某年度资产评估的基本方法

1、 坝2001年全国哀注册资产评估师扮考试辅导教材资产评估学罢全国注册资产评背估师 唉考试辅导教材编哎写组编懊中国财政经济出扮版社前言胺随者国际经济的白一体化和中国加败入WTO步伐的跋加快，资产评估拌沂业面临者新的挨挑战和发展机遇暗，对注册资产评盎估师也提出了更八高的要求。从1办995年建立注吧册资产评估师统吧一考试制度以来阿，我国已成功地版举办了4次考试把。截至2000熬年底，已有21肮0000余名考蔼生通过了全哎部科目的考试取背得注册资产评估拜师资格，为注册绊资产评估师队伍俺补充和储备了一挨大批合格人才。隘为了配合200般1年度注册资产俺评估师全国统一阿考试工作，更好邦地为广大考生服阿务，中

2、国注册会拔计师协会组织有邦关专家和专业人皑士，按照20熬01年全国注册芭资产评估师考试奥犬纲确定的考扳试范围，编写、癌审定了这套辅导败教材，全套教材哎共分:资产评拜估学、经济办法、财务会盎计学、机电凹设备讳估基础啊、建筑工程评把估基础五种及安与之配套的综爸合习题集、凹历年注册资产评疤估师考试试题及吧答案汇绵等参扒考用书，供大家扳在考前培训和自哀学中参考。伴这套辅导教材是安在2000年度昂注册资产评估师拜考试辅导教材的班基础上，根据近案期国家有关政策氨法规的变化做了拔补充和修订，并拔对原书的内容和耙体系进订了推敲爱和完善，全套教叭材力求突出注册傲资产评估师应具霸备的基本知识和半操作技能，更好埃地

3、体现了取渴注败册资产评估师应靶具备的知识体系半。昂我们衷心祝趣更拔多的朋友在考试扒中取碍合格成绩伴，尽快成为资产颁评估行业的骨干背力量。癌由于编写时间紧绊迫，教材及参考奥用书中难免有疏翱漏，错误之处恳懊请读者指正。隘中国注册会计师敖协会背2001年2月稗15日叭第一章 总班论袄第一节 资产唉评估及其特点摆一、资产评估的笆概念瓣资产评估是市场懊经济条件下客观哀存在的经济范畴搬。在现实经济生阿活中，资产业务阿所涉及的产权转叭让、企业重组、般破产清算、资产白抵押、资产纳税霸等经济行为，都挨需要以资产的价背值为依据。这里拔所说的资产价值哀，不是资产的账哎面历史价值，而搬是资产在某一时霸点的现行市场价啊

4、值。为了估计和蔼判断资产的现行盎市价，就需要对瓣资产价值进行评白估。在对资产评澳估过程中，一般阿要涉及以下基本白的评估要素：一扮是评估主体，即翱从事资产评估的稗机构和人员，它斑是资产评估工作稗中的主导者；二盎是评估客体，即把待评估的资产，鞍它是资产评估的白具体对象；三是挨评估依据，也就般是资产评估工作傲所遵循的法律、版法规、经济行为爱文件、重大合同皑协议以及取费标笆准和其他参考依熬据；四是评估目肮的，即资产业务鞍发生的经济行为柏，它直接决定和瓣制约资产评估价白值类型和方法的案选择；五是评估叭原则，即资产评氨估的行为规范，斑是调节评估当事袄人各方关系、处岸理评估业务的行哎为准则；六是评八估程序，

5、即资产邦评估工作从开始岸准备到最后结束叭的工作顺序；七柏是评估价值类型隘，即对评估价值蔼的质的规定，它阿对资产评估方法氨的选择具有约束背性；八是评估方颁法，即资产评估败所运用的特定技伴术，它是实现资岸产评估价值的手熬段和途径。以上疤八种要素构成了阿资产评估活动的澳有机整体。它们袄之间相互依托，袄是保证资产评估袄工作正常进行和捌评估价值科学性爸的重要因素。隘从以上分析可以懊看出，所谓资产把评估，就是指在佰市场经济条件下爸，由专业机构和俺人员，依据国家班有关规定，根据伴特定的目的，遵百循适用原则，依奥照法定程序，选阿择适当的价值类哎型，运用科学方罢法，对资产价值板进行评定和估算颁的行为。碍二、资产

6、评估的绊特点岸理解和把握资产办评估的特点，有哀利于进一步认识爸资产评估的实质巴，对于搞好资产鞍评估工作，提高癌资产评估质量具绊有重要意义。一斑般来说，资产评靶估具有以下特点俺:（一）现实性拜现实性是指以评阿估基准期为时间半参照，按这一时版点的资产实际状板况对资产进行的敖评定估算。办资产评估基准期霸是资产评估价值捌的基准时间。由跋于各种资产都处颁在不断运动和变挨化中，资产的数昂量、结构、状态袄和价值也就不可唉能长期保持不变伴。因此，资产评熬估只能是评估某拜一时点的资产价稗值。评估基准期碍一般以盎“翱日坝”半为基准时点，选芭择与资产业务或捌评估作业时间较哀接近的时期。皑资产评估的现实罢性表现在以下

7、三佰个方面：敖1. 资产评估颁直接以现实存在摆的资产作为估价佰的依据，只要求凹说明当前资产状瓣况，而不需要说疤明为什么形成这澳个状况，以及如捌何由过去的那种瓣状况变成当前状翱况。氨2. 以现实状吧况为基础反映未柏来。啊3. 现实性强拜调客观存在。形鞍式上存在而实际懊上已消失者，或盎形式上不存在而搬事实上存在者，澳都要以实际上的安客观存在为依据跋进行校正。（二）市场性熬资产评估是服务班于市场的活动，盎在市场交易活动班发生的条件下，熬资产评估通过模芭拟市场条件对资胺产价值做出评定阿估算和报告，并昂且，这一估算和半报告结果必须接疤受市场检验。（三）预测性艾资产评估的预测鞍性是指用资产的暗未来时空的潜

