物业管理招投标与合同

1、物业管理招投标与合同分享小故事 (狗和兔子) 说明 态度很重要乌鸦和兔子一只乌鸦坐在树上，整天无所事事。一只小兔子看见乌鸦，就问：“我能象你一样整天坐在那里，什么事也不干吗？”乌鸦答道：“当然啦，为什么不呢？”于是，兔子便坐在树下，开始休息。突然，一只狐狸出现了。狐狸跳向兔子并把它给吃了这个故事的寓意是有事情做很重要沙漏哲学第二次世界大战期间，有位在收发室工作的军人叫米诺。他肩负着沉重的任务，每天都得马不停蹄地整理在战争中死伤和失踪者的最新记录。在压力和疲劳的袭击之下，米诺患了结肠痉挛症。一天，米诺终于体力不支被送进医院。军医了解到他的情况后，语重心长地对他说：“米诺先生，你身体上的毛病其实没

2、有什么大不了，真正的问题出在你的心里。我希望你把自己的生命想成一个沙漏。在沙漏的上半部，有成千上万的沙子，它们在流过中间那条细缝时，都是平均而且缓慢的，除了弄坏它，你和我都没有办法让很多沙粒同时通过那条窄缝。人也是一样，每天都有一大堆的工作等着我们去做，但我们必须一次一件慢慢来，否则我们的精神绝对承受不了。怎样做事 计划 很重要冻僵的小鸟一只小鸟正在飞往南方过冬的途中。天气太冷了，小鸟冻僵了，从天上掉下来，跌在一大片农田里。它躺在田里的时候，一只母牛走了过来，而且拉了一堆牛粪在它身上。冻僵的小鸟躺在牛屎堆里，发掘牛粪真是太温暖了。牛粪让它慢慢缓过劲儿来了！它躺在那儿，又暖和又开心，不久就开始高

3、兴地唱起歌来了。一只路过的猫听到了小鸟的歌声，走过来查个究竟。顺着声音，猫发现了躲在牛粪中的小鸟，非常敏捷地将它刨了出来，并将它给吃了！这个故事的寓意是1）不是每个在你身上喷粪的都是你的敌人。2）不是每个把你从屎堆中拉出来的都是你的朋友。3）而且，当你陷入深深的屎堆当中（身陷困境）的时候，闭上你的鸟嘴！ 干事难免受非议，处理好很重要.不要以牙还牙史上最成功的团队他们四人的结合实属乌合，本是唐僧一路收徒，既无竞争上岗之举，也无选拔考试之制，更无赏罚奖惩之法，只是见一个收一个，有的本来就有劣根，但他们走到取经的大旗下，就要克服自身不足，适应团队的要求。也就是当代人所说的为了共同的愿景：到西天获取真

4、经，成就正果。面对路途上的艰难险阻，只有合作，降妖的降妖、开路的开路，化缘的化缘、管内务的管内务，做到人尽其才。他们更多的是协作，师傅有难，师兄弟遇险，都要互相照应搭救。尽管也有领导决策的失误，有徒弟挑拨的不和，有半途而废的思潮，有分工不明的推诿，但是团队精神始终支撑着他们克服千难万险，不达目的不罢休。 找准自己的位置很重要第一节 物业管理招标一、物业管理招投标的相关概念二、物业管理招标的类型三、物业管理招标的特点和方式四、物业管理招标文件的构成 （一）物业管理招标相关概念 物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文

5、件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。当前招投标现状：不普遍，未来是一种必然（二）物业管理招标的类型 可以根据不同性质划分，按物业类型、服务内容、招标主体、服务方式等等。主要看招标方侧重点。关注招标方的侧重点，是编写标书的关键。（三）物业管理招投标特点和方式： 特点：综合性、地域性、差异性、特殊性 方式：公开招标：以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后

