投资项目评估工作系统的课件

1、第二章 投资项目评估的工作系统 主要内容：项目概述和项目评价，投资项目评估的工作程序和内容，投资项目评估的原则和思想方法。 识 记：项目、工业项目、农业项目、项目生命周期、项目系统、常规项目、非常规项目，项目可行性研究和项目评估概念。 领 会：项目生命周期的三个阶段，工业项目和农业项目的特点，项目分类，项目可行性研究和项目评估得一同点，项目评估的必要性。投资项目评估工作的决策程序，投资项目评估工作程序，投资项目规范化评估的八大内容。投资项目评估的原则，投资项目评估 “五个结合” 的思想方法。 应 用：项目生命周期确定的方法，投资项目评估内容在具体项目中的分析应用。 重 点：投资项目评估的八大内

2、容。 难 点：项目生命周期的确定依据、项目系统概念的理解和投资项目评估程序的应用及创新。 1 单位说：项目是规划时考虑投资活动的最小单位。在一般情况下，它是一项在技术上有连惯性的工作，但它的完成在技术方面应该与其它项目没有联系。 建议说：项目是进行投资的一种建议，是为提供物资和服务而采取的一些措施。 数据说：项目是一套数字或其它数据和计算的结果，以它们为依据，可以对特定物品的生产和服务的效果、成本和收入，更为一般地说是对其利弊进行审查和评价。第一节 项目概述和项目评价一、项目概述（一）项目2 活动说：项目就是花费一定的资金以获取预期收益的活动，并且应当合乎逻辑地成为一个便于计划、筹资和执行的单

3、位。作为国家计划或工农业发展规划中的一个单独实体，它是进行准备和执行的最小业务单位，它是一项有着特定起点和终点，为了实现特定目标的特殊活动。 项目是在正常的情况下，在规定的时间内，在特定的地区，某单位（或企业）从市场和国家整体规划出发，根据宏、微观经济评估结果，配置各种生产资源，形成生产能力，以获取预期效益的全部投资活动的有机整体。3 从项目概念的内涵和外延看，无论什么项目，应具备如下特征： 具有明确的项目内容和目标。通过项目的实施，最终形成一定的生产能力，取得一定的效益。 具有明确的空间范围。即项目实施具有明确的地域界线和行政界限。 具有明确的起点和终点。即项目实施具有明确的开始和结束期限，

4、项目活动具有严格的时间顺序和一次性特点。 具有明确的项目投资建设方案和投资贷款法人。投资方案包括投资预算，资金筹措、技术评价、实施进度、空间布局、人员安排等。投资贷款法人主要指国家财政部门和金融机构。企业或项目单位负责项目组织实施，完成项目预期目标和生产运营。4 工业项目是项目概念在工业生产中的应用和扩展。一般来说，工业项目就是工业建设项目或工程建设项目。它是指在规定的时间内，在特定的地区，在工程建设、工业生产经营，工业技术改造、工业技术引进、工业布局、工业开发、工业发展等方面，为扩大工业长久的生产规模，维持和提高工业生产能力和生产水平，形成新增固定资产和达到预期收益的工业经济活动单位。随着经

5、济和科学技术的飞速发展，工业项目的内容将不断扩展，工业贷款的对象也将会渗透到社会各行各业，包括农业领域中的农业工程、农业机械、乡镇工业等。因此，与农业项目比较，工业项目具有如下几个特点：单位明确具体，范围相对较小。受自然影响季节性不明显。基础资料便于收集、量化。投资回收期短，贷款偿还能力较强。工业项目投资现金流量表，在建设期一般没有经营收入和经营成本。在我国搞得多、有经验，项目方案可比性强。（二）工业项目5 农业项目是项目含义在农业生产上的应用和延伸，农业项目就是农业建设项目，主要包括以农业活动为主并涉及农村中其它部门经济发展活动的项目。它特指在规定的时间内，在特定的地区，在农、林、水、气、机

6、及农村其它部门中，为扩大农、林、牧、副、渔各业长久的生产规模，维持与提高生活能力和生产水平，形成农业固定资产和达到预期收益的活动单位。与工业项目相比，农业项目具有如下几个特点：单位不明确，层次多，有农户，有村镇，有社区，一般可根据项目受益面积，将项目单位换称项目（园）区。受自然影响大，必须按照农业生产的特点投资建设和生产运营。基础资料难于收集，项目收益，特别是间接收益不易计算。受益面广，得益持久，社会效益明显，但投资建设期长，贷款偿还能力相对较弱。农业项目投资现金流量表，在建设期一般都有相应的经营收入和经营成本。农业项目必须进行有无项目收益的对比分析。（三）农业项目6 我们把投资项目从开始到结

