X年度南昌房地产市场研究报告(下)

1、.洪恒 地产2021年度南昌房地产市场研讨报告2021年1月-12月江西南昌房地产价钱指数研讨报告：.； 未经出品机构答应，不得抄袭、转载或剪辑本文资料第三章 南昌楼市2021年土地市场分析一、2021年挂牌拍卖宗地分析年度总结：爱房网统计，2021年度南昌市包括各县委托南昌市国土局挂牌拍卖共出让地块因故终止拍卖地块除外134宗，出让总面积达12753.3654亩，其中，胜利买卖地块97宗，成交面积8045.0189亩。成交率达85.09%；流拍地块13宗，流拍面积1091.929亩。土地总出让金额达110.78亿元，比上年减少36.2%，每亩土地平均出让金额为165.2万元，比上年添加33.

2、1%。从知名开发商拿地域域看，朝阳洲依然热度不减，国贸、联发两大开发商继续在朝阳洲拿地，就连“天虹也看重了朝阳洲的开展潜力，拿下一块商住用地。而较2021年，高新区土地市场热度有了较理性的回归，不过初次进驻江西的海亮地产，在南昌选择了以住宅主导位置的高新区。此外，本年间溢价率最高的地块也在高新区，并由大唐地产竞拍获得。与海亮地产不同，深圳市莱蒙鼎盛投资开展这一外企初次进驻江西那么选择了红谷滩这块熟地试水。另外，从2021年内政府对九龙湖片区的大量宣传及政策引导可以预测，明年的九龙湖区土地市场有望“井喷。2021年，南昌土地市场受调控政策影响，成交总量有小幅回落。近两年经过“新国八条、楼市限购等

3、调控政策及信贷收紧影响，土地市场热度有所“降温，加上十八大提出“调控不放松，政策不动摇等楼市基调对土地市场也会呵斥了一定的影响。随着房地产市场调控政策从抑制楼市需求转向土地供应，不仅需添加保证房土地供应，也加大商品房土地供应。同时加大闲置土地处置力度、打击囤地，添加一级市场活泼度，推进土地的运用和流动，促使整个房地产市场生态链安康平稳开展。土地成交表： 详见附件 从各片区土地出让情况看，2021年南昌市土地市场可谓“全面开花。其中高新区尤为可观，根据爱房网统计数据显示，本年度高新区出让地块达44宗之多，占全南昌市出让数量的32.84%。从土地出让类型情况来看，2021年南昌市土地出让偏向工业用

4、地，但商住、商业和住宅等用地出让量亦不差。数据统计显示，本年度南昌市商住、商业和居住用地累计出让46宗，占出让总数的34.32%。二、2021年成交土地溢价率商业用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DADJ2021033。位于昌南大道以南、青云谱路以西，起拍价为万元/亩，成交价为220万元/亩，溢价率为61.76%。被厦门中游投资竞得。溢价率最低的为JDP1186，位于青山南路以南、永外正街以西，起拍价为1310万元/亩，成交价为1331万元/亩，溢价率为1.6%，被南昌市东湖区商品房开发公司竞得。商住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DAFJ2021020。位于高新

5、大道以西、天香路以南。起拍价为6.6万元/亩，成交价为153.6万元/亩，溢价率为2227.27%，被南昌大唐房地产竞得。溢价率最低的为DABJ2021015。位于九洲大街以南、玉兰路以东、红梅路以西控规C01-01地块西侧部分。起拍价为572万元/亩，成交价为580万元/亩，溢价率为1.40%，被江西省煤炭集团公司，中鼎国际工程有限责任公司竞得。居住用地土地成交溢价率，由上图可以看出溢价率最高的为DABJ2021019。位于朝阳新城桃花路以东、狮山路以南、子羽路以西、虎威路以北控规A09-02地块。起拍价为360万元/亩，成交价为428万元/亩，溢价率为18.89%，被江西汇通实业，江西省建

6、业投资竞得。溢价率最低的为DABJ2021032，起拍价为386万元/亩，成交价为456万元/亩，溢价率为18.13%，被联发集团竞得。三、2021年重点地块点评重点地块点评：DAEJ2021025 单价1331万元/亩 成就南昌新“地王 该工程位于南昌市中心青山南路以南、永外正街以西旁边的一宗商业、办公兼容旅馆业用地。JDP1186以单价1331万元/亩被南昌市东湖区商品房开发公司拍得，这也也是2021年南昌土地拍卖市场的最高单价，这宗面积为5.554亩的商业、办公兼容旅馆业用地起拍价为1310万元/亩，经过短暂的竞价，最终被南昌市东湖区商品房开发公司以单价1331万元/亩拍得。爱房网以为此

