地产仓位探底个股配置分化

1、2021Q1 公募基金地产股持仓占比创新低公募基金 2021 年一季报完成披露，我们沿用“基金市场类-全部基金”在“Wind 新行业标准”分类下的数据样本来统计分析公募基金对房地产板块股票的持仓情况。2021 年一季度房地产板块的基金持仓总市值为 913.0 亿元，环比下降 2.1%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重 1.68%，环比四季度下降 0.10 个百分点，创有数据统计（2013年）以来新低。2021 年一季度房地产板块相对标准行业配置比例低配 1.07 个百分点，低配幅度自 2020 年以来持续扩大。地产板块配置比例在所有行业分类中排名第 7，与 2020 年第四季度持平。图表1：

2、 2021 年一季度各行业公募基金持股比例及超配比例70占股票投资市值比(%)超配比例：右轴（pct）6050403020100840(4)(8)(12)制金信 科卫租房造融息 学生赁地业业传 研和和产术 输 究社商业服 、 和会务务 软 技工服业 件 术作务和 服业信 务息 业技交采批通矿发运业和输零、售仓业储和邮政业文电 建农住化力 筑、宿、 业林和体 产 热、餐育 和 力牧饮和 供 、业娱 应 燃渔乐 业 气业业及水生水 教综居利 育合民、服环务理务境、业业和修公理共和设其施他管服资料来源：Wind，图表2： 房地产行业公募基金持仓总市值及占比1,2008持仓市值（亿元）板块占比：右轴（

3、%）1,00076800560044003220012013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q100资料来源：Wind，公募基金持股集中度小幅回落，龙头和二线持仓分化从重仓地产股市值来看，公募基金持仓市值高于 5 亿元的个股共有 11 只，相较 2

4、020 年第四季度增加 2 只。其中万科 A 持仓总市值达 259.9 亿，继续稳居板块首位，占基金股票投资市值的 0.18%，环比增加 0.04 个百分点。保利地产以 98.0 亿的持仓市值、0.18%的市值占比位居其次，持仓占比环比下降 0.05 个百分点。金科股份排名第三，持仓市值 18.7 亿，市值占比环比下降 0.01 个百分点至 0.03%。一季度地产板块持股市值 TOP5 的地产股（万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、金地集团）持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到 45.1%，环比四季度下降 1.6 个百分点。图表3： 2021 年一季度公募基金持仓市值高于 5 亿的地产股图

5、表4： Top5 龙头房企公募基金持仓市值占比2502001501005000.6持仓市值（亿元）占股票投资比重：右轴（%）0.50.40.30.20.1绿地控股0.060060TOP5地产股持仓市值（亿） 占板块持仓市值比重：右轴（%）5005040040300302002010010万科A保利地产金科股份中南建设金地集团新城控股阳光城招商积余新大正华侨城A2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q100资料来源：Wind，资料来源：

6、Wind，从重仓地产股市值环比增幅来看，主流地产股中，世茂股份以 289.3%的持仓市值环比增幅位居首位（报告期末持仓市值 0.5 亿），2-5 名依次为华发股份 276.9%、新大正 181.6%、新湖中宝 159.4%、新城控股 116.8%。中南建设、爱旭股份、我爱我家、华夏幸福、凤凰股份、卧龙地产、蓝光发展等持仓市值环比降幅均在 50%以上。从基金持股数量变动占重点个股流通股比重来看，一季度公募基金筹码更为集中。新大正、万科 A、新城控股、西藏城投、华发股份位居前 5，一季度获基金增持股份数量占流通股的比重分别达 9.2%、0.5%、0.4%、0.3%、0.3%。而保利地产、阳光城、招

7、商积余、爱旭股份、中南建设减持股份占流通股比重较高，分别为 0.7%、1.2%、1.8%、4.0%、5.2%。图表5： 2021 年一季度重点个股公募基金持仓市值变动（亿元）持仓变动（亿）3020100(10)(20)(30)AA万 新 新 华科 城 大 侨控 正 城股招 荣 新 世商 盛 湖 茂蛇 发 中 股口 展 宝 份华 西 华 金 顺发 藏 夏 科 发股 城 幸 股 恒份 投 福 份 业金 陆 招 阳地 家 商 光集 嘴 积 城团 余爱 中 保旭 南 利股 建 地份 设 产资料来源：Wind，图表6： 2021 年一季度重点个股公募基金持仓数量变动及其占流通股比重季报持仓变动（百万股）

