中投·合生创展望景集合资金信托计划申报材料

1、中投信托有限责任公司信托项目申报书暨尽职调查报告指引PAGE PAGE 104罢中投信托有限责瓣任公司挨中投奥瓣合生按创展斑房地产项目集合蔼资金信托计划跋项目申报书暨尽搬职调查报告挨经办业务部门：拔 伴北团一部背 案 哀日期：拌 伴 鞍2012年5月安 吧 声明与承诺袄参与尽职调查的吧全体人员郑重声凹明，谨对此尽职捌调查报邦告摆所陈述事实、涉叭及资料和数据的昂真实性、完整性班、合法性及所作瓣判断的合理性负白责。拔 岸 扮 拌 摆 耙 叭 拌 罢 俺 百信托经理（签名白）：把张乃欣、汪昆吧部门负责人（签斑名）： 柏 信托项目要素表佰项目名称捌中投啊袄合生阿创展瓣房地产项目集合百资金信托计划扮信托

2、经理安张乃欣、汪昆癌信托项目规模 应列明信托项目项下各类委托人所对应的信托规模；明确上限与下限，属系列性业务的，请注明系列设置方案。背不超过4.5亿芭元捌风险等级 按照公司相关规定划分风险等级。佰中级按信托报酬捌（年化率）稗预计斑信托报酬为艾信托规模的胺1捌%（每年）颁收益率（年化）伴投资金额100安万元-300万佰元的受益人预计把收益率为傲10巴%；投资金额3爸00万元（含）阿以上的受益人预笆计收益率为斑11唉%背（爸由财富管理中心按根据市场情况芭调整啊）跋运用方式斑信托贷款笆资金用途胺用于北京邦合生稗望景房地产开发翱有限公司开发的皑“暗麒麟社稗”耙项目的建设按信托项目期限斑不超过24个月皑

3、，白借款人可以皑于傲期满18个月阿或期满21个月摆时稗申请提前还款，捌经受托人同意，柏方可还款。扮借款人还款后，皑受托人进入信托皑清算程序并向受艾益人兑付信托本佰金及分配信托收阿益。懊营销方案疤由按公司叭财富管理中心组矮织哎推荐败唉主动管理型业务艾；岸凹被动管理型业务白信托板交易对手要求资敖金到位时间啊2012年6月扮底斑监管银行岸（吧待疤定）八法律顾问昂北京兆源律师事捌务所摆评估机构）稗北京板市艾首佳联合资产败评估有限责任公埃司目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc325182859 半第一章版搬信托项目概述昂 PAGEREF _Toc325182859 h

4、白5 HYPERLINK l _Toc325182860 摆一、信托项目背俺景班 PAGEREF _Toc325182860 h 昂5 HYPERLINK l _Toc325182861 氨二、信托项目交佰易结构说明捌 PAGEREF _Toc325182861 h 肮7 HYPERLINK l _Toc鞍3251828熬62扮 哀三、信托财产的捌管理运用拔 PAGEREF _Toc325182862 h 懊8 HYPERLINK l _Toc325182863 霸四、信托收益、按费用、报酬艾 PAGEREF _Toc325182863 h 爸9 HYPERLINK l _Toc3251828

5、64 哀第二章跋 背尽职调查内容暗 PAGEREF _Toc325182864 h 办12 HYPERLINK l _Toc325182865 艾一、交易对手案氨北京合生望景房柏地产开发有限公把司哀 PAGEREF _Toc325182865 h 按12 HYPERLINK l _Toc325182871 肮二、其它交易主芭体信息耙 PAGEREF _Toc325182871 h 笆20 HYPERLINK l _Toc325182883 办三、投融资标的爱项目信息罢 PAGEREF _Toc325182883 h 伴57 HYPERLINK l _Toc325182884 矮第三章瓣 芭信托

6、项目合规性澳分析叭 PAGEREF _Toc325182884 h 皑72 HYPERLINK l _Toc325182885 靶一、交易对手合盎规性分析扳 PAGEREF _Toc325182885 h 靶72 HYPERLINK l _Toc325182886 碍二、其他交易主哀体合规性分析疤 PAGEREF _Toc325182886 h 般72 HYPERLINK l _Toc325182887 安三、投融资标的昂项目合规性分析白 PAGEREF _Toc325182887 h 伴73 HYPERLINK l _Toc325182888 颁四、交易结构合俺规性分析扒 PAGEREF _

7、Toc325182888 h 碍73 HYPERLINK l _Toc325182889 奥五、增信措施合艾规性分析背 PAGEREF _Toc325182889 h 埃74 HYPERLINK l _Toc325182890 懊六、合规性结论澳 PAGEREF _Toc325182890 h 半74 HYPERLINK l _Toc325182891 疤第四章胺 绊信托项目可行性阿分析岸 PAGEREF _Toc325182891 h 唉75 HYPERLINK l _Toc325182892 罢一、投融资标的笆项目行业分析班 PAGEREF _Toc325182892 h 芭75 HYPE

8、RLINK l _Toc325182893 胺二、投融资标的暗项目政策分析坝 PAGEREF _Toc325182893 h 半79 HYPERLINK l 柏_Toc32邦5182894拜柏 熬三、投融资标的唉项目财务效益分败析熬 PAGEREF _Toc325182894 h 癌81 HYPERLINK l _Toc325182895 昂四、澳 芭投融资标的项目按SWOT摆分析白 PAGEREF _Toc325182895 h 叭85 HYPERLINK l _Toc325182896 翱五、交易对手财碍务状况分析鞍 PAGEREF _Toc325182896 h 叭86 HYPERLIN

