中环商城项目策划方案doc22

1、.：.； 中环商城工程谋划方案 目 录分工程市场营销与分析宏观市场概略南昌市国民经济坚持较快增长从近几年南昌市经济总体开展特点区域商业房地产开展情况可比性工程营销调研本工程优优势分析第二部分 工程营销谋划工程定位1.1 综合市场定位1.2 特征定位1.3 档次定位1.4 目的消费群体定位1.5 价钱定位1.6 卖点定位二、销售战略 2.1 销售方式 2.2 销售战略 2.3 付款方式 2.4 商铺设计规划 2.5 上市时机确实定与营销战略 2.6 销售周期 2.7 销售代理收费规范第三部分 产品包装与推行战略产品包装方案区域包装现场包装推行战略 2.1 推行主题 2.2 广告战略2.3 详细媒

2、体组合2.4 详细广告推行阶段按排 三、 媒体投放费用的预算中环工程营销谋划方案第一部分 工程市场调研与分析一、宏观市场概略 1、南昌市国民经济坚持较快增长 承接上年经济强劲增长势头，今年以来，南昌市经济继续坚持继续、平稳、快速开展势头。据初步估计，前三季度全市实现消费总值GDP660亿元，按可比价计算，比上年同期增长16.5%。从三次产业看，第一产业增长4.8%；第二产业增长20.6%；第三产业增长13.3%。第二产业的加快开展照旧是推进经济增长的主导力量。分季度看，经济增长逐季加快，前三季度GDP增幅比上年同期加快0.5个百分点，比一季度、二季度分别上升了0.5和0.4个百分点。经济增长的

3、微观根底总体平稳。企业景气调查显示，今年第三季度，企业景气指数稳中有升，为.09，比上年同期上升3.66点。三季度企业家自信心指数处在中度景气区间内，为134.69。2、从近几年的总体开展中，有几大特点：. 粮食消费稳步增长，农业产业化运营步伐加快. 工业消费加速开展，产销衔接平稳。. 固定资产投资较快增长，投资构造继续优化，其中：城市根底设备建立进一步加强，投资构造优化1-10月，南昌市完成固定资产投资最多的前5个行业依次是：制造业87.18亿元、房地产业62.70亿元、水利环境和公共设备管理业48.05亿元、教育28.29亿元和交通运输、仓储和邮政业20.99亿元；完成固定资产投资增幅最大

4、的前5个行业依次是：公共管理和社会组织266.3%、住宿和餐饮业254.4%、卫生、社会保证和社会福利业111.8%、科学研讨、技术效力和地质勘查业109.0%、及文化、体育和文娱业91.6%。房地产开发投资稳步伐整1-10月，南昌市房地产开发累计完成投资61.73亿元，增长20.5%，其中住宅投资50.08亿元，增长43.8%；经济适用房投资下降54.1%；办公楼投资下降63.4%；商业营业用房投资下降36.4%。商品房屋施工面积717.55万平方米，下降19.1%；开工面积100.86万平方米，下降39.2%。. 消费品市场昌盛活泼，消费热点、亮点频现，其中建筑装饰资料、文化办公用品等七大

5、类商品增速较快二、区域商业房地产市场开展情况从2003年开场，商业地产在南昌迅速开展，成为楼市引人注目的一大亮点。虽然今年国家相继出台的一系列适度从紧的调控政策对商业地产产生了较大的影响，但并未阻挠商业地产开展的脚步，商业地产投资开发继续升温，不论是纯商业工程还是社区商铺，其上市量、成交量都迅速放大，且市场竞争有愈演愈烈之势。2003南昌市市区商铺、写字楼等非住宅的买卖量达5038万平方米，占总量的20，较上年同期增长326倍。种种迹象阐明，厚积薄发的南昌商业地产，仍在继续发力向前开展。随着南昌经济的高速开展，城市功能和城市位置的大大提升，特别是92泛珠三角经济圈概念的提出，给南昌商业地产带来