7、束所经历的时间称为项目生命周期（或称项目服务年限、项目计算期等）。一般的投资项目大体分为三个时期：投资前期（或论证决策期）、投资期（或称建设期）和生产期（或称运营期）。其中，投资前期是指从项目提出到投资决策这一阶段。从项目管理角度分析，这一阶段主要是进行项目选定（立项）、项目准备（可行性研究）、项目评估、项目审批、项目的最终决策。所谓项目周期，它是项目管理过程的制度化和程序化。 项目生命周期作为国家一级的参数，理应由国家根据不同类型的项目公布其生命周期，以便准确地计算项目的经济效益。但由于我国这方面的基础工作比较薄弱，在项目评估过程，具体项目的生命周期，还要靠评估人员自己来预测。一般估计项目计

8、算期可依据：已投入使用的同类项目的生命周期；将项目视为固定资产，预计其有形磨损和无形磨损期限，具体可应用折旧率法或经济年限法来确定生命周期；项目规划年限，如5年、10年等。（四）项目生命周期7论证决策期投资建设期生产运营期试生产期0n项目生命周期项目计算期生产负荷100%生产负荷（达产率）= 100%项目服务年限项目自然寿命8 项目活动是一项非常复杂的系统工程。根据系统的定义和特征，项目系统就是由有关项目的若干要素构成的具有特定项目功能的有机整体。项目的层次性就表现在它对企业、国家、社会三大层次上的评估；项目的有序性就表现在它的管理制度化和评估程序化。从静态的观点看，项目系统是由两类要素构成：

9、一类是项目的主体要素，包括技术、商业、管理和财务四大要素；另一类是项目支持要素，包括资源、环境、经济和社会四大要素。这八大要素相互作用相互联系，共同构成了项目系统。从动态的观点看，项目系统的运行要依次经过项目准备、项目评估、项目实施和项目运营四个阶段，由于项目系统往往是在科技进步的社会环境中运行的，而科学技术转化为生产力要经过许多环节。通过跟踪项目系统的科技转化轨迹，可以发现项目系统周期的动态过程。项目系统是一个开放系统，项目系统要与外部社会经济系统、资源环境系统等发生能量、物质、信息的交换。外部系统为它提供物质、能量、信息支持，它对外部系统带来各种直接效益和间接效益。 从项目评估科学的发展看

10、，项目系统理论还很年轻，但它的研究具有重要的现实意义：可从整体上分析项目的投资建设和生产运行过程的合理性；可从结构和层次上将综合项目分解、合并、评估决策；有利于计算相关项目投资和项目的间接外部效果。需要进一步去研究。（五）项目系统9 资源技术商业管理财务经济 环 境 社 会图21 项目系统静态图式社 会经济资源准备 评估 实施 运营科技 中试 推广 建设环 境图22 项目系统动态图式10 1从项目产业性质可将项目分为：农业项目、工业项目、科研项目、技术改造项目。 2从项目系统可将项目分为：主体项目、辅助项目（或相关项目）。 3从项目建设可将项目分为：新建项目、扩建项目、改建项目、复建项目。 4

11、从项目方案上可将项目分为：独立项目和互斥项目。独立项目是指在经济上互不相关的项目，即接受或放弃某个项目，并不影响其它项目的决策；互斥项目是指在经济上互相相关的项目，一项目的选择影响到它项目的决策。 5从项目现金流量的变化可将项目分为：常规项目和非常规项目。常规项目是指逐年累计现金流量只有一次由负值变为正值的变化，且流入总额大于流出总额的项目；非常规项目是指考虑扩大再投资的项目（累计现金流量与X轴可能有多个交点）。 6从国家对项目管理可将项目分为：商业竞争性项目、国家重点基本建设项目、社会公益性项目。（六）项目分类11 7.按项目的目标分为：经营性项目和非经营性项目。经营性项目通过投资以实现所有

12、者权益的市场价值最大化为目标，以投资盈利为行为趋向。绝大多数生产或流通领域的投资项目都属于这类项目。非经营性项目不以盈利为目的，其中包括本身就没有经营活动、没有收益的项目，如退耕还林、环境保护等政府安排投资的项目。 8.按项目的产品（或服务）属性分为：公共项目和非公共项目。公共项目指为满足社会公共需要，生产或提供公共物品（或服务）的项目，如上述非经营性项目。非公共项目指除公共项目以外的其他项目，即投资者能从项目的经营中获得收益的项目。 9.按项目的投资管理形式分为：政府投资项目和企业投资项目。政府投资项目指使用政府性资金的建设项目及有关投资活动。政府性资金包括财政预算资金、国债、外国政府和国际

