三水区2020年城镇国有建设用地标定地价更新成果

1、PAGE PAGE 14三水区2020年城镇国有建设用地标定地价更新成果一、工作范围本次三水区标定地价更新成果适用范围为三水区行政辖区内的国有建设用地。二、标定地价内涵根据标定地价规程（TD/T 1052-2017），标定地价是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。本次公告的标定地价土地用途包括商服用地、住宅用地、商住混合用地、工业用地、公共服务用地（类别一）、公共服务用地（类别二）等六类。表2-1 标定地价评估用途标定地价评估用途一级类二级类商服用地商服用地零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商

2、务金融用地（办公用地）、娱乐用地、其他商服用地住宅用地住宅用地城镇住宅用地商住混合用地商服用地、住宅用地零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地（办公用地）、娱乐用地、其他商服用地、城镇住宅用地工业用地工矿仓储用地工业用地、仓储用地公共服务用地（类别一）公共管理与公共服务用地新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、文化设施用地、体育用地公共服务用地（类别二）公用设施用地标准宗地在估价期日2020年1月1日平稳正常情况，公开竞争市场条件下，土地用途按标准宗地批准的开发利用用途设定，土地开发程度按标准宗地红线外五通（包括通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地红线内场地

3、平整条件设定，容积率按现状设定，土地使用年限按标准宗地相应用途法定最高使用年期设定（住宅用地70年，商服用地为40年，工业用地为50年，公共服务项目用地为50年），无抵押权、地役权等他项权利限制的出让土地使用权价格，具体详见下表。表2-2 三水区2020年城镇国有建设用地标定地价地价内涵表项目用地类型商服用地住宅用地商住混合用地工业用地公共服务项目用地（类别一）公共服务项目用地（类别二）估计期日2020年1月1日土地开发程度宗地外通上水、通下水、通电、通讯、通路，宗地红线内场地平整容积率现状容积率权力特征具有相对完整的土地权利，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制使用期限40年70年商服用地4

4、0年，住宅用地70年50年50年50年价格类型平均楼面地价平均楼面地价平均楼面地价地面地价平均楼面地价地面地价备注：1.公共服务用地（类别一）是指指机关团体用地、新闻出版用地、科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等项目用地；2.公共服务用地（类别二）是指指用于城乡基础设施的用地，包括公共设施给排水、供电、供热、供气、消防、环卫、公用设施维修等项目用地。三、三水区2020年标定地价更新结果表3-1 佛山市三水区2020年城镇国有建设用地标定地价信息公示表市县名称：佛山市三水区 地价期日：2020年1月1日序号图上编号标准宗地编码所在镇街标准宗地名称位置用途权利类

5、型标准宗地土地面积(m2)容积率开发程度设定使用年期标定地价(元/)备注1S01440607S050100101乐平镇南边市场佛山市三水区乐平镇南边市场东路8号2座商服用地国有出让2753.21五通一平商服用地40年19342S02440607S050500101西南街道恒福丽铂公馆佛山市三水区西南街道三达路10号商服用地国有出让11947.84.5五通一平商服用地40年17763S03440607S050500201西南街道澳盈商务中心佛山市三水区西南街道布心下涡开发区六小区之二商服用地国有出让36308.783五通一平商服用地40年23694S04440607S050500301云东海街道

6、百利达广场佛山市三水区云东海街道南丰大道东侧、百旺城北侧商服用地国有出让16417.23.8五通一平商服用地40年2148地上自持建筑面积20022.49平方米5S05440607S050500401大塘镇万豪广场佛山市三水区大塘镇政府大院南侧商服用地国有出让120033.97五通一平商服用地40年466地上自持建筑面积7746.04平方米6Z01440607Z070100101西南街道沙头小海边八巷6号佛山市三水区西南街道沙头小海边八巷6号住宅用地国有出让79.32.27五通一平城镇住宅用地70年30597Z02440607Z070100201西南街道人民二路65号佛山市三水区西南街道人民二

