成都别墅市场调查研究报告

1、2014 年成都别墅市场报告营销中心2014年中国宏观经济及成都别墅市场分析预测一、2013年中国宏观经济分析二、2013年成都别墅市场分析三、2013下半年成都别墅楼市预测四、2013下半年别墅市场策略建议、2013年中国宏观经济分析仁总体形势判断2013年第1季度，中国经济回升的势头加快，GDP增长11.9%,工 业增加值增长19.6%, CPI上涨2.2%,原材料、燃料、动力购进价格上 涨9.9%,经济增长偏热苗头的预警出现。2、通胀预期不可掉以轻心今年二月份消费物价上涨了2. 7%,三月份回落至2.4%, 一季度为 2.2%,低于政府年初确定的控制目标。但促进物价上涨的因素依然存 在，

2、而且4月以来有明显的增长。3、对贸易顺差减少和出现逆差的分析今年一季度的对外贸易呈现出一些戏据性的变化。一方面进出口 出现恢复性的高速增长，增速达到了44%,另一方面，贸易顺差大幅 收窄，三月份甚至出现逆差。4、从房价格上涨看宏观政策操作房价问题一直是社会关注的焦点，两会”上代表和委员们发表了一 通抑制房价的议论，进入四月份以来，继续疯涨。面对房价过高，上涨过快，4月14日国务院常务会议出台了更为严 格的差别化的住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积超 过90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购 买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不 得低于基准

3、利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅 度提高首付款比例和利率水平。房价过高地区停放第三套房贷、加紧制定第二套住房的认定标准， 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政 策，加快保障性安居工程建设。Ta二、2013年成都别墅市场分析(-)成都别墅整体发展趋势区域化、板块化由于土地资源的稀缺性，成都市主城区别墅项目相对较少，形成“区 域化、板块化“的发展态势，成都别墅主要集中市区板块和郊区五大板 块：光华大道-温江、南延线-双流区域、牧马山-新津区域、都江堰一 青城山板块、东北新兴板块。記江售市、*Q筋阳市市区板块混合性开发将成主流市区别墅项目（三环以内）多达10余个。市

4、区别墅主要集中在历来被成为贵胄之地的 城西片区，如浣花溪、外浣花、金沙、国宾板块等。由于国家政策限制和土地紧缺， 作为别墅项目，市区别墅除少量为纯别墅社区外，新开发项目多以混合型为主，即高 层+别墅的形态，而即使是纯别墅社区，物业形态也多以联排、叠拼等类别墅为主。城西板块中产青睐的西贵之地、自然生态凭借光华大道快速便利的交通、城西良好自然生态和文脉的区域认知，国内大量一线 品牌开发商的进驻，城西历来有西贵一说，始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。 如今，城西别墅已随着光华大道、羊西线、沙西线三条道路向外延伸，一个庞大的别 墅家族在城西形成。代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海

5、央墅、中海龙湾半岛、今 日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科金域西岭南延线-双流板块一一聚集国内一线品牌、成都别墅的标杆以高端别墅领先的地产开发奠定了南延线区域高端、品质化的居住调性。国际化的市 政规划和众多国内一线品牌开发商品牌大盘的打造，势必将成就城南成为成都最有价 值的居住板块。对别墅的极致追求，让我们看到今日成都别墅的标杆和样板的风采。 代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河 畔新世界、三利福邸牧马山板块一纯粹的别墅住区、别墅价值新兴区域牧马山别墅的最大特色，那就是纯粹，区域所在物业都是别墅。因其绝好的自然浅 丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的规划

6、要求，奠定了牧马山成为高端低密度别 墅项目的基础，代表别墅：龙湖长桥郡、置信牧山丽景、华新锦绣尚郡、三盛翡俪山、恒 大金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅都江堰青城山板块休闲度假别墅聚集区、天然的度假别墅成灌快铁的开通，该区域通达性的加强，区域价值由度假、休闲的第二居所转变成 为理想的第一居所。青城山是成都最早形成气候的别墅开发区，主要是依托稀缺资源形 成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区，类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等， 如今的青城山片区新开发楼盘在开发理念、楼盘体量和自身配套上，显然已经步入一个 全新的阶段。代表别墅：置信芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖小院青城城东板

7、块一独一无二的山水别墅龙泉拥有成都平原所不具备的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了修 建山水别墅的基础。在近郊板块中，龙泉的别墅产品属于起步较晚的，该区域自然生态 环境优美，以桃花之乡闻名，独特的山地地貌形成了建造别墅的理想之地。代表别墅：中粮御岭湾、东山国际传世家宝、桃源铭城北板块：别墅后起之秀如今，保利公园198、蓝光观岭的相继面世，城北的发展势头已不容小觑。 城北有丰富生态资源和文化底蕴，随着交通的不断畅通，城北配套的完善，众多品 牌企业的倾力打造，相信未来2-3年内，城北将成为成都高档别墅的代言。 成都政府对“成都新区、北部新城”的规划建设已经驶入快车道，为城北的高档住 宅市

