三个专题住宅物业发展

1、谨呈：豫发置业住宅物业发展专题易居&项目组2014年12月目录PART 1PART 2 PART 3PART 4住宅户型建议层产品论证户型示意市场热销户型分析市场长期以二房、三房为主，城市刚需属性较为明显。三房和大面积户型需求逐步被激发出来，未来将由刚需型市场逐步向功能型、品质型市场转变。2013年上半年市场成交产品结构四房及其他2014年上半年市场成交产品结构四房及其他,7%6%一房15%一房, 10%三房29%三房, 37%二房, 47%二房49%60以下, 7%140以上, 9%130140, 6%1301401,40以上,6070,4%7080,7%6070, 2%7080, 6%60

2、以下,12%8%6%120130,7%110120,1001140%,2%120130, 8%110120, 6%8090, 36%100110, 4%8090,38%90100,16%90100,12%数据来源：房管局备案市场热销户型分析项目所在金水区2014年成交产品以80-90二房和100-130三房的主品为主。2014年金水区二房各面积段成交套数15002014年金水区各面积段成交量1000250000500200000080-9080以下90以上1500002014年3-10月份三房各面积段成交套数600500400300200100010000050000070-9090-1101

3、10-130 130-160160-20070以下200以上80-100100-130130-140140以上数据来源：房管局备案东润泰和品质房企；金水，名校；地王属性项目卖点：科技住宅、纯居住社区、120米超宽楼间距、大师设计项目位置金水信息学院路与文劳路交汇处占地面积50亩建筑面积14万容积率2.99建筑形态（18F/26F/27F）建筑风格简约风格项目分期分一期装修情况毛坯户型面积89-270北三环科技配套地暖、空调、新风系统销售状态11月16日售楼部对外开放南预期17000元/文化阳东风路路科技住宅、纯居住社区、120米超宽楼间路项目卖点距、大师设计（设计师）开发商郡置业东润泰和项目定

4、位高端，面向城市高端改善客群，主力户型是160平方及以上的大户型，占比75.5%。户型面积（）套数（套）套数占比2-2-1889013024.53%3-2-21651666211.70%（3+1）-2-3162529.81%4-2-316420818234.34%5-2-3205529.81%6-2-4-2272529.81%合计530100.00%中海锦苑项目位于金水区学院路与文劳路交汇处，地段价值较高。1月2日项目开盘，首批推出477套，销售147套，销售率30.8%，12500元/，小13500元/。项目位置金水区信息学院路与文劳路交汇处占地面积6.6万建筑面积19.38万、容积率2.9

5、9建筑形态洋房（4/5F）、小、建筑风格ART-DECO项目分期分1期户型面积89-140装修情况毛坯1月2日项目开盘，首批房源开盘，推出销售状态6#7#8#10#合计477套房源。截止到选房结束，销售147套，销售率为30.8%12500元/，小13500元/。项目卖点中海品牌、稀缺产品、N+1户型，空间在30-45岁之间，地缘性客户为主，置业客户情况目的以为主。中海锦苑项目定位中高端，产品以功能实用为主，面向城市品质首置首改客户，主力户型是89房，占比48%。的户型分布多层户型分布140的户型只分布在中轴景观带两侧的边户，其他的边户均为128，户型面积()套数（套）配比2+18988848

6、%标准3房12865335%314%合计1797100%中海锦苑首批推售：项目首期推售小产品，本次开盘推出6#7#8#、10#，均为2T4设计，以89的两房为主，搭配有少量129的三房和140的四房，可满足多种类型客户需求。6#东单元面积配比10#面积配比7、8#面积配比129三房89两房89两房140四房89两房89两房89两房89两房89两房89两房89两房89两房89两房129三房89两房89两房房型面积段/套数占比两房8937378%三房1296313%四房140419%合计477100%、中海锦苑开盘分析：开盘当天摇号选房，前期排卡约700组客户，会员升级后约有500组客户，受元旦假

7、期的影响当天到访大概200余组客户，由于销控只有房源总价，客户的抗性较大，选房氛围不激烈，整体秩序较为。中海锦苑开盘效果：项目首批房源在未取得预售证的情况下开盘，且开盘当天客户对力度不明确，销控上仅有前的房源总价，价格较高，客户的抗性较大，且受到元旦假期的影响，准客户的到访量较为，使得开盘效果不佳。1、前期宣传力度偏弱项目开盘前宣传力度较弱，未在报纸或者户外做任何关于开盘的相关的推广，仅针对目标客户进行了通知，针对此次开盘，多数潜在客户的知晓度角度。2、开盘现场销控设计不合理也是影响此次开盘效果的原因之一项目开盘当天，内场销控上仅有房源面积和房源总价，上面未显示房源单价、单总价较高，客户的抗性