9、K l _Toc3251靶82897班 拔六、可行性分析扳结论盎 PAGEREF _Toc325182897 h 岸87 HYPERLINK l _Toc325182898 绊第五章般 氨信托项目风险揭疤示与应对措施分斑析扮 PAGEREF _Toc325182898 h 芭87 HYPERLINK l _Toc325182899 袄一、信用风险及耙其应对措施瓣 PAGEREF _Toc325182899 h 巴88 HYPERLINK l _Toc325182900 爸二、市场风险及佰其应对措施拔 PAGEREF _Toc325182900 h 敖88 HYPERLINK l _Toc325

10、182901 胺三、操作风险及吧其应对措施拔 PAGEREF _Toc325182901 h 哀89 HYPERLINK l _Toc325182902 凹四、其他风险及啊其应对措施肮 PAGEREF _Toc325182902 h 巴89 HYPERLINK l _Toc325182903 扒五、风险综合评败价碍 PAGEREF _Toc325182903 h 氨90 HYPERLINK l _Toc325182904 暗第六章隘 疤必备法律文件及稗签署节点安排阿 PAGEREF _Toc325182904 h 板90 HYPERLINK l _Toc325182905 艾第七章隘 板综合结

11、论按 PAGEREF _Toc325182905 h 拜91 HYPERLINK l _Toc325182906 笆第八章白 败附件般 PAGEREF _Toc325182906 h 案91信托项目概述瓣一、信托项目背扳景胺（一）信托项目肮名称：败中投隘百合生傲创展耙房地产项目集合矮资金信托计划澳（二）主要交易案对手 本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体按：皑 借款氨人：北京哀合生碍望景房地产开发八有限公司癌（以下简称敖“芭合生望景翱”跋）疤；扳 保证碍人：北京合生唉北方房地产开发矮有限公司阿（以下简称岸“笆合生北方捌”耙）班、合生创展集团澳有限公司（HK安，0

12、754，以奥下简称扮“班合生创展叭”班）扒 扳抵押败人：跋北京创合丰威房昂地产开发班有限公司（以下捌简称阿“拌创合丰威俺”阿）艾（三）项目需求霸背景：癌1捌近期，我部与北艾京合生北方房地办产开发有限公司翱取得联系，根据爸合生北方的融资案申请，我部对合扒生北方及其子公柏司合生望景进行盎了尽职调查，为唉其肮“颁合生麒麟社矮”百项目出具了融资半方案。根据借款胺人的需要，该方盎案主要是为了解敖决昂“埃合生麒麟社绊”爸项目的后续建设懊资金般问题皑，为此，我部结昂合公司的业务要案求拌及行业政策伴，在考察借款人搬及保证人以及该挨项目基本情况后百，拟申请设立佰本熬信托计划。傲2.合生北方系扮在香港上市的合俺生

13、创展集团有限懊公司（股票代码柏：0754，H鞍K）在内地注册扒设立的子公司。翱该公司岸成立于2002案年6月25日，扳注册地址是北京斑市朝阳区西大路跋23号，注册资哎本22058万矮美元，企业性质白为有限责任公司八（外国法人独资按），法定代表人碍：郑连群肮。邦详细情况参见第巴二章尽职调查内稗容。阿3.合生望景系翱合生北方的全资拜子公司，成立于按2007年12板月21日，注册鞍地址胺是版北京市朝阳区广柏渠路28号20霸1号楼北B10背0号奥，法定代表人：安陈文。详细情况捌参见第二章尽职绊调查内容。白（四）交易结构蔼设计目的：半 扳我公司发起设立啊信托计划碍，扮募集板不超过4.5亿挨元懊资金，以信

14、托贷拜款的方式运用于扮合生望景开发的胺“阿合生麒麟社鞍”板项目中，用于解八决扒“按合生麒麟社百”懊项目的后续建设爱资金。八（五）项目设立扳的意义：班通过本信托计划暗的实施，由受托阿人将全体委托人唉的信托资金集合捌起来，根据信托背文件的约定，通吧过对信托资金的挨运用，实现信托办计划财产的增值靶，并以此作为信案托利益的来源，隘按信托文件的约奥定向受益人分配挨信托利益。碍二、信托项目交爱易结构说明半（一）交易结构扒图俺（二）操作步骤凹：般1.中投信托发蔼行集合资金信托搬计划募集资金，敖委托人认购信托绊计划份额；熬2.中投信托以把信托计划所募集敖的资金向借款人啊合生望景发放贷艾款；胺3.吧创合丰威艾以

15、其持有的伴北京市通州区国瓣家环保产业园区隘科研用地A号地唉块南区国有出让胺土地使用权袄为合生望景的本耙次信托融资提供颁抵隘押，隘为其提供增信；巴4.合生北方作靶为合生望景的控靶股股东，扮合生创展集团有笆限公司作为合生背望景的实际控制百人，分别唉为合生望景本次斑信托融资的还本奥付息提供连带责白任保证担保奥；芭5.澳合生望景按期偿唉还信托贷款利息把，信托到期时偿爸还本金； 哀6版.袄信托计划终止时坝，以全部信托财碍产为限，在扣除扮应由信托计划承胺担的耙相关拌税费后,向全体白受益人分配信托办利益;颁7把.坝本半笔敖信托贷款发放日奥为懊“翱T日唉”芭，T日到本信托哀计划到期清算完懊毕之日为信后管啊理期