8、场带来了发展契机。未来能实现与中心城区的无缝对接和周边城市的互通互连。 目前区域内含别墅的项目屈指可数，且均为混合型住宅，但未来整个区域向好的发 展，为别墅项目奠定了良好的开发价值。代表别墅：保利公园198、蓝光观岭、万科双水岸、香洲半岛(-)成都别墅市场总概回顾2009：量价齐升，均价近万。成都别墅市场的表现整体成上攻趋势。从年初的市场回暖到此后的逐步火成交量、供应量、成交均价在波动中呈现上涨趋势,无论是低中档别墅，还是顶级别墅，均表现出火热势头。据相关权威机构提供的最新数据 显示，2009年1T2月，成都市别墅共计成交96. 97万平方米，合计3257套 房源，成交金额达96. 71亿元，

9、成交面积占整体市场的4.13%,成交金额占整体市场的8. 26%o展望2013：呈3+2格局，齐头并进。“三山+两圈”成为成都别墅市场的重头戏。2013年将是成都别墅市场的“转战年”。由于别墅开发用地的稀缺性和 成都市东 南 西、北出城快速交通枢纽的建成，2013年成都别墅的开 发也将由中心城区慢慢向周边各二圈层延伸，未来别墅开发的主战场将 形成以“三山”（青城山区域、牧马山区域、龙泉山区域）和“二圈层 城市”（如新津、蒲江、青白江 德阳等）齐头并进的发展态势。城南、城西供应占据七成分额。在整体市场回暖的大背景下，别墅市场也开始活跃起来，尤其是成都别墅 的代表区域双流华阳板块。主城区由于资源的

10、稀缺性，城市别墅将会逐渐 淡出人们的视野，而是向外发展到各郊县。从09年1T2月别墅市场的供应 情况来看，双流是成都市别墅市场最重要的区域，其次为温江，两者套数 占比达70%,主要项目为麓山国际社区、蔚蓝卡地亚 国色天乡别墅。“联排”领衔，突破千套销量。从物业形态来看，09年-12月成都市场联排物业成交套数与面积均最大，共 计19套，33.22万平方米，主要项目为保利公园198、华侨城纯水岸 蔚 蓝卡地亚，联排物业主要以其相对适中的面积与低总价受到市场欢迎。双拼、 联排、叠拼别墅价格波动相对较小，主要集中在7000-10000元/平方米，表 现比较平稳。别墅成交量在12月初达到最高点，12月份

11、共成交513套，合计 15. 75万平方米，占别墅成交面积的16.31%,主要项目为保利公园198、麓 山国际社区和国色天乡别墅。成都别墅仁2月销售数据92温江179双流57新都131都江堰62龙泉41陳县51主城区成都别墅一2月成交均价主城均价：14224元/叶双流均价:阻县均价：7876元/叶新都均价=温江均价=67 元/rrr龙泉均价:13674元/rrv9600元/m：8609元/rrr都江堰均价：7789元/rrr1-4月成都别墅市场分析仁总体供应量截至目前，成都别墅市场（主城区及12个县市）供有约80个在 售项目，截至4月底，成都市共有约4500套纯别墅（独栋、双拼、联 排）、约5

12、000套叠拼及花园洋房。却县别墅及类别墅存量各区域分布对比6002、纯别墅总体供应情况全市1-4月别墅供应5002051860一月二月三月四月500400系列1300200100014月成都市场共供应891套别墅，其中一月供应500套， 二月无供应，三月供应205套，四月份供应186套。3、纯别墅销售情况1-4月成都别墅整体销售情况独栋双拼O联排14月成都市场共销售983套别墅，其中联排比重最大，共销售580 套 （全ng住夫立K令葛安 自涓）总结：从横嘗动态纂看: 1二4月成都全市别墅的各物业类型销售呈 略微下降走势。3-4月成交量下滑与新政及整体市场调控影响有关。2013年成都春季房交会别

13、墅情况K 2013成都别墅放量将达250万平两极分化严重2013年成都春季房交会，成都别墅市场将迎来一轮前所未有的放量。青城 111,将有不下20个项目问世；而一向缺乏区域高端代言的龙泉也将有众多高端 别墅亮相。别墅市场产品分区将呈现两极分化：一方面是总价超千万的独立别 墅独占鳌头；另一方面总价300万以内的经济别墅产品也将占去市场的半壁江成都别墅市场将有更多的经济型中小别墅面市，其中，如今年主打经济别 墅牌的恒大金碧天下、锦绣尚郡、蜀山栖镇、成都雅居乐花园香草山等 继续推出原有产品外，舜元桃源铭、西郡英华、怡湖玫瑰苑、同森集团新 津别墅项目均会推出总价控制型经济别墅产品。2013年都江堰、龙