13、金融组织贷款资金、财政专项资金、其他政府性资金，如投资补助、转贷、贴息等。不使用政府性资金的项目成为企业投资项目。 10.按项目融资主体分为：新设法人项目和既有法人项目。新设法人项目由新组建的项目法人为项目融资，既有法人项目要依托现有项目法人为项目进行融资。12 项目评估和可行性研究是项目投资决策的两大工具，许多教科书上把两者合起来称为项目评价。 这里评价和评估是既有区别，又有紧密联系的两个概念。从字面上理解： 评价是从整体和事后出发对项目的评判，而评估主要是事先的论证和审查； 评价者可以是项目单位、国家政府或投资金融机构，而评估者只能是项目的贷款投资银行； 评价是一个传统概念，运用面广，而评

14、估是一个现代概念，使用偏好性强。 二、项目评价13 1项目可行性研究的概念。项目可行性研究是指在项目投资决策前对项目的产品市场、投资建设的必要性、投资环境条件、建设方案设计、项目经济合理性以及综合经济效益等进行深入细致的调查、预测和技术经济论证的科学研究方法。它一般是由项目单位或它委托的技术设计部门和技术咨询公司组织论证，并要求提出切实可行的研究报告。 2项目可行性研究所要回答的问题。第一，建设一个什么样的项目；第二，为什么要建设这个项目；第三，资源与市场情况如何，建多大规模合适；第四，项目建在何处，哪里最佳；第五，采用什么技术方案，技术先进性如何，外部协作条件如何；第六，何时开始投资，何时建

15、成，何时收回投资；第七，需要多少资金并如何筹措；第八，项目实施所要求的外部条件如何；第九，项目经济效益如何，主要包括项目的财务、经济、社会、生态效益等；第十，提出项目可行性论证结论。 3项目可行性研究的阶段性。项目可行性研究一般包括三个阶段，即机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。项目可行性研究各阶段的目的、任务和要求见表2-1。 （一）项目可行性研究14表2-1 可行性研究阶段划分与研究深度表工作阶段目的与任务投资估算精度所需时间（月）机会研究寻找投资机会，提出项目建议书0.31初步可行性研究对初选项目作初步估算，作专题辅助研究，筛选方案，提出预可行性研究报告0.213详细可行性研究对项

16、目进行全面深入的技术经济论证，编制可行性研究报告0.13615 4. 项目可行性研究程序 （1）筛选项目，提出建议书。 （2）编制研究计划，组建论证小组。 （3）开展项目调研，收集基础数据。 （4）分析项目基本数据，形成项目可行方案。 （5）编写项目可研报告，报请相关部门审阅。 5.项目可行性研究主要内容 （1）项目背景和依据研究； （2）项目条件和市场研究； （3）项目技术和方案设计； （4）项目资金投资和筹措研究； （5）项目建设和生产组织管理研究； （6）项目综合经济效益分析。 16 概念：投资项目评估是在项目可行性研究的基础上，站在投资决策者和国家整体经济利益的立场上，为提高全社会的经

17、济福利，设法鉴别和评价在拟建项目情况下产生的资源最佳配置、技术方案的可行性和项目的费用与效益等，并通过有无项目、质量与数量、静态与动态、微观与宏观等分析比较，以决定项目可行性程度、投资规模、投资周期、经济效益等的审核、评价的全过程。 工作要求： 1.项目评估是关项目命运，投资机构都在决策前作项目评估 2.评估时间：大项目需1-2年，中小型项目需要半年左右。 3.评估费用：大项目占总投资的1%，中小型项目占1%-3% 4.评估小组：由评估师、经济师、工程师、会计师组成。 评估重点： 1.投资项目必要性和市场评估，这是项目立项的前提和基础 2.生产建设条件、技术设计方案评估，这是项目可行的保证 3

18、.企业、国家和社会效益的评估，这是判别项目取舍的依据 4.项目总评估这是项目综合权衡、投资决策行动的重要环节（二）项目评估17 共同点： 二者都是为了提高投资项目的经济效益，出发点是一致的； 二者的内容基本相同，所要回答的问题也基本一致； 二者所选用的参数，计算指标和分析方法基本相同。 区别点： 二者的承担者不同。 二者评价角度和侧重点不同。可行性研究评价的测重点在微观效益和技术方面；项目评估的测重点是宏观效益和经济方面。 二者的主要作用不同。可行性研究是为决策提供依据，项目评估是直接参与决策。 二者关系： 前者为后者提供工作基础；后者则承前者作进一步的论证，是前者的自然延伸和再研究。（三）项