7、路65号住宅用地国有出让47.21.99五通一平城镇住宅用地70年33058Z03440607Z070100301西南街道月桂村二十六巷6号佛山市三水区西南街道月桂村二十六巷6号住宅用地国有出让24.12.1五通一平城镇住宅用地70年32459Z04440607Z070100401西南街道中心城区十六小区地块九佛山市三水区西南街道中心城区十六小区地块九住宅用地国有出让338.71.24五通一平城镇住宅用地70年485910Z05440607Z070100501云东海街道德兴北路七巷19号佛山市三水区云东海街道德兴北路七巷19号住宅用地国有出让1206.38五通一平城镇住宅用地70年279411

8、Z06440607Z070100601云东海街道丽日坚美森林湖佛山市三水区云东海街道云东海大道6号丽日坚美森林湖50号101住宅用地国有出让469.50.61五通一平城镇住宅用地70年730312Z07440607Z070100701西南街道御江南国际社区佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区七区26号住宅用地国有出让4510.59五通一平城镇住宅用地70年635213Z08440607Z070100801云东海街道山水庄园佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园237号住宅用地国有出让365.50.55五通一平城镇住宅用地70年675714Z09440607Z070100901云东海

9、街道深业云东海花园佛山市三水区云东海街道云东海大道深业花园御湾山庄19号住宅用地国有出让532.90.54五通一平城镇住宅用地70年628015Z10440607Z070101001乐平镇乐华东街6号佛山市三水区乐平镇乐华东街6号住宅用地国有出让821.5五通一平城镇住宅用地70年325016Z11440607Z070101101乐平镇南边南源路33号佛山市三水区乐平镇南边南源路33号住宅用地国有出让122.41.6五通一平城镇住宅用地70年260917Z12440607Z070101201白坭镇人民一路129号佛山市三水区白坭镇人民一路129号住宅用地国有出让96.853.34五通一平城镇住

10、宅用地70年204118Z13440607Z070101301乐平镇南边防汛路北一巷3号佛山市三水区乐平镇南边防汛路北一巷3号住宅用地国有出让821.18五通一平城镇住宅用地70年147519Z14440607Z070101401芦苞镇业南路六巷4号佛山市三水区芦苞镇工业南路六巷4号住宅用地国有出让127.991.76五通一平城镇住宅用地70年163320Z15440607Z070101501大塘镇大布沙第二小区56号佛山市三水区大塘镇大布沙第二小区56号住宅用地国有出让1405.35五通一平城镇住宅用地70年127021Z16440607Z070101601大塘镇市场东街一巷4号佛山市三水区

11、大塘镇市场东街一巷4号住宅用地国有出让131.91.26五通一平城镇住宅用地70年115322H01440607H070100101西南街道富恒花园佛山市三水区西南街道沙头五小区商住混合用地国有出让6341.92.2五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年3571（住宅4385,商服3266）23H02440607H070100201西南街道雅居乐融创三江府佛山市三水区西南街道广海大道东丁字基地块商住混合用地国有出让64598.83.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4364（住宅4664,商服3457）24H03440607H070100301西南街道三水恒福广场佛山市三水区西南

12、街道文锋东路商住混合用地国有出让188805.96五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4350（住宅4417,商服4538）地上自持建筑面积32376.5平方米25H04440607H070100401西南街道环城路65号佛山市三水区西南街道环城路65号商住混合用地国有出让4166.98五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2793（住宅2373,商服4133）26H05440607H070100501西南街道东海蓝湾首府佛山市三水区西南街道西南涌左岸1号地商住混合用地国有出让39640.171.97五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4173（住宅4264,商服4156）27

13、H06440607H070100601西南街道北大资源颐和博雅佛山市三水区西南街道文锋西路花果山1-2号商住混合用地国有出让199286.53.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4542（住宅4664,商服2335）28H07440607H070100701西南街道时代南湾二期佛山市三水区西南街道西河路北侧地块二商住混合用地国有出让89927.333五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4424（住宅4817,商服2279）29H08440607H070100801西南街道三水冠军城/富港汇广场佛山市三水区西南街道健力宝南路44号地块商住混合用地国有出让119807.54.6五通

14、一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4234（住宅5180,商服2448）30H09440607H070100901西南街道碧桂园奥斯汀佛山市三水区西南街道锦江路南侧商住混合用地国有出让21107.53.99五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年3436（住宅6166,商服4890、办公2450）31H10440607H070101001西南街道德兴路14号佛山市三水区西南街道德兴路14号商住混合用地国有出让4327.82五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年3250（住宅3074,商服4453）32H11440607H070101101西南街道恒达永安广场佛山市三水区西南街道张边路

