建筑物区分所有权的共有部分

1、.PAGE ：.；PAGE 7建筑物区分一切权的共有部分1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价钱下，开发商以交付的实践套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，由于电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建立起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实践得房面积

2、，即套内建筑面积只需80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商抚慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，他的钱也没有白花呀，至少是个心思抚慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到他们身上了，他们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。2、聪明反被聪明误!假设开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。由于完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实践销售的面积本钱，把共有部分的费用

3、折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了廉价。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价钱中去，看起来每平方米的价钱高了些，但是少了很多的法律上的费事。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的一切共有面积，包括小区内的一切公用面积和设备，开发商都可以把一切权保管在本人名下。由于开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受获得的物权。3、潘多拉盒子翻开后，人们往往控制不了后果的，玩小聪明的开发商也是一样。由于公摊面积这种做法得到了政府的认可，所以，建立部就出台了，其最初的目的还是仁慈的：为维护消费者

4、的合法权益，规范商品房销售行为，减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷，特制定(试行)。其第五条 商品房按“套或“单元出卖，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效力的公共用房和管理用房建筑面积;2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体程度投影面积的一半。第九条 公用建筑面积计算原那么凡已作为独立运用空间销售或出租的地

5、下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。4、起初，业主们也没有多在意房产证上记载的公用分摊面积终究是指什么，仅仅对实践得房面积少于房产证上的记载面积耿耿于怀，但看到小区内小桥流水、鸟语花香的怡人环境，心里的那点不平衡也就消逝了。但是，人是会变的，按照法治的假设前提是：人性恶。当看到开发商把小区车库和会所等设备出租、出卖得到很多钱时，贪婪的愿望就开场了膨胀，回家拿出房产证一看，我还分摊了公用面积，他们怎样可以把我分摊的东西拿出去赚钱呢?但是细一想，房产证上的公用分摊面积就那么十几个平方，好似不能包括车库和会所。但是，业主们很朴素地想到了：开发商曾经把整个

6、小区开发费用分摊到每个单元的套房的价钱里了，我们业主曾经为整个开发工程买单了，由于开发商不会做亏本的生意的。如今开发商又把曾经分摊到每个业主身上的车库和会所等，又卖了一次。显然奸商呀!维权认识觉悟的业主们纷纷起诉开发商，要开发商归还车库、会所等产权给全体业主。5、最初，法院也被群情激昂的业主搞懵了，有的法官真的去审查开发商能否把车库、会所等费用打入销售的房子的本钱了。完全是个经济学的计算了，殊不知经济学的本钱利润是不能决议法律上的产权归属的。我在前面一篇博客中曾经说了，买一台电脑，消费商一定会把研发本钱和消费本钱打入每台电脑中去销售，但是，可以说他买了一台电脑，因此也对消费商的知识产权和消费办

7、公大楼厂房也具有财富权吗?显然不能!6、业主终究对那些财富具有一切权，只能回家看看房产证上的记载，即开发商终究卖给了他什么东西、终究转让哪些物权给他?而不是那些东西的本钱包含了另外哪些东西的费用?假设当初开发商不玩雕虫小技搞出公摊面积，业主们只会以为本人购买的只是套内面积的房产，再也不会想到对车库、会所、变电站、甚至配套的幼儿园、超市也享有共有的权益。7、惋惜，由于开发商曾经搞出了公用分摊面积之说，并得到了政府的认可，宽广业主们就开场不依不饶地争取小区内的共有部分了。在物权法立法过程中，他可以看到宽广业主们奔走呼吁人大代表和积极给草案提立法修正意见的场景，很是壮观哦。这是业主与开发商的利益角逐

8、，人不为己天诛地灭，各种力量角逐的最后结果，就是妥协的产物：曾经公布的物权法第六章中关于建筑物区分一切权的条款。8、在物权法第六章中，业主享有的建筑物区分一切权的共有部分大大地扩展了：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设备和物业效力用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位被物权法“判给了业主共有。随后，在2021年5月14日最高法院出台的中又添加了业主共有的部分：第三条： 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也该当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的根底、承重构造、外墙、屋顶等根本构造部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附