19、目评估与可行性研究的异同18 随着我国经济体制改革、市场经济的推行、国家政企分开，开展项目评估更显必要： 1在市场经济下，项目的直接投资决策者（银行）和项目投资申请者（企业）分属不同的利益主体。银行既要考虑国家整体利益，又要考虑自身利益，而项目单位主要考虑企业利益。因此，项目评估可起到协调宏观和微观利益的重要作用。 2过多的外界干扰，使许多可行性研究，甚至项目评估流于形式。项目研究单位为了保证设计业务，增加收益，不得不听从项目单位的意志，使得可行性研究成了向上争投资、争贷款的工具。因此，开展项目评估，加强银行对项目的监督，就可克服弊端，找到项目投资的科学依据。 3由于项目单位和项目设计单位受多

20、种条件的限制，许多可行性研究偏重于技术分析，而市场和经济分析往往欠缺。所以，开展项目评估就可以弥补这一不足，促使投资项目正确决策，提高项目投资经济效益。 19 （一）提出项目建议书 （二）项目可行性研究 （三）项目建设选址 （四）编制设计文件 （五）项目评估 （六）建设准备 （七）组织施工（项目施工管理） （八）生产准备（包括试运转） （九）峻工验收，交付生产运营第二节 项目评估程序和内容一、投资项目的决策程序20 二、投资项目评估的程序 （一）投资项目评估阶段的划分 准备阶段 发放贷款阶段 回收总结阶段 （二）银行项目评估的工作程序 组建小组 制定计划 组织力量 明确内容 收集资料 评价分析

21、 上报归档 技术评估 财务评估 社会评估 总评估 21 项目市场与规模评估； 项目技术与方案评估； 项目建设条件和选址评估； 项目组织管理评估； 项目财务效益评估； 项目国民经济效益评估； 项目社会生态效益评估； 项目风险分析与总评估； 三、投资项目评估的基本内容22 1市场需求预测分析。市场需求就是市场对产品的需求程度或需求数量。项目产品市场需求分析主要包括市场需求对象、需求数量、需求结构、购买能力、消费心理、潜在需求等诸多因素，并对项目产品未来市场需求量、市场占有率和需求发展趋势进行预测。 2市场供给预测分析。市场供给就是市场对产品的供给程度或供给数量。项目产品市场供给分析主要指同类产品的

22、供给数量、市场分布，生产规模，市场容量和饱和程度，特别是竞争对手的生产经营能力。如经济实力、技术水平、设备状况、产品性能和质量、产品服务手段、产品市场占有率等。在分析同类产品供给情况时，还要考虑可替代产品和同类新产品的潜在势头，并要经常预测未来市场和同类产品的供给变化和市场容量增减。 3市场价格预测分析。价格是项目评估的重要因素，市场价格反映供求关系的变化，直接决定和影响投资项目的财务经济效益。项目产品市场价格的分析和预测，要在市场供给和需求分析的基础上，调查市场价格的历史和现状，分析市场价格的影响因素，预测其发展变化趋势，为评估项目的经济效益提供依据。目前，研究市场价格要特别注意国家价格政策

23、的变化和经济体制的影响，对于外向型投资项目，则应以国际市场价格为分析和预测的重点。 （一）项目市场与规模评估内容23 4项目投入物市场分析。项目投入物主要包括项目建设运营所需投入的原辅材料、设备工具、物资能源、土地劳动力等。对于项目投入物的市场分析主要是调查、预测投入物的产地、分布、产量、价格、上市季节、供应渠道、进出口情况、外贸政策、交通运输情况和供给的变化趋势等。5项目产品方案与产品研究。产品方案是项目多种产品的规模结构和组合比例，产品研究是市场供、需研究的进一步深化，产品研究包括两个层次：一是产品生命周期的研究，一是对具体产品功能与特性的评价。前者是产品适应市场的时限，后者是产品适应市场

24、的能力。项目产品的生命力一方面决定该产品是否供不应求；另一方面取决于产品的品种、规格、式样、性能、价格和生命周期。项目产品的生命周期性导致了项目后续产品研究开发的必要性。6市场定位与空间范围研究。随着世界经济一体化和我国加入WTO，项目产品不仅面临更大的市场竞争压力，也面临更大的市场空间。为此，必须从世界，国家、地方三个层次上研究项目市场空间范围，从项目投入物和产出物两个方面来确定市场半径，特别是相对我们较为陌生的世界市场，认真研究其运行规则和贸易政策。必须根据项目产品的市场细分与空间和时间优势法则，选择自己的目标市场。24 7市场消费行为研究。市场消费行为对未来市场的需求会产生很大的影响。市