8、占流通股比重:右轴（%）40200(20)(40)(60)(80)3210(1)(2)(3)(4)(100)新 新 西大 城 藏正 控 城股 投华 世 荣 新发 茂 盛 湖股 股 发 中份 份 展 宝天 招 华健 商 侨A集 蛇 城团 口金 奥 金 中 中科 园 融 国 国股 美 街 国 国份 谷 贸 贸大 雅 绿悦 戈 地城 尔 控股苏 金 我 华 保 阳宁 地 爱 夏 利 光环 集 我 幸 地 城球 团 家 福 产(5)资料来源：Wind，从板块重仓个股的持股基金数量来看，一季度公募基金重仓的 47 家地产股中，平均每家房企的持股基金数量为 24 只，环比四季度增加 3 只。一季度持仓市值

9、 TOP10 的地产股中，持股基金数量的平均值为 104 只，环比增加 13 只。重仓股个股中有 17 家房企获更多基金增持，其中万科 A 以 115 只的持股基金数量增幅位居首位，其次为新城控股 23 只、华侨城 A 23 只、新大正 12 只、阳光城 9 只。图表7： 2021 年一季度重点个股持股公募基金数量变动图表8： 地产板块及其 TOP10 持股公募基金数量均值持股基金数量变动（只）140120100806040200(20)(40)AA万新华新科城侨大控城正股阳顺金爱中保光发地旭南利城恒集股建地业团份设产180地产板块（只）地产板块TOP10（只）1601401201008060

10、40202019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q10资料来源：Wind，资料来源：Wind，北上资金地产配置比例连续两个季度回落2021 年一季度北上资金的地产股持仓总市值为 449.5 亿元，环比下降 3.2%，占陆港通累计资金使用额度的 1.97%，资金占比环比减少 0.19 个百分点。重仓个股来看，2021 年一季度陆股通持仓市值 TOP5 分别为万科 A、保利地产、新城控股、华侨城 A、招商蛇口，合计持股市值达 316.1 亿，占地产板块投资总市值的 70.3%。从重点个股的增持力度来看，北上资金对万科 A、华侨城 A、

11、新城控股增持力度最大，其持股市值占地产板块比重分别提升 5.6、1.3、1.1 个百分点。图表9： 2017 至 2021 年一季度陆股通地产板块配置图表10： 2021 年一季度陆股通配置的主流地产股6005004003002001000100地产板块(亿元)环比：右轴(%)806040200(20)2017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1(40)200180160140120100806040200AA万保新华招科利城侨商地控城蛇产股口45

12、配置资金（亿元）占板块比重：右轴（%）4035302520151050绿 金 金 中 雅地 科 地 南 戈控 股 集 建 尔股 份 团 设资料来源：Wind，资料来源：Wind，图表11： 2021 年一季度陆股通持仓市值占比变化（持仓市值/地产板块持仓市值）持仓市值占比提升幅度（pct）6543210AA万华新雅大科侨城戈名城控尔城股阳迪天光马健城股集份团嘉浦金凯东融城金街桥世陆荣华联家安发行嘴地股产份资料来源：Wind，行业销售利润率逐步见底，估值边际改善空间显现2021 年一季度公募基金地产股持仓创 2013 年以来新低，板块配置性价比进一步凸显。我们认为行业销售利润率已经筑底，21 年

13、有望边际改善，行业扩储节奏稳健，优质头部企业土地集中度提升。“三道红线”、贷款集中度、土地供应两集中等长效机制的实施将重塑行业竞争格局，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企。虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。重点推荐 1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：新大正、招商积余等。重点推荐标的万科 A（0000

14、02 CH，买入，目标价 40.67 元）公司 21 年一季度实现营收 622.6 亿元，同比+30.3%；实现归母净利润 12.9 亿元，同比+3.4%；摊薄 EPS0.11 元。期内公司竣工面积同比+27.7%，全年计划完成率 8.6%，同比+1.3pct，带动结算面积、结算收入同比分别+18.5%、34.6%。但行业利润率中枢下行的影响深化， 导致税后结算毛利率在 20 年全年基础上-6.5pct 至 16.1%，税前毛利率同比-9.5pct 至 20.4%。这是公司 1994 年以来毛利率的最低值，同时也低于公司去年销售利润率水平。截止期末，已售未结金额约 7623.8 亿元，同比+1