7、宗地面积小、容积率高的地块能拍出如起价如此之高，这阐明南昌城区地块日益稀少，竞拍起价高涨，可拿出竞拍的地块多为小块商业用途地块。不过，此地块地形较好，地理位置优越。在周边居住着大量人口，中小开发商开发此地作为商业是个不错的选择。重点地块点评：DAFJ2021020 溢价率超2000%以上 工程位于高新大道以西、天香路以南，起拍价为6.6万元/亩，经过紧张猛烈的竞拍，最终被南昌大唐房地产以153.6万元/亩拍得，而本地块竞拍最让人惊奇的是，竞拍地块溢价率高达2227.27%。如此高的土地溢价胜利刷新2021年南昌土地拍卖地块溢价，成为“土地溢价之王。不过，本地块在出让之初规定，该地块出让总价中的

8、1.43亿元为秦胜村9.3万平方米安顿房和1.33万平方米地下车库的建立本钱。重点地块点评：DAEJ2021016 红谷滩拿地恢复理性 DAEJ2021016位于锦江路以南、赣江北大道以西凤凰洲HGT105-A07-02地块，土地用途为商业金融业、文化文娱用地。该地块起拍价为654万元/亩，最终被广东新中美实业投资开展以897万元/亩拍得。 虽然该地块单价成交价并没有让人惊奇，比起往年红谷滩区域内拍地价钱来说属于中下价钱，根据爱房网2021年的土地拍卖资料来看，该地块是红谷滩全年竞拍土地中价钱偏高地块。从这些资料中不难看出，开发商在红谷滩板块拿地越来越理性，没有再出现“地王频现的事件。而红谷滩

9、板块又一让人眼前一亮的地块那么是位于红谷滩新区金融大街以西、规划路以北红谷滩新区中央商务区B-8、B-12部分、B-14、B-20-5、B-21-4地块的DAEJ2021025地块。不是说这块地有多大多贵，是由于拍得这块地的深圳市莱蒙鼎盛投资开展，莱盈商业集团METROSHANGHAIHQPTE.LTD是初次来南昌拍地的外资企业。重点地块点评：DAGJ2021004 DAGJ2021005 奥克斯经开区地块 作为开发过红角洲高端工程奥克斯盛世经典的开发企业，今年，南昌市奥克斯置业将视野瞄准了还处于开发初期的经开区。并且，南昌市奥克斯置业于今年3月13日，以285万元/亩成交价拍得地处黄家湖东路

10、以南、龙潭水渠以北、东湖北路以东、长征路以西DAGJ2021004地块，该地块起拍价为200万元/亩，无独有偶，当天另一块宏远路以东、龙潭水渠以北、东湖北路以西、华东交大理工学院用地以南的DAGJ2021005地块，被其以282万元/亩成交价钱收入囊中，而该地块起拍价那么为200万元/亩。爱房网以为，随着市中心、红谷滩等板块土地饱和，越来越多开发企业把目光投入一些根本配套设备齐全，与中心地域相隔不远的地域。而经开区无疑是最符合开发商投资的板块，不论是从其所处位置还是起土地贮藏量来说，经开区或将成为“第二个高新区，到时这里也将大盘云集。第四章 南昌楼市2021年各板块分析一、市中心板块分析 寸土

11、寸金的市中心板块，拥有南昌最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设备。南昌城市开展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩展和交通等一批根底设备的建立，最受关注的地铁一号线在2021年进入本质性开工建立阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数曾经顺利完工。随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵，外围干线公路“一环十三射将市中心的城市中心位置再度稳定，“大南昌的城市规划也逐渐成型。不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的现实，遭到可开展空间制约的市中心板块在南昌的房地产市场中的位置正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。 从近几年市中心板块商品

12、房开发情况来看，多层住宅根本曾经消逝不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因此向高层商住综合楼转变的趋势曾经无法改动。但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万3万平方米之间，且房价一直处于南昌各大板块中的最高。从今年整体表现来看，市中心板块其意味意义大于实践意义。2021年12月，南昌市中心板块综合价钱指数为8.66，环比11月微跌0.51%，同比上涨14.77%。纵观全年的数据可以看出，19月市中心板块指数呈小幅上涨，而10月12月，涨幅那么明显扩展。结合新房供应情况来看，全年中仅有5个月有新房供

13、应，下半年入市新盘较上半年多，且老盘新推也集中于下半年。综合之下，市中心板块综合指数表现继续上升，且下半年涨幅高于上半年。爱房网数据统计显示，2021年市中心板块住宅均价为12292元/。其中，有11个月均价在12000元/之上，年度最低位10月份为11836元/，与年度最高位11月相差809元/。从市中心板块的住宅价钱走势图中可以看出，市中心板块成交价钱整体运转平稳，房价巩固。但遭到土地资源的制约，难以出现有影响力的工程，因此房价上涨的空间有限。 从土地供应来看，2021年全年市中心板块共成交土地7宗，排除工业工地及文化用地，商业居住用地和商业金融办公用地各2宗。在此背景下，当前南昌市中心板