16、间案。拔三、信托财产的案管理运用哎（一）信托财产暗管理运用方式：哀本信托计划项下氨之信托财产主要爸以发放信托贷款拔的方式，运用于拌借款人合生望景昂公司开发的邦“拜合生麒麟社案”挨项目的后续建设啊中。借款人的关皑联企业埃北京创合丰威房坝地产开发有限公安司把以其持有的癌北京市通州区国笆家环保产业园区爱科研用地A号地扮块南区国有出让安土地使用权伴为合生望景公司扳的本次信托融资罢提供碍抵押岸；斑合生北方作为合艾生望景的控股股罢东，合生创展集靶团有限公司作为芭合生望景的实际绊控制人，分别捌为合生望景本次摆信托融资的还本啊付息提供连带责爸任保证担保百。背信托存续期间，邦自信托贷款发放氨日起算（T日）按，扮

17、借款人应于20柏12年12月2敖1日支付第一次霸利息，此后，扳借款人按每满半把年付息一次，邦借款到期时利随拔本清。熬借款人可以于本捌信托计划期满1碍8个月拌或期满21个月肮时提前还款傲，但须提前30办日向中投信托提熬出书面申请，经柏中投信托同意后熬，借款人方可提澳前还款。癌如果借款人未申办请提前还款，则摆借款人需于本笔傲信托贷款傲到期前坝3柏个月班时向信托财产账岸户鞍归集还款资金艾，坝归集进度为20按%、20%、6袄0%，并颁于信托贷款到期耙日（含）前偿还捌完全部信托贷款笆本金，并结清应拔付未付之利息。捌根据上述还款安搬排，熬如果借款人申请芭提前拌一次性柏还款，经受托人般批准同意的，则百贷款利

18、息计算至挨还款当日；如借背款人未在信托计板划期满18个月鞍或21个月时提案前还款，则借款耙人于信托计划稗到期前爱3个月皑开始逐月归集资叭金（参见上文）八，安归集还款资金吧仍计算利息艾，借款利息均以板借贷双方签订的百借款合同的最终拜贷款巴到期日耙计算，爱受托人不免除借拌款人提前拔归集资蔼金跋而俺划入信托账户摆而拌计算的信托贷款版利息。拔此处之规定将在稗本信托计划设立摆审批通过后，于爱相关合同文本中安予以明确。氨（二）信托财产巴退出方式：氨本信托计划项下稗之信托财产以信蔼托贷款本金及利颁息按时傲收回、收到办为退出方式。百（三）信托财产爸的归属与返还隘：笆信托计划终止时矮，信托计划财产摆扣除信托合同

19、规挨定的信托懊报酬胺和皑其他搬税费后按信托计版划文件约定归属柏受益人。盎四、信托收益、隘费用、报酬肮（一）信托收益罢：伴 挨1.信托利益来盎源：拔本信托计划项下氨信托利益主要来背源于借款人按时碍还本付息所取得八收入。在信托计般划存续期间，本氨信托计划之财产败账户中如有资金凹闲置，受托人可版以以存放同业、罢协议存款拔、购买受托人管靶理的固定收益类吧信托产品、银行摆理财产品搬、货币市场基金挨等方式运用，为案本信托计划财产罢保值增值。啊2.蔼 稗本信托计划之预鞍计收益率、分配百方式及受益权转巴让板（1）翱本信托计划哎的预计收益率为坝：耙投资金额100版万元-300万疤元的受益人预计摆年化收益率斑暂定

20、疤为败10.0埃%；柏投资金额300巴万元（含）以上把的受益人预计年笆化收益率安暂定熬为1邦1.0扮%。澳最终预计收益率瓣在信托计划爱发行时由公司财霸富管理中心根据白市场形势伴确定绊。捌（2）绊分配方式：本信班托计划项下之信蔼托利益按照现金耙方式进行分配。柏首次安分配时间为芭从本信托计划成哀立日（T日）起搬算，期满12个瓣月起的10笆个工作日内。芭第二次分配日期昂为本信托计划到稗期日起的10个摆工作日内。皑（3）信托受益笆权转让：参见罢信托合同约定胺执行。凹（二）信托费用氨：俺 摆本信托计划项下埃信托费用包括但傲不限于下列一项氨或多项，根据实跋际发生情况确定鞍：佰（1）受托人的敖信托报酬；袄（

21、2）啊信托保管费（托搬管费）、监管费肮、律师费、资产癌或项目评估费等柏中介费用；柏（3）信息披露敖费用；哀 啊（4）信托计划拌终止时的清算费扮用；哀 澳（5）文件或账邦册制作、印刷费搬用；袄（6）信托计划懊营销及募集费用啊；拌 扳（7）银行代理坝收付和账户服务邦费用；懊（8）信托财产吧管理和运用过程安中发生的税费；版（9）受益人大矮会召开费用；皑（10）按照有凹关规定可以列入斑的其他税费和费吧用肮。吧（三）信托报酬啊：捌 鞍本信托计划项下岸信托报酬预计拔按照信托总规模肮的哀%（每年）胺计算哎。败受托人可以预提绊信托报酬，胺也可以随着信托阿计划存续期间提叭取相应期间的信拜托报酬。靶首次提取信托熬

22、报酬的时间是盎信托计划成立案（T日）盎后的阿当年内（即20扳12年12月2案1日前）。氨受托人可以于首哀次提取信托报酬办时预提第一个信邦托年度的信托报搬酬，即笆首次提取信托报搬酬金额=八第一个信托年度案的信托报酬=隘信托计划总规模哎*%坝第二章芭 搬尽职调查内容白一、交易对手鞍敖北京合生望景房哎地产开发有限公瓣司（一）基本情况1.主体资格蔼借款人名称碍北京合生望景房哀地产开发有限公笆司案成立时间百2007年12半月21日颁注册地址哎北京市朝阳区广芭渠路28号20啊1号楼北B10稗0号斑注册资本扳36499万元半实收资本搬36499万元办企业性质扳有限责任公司（拌外商投资企业法蔼人独资）啊法定代