25、场消费行为研究主要包括市场购销动向、当前和未来的消费水平，消费习惯与偏好、对名牌商标的认识与信赖程度，对价格和服务的敏感程度及消费行为的变化趋势等。 8. 项目产品市场营销方式研究。根据项目产品的特点、营销成本，首先选择营销方式，如贸易营销、厂家直销、连锁营销、网络营销、示范营销、订单营销等。然后选择营销渠道，主要的原则是：长线与短线有机结合，运输方式便捷顺畅，渠道环节合理适中，营销成本最低。选择营销策略，如定位策略、竞争策略、产品组合策略、分销策略、促销策略、品牌策略、公关策略等。组织营销活动，如展销会、质量万里行、创建示范点、赞助公益活动等。开展产品宣传，如媒体广告宣传、设立网络站点、定期

26、召开记者会发布公司新闻、印发公司画册和出版公司人物传记等。同时还应不断树立企业形象和营销理念，形成企业文化。 9.项目经营规模确定。主要是根据项目的产品市场需求与产品生产供给能力对比分析，估算项目的市场需求缺口，确定项目的投资规模、产出规模、固定资产规模、建筑面积规模、土地面积规模、人员需求规模、生产能力规模，提高项目的规模效益。 项目市场与规模评估的重点在于搞好市场调查和数据预测，市场研究是投资必要性、投资方案、产品方向和确定合理规模的依据。所以，它是整个项目系统评估的基础。市场评估的方法主要有：市场调查、市场预测和规模确定。 25 投资项目应以可靠的科学技术、工艺方案和技术原则为基础。在通

27、常情况下，贷款机构仅向这样一些项目发放贷款（或投资），即项目所采用的技术和方法已经过一定规模的试验并证明是成功的技术、成熟的技术。项目技术评估的一个重要目的是审定技术方案的适用性、可靠性和先进性，各种技术建议的优缺点，项目负责人员和技术人员能否胜任，以保证项目技术经济措施的有效性。项目技术评估主要有以下几个方面： 1项目技术的特色和趋势。主要是指该项目所采用的技术是属于实用技术还是高新技术，与其它技术相比该技术有何先进性，该技术在国内外的历史演变和发展方向。 2项目技术的可行性和适应性。技术可性是指项目所用技术经过了中试过程，是成熟技术，项目的技术经济性是合理的。技术适应性是指随着科学技术的发

28、展，同性质的项目可能有多种技术和方法可以应用，但这里主要强调针对该项目特点，最适应的技术和方法是什么。（二）项目技术与方案评估26 3项目工艺技术方案评估。工艺是指为生产某种产品所采用的工艺流程和制造方法，是项目技术设计内容的核心。工艺技术方案要符合主要原材料的性能、前后工艺环节均衡协调，节约资源、能源和劳动力，适合加工对象和生产类型，具有一定的集成性和柔性。工艺技术方案不仅涉及项目的投资多少，建设周期长短，而且对未来的产品质量、产量和项目的投资效益都产生直接影响。一般不仅要绘制详细的工艺技术路线图，还要注解各工序的具体操作说明。 4项目设备技术方案评估。项目的设备技术方案不仅包括设备的具体选

29、型、配套和购置，也包括设备在空间上的布局组织和设备技术清单编制。设备按其实物性质选择，形成了工艺的设备配置；设备在空间上的组合，形成了生产车间的布局单元。一般项目设备和生产车间的空间布置有四种方式：工艺对象专业化布置、产品对象专业化布置、混合布置和固定布置。 5项目土建工程和总体布置评估。土建工程主要包括场地整理、各种建筑物施工、设施安装和室外工程。项目总平面布置是项目生产企业的空间设计，如道路走向、生产单元布局、生活区域划分、项目区园林绿化设计等方案。不仅要拿出设计方案图纸，而且要估算土建工程投资表。 6建筑标准和施工进度安排评估。 7. 项目的环境保护和安全生产评估。27 项目的组织管理评