14、泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众 多别墅项目面市，女口：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华 西希望集团美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青 白江别墅项目、龙湖长桥郡新组团、小院青城、三盛翡俪山等项目、恒 大金碧天下项目、中粮御岭湾新组团、舜元桃源铭等等。2013年全年别 墅新增供应将较2009年有较大幅度的上升，预计将达到250万平方米左右。2、成都高端居住区集体涌现，出现新的别墅板块在2013年，双流国际新城，大邑，甚至青白江也将推出中高端别墅群。 其中，双流国际新城因为宗申、国奥、远大、佳兆业以及本土品牌人居、贵通 等均推出高端别墅住宅项目

15、而引起业内广泛关注，大邑、青白江等区域中高端 别墅群体的出现，也将以集体亮相的姿态彻底打破传统别墅区域定义成都国奥 村，刷新成都的高端别墅低碳居住标准，国奥公司选择了双流国际新城打造成 都的国奥村。远大地产打造双楠大道1号别墅为宣传语的远大林语城作为远大地产创 新二代花园洋房，将导入健康宜居城区概念，开拓性的提出林居人生的新生活 方式，将建设成为一个包括别墅、花园洋房的低密度森林小镇。重庆宗申集团在成都的三号作品，宗申赛纳维的别墅致力于法式风情的营 造，打造的是全新空港城邦。另一边正在规划中，将于今年12月推出的佳兆业 成都二号作品将成为超星级的高端住宅项目，不排除打造高端别墅的可能。另 外，

16、双流本土企业贵通房产也将推出高端湖景别墅项目城南麓山板块概况主流之选，还看麓山。南延线一麓山板块由于路网完善、各种配套齐全、高新人才的大量涌入，将使这个板块成为最城市化的区域，它将成为几大别墅板块中最具潜 力的一个板块。南延线一麓山板块一线，几个千亩大盘和多元化的别墅产 品，将迅速推动板块价值的提升，商业配套会大大改善该板块的居住现状, 产品形态的多样化也必将聚合板块的居住人气，众多购买力强劲的业主入 住后，该片区有可能会成为一个成都目前还没有的真正的“高尚社区走 廊“ o另该板块别墅开发高速增长的势头还将持续35年时间，在这期间,麓山板块将领航成都的低密度高端住宅市场。麓山国际社区 圣芭芭拉

17、一西班牙洋房产品形态:项目进度:核心优势:总占地面积：53330平方米总建筑面积：40000平方米总户数：180户洋房类产品在建1、西班牙风情别墅户型区间190-419m22、独立入户，私家花园入户露台3、超越传统卷拼，一栋仅2户1、湖岸阡巷200-300nf溢香风情叠墅 起价200万元/套竞争分析：销售状况:麓镇圣芭芭拉1、2期完美售罄，3期于3月上市。 湖岸阡巷200-300nf溢香风情蒂墅。蔚蓝卡地亚产品形态:项目进度:核心优势:总占地面积：589亩总建筑面积：290000平方米总户数：1100户竞争分析:销售状况:独栋别墅、联排别墅现房1、欧洲古典主义风格，坡地联排别墅2、面积4000

18、平米的超五星级山地会所3、绿化率60%以上，绿地率40%4、户型240-360平米5、接待流程和现场氛围营造有特点1、起价8000元/nf最高价13000元/nf2、联排已售完，目前在售二期濫拼235万起 三期的独栋800-4000万/起3、二手房参考价：14144元/平方米蔚蓝卡地亚第三批独栋珍藏开盘，800-4000万/套。目前在售二期卷拼8000元/平米起价，最高13000元/平米。 现场每天来访量在10-20组，月成交量5-10套。南郡七英里产品形态:项目进度:核心优势:联排、双拼现房1、距市区最近的纯别墅社区仅离天府广场7英里2、投资价值3、全现房，3期交房为2009. 10竞争分析

19、:1、起价10000元/nf最高价13000元/nf2、二手房参考价：11825元/平方米总占地面积：150亩总建筑面积：89960平米总户数：266户南郡7英里房源仅于儿套，房屋价格区间是10000-13000元/销售状况：平方米。物管公司为柏迪物业，物管费2.0元/平方米，一期现房，二、三期交房时间为2009年10月。河畔新世界:电15厂卜玄总占地面积：1100005平米总建筑面积：3000000平米总户数：3500户1产品形态：住宅、别墅、水景地产、创意地产项目进度：现房核心优势：1、项目总占地1800余亩2、沿河湿地公园竞争分析：1、河畔新世界173-245m2,均价6000元/nf2

