8203估价师协会网站cms实践总结

1、二 00 九年度土地估价师实践考核（综合评定）材料：资格号：2008510009：或工作：大公土地评估公司地址：白丝街 56 号棉麻8 楼邮箱：z上报时间：二 00 九年三月二十日实践总结报告目录专业实践总结.4第一部分专业实践的基本情况.4第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程.5第三部分专业实践的感受及认识.6 、对土地评估的了解和认识6二、对估价方法的实践认识9三、对土地评估风险的实践认识10四、土地估价师的发展机遇11专业实践总结2001 年 6 月，从大学校园跨入工作岗位，第一份工作就是加入了评估行业，成为其中的一员，到目前通过近 8 年的实践工作，对评估专业知识及相关知识有了深刻

2、的认识和理解，并是对土地估价有了较为成实践经验。认识到了作为一名土地估价师的责任，意义深远。下面就专业实际中的有关情况简要总结如下第一部分专业实践的基本情况我在大公土地评估公司工作，主要从事土地估价业务。对各类土地的评估项目有了理论、实际、再理论、再实际的反复磨练，自己的理论和实践能力也得到了提高。我进行专业实践的基本情况介绍如下：公司土地评估资格取得于 2001 年末，前身为公司兼营的土地估价、资产评估业务之一。大公土地评估大公会计师2004 年公司即取得了土地估价 B 级资格，并连续 4 年获得了省土地估价B 级机构的师资格。根据省土地估价师学会确定的执业范围，公司可在全省行政区范围内独立

3、从事除上市公司以外的土地评估额在壹亿元以内的宗地地价评估和省内各级基准地价评估。 公司工商号为5100002800669，土地估价资质名，土地估价师 8 名，80%本科及资产评估师、房地产经纪人、土地登记为 2008B022。公司现拥有员工 20学历，其中多人具有估价师、人等资格，且大部分估价师为具有5 年执业经验的土地估价师。公司取得土地估价资格成立至今，主要从事抵押、企业改制、司法仲裁、土地置换、土地储备、缴纳土地出让金等各类土地评估业务，市市区多家，省、中院、中院、遂宁中院等建立了良好的合作关系，深受客户好评。第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程5 年多来，我在专业实践期间完成的主要

4、工作及流程如下。一、主要工作：2001 年 7 月至 2003 年 1 月，主要进行评估辅助相关工作；2003 年 2 月至 2006 年 4 月，主要协助项目完成现场勘察、市场、测算、的撰写与资料整理归档等工作；2006 年 5 月至 2009 年 3 月，主要进行大量的专业实践，对各类土地进行分析、统计与研究，协助土地评估部经理进行项目管理和客户，指导评估助理完成市场、电子表格的测算、的撰写与资料整理等相关工作或负责单个土地的勘察、市场、撰写、提交、资料整理归档、客户回访等工作；通过这 7 年多的专业实践，我对各类用途的土地使用权的评估有了深刻认识；从不懂到懂，从不熟悉到熟悉，从不能独立完

5、成到能独立完成，有了较大提高。二、工作流程：宗地地价评估的程序是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，然后将书交给委估者而领取估价的全过程。估价师进行估价，必须有相应的估价程序，一般是从决定估价的基本目的、拟定估价计划、查证委估宗地状况、资料收集及整理、资料分析与价格影响和分析到最后估价额的决定及估价的提出。土地估价的具体程序为：（1）接受土地估价任务，签订估价合同；（2）确定估价的基本项目，包括确认估价对象、估价目的、估价条件、地价定义和使用年期等；（3）拟订估价作业计划；（4）资料收集与实地踏勘；（5）一般资料整理与分析；（6）选择适宜的估价方法，试算土地价格；（7）试算价格调

6、整与估价额确定；（8）撰写土地估价；（9）交付土地估价，收取估价费用，估价资料存档。第三部分专业实践的感受及认识一、对土地评估的了解和认识一个土地估价师应该充分了解土地估价的社会责任及社会意义，这不仅有利于非常认真地对待每一项土地估价任务，还有助于在估价业务方面的开拓。第一个功能是满足社会对土地价值状况的了解，包括满足社会对土地个案价值的了解、对区域性土地市场价值水平的了解、对土地价值的潜在变化趋势的了解等等，是一种对土地估价的需求。作为一个行业，土地估价的作用之一就是协助公众，为公众提供有关价值问题方面的指导。很多人因为各种原因，需要了解土地的价值状况，但是自己没有能力、时间和知识对价值做出