8、能背说明现实。现实坝的评估价值必须八反映资产的未来把潜能，未来没有埃潜能和效益的资安产，现实评估价鞍值是不存在的。耙因此，通常用未傲来预期收益来折般算反映整体资产把的现实价值，用扮预期使用年限和伴功能，评估某类柏资产的净值，等巴等。（四）公正性扒公正性是指资产鞍评估行为对于评巴估当事人具有独肮立性，它服务于扮资产业务的需要霸，而不是服务于矮资产业务当事人拌的任何一方的需阿要。公正性的表哎现有两点:一是敖资产评估是按公胺允、法定的准则唉和规程进行的，伴具有公允的行为俺规范和业务规范叭，这是公正性的伴技术基础；二是伴评估人员与资产把业务没有利害关扮系的第三者，这俺是公正性的组织傲基础。（五）咨询性

9、挨咨询性是指资产盎评估结论是为资氨产业务提供专业伴化估价意见，这半个意见本身并无坝强制执行的效力办，评估者只对结癌论本身合乎职业背规范要求负责，傲而不对资产业务百定价决策负责。啊事实上，资产评爱估为资产交易提扳供的估价往往由凹当事人作为要价盎和出价的参考，瓣最终的成交价取熬决于讨价还价的袄本领。咨询性除背具有上述有限法斑律责任这一涵义半以外，还有另一捌涵义，即资产评拔估是职业化专家瓣活动，其表现是霸一定数量结构的爱专家组成专业评鞍估机构，形成专胺业化的社会分工熬，评估活动专业稗化、市场化。这昂种专门化、市场吧化的评估业，拥斑有大量的市场信拔息，能够更好地巴为资产业务的优埃化和实现服务。袄三、资

10、产评估与蔼会计计价的区别疤资产评估与会计芭计价的区别，表爱现在以下方面：哀（一）二者发生稗的前提条件不同哀会计学中的资产巴计价严格遵循历扮史成本原则，同叭时是以企业会计肮主体的持续经营蔼为假设前提的。吧而资产评估则是敖用于发生产权变蔼动、会计主体变捌动或者作为会计霸主体的企业生产啊经营活动中断，案以持续经营为前佰提的资产计价无翱法反映企业资产伴价值时的估价行拜为。这一区别表霸明，一方面资产岸评估并不是也不巴能够否定会计计翱价的历史成本原伴则，因为其发生安的前提条件不同跋；另一方面，在罢企业持续经营的扮条件下，不能随艾意以资产评估价熬值替代资产历史啊成本计价。如果柏随意进行评估，八不仅会破坏会计

11、俺计价的严肃性，隘违背历史成本原熬则，还会对企业熬的成本和收益计把算产生不利的影吧响。当然，资产耙计价有时也需要佰根据物价变动情氨况进行估价 (白例如我国199巴2年开始试点，扳1995年结束爱的清产核资中的肮价值重估)，但癌这种估价要严格柏按照会计政策的罢统一规定，并且盎只是账面价值的皑调整而已，并不袄是我们所称的资隘产评估。靶（二）二者的目爱的不同哎会计学中的资产跋计价是就资产论爱资产，使货币能唉够客观地反映资耙产的实际价值量安。资产评估则是跋就资产论权益，颁资产评估价值反哀映资产的效用，半并以此作为取得矮收人或确定在新隘的组织、实体中拌的权益的依据。半同时，会计学中摆资产计价的目的懊是为

12、投资者、债班权人和经营管理笆者提供有效的会绊计信息，资产评皑估价值则是为资柏产的交易和投资霸提供公平的价值颁尺度。坝（三）执行操作拔者不同隘资产计价是由本翱企业的财会人员隘来完成的，只要安涉及与资产有关笆的经济业务均需伴要计价，是一项巴经常的、大量的扒工作。资产评估安则是由独立于企奥业以外的具有资搬产评估资格的社唉会中介机构完成背的。而且，资产傲评估工作除需要办有资产评估学、氨财务会计知识以般外，还需要工程罢技术、经济法律白等多方面的知识碍才能完成，其工跋作难度和复杂程阿度远超过会计计颁价。安当然，资产评估叭与会计计价也是癌有联系的，会计澳计价有时需要以蔼资产评估价值为跋依据，这在会计暗制度中

13、有相应规懊定。但资产评估皑与会计计价毕竟芭是两个不同的经盎济范畴，无论从案理论上还是实际坝工作中都必须明安确区分。埃四、资产评估主胺体敖资产评估的主体笆，是指从事资产罢评估的机构和人把员。具体来说，跋就是具有资产评袄估资格的中介机班构和注册资产评稗估师。中介机构斑从事资产评估业皑务，需具备一定笆条件，并经主管爱部门批准，这里邦不赘述，重点说唉明的是注册资产胺评估师。扳注册资产评估师吧是具备资产评估哎、经济管理和财笆务会计等专业知笆识并通过考试或颁认定，取得资产矮评估师资格，并霸依法向评估管理氨部门注册，从事氨资产评估业务及碍相关服务业务的按人员。注册资产扮评估师的执业行胺为应遵循有关的岸法律和

14、行政法规摆。资产评估报告肮应由至少两名注敖册资产评估师签办字。注册资产评傲估师只能在一个艾资产评估机构执笆业并独立行使签癌字权利，不得允熬许他人以本人名昂义签字。注册资翱产评估师对签署吧的资产评估报告敖书的真实性、客般观性、公正性负芭责，并承担相应芭的法律责任。颁注册资产评估师罢在执业中应遵守霸独立、客观、公背正的原则，与客败户存在以下利害哎关系时，应予以靶回避：办1. 曾在委托坝单位任职，离职拜后未满两年；熬2. 持有客户霸的股票、债券或版与客户有其他经白济利益关系；叭3. 与客户的傲负责人或委托事般项的当事人有利爸害关系；拜4. 其他可能昂直接或间接影响昂执业的利害关系爸。霸注册资产评估师

15、安应当维护职业形隘象，在本行业中按应团结协作，维暗护行业信誉。不氨得以下列不正当胺手段争揽业务：班1. 低毁、贬板损同行的信誉;跋2. 利用回扣昂、提成等手段;熬3. 借助行政鞍机关的权力，垄凹断行业、地区、疤系统的评估业务柏;傲4. 胁迫、欺哎诈、利诱等方式霸;按5. 其他不正吧当手段。阿此外，注册资产癌评估师不得向客阿户或通过客户获澳取服务费以外的岸不正当利益;不巴得对其执业能力昂进行夸张、虚假芭以及容易引起误案解的宣传。鞍五、资产评估客翱体扳（一）资产的涵叭义白资产评估客体，瓣是指被评估的资佰产。作为评估客邦体的资产，有的笆是单项资产，有搬的则是若干项资拌产的组合体;有把的是资产的所有颁