6、了新的活力与前所未有的开展契机。现实上，商业地产的投资也成了现阶段房地产开发的热点。面对新一轮的市场投资热潮，房地产开发商和个人投资者都表现出极大的热情。从前年开场，鸿顺德皮具市场、盛世东方商贸城、财富广场、江西国际汽车城等商业地产工程齐齐发力并获得了骄人的业绩。去年，丰源金润广场、江西国际家居港、华东国际工业博览城、南昌化工大市场、洪城汽配城等商业工程纷纷涌向市场都想做大南昌商业地产这块“蛋糕。时至今日，商业物业已成为楼市产品构造中的重要组成部分。而对于个人投资者来说，商用房那么成了他们除股市、汇市、住宅投资以外的一种新的投资方式。三、可比性工程营销调研 1、丰源金润广场 工程概略：丰源金润

7、广场位于洪城大市场13路车、216路车终点站，占地面积375.7亩，建筑面积27万个平方。其功能定位在商贸、物流、信息三大中心为一体的商业大市场； 一期主要为商贸商铺，为两层构造；二期、三期为物流商铺，目前二期正在施工中。 价 格: 一层商铺均价8000元/M2 二层商铺均价5000元/M2 销售方式：返租+产权式；一次性返租高达21%3年返租，40年产权； 一次性支付优惠9.6折；银行按揭首付40%，优惠9.8折； 租 金：一层租金4250元/M2 二层租金25元/M2 车位出租为：80元/月 物业管理费：2.8元/ M2 建筑设计构造：10间/M240间/M2，为2层构造，空间构造流畅，建

8、筑采用北美MALL风格； 目前销售情况：一期一层仅剩10套，二层销售不理想； 其中公司拿出部分本人运营出租运营2层 优优势分析： 优 势：1丰源集团已胜利运作丰源.淳和、丰源.天域，品牌知名度较高，是权利较强的房地产开发商； 2地处洪城大市场商业圈板块，商业气味浓重， 商贸、物流、信息流兴隆； 3周边配套设备齐全，交通便利； 4整个工程的规划面积较大，功能定位明晰、从实际上讲销售情况较好； 5品牌物管公司深圳中航物业管理公司管理，有利于楼盘品牌的树立与销售； 劣 势：1市场尚未成熟、需求一段时间的培育；2 深处洪城大市场内，人们的消费习惯需求很长时间引导；3周边新建不久的商贸市场较多，市场竞争

9、力较强。综合评价 ： 丰源集团胜利开发多个品牌楼盘，市场知名度较大，丰源金润广场位于洪城大市场商业圈，地理位置优越，周边商业配套设备齐全，商业气味浓重。从去年8月份开盘至今，一期已获得近70%的销售业绩。 2、华东国际工业博览城 工程概略：华东国际工业博览城地处青云谱区广州路中段昌南工业园对面，总占地面积80931 M2，建筑面积33262.6 M2，公共停车场约3575M2，市场定位在工业商贸。整个楼盘分4期，一期为摩托车买卖市场，规模30000平方米，店铺800间；二、三期为五金机电市场，四期未定。目前一期开盘即日起就已销售一空，二期于明年4月份交房。 价 格：均价3800元/ M2 打折

10、后31003200元/ M2 销售方式：产权式销售 市场定位：工业商贸买卖市场 付款方式：一次性支付，打折的根底上优惠50元/ M2； 银行按揭，首付40%； 建筑设计构造：一、二层为独立街商铺设计，用空中走廊连通； 30 M2/层，层高5.3M可分割成双层空间，二层高3.9M； 目前销售情况：一期开盘起已全部售完；二期销售业绩到达80%；物管费用：1.5元/ M2优优势分析： 优 势：整个市场规划面积较大，专业定位较强；与市政洪都大道改造工程息息相关，原洪都大道的摩托车运营户全部要迁移市政府规划市场要素；有大型停车场地，设计了4.5米宽的汽车坡道，多部电梯垂直交通所需，实现了人、车、货分流。

11、 劣 势：1目前周边配套设备不齐全，交通不便，尚无公交车开通。 2周边商业气氛缺乏，需求很长时间的培育。综合评价 ： 华东国际工业博览城规划中的市场规模较大，专业市场定位较准，同时其依托市政改造洪都大道，规范原摩托车市场；其合理的价钱，准确的市场定位，使其销售方式喜人，获得约75%的销售业绩；但后期的兴市战略对该市场的开展并走向成熟很重要。3、罗马商业风情街 工程概略：罗马商业风情街位于解放西路香江大市场内，实属香江建材城的一部分。其总占地面积10万M2，工程已全部完工。周边有国际建材仓储超市巨头家福特，香江国际家具广场、大成之家、中国银行，以及5000多家国内外知名建材品牌商进驻香江建材大市