14、块各在售工程普遍以稀缺性为重要卖点，如央央春天以16000元/的普通高层住宅均价，刷新了市中心板块普通高层住宅价钱的新高；而国金印象、蘭公馆、天奥经纬府邸等多个工程也在10000元/以上。另一方面，土地的稀缺带来的连锁反响是新房供应的缺乏，爱房网数据统计显示，全年市中心板块新增预售供应21.60万，较去年减少22.56万，仅占南昌市供应的4.21%，较去年减少5.59个百分点。其中，新房住宅供应15.16万，多数为紫金城、滨江一号、央央春天等老盘加推，今年整个板块中仅有蘭公馆、新丰丽都花园两个新工程入市。急剧下滑的新房供应量和土地供应量，曾经为市中心板块在2021年的表现做了根本定调。随着南昌

15、政治中心、金融中心向红谷滩的转移，居住向京东、象湖新城和朝阳新城等周边板块的转移，市中心板块更多的是将作为各个板块间的纽带，高端商业地产和三级市场将成为市中心板块的下一个开展方向。二、青山湖板块分析诱人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在南昌楼市板块位置不断居高。未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济开展“三百四大竞赛活动即引进百亿元资金、推进百个艰苦重点工程、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建立、大开展的目的，其投资

16、潜力非常可观。从青山湖板块综合价钱指数走势图可以看出，2021年以来，青山湖板块新建商品房综合价钱指数根本坚持稳定态势。爱房网统计数据显示，2021年12月，南昌市青山湖板块新建商品房综合价钱指数为1041.49，相比上月下跌1.20%，相比去年同期上涨1.31%。由于板块内少新盘入市，故整体表现平稳。就12月份来看，由于青山湖板块住宅价钱指数上升，而商业价钱指数和别墅价钱指数均环比均表现下跌，使得其综合价钱指数环比出现微跌。数据统计：爱房网根据爱房网数据可以看出青山湖板块2021年均价为10701元/，12月青山湖板块均价为10880元/，相较于1月份9080元/，上涨29.96% 。进入5

17、月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。究其缘由，5月HYPERLINK lp.lfang/Items/2021-4/23165330.htm满庭春依然坚持推量，而新盘HYPERLINK lp.lfang/Items/2021-9/14494663.htm天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价钱不涨都难。数据统计：爱房网数据统计：爱房网2021年1-12月，青山湖新增供应量仅28.40万，相比去年的57.

18、25万，差距颇大。其实青山板块楼市“气色依然不佳的主要缘由是“老盘耗费、新盘缺乏，虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜，另外没有标杆性楼盘支撑，整个市场可谓“一片沉寂，而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保管，以致于目前新老工程青黄不接，今年整个青山湖板块不断处低迷形状。虽然今年青山湖板块表现不佳，但置信随着新盘如城泰威尼斯江域和海亮尊园等新颖血液的注入，这样的沉寂将得到改动；另外保利地产旗下南昌瑞达置业获得了青山湖板块一商住用地，这是保利地产初次进军青山湖板块，也会将是日后青山湖板块的主力工程之一，置信明年青山湖区能一改今年颓势，表现也将不俗。三、红谷滩板块分析静看南昌地图，一江之隔的红

19、谷滩与市中心犹如对阵沙场的两员大将，红角洲、凤凰洲是红谷滩的左膀右臂，青山湖和朝阳洲那么是市中心的左右先锋。假设说，成熟的商业圈和完善的生活配套是市中心的优势关键，那么良好的道路规划和集政治、金融中心于一体的城市规划，那么是红谷滩制胜的法宝。2021年，是红谷滩板块迎来大开展和转型的一年。随着9月末红谷滩最后一个黄金地块约404亩的DAEJ2021025号地块以19.2亿元的底价被莱蒙国际集团旗下三家公司联手拿下，南昌、乃至江西首个CBD规划终于完好定型。红谷滩CBD历经十年的规划建立，终于将“一江两岸新英雄城的宏伟画卷落下了一个阶段的句号。根据爱房网数据统计显示，12月红谷滩板块新房住宅均价

20、为10050元/，较1月下跌34元/。4月7月，为红谷滩板块住宅均价的低谷，彷徨在9000元/线。虽然略有起伏，但整体相对平稳。与去年相比，红谷滩板块2021年在售楼盘数量有所减少，高价盘的售罄是导致今年整体均价低于去年的主要缘由。2021年初，红谷滩板块延续了2021年楼市下行的走势，同时由于售罄楼盘的出现，导致板块综合价钱指数在2月出现1071.00的低谷。但随着南昌楼市3月开场的回暖，除6月、7月出现一个短暂的盘整期后，红谷滩板块的综合价钱指数呈继续上涨走势。爱房网数据统计显示，2021年12月，红谷滩板块综合价钱指数为1229.59，环比11月上涨2.47%，同比上涨6.95%。202