30、估主要指实施和运营项目的治理结构、组织机构、运作模式、运行机制、管理团队、管理方法、企业制度、经营目标和经营能力的评估。一般来说，项目组织管理评估应具有如下几个方面的内容： 1治理结构。由于现代企业体制有股份公司制、集团制、工厂制、国有企业制等不同类型，因此，他们的治理结构也不相同。现代股份公司制企业的治理结构为：股董大会、董事会、监视会；董事长、董事、股东。 2组织机构。就一般公司制企业而言，下设职能部门有：经理办公室、财务部、人力资源部、投资计划部、生产部、市场供销部、信息、科技开发部和后勤保障部等。公司决策层次有：以总经理为代表的战略决策层、以部门经理为代表的经营管理决策层和以基层管理人

31、员、生产工人为代表的执行决策层。 3管理模式。主要有股份公司型、联合集团型、龙头企业型 、公司加农户、公司加科技加农户、公司加基地加科技、公司加中介组织加农户、预付订单型等。（三）项目组织管理评估28 4运行机制。主要包括利益分配机制、员工激励机制、科技创新机制、风险防范机制、市场应变机制、产品行销机制等内容。可通过总经理负责制、首席专家责任制和重点工作岗位责任制来具体操作。 5管理团队。也就是项目的定编定员，主要包括高层管理人员，中下层管理人员，技术人员和工人的设岗定员，招聘方式、管理权限、技术责任，劳动合同、工资待遇、提拔晋升、学习培训等内容。 6组织管理。衡量的标准是，组织管理水平、运筹

32、安排能力、协调凝聚能力，资本运营能力、战略决策能力、财务管理能力、人力资源开发能力、科学的经营目标和方针、先进的管理方法和手段、超前的管理理念和思想文化、执行国家政策的水平和完善的企业规章制度。 总之，项目的组织管理要坚持执行产仅明晰、权责明确、政企分开、管理科学、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的管理特色，努力实现管理思想、管理组织、管理方法、管理手段和管理人才的现代化，应着重在技术开发、资本动作、生产工艺、经营决策、市场创新和提高经济效益上下功夫。以市场为导向，以技术为核心，实现产业化生产，积极参与国际市场竞争。 29华盛制药项目定员计划表序号部门名称合计管理人员生产及辅助人员小计高

33、层管理管理技术小计生产人员辅助生产人员1公司高层5552职能部门159929267672.1总经办866222.2人力资源部6662.3财务部8882.4生产技术部1010102.5质量管理部1212122.6市场供销部363030662.7后勤保障部302228282.8动力与工程维修343331312.9科技开发部1515153生产车间2361818218206123.1前处理车间5133484533.2水提车间3933363333.3醇提车间6333605733.4干燥车间3033272433.5仓储及管理1011993.6机修车间151114143.7污水处理1011993.8基地18

34、3315154合计4001151102852067930项目生产建设条件，即项目生产建设的资源优势，与选址布局是一会事。 （1）自然气候条件。如降雨、湿度、温度、风力、干旱、霜冻、无霜期、季节特征、自然灾害等。 （2）水文地质地貌条件。如江河水系、水利工程、渠道网络、地下水资源等；地貌特征，如山地、丘陵、河谷、盆地、平原、沟壑以及地质、地震变迁等；土地特征，如沙土、粘土、黑土、黄土以及土壤有机质、NPK含量等。 （3）物种资源条件。包括植物资源、动物资源和微生物资源。森林、海洋是生命种质资源库，有野生品种和驯化品种，涉及到资源种类、品种数量和面积。 （4）技术条件。主要包括项目单位的技术人员、

35、技术状况和项目技术依托单位的科研成果、开发能力、人力资源等。 （5）经济条件。主要指项目区的经济发展总量和结构。如产值、财政收入、人均收入和一、二、三产业的构成比例。 （6）社会资源条件。硬件设施，软件服务，如原材料、能源动力、交通运输、邮电通信、劳动力、建设施工、相关项目建设、政府、金融、保险、社会服务。 （7）人文环境条件。传统文化的积淀，现代文明的成果；国家的政治、经济、文化、技术等宏观环境，自然生态和生存环境。（四）项目建设条件和选址评估1.项目的生产建设条件31 （1）项目布局 是指项目在一个国家不同区域间的建设，它是项目布局的宏观思考。投资项目的区域布局必须遵循以下基本原则。 A.