23、表人把陈文疤营业期限绊2007年12暗月21日至20扳37年12月2隘0日袄法人营业执照号佰码袄1101050叭107042捌36扳组织机构代码艾6705828拔4-7耙税务登记证哎1101056靶7058284邦7伴经营范围埃许可经营范围：俺无；一般经营项坝目：房地产开发哀（不含土地成片拌开发；高档宾馆翱、别墅、高档写坝字楼和国际会议佰中心的建设、经安营；大型主题公挨园的建设、经营八）；物业管理；啊园林绿化服务；碍机动车公共停车隘场服务。班2.股权结构和班关联关系：熬北京合生望景房罢地产开发有限公摆司为北京合生北俺方房地产开发有半限公司的全资子摆公司，北京合生矮北方房地产开发唉有限公司拜是由

24、合生创展集啊团通过南博置业八在内地设立的子胺公司败。皑如下图氨所示扮：鞍合生望景的母公扒司合生北方系合按生创展集团的北唉方区稗管理瓣总部，承担着合绊生创展在北京、拔天津等地的项目矮开发及机构管理矮等职责；巴合生北方的唯一搬股东为南博置业扒有限公司（注册斑地英属维京岛）摆，南博置业有限霸公司由在香港上按市的合生创展集啊团有限公司全资班所有。3.公司治理：扒（1）合生望景皑内部组织架构董事会总经理副总经理副总经理营销部行政综合部财务部工程设计部笆（2）爱实际控制人、高笆级管理人员、财伴务负责人的基本笆情况爸1.捌实际控制人：鞍朱孟依，男，1扒959年出生，摆52岁，广东 HYPERLINK /vi

25、ew/157342.htm 皑丰顺县胺人，全国政协委版员，是中国 HYPERLINK /view/9346.htm 拔房地产八界的 HYPERLINK /view/22032.htm 败风云人物白。合生创展是朱罢孟依旗下的香港敖上市公司，除合艾生创展外，朱孟斑依家族还控制了懊珠江投资系列资袄产，业务涉及房艾地产、基础设施隘、物流、金融等岸多个领域。朱孟摆依曾经荣登20皑08 HYPERLINK /view/45715.htm 唉胡润碍慈善榜第2名；澳2008 HYPERLINK /view/852647.htm 隘胡润百富榜巴第10名；20爸09胡润慈善榜暗第3名；200拌9 HYPERLIN

26、K /view/2646607.htm 俺年板胡润百富榜第5班名。柏2.阿高管人员班及财务负责人肮情况：拜职务叭姓名绊性别拌出生日期盎学历水平挨技术职称绊现所服务的机构邦及职务澳法定代表人肮陈文吧女爸1963安年俺5唉月扳中山大学会计系肮MBA凹会计师笆合生创展集团有把限公司华北片区矮财务与投资中心阿总监，北京合生把北方房地产开发颁有限公司财务负霸责人，同时兼任背合生望景公司的哎法定代表人。昂总经理敖陈文扒同上袄同上板同上碍同上斑同上班财务负责人霸何立涛霸男哀大学本科暗会计师半现为合生望景公阿司财务负责人。4.经营管理：敖合生望景自成立扒以来主要承担爱“矮合生麒麟社昂”盎项目的开发工作佰，该项

27、目总占地摆面积蔼31139.7拜64盎平方米（约46安.75亩），建熬筑面积皑151207傲平方米，主要业皑态为公寓、商业把及文化广场，参跋见本章敖“案投融资标的项目肮情况俺”扮。拜合生望景稗除负责完成叭“蔼合生麒麟社爱”按项目的日常管理扒、开发建设、销按售等工作外，在伴股权稗关系上直接隶属板于合生北方公司爸管理。摆该公司法人治理皑结构规范，近年岸无重大法律诉讼班事项，为房地产爸开发暂定资质。（二）信用状况半经查询人民银行罢征信系统，截至氨201懊2盎年4月18日，靶合生望景对外负挨债情况如下：柏业务种类氨(汇总)白币种(汇总)邦发生额(汇总)埃 单位：元笆当前余额(汇总邦) 单位：元绊贷款唉

28、人民币拔300,000摆,000哀.00翱100,000按,000.00傲该公司无未结清笆不良信贷信息版、扒已结清不良信贷邦信息芭及欠息信息败。靶此外，该公司无昂对外担保。叭截至申报日，合皑生望景已偿还完扒毕上表中1亿元耙贷款，目前无对板外借款。（三）财务状况八1.交易对手主奥要财务数据摘录扮及说明绊合生望景澳资产负债表（单肮位：元）拌科目/年度办2009年12版月摆2010年12拜月霸2011年12笆月办2012年4把月伴货币资金拌30,710,霸526.83傲3,692,3澳07.21霸26,758,阿000.15皑21,970,败844.55埃其他应收款碍504,096澳,04挨7.66

29、邦864,206伴,792.96背1,374,5耙23,991.碍80傲1,277,2胺36,240.敖50罢预付账款拌496,629胺,242.62扮532,294傲,033.21白603,218稗,860.32八612,641昂,161.42扒存货跋779,434案,756.51熬1,266,1稗10,976.佰31八738,566唉,979.30办699,103癌,887.11傲流动资产八1,810,8坝70,573.盎62败2,666,3半04,109.氨69靶2,743,2绊11,553.办57案2,610,6笆75,434皑.83盎速动资产熬1,031,4按35,817.疤11吧1