21、1年红谷滩板块写字楼表现极为抢眼，新增写字楼供应面积占全南昌市写字楼物业供应的44.55%，故其对应的价钱指数均因其物业整体权重上升影响而表现为上涨。同时普通住宅价钱指数也表现为上升，综合之下，红谷滩板块综合价钱指数呈现上行的走势。定位于南昌独一CBD，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，2021年板块内商业产品入市“璀璨夺目。南昌万达中心、绿地中心、世茂天城写字楼均出现供不应求的火爆局面，万达中心更是演绎了一出3栋甲级写字楼3次推盘3次日光的“神话。爱房网统计数据显示，2021年红谷滩新建商品房新增供应100.14万，占南昌楼市全年供应的

22、19.51%。新房非住宅供应更是一家独大，绿地中心双塔写字楼供应21.37万、南昌万达中心商业及写字楼供应16.50万，非住宅总供应面积59.51万，占全市非住宅市场总供应量的44.55%。与之相对应的是该板块内商业地块“地王的频出，从全年土地成交来看，曾经成交的6宗地块中全部为商业、商务、金融用地，仅凤凰洲HGT103-A03地块有少量居住用地规划。新的商业气氛和商业方式的生长，是推进红谷滩新区开展的动力，也同时带动了新房住宅房价的进一步上升，居住气氛的稳步提升。8月24日，红谷滩万达广场正式开业，成为影响整个红谷滩的商业中心，商圈影响力辐射整个红谷滩片区，乃至经开区、湾里和新建县，与中央商

23、务区“近相呼应，附近区域的很多楼盘纷纷以与它的近间隔 优势为宣传卖点，大红谷滩生活圈成型。中心价值的逐渐显现，推进了红谷滩板块由内向外的价值辐射，赣江东西两岸、两个城市“中心，将是红谷滩转型二次开展的新方向。附：经开区板块纵观2021年经开区综合价钱指数走势，相较于其他板块曲折较大。综合价钱指数在12月到达顶峰1505.29，最低为3月份的1133.98。从经开区商品房综合价钱指数运转情况来看，前10月价钱指数走势相对平稳，然今年四季度商品房综合价钱指数动摇却较为明显，且主要集中于10月、11月。10月主要受商业价钱回落影响，整个板块指数迅速下跌。而其后洪客隆英伦联邦的入市彻底扳回一层，指数上

24、扬明显，幅度到达24.42%。四、红角洲板块分析红角洲片区，作为南昌“一江两岸城市规划中最为重要的一部分，它乘着南昌生态开展的东风，快速开展、迅速崛起。随着交通网络与市政生活配套的不断完善，红角洲未来中心价值愈加透彻。绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造，文化聚集区、省府中心地、且山水资源丰富，南昌高端生活样本曾经构成。2021年，红角洲板块新增中央香榭样本工程，但由于该工程自10月才纳入统计，故11月红角洲板块综合价钱指数初次突破1200点。爱房网数据统计显示，12月红角洲板块综合价钱指数为1226.23，环比增幅为1.09%，同比增幅为8.30%。从2021年红角洲板块

25、供应情况来看，普通住宅依然排在第一位，权重继续上升，而写字楼、商业和别墅类物业权重遭到其对应的整体物业权重变化的影响，呈继续下降。整体来看，红角洲板块综合价钱指数年内运转较为平稳。在宜居南昌的大背景下，随着人们生活程度的提高，对质量居住的更多需求，中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。据爱房网数据统计显示，2021年红角洲板块均价9017元/位居南昌板块第四。另外由于受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响，12月红角洲楼盘均价为8920元/，环比11月缩减3.45%，但就整体而言，该板块的成交价钱呈现的还是稳中趋升的态势。数据统计：爱房网 根据爱房网数据显示，2021年南昌红角洲板

26、块新增供应量43.99平方米，比去年新增供应楼盘总数较少，但是各个楼盘供应量还是比较乐观的，其中华南城今年6次预售推盘16.11万。另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一同尽力支撑着红角洲板块的房地产买卖市场。而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念确实定、朝阳大桥的建立与老城区的沟通的完善对于红角洲开展利好极大。另外高规范、高档次规划建立九龙湖片区总建筑面积五十万平方米，总投资达30多亿元。涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特征HYPERLINK youhui.163/餐饮休闲街等业态，是一个融商务、HYPERLINK mall.

