七普数据对房地产市场意味着什 么

1、2021 年 5 月 11 日国家统计局正式发布第七次全国人口普查主要数据情况，主要数据总结如下：1、人口总量：全国人口共 141178 万人，与 2010 年的 133972 万人相比，增加 7206 万人，增长 5.38%，年平均增长率为 0.53%。2、户别人口：全国共有家庭户 49416 万户，家庭户人口为 129281 万人；集体户 2853 万户，集体户人口为 11897 万人。平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年的 3.10 人减少 0.48 人。3、人口地区分布：东部地区人口占 39.93%，中部地区占 25.83%，西部地区占 27.12%，东北地区占 6.

2、98%。与 2010 年相比，东部地区人口所占比重上升 2.15 个百分点，中部地区下降 0.79 个百分点，西部地区上升 0.22 个百分点，东北地区下降 1.20 个百分点。4、性别构成：男性人口为 72334 万人，占 51.24%；女性人口为 68844 万人，占 48.76%。总人口性别比为 105.07，与 2010 年基本持平。5、年龄构成：014 岁人口为 25338 万人，占 17.95%；1559 岁人口为 89438 万人，占 63.35%；60 岁及以上人口为 26402 万人，占 18.70%（其中，65 岁及以上人口为 19064万人，占 13.50%）。6、受教育

3、程度人口：具有大学文化程度的人口为 21836 万人。与 2010 年相比，每 10 万人中具有大学文化程度的由 8930 人上升为 15467 人，15 岁及以上人口的平均受教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年，文盲率由 4.08%下降为 2.67%。7、城乡人口：居住在城镇的人口为 90199 万人，占 63.89%；居住在乡村的人口为 50979万人，占 36.11%。与 2010 年相比，城镇人口增加 23642 万人，乡村人口减少 16436 万人，城镇人口比重上升 14.21 个百分点。8、流动人口：人户分离人口为 49276 万人，其中，市辖区内人户分离人口为 11694

4、 万人，流动人口为 37582 万人，其中，跨省流动人口为 12484 万人。9、民族人口：汉族人口为 128631 万人，占 91.11%；各少数民族人口为 12547 万人，占8.89%。老龄化浪潮如期而至，生育政策调整推动结构改善“七普”显示全国人口总量 2010-2020 年 CAGR 0.53%创历史新低，增速自 1982 年三普以来持续放缓。其中 2020 年 60 岁以上人口占比较 2010 年+5.44pct 至 18.70%（高于 1982维也纳老龄化大会标准 10%），65 岁人口占比 13.5%（高于 1956 联合国老龄化标准 7%）； 15-59 岁占比较 2010

5、年-6.79pct 至 63.35%，人口总量红利衰减的同时，也将步入深度老龄化社会。2020 年 12 月 3 日，住建部、发改委、民政部等六部门发布关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见，推行“物业服务养老服务”居家社区养老模式。老龄化引发的银发经济和社区养老对物业管理公司的服务深度和质量也将提出更高要求。图表1： 总人口及复合增速图表2： 各年龄段人口占比160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000019531964198219902000201020202.5%总人口（万人）年均复合增长率2.0%1.5%1.0%0.5

6、%0.0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%0-14岁人口比例15-59岁人口比例60岁及以上人口比例196419821990200020102020资料来源：国家统计局，资料来源：国家统计局，虽然未来一段时期将持续面临人口长期均衡发展的压力，但是生育政策调整尤其是 2015 年全面放开二胎对人口结构的改善开始显现，2020 年 0-14 岁人口占比较 2010 年+1.35pct至 17.95%。对于房地产市场而言，二胎家庭的增多也伴随改善性住房需求和学区房需求热度的提升。贝壳研究院 2020 年 11 月 19 日发布的二胎家庭居住需求调查报告显示，二胎家庭