30、,400,1埃93,133.背38奥2,004,6绊44,574.俺27败1,911,5八71,547.疤72颁固定资产艾180,096傲.94哀1,148,3把07.28扮957,269哀.45板882,802袄.45哀资产柏1,856,8佰19,138.埃74扳2,720,0艾32,325.捌76懊2,751,3百93,389.摆37暗2,613,7背58,003.绊32鞍应付帐款啊4,260,0八00.00叭8,779,4哀16.40百7,960,1跋06.53哀501,703拌,9澳29.13背预收帐款哀462,086芭,798.32搬783,755凹,369.09笆78,665,敖1

31、72.59坝77,997,阿887.72扮其他应付款芭239,771芭,600.80耙399,587氨,722.24巴431,409案,645.78傲936,174熬,969.87俺流动负债癌734,544百,037.67靶1,603,1败99,374.拔57靶1,467,1靶00,994.安12案1,520,0跋15,352.啊48白长期借款爱500,000傲,000.00佰450,000办,000.00班190,000翱,000按.00啊0.00敖长期负债奥500,000鞍,000.00皑450,000盎,000.00摆190,000斑,000.00昂0.00翱负债安1,234,5瓣44,

32、037.稗67鞍2,056,0氨36,463.案93柏1,735,4奥39,255.绊74氨1,593,8矮18,317.扒83拜实收资本奥364,990吧,000.00氨364,990盎,000.00胺364,990挨,000.00版364,990暗,000.00哎净资产拔622,275隘,101.07版663,995袄,861.83俺1,015,9白54,133.吧63胺1扒,019,93搬9,685.4霸9半合生望景笆利润表（单位：般元）安科目/年度霸2009年12安月翱2010年12哀月邦2011年12氨月昂2012年4邦月八主营业务收入拌0.00班203,243爸,285.00背1,

33、547,8爸44,744.靶00扮111,018啊,456.98佰主营业务利润懊0.00叭85,252,唉435.35败522,710摆,482.42扮48,999,坝404.70盎营业利润胺-17,985爸,297.12挨62,489,隘033.22坝497,793罢,953.72疤6,217,3瓣91.11案利润总额按-17,172稗,383.08般55,627,搬681.01岸469,040肮,162.40吧5,650,9疤04.93岸净利润靶-17,172拌,383.08般41,720,岸760.76俺351,958白,271.80唉4,238,1拜78.69巴合生望景按现金流量表（单

34、把位：元）挨科目/年度百2009年12安月扮2010年12扒月扒2011年懊12月肮经营活动产生的板现金流量净额扒-445,61艾9,835.9柏3埃231,569俺,350.74哎427,629版,385.24氨投资活动产生的熬现金流量净额唉败矮-1,123扮,484.00斑0.00安筹资活动产生的半现金流量净额佰475,744捌,000.00般-257,46哎4,086.3案6胺-404,59半0,711.7跋7跋现金及现金等价靶物净增加额扳30,124,柏164.07扮-27,018班,219.62盎23,065,搬692.94拔合生望景皑综合财务分析指疤标邦科目/年度拔2009年12背

35、月阿2010年12傲月板2011年12挨月摆偿债能力芭资产负债率（%安）扒66.49%扒75.59%白63.07%伴营运资金（万元隘）岸1,076,3拜26,535.懊95 鞍1,063,1柏04,7傲35.12 蔼1,276,1捌10,559.搬45 鞍现金比率（%）氨4.18%坝0.23%懊1.82%爱流动比率（%）安246.53%巴166.31%昂186.98%半速动比率（%）佰140.42%伴87.34%艾136.64%氨周转能力鞍总资产周转率(八天)懊巴4053.43板 扳636.28 癌固定资产周转率熬(天)澳跋1.18 傲0.24 岸应收账款周转率爸(天)哎八癌1982.71捌

36、碍存货周转率(天矮)笆氨3527.88芭 搬396.95 袄盈利能力巴销售利润率（%懊）背扮41.95%碍33.77%办资产回报率（%疤）暗-0.92%稗1.53%安12.79%唉净资产收益率（俺%）绊-2.76%般6.28%坝34.64%拜2011年盎“艾合生望景捌”伴重要财务数据附艾注说明：办（1）熬其他应收款 1懊,374,52班3,991.8傲0元，其中，瓣占比较大的前5蔼家公司如下：邦债务人啊金额皑（单位：元）安北京合生愉景房把地产开发有限公败司般512埃,碍141扮,拜052.12把广州合生骏景房般地产有限公司把314,204败,823.49翱北京合生绿洲房昂地产开发有限公败司懊1

37、22,286埃,843.77扳绥中海盛旅游置啊业发展有限公司半53,682,扒625.50碍北京合生北方房坝地产开发有限公拌司哎51,511,拌300.28啊以上5家公司占扒76.67%肮，全部为集团内扳部往来款。拜（2）矮预付账款603斑,218,86隘0.32元，其艾中暗占比较大的三家白公司如下：吧债芭务扳人叭金额暗（单位：元）奥中国建筑第四工隘程局有限公司芭220,000澳,000.00隘北京市朝阳田华鞍建筑集团公司爸125,675罢,250.00般北京市电力公司肮105,726颁,480.32矮以上3家公司占霸74.83%班，全部为支付工皑程款及架设电路白管线等预付款。半（3）岸存货7

38、38,5办66,979.斑30元瓣，主要构成如下奥，占存货氨98.58%；百科目吧金额凹（单位：元）碍在建物业拌448,824捌,022.87白完工物业傲279,259半,986.89蔼（4）坝预收白账版款靶78,665,阿172.59元叭，全部为矮实现销售但尚未叭达到拜收入摆确认败条件凹的碍预收款；俺（5）澳截至百2011年年末斑，凹其他应付款翱余额为半431,409胺,645.78版元，其中按：把债艾权坝人般金额唉（单位：元）唉合生创展集团有绊限公司扳190,219板,069.33拔广州合生逸景房盎地产有限公司拔78,640,盎608.78拔上海三象房产发癌展有限公司案48,000,鞍00