27、163购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲开展带来宏大的动力也为打造南昌中心增长极做出奉献，为南昌这颗明珠，再添一抹绚丽的颜色。五、象湖板块分析象湖板块在开发之初，千亩大盘比比皆是，即使是经过这几年的开发，大多数工程依然还在销售中。只不过，在各大媒体上曾经看不见密集的宣传广告，看不到气势浩大的开盘盛典，甚至认筹一类的营销活动也很少，象湖板块看似整体在宣传上的淡出。现实上，象湖板块不断处于稳定的开展当中。这一年里，20亿象湖景区改扩建工程启动，象湖隧道和九洲高架工程正式开工，恒大城光彩登场，银亿上尚城销售年面积超21万在购房者的眼中，不断以来所拥有的低价优势和性价

28、比优势，曾经成为购房者心中天平上最重的一个砝码。而随着板块内越来越多的房源交付，板块内的房地产市场也有了日新月异的变化。2021年象湖板块新房住宅成交价钱走势表现平稳，仅在年尾最后两个月价钱略有上浮，逼近6000元/线大关。这主要是由于象湖板块处于南昌县辖区内，楼盘集中且体量宏大，因此单个工程不会随便大幅涨价，故价钱一直较为平稳；而随着年末多个配套、交通改善工程的开工建立的利好音讯刺激下，板块内房价才略有随之上扬。稳定的价钱带来的是成交量的快速攀升。今年新入市的南昌恒大城一期6栋高层，开盘均价在5500元/左右，短短四个月内全部售罄，销售面积超13万；而销售面积第一的银亿上尚城更是惊人，全年成

29、交面积超21万，景城名郡、保集半岛、力高国际城等工程年销售面积也在14万左右。象湖是南昌市南大门的“绿肺，2021年“鄱湖明珠中国水都系统工程全面进入实施阶段，梅湖与象湖互通后生态环境资源将进一步得到强化，但相关生活配套、商业环境不断是该板块的软肋。今年，南昌大学第一附属医院象湖分院曾经选址终了，随着象湖隧道工程进度的加快，象湖周边将迎来象湖板块商业及楼市的新气候。随着板块内居住人气渐旺，明年或能成为南昌房地产的主力市场。六、京东板块分析在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻南昌“东大门京东的时候，联发置业也发力京东板块，大鳄齐聚对于京东的“崛起利好艰苦。而随着目前京东板块在交

30、通、生活配套等的不断完善，加上“城内大商场、城郊大市场、城外大物流的规划，不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力，升值潜力也继续看涨。从指数走势图来看，京东综合价钱指数整体态势平稳，且逾稳定。根据爱房网数据显示，12月京东综合房价指数为1285.58，环比11月微跌0.85%，相比去年同期上涨1.22%。另外2021年，京东板块的新增供应量将比今年“更上一层楼，且板块的价值进一步表达，届时综合价钱指数将有望更大的上扬。据爱房网数据显示京东板块全年均价为7005元/平方米，整体坚持上涨态势，而主要缘由有科技城、大学城等潜在优势不断被发掘，艾溪湖、瑶湖生态园区打造、地铁兴建和生活设备配套的逐渐完善都逐渐

31、彰显京东板块价值。而从土地市场来看，绿地、万科等品牌房企再次拿地入驻京东板块，可见地产巨鳄对京东未来的开展看好。虽然从整体看来，板块均价继续上涨，但其楼盘工程价位洼点依然存在，刚性需求客户群体亦未减弱，而绿地未来城低价入市也再次带动刚需客户群体入市，坚持京东板块楼市继续“热度。2021年京东板块推盘量120.79万平方米，比去年的90.32万还多出36.47万，其中2021年有老盘保利东湾国际、绿地新都会继续发力，积极加推，表现不俗。不过整体而言，京东板块“顶梁柱还当属新盘：前有保利香槟国际、恒大名都齐出，后有万科城、绿地未来城、绿都温莎城堡等工程势如破竹，锐不可当。整个板块也不断有新推和售罄

32、的音讯传出，其炽热程度让人咋舌，连席卷南昌的“铁十风对它也“无可奈何，2021的京东楼市怎一个“牛字了得！除此之外，从环境资源来看，京东板块腹地宽广，土地资源相对于日渐缺乏的其他板块，拥有得天独厚的优势，别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花，长久来看，处于中低价位的京东板块依然是刚需购房者和初次改善型购房者的首选，而板块的逐渐成熟、生活设备配套的不断完善正为京东板块提升价值奠定根底。七、朝阳洲板块分析推窗望水凭栏赏柳，闲听天籁静看云散。朝阳新城以其独有的三面环水特征、市中心无妨碍延伸、丰富的土地资源，在2021年南昌楼市中分发出耀目光辉。爱房网数据统计显示，2021年，朝阳洲板块新增预售供应