15、5.5%，较 20 年末同比+0.9pct，为全年结算收入增长打下基础。由于毛利率降幅略超我们预期，我们预计 2021-2023 年 EPS 为 3.70、4.01 和 4.43 元，参考可比公司 2021 年 8.8 倍平均 PE 估值（Wind 一致预期），稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，我们维持公司 2021 年 11 倍 PE，目标价 40.67 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 23 日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。金地集团（600383 CH，买入，目标价 16.55 元）公司 20 年实现营收 839

16、.8 亿，同比+32%，归母净利 104.0 亿，同比+3%；EPS2.30 元，低于我们此前 EPS2.59 元的预期。拟每 10 股派息 7 元。全年竣工面积同比+19.2%，推动结算收入同比+31.0%至 751 亿。公司结算毛利率从过去高基数明显下调，同比-7.70pct 至 33.6%。但权益有所提升，少数股东损益占比同比-3.1pct。21 年计划竣工 1362 万方，同比 20 年实际情况+23.5%，截至期末，预收款项同比+12.8%至 946.8 亿元，我们认为结算毛利率降档的压力已大幅释放，规模以及周转效率双重提升有望对冲行业利润率下行的影响。此外，地产相关产业协同发展正逐

17、步形成新的增长点。因行业利润率中枢下移，我们下调 21-23 年毛利率，预计公司 2021-2023 年 EPS 为 2.47、 2.73、3.08 元；可比公司 2021 年 Wind 一致预期 PE 为 5.2 倍，公司 20 年分红对应 4 月16 日收盘价股息率达 5.8%。高销售增速和股息率、充沛货值、稳健的财务结构将进一步凸显配置价值，给予公司 21 年 6.7 倍 PE；目标价 16.55 元；维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 19 日）风险提示：行业政策风险；行业下行风险。金科股份（000656 CH，买入，目标价 8.36 元）2020 年公司实现营收

18、877.0 亿，同比+29.4%；实现归母净利 70.3 亿，同比+23.9%，公司归母净利连续 4 年实现 20%以上的高增长，2020 年增长势头延续：1、销售高增长的持续结转兑现，2020 地产结算收入同比+29.1%；2、地产结算毛利率同比-6.1pct 至 23.0%，期间费用率同比-3.1pct 至 8.0%，对冲结算利润率下行；3、合作开发步入收获期，投资净收益由去年同期的 1.9 亿提升至 16.2 亿；4、多元化业务贡献提升，物业管理、新能源净利同比+69%、+42%。报告期末合同负债对全年总营收的覆盖率达 153%。我们预计公司 2021-2023 年 EPS1.52、1.

19、82、2.15 元，参考可比公司 2021 年 4.0 倍 PE估值，考虑到公司新五年发展规划提出力争 2025 年总销售规模 4500 亿，年复合增速 15%以上，2021 年 1 月完成董事会换届选举，“80 后”新锐管理层上任为公司发展注入新活力。给予公司 2021 年 5.5 倍 PE 估值，目标价 8.36 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 2 日）风险提示：行业景气度下滑；西南市场影响；多元化业务对资金链构成压力。华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.53 元）公司 4 月 23 日发布年报，2020 年实现营收 510 亿元，同比+54%；归母

20、净利润 29 亿元，同比+4%，基本符合我们预期（29.27 亿元）；分红率 32.83%，同比+2.42pct。公司高速增长期的项目逐步进入交付阶段推高营收增速。归母净利润增速低于营收， 主要因为 2017-2018 年的扩张阶段地售比、股权合作占比提升，房地产开发毛利率同比-5.1pct 至25.2%，少数股东损益占比同比+20.4pct 至 36.4%。但公司精细化管理能力显著提升，销售+管理费用率同比-2.2pct 至 5.7%。考虑到 2019 年地售比回落、权益比例回升，我们预计公司 2021 年毛利率有望保持平稳，少数股东损益占比有望下降。我们参考公司结转情况调高营收、调低毛利率

21、，预计 21-23 年 EPS 为 1.58、1.87、2.20元。可比公司 21 年平均 PE 为 5.4 倍（Wind 一致预期），我们延续此前的估值溢价，公司 21 年合理 PE 估值水平为 5.4 倍，目标价 8.53 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 26 日）风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。中交地产（000736 CH，买入，目标价 7.35 元）2020 年公司实现营收 123.0 亿，同比-12.5%；实现归母净利 3.5 亿，同比-35.9%，低于我们预期（5.7 亿）。报告期公司开发收入同比-12.5%至 122.0 亿，结算