9、属设备、设备，避难层、设备层或者设备间等构造部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权益人一切的场所及设备等。业主们终于得到了梦寐以求的一大块馅饼!9、在这场利益角逐中，开发商也不是一点利益都没有得到，关于争议比较厉害且利益比较大的车库问题上，第七十四条：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库该当首先满足业主的需求。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人经过出卖、附赠或者出租等方式商定。言外之意，规划用于停放汽车的车位、车库的一切权还是开发商的。根据第五条：“国家鼓励、支持企业、事业组织、社会团体和个人，经过多种途径，投资进展人民防空工程建立;

10、人民防空工程平常由投资者运用管理，收益归投资者一切人防地下室的运用权和收益权也归开发商了，虽然物权法在人防地下室的产权上故意不表态。根据最高法院出台的第二条：“规划上专属于特定房屋，且建立单位销售时曾经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，该当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 因此，在这场有关物权的立法、司法角逐中，开发商还是得到了一些本人的利益的。10、物权法号称“国家、集体、私人的物权和其他权益人的物权受法律维护，任何单位和个人不得进犯。当开发商从政府那里买到土地运用权后，投资建立了小区，假设建成后不卖给任何人，开发商对小区内的一草一木都享有一切权。问题是，开发商卖掉小区的套

11、房给业主后，开发商同时卖掉了小区内的一切土地和设备。当然，开发商假设一开场不搞公摊面积，人们也不会想到共有那么多东西给全体业主，但是物权法立法把小区的道路、绿化、其他公共场所、公用设备和物业效力用房等一同“划拨给全体业主共有，其立法的实际根据何在?这些东西是单元套房的附合物吗?规划上的“配套设备设备等，不是民法上的概念，配套的东西的一切权就一定要随被配套的东西无偿转移吗?用立法的方式强行规定这些配套的东西归全体业主共有，能否野蛮剥夺了开发商的财富权益?物权法同时强调物权公示的登记原那么，能否应该给每位业主发放这些配套的财富的共有权证?否那么怎样证明每位业主是这些所谓配套财富的共有权人?在房产证

12、上记载公用分摊面积本身就是错误的做法，应该是给共有的业主发放共有物的共有权证书。怎样可以在甲物的权属证书上记载乙物的共有权属情况呢?难道单元套房与配套的道路、绿化、会所等是一物?11、更糟糕的是，业主们似乎得到的是馅饼，但是细想起来也许因福得祸了，最后掉入了一个无尽的圈套中去了。随着流水的时间，建筑区划内的道路、绿地、小桥流水、其他公共场所、公用设备、物业效力用房、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设备、设备，避难层、设备层或者设备间等都有大量的维修费用，根据物权法第76条规定的业主大会的职能之一就是筹集和运用建筑物及其附属设备的维修资金，当这笔钱是巨额费用且没完没了时，业主

13、们能够或者一定会懊悔物权法公布时费九牛二虎之力争取到的这些属于全体业主的共有财富。这哪里是馅饼呀，清楚是圈套，买了一套房子，后续还要没完没了地投钱搞共有部分的维护和维修。投资一家公司，普通也只承当有限责任，而花钱买套房子，却为共有部分承当了没完没了的无限责任，且这些共有部分往往还产生不了多大经济效益。估计有的业主会自动提出来放弃共有权了，按照普通了解，没有权益似乎就可以逃脱义务了，权益和义务对等的嘛。我不想看到小区内绿草如茵、小桥流水景观了，我自动放弃对它们的共有权。但是，物权法立法时，对业主这种不良动机早有预感和觉察，伟大的立法者们事先就设好套子了：第七十二条：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承当义务;不得以放弃权益不履行义务。 12、不得不佩服物权法立法者的智慧和勇气，一方面授予他一种叫权益的东西，同时规定他不能放弃这种权益。假设享用了权益，当然要