PIG201项目经营策划书编制提纲

1、.万达地产WANDA REAL ESTATES工程运营谋划书编制提纲任务指引: PIG201A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/18：.；第 PAGE 5 页 共 5 页1 工程引见1.1 城市开展概略主要包括城市概貌、主要综合经济目的、根底设备建立、重点产业建立、金融商贸、自然资源、城市总体开展规划、住宅开展等。1.2 工程所在区位开展概略主要包括分区规划、周边开展规划、根底生活配套设备、地块根本情况现状、环境、交通、配套等、周边楼盘情况等。1.3 工程的技术目的主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，

2、并区分运营性和非运营性公建的面积；停车位或地下车库；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。1.4 工程的总体运营目的 主要包括工程的开发周期、投资规模、盈利程度等。1.5 工程面临的主要问题主要包括住宅市场容量、推行费用、开发周期、盈利才干等方面存在的问题。2 整体谋划 2.1 市场现状及竞争对手分析 主要包括市场容量、消费程度、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。2.2 工程的优势、优势分析 主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。2.3 客源分析主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。2.4 工程定位 主要包括目的客户、销售价钱等2.5 营销概念 主要包括概念

3、主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、安康概念等。 2.6 分析结论3 营销谋划3.1 营销体系的建立 主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励方法等。3.2 销售价钱战略 主要包括价钱制定总体原那么、详细方案、推行周期、付款方式、优惠战略、折扣规定等。3.3 推行促销战略 主要包括总体推行战略、确定推行理念、制定推行阶段、分阶段实施推行目的、细化推行内容等。3.4 工程包装 主要包括建立CIS企业笼统识别系统：详细建立VI视觉识别系统、建立MI企业管理识别系统、建立BI行为识别系统。3.5 销售费用的估算3.6 整体及年度销售方案方案4 产品谋划4.1 规划设计指引

4、 主要包括规划概述、总体规划原那么、交通规划、停车设备、配套设备等。4.2 景观环境设计指引 主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑规划设计等。4.3 建筑设计主要包括户型设计、户型搭配设计、装修规范、设备选型、构造方式等。4.4 卖场设计 主要包括售楼处的构造设计、位置设计、功能设计等。4.5 公建立计主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。5 当地工程施工管理指引5.1 当地的工程建立政策、法规、条例。5.2 当地的建立管理规定、程序含规划、招招标、报建、平安消费等。5.3 当地的建筑资料运用主流、价钱、质量评价。5.4 当地自然条件例如冬季、雨季等下的工程施工管理要

5、求。5.5 当地的验收组织程序、验收内容。5.6 当地档案管理程序、制度等。5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的根本情况。5.8 当地建筑产质量量通病调查报告。5.9 质量管理目的目的及措施。6 财务管理6.1 建立财务管理制度 工程所在公司财务部参照房地产管理公司的财务管理制度指引，结合工程所在公司详细情况建立财务管理制度。6.2 编制工程投资方案 工程所在公司财务部会同其他部门编制土地投资方案、工程支出方案、费用开支方案、税金交纳方案，进而构成工程投资方案。6.3 编制工程支出方案、费用开支方案明细表。6.4 编制工程资金流量方案 结合工程开发、销售的详细情况，编制年度内的

6、现金流量分析表、工程总体资金流量表。6.5 融资方案 根据工程详细情况编制融资方案，详细列明贷款银行称号、贷款额度、贷款期限、还款方案等内容。6.6 工程的总体财务分析确定工程的主要运营目的，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、本钱利润率、投资报答率等目的。7 本钱控制7.1 市场调研获得数据的搜集、整理、分析，包括但不限于：政府规费；工程报建费用；当地工程造价目的。7.2 结合公司原有工程的目的本钱管理评价报告，提出自创预防措施。7.3 提出工程本钱分类总汇。7.4 提出实施过程中本钱控制的主要节点和方法或原那么如在规划设计中，实行限额设计，推行价值工程；在施工图设计中提出含钢量、

7、混凝土含量等目的；招招标阶段合理低价选择施工单位；施工阶段资料限价，控制现场签证；开工结算阶段审查结算等7.5 资料设备价钱及供应商的调查。7.6 编制建立工程目的本钱表。8 物业运营管理8.1 对当地现行物业管理法律、法规包括管理费、维修基金等、当地物业管理市场现状的调查、分析8.2 物业运营管理目的8.2.1在遵照当地现行法律、法规，顺该当地人文地理的前提下，进展规范、优质的物业管理效力。8.2.2 在现有万达物业管理品牌根底上，进一步提升万达物业管理品牌笼统。8.2.3 确立运营目的，如建立文明小区、ISO9000质量体系认证、效力功能定位、社区文化定位等。8.3 物业公司筹建方案8.4 工程物业管理运做的特殊要求即根据工程当地特征，与常规物业管理不同之处的要求8.5 物业运营管理要求8.5.