7、已经换房或者考虑换房的样本占比为 33.6%，其中一线城市高达 41.1%。二胎家庭购房意愿中，53.0%偏好 3 居室，44.6%偏好 120-150 平大户型，且教育资源位居购房考虑因素的首位，占比高达 67.4%。图表3： 二胎家庭购房意愿图表4： 二胎家庭购房关注因素120%100%80%60%40%20%0%暂不考虑已经换房或会考虑换房不确定22.6%21.0%21.8%24.3%33.6%41.1%33.5%28.8%43.8% 37.9%44.7% 47.0% 全样本一线城市新一线城市其他80%二胎家庭购房时关注因素67.4%51.3%46.2%27.0%23.1%23.0%17

8、.2%9.2% 6.7%0.7% 0.5%70%60%50%40%30%20%10%0%教价育格资源地医交段疗通配配套套商与面业公积配司及套距户离型小邻其区里他配关套系及物业资料来源：贝壳研究院二胎家庭居住需求调查报告，资料来源：贝壳研究院二胎家庭居住需求调查报告，家庭结构变化对住房需求的影响不容忽视“七普”显示全国家庭户的平均人口自 1990 年的 3.96 人连续回落至 2020 年的 2.62 人，受文化观念、人口流动、住房改善等影响，家庭规模的持续收缩致家庭户和集体户数量 2010-2020 年 CAGR 分别达到 2%和 6%左右，显著高于同期人口总量的增长。图表5： 家庭户及平均家

9、庭户规模图表6： 世界主要国家地区户均人口对比家庭户（万户）平均家庭户规模（人）60,00050,00040,00030,00020,00010,00002000201020204.03.443.102.623.53.02.52.01.51.00.50.05.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.04.703.402.602.402.622.502.302.62非 拉 北 欧-州 美 美 洲加勒比美加英中国拿国国大资料来源：国家统计局，注：所有国家和地区数据均截至 2020 年资料来源：Statista，我们认为家庭规模的小型化仍将助推我国的住房套数需求，住房套数需求的增

10、加在一定程度上对冲了人口增速放缓的影响。根据家庭户数变化与中国居民住房需求（孙文凯-社会科学辑刊2020 年第 6 期）的研究，“给定相同的家庭户数，人口数量并不显著影响房价；反之，给定相同总人口，家庭户数变化仍将显著正向影响住房价格。”且家庭户数每上升 1%，商品房平均销售价格上升 0.672%，显著性高于总人口每上升 1%带来的房价上升 0.569%。目前我国户均人口 2.62 人，与 2020 年美国的 2.62 人持平，高于北美 2.60 人和欧洲 2.40 人。图表7： 家庭户数影响房价的统计分析-变量描述统计图表8： 家庭户数影响房价的统计分析-回归结果资料来源：家庭户数变化与中国

11、居民住房需求（孙文凯-社会科学辑刊2020年第 6 期），注：家庭户数变化与中国居民住房需求（孙文凯-社会科学辑刊2020 年第6 期），城镇化率依然有提升空间，新型城镇化战略引领高质量发展“七普”显示 2020 年常住人口城镇化率为 63.89%，较 2010 年提升 14.21 个百分点，加快步入成熟的城市型社会。根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率 30%-70%的快速发展区间，且相比发达国家 80%左右的水平依然有 16pct 的空间，未来城镇化依然是驱动区域经济和城市群地产发展的中枢力量。此外近年来政策更为强调以人为核心的新型城镇化战略。如 2021 年新型城镇化重点建设任

12、务提出：增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方式，提升城市建设与治理现代化水平。我们认为城市群的协调发展与高质量的开发运营将进一步赋予地产行业长期健康活力。图表9： 城镇人口乡村人口值及增速图表10： 城镇化率城镇人口（万人）160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000 乡村人口（万人）城镇人口年均复合增长率乡村人口年均复合增长率19531964198219902000201020205%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%70%60%50%40%30%20%10%0%城镇化率195319641982199020

13、0020102020资料来源：国家统计局，资料来源：国家统计局，户籍开放强化城市圈聚集发展，支撑区域地产长远发展空间“七普”显示 2020 年全国人户分离人口为 4.93 亿人，其中流动人口 3.76 亿，较 2010 年分别+88.52%、+69.73%，占总人口的比重分别为 34.90%、26.62%。2018 年以来国务院和发改委多次发文提出统筹开放落户限制，试行户籍准入年限同城互认和经常居住地登记户口制度，并且强调租购同权和基本公共服务全覆盖。“七普”显示 2020 年东部人口占比较 2010 年提升 2.15pct，西部上升 0.22pct，而中部和东北地区分别下降 0.79、1.2