22、毛利率小幅改善，同比+1.3pct 至 26.3%；天津、重庆、嘉兴等地区地产项目计提存货减值+投资性房地产减值共同导致资产减值 3.5 亿；2020 年大幅扩张，期间费用率同比+6.5pct 至 11.8%；少数股东损益占净利润比重同比+9.6pct 至 61.2%。公司盈利支撑源于部分子公司并表后股权价值重估产生投资收益 3.6 亿。报告期末公司已售未结算金额同比+85.8%至 218.8 亿。考虑到存货减值压力以及高速扩张对期间费用率的推升，我们预测2021-2023 年EPS 0.79、 1.07、1.43 元，参考可比公司 2021 年平均 PE 估值 6.2 倍（Wind 一致预期

23、），考虑到公司拿地销售高增长在业绩层面的中长期兑现以及未来集团资源的协同支持，维持 50%估值溢价，给与公司 2021 年 9.3 倍 PE 估值，目标价 7.35 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 15 日）风险提示：行业政策风险，行业下行风险，经营风险。招商积余（001914 CH，买入，目标价 27.84 元）公司 4 月 19 日发布一季报，2021Q1 实现营收 22.11 亿元，同比+26%；归母净利润 1.17亿元，同比+96%；扣非归母净利润 1.02 亿元，同比+250%。物管业务营收 20.44 亿元，同比+27%；毛利率 10.21%，同比+0.

24、52pct，其中基础物管毛利率同比-0.10pct 至 8.97%，专业化服务毛利率同比+4.05pct 至 16.92%助推整体毛利率改善。中航+招商物业实现净利润 1.25 亿元，净利率为 6.14%。根据一季报，Q1 物管扣非归母净利润同比增长 3568 万元，我们预计同比增速为 40%-48%；但结合此前业绩预告，Q1 物管归母净利润同比增长 0.1-0.2亿元，对应同比增速为 9%-19%，增速差距主要因为集团捐款、政府补助等非经常性收益同比大幅减少。物管业务归母净利润增速低于营收，主要因为整合后年终奖同比增加、非经常性收益同比减少。我们维持盈利预测，预计公司 21-23 年 EPS

25、 为 0.61、0.87、1.20 元。可比公司 22PE 平均为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理 22PE 估值水平为 32 倍，目标价 27.84 元，维持“买入”评级。（最新报告日期： 2021 年 4 月 20 日）风险提示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。新大正（002968 CH，买入，目标价 80.92 元）公司 4 月 20 日发布一季报，2021Q1 实现营收 4.26 亿元，同比+55%，归母净利润 0.36亿元，同比+45%，均处于 4 月 1 日业绩预告上限。由于管理面积扩张和民兴物业

26、并表，以及去年疫情影响造成的较低基数，Q1 公司营收取得快速增长，我们预计剔除民兴物业后营收的内生增速在 30%左右。归母净利润增速低于营收，主要因为全国化布局过程中前期市场开拓成本相对较高，导致毛利率同比下降 1.27pct 至 19.64%。Q1 公司新增年度合同金额 1.4 亿元，占到去年全年的 30%，同比增长 270%，主要因为去年受到疫情影响，2、3月招投标工作基本暂停。Q1 公司新拓展南通兴东国际机场、长沙黄花国际机场、贵阳市轨道交通 2 号线、洛阳市城市轨道交通 1 号线、包神铁路、深圳市公安局罗湖分局等重点项目。此外，公司向重报物业增资 975 万元持有其 60%股权，将在管

27、理重庆日报报业集团（未上市）近 50 万平物业的基础上，积极推进和报业集团旗下旅游文化、地产开发等项目的资源协同，推动合资公司快速发展。我们维持 21-23 年 EPS 为 1.71、2.38、3.26 元的盈利预测。可比公司 22 年平均 PE 上升至 25 倍（Wind 一致预期），结合公司股权激励给出的业绩考核增速，我们小幅收窄估值溢价，维持 22 年合理 PE 为 34 倍的判断，目标价 80.92 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 21 日）风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；盈利能力下行风险。图表12： 重点公司一览表04 月 27 日EPS (

28、元)P/E (倍)公司名称公司代码评级收盘价 (元)目标价 (元)20192020E2021E2022E20192020E2021E2022E万科 A000002 CH买入27.9340.673.353.573.704.018.347.827.556.97金地集团600383 CH买入12.0016.552.232.302.472.735.385.224.864.40金科股份000656 CH买入6.918.361.061.321.521.826.525.234.553.80中交地产000736 CH买入6.617.350.780.500.791.078.4713.228.376.18华发股份600325 CH买入6.408.531.321.371.581.874.854.674.053.42新大正002968 CH买入70.7080.920.971.221.71