16、权，有的则是资挨产的使用权，等坝等。我国的资产盎评估客体，最初扳是以企业为主体办进行的，当然也胺不排斥各项独立熬形态的资产，如艾房地产等。所谓稗资产，是经济主蔼体拥有或者控制坝的，能以货币计捌量的，能够给经袄济主体带来经济摆效益的经济资源疤。资产具有以下稗几点基本特征:熬1. 资产必须蔼是经济主体拥有澳或者控制的。一靶般来说，一项财挨产要作为经济主皑体的资产予以确艾认，对于经济主捌体来说要拥有其袄所有权，必须归稗经济主体所有，跋也就是经济主体按对该项财产具有坝产权。对于一些坝特殊方式形成的巴资产，经济主体百虽然对其不拥有鞍所有权，但能够翱实际控制的，如半融资租人固定资稗产，按照实质重败于形式原

17、则的要坝求，也应当将其拜作为经济主体资伴产予以确认。阿2. 资产必须靶能以货币计量。袄也就是说资产能啊够运用货币计量拜其价值，否则就癌不能将其作为资败产确认。如某生扮产饮料的企业，懊垄断占有一个含熬有丰富微量元素阿的优质矿泉水水捌源，这对于该企板业来说是一大经巴济资源，它有利百于企业生产出优班质矿泉水饮料，搬能够给企业带来班未来经济效益，肮但是由于无法用白货币对该矿泉水胺资源的价值进行拜计量，所以不能爱将其作为资产予唉以确认。吧3. 资产必须癌是能够给经济主爱体带来经济利益靶的资源，即可望白给经济主体现金暗流人的资源。也霸就是说，资产必芭须具有交换价值哀和使用价值，没扮有交换价值和使霸用价值的

18、物品，扳不能给经济主体挨带来未来效益的傲，则不作为资产矮确认。拜（二）资产的分傲类拌为了科学地进行埃资产评估，应对八资产评估对象按般不同的标准进行扳合理分类。暗1. 按资产存拜在形态分类，可昂以分为有形资产安和无形资产。有氨形资产是指那些皑具有实体形态的耙资产，包括机器拌设备、房屋建筑碍物、流动资产等绊。由于这类资产暗具有不同的功能岸和特性，在评估艾时应分别进行。佰无形资产是指那拔些没有实物形态罢，但在很大程度熬上制约着企业物凹质产品生产能力盎和生产质量，直颁接影响企业经济艾效益的资产，主罢要包括专利权、稗商标权、非专利芭技术、土地使用伴权、商誉等。跋2. 按资产是叭否具有综合获利俺能力分类，

19、可以背分为单项资产和唉整体资产。单项疤资产是指单台、隘单件的资产;整啊体资产是指由一柏组单项资产组成俺的具有获利能力斑的资产综合体。案在进行单项资产凹评估中，我们可拌以确切地评估出绊厂房、机器设备袄的价值，可以评爱估确定某项技术爱专利等无形资产拌的开发或购置成爸本以及获利能力拜。以单项资产为伴对象的评估，称败为单项资产评估吧。将单项资产评癌估价值汇总起来鞍，可以求得作为凹资产综合体的企坝业的总资产的价把值。但是，如果敖不是变卖单项资袄产，而是把企业啊或单独的生产车矮间作为商品进行白买卖时，一般要柏进行整体资产评半估。企业的整体拌资产不是企业各瓣单项可确指资产罢的汇集，其价值班也不等于各单项艾可

20、确指的资产价按值的总额，因为办企业整体资产评奥估所考虑的是它阿作为一个整体的阿生产能力或获利版能力，所以，其案评估价值除了包蔼括各单项可确指俺的资产价值以外佰，还包括不可确背指的资产，即商哎誉的价值。扒3. 按资产能扮否独立存在分类捌，可以分为可确捌指的资产和不可埃确指的资产。可罢确指的资产是指吧能独立存在的资伴产，前面所列示白的有形资产和无办形资产，除商誉扒以外都是可确指把的资产;不可确翱指的资产是指不跋能脱离企业有形挨资产而单独存在芭的资产，如商誉班。商誉是由于企八业地理位置优越哎、信誉卓著、生碍产经营出色、劳把动效率高、历史吧悠久、经验丰富鞍、技术先进等原疤因，所获得的投背资收益率高于一

21、扳般正常投资收益般率所形成的超额佰收益。绊第二节 资产叭评估的目的和价拜值类型凹一、资产评估的斑目的氨资产评估的目的绊指的是被评估资翱产即将发生的经柏济行为。同样的凹资产，因为评估扒目的不同，其评爸估值也往往不相碍同。因此，明确皑资产评估目的，耙对于科学地组织笆资产评估工作，疤提高资产评估质暗量，具有重要意扳义。扒根据我国现行制稗度规定，对占有稗国有资产的单位跋发生下列经济行颁为时需要评估:案1. 资产转让唉。资产转让是指吧国有资产占有单班位有偿转让超过爱百万元或占全部俺固定资产原值2翱0%以上的非整霸体性资产的经济办行为。颁2. 企业兼并埃。企业兼并是指稗一个企业以承担耙债务、购买、股澳份化

22、和控股等形佰式有偿接收其他哀企业的产权，使罢被兼并方丧失法颁人资格或改变法埃人实体。办3. 企业出售碍。企业出售是指奥独立核算的企业啊或企业内部的分班厂、车间及其他翱整体资产产权出背售行为。般4. 企业联营捌。企业联营是指百国内企业、单位邦之间以固定资产拌、流动资产、无埃形资产及其他资暗产投入组成各种吧形式的联合经营霸实体的行为。坝5股份经营。霸股份经营是指国颁有资产占有单位阿实行股份制经营蔼方式的行为，包摆括法人持股、内熬部职工持股、向埃社会发行不上市澳股票和上市股票白。瓣6. 中外合资疤、合作。中外合哀资、合作是指国跋有资产占有单位吧与外商在我国境坝内举办合资或合耙作经营企业的行白为。霸7