20、、别墅均价12500元/nf销售状况：河畔新世界别墅均价12500元/用，现场来访量较高，但成交率 超低，此前推出的一二批次江岸别墅现已全部售罄，此次推 出的是为数不多的24席临江珍藏版别墅。保利-心语花园总占地面积：350亩地址：南高新剑南大道总户数83户房交会新项目产品形态：联排别墅项目进度：在建核心优势：1、欧洲古典主义风格，联排别墅2、150亩法式城市公园成为业主私园3、户型220-320平米竞争分析：价格待定，保利心语花园位于国际城南，是未来的城市 中心，南成都核心生活圈，剑南大道与新拓街交汇口，紧邻 伊藤成都旗舰店与地铁5号线三江站出口。交通便利，地铁旁， 四众三横的道路体系及公交

21、体系，通达性好。销售状况：下半年开盘，目前在咨询登记牧马山板块概况牧马山，纯别墅住区的最后领地牧马山因其绝好的自然浅丘坡岭地貌和山水资源，长期以来一直是别墅开 发的“兵家必争”之地。2013年，在以牧马山为核心的周边区域内，除了龙 湖长桥郡、置信牧山丽景等别墅盘仍将继续有系列产品面市之外，包括华 新锦绣尚郡、三盛翡俪山等在内的别墅新军也将在2013年迎来新的开发、销 售年。据悉，欲在牧马山打造占地近600亩的高端别墅华新锦绣尚郡，拟建成 牧马山新城标志性的低密度别墅社区。该项目以三年规划、调研，以创新别墅产 品为标榜奢侈主流的牧马山板块带来一股新鲜气息，开创成都别墅开发先河，丰 富牧马山别墅人

22、居生活。恒大也全力在牧马后山打造万亩金碧天下。据了解，明 年在牧马山周边区域内，将有近10个别墅新盘集中放量，因此，牧马山也将成为 成都纯别墅住区的最后领地。三盛翡俪山房父会新项目产品形态:项目进度:核心优势:约180160 nf山河联排别墅，约300 nf观澜独栋别墅在建1、独一无二的原生森林杨柳河等天然条件。2、约180- 300 nf山河联排别墅和观澜独栋别墅3、湖岸奢华会所由香港设计大师陈建中度身定制4、经典南加州风格建筑5、环绕別墅的活水体系。地址：成都牧马山大道旁 占地面积：61000平方米 总建筑面积：72000平方米 总户数：203竞争分析:1、价格待定2、建川集团品牌3、联排

23、别墅与独栋别墅项目开发4、背靠数T亩山地森林，约1000米私家河岸线和滨河公园。销售状况：6月开盘，正在接受咨询登记总占地面积：319364平米总建筑面积：301230平米地址：双流县成牧大道1089号产品形态：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅项目进度：在建核心优势：1、城市中工作+山水中栖居 原生态别墅社区2、四山、三岛.两河、一园、一城，自然健康生活方式3、用了大量大牌建筑、园林设计、物业服务单位竞争分析：1、最低价160万元/套2、对城南圈子的客户挖掘较深3、项目价格起点较低销售状况：华新锦绣尚郡一次性付款优惠2%,按揭付款优惠1%。户型 面积240平方米-487平方米。年前人气较高，目前逐

24、渐减 弱，日均来访量仅有5-8组，周末略多。半山卫城朴墅房父会新项目总占地面积：254亩 总建筑面积：79000平方米总户数：159成都市双流县胜利镇长兴 路68号产品形态:项目进度:核心优势:竞争分析:销售状况:独栋别墅在建半山卫城是牧马山中央别墅区离成都最近的一个纯 独栋别墅项目，距成都市区16公里，是地中海风情 的唯美小镇，公司辛勤耕耘3年。1、全现房发售2、主力户型：186360平方米左右3、总价在240万起。均价在13000元/平米双流新板块概况远大林语城占地面积:224317平方米 总建筑面积：631710平方米 地址：双流县成都双流东 升双楠大道房交会新项目产品形态：联排别墅、叠

25、拼洋房项目进度：在建核心优势：远大林语城临近双流新行政办公中心和白河绿化带。远大林语城作为都市风景系列作品的升级版、远大地产创 新二代花园洋房，项目导入HRD （健康宜居城区）概念， 强调“定制别墅”概念和“密林深处”的新生活方式。竞争分析：1、价格待定2、230-350nf3、联排别墅与叠墅洋房开发4、8分钟车程经外环到达紫荆、玉林片区：10分钟车程经 双楠大道到达双楠生活区：15分钟车程经双楠大道到达双 流主城生活圈：销售状况：预计6月开盘，正在接受咨询登记成都国奥村项目总占地301亩地上规划建筑总建筑面积 约41万平方米地址：双流县航空大道99号房交会新项目产品形态：别墅，高层项目进度：