15、8号恒达永安广场商住混合用地国有出让16650.72.99五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4223（住宅5101,商服3185）33H12440607H070101201西南街道三水碧桂园华府佛山市三水区西南街道广海大道西北侧地块商住混合用地国有出让38455.93.48五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4515（住宅4841,商服2667）34H13440607H070101301西南街道绿湖城市花园佛山市三水区西南街道三达路28号绿湖城市花园一-二十六座商住混合用地国有出让27177.682.35五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2822（住宅2776,商服320

16、1）35H14440607H070101401云东海街道明智雅苑佛山市三水区云东海街道伏户“东崛山”（土名）商住混合用地国有出让73165.41.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4559（住宅4936,商服3632）36H15440607H070101501云东海街道远洋华远天骄佛山市三水区云东海街道塘西线三期西侧地块二商住混合用地国有出让69061.583五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年5447（住宅5752,商服4232）37H16440607H070101601云东海街道保利中韵花园佛山市三水区云东海街道南丰大道66号商住混合用地国有出让150331.93.23五通

17、一平城镇住宅用地70年，商服用地40年4050（住宅4276,商服3603）38H17440607H070101701白坭镇美的峯境佛山市三水区白坭镇科技大道5号商住混合用地国有出让23416.412.3五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2237（住宅2342,商服2079）39H18440607H070101801白坭镇万科心域花园佛山市三水区白坭镇幸福大道1号商住混合用地国有出让35270.52.8五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2400（住宅2628,商服2181）40H19440607H070101901西南街道文塔路6座佛山市三水区西南街道河口文塔路6座商住混合用地

18、国有出让5264.98五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2658（住宅2551,商服3099）41H20440607H070102001乐平镇融创熙园佛山市三水区乐平镇三江公路23号之二商住混合用地国有出让19983.72.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2915（住宅3096,商服2803）42H21440607H070102101乐平镇盛凯尚轩佛山市三水区乐平镇中心城区3号商住混合用地国有出让72863五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2896（住宅3113,商服2746）43H22440607H070102201乐平镇华盛圆坊都荟佛山市三水区乐平镇乐平村委水西

19、村沈田商住混合用地国有出让20909.332五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年3128（住宅3152,商服3300）44H23440607H070102301乐平镇龙光玖誉府佛山市三水区乐平镇新城区C区14号商住混合用地国有出让65828.332.7五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年3011（住宅3180,商服3447）45H24440607H070102401乐平镇融创南景湾花园佛山市三水区乐平镇南边城区A区2号商住混合用地国有出让60640.92.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2908（住宅3046,商服2641）46H25440607H070102501乐平

20、镇万顺华府2区佛山市三水区乐平镇南边一小区2号商住混合用地国有出让5825.83五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2378（住宅2441,商服2308）47H26440607H070102601乐平镇广乐颐景园佛山市三水区乐平镇竹山村委会大有岗村“上牛路”（土名）商住混合用地国有出让30610.492.91五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2405（住宅2631,商服2809）48H27440607H070102701乐平镇南边南华路36号佛山市三水区乐平镇南边南华路36号商住混合用地国有出让804.69五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2081（住宅1961,商服26

21、15）49H28440607H070102801西南街道金港南路11号佛山市三水区西南街道五顶岗金港南路11号商住混合用地国有出让3064.51五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2014（住宅2002,商服2060）50H29440607H070102901乐平镇华盛圆坊名荟佛山市三水区乐平镇范湖村民委员会骆村“大头院布”（土名）商住混合用地国有出让50905.82五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2025（住宅2095,商服2425）51H30440607H070103001芦苞镇恒福南苑佛山市三水区芦苞镇公园南路33号商住混合用地国有出让18821.742.7五通一平城镇住

22、宅用地70年，商服用地40年2009（住宅2088,商服1526）52H31440607H070103101芦苞镇成公路58号佛山市三水区芦苞镇成公路58号商住混合用地国有出让285.73.23五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1550（住宅1506,商服1990）53H32440607H070103201芦苞镇锦江豪庭佛山市三水区芦苞镇龙坡三路1号商住混合用地国有出让71685.31.8五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年2251（住宅2276,商服1833）54H33440607H070103301大塘镇恒大御澜庭佛山市三水区大塘镇中心城区“老岗”（土名）商住混合用地国有出让