14、0pct。据亿翰计算，珠三角和长三角人口 10 年累计增速分别高达 21%、9%，显著高于京津冀和成渝的 6%，人口加速向经济发达的都市圈聚集。我们认为要素市场化改革，尤其是户籍制度的进一步开放有望加速城市群的聚集发展，支撑都市圈房地产市场的长期发展空间。图表11： 分区域人口占比图表12： 中国与主要发达国家城镇化率中国 日本美国100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%东部地区西部地区中部地区东北地区10.32%10.07%6.98%27.84%26.77%25.83%26.25%25.18%27.12%35.60% 37.98% 39.93% 2000201020

15、20单位：% 英国1009080706050403020101995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180加拿大资料来源：国家统计局，资料来源：Wind，图表13： 我国户籍制度汇总政策/事件内容2018 年 3 月国家发改委关于实施 2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知2019 年 2 月国家发改委关于培育发展现代化都市圈的指导意见2019 年 3 月国家发改委2019 年新型城镇化建设重点任务2019 年 12 月 中共中央办公厅、国务

16、院办公厅关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见2020 年 4 月中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见2020 年 4 月国家发改委2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务2021 年 1 月中共中央办公厅、国务院办公厅建设高标准市场体系行动方案2021 年 4 月2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务资料来源：中央及各部委网站，全面放宽城市落户条件，中小城市和建制镇要全面放开落户限制。大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5 年。落实地方政府主体责任，2018 年实现进城落户 1300 万人。深化“人地钱挂钩”配套政策。放开放宽除个别超大城市

17、外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。继续加大户籍制度改革力度，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。型大城市全面取消落户限制，型大城市全面放开放宽落户条件，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万的大城市落户条件。完善城区常住人口 500 万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社

18、会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。深化户籍制度改革，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。建立基本公共服务和公共资源与常住人口挂钩机制。督促城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口 300 万以上城市基本取消重点人群落户限制，鼓励有条件的型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户，加大“人地钱挂钩”配套政策激励力度。推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外

19、，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。完善全国统一的社会保险公共服务平台，推动社保转移接续。加快建设医疗保障信息系统，构建全国统一、多级互联的数据共享交换体系，促进跨地区、跨层级、跨部门业务协同办理。有序放开放宽城市落户限制。各类城市要根据资源环境承载能力和经济社会发展实际需求，合理确定落户条件，坚持存量优先原则，推动进城就业生活 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群便捷落户。城区常住人口 300 万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策

20、的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。总量衰减下仍存结构红利虽然七普数据进一步加深人口老龄化的担忧，但是总量衰减之下依然存在结构性红利。我们认为以人为核心的新型城镇化，以户籍改革为重要突破口的要素市场化改革，家庭结构变化以及住房消费升级将进一步构建更加成熟、定型的高水平市场经济体制，优化房地产市场的供需结构，赋予城市群长期健康发展活力。重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有

21、前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份、金科股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正等。重点推荐标的万科 A（000002 CH，买入，目标价 40.67 元）4 月 29 日公司发布公告，德宇众增持万科 A 股 0.01%股份，截至 29 日，德宇众及一致行动人累计持有万科 5%股份。本次增持主体德宇众为盈安合伙一致行动人，即为万科事业合伙人的投资平台。20 年 11 月 2 日-23 日增持公司 H 股 0.16%股份，今年 4 月 29 日再度增

22、持 A 股 0.01%股份，半年内累计增持资金约为 4.3 亿元。至此事业合伙人累计持有公司股份占比达 5%。4 月 25 日公司在投资者互动平台表示，合伙人通过持股计划和股东实现了利益的捆绑，不排除未来会有进一步增持的计划。本次增持反映管理层对公司发展的决心。历史上万科增持时点也是股价相对低点，上一轮增持周期（20 年 11 月 2-23 日）万科股价涨幅 12.67%。我们预计 2021-2023 年 EPS 为 3.70、4.01 和 4.43 元，参考可比公司 2021 年 8.7 倍平均 PE 估值（Wind 一致预期），稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位，合伙人增持体现