36、 最优区域经济结构原则。 B布局的最优区位原则。 C注意按照有利建设、方便生产和保护环境的要求，以及必须充分考虑社会、政治、国际、安全与发展少数民族地区经济的要求等。 D. 防止过于分散或过度集中。 E. 总体的产业政策原则。2.项目的选址32 （2）项目选择 就是如何运用科学的方法分析影响选址的因素和经济合理性，决定项目硬件设施的地理位置。项目的地点与厂址一旦选定，便为项目的生产与建设提供了确定的环境，也会给项目带来长期反复的利益和损失。 A原料因素。 B市场因素。 C税收因素。 D劳动力因素。 E运费因素。 F基础设施因素。 总之，项目选址，一定要根据诸多因素进行综合权衡，全面分析，在资源

37、和市场最有利条件下，对于工农业项目选址决策采用成本导向型。而对于服务业项目选址决策采用收入导向型。33 项目财务效益评估，也叫项目单位（企业）的经济效益评估。财务评估的目的是确保投资项目的企业财务活动（盈利能力）和项目机构的财务管理能力，而进行项目的财务效益分析，又有赖于一系列的基础财务数据和项目机构在财务上的自主程度及国内资本市场的发育程度。因此，项目的财务效益评估主要有以下内容： 1项目财务数据的估算。主要包括：建设投资估算，流动资金，产品成本估算，销售收入、税金估算利润估算和项目现金流量估算。 2项目的财务盈利能力。这是项目取舍与项目活力的决定因素。它主要考虑，投资收益率、投资利润率、财

38、务净现值、内部收益率等指标。 3项目的清偿能力分析。这主要是对项目投资回收期、借款偿还期、宽限期、每年的偿还额度的合理性进行重新审查，并要考虑项目单位的财务风险、信用观念及信誉情况。 4项目资金流量和有无项目对比分析。主要包括项目现金流量表的编制、净现值流量曲线分析和有项目与无项目增量效益对比分析。 5项目（方案）比较排队。主要包括单个独立项目的指标判别、多个独立项目在总资源（资金）约束下的排队、多个互斥项目的比较分析。通过多项目（或方案）的比较分析，以提高项目的投资决策水平。（五）项目财务效益评估34 项目经济效益评估，也称项目国民经济评估，它是站在国家经济系统的角度来分析项目。项目投资不仅

39、要考虑微观效益，更重要的是宏观效益，如果说项目微观财务效益是项目取舍的基本因素，那么，宏观国民经济效益决定项目最终取舍的根本因素。两者利益的统一，有待项目方案不断优化。项目国民经济效益评估的核心内容有： 1项目的经济成本和效益估算。包括重新划分项目的经济成本、国民收入和社会纯收入，在除剔除转移支付后，准确计算项目对国民经济的贡献与代价，包括间接收益和间接成本。 2项目国家参数的确定。国家参数主要包括：影子价格、基准收益率、折现率、影子汇率、评估价格、标准转换系数、折旧率、项目经济寿命期等。其中，价格调整主要包括影子价格、机会成本、成本分解、价格调整的理论主张、价格调整的方法等。 3项目国民经济

40、现金流量估算。全部投资现金流量表由六栏式构成：现金流入、现金流出、净现金流量、累计净现金流量、经济净现值、累计经济净现值。 4项目宏观经济指标分析。项目净产值（国民收入），社会纯收入（社会盈余）、国民收入现值、净产值内部收益率、社会纯收入内部收益率、直接外汇效益和间接外汇效益分析等。（六）项目经济效益评估35 项目的社会评估是站在社会福利的角度，根据各种社会目标来评估项目对人类社会的影响。一般来看，项目是在一定的社会环境中进行的，社会环境影响着投资项目的建设和运营，同时，投资项目也会改变社会的某些方面，并为社会带来效益和代价。项目社会评估的内容如下： 1项目技术贡献 2项目就业贡献 3项目收益

41、分配 4项目产业结构调整 5项目优质产品产量 6项目产业增效 7项目农民增收 8. 项目财税增收 9. 项目资源利用 10. 项目对环境的影响 （七）项目社会效益评估36 项目风险即项目建设和生产运营的不确定性。由于投资项目评估是事先行为，项目投资方案和建设运营并未实现，又由于项目影响因素的多重性和投资项目的时滞性，就必然存在结果与理想目标的偏差，形成项目风险。为此，我们在以上七个方面的评估之后，要对影响项目的多种不确定性因素进行分析以判断项目的风险程度及其变动趋势。一般项目风险分析包括： 1项目风险辩识。主要包括自然风险、研发技术风险、市场风险、财务资金风险、组织管理风险、生产运作风险、环境

42、风险、规模风险和综合性风险等。 2项目风险程度分析。包括盈亏平衡的分析、敏感性分析和概率分析。 3项目风险管理对策。规避、分散、保险等风险管理方法。（八）项目风险分析37 第三节 投资项目评估的原则和思想方法一、投资项目评估的原则1.客观性2.科学性3.公正性二、投资项目评估的思想方法1.微观分析与宏观分析相结合。2.定性分析与定量分析相结合。3.静态分析与动态分析相结合。 4.空间分析与时间分析相结合5.预测分析与统计分析相结合。五个结合的综合38三、投资项目价值评估方法1.折现现金流评估法（DCF或NPV） 贴现现金流（DiscountedCashFlow，DCF）是JohnBurrWil

