都市更新权利变换制度之探讨-以产权结构观点论之

1、都市更新權利變換制度之探討以產權結構觀點論之楊松齡國立政治大學 教授社會科學院副院長都市更新處理方式(都更4)重建整建維護重建區段之更新實施方式(都更25)徵收區段徵收市地重劃協議合建其他方式權利變換2日本第一種市街地再開發 (等值交換)我國權利變換制度 Joint Venture 立體市地重劃權利變換之概念？3權利變換之參與者(都更3)土地所有權人土地合法建物所有權人建物他項權利人他項權利實施者資金4日本之權利變換事業(一)原則型5(二)特別型1.平面性62.立體性73.依權利者之出資變換8(三)模式舉例(原則型)9土地所有權人 合法建物所有權人他項權利人實施者權利變換制度之精神（Joint

2、 venture）l b r c X（更新前）Y（更新後）lbrc10l. b. r .c 更新前估價計算權利價值比例更新後估價 負擔更新成本更新後價值分配差額找補lrbclbcr11(一)更新前總值：1億元A之權利價值：1000萬元A之權利價值比例：1000/100000.1(二)更新成本：5000萬元A負擔成本：50000.1500萬元(三)更新後總值：2億元A應分配之價值：200000.12000萬元2000500=1500萬元A實際分配價值=1400萬元A獲得找補 1500-1400=100萬元12權利變換行為者角色監督審查者：政府部門更新執行者：實施者更新參與者：權利關係人更新服務者

3、：專業人員13權利變換之規範一、實施者（一）規劃分配之主導擬具事業計畫、權利變換計畫、書、圖（都更19,29）決定評價基準日（辦法8）建照、使照之申請（都更34,辦法22）逾期未繳納差額價金之強制執行（都更 31）14（二）價值評估之主導估定更新前各權利價值（都更39,辦法6,8）計算差額價金（辦法25）計算不參與分配者之補償（都更31）改良物拆遷補償（都更31,36）15（三）成本費用之提列（辦法3,13）工程費權利變換費用貸款利息管理費用16二、相關權利人共同負擔（都更30）差額價金之找補（都更30）改良物之拆遷（都更36）（一）、土地所有權人17（二）、合法建物所有權人與地主協議，依協議

4、結果辦理（都更39）協議不成，由實施者估定權利價值，依價值占原土地價值比例參與分配（都更39）18（三）、租賃權人一般租賃關係：終止租賃契約，並請求出 租人兩個月至一年租金補 償（都更37）三七五租約：與地主協議，協議不成處理 方式與合法建物所有權人相 同（都更39）19（四）、他項權利人地上權永佃權抵押權典權地役權處理方式與合法建物所有權人相同（都更 39）轉載或消滅（都更 40）消滅、補償（都更 38）202122 Honore 的產權結構概念占有權(right to possess)使用權(right to use)資本權(right to the capital)管理權(right t

5、o manage)收入權(right to income)23Christman的產權結構概念控制的所有（control ownership）Use、possess、manage、modify、 alienate、destory收益的所有（income ownership）Benefit、economicrent、economic reward24控制權自主權益，保護自主的功能， 個人對物擁有的獨立權力收入權基本收入的索取，保護收入分配 的功能，獲取經濟租的權利，亦 視為剩餘索求權25激勵(回報)的功能控制權擁有者之在位收入權擁有物的剩餘Barzel：最優配置原則，應是對產權平均 收入影響最大的一方，得到剩餘 的份額也應最大26三、權利變換制度的產權結構(一)實施者有關計畫研議與申請之主導有關實施資金與價值評定之主導相關權利與建物清理之主導其他相關事宜27(二)土地所有權人有關計畫之參與與權利處理權利價值之保障與費用負擔(三)權利變換關係人合法建物所有權人地上權人永佃權人耕地三七五租約承租人28權利變換之產權結構實施者 控制所有權當控制者沒有收益權？土地所有權人 收益所有權當收益