8、较大。力度及后单价，而房源表3、产品设计合理，但开盘价格高于预期价格项目产品设计较为合理，均为2T4户设计，前期对外价格在1.2万元/左右，而开盘当天后价格也远高于前期价格，超出多数客户的心理预期，使得多数客户放弃选房。嘉辰丽景苑项目位于经三路广电南路，地段好，交通便利.1月1日开盘，首批推出136套，销售70套，销售率51%，销售均价1.1-1.2万元/置业开发商金水区经三路广电南路项目位置房源情况推出5#，2T4，一个单元，34层 ，136套房源开排卡2万抵3万，排卡享受日增值100元，选房5千开盘情况截止当天上午11点选房结束，共销售70套，销售率51%三种户型价格差不明显，后销售均价1

9、.1-1.2万元/物业公司郑州创基物业管理服务当天到访90余组，客户在30-50岁之间，以改善型客客户情况户为主，地缘性客户居多，嘉辰老业主居多交房时间2016年上半年盘嘉辰丽景苑首批推售：本次推出推出5#，2T4，一个单元，34层，136套房源。三种户型，设计都较为舒适，其中126的大三房较为畅销。房型面积段/套数销售套数销售率两房89.99-90.29682334%三房108.53-109.44342059%125.08-126.10342779%合计1367051%嘉辰丽景苑开盘分析：开盘地点选在大浪淘沙酒店举行，空间较大，但到场客户较少，等候区较为空；选房区显示大三房较为畅销，两房销售

10、效果较差。嘉辰丽景苑开盘效果:项目开盘整体销售情况一般，大户型销售较好，两房销售较差，主要原因有：1、项目品牌和物业认可度较高项目的客户多为嘉辰的老业主，对嘉辰的企业实力和物业服务较为认可。2、改善型客户较多项目的客户以改善型为主，意向房源为126大三房，对于两房意向较弱。3、周边配套齐全，对外宣称学区房项目划片的学校为农科路小学和四十七中，客户对这两所学校较为认可。4、定价策略有问题相同楼层的三种户型，126三房比其他两种户型单价高100元/，在价格基本相同的情况下，大户型更为畅销，小点的户型选择的客户很少。项目打造市中心的高端科技住宅，产品以87-90的两房和120130三房户型为主，公寓

11、户型41-74为主。项目位置占地面积建筑面积建筑形态建筑风格项目分期户型面积装修情况销售状态惠济区南阳路与博颂路交汇处西南角97.5亩28万、容积率2.99住宅、商业、SOHO公寓ART-DECO分2期89-164毛坯住宅尾盘销售，木在在售公寓和底商11000元/，公寓9000元/。项目卖点科技配套开发商郑州地产项目定位中高端，产品以功能实用为主，面向城市品质首置首改客户，主力户型是87-90两房及120130三房户型。房型面积段供应套数配比(%)1*1*140-50342%2*2*150-60765%60-70725%70-80342%80-9071649%3*2*2120-13040628

12、%140-150493%4*2*2170-180775%合计1464100%蓝堡湾花园路成熟商圈地铁物业；知名房企；投资潜力大项目位置东风路与花园路交汇处西占地面积431亩建筑面积160万容积率4.2建筑形态住宅、商业、办公住宅基本售罄，目前主售贵人街零星商铺及写字楼销售状态写字楼均价17000元/平米。商铺30000元/平-70000元/平销售均价开发商正弘置业蓝堡湾蓝堡湾三期主力户型为86-89两房和124三房，其中两房占比82%。蓝堡湾三期户型面积段供应套数配比(%)2*2*186-89667823*2*212411614129294合计812100%英地天骄华庭花园路沿线地铁物业；高端

13、品质楼盘项目位置农科路和花园路交叉口西500米占地面积8.7万建筑面积33万，容积率3.5建筑形态建筑风格新古典风格项目分期分二期户型面积住宅78-216，商铺主力户型100-200装修情况毛坯目前住宅处于尾盘，商业面积大，去化速度慢销售状态住宅14000元/，商铺一层5-6万元/，二层4-5万元销售均价开发商英地置业英地天骄华庭英地天骄华庭二期主力户型是80-90两房和130-150三房，其中两房户型占比64%。天骄华庭二期户型面积段供应套数配比(%)2*2*170-80124880-901054643*2*2130-170186114*2*2210-220624合计1643典型案例小结区域