23、95369.792.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1866（住宅1975,商服1227）55H34440607H070103401大塘镇大布沙大兴大道中47号1座102佛山市三水区大塘镇大布沙大兴大道中47号1座102商住混合用地国有出让1254.6五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1666（住宅1512,商服2220）56H35440607H070103501南山镇越侨路6号佛山市三水区南山镇越侨路6号商住混合用地国有出让1203.33五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1441（住宅1268,商服1918）57H36440607H070103601南山镇时代云图

24、佛山市三水区南山镇东排渠以东、明华新村以北、漫江河以西商住混合用地国有出让49125.43五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1268（住宅1342,商服1312）58H37440607H070103701芦苞镇万科魅力之城佛山市三水区芦苞镇独树岗村民委员会“九十九岗”3号商住混合用地国有出让1329542.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1766（住宅1926,商服1702）59H38440607H070103801大塘镇永平圩市场一街15号佛山市三水区大塘镇永平圩市场一街15号商住混合用地国有出让77.53.35五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年959（住宅831

25、,商服1534）60H39440607H070103901南山镇奥园尚居佛山市三水区南山镇双汇广场以南，东排渠以西商住混合用地国有出让48668.122.5五通一平城镇住宅用地70年，商服用地40年1683（住宅1627,商服1908）61G01440607G060100101西南街道在建厂房佛山市三水区西南街道广东佛山三水工业园区西南园B区106-8号工业用地国有出让16493.51.51五通一平工业用地50年65462G02440607G060100201西南街道广东顺太电容电器有限公司佛山市三水区西南街道广东佛山三水工业园区西南园C区26-12号工业用地国有出让45533.82五通一平工

26、业用地50年69263G03440607G060100301西南街道在建厂房佛山市三水区西南街道木棉村委会欧村“大岗岭”（土名）工业用地国有出让176393.752五通一平工业用地50年64264G04440607G060100401云东海街道佛山市金银河智能装备股份有限公司佛山市三水区云东海街道宝月村委会樟山村“后岗、大朗涡”（土名）地块二工业用地国有出让22764.071.48五通一平工业用地50年76965G05440607G060100501乐平镇广东联合富士电梯有限公司佛山市三水区乐平镇广东佛山三水工业园区D区67号工业用地国有出让26666.41.42五通一平工业用地50年6806

27、6G06440607G060100601乐平镇在建厂房佛山市三水区乐平镇广东佛山三水工业园区南边C区4号工业用地国有出让96608.512五通一平工业用地50年65667G07440607G060100701乐平镇在建厂房佛山市三水区乐平镇广东佛山三水工业园区电商园1号工业用地国有出让61892.91.94五通一平工业用地50年63568G08440607G060100801乐平镇兴涛美铝业佛山市三水区乐平镇佛山市三水中心科技工业区范湖官地区2号工业用地国有出让28318.80.59五通一平工业用地50年65269G09440607G060100901乐平镇佛山市亚特办公家具有限公司佛山市三水

28、区乐平镇范湖村民委员会新旺村“新旺村地”（土名）、梁村“侧鱼窝”（土名）工业用地国有出让25662.42五通一平工业用地50年65270G10440607G060101001西南街道佛山市绿岛椰谷食品有限公司佛山市三水区西南街道广东佛山三水工业园区西南园B区105-5号之一工业用地国有出让25387.50.83五通一平工业用地50年62171G11440607G060101101西南街道佛山市凤毅物流有限公司佛山市三水区西南街道金港路49号工业用地国有出让260001.07五通一平工业用地50年65172G12440607G060101201白坭镇佛山市三水雄鹰铝表面技术创新中心有限公司佛山市

29、三水区白坭镇“国家火炬计划佛山电子电器产业基地”北区77号工业用地国有出让20980.40.96五通一平工业用地50年60173G13440607G060101301白坭镇在建厂房佛山市三水区白坭镇汇盈路8号工业用地国有出让19376.21.15五通一平工业用地50年58274G14440607G060101401白坭镇在建佛山市三水区白坭镇“国家火炬计划佛山电子电器产业基地”南区102号工业用地国有出让10637.81五通一平工业用地50年57675G15440607G060101501大塘镇在建厂房佛山市三水区大塘镇广东佛山三水工业园大塘园A区75号工业用地国有出让859521.85五通一