23、公司诚意。我们维持公司 2021 年 11 倍 PE，目标价 40.67 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 30 日）风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。金地集团（600383 CH，买入，目标价 16.55 元）4 月 29 日公司发布一季报，期内公司实现营收 73.3 亿元，同比-0.1%；实现归母净利润 5.6亿元，同比-56.3%；摊薄 EPS0.13 元。期内公司结算收入同比基本持平，业绩下降的主要原因在于基数效应影响。上年同期公司处置深圳金地工业区相关资产，增加归母净利约 8亿，期内资产处置收益同比下降约 7 亿元。期内毛利率

24、约 31.8%，较 20 年全年-1.1pct。我们预计今年毛利率或将进一步小幅下探，同时，期内竣工面积同比+44.3%至 120.3 万方，全年竣工计划同比 20 年实际竣工+23.5%，规模以及周转效率的提升能够对冲利润率下行的影响，我们预计全年业绩仍能维持增长。我们维持公司 2021-2023 年 EPS 为 2.47、2.73、3.08 元的预判；可比公司 2021 年Wind一致预期 PE 为 5.1 倍，公司 20 年分红对应 4 月 30 日收盘价股息率达 5.95%。高销售增速和股息率、充沛货值、稳健的财务结构将进一步凸显配置价值，维持公司 21 年 6.7 倍 PE，目标价

25、16.55 元；维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 30 日）风险提示：行业政策风险；行业下行风险。金科股份（000656 CH，买入，目标价 8.36 元）2021 年 4 月 29 日公司披露 2021 年一季报，报告期公司实现营收 124.0 亿，同比+62.6%；实现归母净利 4.6 亿，同比+15.6%。2021Q1 公司地产结算提升，营收同比+62.6%至 124.0亿。虽然结算利润率继续下行至 20.0%，同比-5.0pct，较 2020 全年-3.1pct，但税金及附加+三费合计占比同比-2.1pct，管控优化对冲毛利率收窄。报告期表内外合作开发项目结算同步

26、放量，少数股东损益同比+105.6%至 2.2 亿，投资净收益同比+126.6%至 1.7 亿。报告期末表内已售未结较 2020 年末继续+6.8%至 1437.3 亿，为 2020 全年营收的 164%。公司新五年发展规划提出力争 2025 年总销售规模 4500 亿，年复合增速 15%以上，聚焦“四位一体、生态协同”的高质量发展，2024 年计划“地产+”销售规模 500 亿以上，持有型资产规模 300-500 亿。我们维持公司 2021-2023 年 EPS 预测 1.52、1.82、2.15 元，参考可比公司 2021 年 4.1 倍 PE 估值，考虑到公司未来 5 年稳健增长预期和多

27、元化战略推进，维持公司 2021 年 5.5 倍 PE 估值，维持目标价 8.36 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 30 日）风险提示：行业景气度下滑；西南市场影响；多元化业务对资金链构成压力。华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.53 元）公司 4 月 29 日发布一季报，21Q1 实现营收 63.7 亿元，同比-29%；归母净利润 5.5 亿元，同比-8%。公司 21Q1 房地产项目结转较少导致收入和归母净利润同比下滑。归母净利润降幅小于营收，主要因为：1、毛利率同比+1.5pct 至 26.9%；2、少数股东损益占比同比-9.1pct至 24.4%；

28、3、出让景龙建设和建泰建设（均未上市）股权带动投资收益同比+1.8 亿元至2.8 亿元。截至 21Q1 公司合同负债 624 亿元，相对 2020 年房地产营收覆盖率为 130%。考虑到 2019 年地售比回落、权益比例回升，且公司更加重视周转效率和成本控制，我们预计公司 2021 年毛利率有望保持平稳，少数股东损益占比有望小幅下降。我们维持盈利预测，预计 2021-2023 年 EPS 为 1.58、1.87、2.20 元。可比公司 2021 年平均 PE 为 5.34 倍（Wind 一致预期），我们维持公司 2021 年合理 PE 为 5.4 倍的判断，目标价 8.53 元，维持“买入”评