6、单方面变更。（关注招标文件的发布及限制性） 邀请招标：是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标的邀请的招标方式。 协议招标：招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。 一般包括：招标人及招标项目简介物业管理服务内容及要求对投标人及投标书的要求评标标准和评标办法招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；物业服务合同的签订说明其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。关注招标文件每个构成，是编写投标文件的关键。一项不合格，将直接造成废标。（四）招标文

7、件的构成二、物业管理投标 概念： 物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。 其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司或其他有资质的专业公司。对于我们来讲，了解投标过程、掌握标书编制尤为重要。是项目经理必备的基本技能。物业管理招投标应该遵循的原则公开原则 公平原则 公正原则 合理原则 物业管理招投标适用的法律法规中华人民共和国招标投标法物业管理条例前期物业管理招标投标管理暂行办法物业管理条例第

8、24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一物业常识001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词（Real estate或Real

9、property）。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。003世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。004我国（大陆）的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。005我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业

10、管理公司。006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业管理。010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅

11、局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。 第二节 物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序四、物业管理投标策略一、物业管理投标人及其必备条件 物业管理投标人 招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人称为潜在投标人。那些响应招标并购买招标文件，参加投标的潜在投标人称

12、为投标人。一、物业管理投标人及其必备条件 物业管理投标人应当具备的条件1.依法设立、具有独立法人资格的物业服务企业。（法律法规的要求）2.应当具有相应的物业服务企业资质，能够满足招标文件的需要（招标条件的要求）。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审获得招标信息和有关资料的主要渠道有：公共媒介：通过报纸杂志、电视、网络等媒介刊载的招标广告或公告来发现投标目标，这是获得公开招标信息的主要方式；招标方邀请其他渠道：第三方代理公司、相关单位、客户等二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（

13、二）分析收集的信息，进行投标项目评估（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审1了解物业的基本情况、项目定位、业主需求、招标条件等基础信息2投标竞争形势，了解竞争对手3自身具备的投标条件及迫切性 主要是考虑：（1）可利用的资源和其他有利条件；（2）投标人当前的经营状况、财务状况和投标的积极性。 4本企业投标该物业的优势 主要考虑：是否需要较少的前期费用；是否具有技术、服务、价格等的优势；类似物业项目管理的经验及信誉；项目的社会效益；与招标人的关系是否良好。二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作小组 （四）申请资格预审，填

14、写相关表格投标机构通常由以下三方面的专业人员组成：1综合性的管理人员项目负责人的选择2专业工程技术人员技术数据的提供3财务人员-费用的合理测算二、物业管理投标前的准备工作（一）获取物业管理招标信息（二）分析收集的信息，进行投标可行性研究（三）组建投标工作班子 （四）申请资格预审资格预审表的内容一般包括：投标人身份证明、组织机构和业务范围表；投标人在以往若干年内从事过的类似物业管理经历（经验）表；投标人的财务能力说明表；投标人各类人员表以及拟派往该物业的主要技术、管理人员表；投标人所拥有的设备以及为拟投标物业所投入的设备表；项目分包及分包人表；申请人或联合体参加人目前涉及的诉讼情况；与本物业管理

15、资格预审有关的其他资料。三、物业管理投标的实施程序登记并取得招标文件编制标书办理投标保函或保证金勘察物业现场和参加标前会议封送投标文件参加开标会议和现场答辩合同签订提供履约保证金保函（一）登记并取得招标文件 1研究招标文件条款 2研究评标办法 3研究合同条款（二）勘察物业现场和参加标前会议1勘察物业现场2参加标前会议勘察物业现场：（1）工程质量与配套建设情况 （2）物业的基本情况（3）业主的基本情况（4）市场调查（5）分包情况（6）与本物业管理投标有关的其他因素 原物业管理公司管理的状况，物业周边的情况，有无管理房和营业场所。 是否能够专业分包，分包的条件能否确定，必要时可进行分包的询价。 了