23、企业清算。艾包括破产清算、皑终止清算和结业斑清算。暗8抵押。抵押搬是指国有资产占啊有单位，以本单碍位的资产作为物安质保证进行抵押唉而获得贷款的经绊济行为。爱9担保。担保拜是指国有资产占拌有单位，以本企把业的资产为其他半单位的经济行为板担保，并承担连矮带责任的行为。啊10企业租赁盎。企此租赁是指捌国有资产占有单稗位或上级单位在敖一定期限内，以半收取租金的形式熬，将企业全部或版部分资产的经营矮使用权转让给其霸他经营使用者的败行为。熬对于上述经济行瓣为，前7种属于哎必须评估的范围凹，后3种则根据办具体情况，当事爸人可自行决定是背否需要评估。挨二、资产评估的白价值类型跋资产评估的价值氨类型指的是资产蔼

24、评估价值的质的巴规定性，即价值碍内涵。价值类型办需要与资产行为捌的发生相匹配。白资产评估的价值摆类型是资产评估安价值形式上的具俺体化。资产在价啊值形态上的计量搬可以有多种类型稗的涵义，分别从案不同角度反映资艾产的价值特征。啊这些不同涵义的艾价值不仅在质上版是不同的，在量靶上也存在较大差隘异，而作为资产案业务所要求的具氨体价值类型却是摆唯一的，否则，伴就失去了正确反斑映和提供价值尺扮度的功能。因此昂，必须根据资产傲业务的行为，即败评估目的，弄清佰楚所要求的价值阿尺度的内涵，从败而确定资产业务稗所适用的价值类笆型。昂关于资产评估价百值类型的种类，啊从不同的角度出扳发，有着不同的凹表述。一种表述爱将

25、价值类型归纳拜为四种，即重置巴成本、现行市价叭、收益现值和清斑算价格。疤1重置成本。碍重置成本是指在安现时条件下，按翱功能重置资产并八使资产处于在用百状态所耗费的成埃本。重置成本的吧构成与历史成本稗一样，也是反映佰资产购建、运输办、安装、调试等佰建设过程中全部案费用的价格，只哎不过它是按现有癌技术条件初价格奥水平计算的。重岸置成本适用的前凹提是资产处于在案用状态，一方面佰反映资产已经投捌人使用，另一方霸面反映资产能够阿继续使用，对所岸有者具有使用价芭值。决定重置成耙本的两个基本因暗素是重置完全成按本及其损耗 (暗或称贬值)。袄2现行市价。邦现行市价是资产佰在公平市场上的拔售卖价格。现行背市价源

26、生于公平八市场，具有如下肮规定性:有充分罢的市场竞争、买版卖双方没有垄断败和强制、双方都版有足够的时间和巴能力了解实情，扮具有独立的判断隘和理智的选择。芭决定现行市价的颁基本因素有:哀（1）基础价格哎，即资产的生产癌成本价格。一般霸情况下，一项资艾产的生产成本高安低决定其价格的懊高低。颁（2）供求关系哎，资产价格与需唉求量成正比例关皑系，与供应量成八反比例关系。当安一项资产有多个败买主竞买时，资八产价格就会上升邦，反之则会下降挨。耙（3）质量因素隘，是指资产本身敖功能、精度等技八术参数。优质优百价是市场经济的芭法则，在资产评癌估中质量因素对胺资产价值的影响耙必须予以充分考皑虑。按3收益现值。拔

27、收益现值是指根凹据资产未来预期八获利能力的大小矮，按照将本求阿利的逆向思维拌 以艾利索本，以适熬当的折现率或资斑本化率将未来收澳益折成的现值。吧可见，收益现值唉是指为获得资产爱以取得预期收益皑的权利所支付的肮货币总额。收益挨现值适用的前提拜条件是资产投人鞍使用，同时，投佰资者投资的直接奥目的是为了获得懊预期收益。安4清算价格。隘清算价格是指在邦非正常市场上限凹制拍卖的价格。俺清算价格一般低耙于现行市价，这霸是由市场供求状懊况决定的。其一瓣，因经营失利而案导致破产的企业把，必然会急于将叭资产转让或拍卖绊;其二，这种交案易活动主要取决柏于买方，占有主蔼动权的买方必定扒会极力压低成交艾价格，以从中获

28、扒取利益。百一般来说，在市靶场机制比较健全瓣的情况下，资产鞍价值会因竞争而挨趋于合理，以市扳场售价评定其清搬算价格仍有一定袄意义。尽管如此柏，资产的清算价疤格也往往会低于绊其现行市场价格拌。有些市场上不扳需要的资产，其霸清算价格甚至会凹大大低于账面价邦格。因此，清算拌价格一般取决于背下列几个因素:吧（1）资产的通摆用性。专用设备敖的清算价格一般吧会较大幅度地低安于其市场价格。澳一个具有某一特罢殊属性 (使用蔼价值)的财产对阿于所有者来讲并盎不具有特殊价值霸。凹（2）清算时间拔的限制。一般地蔼，清算时间越长敖，在市场上讨价艾还价的余地越大爸，清算价格会越爸高。俺另一种表述将价版值类型归纳为市鞍场

29、价值和非市场般价值两种。市场盎价值是自愿买方耙与自愿卖方在评耙估基准日进行正白常的市场营销之芭后，所达成的公翱平交易中某项资皑产应当进行交易捌的价值估计数额安，当事人双方应班自主谨慎行事，傲不受任何强迫压昂制。非市场价值班是指不满足市场胺价值成立条件的扳资产在非公开市斑场条件下实现的叭价值。绊对于资产评估价傲值类型的选择，佰必须与资产经济俺行为的发生密切板结合起来，不同柏的经济行为，所白要求资产评估价八值的内涵是不一敖样的。如果不区扮别资产经济行为搬确定评估价值类懊型，或者笼统地颁确定资产评估值捌，就会失去评估柏价值的科学性。芭实际工作中，资按产评估的经济行埃为是多种多样的版，要求评估机构澳和

30、评估人员充分隘理解资产评估价捌值类型的涵义和艾适用前提，选择矮科学合理的价值笆类型。挨资产评估价值类阿型说明的是资产摆评估价值的内涵岸，具有质的规定皑性，而评估方法爱则是资产评估价搬值的量化过程，瓣这是两个既相联巴系，又有区别的鞍概念。价值类型碍对评估方法的选芭用具有约束性，佰在价值类型确定稗的前提下，尽管稗各种方法之间具半有替代性，但不懊能以方法的可替邦代性模糊价值类扳型的唯一性，更把不能以评估方法伴代替价值类型。吧同时，价值类型摆与作为评估结果翱的评估价值不是案相同的概念。评敖估价值是价值类爱型与评估方法即叭评估价值质的规案定和量化过程共绊同作用的结果。佰影响评估价值的搬因素很多，诸如暗特

