城市经济学-第7讲

1、 T*主要内容城市住房产业和住房市场城市住房供给与需求城市住房开发与城市政策本章小结复习思考题第一节城市住房经济与住房市场一、城市住房的特征与属性二、城市住房建设与住房问题三、城市住房市场研究、城市住房的特征与属性(-)城市住房含义城市住房是适应城市人口生存和生活需要的，具有舒适性、私密性和个人或者家庭工作、休息、娱乐、储存等，并能为劳动力及人口再生产要求提供物质空间的。住房既是，又是岂受资料,还是文展资米4（二）城市住房的特征1、差异性不同的城市住房在建筑规模、面积大小、区位特征、建设时间、建筑风格、室内布局、设施设备、使用功能、价格价值等方面都有所不同。住房的差异性是由城市土地资源的供给状

2、况和市场需求变化，以及住房政策等多种因素决定的。2、不可移动性住房是由土地和建筑体共同组成的物质实体，一旦建成,其位置就是固定的，包括周围的邻里环境,所以很难随意移动。因此，不同收入群体在选择住房区位时都会比较谨慎。2006年5月31H,国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。ai鈕i；莎圮房车回VWW21RV.GGM.一.、-f上HIn-3.13、耐用性现代城市住房，一般是由砖瓦、水泥、钢材等永久性建筑

3、材料建筑而成的。只要设计合理，质量可靠，维护使用得当，其寿命都在几十年甚至百年以上。館4、昂贵性住房价值存量一般较大，住房支出也是家庭所有支出中最大的部分。一个中等收入的工薪阶层家庭购买一套住房，除开部分工资结余外，还需要相当数量的银行贷款。5、保值升值性从长远来看，由于城市土地资源的紧缺，带动了城市住房价格的攀升，使城市住房在总体上的保值、升值的可能性更加可靠。人们不仅可以通过住房转让和出租获利，可以作为不动产抵押，还可以作为家庭财产予以继承oI|I| （三）城市住房的属性1V自然属性由于住房具有显著的工程建筑特征，虽然不同住房在建筑规模、区位分布、建设用地种类等方面都不尽相同，但其单元住房

4、的空间固定性和使用年限都是一致的。另外，城市住房的差异性特征，使许多家庭在选择住房时，往往隐含着许多商品和服务的选择，包括对邻居和学区的选择，也包括对建筑结构和设计特色的选择O2、商品属性主要反映在住房的经营环节上，即只有通过货币交换的方式才能够获得，包括住房产权的转移，也只有通过合理、公平的价值评估和货币交换的方式才能完成。atllfl7www.huizhou*cn劭严讣小咏“天现13i.ll12LMUI!Hrft1“*MVU*：.iWIIIIKIWIIIIJUEitS审糕地Hi/州A财pyOOXJIWeOOOOlo.BtM24!5WI(K2：IX中华人BL共护国房屋所有权证3、社会、福利属

5、性主要反映在住房政策上。享有住房权利属于公民的基本人权。居民的住房条件直接收到一个国家的经济发展水平和政府对国计民生的关注度的影响。因此，住房问题很容易成为市民、社会和政府部门关注的焦点。热点问题：保障性住房的开发建设保障性住房的概念社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府、，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会作用的住房。发展历程在西方国家，进入快速工业化之后，大都面临着土地资源短缺、住房供给不足、人居环境恶化等问题。为了接近这一问题，政府开始以提供(PublicHousing)

6、的形式介入住房市场。早在1910-1920年间，以英国、德国、丹麦为代表的欧洲国家就开始大规模地提供租赁形式的(SocialHousing),此类住房是由政府提供并进行运行管理的。1998,关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知:停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。2004年，经济适用住房管理办法，分别从建立住房公积金制度、经济适用住房和廉价住房供应体系等方面,提出了建立适应各地世纪情况的住房保障制度的要求。2007,关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，提出中国廉租住房制度的基本政策框架是为住房困难的低保家庭和无力购买经济适用住房的低收入家庭发放租赁补贴和提供廉租住房。2

7、010年6月，关于加快发展公共租赁住房的指导意见，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难的家庭。有条件的地区，可将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。存在问题其一，廉租房的住户多是下岗职工、无业人员、贫苦百姓，也包括一些刑满释放人员等。这些人普遍存在文化水平较低、公共觉悟不高、社会责任意识淡薄等问题。让这些人聚在一起，无异于人为地制造了“城中村”、“贫民窟”，难免会引发一系列社会问题。其二，已建的廉租房大多集中在城市的远郊，这对于人们的工作、生活、学习非常不便利。因此，各地普遍出现了符合条件者不申请廉租房的现象。廉租房建设的初衷是安民、便民、抚民心