12、场，给该商业街推行、销售起到推波起浪的作用。目前销售以近尾盘，招商任务开展亦顺利。 价钱定位：50006000元/ M2 销售方式：带租约产权式销售 广通知求点：三年包租一次性返还27% 店铺租金：2070元/ M2 物业管理费：购房即日起，3年后再交。 0.5元/ M2目前优优势分析： 优 势：1解放西路全线贯穿，区域优势更加明显； 23年包租，投资风险更为降低； 3周边香江市场商业圈日益成熟，运营前景更加明显。 劣 势： 目前市场人气还不旺，消费者还没完全构成到香江市场购物消费的习惯，需求长时间的引导。 综合评价 ： 罗马商业风情街缘于其优越的地理位置，日渐成熟的商业地段，良好的周边环境，

13、便利交通，市场销售方式较好。 四、本工程优优势分析1、工程区域情况： 中环商城工程地处南昌城区市中心地带坛子口立交桥附近即国贸大厦旁，位于洪城路与解放西路交接口。往北可直到八一广场，西至洪城大市场，周边商业气味浓重。2、周边配套设备分析 本工程位于城市中心地带，整体配套设备齐全，交通便利、人流、车流集中。 成熟的商业配套设备： 井冈山大道沿街全是运营店铺，有家电格力电器，中小型商超、酒家、五金电器等。 南昌市花卉大市场这里是南昌花卉心中，市场旺盛； 大型办公写字楼国贸大厦，有上百家企业进驻此地办公； 酒店居多这里有国贸大酒店、华宇大酒店等； 休闲文娱设备 银行交通银行比邻本工程。 医院九四医院

14、 学校南昌市第十六中学就在附近 停车场 交通环境： 这里是城市交通中心枢纽中心坛子口立交桥，车流量较大，人流量亦大，多路公交车经过此地，如203路、1路、2路、236路等。3、本工程优优势分析优 势：1齐全的商业配套设备；2已成熟的商业圈，无需引导和培育市场；3工程辐射圈内人口密度大，人流量亦大；4交通枢纽中心，便利，车流量大；5价位有优势；报答较高年8%的报答；6国美进驻，投资零风险； 劣 势：1前期不断空置形状，对商铺以后的推行构成一定的影响； 2整个工程规模不大，很难构成大规模市场，树立品牌商业楼盘； 3地处立交桥下，对商业城开展有一定的影响； 综合评价：中环商业城地出城市中心地段，是闹

15、市区难得的商铺，其周边成熟昌盛的商业圈，运营环境较好，商业配套设备齐全，给本工程的推行奠定根底，销售前景可观。 第二部分 工程营销谋划工程定位综合市场定位投资有保证的黄金商铺阐 述：国美进驻，10年内包租，每年报答高达8%；地处城市中心黄金段，升值潜力宏大；特征定位 城市中心地段仅有的黄金商铺阐 述：城市中心土地稀缺，目前尚无其他商业楼盘开发，地处市中心中心地段，续财富广场后仅有的商业店铺。档次定位中档商业店铺目的消费群体定位个体运营户私营业主企业和事业单位白领阶层有很强投资愿望的城市中、高产阶级价钱定位均 价：4500元/ M2一层定价：6800元/ M2二层定价：4000元/ M2三层定价

16、：2600元/ M2四层定价：2200元/ M2卖点定位中心卖点： 国美进驻 投资有保证南昌首个10年返租 每年报答8%的黄金商铺 轻松首付，即可拿到商铺一切权辅助卖点： 城市中心地段 无限升值潜力 成熟商业圈 黄金商铺销售战略销售方式带租约式产权销售,拥有40年产权;销售战略10年返租，每年报答8%；成立管理公司，一致运营管理开发商；付款方式一次性支付，优惠*%银行按揭，首付50%，10年付清，优惠*%商铺设计规划以40个平方商铺构造为主要销售单位主导产品，以30个平方和60个平方商铺构造为辅；释 由：根据对南昌市商业楼盘构造需求的市场调研及对潜在消费群的市场调研得出。5、上市时机确实定与营