26、在建核心优势：成都国奥村，分为东西两部分，其中东区占地102亩， 规划为14层的小高层住宅和7+1层的电梯花园洋房,规 划地上建筑面积18.47万平方米；西区占地199亩，分别 规划了联排别墅、6+1层的电梯花园洋房、14层的小高 层和部分生活配套设施。竞争分析：1、价格待定2、建设中的双流新城区，总面积约28平方公里，其 中5.64平方公里为带状中央森林绿地。建成后将形 成以居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的 城市综合发展区。销售状况：预计下半年开盘，正在接受咨询登记本公司在服务项目。银泰花园别墅产品形态：联排、独栋、双拼项目进度：现房核心优势：银泰花园总占地151亩规划为高档住宅区，

27、地块成不规 则的长方形，规划建设以联排别墅为主，另有四栋独立 别墅以及沿街商业用房和会所，竞争分析：1、银泰花园“大别墅”式设计，大空间面积从320-390 平方米不等有11种户型。低调内敛，藏品大宅，神韵之作， 更显睿智。双客厅设计，宽大主卧功能齐备，豪华阔绰， 向外看步随景移，美丽致景尽收眼底。2、楼盘风格：欧陆法式风格3、均价7500元/平方米销售状况：优惠活动：1、购买银泰花园别墅，可享受正常优惠外特别优 惠1.8万/套；2、银泰花园别墅老业主推荐亲朋好友前来购房 成功，新客户享受人民币壹万兀的房款抵扣优惠；3、5月9日 下午14:00举行送家电活动，凡下单客户均有机会参加占地面积：1

28、51亩血址：双流县西南航空港经 济开发区临港路三段18号 UKCOLTXMOCMJQfTB城北新兴板块概况城北，真正的三分天下。城北，一个相应落后的区域，别墅的出现对成都其他区域很难构成威 胁。该区域的项目基本把城市运营的招数悉数用上。蓝光观岭的高尔夫、 华侨城的娱乐地产、保利198的公园地产。各有各的招数。但相对而言， 区域的竞争并不显得激烈，反而自己找到了自己存在的价值，在区域上做 得风生水起。由此所见，就算没有区域价值的项目一旦找到自己的独特价 值，一样能搅动市场。蓝光观岭蓝光高端转型之作。产品形态:项目进度:核心优势:总占地面积：2800014平米 一期建面：13000平米一期户数：1

29、98户竞争分析:销售状况:高尔夫别墅领衔的复合休闲度假地产模式在建1、1200亩浅丘果岭2、标准18洞高尔夫3、蓝光高端转型的重点项目4、高端复合地产模式解决区域配套问题1、200-600平米2、均价 10000元/m23、最高12000元/m2,最低9000元元/m2蓝光观岭新春特惠，独栋优惠38800元，双拼联排优惠18800元，活动截止到2月底。目前观岭独栋別墅均价 10000元/nf,双拼8000-9000元/nf。保利19总占地面积：4000020平米总建筑面积：2000000平米产品形态：复合地产，特色别墅，豪华居住区，宜居生项目进度：在建9I1核心优势：1、2200亩郁金香公园2

30、、保利皇冠假日酒店竞争分析：1、别墅价格在7000-10000元/平米2、保利品牌号召力3、企业圈层营销的覆盖面较广销售状况：蝴蝶谷别墅正式收取诚意金，联排别墅10万元抵20万元； 双拼别墅15万元抵30万元；独栋别墅20万元抵40万元。华侨城产品形态:项目进度:核心优势:总占地面积：3000亩欢乐谷占地：1200亩住宅开发：1500亩 配套设施：5O7J平米纯水岸28区137亩容积率0.52户数208套竞争分析:销售状况:复合地产，特色别墅，豪华居住区，宜居生在建1、1200欢乐谷主题乐园2、1500纯居大盘3、5077平米都会级商业配套4、华侨城品牌优势5、先进成熟的复合地产开发模式1、2

31、8区别墅起价12800元/亿 最高价20664元/叭 别墅:次性付款优惠4%,按揭优惠1 %09年推出的全新别墅组团“纯水岸208区”的“现代别墅” 再创佳绩，推出的120余套别墅40余天全部卖完,2批次 将于近期推出城西近郊板块概况城西拥有超长战线!从城西中海龙湾到温江、|5卑县、都江堰都属城西范畴，别墅层次也相差较大, 定位也各具特色，从目前的状态来看，城区的别墅由于土地稀有，逐渐减少；而温江片区则有 大量项目出现，对青城山板块构成一定的冲击，但由于各自定位的差异，目 前还处于各自为政，户不干扰的状态。但从品质来看，相对城南主流区域而 言，大城西的别墅在品质、价格上都稍显弱势。09年城西别