14、内两房户型面积段集中在80-90，三品120-150，因前期90/70政策限制，两房品比较稀缺。户型占比较大。市场上140左右小四项目主力户型东润泰和160平方以上三房、四房，占比75.5%。中海锦苑89平米2户型与标准三房嘉辰丽景苑89两房，109-126三房87-90两房与120-130三房蓝堡湾三期86-89两房与124三房英地天骄华庭二期80-90两房与130-150三房小结：1.市场热销产品：市场上热销产品以80-90二房和100-130三房为主，但未来市场对于三房的面积需求正在逐步被激发出来，未来将由刚需型市场逐步向功能型、品质型市场转变。2.区域竞争产品：区域内产品定位中高端，改

15、善客户居多，户型面积多以两房和三品为主，两品集中在80-90，三品面积集中在120-150，140左右小四品比较稀缺。本项目住宅产品在保证热销产品的基础上，增加改善型四品的户型比例住宅户型建议产品设计尺度：以市场主流三品为主，设置部分舒适型两房与市场稀缺的住宅户型建议小四品搭配，设置一栋160-200的层产品，项目高端形象，增加产品丰富度。北三环271mA1262m44m鹤索克路38m标准三房125-130标准三房125-130170m壁A2幼房路儿148m园路100100200m136mB161m77mC1索克路121m小四房138-143小四房138-143小学标准两房安置区8989路户型

16、两房面积区间（）85-89面积占比15%楼王户型配比：房100-10524%标准三房小四房125-130138-14332%22%160-200160-200层 合计160-2007%100%主力户型产品配比：层产品论证市场销售层面复式及是否可行？层产品项目品质判定客户需求层面层产品论证客户基本信息客户多为36-40岁的小从事行业广泛，但多为中之家，居住地以金水区和管理者和私企业主。区为主，本次中36岁-40岁的客户比例为27%，占比较高；其后则是31岁-35岁、41岁- 45岁，分别占比20%。24%从事金融保险类工作；13%从事贸易商业物流类工作；11%从事医疗教育文化类工作。受访客户中三

17、口之家占绝大比 例，达49%；夫妻俩与父母同住占比17%；单身占比14%。其中33%是中层管理者； 18%是高级管理者；17%是私企业主。目前超过半数受访客户的居住地点在金水区，占52%；33%居住在区；10%居住在管城区；3%居住在二七区；2%居住在经开区。层产品论证客户比较偏爱具有一定产品张力和表现力的产品，对于高端产品设计客户产品需求和创新有一定的追求，160-200层产品存在市场需求空间。客户最希望拥有的功能空间为多阳台或露台，其次为书房和窗。由图表可知：58%客户选择一梯两户的设置。更注重居住的舒适性。客户对于160-200左右的户型具有一定需求。由图表可知;客户对于层的接受度较高，

18、占比为72%层产品论证客户对项目的区位价值认可度高。高端项目多为改善居住环境，关注社区的地段、交通和价格，重视物业服务、社区人文和居住环境的打造。客户产品需求客户对于置业比较关注的分别为地段位置、交通和价格。客户对当前居住社区的物业服务、人文环境、社区环境的满意度不高，本案应着重注意此类问题。多数高端项目是为了改善居住环境，其次为改善居住面积和孩子教育问题。层产品论证客户需求分析1.2.客户区域认知：区域认可度高，景观资源占优但交通便利度差，周边生活配套完善，但教育资源欠缺。客户置业关注点：高端项目多为改善居住环境，关注社区的地段、交通和景观，重视物业服务、社区人文和居住环境的打造。3.客户产品需求：客户比较偏爱具有一定产品的张力和表现力的产品，对于求。客户需求大户型面积主要集中在160-200，以居住舒适型四房为主。层及复式产品有一定的需高端客户关注产品创新和舒适度的打造，对复式及层产品有一定需求。层产品论证1.市场热销产品：市场上热销产品以80-90二房和100-130三房为主，但未来市场对于三房的面积需求正在逐步被激发出来，未来将由刚需型市场逐步向功能型、品质型市场转变。2.区域竞争产品：区域内产品定位中高端，改善客户居多，户型面积多以两房和三品为主，两品集中在80-90，