30、平工业用地50年59876G16440607G060101601大塘镇美家悦日用品（佛山）有限公司厂房佛山市三水区大塘镇大布沙大兴大道中131号之一工业用地国有出让11341.10.74五通一平工业用地50年58277G17440607G060101701南山镇在建厂房佛山市三水区南山镇纬三路4-3号工业用地国有出让37705.081.53五通一平工业用地50年44778G18440607G060400101乐平镇东百佛山乐平物流公司佛山市三水区乐平镇广东佛山三水工业园区南边E区3号工业用地国有出让199777.31.08五通一平工业用地50年64379G19440607G060400201芦

31、苞镇普洛斯物流园佛山市三水区芦苞镇广东佛山市三水中心科技工业区芦苞园B区244号之二工业用地国有出让140633.61.03五通一平工业用地50年63180L01440607L080300101西南街道教育用地，待开发佛山市三水区西南街道江根村委会“社边坑”（土名）教育用地国有出让53930.11五通一平教育用地50年71181L02440607L080900101白坭镇三水汇金污水处理有限公司佛山市三水区白坭镇汇金工业城13号公用设施用地国有出让82890.19五通一平公用设施用地50年65482L03440607L080900201乐平镇天然气公司广东佛山三水工业园区南边E区2号公用设施用

32、地国有出让6100.010.5五通一平公用设施用地50年641四、标定地价修正体系（一）商服用地宗地地价修正体系编制1、区域修正因素表4-1 一级商服用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域商服繁华程度2.661.330-1.33-2.66距最近商服中心距离2.111.060-1.06-2.11客流人口密度1.770.890-0.89-1.77道路通达度1.310.660-0.66-1.31公交便捷程度1.030.520-0.52-1.03停车方便程度0.880.440-0.44-0.88用地潜力0.680.340-0.34-0.68供电设施0.370.

33、190-0.19-0.37供水设施0.350.180-0.18-0.35排水设施0.260.130-0.13-0.26电讯设施0.260.130-0.13-0.2611.685.870.00-5.87-11.68表4-2 一级商服用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域商服繁华程度区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模区域内有较多商服设施，聚集较成规模区域内有一定量商服设施，功能齐全区域内有商服设施，分布较分散区域内有零星的商服设施距最近商服中心距离（m）0，100)100，200)200，400)400，600)600，)客流人口密度客流人口稠密区，客流人口密

34、度大客流人口较稠密区，客流人口密度较大客流人口一般，客流人口密度一般客流人口较稀疏区，客流人口密度较小客流人口稀疏区，客流人口密度小道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低公交便捷程度距站点距离300内公交线路R8条距站点距离300内公交线路6R8条距站点距离300内公交线路4R6条距站点距离300内公交线路2R4条上述外的其他情况停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停

35、车不方便用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适合用途，规划前景较差区域规划为不适合用途，规划前景差供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，保证率较低供水缺乏，保证率低排水设施排水顺畅，无积水现象排水较顺畅，汛时积水较快排干排水一般，汛时积水排干时间较长排水较不顺畅，时有积水现象排水不顺畅，经常有积水现象电讯设施通讯顺畅通讯较顺畅通讯一般通讯较不顺畅通讯不顺畅表4-3

36、二级商服用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域商服繁华程度3.011.510-1.51-3.01距最近商服中心距离2.461.230-1.23-2.46客流人口密度2.121.060-1.06-2.12道路通达度1.660.830-0.83-1.66公交便捷程度1.380.690-0.69-1.38停车方便程度1.230.620-0.62-1.23用地潜力1.030.520-0.52-1.03供电设施0.460.230-0.23-0.46供水设施0.440.220-0.22-0.44排水设施0.350.180-0.18-0.35电讯设施0.350.18