39、0.00啊以上3家公司占拔73.45%叭，全部为集团内翱部往来款。鞍增加的其他应付斑款芭主要绊为内部往来款。皑（6）佰预提费用442耙,651,21罢2.91元，其白中工程款翱(八416,931瓣,779.74霸元盎)敖占94.19%疤。阿2.癌交易对手重大财氨务指标分析阿 凹“绊合生望景碍”爸2011年总资柏产较2010年巴同比增长1.1败5%；半流动资产占跋总资产99.7斑0%，同比增长胺2.88%；矮其他应收款版变动阿主要是吧与蔼关联企业之间的瓣往来款增加所致柏。随着销售的逐肮步实现，其存货败在减小；由于公笆寓部分只剩少量拌尾房，大部分底澳商还没有销售，碍因此瓣预收账款巴减少颁；预提费用

40、同比坝增加八，绊工程款增加为主阿要原因。罢偿债能力岸：2011年流柏动比率为186瓣.98%、速动颁比率为136.扮64%，上述两吧项巴短期偿债能力指捌标背较高，说明企业按的短期偿债能力板较胺强，财务风险版较跋小熬；资产负债率6安3.07%，摆剔除预收账款因邦素，实际资产负盎债率为60.2哀1%，该指标基安本处于房地产行吧业正常水平。摆存货周转率90邦.69%，唉说明其销售回笼稗资金的速度基本袄上接近一年，这佰一比率符合房地扮产企业的特点。氨资产方面无明显耙坏账风险，负债懊方面主要是预收摆房款和关联企业颁间的往来款，与般其集团公司对资俺金的统一调度与稗管理制度相符合澳，有利于财务安板全。霸盈利

41、能力办：毛利率33.摆96%、净利润扒率22.74%邦，上述两疤项颁指标拌基本符合房地产唉项目的特点，叭表明公司具备懊较强胺盈利能力。安现金流版方面扮：该公司隘经营活动现金流傲具有一定稳定性安，翱一方面是由于随拔着其开发的产品澳进入销售期，回邦笼了大量资金，按另一方面也说明颁企业合理的运用疤了财务杠杆，适摆时引入开发贷款扮和信托贷款，从白而使现金流与项岸目销售回款相匹败配。胺从各期财务报表矮期初、期末数的班衔接及资产负债拌表、损益表、现挨金流量表相互科笆目之间的勾稽关昂系霸来看捌，扮基本斑可以判断其相关巴信息俺具有阿可靠性挨。案3摆.交易对手对外盎负债情况爸截至申报日，合阿生望景已偿还完般毕熬

42、对外负债矮表中1亿元贷款啊，目前无对外借扳款。蔼4颁.交易对手对外般担保情况癌经查询人民银行霸征信系统，未发罢现借款人合生望扒景公司有对外担颁保情况。爸二、其它交易主暗体信息唉保证人傲一斑捌北京隘合生北方奥房地产开发有限瓣公司（一）基本情况1.主体资格：板名称拜北京合生北方房颁地产开发有限公隘司盎成立时间耙2002年6月背25日耙注册地址案北京市朝阳区西隘大望路23号霸注册资本拔22058万佰美元伴实收资本般22058万拔美拜元板企业性质班有限责任公司（挨外国法人独资）翱法定代表人把郑连群安营业期限般2002年6月班25日至203蔼2年6月24日胺法人营业执照号叭码俺1101050矮10704

43、23邦6半组织机构代码隘7393520绊9-8挨贷款卡号霸1101000皑0038157吧4801肮经营范围暗许可经营项目：版以下项目限分支袄机构经营：为接稗受本酒店服务的百客人零售包装食唉品、酒、饮料；挨住宿；洗衣服务霸；美容服务；制盎售中西餐（含冷叭荤凉菜）。一般扒经营项目：开发绊、建设、出租、摆出售朝阳区大望办路23号北京化按工实验厂规划确拌定的一、二期范翱围内及通州区中笆关村科技园区通按州园金桥科技产摆业基地环科中路拜5-150号的班开发建设的房屋傲及物业管理；机按动车公共停车场蔼服务；以下项目奥限分支机构经营爸：健身服务；商罢务中心；为接受懊本酒店服务的客背人零售工艺美术艾品。捌历史

44、沿革傲合生北方公司是安由南博置业有限扒公司独资成立的皑外资房地产开发跋企业，于爸2002年6月白25日疤在北京市工商局办注册，注册资金办为22058万搬美元（实收资本扮22058万美疤元），法定代表鞍人郑连群先生。氨2.盎股权结构和关联俺关系：斑北京合生北方房翱地产开发有限公颁司是合生创展在扳北京班注册成立的子凹公司，注册于埃2002办年，最初开发的版项目为北京朝阳氨区西大望路的珠隘江帝景项目。罢目前合生北方公皑司主要负责合生板创展唉在北京、天津等扮区域的项目的经白营管理。版合生北方实际控皑制人为合生创展懊集团，该公司股坝权结构情况如下唉：斑南博置业本身并邦无其他主业，仅埃是形式上的合生奥北方

45、的股东。合鞍生创展出于便于把项目投资、资本搬运作考虑，多采吧用由一个投资控艾股公司对应一个唉项目公司的方式跋，因此，合生创埃展旗下在境内投搬资的房地产项目八基本都采用此方伴式，以便于通过敖股权收购及转让芭方式实现对项目八的管理。3.公司治理：氨合生北方主要负败责合生创展集团啊北京、天津及环爱渤海经济圈项目俺的开发与管理，跋具体组织架构如稗下：邦合生北方法人治癌理结构完善，公岸司由总经理负责搬日常管理经营，扒由董事会袄行使暗股东职责。唉公司高级管理人败员、财务负责人笆的基本情况详见案下表。邦职务傲姓名拔性别岸出生日期班学历水平敖现所服务的机构疤及职务爸法定代表人搬郑连群霸男靶1967把年斑3罢月

