2022年万科房地产开发全流程图

1、节点 主要阶段 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 主办部门工作内容 协办部门 现状图 落实地块详细位置及周边情形 进展中心 规划设计条件 落实规划条件,明白限制性条件 进展中心 对地块现状,地质条件,是否有地 土地信息收集 现场踏勘 下埋藏物等影响开发的因素详细了 进展中心 解； 土地初判 明白周边配套情形 明白地块周遍的商业,训练,交通 进展中心 等情形 明白该区域将来规划情形 明白地块所属区域的规划,对以后 进展中心 项目开发的影响和支撑； 明白地块的上市方式和土地 同土地全部方进行接触,明白土地 进展中心 出让方式和土地款,以及能否调整 款 ； 明白当地的建安成本,政府

2、 成本测算 进展中心 收费项目和详细情形 明白当地的房地产市场状况 产品形式,开发周期的支配 进展中心 现状图（四至电子文件） 进展中心 销售：参与市场调查,进行地块周边及辐射 市场深度调研 范畴内的客户分析,产品分析,市场竞争分 进展中心 销售部 研发部 析等 研发部：负责帮忙进行区域市场调研 销售 研发部：依据以往及周边项目成交客户 项目最终定位 分析和产品分析等,对项目定位,客户定位 进展中心 销售部 研发部 ,产品定位提出策略性建议 土地深判 可行性争辩报告 成本测算：针对多个方案进行初步 研发：帮忙进行方案设计和成本测算 进展中心, 研发部 成本测算,利润率分析及比选 运营部 查找合

3、作资金 项目招商报告（前期阶段） 开发周期及付款方案 工程部,开发部,销售：依据土地的开工条 进展中心 工程部 开发部 销售 件,市场情形,共同制定开发节奏； 进展中心, 项目方案确定 研发部 现金流测算 进展中心 区域宏微观市场争辩 进展中心 财务中心 财务中心：制定项目财务数据 进展中心, 项目招商版盈利才能分析 运营部 项目商业策划书 进展中心 明确合作伙伴,查找合作方 合作伙伴确定 进展中心 财务中心,集团资管部 财务中心,集团资管部：制定合作方式,投 式（招商阶段） 合作方案确定 进展中心 财务中心,集团资管部 资回报 引资（商业方案书） 合作细节确定 财务中心,集团资管部：制定合作

4、方式,投 进展中心 财务中心,集团资管部 财务中心,集团资管部, 签署战略合作协议 进展中心 资回报 综合治理部：协议盖综合治理部 章,存档 第 1 页,共 25 页 地 第 1 页,共 7 页 获 节点 主要阶段 投标,摘牌 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 主办部门工作内容 协办部门 猎取土地 土 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心,集团资管部：帮忙办理股权,增 进展中心 财务中心,集团资管部, 地 资等相关财务问题； 综合治理综合治理部 部：工商局办理公司注册 获 投方案标 项目方案确定 进展中心 取 阶 投经济标 确定土地上限 进展中心 段 拍

5、卖 竞争对手分析,确定土地上限,价 格敏捷性分析,制定拍卖战术 进展中心 法务：合同条款的草拟和完善 法务 财务部 挂牌 竞争对手分析,确定土地上限,价 格敏捷性分析,制定出价战术 进展中心 签订土地出让合同 确定用地图,桩点坐标,用 地条件 交纳政府净收益,契税,交易费 进展中心 财务：供应资金 土地出让合同 进展部：供应土地出让合同 开发部 进展部 用地规划许可证 确权 出让金,交易费交费证明 办理房地产开发资质预审表 财务：供应资金缴纳出让金,交易费 开发部 财务 开发部 企业投资项目备案 托付工程询问资格机构编制申请报 研发：帮忙供应相关项目资料 开发部 研发 告 建设用地规划许可证

6、向项目备案机关提交申请报告 进展中心：供应土地出让合同,付款凭证及 开发部 进展中心 开发部 原地上物土地证登报声明 进展部 （原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳 进展部 的土地使用费） 开发部 土地出让合同 相关图纸 核定用地图,核定用地相关 缴纳土地费用 开发部 图,规划地界坐标图 进展部 交费证明 1：500 现状地势图 3 份开发部 （反 楼座） 办理土地证 详规 缴纳土地费用 研发：托付设计详规 开发部 研发 土地出让合同 进展部 交费证明 进展部 建设用地规划许可证 开发部 地籍图 4 份（薄膜开发部 图） 第 2 页,共 25 页 第 2 页,共 7 页节点 主要阶段 办