37、0-0.18-0.3514.497.270-7.27-14.49表4-4 二级商服用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域商服繁华程度区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模区域内有较多商服设施，聚集较成规模区域内有一定量商服设施，功能齐全区域内有商服设施，分布较分散区域内有零星的商服设施距最近商服中心距离（m） 0，100 ) 100，200 ) 200，400 ) 400，600 ) 600， )客流人口密度客流人口稠密区，客流人口密度大客流人口较稠密区，客流人口密度较大客流人口一般，客流人口密度一般客流人口较稀疏区，客流人口密度较小客流人口稀疏区，客流人口密

38、度小道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低公交便捷程度距站点距离300内公交线路R8条距站点距离300内公交线路6R8条距站点距离300内公交线路4R6条距站点距离300内公交线路2R4条上述外的其他情况停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适

39、合用途，规划前景较差区域规划为不适合用途，规划前景差供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，保证率较低供水缺乏，保证率低排水设施排水顺畅，无积水现象排水较顺畅，汛时积水较快排干排水一般，汛时积水排干时间较长排水较不顺畅，时有积水现象排水不顺畅，经常有积水现象电讯设施通讯顺畅通讯较顺畅通讯一般通讯较不顺畅通讯不顺畅表4-5 三级商服用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域商服繁华程度3.241.620-1.62

40、-3.24距最近商服中心距离2.831.420-1.42-2.83客流人口密度2.371.190-1.19-2.37道路通达度1.870.940-0.94-1.87公交便捷程度1.60.80-0.8-1.6停车方便程度1.390.70-0.7-1.39用地潜力1.210.610-0.61-1.21供电设施0.530.270-0.27-0.53供水设施0.510.260-0.26-0.51排水设施0.430.220-0.22-0.43电讯设施0.430.220-0.22-0.4316.418.250-8.25-16.41表4-6 三级商服用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域商服

41、繁华程度区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模区域内有较多商服设施，聚集较成规模区域内有一定量商服设施，功能齐全区域内有商服设施，分布较分散区域内有零星的商服设施距最近商服中心距离（m） 0，300 ) 300，500 ) 500，700 ) 700，900 ) 900， )客流人口密度客流人口稠密区，客流人口密度大客流人口较稠密区，客流人口密度较大客流人口一般，客流人口密度一般客流人口较稀疏区，客流人口密度较小客流人口稀疏区，客流人口密度小道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低公交便捷程度距站点距离400

42、m内公交线路R8条距站点距离400 m内公交线路6R8条距站点距离400 m内公交线路4R6条距站点距离400 m内公交线路2R4条上述外的其他情形停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适合用途，规划前景较差区域规划为不适合用途，规划前景差供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电

43、较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，保证率较低供水缺乏，保证率低排水设施排水顺畅，无积水现象排水较顺畅，汛时积水较快排干排水一般，汛时积水排干时间较长排水较不顺畅，时有积水现象排水不顺畅，经常有积水现象电讯设施通讯顺畅通讯较顺畅通讯一般通讯较不顺畅通讯不顺畅表4-7 四级商服用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域商服繁华程度3.491.750-1.75-3.49距最近商服中心距离3.031.520-1.52-3.03客流人口密度2.581.290-1.29-2.58道路通达

44、度2.051.030-1.03-2.05公交便捷程度1.810.910-0.91-1.81停车方便程度1.570.790-0.79-1.57用地潜力1.390.70-0.7-1.39供电设施0.610.310-0.31-0.61供水设施0.570.290-0.29-0.57排水设施0.490.250-0.25-0.49电讯设施0.490.250-0.25-0.4918.089.090-9.09-18.08表4-8 四级商服用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域商服繁华程度区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模区域内有较多商服设施，聚集较成规模区域内有一定量商服

45、设施，功能齐全区域内有商服设施，分布较分散区域内有零星的商服设施距最近商服中心距离（m） 0，300 ) 300，500 ) 500，700 ) 700，900 ) 900， )客流人口密度客流人口稠密区，客流人口密度大客流人口较稠密区，客流人口密度较大客流人口一般，客流人口密度一般客流人口较稀疏区，客流人口密度较小客流人口稀疏区，客流人口密度小道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低公交便捷程度距站点距离400 m内公交线路R8条距站点距离400 m内公交线路6R8条距站点距离400 m内公交线路4R6条距站点距离400 m内

46、公交线路2R4条上述外的其他情形停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适合用途，规划前景较差区域规划为不适合用途，规划前景差供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，