7、可靠的估算，因此就去找专业进行正式或非正式的评估，比如土地价值评定（交易、）、土地经营管理中土地价值顾问。在为公众服务时，也有这方面的责任和需求，要为公众提供土地价值市场指导（如建立土地价值公共信息发布制度），建设土地市场竞争机制（主要是解决市场信息对称问题）。正式的土地估价服务一般通过委托得到。正式的估价由在土地估价方面受过专门训练的土地估价师或者专业进行，需要系统收集和分析相关的市场数据而对土地价值进行估算，并形成的土地估价。委托方可以通过正式估价出具的土地估价了解评估结论是如何得到的。但是那种非正式的土地评估好相反，因为在非正式的估价中，不会有详尽的信息或没有信息，估价结论是凭、过去的经

8、验或一般做出的。无论是正式的土地估价还是非正式的估价，都是社会及市场了解土地价值的不同需求，满足不同的估价要求和目的。土地估价的第二个功能就是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证，包括土地利系界定、土地经济责任确定、土地价值争议协调等等。在土地方面，也需要土地价值评定。土地估价的第二个功能是一种对土地估价的法定需求。在商业惯例或法律规定要求评估具有总体客观性的情况下，为社会提供一种公正、无私的价值估算。这种情况下的评估必须是正式的、经得起并且以形式形成。正如书记官的或公正员的签字一样，由一位公正的评估师所做的正式评估也是一种重要的商业或法律文件。从某种意义上看，土地估价作为土地价值鉴

9、证的方式，已经是一种社会制度建设的需要。在很多市场经济体制国家都已经成为一种法定要求，并建立了土地估价制度。土地估价制度是社会经济信用机制的重要组成部分，其实质就是诚信机制。估价师在接受一个土地估价时，要明确估价活动的性质。是一般的自由需求还是来源于法定需求。是满足一般市场交易的需求还是满足涉及公众利益的土地交易需求，这对评估原则的确定和评估方法的选择都很重要。从服务方向看，土地估价至少在以下三个方面是必要的。一方面是一般性市场交易的土地估价，这类项目对土地估价的需求是一种需求；另两方面分别是涉及或者的土地估价，这两类项目对土地估价的需求表现为一种法定需求。作为一般性市场交易的土地估价，大多数

10、都与土地或者不动产的销售、购买、融资、管理和使用有关。为了保证土地利益不受到损失，买方、卖方以及销售，都需要正式的土地估价来指导他们的经营活动，为土地或者不动产交易确定合理基准价格和相关条款。如果涉及到融资，就意味着为目的进行土地评估。如果一个土地或者不动产项目有多家买方或者卖方的情况下，仅一项交易就有可能包括几项单独的评估。在土地的经营管理和使用中，也需要不同类型的土地估价。比如在洽谈一的土地租赁业务时，有时需要通过土地估价估算恰当的水平。还有，对置换的土地进行价值分析时，需要进行土地估价。土地估价还可用在土地改良中，根据土地价值增长的情况来判断和确定改建成本是否合理。另外，当某一空地几种可

11、能的用途时，需要确定哪一种用途属于最有效和最佳使用，也就是哪一种土地使用能产生最大利润时，也需要进行土地估价等等。涉及的土地估价，指管理行为中受法律约束的土地定价行为。需要土地估价的行为主要存在于由的领域对土地的征收征用、的土地（包括土地出让、出租），以及各种形式的土地等等。对土地的征收或者征用，是为了公众利益而占用少数人的土地，需要明确补偿的土地资产价值。由于是少数力量对抗强大的力量，存在不对称的情况，因此，在大多数市场体制国家，征地补偿引入了评估制度，通过土地估价确定应向原土地所有者支付合适的土地或付款。我国目前尚未完全将土地估价制度引入征地补偿制度中。但是正在的征地补偿制度中已经逐步引入

12、土地估价的基本和原则，也部分的采用了土地估价的基本方法。的土地，是将所控制的国有土地资产通过市场、有偿让渡或者租用给其它土地需要者，需要收取土地出售价款、土地出让金或者土地。在出让或者出租之前，需要明确出让价和水平。由于国有土地为公共资产，涉及到公众利益，过程必须让公众知情，所以必须有评估机制的引入。即使现在大多数土地出让都是采取公开招标和拍卖等方式进行，但是不可能保证招标拍卖过程的绝对公正，所以仍然需要第也就是评估公司的介入。土地征税涉及的土地估价大概是需求的最大领域。在不动产制度健全的国家，税评估师或估价员必须对土地做出价值估算以作为纳税的基础。这一评估的委托人通常是，或者直接建立评估机构