33、面积99.24万，仅次于京东和红谷滩板块，年度供应位列南昌板块第三。一年里，有联发君悦朝阳、华润橡树湾、中大云锦苑等新盘的入市即热销，还有东亚朝阳SOHO公寓、力高滨江国际写字楼、中海朝阳郡别墅这些不同风格的物业带来的板块多样化，怎能不被朝阳新城的魅力所吸引？上图显示，朝阳洲板块综合价钱指数整体走势相对来说是比较平缓，无明动摇性变化。其中，2021年12月综合房价指数为1697.41，相比去年同期上涨6.31%，相比2021年11月微跌0.61%。纵观本年度，朝阳洲板块综合价钱指数明显高于其他板块，大有“听凭风浪起，稳坐钓鱼台的态势。其中受南昌市整体环境、朝阳洲中海朝阳郡别墅推出影响，4月份综

34、合价钱指数达7.8%的上涨幅度，这是2021年朝阳洲板块市场的一大“亮点。从朝阳洲板块的住宅价钱走势来看，与南昌整体均价趋势非常接近。爱房网数据统计显示，自9月起朝阳洲板块住宅均价继续上涨，12月统计数字显示为9161元/，但由于前期价钱起落较大，这其中，一方面是由于老盘售罄退市、新盘入市带来的价钱变动，另一方面那么是在售楼盘所推产品种类的不同引起的价钱变动。故朝阳洲板块2021年度均价8782元/，较南昌市整体均价高出586元/。随着朝阳洲板块产品的丰富和在售工程的添加，整个板块的供需情况大为改观。爱房网数据统计显示，全年朝阳洲新增住房供应面积75.13万，较去年翻了几番。其中，住房供应量最

35、大的要属国贸天琴湾，总体供应量为144738.88，占板块住房供应的19.25%；其次是华润橡树湾，供应面积96807.28，占板块住房供应的12.88%。数据统计：爱房网另外，在市中心板块土地资源日益减少的背景下，朝阳洲与市中心的无缝对接让朝阳洲板块成为市中心的延伸，成为各方关注的重点板块，“地王在板块内曾经毫无新意。5月，厦门国贸集团耗资4.85亿元取下一125.128亩的居住用地；10月，联发集团以18.13%的溢价率夺得一面积为152.542亩的居住用地，456万元/亩的单价刷新了朝阳洲板块纯居住用地的新高。而天虹置业也斥资3.25亿元拿下一商服用地，将用来打造朝阳洲的天虹商业旗舰。朝

36、阳洲板块的炽热程度可见一斑。但是，过快的开展也是朝阳洲板块当前的一个隐忧。起点高、房价高、开发快，过早的透支了板块未来的开展潜力，需求时间培育的人气和相关配套相对落后，严重制约了当前板块的价值，即使是朝阳大桥与象湖隧道开工建立这样的利好音讯，也难以再带动板块再上一个新台阶。 八、昌南板块分析着眼于大昌南的整合与长久开展，昌南“组团规划正如火如荼进展“抱团开展，配套先行，以凝聚人气、商气的方法在今年已初见效果。另外南昌县政府也提出“拼争全国五十强县市、建立现代化综合新城的口号，可见昌南板块后续开展的强劲。楼市方面，昌南板块最显著的竞争优势除了房价相对较低以外，还在于市政规划的良性诱导。在南昌市昌

37、南片区打造中心增长极和昌南片区规划下，生活根底设备配套正逐渐完善、交通枢纽正逐渐改善。昌南组团、产业基地、物流基地等正蓬勃开展，昌南板块价值也愈加提升。 受房企年末大考和春节淡季影响，2021年初昌南板块综合价钱指数迎来一次较大幅度的下跌，三月跌幅到达12.48%。接下来的数月房企采用“以价换量加强本身业绩，使得其综合价钱指数根本坚持平稳运转的态势，直至年末也未出现大幅度的动摇，12月昌南板块总格价钱指数为709.35，同比去年下跌5.04%，环比11月下跌1.11%。从爱房网统计的图表可以看出，2021年的昌南板块价钱是稳定上扬，今年均价5687元/，相比于2021年的来说5489元/，环比

38、上涨3.60%；而12月均价6067环比1月份上涨10.91%，涨幅较大，这主要是由于，随着板块交通条件及配套设备的逐渐完善，商业、社区的逐渐成熟，越来越多的投资客和自住者青睐，加之，昌南新城大部分楼盘属于非限购区域，借着楼市限购之风，板块的销售价钱着实得到了很大的提升。 2021年1-12月昌南新增供应量27.88万，虽然板块有万科润园，绿都丹石街区，天使水榭湾等销售不错的楼盘的挑大梁，但是昌南板块楼盘的总体活泼度输于去年，且从数据中可以看出，上半年新增供应量较多，下半年供应量表现明显缩减。今年入市新盘有中大城和玺悦城等大规模工程。作为毗邻南昌市的一个新型生活新区，这里远离城市的喧哗，没有拥