47、保证率较低供水缺乏，保证率低排水设施排水顺畅，无积水现象排水较顺畅，汛时积水较快排干排水一般，汛时积水排干时间较长排水较不顺畅，时有积水现象排水不顺畅，经常有积水现象电讯设施通讯顺畅通讯较顺畅通讯一般通讯较不顺畅通讯不顺畅表4-9 五级商服用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域商服繁华程度3.751.880-1.88-3.75距最近商服中心距离3.281.640-1.64-3.28客流人口密度2.81.40-1.4-2.8道路通达度2.271.140-1.14-2.27公交便捷程度2.071.040-1.04-2.07停车方便程度1.790.90-0.

48、9-1.79用地潜力1.610.810-0.81-1.61供电设施0.660.330-0.33-0.66供水设施0.640.320-0.32-0.64排水设施0.550.280-0.28-0.55电讯设施0.550.280-0.28-0.5519.9710.020-10.02-19.97表4-10 五级商服用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域商服繁华程度区域内有大量商场、酒店、宾馆、专卖店，商服设施聚集成规模区域内有较多商服设施，聚集较成规模区域内有一定量商服设施，功能齐全区域内有商服设施，分布较分散区域内有零星的商服设施距最近商服中心距离（m） 0，300 ) 300，50

49、0 ) 500，700 ) 700，900 ) 900， )客流人口密度客流人口稠密区，客流人口密度大客流人口较稠密区，客流人口密度较大客流人口一般，客流人口密度一般客流人口较稀疏区，客流人口密度较小客流人口稀疏区，客流人口密度小道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低公交便捷程度距站点距离400 m内公交线路R8条距站点距离400 m内公交线路6R8条距站点距离400 m内公交线路4R6条距站点距离400 m内公交线路2R4条上述外的其他情形停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定

50、影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适合用途，规划前景较差区域规划为不适合用途，规划前景差供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，保证率较低供水缺乏，保证率低排水设施排水顺畅，无积水现象排水较顺畅，汛时积水较快排干排水一般，汛时积水排干时间较长排水

51、较不顺畅，时有积水现象排水不顺畅，经常有积水现象电讯设施通讯顺畅通讯较顺畅通讯一般通讯较不顺畅通讯不顺畅2、容积率修正表4-11 商服用地容积率修正系数表容积率0r33r77.0修正系数(3/r)0.25(3/r)0.450.6830注：1、容积率修正只适用于商服用地和商住混合用地中商业、办公用地部分的计算；2、商服用地容积率是商服用地综合容积率，商住混合用地中商业部分的容积率=商住混合用地的商业部分建筑面积/商住混合用地总土地面积、办公部分的容积率=商住混合用地的办公部分建筑面积/商住混合用地总土地面积。3、街角地因素修正表4-12 街角地修正系数临街情况一面临街两面临街三面临街多面临街修正

52、系数11.081.131.15注：仅适用于已建成项目铺面修正。4、其他个别因素修正表4-13 商服用地其他个别因素修正系数表指标标准优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地地基承载力指标说明宗地地基承载力状况好宗地地基承载力状况良好宗地地基承载力状况适宜宗地地基承载力状况较差宗地地基承载力状况差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指标说明宗地面积大（土

53、地面积M10000）宗地面积较大（土地面积5000M10000）宗地面积适中（土地面积2000M5000）宗地面积偏小（土地面积500M2000）宗地面积过小（土地面积M500）修正系数（%）2.01.00-1.0-2.05、期日修正估价对象的估价期日与标定地价设定的估价期日如不一致时，需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。6、土地剩余使用年期修正商服用地标定地价是最高使用年期价格，当估价对象剩余使用年期少于最高使用年限时，应进行使用年期修正。土地剩余使用年期修正公式为：式中：r土地还原率；m土地使用权法定最高出让年期40年；n土地剩余使用年期；Y土地剩余使用年期修正系数。表4-14

54、 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（最高使用年限为40年，土地还原率为5.90%）剩余使用年限12345678910修正系数0.06200.12050.17570.22790.27720.32370.36770.40910.44830.4853剩余使用年限11121314151617181920修正系数0.52020.55320.58440.61380.64160.66780.69260.71590.73800.7589剩余使用年限21222324252627282930修正系数0.77860.79720.81470.83130.84690.86170.87570.88890.90130.9