29、级。（最新报告日期：2021 年 4 月 30 日）风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。中交地产（000736 CH，买入，目标价 7.35 元）2021Q1 公司实现营收 20.5 亿，同比-2.2%；实现归母净利-1.4 亿，去年同期-0.2 亿。2021Q1公司结算体量略显不足，但 2019、2020 年连续计提大额减值之后，Q1 毛利率同比+6.9pct至 29.2%，且高于 2020 全年的 26.5%。业绩亏损主要源于 1、城市布局快速扩张，且在手项目多处于开发前期，导致期间费用和收入贡献错位，Q1 三费占比同比+7.7pct 至 19.3%，同时销售高增长推升土

30、地增值税，税金及附加占比同比+3.0pct 至 6.5%。2、少数股东损益同比+49.4%至 1.6 亿，进一步导致利润分流。受益于销售高速增长，报告期末公司表内已售未结资源较 2020 年末+29.5%至 283.4 亿，对 2020 全年营收的覆盖率达 230%，为未来结算收入修复奠定基础。我们维持 2021-2023 年 EPS 预测：0.79、1.07、1.43 元，参考可比公司 2021 年平均 PE估值 6.2 倍（Wind 一致预期），考虑到公司拿地销售高增长在业绩层面的中长期兑现以及未来集团资源的协同支持，维持 50%估值溢价，维持公司 2021 年 9.3 倍 PE 估值，维

31、持目标价 7.35 元，维持“买入”评级。（最新报告日期：2021 年 4 月 29 日）风险提示：行业政策风险，行业下行风险，经营风险。招商积余（001914 CH，买入，目标价 27.84 元）公司 4 月 19 日发布一季报，2021Q1 实现营收 22.11 亿元，同比+26%；归母净利润 1.17亿元，同比+96%；扣非归母净利润 1.02 亿元，同比+250%。物管业务营收 20.44 亿元，同比+27%；毛利率 10.21%，同比+0.52pct，其中基础物管毛利率同比-0.10pct 至 8.97%，专业化服务毛利率同比+4.05pct 至 16.92%助推整体毛利率改善。中航

32、+招商物业实现净利润 1.25 亿元，净利率为 6.14%。根据一季报，Q1 物管扣非归母净利润同比增长 3568 万元，我们预计同比增速为 40%-48%；但结合此前业绩预告，Q1 物管归母净利润同比增长 0.1-0.2亿元，对应同比增速为 9%-19%，增速差距主要因为集团捐款、政府补助等非经常性收益同比大幅减少。物管业务归母净利润增速低于营收，主要因为整合后年终奖同比增加、非经常性收益同比减少。我们维持盈利预测，预计公司 21-23 年 EPS 为 0.61、0.87、1.20 元。可比公司 22PE 平均为 23 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，

33、我们认为公司合理 22PE 估值水平为 32 倍，目标价 27.84 元，维持“买入”评级。（最新报告日期： 2021 年 4 月 20 日）风险提示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。新大正（002968 CH，买入，目标价 80.92 元）公司 4 月 20 日发布一季报，2021Q1 实现营收 4.26 亿元，同比+55%，归母净利润 0.36亿元，同比+45%，均处于 4 月 1 日业绩预告上限。由于管理面积扩张和民兴物业并表，以及去年疫情影响造成的较低基数，Q1 公司营收取得快速增长，我们预计剔除民兴物业后营收的内生增速在 30%左右。归母净利润增速低于营收，主要因为全国化布局过程中前期市场开拓成本相对较高，导致毛利率同比下降 1.27pct 至 19.64%。Q1 公司新增年度合同金额 1.4 亿元，占到去年全年的 30%，同比增长 270%，主要因为去年受到疫情影响，2、3月招投标工作基本暂停。Q1 公司新拓展南通兴东国际机场、长沙黄花国际机场、贵阳市轨道交通 2 号线、洛阳市城市轨道交通 1 号线、包神铁路、