32、墅成交500余套， 70%为联排产品，户型面积主要在200-300平之间。销售状况:成都合院別墅最低价9600元/肝，联排别墅面积最小260nf。销售状况:成都合院別墅最低价9600元/肝，联排别墅面积最小260nf。成都合院产品形态:项目进度:核心优势:联排别墅占地面积:162000平方米总 建筑面积：193000平方米总 户数:1670地址：高新区成都高新区西竞争分析:在建现代中式院落，位于高新西区，清水河畔，电子科大旁， 城市综合体内，交通便捷之所，气候宜人养生之处。配套 以高尚会所、绿色体育中心、合院生态公园，清水河与内 湖循环为框架，私家院落皆有三进庭院，即前庭、中庭、 后院，尤以中

33、庭天井设计最为出彩。部园区 UKCTL TKMOOKJGKDi UKCTL TKMOOKJGKDi置信鹭湖宫产品形态:项目进度:核心优势:鹭湖宫占地303.54亩 总建筑面积约30万平米竞争分析:销售状况:独栋、双拼、MINI联排现房1、地处6000亩国色天乡国际度假区核心地带2、同时亨有湖居生活、河居生活、岛居生活三大稀缺生 活的全部价值1、双拼均价11000元/m22、联排最高240万元/套，最低160万/套3、独栋最低价12000元/m2,最高19000元/m22009年年底推出的MINI别墅为175-207, 139万起。 目前价格已经上涨，最低为1607L均价240万左右2-3月来访

34、与销售量均有上升，月成交量突破10套左右。香碧歌庄园总占地面积：136亩建筑面积：3万平米产品形态：住宅、普通住宅、联排别墅、高层洋房项目进度：现房核心优势：1、拥揽18里江安河秀色，打造庄园生活概念2、光华大道5分钟生活圈、1200亩湿地公园3、周边教育、运动、休闲配套完善4、蓝光品牌拥有一定的号召力。竞争分析：1、赠送空间是蓝光产品的一贯做法，别墅也不例外2、项目周边环境较有说服力3、在光华板块，属于近郊，距离拥有优势销售状况：270-350m2中庭阔院，8席中庭楼王，豪景庄园售价400 万/套-420万/套，一次性付款优惠1 %。由于赠送空间 较大，本来11000的单价，实际算下来仅有8

35、9000元/平 米今日田园总占地面积：1000亩总建筑面积：230000平方米产品形态：独栋、双拼、联排项目进度：现房核心优势：1、现代中式风格别墅2、项目地处方园儿十平方公里的苗圃环绕中，自然环境佳。竞争分析：1、均价9600元/m?2、最高价12000元/耐3、最低价8500元/nf销售状况：今口田园独栋别墅价格在300多万-28007J之间，面积300-1000 m2o双拼别墅目前有340m2和350nf两种户型，均价7000多元/nf240多万/套。付款方式：按揭优惠1%, 次性付款优惠2%月映长滩总占地面积：28平方公里 水域面积：4平方公里产品形态：独栋、双拼、联排项目进度：现房核

36、心优势：1、央企与地方政府合作打造的超级大盘2、以体育地产名义开发的纯居住项目3、自然资源环境良好竞争分析：1、区域内整治后的岸线全长约11.8公里2、拥有4.57平方公里生态湿地3、220万平方米绿地景观及360万平方米的水域面积4、联排 130-170m2, 60008500元/m2,联排300m2 232347万销售状况：2批次叠拼开盘，1-2月均价5500,（加赠送空间的实得面 积均价在5000以下） UraOLTXJMDCMJGHTa都江堰、青城山板块概况青城山，震后井喷即将来临!作为“青城天下幽”的青城山，因其世界文化遗产这一稀缺自然和人文资源为国内外游客趋之若鹫的度假胜地，更是成

37、都度假别墅的发源地和开发炙手可热的集中地。2013年，是青城山震后重建的第二年，由于该区域内的基础设施、城市配套建设基 本得以恢复性完成，因此，明年青城山别墅有望将出现震后别墅井喷的市场业态。统计显示，目前囤积在青城山区域的别墅项目和开发商已达20多个，包括龙湖、珠 江、中信、滕王阁、置信等等。青城山别墅市场新一轮的强劲发力，无疑将重树成都度假别墅的江湖地位，将成为2013年成都别墅最值得期待的热点区域之一。珠江天生墅产品形态：别墅、联排、双拼项目进度：在建中1 qj xX-总占地面积：94000平米总建筑面积：68000平米总户数：458户”核心优势：1、位于世界文化遗产青城山脚下的山地别墅