8、、顺民意，如果达不到这样的目的岂不是舍本逐末么。 其三，一些发达地区、房价较高地区出现了“搭便车”现象。即廉租房住户把本该自己住的房屋转租给他人，以获取远远高于自己所付租金的高额房租。在北京，这种现象并不少见。事实上，廉租房的使用对象有其专属性，如果转租给不符合条件者，无疑破坏了政府公共保障的正常供给制度和渠道，政府的廉租房政策也将行之无效。如果符合条件者不去住，廉租房又是为谁而建？（四）住房产业与住房经济K住房产业住房产业是指按照市场经济规律运行的一系列与住房有关的行业活动，包括住房的生产、交换和消费服务等环境的产业行为。即等行为。2、住房经济从形态上来看，住房是天然物体和人造物体的结合，具

9、有明确的；从经济角度来看,由于土地资源的市场化和建造过程中需要大量的资本投入，因而住房又具有明显的住房的实物形态和价值形态分别构成了住房的和 3、住房经济与房地产经济的联系住房经济与房地产经济既有关联也有区别。房地产经济比住房经济的感念和研究范围更为广泛,包括住房、工业用地、办公用房、酒店、旅游房地产等不同类型。两者在的研究具有共同性外，在其他方面各有侧重。二、城市住房建设与住房问题(-)新中国城市住房的发展过程计划经济体制下城市住房采取了政府拨款、统一建设、无偿居住的发展模式。绝大部分住房为土坯平方或者小高层简易楼房，且主要分布在机关和企事业单位周围。城市居民对住房本身没有任何成本投资，只需

10、要支付廉价的租金即可取得居住权。市场经济体制下城镇住房逐渐纳入商品化经营的轨道，国家将之前由机关和企事业单位统一修建住房的规定改为主要有房地产商向需房人员提供商品化住房。（二）住房过滤与城市住房问题K住房过滤所谓住房过滤，是指在住房市场中，最初为较高收入者兴建的住房，随着时间的推移，发生老化折旧，使住房服务功能降低，的住户为追求条件更好的住房，放弃现有住房，而由者接着使用这一住房的过程。2、城市住房问题城市住房是关系国计民生的重要问题，它不仅影响着城市经济的运行质量，更影响着社会的稳定与和谐。可见，住房问题不仅是个，而且也是重要的和。目前，最为突出的表现是城市住房价格飞涨，居民买房的困难度进一

11、步加大，使城市住房供需关系变得更加尖锐和复杂。从需求角度上城市居民对住房功能的要求已由生存型转向舒适型。由于收入差距导致的住房阶层化态势，一方面，有钱人住房面积越来越大，档次越来越高；另一方面，低收入家庭住房环境越来越差，产生购买愿望同支付能力严重的不对称。从供给角度上商品住房价格不断上涨且涨幅过大是最主要的问题；其次，就是针对低收入家庭所设置的经济适用房、限价房和廉租房开发建设中存在的“重市场、轻保障”的取向，导致开工总量不足，市场供应短缺。K外部环境（与宏观经济、制度环境和社会文化）2、内部环境（制度建设、住房政策和住房规划设计）住房问题的,实际上是一个国家住房配套政策、住房制度和住房市场

12、的管理机制问题。说到底，是中央层面关于住房政策的走向问题。3、住房产业周期同宏观经济的影响当住房产业景气时，宏观经济运行也处于比较快的发展时期。反之，则进入低谷和不景气的阶段。由于房地产业能够带动如建筑业、建材业、金融业、服务业等其他产业的发展，体现了住房产业的先导性、基础性产业特征。的高低通常可以揭示住房产业的周期现象，也能于是经济周期的出现。三、城市住房市场研究（一）住房市场的流通方式K住房租赁2、住房买卖（二）住房市场的特殊属性1、商品市场属性2、生活资料属性3、产权市场属性4、金融市场属性（三）住房市场的构成主体、客体、载体主体住房产权或其他权利的所有人和产权或者相关权利的受让人。客体住房实物、住房产权和由产权而派生的其他权利（土地的使用权、租赁权）。载体住房交易活动的场所与媒介（房地产交易中心、具有合法资格的售楼中心）。（三）住房市场