16、解物业的档次、所在区域、总面积和使用功能（三）编制标书 1测算工作量 2制定管理服务方案 3进行投标报价决策 4正确编写标书标书的内容：一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的其他材料组成。常见的做法是将头条投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。商务文件一般为资格文件，技术文件为物业管理方案及要求的其他技术性资料。技术文件尤为重要。（四）办理投标保函或保证金 投标保函是指在投标中，招标人为防止中标者不签定合同而使其遭受损失，要求投标人提供的银行保函，以保证投标人履行招标文件所规定的义务： 1、在标书规定的期限内，投标人投标后，不得修改原报价、不得中途撤标；

17、2、投标人中标后，必须与招标人签定合同并在规定的时间内提供银行的履约保函。若投标人未履行上述义务，则担保银行在受益人提出索赔时，须按保函规定履行赔款义务。 （五）、封送标书必须按照招标文件要求装订、密封；在规定时间内送达。（六）参加开标会议及招标答辩。 投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。（七）中标及签订物业管理合同

18、物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。编制投标文件应注意的事项（1）确保填写无遗漏，无空缺。 （2）不得任意修改填写内容。 （3）填写方式规范。 （4）不得改变标书格式 。 （5）表达方式准确、计算数字必须准确无误。 （6）报价合理。 （7）包装整洁美观。 （8）报价方式规范。 （9） 严守秘密，公平竞争。 四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略 攻势策略是一种主动进攻性的策略。通过高于平均水平的投

19、标报价、谈判中强调突出自己的雄厚实力和优势等来争取中标。采用这种策略投标的公司往往对投标物业与业主的档次已经充分了解，并拥有大量的类似物业的管理经验，并且有绝对的竞争优势。四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略尽可能地突出自己的自身特殊优势，避免在自身弱点上与其他投标公司发生正面冲突。他们可以尽可能地与其他投标公司接触，获取更多信息，找出其他竞争者的弱点，伺机出动，以获取胜利。四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略 低成本策略是指投标公司在制定标价时，尽可能地压低报价以争取中标的策略。 实力雄厚的大公司占领市场或小公司进入市场时用

20、。四、物业管理投标策略1.攻势策略2.守势策略3.低成本策略4.差异策略 投标的物业公司根据招标物业的性质和自己公司的特点， 在管理服务的方式方法上提出自己与众不同的构思，颇具创意，与其他竞争对手形成差异，以获取胜利的策略。案例分析江苏省南京市龙江小区有10幢教师公寓要通过招投标的方式寻找物业管理企业，有12家物业公司购买了招标书, 准备投标 。 物业概况：江苏省南京市龙江小区2004年底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成，委托管理期限为3年。 招标书中明确提出评判各投标单位的总分为100分，其中物业管理收费标价为50分，标书为30分，答辩与企业信誉各占10分。 请分析:(1)这

21、12家投标单位应采取什么样的投标策略? (2)这样的招标存在哪些问题?矛与盾目前 .最关键还是价格问题容易造成低价竞争，影响服务质量物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20。问初心，激荣誉，忆往昔，挖痛苦，问正道，畅未来芈老板也真是够拼的。分享一段话芈老板：各位同学，我问你们，你们为何而工作？你们又为什么选择参加培训班？ 问 初 心你们现在来到培训班，必定不是为了有朝一日被淘汰！你们辛辛苦苦工作，为的不仅是公司的荣耀，更是为了让自己过得更好，让自己努力挣来的功劳，

22、能够荫及家人。为了让自己能够建功立业，活得更有尊严，是或者不是？激 荣 誉 今日，在这里学习的员工，都是公司的未来，你们是公司的骄傲，是公司的倚仗，是或者不是？ 忆 往 昔 曾经我们令同行羡慕不已。可现在转型在即，互联网汹涌来袭，可我们却束手无策，困难重重，这是为什么？我们的高管呢？我们的员工呢？都去哪儿了？挖 痛 苦当困境濒临公司的时候，你们未曾迎敌为公司而战，却在个人利益中勾心斗角！我们在企业文化中约定：有成果就有报酬，无成果是耻辱！可有些人就是不愿意遵守，你们也不愿意遵守，也想成为逃兵，是吗？畅 未 来员工，我承诺你们，从今以后，你们所付出的一切血汗都能够得到回报，任何人触犯公司底线都将