46、八合生创展集团有胺限公司华北片区八总经理，北京合八生北方房地产开般发有限公司法定盎代表人，总经理百。白总经理坝郑连群拔男办同上胺同上傲销售总监埃刘志龙胺男懊1974般年袄2拌月哀中山大学坝MBA吧合生创展集团有蔼限公司华北片区百市场经营中心总唉监，北京合生北矮方房地产开发有氨限公司销售负责案人。佰财务总监按陈文艾女邦1963半年凹5爱月佰中山大学会计系凹MBA吧合生创展集团有肮限公司华北片区啊财务与投资中心稗总监，北京合生胺北方房地产开发板有限公司财务负瓣责人，同时兼任办合生望景公司的巴法定代表人。4.经营管理：芭根据营业执照记敖载的经营范围，巴合生北方近年主班要开发了唉“埃珠江帝景扳”肮及把

47、“败合生世界村岸”袄项目。该公司已爸纳入上市公司板笆块，经营管理规埃范，符合上市公岸司法人治理结构埃要求。该公司取唉得了房地产开发艾二级资质证书办，摆主要业绩有：百（1）珠江帝景靶项目稗珠江帝景项目位拌于朝阳区西大望按路，占地矮29.9公顷笆，开发面积约9败0万平方米。珠百江帝景遵循以阿“傲优质生活、完美熬体现懊”拜的开发理念，将艾欧洲文化的精髓拜，欧洲生活的尊阿贵、舒适、精致班的感觉和品位带哀给业主，在北京捌城中呈现一个集艾星级住宅、酒店办式商住公寓、甲疤级写字楼、欧洲柏商业街、欧式学霸校于一体的欧洲阿城，到2009案年底，珠江帝景澳项目实现销售面哀积58.38万盎平方米，销售金背额76亿元

48、，成阿为北京CBD区佰域的极具标志性班的地产项目，一笆举奠定了合生创岸展在北京中高端案地产的领先地位按。败（2）败合生世界村项目傲合生世界村项目挨位于北京市通州傲区马驹桥镇，属板于亦庄经济技术邦开发区第二生活耙核心区板块，项暗目具体四至为东爸至白村东路，西凹至环科大道，南把至国家环保园园八区大道，北至国八家环保园大件路癌，是国家环保产拜业园区的重点项挨目。合生世界村邦项目占地面积2耙60383平米败，总建筑面积6绊35222平米癌，分别由E1、哀E2、H、I、傲D区和高尔夫公奥园6个规划区组白成，产品构成为伴高档住宅、lo氨ft公寓、lo斑ft综合办公、瓣大型购物中心、佰豪华休闲会所等拜组成，

49、并配套有爱占地30000伴平方米的的高尔盎夫主题公园，是把集居住、办公、邦购物消费、休闲靶娱乐为一体的大熬型城市综合题项敖目。项目一期（拜E1、H区）于矮2009年11笆月开盘销售，创安造了北京南城单拌日销售9亿元的笆记录，一跃成为邦北京南城特别是氨亦庄区域的最具靶市场影响力的标按志性楼盘之一，敖截止到201翱1班年啊年底爱，累计销售面积罢为半21万袄平方米，累计销霸售金额为斑21.99亿元安。袄2011年末合芭生北方总资产已懊达到102坝亿元，挨比年上同期增长扳6%，所有者权按益31.4亿元昂，比上年同期增盎长31% 。（二）信用状况傲经查询人民银行艾征信系统，截至扒2012年4月皑18日，

50、合生北胺方对外负债情况胺如下：昂业务种类艾(汇总)袄币种(汇总)按发生额(汇总)拌 单位：元敖当前余额(汇总扳) 单位：元绊贷款笆人民币百1,081,3矮30,000.傲00搬799,642芭,337.59摆该公司无未结清稗不良信贷信息及佰已结清不良信贷背信息翱，但有岸3笔欠息信息，哎目前已经结清安。经爱与企业核实爸，唉欠息奥发生原因巴系翱因班银行结算系统出叭错安，导致利息划转疤未能按时到账，翱后及时处理，已摆结清应付利息啊。具体明细如下碍：碍报告时间阿币种翱欠息余额 单位办：元斑2009-09奥-25半人民币芭0.00瓣2008-04哎-29爱人民币般0.00叭2008-02版-21拜人民币

51、班0.00凹该公司跋对外担保情况如伴下：鞍保证合同笔数合笆计(汇总)扳1蔼保证担保合同金班额本外币合计(拔汇总) 单位：巴元啊500,000般,000.00奥本担保人保证担熬保金额本外币合搬计(汇总) 单昂位：元氨500,000拔,000.00扒 埃尽职调查核实，矮上表中对外担保邦金额5亿元，系芭对般合生望景开发的八“颁麒麟社笆”按项目在农行申请按的开发贷百提供的担保，案现把已结清。（三）财务状况笆1.交易对手主扳要财务数据摘录鞍及说明绊说明：合生北方坝报表系本部经审板计后报表，并未暗合并伴。班经与合生北方财扮务按负责人瓣核实，该公司长按期股权投资下主柏要公司有：扳大连合生兴业房笆地产开发有限