17、销战略上市时机的选择商铺开盘最正确时机定于二零零六年元月一号。释 由：逢新年喜气，有利与商铺活动营销推行，人气的聚集。营销活动战略系 列 活 动 之一：推出中环商城“财富VIP黄金卡出卖活动，凭仗此卡可享用优先选购商铺权，并可享用￥折贵宾优惠；系 列 活 动 之二：举行中环商城与国美电器签约仪式，同时在当日推出优惠活动；销售周期本工程销售周期定为6个月，即12月开盘时元月1日为市场预热期；开盘日元月1日春节前后为工程强销期；4月初5月底为工程销售扫盘期。销售代理收费规范本工程代理费按工程销售总金额的1.6%收取。 第三部分 产品包装与推行战略产品包装方案区域包装路牌户外广告地点：本工程周边50

18、0米范围内的电线杆霓虹灯杆设立挂牌户外广告。规格：30cm50cm数量：目的：集中火力在工程覆盖范围内做宣传，制造眼球效应，烘托热市。文字内容： 国美进驻 投资有保证中环商城 10年返租每年报答8%零风险投资 升值无限大型户外广告投放：目 的：更大范围内、大力度宣传，呵斥眼球经济，品牌效应。投放点：本工程上方、老福山立交桥、中山路段文字内容：国美进驻 投资零风险中环商业城 10年返租每年报答8%现场包装整个销售现场布置工程外墙的大型户外喷绘广告，换掉原有的广告从3层到2层面积大；同时一层可做小型与上相呼应的广告宣传工程工程内部的整理与重装修推行战略推行主题中心主题： 国美进驻 投资有保证10年

19、返租每年报答8%副 主 题： 黄金地段 超值报答 升值无限 2、 广告战略 采用多种传播渠道进展全方为覆盖式宣传，集中大部资源在主要媒体上，以硬软结合的广告战略，广告手法现力求大气、稀为贵。工程前期指到商铺开盘时，以户外大型喷绘广告、报纸广告、电台为主，辅助以软文炒作，从而构成强大的眼球刺激及社会言论，为销售造势与预热。工程执行期指销售强行阶段推行以车身广告、网络媒体、报纸及软文全面覆盖，打组合拳战略；广告内容力求变新，突出差别性，但中心主题不变。工程后期指扫盘期，市场冷一段时间后，针对现有的尾盘主要以报纸促销广告方式行进宣传推行。3、其详细媒体组合：大型户外广告挪动车身广告网络媒体：搜房网报

20、纸：江南都市报DM单、折页报纸软文炒作电台广播 4、详细广告推行阶段安排阶段之一工程出卖前期广告推行 广告目的：使销售前70%以上的潜在目的消费群体知晓中环商城，并吸引大部分潜在客户去咨询、观赏。 推行战略：以户外广告及报纸广告为主，兼以软文广告。 时间：12月初至元月1号开盘日 广告费用： 硬软文炒作主题内容由于本工程是个以空置许久的商业楼盘，在操作过程中必需辅以软性文章的方式加以炒作、造势，构成热盘，突出工程的卖点，引起潜在目的群体对本工程的关注。主题内容软性文章炒作无风险主题: 国美进驻 投资有了保证 续财富广场后市中心又一黄金商铺上演洪城标题：投资房产看商铺 投资商铺看报答 报答看中环硬广告首创篇主题: 突出南昌首创10年的返租每年报答高达8% 投资有保证标题: 中环商城 首个10年返租年报答8%的黄金商铺 国美进驻-投资有保证 黄金地段-升值无限国美篇 主题: 国美进驻 投资有保证 标题: 国美进驻中环 投资零风险 中环商城 10年返租每年报答8% 轻松篇 主题：只需首付，悄然松松拿取黄金商铺的一切权 标题： 您只需首付50% 就能轻松拥有黄金商铺一切权阶段之二工程销售强销期开盘即日起一个月内1广告目的：加强工程知名度的同时，让