39、堵的交通，闹中取静。对于昌南新城的未来，有关官员泄漏政府努力于打呵斥“商贸新城、宜居新城、文明新城、幸福新城，大力引进工程、建好工程，开展城市产业，促进城市昌盛，大力开展旅游和休闲产业，把自然环境资源转换成开展亮点，建立宜居生态新城。另外昌南新城管委也将充分利用新区内水系资源，积极完成抚河生态公园规划设计的修订完善任务，以便明年13年开工建立。坚持“水为城之灵的建立理念，积极发明条件，今明两年要陆续启动三干渠改线，雄溪河及其他景观明渠的建立，努力构建通畅的新城排水、排涝体系。置信随着旅游、休闲业的开展，民生工程的进一步完善，新城建立品味的提高，明年南昌新城的入住率将有一个质与量的飞跃。九、新建

40、湾里板块分析新建湾里板块是南昌各板块中的一个另类，它有着与红谷滩一息相隔的绝佳区位优势，是南昌城区的主要拓展区，也存在于红谷滩10分钟生活圈内。无论从哪一方面来说，都曾经与南昌城区浑然一体，但价钱相差很大。2021年新建湾里板块虽比不上京东、朝阳洲板块楼市的炽热，然其开展亦不可小觑。今年，南昌市全面启动了“山江湖综合开放战略，拥有“5A级自然风景资源的新建湾里板块，重新勾画起“揽梅岭入城、跨赣江昌盛、临鄱湖开展的战略规划，紧紧围绕“城市中央休闲区的功能定位，成为南昌打造中心增长极的“新引擎，置业“后花园的中心价值再度得到提升。根据爱房网数据统计显示，2021年新建湾里板块均价为5103元/，较

41、去年上涨659元/，涨幅14.82%，同时也是南昌9大板块中均价最低的板块，与相邻的红谷滩、红角洲板块更是相差悬殊。从全年均价走势来看，该板块较为平稳，12月均价为5260元/，较年初1月仅上涨15元/。值得一提的是，南昌市“一核五片规划中的两个组团乐化、望城两镇在今年获得了不菲的成果，新盘强势入市。银凯公元九珑9月首度开盘，均价5000元/，两次加推两次开盘即售罄，而即将加推的3#楼高层更是未售先火。除此之外，还有新力帝泊湾与拉菲公馆，成交火爆的局面丝毫不弱于银凯公元九珑。而一些老盘新推如永惠漫谷南区、九洲铭城也是关注度较高的工程。作为商圈中心的城市综合体工程大都会也终于进入新建湾里板块。随

42、着南昌市区概念的扩展，新建湾里再也不是过去的小县城，但当前最大的问题是，南昌市民对湾里区的现状认知几乎可以用“匮乏来描画，很多人对新建湾里的印象仍停留在十年前的样子，因此目前新建湾里板块在南昌市的成交量占比非常低。根据湾里区的十二五规划，房地产业也是三大支柱产业之一，推进房地产业的开展，就必需将板块的附加值提升，只需将整个板块做热，才干更好的后续开展。从湾里区目前的情况来看，后续的规划有文体中心、展览中心，而红湾公路的通车更是将红谷滩、新建县、湾里三区胜利对接，打通了一条通向湾里区的旅游快速通道，而京九铁路，105、320国道，昌九、昌樟、温厚高速公路，赣江鄱湖水道，昌北机场，南昌铁路客运西站

43、和公路客运西站这些已有和规划中的交通网络，构成了水陆空纵横交错的立体交通网络。依托本身优质的自然资源，以休闲旅游综合体打造中心竞争力，新建湾里板块已成为商住、投资、兴业、办学的热点，新建湾里板块的升值潜力也正逐渐被发掘。第五章 产品分析一、写字楼2021年南昌楼市写字楼推盘工程和供应套数、供应面积都大有增长，且南昌各个区域都有推出写字楼产品，其中以配套完善的红谷滩供应量、成交量为最。而根据爱房网数据统计发现，2021年南昌写字楼市场有万达中心、绿地新都会赢创、思创国际热销不断，年尾绿地中心的入市那么将南昌写字楼的“高度进一步提升。以万达中心为例，从3次开盘3次售罄的火爆不难看出南昌对写字楼的三

44、大要求：区位、质量品牌、配套。随着南昌地铁的开工及城市快速道路网的建立，大量新楼盘的出现，竞争和需求促进了南昌现有写字楼建立程度整体的不断提高。而同时拥有“区位、质量品牌、配套这三方面优势的写字楼，引起热销自然也就毫不不测：南昌高端写字楼的开展才刚开场起步，单体式写字楼分散在城市的各个区域，难以满足南昌实力迅速生长的企业商务办公需求，以及城市实现产业化晋级的战略需求。国际国内的知名实力企业纷纷进驻寻求拓展时机的同时，南昌高端写字楼，单体式的开展和供需比例严重不协调的局面不断也没有改善，这也正是南昌写字楼开展的契机。配套的不断完善：红谷滩万达广场的开业对红谷滩板块的带动，红谷滩CBD商务区格局成