52、公巴司、大连合生酒挨店投资管理有限矮公司、北京合生巴望景房地产开发斑有限公司、北京伴金水岸房地产开半发有限公司、天挨津合生创展文化矮投资有限公司等皑，但懊根据合生北方的坝报表编制习惯，袄这些公司的报表叭均为并入合生北柏方，阿而合生创展的年俺报是将其开发的爱所有项目及持有案的资产都纳入其拜中进行了合并，拔合生北方及合生耙创展聘请的会计岸师事务所对此未板提出异议。啊合生北方资产负般债表（单位：元拜）阿科目/年度矮2009年12癌月颁2010年12稗月翱2011年12盎月笆2012年4拔月巴货币资金暗992,992爸,336.58佰78,494,芭920.93半61,643,傲263.51鞍191,

53、072颁,407.72瓣应收版账百款扮11,063,扮279.77凹5,277,2按61.40癌7,126,1拌66.04癌9,583,8翱00.94邦其他应收款捌4,967,8挨87,097.拔83摆3,870,8艾72,71摆1.44伴3,902,5百71,736.佰01耙5,832,8矮00,464.芭52案预付账款扮861,975背,375.45癌2,349,1霸11,206.疤09办2,384,4熬97,217.跋85白2,300,2柏51,511.爱11胺存货扮1,777,4氨83,046.矮14安2,129,9办38,710.奥66八2,350,4芭33,588.啊02斑2,55

54、0,2坝35,592.背34佰流动资产鞍8,611,3爸59,302.跋86暗8,435,1岸22,374.矮02跋8,707,5肮26,317.佰72按11,006,班919,970敖.3扮3啊速动资产埃6,833,8摆76,256.斑72稗6,305,1盎83,663.袄36笆6,357,0啊92,729.懊70绊8,456,6案84,377.颁99按固定资产碍269,247矮,130.90啊239,073败,538.42败223,863按,697.80吧212,177拌,693.67伴资产扮9,980,3搬61,995.隘40绊9,786,0办55,889.澳52八10,170,肮091

55、,734疤.55氨12,356,柏751,236耙.56安应付帐款吧10,986,佰981.49肮25,039,靶993.09案49,543啊,640.88碍459,361跋,628.86盎预收帐款肮519,799般,881.15把855,980啊,282.90扮1,604,7扳51,277.艾03盎2,095,7挨46,839.癌91叭其他应付款氨4,670,9疤13,723.版05扳3,053,2版81,492.叭61氨2,648,2芭99,175.芭44暗3,995,2罢39,606.昂41埃流动负债按5,783,5奥47,487.拌24败5,878,8半95,233.傲14拜4,861

56、,1瓣67,611.把07跋6,627,5绊72,067.般79懊长期借款百838,970扳,盎789.73拔1,214,4奥88,016.傲37凹1,960,2百99,087.敖31皑2,424,2案08,245.隘59奥长期负债般838,970爱,789.73啊1,214,4半88,016.蔼37邦1,960,2挨99,087.爱31跋2,424,2摆08,245.柏59扒负债摆7,005,2胺61,362.碍79柏7,374,4癌97,094.拔17澳7,023,4拌48,576.按16佰9,252,7坝75,625.扒27斑实收资本皑649,033拌,200.41昂649,033拌,2

57、00.41半1,530,5俺15,344.巴41稗1拔,530,51笆5,344.4肮1班净资产斑2,975,1扳00,632.搬61坝2,411,5澳58,795.疤35瓣3,146,6矮43,158.皑39坝3,103,9胺75,611.岸29阿合生北方利润表八（单位：元）矮项目捌2009年12俺月隘2010年12哎月白2011年12绊月熬2012年4鞍月碍主营业务收入艾1,526,2哀06,385.癌79叭1,031,9矮14,104.罢04爱85,045,坝353.49柏45,384,坝636.38办主营业务利润案914,863稗,032.41澳298,172版,190.06颁-17,

58、89背3,501.8敖9把55,865,疤916.67颁营业利润班790,833坝,987.00隘165,824暗,986.44扮-171,83败8,487.9盎1疤-30,290矮,760.61扮利润总额奥736,722拔,291.10百164,795罢,350.89斑-169,61袄2,714.6百3跋-30,293叭,147.10扒净利润耙550,833败,933.73白123,928拔,410.62靶-169,61瓣2,714.6敖3搬-30,293靶,147.10敖合生北方现金流搬量表（单位：元俺）邦项目扳2009年坝2010年败2011年捌经营活动产生的案现金流量净额捌1,118,

59、0版92,527.岸13败-1,228,败120,905班.59 搬1哀67,545,挨595.72 凹投资活动产生的熬现金流量净额佰-16,152碍,611.58坝凹-12,250氨,489.66绊 皑-465,50矮8,857.1办4 安筹资活动产生的啊现金流量净额袄-250,94扳9,811.2拔9肮325,873胺,979.60艾 瓣281,112哎,194.54巴 熬现金及现金等价罢物净增加额吧850,990懊,104.26俺般-914,49柏7,415.6肮5 八-16,851百,65摆7.42 埃合生北方综合财鞍务指标矮分析拜肮财务指标案2009年12啊月板2010年12懊月稗2

60、011年12颁月扒偿债能力耙资产负债率（%白）鞍70.19%捌75.36%哎69.06%霸营运资金（万元肮）芭2,827,8靶11,815.袄62 败2,556,2笆27,140.佰88 岸3,846,3爸58,706.懊65 伴现金比率（%）案17.17%澳1.34%扮1.27%霸流动比率（%）癌148.89%袄143.48%翱179.12%芭速动比率（%）澳118.16%岸107.25%扳130.77%癌周转能力奥总资产周转率(柏天)斑2209.7澳1按3447.92拔 爱42237.5挨4 翱固定资产周转率拜(天)氨62.94罢88.67 案979.81 暗应收账款周转率按(天)邦2.7