31、定目的、市场把条件及指标参数伴等，但决定价值翱类型的则是特定啊目的。价值类型绊相同的情况下，稗价值类型约束下八的评估方法应用版中，市场条件和把指标参数等均会班对其产生影响，白最终影响评估价霸值。迸一步说，绊引起评估价值差癌异的因素，既有柏价值类型不同的瓣原因，也有方法笆运用差异的原因搬。科学选择资产挨评估价值类型是挨资产评估具有科扳学性和有效性的暗根本前提。资产评估的假设熬假设对任何学科傲都是重要的，相八应的理论观念和霸方法都是建立在班一定假设的基础版之上的。这是由艾于认识的无限性把和阶段性，人们唉不得不依据已掌八握的事实对某一斑事物做出合乎逻柏辑的推断。这种暗推断以事实为依白据有其合理性，胺

32、但这毕竟不是全办部事实。因此，岸假设就是指依据爸有限事实而做出败合理推断的状态八。资产评估与其奥他学科一样，其安理论和方法体系般的形成也是建立肮在一定假设条件俺之上的。适用资拔产评估的假设有霸以下几种:背一、继续使用假白设按从资产评估角度把看，继续使用假霸设是指资产将按扒现行用途继续使八用，或转换用途佰继续使用。对这颁类资产的评估，懊就要从继续使用拜的假设出发，不拔能按资产拆零出稗售所得收人之和稗进行估价。比如扮一台机床用作制傲造产品时，其估罢价可能是5万元佰;而将其拆成发肮动机、床身等零芭部件分别出售时巴，也可能仅值2俺万元，同一资产岸按不同的假设用按作不同目的，其扮价格是不一样的稗。再如，

33、就一个邦企业而言，它是俺由众多的机器设敖备、流动资产、百房屋及其建筑物跋和无形资产组成爸的整体，在继续靶经营条件下评估挨，其价值(估价岸)是800万元捌，如果因破产而柏强制清算拍卖时霸，其价值就会远埃远低于800万暗元。癌在确认继续使用氨的资产时，必须奥充分考虑以下条搬件:拌1资产能以其按提供的服务或用凹途，满足所有者半经营上期望的收蔼益;拜2资产尚有显阿著的剩余使用寿扮命;矮3资产所有权艾明确，并保持完案好;办4资产从经济笆上、法律上允许蔼转作它用;案5资产的使用背功能完好或较为胺完好。叭二、公开市场假拔设隘公开市场是指充敖分发达与完善的敖市场条件。公开班市场假设，是假澳定在市场上交易背的资

34、产，或拟在岸市场上交易的资蔼产，资产交易双叭方彼此地位平等柏，彼此都有获取耙足够市场信息的颁机会和时间，以艾便对资产的功能拌、用途及其交易阿价格等做出理智岸的判断。办公开市场假设是耙基于市场客观存敖在的现实，即资笆产在市场上可以啊公开买卖。不同把类型的资产，其百性能、用途不同案，市场程度也不捌一样，用途广泛班的资产一般比用败途狭窄的资产市版场活跃，而不论背资产的买者或卖碍者都希望得到资昂产最大最佳效用斑。爸所谓最大最佳效叭用是指资产在可拜能的范围内，用爱于最有利又可行拜和法律上允许的盎用途。这种资产白的最大最佳效用案可以是现时的，扒也可以是潜在的拌。在评估资产时袄，按照公开市场氨假设处理或作适

35、耙当地调整，才有扒可能使资产效用斑最大。资产的最氨大最佳效用，由哀资产所在地区、半具体特定条件以伴及市场供求规律按所决定。跋三、清算 （清艾偿）假设邦清算 (清偿)岸假设是指资产所傲有者在某种压力版下，或经协商，氨或以拍卖方式将挨其资产被强制在霸公开市场上出售败。这种情况下的绊资产评估具有一白定的特殊性，适啊应强制出售中市艾场均衡被打破的颁实际情况，资产懊评估价值大大低氨于继续使用或公吧开市场条件下的把评估值。板在资产评估中，败由于资产未来效般用有别而形成了颁“翱三种假设把”爱。在不同假设条昂件下，评估结果颁各不相同。在继扒续使用假设前提稗下，要求评估资笆产的继续使用价扳值;在公开市场背假设前

36、提般下，要求评估资艾产的公平市场价奥值;在清算 (吧清偿)假设前提耙下，要求评估资凹产的清算价格。半因此，资产评估稗人员在评估业务板活动中要充分分奥析了解、判断认肮定被评估资产最霸可能的效用，以搬便得出有效结论办。资产评估的原则暗资产评估的原则扮是调节资产评估罢委托者、评估业矮务承担者以及资班产业务有关权益把各方在资产评估般中的相互关系，叭规范评估行为和斑业务的准则。它扮包括两个层次的凹内容，即资产评澳估的工作原则和捌资产评估的经济暗原则。败资产评估的工作俺原则般（一）独立性原碍则叭独立性原则要求半在资产评估过程矮申摆脱资产业务拌当事人利益的影扒响，评估工作始柏终坚持独立的第哎三者立场。评估暗

37、机构是独立的社拌会中介性机构，捌在评估中处于中挨立地位，不能为氨资产业务各方的傲任何一方所左右背，评估工作不应拔受外界干扰和委疤托者意图的影响安。评估机构和评柏估人员不应与资扮产业务有任何利氨益上的联系。绊（二）客观性原办则板客观性原则是指瓣评估结果应以充挨分的事实为依据矮。评估人员要从暗实际出发，认真安进行调查研究，爸在评估过程中排芭除人为因素的干跋扰，坚持客观、柏公正的态度和采吧用科学的方法。绊评估的指标具有败客观性，评估过爱程中的预测、推般理和逻辑判断等鞍只能建立在市场癌和现实的基础资敖料上。扒（三）科学性原敖则般科学性原则是指跋在资产评估过程懊中，必须根据评版估的特定目的，凹选择适用的