55、131剩余使用年限31323334353637383940修正系数0.92420.93470.94460.95390.96270.97110.97890.98640.99341.00007、土地开发程度修正表4-15 土地开发程度修正值范围表土地开发程度开发项目及成本五通一平通上水通下水通电通讯通路土地平整数据统计范围20-8020-7020-5010-5050-13030-90150-470平均值504535309060310注：本表仅供参考，实际操作时应根据待评估宗地具体开发状况，参照上表进行修正；上述土地开发程度修正的面积基础是土地面积。（二）住宅用地宗地地价修正体系编制1、区域修正因素

56、表4-16 一级住宅用地标定地价修正系数表影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）距最近商服中心距离2.271.140-1.14-2.27环境质量状况2.151.080-1.08-2.15道路通达度1.230.620-0.62-1.23常住人口密度1.130.570-0.57-1.13用地潜力1.060.530-0.53-1.06公交便捷程度1.010.510-0.51-1.01距教育设施距离0.940.470-0.47-0.94距公园广场距离0.860.430-0.43-0.86停车方便程度0.790.400-0.40-0.79供电设施0.760.380-0.38-0.76供水

57、设施0.740.370-0.37-0.74距医疗设施距离0.650.330-0.33-0.65距文体设施距离0.530.270-0.27-0.53排水设施0.530.270-0.27-0.53电讯设施0.480.240-0.24-0.4815.137.610.00-7.61-15.13表4-17 一级住宅用地标定地价修正因素说明表影响因素优较优一般较劣劣距最近商服中心距离（m） 0，200 ) 200，300 ) 300，500 ) 500，800 ) 800， )环境质量状况综合判断大气污染、水污染和噪声污染，各项指标均为优良，则整体环境质量为优综合判断大气污染、水污染和噪声污染，有两项以上

58、为优良，则整体环境质量为较优综合判断大气污染、水污染和噪声污染，整体环境质量为一般综合判断大气污染、水污染和噪声污染，整体环境质量为较差。综合判断大气污染、水污染和噪声污染，整体环境质量为差道路通达度道路路网密集程度高道路路网密集程度较高道路路网密集程度一般道路路网密集程度较低道路路网密集程度低常住人口密度常住人口稠密区，常住人口密度大常住人口较稠密区，常住人口密度较大常住人口一般，常住人口密度一般常住人口较稀疏区，常住人口密度较小常住人口稀疏区，常住人口密度小用地潜力区域规划为最佳用途，规划前景好区域规划为较适合用途，规划前景较好区域规划为一般用途，规划前景一般区域规划为不太适合用途，规划前

59、景较差区域规划为不适合用途，规划前景差公交便捷程度距站点距离200 m内公交线路R8条距站点距离200 m内公交线路6R8条距站点距离200 m内公交线路4R6条距站点距离200 m内公交线路2R4条上述外的其他情形距教育设施距离重点中小学学区，距离学校距离R500m重点中小学学区，距离学校距离500R1000m普通中小学学区，距离学校距离R500m普通中小学学区，距离学校距离500R1000m上述外的其他情形距公园广场距离区域内有免费可供日常休闲、散步、乘凉的绿地、公园、广场，且距离R300m区域内有免费可供日常休闲、散步、乘凉的绿地、公园、广场，且距离300R500m区域内有免费可供日常休

60、闲、散步、乘凉的绿地、公园、广场，且距离500R800m区域内有免费可供日常休闲、散步、乘凉的绿地、公园、广场，且距离800R1200m上述外的其他情形停车方便程度无交通管制，周边有停车场，停车方便无交通管制，周边有停车场，仅高峰时有一定影响无交通管制，周边无专业停车场，路边停车较方便有隔离护栏或者单行线，高峰时停车不方便有隔离护栏或者单行线，平时停车不方便供电设施供电充足，保障率高供电较充足，保障率较高供电尚可，保障率一般供电较缺乏，保证率较低供电缺乏，保障率低供水设施供水充足，保证率高供水较充足，保证率较高供水尚可，保证率一般供水较缺乏，保证率较低供水缺乏，保证率低距医疗设施距离（m） 5