45、型；执掌中心、前瞻CBD滨江一号，市中心商圈的配套；洪城商圈向昌南新城的扩张，也给朝阳洲带来机遇。红谷滩、市中心、朝阳洲的配套对写字楼来说吸引力明显。在如此大环境下，南昌写字楼众多工程屡次开盘售罄属预料之中。各大品牌开发商的指点者效应：但从供应套数和供应量方面来说，红谷滩的绿地中央广场、万达中心和朝阳洲的东亚朝阳SOHO可谓南昌写字楼供应三巨头。绿地中央广场以211475.37遥遥领先，各大开发商对南昌写字楼市场的自信心在供应量上可一览无遗。2021年虽不敢说是“写字楼年，但滨江一号环球中心、联发广场、绿地中心、新地中心、万达中心、保利凯旋国际广场、泰豪科技广场等一大批高档写字楼大规模投放市场

46、，成交量也是一路高歌。除了区位、配套等要素外，市场政策、南昌地铁、写字楼定价等要素也起一定作用，爱房网整合数据分析以为：市场和政策，首先就是省委省政府重点打造省金融商务区的政策优势。开发商很好的利用政策利好，在住宅限购的大局势下，写字楼成了除商业外的另一抢手产品，写字楼供应套数和供应面积均多于2021年。南昌地铁：南昌建筑地铁并非仅关乎住宅，对整个城区来说都是一大契机：地铁建筑带来的老城区拥堵和撤除，部分导致老城区的衰败，新城区的崛起。南昌市区板块的外扩，写字楼跟随板块的崛起而火爆，这也正是很多抢手板块写字楼开盘即售罄的缘由。定价方面，南昌新增写字楼价钱从6200-00元/不等，万达中心定价并

47、非最高，丰和商务大厦00元/和世茂天城13000元/的均价领先，在配套完善的新城区价钱存在一定优势。爱房网整合宽广网友的意向和爱房网后台数据统计以为：2021年是南昌写字楼市场快步紧追一线城市的一年，估计在2021年，南昌写字楼将迎来更加愉快的一年，尤其是在曾经规划好的地铁1号线和地铁2号线沿线地段，在地铁经济的带动下，交通优势加之南昌整体市区板块的外扩，红谷滩、朝阳洲、高新等新城区的配套优化，老城区拆迁等一系列缘由，南昌写字楼将进入雨后春笋高速喷发的时代！二、别墅因南昌的高端消费群体有限，2021年南昌的别墅工程并不多，且整体供应并不大，不过销售却火爆不减，海域香廷、中央香榭、中央朝阳郡等别

48、墅前期已售罄，前有别墅大体量供应的绿湖豪城、海域香廷、保利半山国际铆劲瓜分南昌高端消费群体，后有绿都温莎城堡等蓄势待发。据爱房网分析：2021年，保利、绿地、绿都等大开发商在南昌别墅市场中构成供应与销售的鼎立之势。目前南昌市经济开展与城镇化建立力度加大，别墅类工程越来越遭到高端人群的关注，但是南昌市高端消费群体数量有限，且调控政策针对容积率力度加大影响下，南昌的别墅工程新增量并不多，保利半山国际、兴宸山水艺墅、永惠漫谷、御湖半山、华宸龙隐山等开发商那么把目光放远到湾里，不限购的同时环境相对静谧的，且红湾公路的通车也为湾里的别墅助力一把。根据爱房网的数据调研显示：南昌新增别墅工程以双拼别墅和联排

49、别墅为主，独栋别墅相对较少，价钱差别较小，根据板块地段价值动摇。南昌别墅工程较少，与质量、物业、环境等三方面有一定关系：质量，南昌别墅整体质量与高层及大部分多层建筑质量差别不大，南昌地质复杂，别墅多采用条形根底和砖混构造，上百万、上千万价钱的别墅，与十几万的住宅相比优势不明显，百年传墅价值难以表达。不过好在南昌别墅建筑密度不高，尤其在湾里，生活温馨度部分弥补了质量的缺憾。物业，别墅物业管理效力要从传统的对生活物质家园的管理层面升华到关注人文精神家园的管理层面，要做到这一点并不简单。从南昌别墅整体来看，除华宸龙隐山、御湖半山等少量别墅配有戴德梁行、世邦魏理仕等知名物业外，其他别墅工程对物业的注重程度也各有差别。环境，买别墅的目的都是为了提高生活质量