38、价值柏类型和方法，制懊定科学的评估实俺施方案，使资产傲评估结果科学合柏理。资产评估工阿作的科学性，不跋仅在于方法本身笆，更重要的是必按须严格与价值类扮型相匹配。价值霸类型的选择要以搬评估的特定目的癌为依据，它对评敖估方法具有约束傲性，而不能以方绊法取代价值类型哀，以技术方法的八多样性和可替代百性模糊评估价值敖类型的唯一性，澳影响评估结果的拔合理性。稗科学性原则还要搬求资产评估程序稗科学合理。资产靶评估业务不同、艾其评估程序也有巴繁简的差异。在斑评估工作中，应皑根据评估本身的肮规律性和国家有扒关规定，结合资佰产评估的实际情伴况，确定科学的翱评估程序。这样芭做，既有利于节艾约人力、物力和唉财力，降

39、低评估鞍成本，又有利于板提高评估效率，凹保证评估工作顺澳利进行。摆（四）专业性原邦则癌专业性原则要求佰资产评估机构必疤须是提供资产评板估服务的专业技澳术机构。资产评昂估机构必须拥有袄一支由懂资产评八估业务和工程、颁技术、营销、财把务会计、法律、颁经济管理等多学奥科的专家组成的吧资产评估专业队佰伍;这支专业队拌伍的成员必须具扒有良好的教育背唉景、专业知识和吧丰富的经验，这按是确保资产评估办方法正确、评估岸结果公正的技术捌基础。此外，专癌业性原则还要求版资产评估行业内哎部存在专业技术蔼竞争，以便为委芭托方提供广阔的安选择余地。这是阿确保资产评估公八平的市场条件。搬二、资产评估的耙经济原则（一）贡献

40、原则敖贡献原则是指某肮一资产或资产的挨某一构成部分的白价值，取决于它罢对其他相关的资叭产或资产整体的胺价值贡献，或者般根据当缺少它时凹对整体价值下降安的影响程度来衡岸量确定。贡献原班则要求在评估一吧项由多个资产构傲成的整体资产的埃价值时，必须综把合考虑该项资产邦在整体资产构成颁中的重要性，而班不是孤立地确定摆该项资产的价值板。（二）替代原则暗替代原则是指当斑同时存在几种效熬能相同的资产时艾，最低价格的资霸产需求最大。这熬是因为，有经验敖的买方对某一资昂产不会支付高于隘能在市场上找到爸相同效用替代物矮的费用。评估时搬，某一资产的可扒选择性和有无替白代性是需要考虑癌的一个重要因素蔼。（三）预期原则

41、扒预期原则是指在碍资产评估过程中敖。资产的价值可蔼以不按照过去的把生产成本或销售佰价格决定，而是芭基于对未来收益肮的期望值决定。哎资产评估价值的哎高低，取决于现扮实资产的未来效熬用或获利能力。碍一项资产取得时捌的成本很高，但挨对购买者来说，肮其效用不高，评拔估值就不会很大搬。预期原则要求凹在进行资产评估啊时，必须合理预捌测其未来的获利蔼能力以及拥有获瓣利能力的有效期坝限。叭资产评估的各经芭济原则是相互联氨系的，在评估过巴程中应综合运用扮这些原则，以保懊证资产评估工作隘效率的提高和评俺估结果的合理性凹。盎应当说明的是，昂被评估资产的价肮值，客观存在的懊是一个量，而人搬们对它的评估又吧是一个量。资

42、产罢评估就是要通过拜对资产的全面认爱识和判断，来反癌映其客观价值。案但是，一般来说稗，要使评估值与凹资产客观价值完扳全一致，那是很瓣难的，资产评估拜者的目标或任务埃应是努力缩小这按个差距。思考题爱1什么是资产坝评估?它有哪些爸特点？拜2资产评估与岸会计计价有什么矮区别?稗3资产评估应矮遵循哪些工作原坝则和经济原则?熬第二章 资产碍评估的基本方法败第一节 市场白法啊一、市场法及其般适用的前提条件（一）市场法奥市场法也称市场奥价格比较法。是伴指通过比较被耙评估资产与最近巴售出类似资产的柏异同，并将类似案资产的市场价格背进行调整，从而败确定被评估资产癌价值的一种资产昂评估方法。市场扳法是一种最简单笆

43、、有效的方法，安是因为评估过程拔中的资料直接来蔼源于市场，同时佰又为即将发生的傲资产行为估价。般但是，市场法的扳应用，与市场经翱济体制的建立和鞍发展，资产的市啊场化程度密切相肮关。在我国，随办着社会主义市场癌经济体制的建立扒和完善，为市场矮法提供了有效的案应用空间，市场颁法日益成为一种矮重要的资产评估罢方法。霸（二）市场法应瓣用的前提条件阿应用市场法进行跋资产评估，必须爸具备以下前提条般件:按1需要有一个奥充分发育活跃的敖资产市场。市场胺经济条件下，市搬场交易的商品种翱类很多，资产作唉为商品，是市场蔼发育的重要方面颁。资产市场上，爸资产交易越频繁巴，与被评估资产颁相类似资产的价隘格越容易获得。

44、碍2参照物及其佰与被评估资产可背比较的指标、技爱术参数等资料是澳可搜集到的。运稗用市场法，重要跋的是能够找到与翱被评估资产相同盎或相类似的参照疤物。但与被评估斑资产完全相同的般资产是很难找到案的，这就要求对癌类似资产参照物埃进行调整。有关盎调整的指标、技隘术参数能否获取肮，是决定市场法笆运用与否的关键癌。熬二、运用市场法翱进行资产评估的癌方式哀运用市场法进行扒资产评估，应因柏市场条件的差异搬和参照物的不同版，采取不同的方胺式。一般地说，摆在市场上如能找矮到与被评估资产敖完全相同的参照熬物，就可以把参敖照物价格直接作白为被评估资产的奥评估价值。这是挨市场法运用最简板单、直观的方式阿。但是，资产评

45、盎估过程中，完全艾相同的参照物几百乎是不存在的，艾即使是一个工厂暗出产的相同规格耙、型号的设备，案在不同企业中使坝用，由于维护保瓣养条件、操作使案用水平以及利用八率高低等多种因芭素的作用，其实盎体损耗也不可能阿是同步的。更多哎的情况下获得的凹是相类似的参照百物价格，需要进捌行价格调整。因霸此，市场法也称吧作市场成交价格捌比较法，是指一耙项被评估资产需扮要评估时，在公肮开市场上找不到罢与之完全相同的鞍资产，但在公开鞍市场上能找到与傲之相类似的资产捌，以此为参照物把，并依其价格再爸做相应的差异调邦整，确定被评估芭资产价值。参照碍物差异调整因素绊主要包括:癌1时间因素。般时间因素是指参爸照物交易时间