38、2、2面环水的半岛式纯别墅3、珠江的城西战略正在全面开花4、主打小户多功能概念，加入如SPA等噱头。竞争分析：1、项目采用低价策略进入市场，吸引了部分客户。2、双拼，地上180叭 下沉空间80叭 上四房二厅四卫， 地下一休闲厅一房一SPA房一卫；3、联排：地上约90册，下沉空间40册，一房一厅二卫， 地下一休闲厅一SPA房一卫；销售状况：起价8500元/rrf均价9500元/nf最高价13000元/nf09年下半年开盘阶段销售良好，后期逐渐走弱香颂湖国际社区总占地面积:2000余亩总建筑面积:12O7J平米产品形态：别墅、花园洋房、公寓、大型配套商业项目进度：工程进行中核心优势：1、4000亩

39、生态湿地（翠月湖渡假区）2、住宅配置标准髙3、文化小镇生活的打造4、赠送面积、可变空间、中庭挑空竞争分析：1、项目规模和体量较大2、项目的文化线路是项目的突破口之一3、项目的配套打造是客户看好的卖点4、项目面积的控制也是营销策略之一销售状况：预计2013年4月24日开盘，联排、双拼、合院面积为 110-140平方米，独栋面积170-250平方米，前期咨询 人较多，目前没有多大动静。芙蓉青城产品形态:预计推售面积: 平米主力面积区间: 平米联排独栋约 1500 20000联排及合院117-166均价预计:元/平米13000-15000总价区间:万元138-236五一推出拆分后的公寓产品，均价约9

40、500元/平米,项目动态：成交后送空调5套，其中2套40平米的公寓，2套50平米的一房一厅,五一成交情况：1套60平米的套一，滞销单位为拆分后的一楼的160平米的套三三、2013下半年成都别墅楼市预测K改变传统别墅格局除了双流国际新城这个别墅新兴区域的形成，随着城区土地的日益减少，高 端低密别墅大盘必将向城市外围延伸。大邑、青白江等周边区县今年也将有高端别墅项目推出，大邑安仁镇的蓬莱庄园将由叠拼、联排、独幢组成高端别墅居住 区。2013,成都别墅新兴区域的出现将一定程度上改变成都别墅地理格局，市场 也将面临着重新调整。对于开发商来说，意味着市场竞争更为激烈，对产品，销 售服务等各个环节要求更高

41、。对于购房者来说，则是一则利好消息，无论是产品 类型还是居住区域的余地都将增大，可以最大限度地满足自己购房的要求。三、2013下半年成都别墅楼市预测2、别墅市场长期较乐观别墅产品因为土地供应的稀缺属性，在股市市场持续走低缺少赚钱效 应，其余投资渠道欠缺的情况下，高端群体可能依然会选择投资别墅。20131-4月别墅市场供应充足，预计4-8月将进一步增加，竞争加剧。 而2013年1 -4月别墅市场成交量持续下滑，新政出台后别墅市场也明显受到 一定影响。但各别墅项目价格、优惠基本保持不变。别墅市场受新政货币 政策及税收政策两大因素影响最大。房产税征收及其他新政的持续出台， 特别是经济型别墅客户出现普

42、遍的观望情绪，预计5月成交量将持续下滑。 除个别形成市场口碑的品牌项目，多数别墅项目月成交量在5套以下。短期内新政可能会对别墅市场有一定影响，针对别墅还需要做好持久 战的准备，但由于购买别墅客户大多为自住或长线持有投资，因此预测政 策别墅价格的影响不会太大，反而对长期价值较为乐观。三、2013下半年成都别墅楼市预测总结:K 2013年是别墅竞争最为火热的一年，相应政策调控对别墅而言，刺激较小；2、成都别墅出现区域格局，东、南、西竞争更为激烈，客户需求也出现多样化;3、主流项目主要以品牌营造为主推广路线，特别是一些规模较大的项目；4、城西板块的别墅由于不够集中，因此无法与城南、城东形成对抗；8、

43、7、市场上整体面积向小调整，小户大赠送空间的别墅出现热销局面;精装别墅在目前来看，接受度逐渐提高，特别是一些小面积的叠拼、双拼等产9、“纯粹”将是2013年更多别墅项目的卖点，主要针对部分电梯、洋房的伪别墅项目；10、产品功能与概念的开发将成为营销的主要支撑，单一的地理资源不能完全支撑 项目的形象。练内功塑产品2013下半年，因为别墅市场的供应量较大，而且是经 济型别墅比例偏大，特别是类别墅产品，如联排、双拼等 产品的大量推出，而市场竞争会更加激烈。因此，为了使“上林赋”项目顺利的开盘销售，建议延 缓“上林赋”项目的推盘进度，与其与别人拼杀，不如自 己练好内功，等市场趋于平和与饱和时，并且我们