43、liams在1938年写的投资价值理论一书中提出的。DCF是一种常见的属于绝对价值估算的方法，是将项目或资产在生命期内（通常要预测10-20年）将要产生的自由现金流，根据合理的折现率（WACC）折现，计算出当前价值的一种评估方法。通常适用于项目投资、商业地产估值等。或者说是人们为了预期的未来现金流，所愿付出的当前代价。简而言之，DCF法就是将未来现金流转换成现值以与现在的投资进行比较，判断其是否有效益。及公式为：NPV=39 DCF是理论上无可挑剔的项目估值模型，尤其适用于那些现金流可预测度较高的行业，如工业、农业、服务业等，但对于现金流波动频繁、不稳定的行业如公用工程、科技研发、生态环境，D

44、CF估值的准确性和可信度就会降低。通常DCF被视为最保守的估值方法，其估值结果会作为目标价值的底线。 在投资项目评估中所用的三个方法 成本-效益分析法 增量分析法 决定论评分法40理论思想。实物期权理论是将金融期权理论和方法应用到实物资产投资领域的产物。与金融期权相比，实物期权是以实物资产为标的物的期权。其基本思想包括：一是企业的投资机会可以看作是一个未来收益期权，能为企业带来更多的投资机会和增长潜力，因此具有一定的战略价值。二是把实物投资的不可逆性考虑到投资项目评估中，由此而引起的沉没成本，可以看作是为了获得投资期权而付出的期权费用。三是将管理灵活性纳入项目评估范畴，认为在投资过程中，企业管

45、理者并非完全被动，他们可以根据具体的环境，改变自身的经营决策，而这种管理上的灵活性是有价值的，应该在投资项目评估中反映出来。 实物期权理论的基本模型借鉴了金融期权理论模型，在应用时针对具体情况再进行调整。具体模型包括：二叉树模型、B-S模型、Geske 模型。2.金融期权评估法（二叉树）41 二叉树模型。二叉树模型是期权定价模型中应用相对简单，适用性比较高的模型。假定在任何一个给定的时间，金融资产的价格以事先规定的比例上升或者下降。若资产价格在时间t的价格为S，则在t +t时刻，其价格上升到uS或者下降到dS，相应的期权价格变为Cup 或Cdown 。（资产）S uS (上涨) CupdS （

46、下跌）Cdownp 1-p t t 一阶段二叉树模型图42 二项式模型是以对基础资产价值变化的一种简单描述为基础，即假定在每个时间段，基础资产价值的变化只能取两个可能结果中的一个：上升某个百分点或下降某个百分点。比如：假定基础资产初始价值为S，那么，在第一个时间段结束时，它要么向上变为uS，要么向下变为dS，即第一节点的值可能是uS或者dS；同样，在第一节点的基础上，资产价值的变化又将是两种可能结果中的一个，具体说来，如果第一节点为uS，那么，当第二个时间段结束时，它要么向上变为u2S，要么向下变为udS；而如果第一节点为dS，那么，当第二个时间段结束时，它要么向上变为udS，要么向下变为d2

47、S；依此类推。这样的资产价值变化过程可以延伸到多个时间段。于是，这种变化形成了资产价值变化网络。43t t （资产）S uSdSu2SudSd2Sp 1-p 两阶段二叉树模型图 二项式模型是用风险中性定价方法进行定价的。风险中性定价方法假设所有投资者都是风险中性的，在风险中性的经济环境中，投资者并不要求任何的风险补偿或风险报酬，这样就不需要估计各种风险补偿或风险报酬，省略了对风险定价的复杂内容；投资的期望收益率恰好等于无风险利率；投资的任何盈亏经无风险利率的贴现就是它们的现值。443.能价值评估法（emergy） 能值分析理论认为，人类社会和自然界的一切资源财富皆遵循能量等级原理。太阳能是最原始和最基本的能源形式，一切物质的能量均直接或间接地来自于太阳能。能值分析是以太阳能值为基本的度量单位，以能量科学、系统科学、生态科学为理论基础，将生态系统和经济系统各种形式的能量转化为太阳能来评价自然过程和人类经济活动，对自然系统和经济系统的资源、服务或商品的价值进行定量分析。能值可以衡量和比较不同类别、不同等级能量的真实价值。其基本概念主要有： 能值的定义及内涵