46、与翱被评估资产评估澳基准日相差时间背所影响的被评估搬资产价格的差异半。不同的时间条肮件下，资产价格挨不同，应特别注袄意时间因素导致爸的价格变化。坝2地域因素。澳地域因素是指资案产所在地区或地败段条件对资产价跋格的影响差异。笆地域因素对房地半产价格的影响尤拔为突出。鞍3功能因素。稗功能因素是指资岸产实体功能过剩吧和不足对价格的啊影响。如一座房挨屋或台机器设靶备，就特定资产版实体而言，效能氨较高，用途广泛翱，但购买者未来扳使用并不需要如爸此高的效能;反佰之，购买者也可拔能有超出特定资八产现有条件的要搬求，因而产生实半体功能对价格的癌影响。一般情况奥下，功能越高，按售价越高，但买佰主未来若对资产鞍特

47、定效能没有需罢求，就不愿意多爸花钱去购买这项邦资产，特殊功能阿的资产对所有者哎来讲并没有特殊把价值。蔼三、运用市场法柏评估资产的步骤鞍及其优缺点般（一）运用市场按法评估资产的程笆序熬运用市场法评估耙资产时，一般按捌下列步骤进行:耙1明确评估对哎象;拔2进行公开市办场调查，收集相鞍同或相类似资产按的市场基本信息把资料，寻找参照胺物;啊3分析整理资拜料并验证其真实按性，判断选择参拌照物。评估人员伴对收集到的资料拌，应认真分析其稗真实可信程度、敖交易条件和背景埃，并选择三个或案三个以上的可比拌参照物;捌4把被评估资啊产与参照物比较阿;版5分析调整差傲异，做出结论。拔一般说，市场愈案活跃，市场法运疤用

48、的空间越大，疤评估结论准确程啊度越高。绊（二）市场法的白优缺点败市场法是资产评绊估中最简单、最把有效的方法，其懊优点表现在:（哀1）能够客观反袄映资产目前的市耙场情况，其评估跋的参数、指标直癌接从市场获得，鞍评估值更能反映把市场现实价格;熬（2）评估结果办易于被各方面理唉解和接受。傲市场法的缺点表安现在:（1）需跋要有公开活跃的熬市场作为基础，靶有时因缺少可对芭比数据难以应用哀;（2）不适用啊于专用机器设备耙和大部分的无形氨资产，以及受到斑地区、环境等严傲格限制的一些资般产的评估。柏第二节 成本把法罢一、成本法及其霸适用的前提条件案成本法是指在评傲估资产时按被评袄估资产的现时重办置成本扣减其各

49、盎项损耗价值来确安定被评估资产价背值的方法。霸采用成本法对资斑产进行评估的理百论依据是:般1资产的价值扒取决于资产的成叭本。资产的原始背成本越高，资产懊的原始价值越大斑，反之则小，二坝者在质和量的内袄涵上是一致的。澳根据这一原理，傲采用成本法对资败产进行评估，必伴须首先确定资产绊的重置成本。重白置成本是按在现邦行市场条件下重阿新购建一项全新啊资产所支付的全凹部货币总额。重靶置成本与原始成版本的内容构成是爸相同的，而二者办反映的物价水平皑是不相同的，前败者反映的是资产矮评估日期的市场碍物价水平，后者蔼反映的是当初购澳建资产时的物价颁水平。在其他条拔件既定时，资产半的重置成本越高把，其重置价值越矮

50、大。巴2资产的价值芭是一个变量。资胺产的价值随资产拜本身的运动和其摆他因素的变化而斑相应变化。影响罢资产价值量变化颁的因素，除了市半场价格以外，还敖有:皑（1）资产投入佰使用后，由于使岸用磨损和自然力傲的作用，其物理挨性能会不断下降敖，价值会逐渐减澳少。这种损耗一八般称为资产的物埃理损耗或有形损拔耗，也称实体性扮贬值。蔼（2）新技术的靶推广和运用，使暗得企业原有资产矮与社会上普遍推摆广和运用的资产昂相比较，在技术搬上明显落后、性芭能降低，其价值蔼也就相应减少。笆这种损耗称为资板产的功能性损耗安，也称功能性贬白值。懊（3）由于资产隘以外的外部环境颁因素 (包括政傲治因素、宏观政般策因素等)变化颁

51、，引致资产价值敖降低。例如，政吧府实施新的经济袄政策或发布新的氨法规限制了某些胺资产的使用，使氨得资产价值下降白，这种损耗一般败称为资产的经济半性损耗，也称经昂济性贬值。安采用成本法评估跋资产的前提条件翱是:摆1应当具备可绊利用的历史资料办。成本法的应用岸是建立在历史资爸料基础上的，许矮多信息资料、指背标需要通过历史摆资料获得。同时罢，现时资产与历佰史资产具有相同败性或可比性。白2形成资产价笆值的耗费是必须邦的。耗费是形成氨资产价值的基础敖，但耗费包括有把效耗费和无效耗吧费。采用成本法安评估资产，首先伴要确定这些耗费绊是必须的，而且耙应体现社会或行奥业平均水平。啊二、成本法运用颁的形式及其各项

52、爱指标的估算耙根据成本法的定把义，其基本计算柏公式可以表述为白:氨成本法的计算公霸式为正确运用成翱本法评估资产提颁供了思路，评估挨操作中，重要的疤是依此思路，确凹定各项技术经济扮指标。巴（一）重置成本拜及其估算懊重置成本一般可暗分为复原重置成阿本和更新重置成笆本。埃1复原重置成扳本是指运用原来爸相同的材料、建坝筑或制造标准、扒设计;格式及技板术等，以现时价俺格复原购建这项瓣全新资产所发生斑的支出。绊2更新重置成懊本是指利用新型邦材料，并根据现板代标准、设计及扒格式，以现时价挨格生产或建造具安有同等功能的全俺新资产所需的成熬本。班选择重置成本时隘，在同时可获得肮复原重置成本和哎更新重置成本的办情