7、理土地证 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 主办部门工作内容 协办部门 区域市场调研 土地登记申请书 综管：供应相关证明资料 开发部 综管 土地确权来源证明文件 开发部 申请人主体资格证明,法人 开发部 代表证明或个人身份证明 销售：参与帮忙研发对区域内及周边进行市 1,项目所在地房地产市场总体供求现状 研发部 销售部 场分析,客户需求分析,产品分析,已成交 2,项目周边竞争性楼盘调查 客户分析,竞争楼盘分析等 商业策划部 3,项目所在商圈或接近商 商圈主要商业业态分布状况,经营 商业招商部 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同 圈现状调研（商业部分） 状况,经营特点,预期

8、进展方向 时组织相关专业人士进行专业论证 市场组 竞争项目开发规模,定位种类,操 商业招商部：运用顺驰商会操作平台,重点 商业策划部 商业招商部 4,同期操作商业地产项目 作方式,开发周期 提取数据库相访谈明白重点商家对竞争项目的相关看法, 调查（商业部分） 关数据进行重点分析 市场组 同时明白投资客户对竞争项目的投资意向 ,竞争项目实地调研明白相关信息 通过行业进展状况分析,消费需求 公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部：协作完成公建部分 商业策划部 商业招商部 商 ,所选业态数量确定 ；结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定 业销售部

9、确定所选业态开发数量 项目定位 市场定位,客户定位,产品定位,价格定位 研发：依据控规指标供应产品类型建议,协 销售体系 研发部 商业招商部 助项目定位工作 商业招商：协商业策划 作完成公建类定位 经济测算 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 研发部 运营部 财务部 财务：现金流测算 销售：依据宗地状况,市场条件和公司的回 款要求,协同研发部初步制定土地开发方案 开发方案 和销售方案； 商业：结合市场现状协作研研发 销售 工程 商业 发完成项目公建 部分开发不同业态产品开发次序建议 工程：依据工程情形排定工期 项目进展报告 项目考核指标初定 运营：供应初步的项目开发排期和总体经济 销管 运营

10、指标要求及各阶段经济指标要求 资金流 工程：依据工期制定工程款支付方案 财务 工程,开发 开发：配套费及土地款支付方案 第 3 页,共 25 页 第 3 页,共 7 页节点 主要阶段 主办部门工作内容 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 协办部门 销售：依据区域市场内客户需求状况和在销 设计前期 明确产品设计思路 楼盘热销产品分析,对户型设计,户型配比 研发 销售 ,面积区间,景观规划,建筑风格,配套标 明确设计院选择标准 准等规划设计提出改善性看法 研发 运营部,法务部 制定设计组织方案 法务：合同文义审核 研发 方案与设计院选择与合同签订 研发 运营：成本审核 运营：依据建

11、筑规划,景观规划及交工标准 初步确定建安,环境等成本指标； 商业：制订规划,景观及建筑单体的设计任务书,交工标准,及规划 结合行业特点供应有关需求建议,配 合研研发 工程 运营 商业 指标,环境指标的初订 发完成相关设计 工程：参与制定交工标准,对主要部位做法 ,结构方案,设备方案等提出建设性看法 销售 ,商业：结合项目地块的基本素养,成 方案设计组织 规划方案结合成本测算的研 讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化 ,结合市场调整售价,确保预期利 润率； 本测算情形和预期销售情形,对项目规划设 研发 运营 开发 销售 工程 商业 计供应合理性看法 工程：从施工角度,对主要部位做法提出建 设

12、性看法 开发：供应各项配套费用标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责供应图纸 开发部 研发部 修建性详规成果 开发：供应参考看法 研发 开发 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责供应图纸 开发部 研发部 销售,商业：依据产品成本情形和结盘,在 规 建筑平,立面功能成效及成 各部门共同商讨成本指标,逐步深 售项目销售体会总结,对建筑平,立面的工 研发 运营 销售 商业 工程 程成效供应合理化建议 工程：从施工角划 本测算的研讨及确定 化； 度,对主要部位做法提出建 设性看法 设 计 阶 彩色立面成效图送规划预审及审批（上报市政府） 研发部：负责供

13、应图纸 开发部 研发 段 建筑方案报建图 研发：供应报建图纸 开发 研发 销售,商业：结合项目定位,客户需求情形 和以往销售体会总结,供应景观需求,景观 景观概念方案设计及确定 规划等建设性看法 工程：从施工角度,对研发 销售 工程 运营 商 主要部位做法提出建 设性看法 业 运营：成本核算及成本指标把握 第 4 页,共 25 页 第 4 页,共 7 页节点 主要阶段 主办部门工作内容 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 协办部门 销管：和企划对销售费用指标,进行争辩确 定 商业：结合不同业态经营客户需求,供项目成本指标确定 应有 关配套设备设施种类,数量建议 运营 销管 工程