23、受到惩处。公司的一切将是属于你们的！你们有多少努力，就有多少回报。你们可以成为公司的中层、总经理、甚至是总裁！你们敢不敢去争取，能不能做到？众员工员工：我们能，我们敢，我们做得到！（一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的主要内容（四）物业服务合同的签订与终止第三节 物业服务合同 （一）物业管理合同的概念 物业管理合同是一个综合的概念，指物业管理当事人之间就权利义务达成的具有法律效力的协议或契约，包括管理规约、早期介入合同、前期物业服务合同、物业服务合同、装饰装修协议等等。就大的方面来讲：一类是物业服务合同。一类是其他物业管理合同。根据签约主题和服务阶段不同一般有两

24、种情况： 一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同； 二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。 前期物业管理合同物业管理条例第2l条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。合同甲方：建设单位合同乙方：物业服务企业 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业管理合同 物业管理条例第31条第1款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。合同甲方：业主委员会合同乙方：物业服务企业 在同等条件

25、下，业主委员会应当优先选聘物业原来的物业服务企业。该合同一经签订生效，前期物业服务合同、前期物业管理服务协议即将自行终止。 1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。 2.物业管理合同是有偿的。 3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。 4.物业管理合同的内容必须是合法的。 5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。（二）物业管理合同的特征物业管理合同应当载明下列主要内容：（1）物业管理事项（2）物业服务质量、标准（3）物业服务费用（4）双方的权利义务（5）专项维修

26、资金的管理和使用（也可体现在权利义务中）（6）物业管理用房（7）合同期限、合同终止和解除的约定（8）违约责任（三）物业管理合同的主要内容物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的账务管理；（7）物业档案资料保管。物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主大会授权的其他物业管理事项。物业管理合同中约定的违

27、约责任主要有以下几个方面。1. 物业管理企业的违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。2.业主方面的违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物

28、业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。 （四）物业管理合同的签订 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则 2. 订立物业管理合同的程序 3. 有关解决争议条款的选择 4. 合同的终止 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则（1）平等原则（2）合同自由原则（3）公平原则（4）诚实信用原则（5）合法性原则合同当事人的法

29、律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则（1）平等原则（2）合同自由原则（3）公平原则（4）诚实信用原则（5）合法性原则当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则（1）平等原则（2）合同自由原则（3）公平原则（4）诚实信用原则（5）合法性原则物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则（1）平等原则（2）合同自由原则（3）公平原则（4）诚实信用原则（5）合法性原则该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要

30、求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。 1. 订立物业管理合同应遵循的基本原则（1）平等原则（2）合同自由原则（3）公平原则（4）诚实信用原则（5）合法性原则当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。2. 订立物业管理合同的程序物业服务合同的签订大致应当经历以下几个程序：业主与中标的物业服务企业谈判。签订谅解备忘录。发送中标函或签发意向书。拟订并签订合同协议书。谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要内容包括：改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。3. 有关解决争议条款的选择在签订物业管理合同时，对

31、双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。4、物业管理合同的终止物业管理合同因下列原因而终止。（1）物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。（2 ）物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。4、物业管理合同的终止（3） 物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未

32、达到要求，业主委员会有权终止合同。（4） 业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同。如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。（5.）因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。（6.）其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以

33、终止合同的履行。业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。典 型 案 例【案例一】业主违章搭建应承担违约责任案情2011年7月，夏某购买某小区房屋，并与物业公司签订前期物业管理服务协议，承诺遵守业主临时管理规约。2013年1月该房交付，夏某与物业公司签订装饰装修管理服务协议,约定不得在露台上搭建构筑物,不得在房屋外安装、架设太阳能热水器等。后夏某装修房屋时，在露台违章搭建阳光棚，并私自在楼顶增设太阳能热水器一台。物业公司多次与其交涉未