13、开展此项业务。也可以是自己评估并申报自己的不动产价值。在委托评估或者自行评估时，也可以私下委托估价师或机构对其不动产进行评估以核实机构的评估结果是否合理，而决定是否需要上诉。在我地还没有完全建立起来，其它相关的土地也没有做到按价征税。所以，当前土地征税涉及的土地估价需求并不是很大。但是，从长远看，随着我地制度和土地制度的不断完善，土地对土地估价的依赖程度会逐渐加大，需求也会不断增加。涉及公民一般权利的土地估价，指那些依法进行或受法律约束的关于土地的一些个人行为，需要按照法律规定进行评估。主要来源于一些公民个人及法人对土地权利方面的各种法律，这些中往往涉及问题，所以会产生不少土地估价的需求。比如

14、，一些土地使用与开发需要提供，而该有时需要附有价值影响评估。拥有不动产的居民如果离婚，往往需要对不动产进行分割，这种情况下不动产价值的确定很重要，也需要通过评估来解决问题。又如，当不动产出租者与租赁人之间因为不动产价值或租金等问题而产生时，同样也需要评估。除此之外，一些不动产在损坏后，很容易产生法律，通常需要对损坏带来的价值损失进行估算。还有一种需要评估的情况是，当被拖欠，在取消抵押品赎回权的时候，人需要通过评估了解所有不动产抵押品的市场价值自己的不至于有额外的损失。在企业或者个人的中，如果涉及有土地，同样也需要评估。如果土地被作为保释保担保时，也可能需要进行评估，以确定其真实的市场价值。在这

15、些法定的评估需求中，评估者通常是作为第的人。因此，此类任务是评估师承担的最艰巨任务之一。二、对估价方法的实践认识实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）基准地价系数修。其计算基本公式为：基准地价系数修评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价（1K）K123开发程度修正幅度K4（其中式中：K1期日修正系数K2容积率修正系数K3其它修正系数 K4土地使用年期修正系数K影响地价区域及个别修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地

16、价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过显得特别重要。本方法存在的不确定主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。实际操作中，各地往往存在地方保护主义，对基准地价的价格和内涵作和部分，对修正体系则提供；或者基准地价的价格太陈旧，基准地价已不能真实反映该区域的地价水平时仍然采用该方法就无法真实反映土地价格的现实情况。（2）假设开发法。假设开发法是指将委估对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法。如果估价对象地处房地产开发成熟区域，属于待开

17、发地，规划条件明确，潜在土地开发价值明显，则可采用假设开发法进行评估。实际操作中，应用假设开发法，关键是要对开发完成后价值、续建成本、投资利息、开发利润、折现率等有关参数进行正确选择和确定，对规划条件比较模糊的宗地，就难以采用该方法。（3）成本近法。成本近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定委估宗地价格的估价方法。对工业用地或军事用地，应用成本近法往往较多。成本近法的有关参数，同样需要合理确定。对于城市中的工业用地，其征地成本如何合理确定，往往需要在实践中总结和探索。个别城市无相关政策或统计数据失真时，评估结果也往往失真。（4）市场比较

18、法。市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、期日、区域以及个别进行比较修正，得出估价对象在估价期日的市场价值。对于城市经济发展较快，土地市场发育较好、与估价对象具有相似性和替代性的交易案例较多时，可以采用市场比较法。该方法的关键是正确选择交易案例、合理确定比较、合理确定比较对应修正系数。但对和边穷地区，交易案例较少时，往往难以采用市场比较法。（5）收益还原法。收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价期日的现值的法。实践中，土地纯收益很难准确，评估难度较大，不易把握，其可操作性差，评估时往往不采用收益还

19、原法。实践中，如何防止该方法成为“陪衬”方法，土地收益期限如何合理确定（如：住宅用地从取得之日起总的收益年限是否一定按 70 年计算），土地还原利率如何合理确定，如何在实践中进一步提高上估参数的可行性和精度，是一个值得关注。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，这样在估价过才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。三、对土地评估风险的实践认识原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱

20、钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关来往密切，等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业的最大风险。（2）有关依据带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以的数据，由此带来相应的业务风险。（3）估价从业职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大性等。（4）高额业务收入带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的下，比如在做抵押评估过，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。四、土地估价师的发展机遇2003 年 12 月 19 日转发了财政部关于加强和规范评估行业管理意见（国办发2003101 号文），这个文件是整顿经济鉴证类社会中介机