44、的产品 足够饱满的时候，再炫耀登场岂不是更能夺得市场。这样 正好也避开了我们的竞争对手也顺利的开盘热销，一举两 得。2013别墅营销推广策略上林赋推广策略上林赋推广策略上林赋下半年区域市场竞争预判上林赋下半年区域楼盘调查区域直接竞争楼盘状况名 目称项形 业态物总户数单户面积区 间（平米）车位比容积率社区内配套设施均价 （元/平 米）豔销售情况大宅门.紫薇园信集限 置有司 e-业 公 成实团独栋、146 双拼、 联排184户地面198335平米户型1： 20. 57会所，芙蓉 古城商业街清溪玫 瑰园温江永 宁镇成都新联 线房地产 开发有限公司336双拼、联排600 余 户184-237（联排）

45、216-256 （双拼）芙蓉锦 绣芙蓉古 城旁成都中亚 实业有限 公司75双拼、独栋112220-450胜地金 芙蓉永宁镇 永文路成都民和 房地产开 发有限公 司726+1多 层76885-122永宁镇 永文路成都镇建 置业有限 公司500芙蓉花 开55多层余户86-130西责堂永文路 与成温 高速交 汇处成都纵合 世纪房地 产投资有 限责任公司60叠拼280180-2601:1.31：1.50. 520.6游泳池、会所、沿街商铺会所、游泳 池、网球场8000-120008000100008500-120002009 .012007071:0.71.63会所，独立 商铺26002006.09销

46、售70%1:0.81.8部分底楼商 铺29002006.08销售85 %1： 11.6会所、游泳 池36002007.08个案分析一芙蓉古城大宅门紫微园占地面积：97571.58平方米总建筑面积:74644. 40平方米项目地址：温江区永宁镇开发商：置信实业物业管理：和达物业建筑形态:双拼、联排别墅（双拼为主，四联排为 辅）建筑风格：中国传统官式大宅容积率：0.57绿化率：38. 40%总户数:184停车li： 1:1面积区间:280490m2入住时间：2013-10物管费：2. 5元/平方米月价格及优惠：起价6920元/平米，售价191万-400 万/套。一次性客户优惠3%,按揭客户无优惠。

47、个案分析一芙蓉古城大宅门紫园销售情况：大宅门最后二批次园区中央官邑热销中。一期销售告罄，二期于2009年6月6日开 样板房呈现。现已售61套双拼，24套联排，余83套双建筑特点：外立面以中式官式建筑为蓝本，在以黑、 白、灰颜色的基础上辅以彩绘，浮雕，局部 加入朱红色窗框等寓意富贵吉祥的元素。 户型分析：3. 8-6. 6米层高客厅，3. 3米层高卧室， 每户地下多功能厅，3米层高，以高窗直接采 光。赠送每户100-300平米私家花园、超大露 台及中式亭阁。周边配套：双语幼儿园、成都七中、成都九中、成 都实验外国语学校；官式商业街；国际医学 城；700亩3A级旅游景区芙蓉古城。芥8JP03 Io

48、-s =OSSACC5个案分析一清溪玫瑰园占地面积：224001.12平方米 总建筑面积:179381平方米 项目地址：温江区永宁镇 开发商：新联线房产 物业管理：宏鹏物业建筑形态：双拼为主，少量三联排、四联排、叠 拼别墅建筑风格：新古典主义北美风格容积率：0.52绿化率：38. 3%总户数：600余户停车位：仁1.63面积区间：190 260rrf入住时间：2009-12-20物管费：2元/平方米月价格及优惠：联排售价160万-200万/套，双拼售 价200万-300万/套。现特推一口价房源:186.8万 元买230平米双拼现房；198.8万元买230平米双拼 现房；205.8万元买260平

49、米双拼准现房。一次性客户优惠2%,按揭客户优惠1%。个案分析一清溪玫瑰园销售情况：口蝶溪组团谢幕，现正销售兰溪组团100多套,双拼、联排仅148万元/套起；近期购房即送价值4万元中央空调主机。景观特点：“井”字型水景贯穿整个园区户型分析：赠送花园最大140,大部分呈南北朝向，采 光通风效果极佳。小区配套：全功能会所和康体健身场所周边配套：规划建设中的2000亩湿地公园。芙蓉古城休闲旅游景点。附近拥有成都大型综合医院之一，建筑面积80000 平方米的华西医院永宁分院。项目西侧开金路2. 6万平米商业街。教育配套齐全：金苹果幼儿园、成都7中、树德中 学、成都外国语学校附中、成都电大、四川交通学 院等重点学校。中国农业银行中国建设银行等机构上林赋推广策略上林赋推广策略上林赋推广策略()项目入市时机及销售计划，项目共220套，预计分两期进行销售。时间阶段定位核心策略及营销手段效果预测2013年1月T0月营销询期准备及客户 储备阶段销售道具(售楼中心、销售资料、样板房等)准备