34、果后诉至法院。法院判决夏某拆除在露台违章搭建的阳光棚及在楼顶增设的太阳能热水器。点评 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案夏某在露台搭建阳光棚，在楼顶增设太阳能热水器，违反与物业公司的约定，妨害了物业管理，故法院判决予以拆除。典型案例【案例二】物业服务企业未按约履行合同，导致业主人身、财产受损，应承担相应法律责任案情2012年12月7日晚，某小区的保安人员巡查时发现路面上洒落了一滩乳胶漆后简

35、单进行了清除。次日早晨，业主丁某（65岁）晨跑时脚踩到未清除干净的路段摔倒，致孙某颈椎裂伤，经鉴定为四级伤残。丁某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至法院，要求赔偿其各项损失计9万元。法院判决物业服务企业赔偿孙某80%的经济损失。点评物业管理条例第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，及时清扫路面杂物是物业服务合同中明确的条文，物业服务企业安保人员理应预料到遗留在路面上的乳胶漆可能会导致行人摔伤，却因心存侥幸没有清除干净，理当承担违约责任。丁某作为具有完全民事行为能力人，应当预见

36、到泼落在路面的乳胶漆湿滑，有滑倒摔伤的危险性，主观上存在过失，因此也应当承担一定的民事责任。典型案例【案例三】业主不能以房屋存在质量问题为由拒交物业费，物业服务合同有约定的除外案情 2011年12月，张某入住某小区装修一新的自购商品房，次年底，张某以房屋存在质量问题为由，拒绝缴纳物业费。该案经法院调解，张某按服务合同给付了所欠物业费。点评该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。但是若在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮

37、义务，业主要求物业服务企业进行维修遭到拒绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。典型案例【案例四】业主维权应当充分收集证据案情 2010年年底，陈某儿子的新车停在自家楼下，被邻居的车辆刮擦，陈某找邻居理论未果后，怪罪于物业公司，认为系楼下的监控被损而物业未修理所致，故拒绝支付物业费。2012年4月，物业公司以陈某欠物业费836元为由将其告上法庭，庭审中陈某对物业管理不到位的说法不能提交充分证据。后经法院调解，陈某给付了800元物业费。点评物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按与业主委员会签订的物业管理服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定,履

38、行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务有瑕疵的，也应按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。业主未提供相应证据证明物业服务不到位的，理应向物业公司缴纳物业服务费。典型案例【案例五】物业服务企业无权对业主采取停电、停水、停气等措施案情王某因拖欠物业费遭小区物业服务企业停电。王某向物业服务企业提出交涉，无果。后其找到供电管理部门，物业服务企业又以供电部门的工作人员无工作证件而拒绝打开配电房的门。王某认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其家庭生活带来极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害，恢复供电，并向其赔礼道歉

39、，减收一个月物业费，赔偿经济损失。经法院主持调解物业服务企业诚恳向王某道歉，恢复供电。点评 物业服务企业并非供电部门，其职责是为业主提供优质服务，无权以任何理由对业主采取停电措施，否则构成侵权。本案王某提出减免一个月物业费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与侵权不是同一法律关系，王某应另行主张权利。典型案例【案例六】业主私自占用公共建筑空间违法案情 2011年1月14日，钱某与某物业公司签订店面房装饰装修管理服务协议，领取开工单进场装修。装修中，钱某在公共通道中私自建设了三道隔墙，将公共通道封闭改造成餐厅包房。物业公司和同层业主将钱某告上法庭，要求其排除妨碍。法院判决钱某十日内拆除三道隔墙