14、 研发 开发 工程 研发 开发 财务：项目前期,工程,配 财务 商业 套,费用等指标落实 指标确认阶段 项目考核指标确定 销管：结合公司战略要求和项目自身状况, 运营 销管 工程 和谐其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期 销管：依据集团及公司进展战略的要求和公 年度考核指标调整 司库存,新增,新开资源的数量制定公司年 运营 销管 工程 度考核指标体系 工程：制定工期 运营：协作研发进行设计招投标 施工图设计院的选择与合同签定 工程治理：对结构方案,设备选型进行评估 研发 运营 工程治理部 法务 法务：合同的审核 制定建筑,综合管网,景观 按产品型式不同供应建筑设计限额 销售,商业

15、：结合项目定位和客户需求及经 研发 运营 销售 工程 商业 施工图设计任务书（交工标 验判定,参与建筑,景观规划和交工标准的 精确定,建筑,景观限额指 争辩制定 指标,供应景观限额设计指标 标确定） 工程：供应工程技术专业建议 运营：针对不同结构方案进行经济测算,方 结构方案及设备选型研讨及确定 案优选 工程：参与结构方案及设备研发 工程 运营 选型研讨 施工图设计组织 地质勘察报告 组织现场勘察,并供应地质勘察报 研发：负责供应规划总平面图 工程 研发 告 施工图成果 总平面图 运营：参与施工图会审,审核对成本影响较 研发 工程 运营 放线图 研发 桩位图 研发 施工图报建图 研发 消防,人

16、防报建图 研发 施工图审查全图及运算书 研发 编制典型楼座建安预算 运营 施工图会审 研发 大的项目,提出优化看法 工程：对施工图的完整性,设计选材,选型 的合理性,经济性及施工的可行性进行审核 施工图全图 研发 第 5 页,共 25 页 第 5 页,共 7 页节点 主要阶段 主办部门工作内容 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 协办部门 销售：依据项目预期销售均价和利润率要 编制典型楼座建安预算,建安成本 求,依据不同施工方案的成本情形,争辩并 运营部 研发 工程 销售 加以优化 综合测算,分析,反馈并进行图纸 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选优化 材,选型的合理性,经

17、济性 及施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 开发部：供应各专业局设计条件 研发 开发 景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用把握 研发 运营 销售 ：结合宗地状况,项目定位和成本测算 景观施工图成本测算,分析,反馈并进行图纸优化 情形,参与景观施工的争辩制定 运营部 研发 工程 销售 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材,工艺做法提出专业性看法 规划方案及市政方案送审 设计方案（含总平面方案）申报表 研发：协作供应设计院盖章确认 开发部 研发 土地出让合同 进展中心：供应土地出让合同,付款凭证及 开发部 进展中心 相关图纸 修建性详细规划 2 份,电子文件 1研发：供应所需图纸 开发部

18、 研发 份 （注：规划方案审定前,提交 规划设计方案,电子文件 110 本 份） 建设工程规划许可 建筑方案送审 申报单位（人）托付代理的,需提 研发：协作供应设计院盖章确认 开发部 研发 交授权托付书 建筑设计方案申报表 开发部 1/500 现势地势图 1进展中心：供应土地出让合同,付款凭证及 开发部 进展中心 份 开发部 土地出让合同 证 相关图纸 投资方案 开发部 建筑设计方案 2 份（含建筑成开发部 总平面,各层平面,立面,剖面图 效, 等）,重要项目需提交模型 申报取得许可证 单位（人）托付代理的,需提 交财务：供应资金保证 开发部 财务 授权托付书 投资方案 开发部 大配套 开发部 小配套 财务：供应资金保证 开发部 财务 消防证明 研发：负责供应消防报建图 开发部 研发 人防证明 研发：负责供应人防报建图 开发部 研发 地名证明 开发部 第 6 页,共 25 页 第 6 页,共 7 页节点 主要阶段 主要工作内容 协办部门工作内容 主办部门 工作部门 主办部门工作内容 协办部门 建设工程规划许可证 研发：出图及图纸问题解决 开发部 研发 工程 规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部 首层平面图 开发部 工程：现场协作 现场工程放线 施工许可证 依据施工总平图进行楼座点放置,出放线报告 工程：协作