53、况下，应选择绊更新重置成本。安在无更新重置成搬本时可采用复原稗重置成本。一般瓣来说，复原重置翱成本大于更新重按置成本，但由此暗引致的功能性损办耗也大。之所以白要选择更新重置班成本，一方面随般着科学技术的进案步，劳动生产率巴的提高，新工艺八、新设计被社会癌所普遍接受。另跋一方面，新型设板计、工艺制造的翱资产无论从其使唉用性能，还是成昂本耗用方面都会霸优于旧的资产。癌更新重置成本和斑复原重置成本的绊相同方面在于采胺用的都是资产的白现时价格，不同俺的在于技术、设邦计、标准方面的熬差异。对于某些哀资产，其设计、办耗费、格式几十拜年一贯制，更新霸重置成本与复原哎重置成本是一样袄的。应该注意的熬是，无论更

54、新重半置成本还是复原熬重置成本，资产疤本身的功能不变蔼。例如，评估一稗台386型电子凹计算机，就不能碍以486型电子盎计算机作为更新耙重置成本。把重置成本的估算鞍一般可以采用下半列方法:办1重置核算法袄。是指按资产成鞍本的构成，把以捌现行市价计算的稗全部购建支出按白其计入成本的形唉式，将总成本区啊分为直接成本和敖间接成本来估算爸重置成本的一种败方法。跋直接成本是指直扮接可以构成资产暗成本支出的部分哎，如房屋建筑物矮的基础、墙体、板屋面、内装修等背项目;机器设备版类资产的购价、昂安装调试费、运跋杂费、人工费等矮项目。直接成本爸应按现时价格逐哎项加总。袄间接成本是指为哎建造、购买资产疤而发生的管理

55、费罢，总体设计制图笆等项支出。实际叭工作申，间接成哀本可以通过下列哀方法计算。班（1）按人工成叭本比例法计算，拔计算公式为:其中:敖（2）单位价格拔法，计算公式为白:板（3）直接成本熬百分率法，计算盎公式为:扒例:重置购建设巴备一台，现行市唉场价格每台5万唉元，运杂费10蔼00元，直接安拌装成本800元霸，其申原材料3白00元，人工成巴本500元。根疤据统计分析，计伴算求得安装成本傲中的间接成本为爸每人工成本0.败8元，该机器设胺备重置成本为:鞍直接成本 背 瓣 稗 5斑1800元隘其中:买价 扒 疤 盎 霸 搬 500暗00元暗 运杂费叭 霸 笆 佰 拌 1昂000元半 安装成笆本 碍 爱

56、氨 吧 8稗00元吧其中:原材料 盎 半 霸 阿 扳 300元爱 凹 人工 奥 班 扮 肮 半 500元懊 颁 间接成本（安凹装成本） 皑 捌 把400元巴 芭 重置成本合计熬 伴 稗 俺 52200熬元芭2物价指数法稗。这种方法是在靶资产历史成本基拔础上，通过现时邦物价指数确定其斑重置成本，计算班公式为:或:癌公式中，资产历瓣史成本要求真实啊、准确并符合社阿会平均的、合理按成本;资产评估绊时物价指数指的安是评估基准日(翱或能够代表评估啊基准日)的物价斑指数，而且应是奥资产的类别或个暗别物价指数。岸例:某项被评估癌资产1990年挨购建，账面原值柏为10万元，1碍999年进行评百估，已知199肮

57、0年和1999板年的该类资产定傲基物价指数分别案为100%和1霸50%。则被评昂估资产重置成本肮为:或昂物价指数法与重盎置核算法是重置艾成本估算较常用柏的方法。但二者拜具有明显的区别扒，表现在:邦（1）物价指数稗法估算的重置成氨本，仅考虑了价矮格变动因素，因芭而确定的是复原坝重置成本;而重绊置核算法既考虑皑了价格因素，也爸考虑了生产技术隘进步和劳动生产伴率的变化因素，版因而可以估算复坝原重置成本和更鞍新重置成本。肮（2）物价指数哎法建立在不同时案期的某一种或某百类甚至全部资产巴的物价变动水平扒上;而重置核算碍法建立在现行价俺格水平与购建成艾本费用核算的基岸础上。啊明确物价指数法矮和重置核算法的

58、岸区别，有助于重叭置成本估算中方阿法的判断和选择暗。一项科学技术爸进步较快的资产扮，采用物价指数昂法估算的重置成把本往往会偏高。芭当然，物价指数傲法和重置核算法懊也有其相同点，芭都是建立在利用佰历史资料基础上白。因此，注意判白断、分析资产评皑估时重置成本口岸径与委托方提供澳历史资料(如财扮务资料)的口径佰差异，是上述两白种方法应用时需熬共同注意的问题疤。唉3功能价值法敖，也称生产能力背比例法。这种方搬法是寻找一个与敖被评估资产相同拔或相似的资产为拔参照物，计算其拌每一单位生产能靶力价格或参照物拜与被评估资产生罢产能力的比例，疤据以估算被评估八资产的重置成本盎。计算公式为:扳例:某重置全新百的一

59、台机器设备班价格5万元，年俺产量为5000哀件。现知被评估笆资产年产量为4挨000件，由此隘可以确定其重置鞍成本:皑这种方法运用的伴前提条件和假设懊是资产的成本与摆其生产能力成线伴性关系，生产能巴力越大，成本越摆高，而且是成正巴比例变化。应用皑这种方法估算重哎置成本时，首先胺应分析资产成本班与生产能力之间把是否存在这种线搬性关系，如果不按存在这种关系，版这种方法就不可白以采用。肮4规模经济效胺益指数法。通过稗不同资产的生产胺能力与其成本之稗间关系的分析可笆以发现，许多资斑产的成本与其生颁产能力之间不存百在线性关系，当把资产A的生产能氨力比资产B的生扮产能力大一倍时鞍，其成本却不一绊定大一倍，也

60、就邦是说，资产生产唉能力和成本之间捌只成同方向变化扳，而不是等比例办变化，这是由于耙规模经济效益作霸用的结果。两项挨资产的重置成本颁和生产能力相比版较，其关系可用般下列公式表示:推导可得:艾公式中的X是一邦个经验数据，称胺为规模经济效益按指数。在美国，挨这个经验数据一稗般在0.4一1颁间，如加工工业伴一般为0.7，袄房地产行业一般背为0.9。我国把到目前为止尚未把有统一的经验数芭据，评估过程中胺要谨慎使用这种叭方法。公式中参耙照物，一般可选奥择同类资产中的百标准资产。佰上述四种方法均拔可用于确定在成癌丰法运用中的重疤置成本。至于选肮用哪种方法，应翱根据具体的评估坝对象和可以搜集版到的资料确定。