40、，将公用通道恢复原状。点评中华人民共和国物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说业主在享有各自所有或占有的不动产专有部分的合法权利时，也应履行不动产专有部分以外的共有部分的共同管理的义务，二者缺一不可。本案中，楼道是属于全体业主共有的建筑物，钱某在公共通道中建设了三道隔墙的行为不但侵犯了同层其他业主的共同权益，且直接妨碍了其他业主的正常行走，钱某的行为属于非法占用共有空间、扩大自己专有部分的范围，理应立即拆除，恢复楼道原状。典型案例【案例七】业主在家居装修中，有保障他人人身和财产安全的法定义务案情于某拿

41、到新房之后开始装修，装修中其购买了一只巨大的浴缸拟安放在卫生间。物业服务企业认为该浴缸太大，装满水之后其重量超出了卫生间地板的承受能力，于是书面告知他不能安装浴缸。于某欲强行施工，在物业服务企业工作人员的合力阻止下，最终没能实现心愿。一气之下，于某将物业服务企业诉至法院，请求法院排除妨碍、赔偿损失。法院判决驳回了于某的诉讼请求。点评最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条规定，业主损害房屋承重结构，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为，人民法院不予支持。本案中，于某的浴缸体积过大，有足够的证据证明，其注水后的重量大于房屋

42、楼板的最大载重量，如放任其安装并长期使用，将会对整个楼层的安全构成直接威胁，损害他人的合法权益。因此，物业服务企业阻止于某安装该浴缸于法有据，应予支持。典型案例【案例八】业主或业主委员会可依法重新选聘物业服务企业案情某房地产开发公司开发了某住宅小区，并委托某物业服务企业对该小区进行服务，双方签订了3年的物业服务合同。业主们陆续入住小区后，发现物业服务企业的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，小区环境脏、乱、差、杂草丛生，维修不及时；物业服务企业几乎没有公布过收支账目于是，业主们集体决定拒绝给付物业服务费，直到物业服务企业改善服务。物业服务企业却直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速

43、升温。该纠纷经法院诉前调解，达成和解协议。点评在本案中，物业服务企业的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。根据中华人民共和国物权法第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，中华人民共和国物权法第八十一条第二款还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在处理该小区问题时，业主委员会应当就小区管理中存在的问题书面告知物业服务

44、企业，并要求限期整改。如果物业服务企业拒不整改，业主委员会应当召开业主大会，就更换物业服务企业和重新招聘物业服务企业的方式方法、条件等事项提交业主大会审议。相关内容经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会按照业主大会决议开展工作。书面告知物业服务企业，要求其在合理期限内退出小区管理，并及时重新选聘物业服务企业，并与新的物业服务企业签订物业服务合同。典型案例【案例九】物业公司服务存在瑕疵，应按过错大小减轻业主缴费义务案情 周某是姜堰某小区的业主,该小区业主委员会与某物业公司签订了物业管理服务合同。物业公司在履行合同义务的过程中，由于人员配备不足，导致部分物业管

45、理服务不到位。周某欠缴自2010年7月1日起至2012年5月31日期间的物业服务费。物业公司请求判决周某给付近两年的物业费2975.44元，滞纳金687.64元。经法院调解,周某当庭给付物业费2000元。点评 根据中华人民共和国合同法第一百零七条的规定，物业公司履行合同义务不符合约定，业主有权要求减少价款，物业公司由于自身违约，也无权向业主主张滞纳金。本案中，业主提供了物业公司在履行义务时确实存在物业服务瑕疵的有力证据，物业公司对此虽有辩解，但不能支持。因此，法院调解减轻周某的缴费义务合法。【案例十】物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同对全体业主有效案情原告姜堰某物业公司自2004年5月起与姜堰某小区业主委员会签订了物业服务合同，约定2008年12月31日前物业服务费标准为0.3元/月/平方米，2009年为0.35元/月/平方米，2010年为0.6元/月/平方米。被告陈某入住后（房屋建筑面积123.04平方米），按合同约定交纳了部分物业服务费。但自2006年7月开始，陈某便以物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同没有征求其意见为由，拒绝缴纳物业服务费，至2011年12月份，共欠缴物业费3026