业主常见投诉问题破解

1、业主常见投诉问题破解业主常见投诉问题的破解一、业主因现房与广告有差异，拒交管理费；广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性 和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商 使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对 于这种情况，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件使用法律若干问题的解释第三条做了明确规定：出卖 人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格 的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未 载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的， 应当承担违约责任。如果现房与开放商广告上

2、的宣传不符，购房者可以以广 告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。二、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交管理费；代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承 认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终 止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据合同法第 49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务；如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依 据合同法第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由 代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头 承诺购房者，对于口头承诺是

3、否有效，依据我国合同法 的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是 对于口头承诺一般都存在举证难的问题。特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根 据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定：有其他 证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为 证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或 者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证 据。三、业主说规划改变，拒交管理费；目前，改变规划主要有两种情况：第一，规划部门主动变更；第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002 年5月23日实施的建设部、国家计委、国家

4、经贸委、财政 部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部关于整 顿和规范房地产市场秩序的通知规定：“房地产开发项目 规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变 更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批 准其变更前，应当进行听证。”2003年12月1日生效的北京市城市房地产转让管理 办法第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划 许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并 取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益 造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害 的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提

5、起行政复议或 行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。四、业主说房屋出现裂缝，有质量问题，拒交管理费；裂缝是一个非常复杂的技术问题，主要法规有建设部关 于发布行业标准危险房屋鉴定标准的通知、房屋接管 验收标准等。其中涉及“主体结构”时，要求“钢筋混凝 土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。”“砖石 结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。”涉及 “楼地面”时，要求“面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面 层应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。”涉及“装修” 时，要求“抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺 陷。”涉及地基沉降

6、，当地基产生不均匀沉降，其沉降量大 于现行国家标准建筑地基基础设计规范（GBJ781）规定 的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋局 部倾斜率大于1%时，应评定为危险状态。当裂缝情况低于以上标准时，业主不能将其作为不收房 的理由。五、业主说自己购买的房屋面积缩水，拒交管理费；在商品房买卖合同中，通常对“面积确认及面积差 异处理”有约定。一般来说，（1）建筑面积、套内建筑面积 误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑 面积结算房价款；（2 ）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对 值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的， 出卖人在买受人提出退房之日起30日内

7、将买受人已付款退 还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的， 产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差 比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑 面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值 超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变 更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。公摊面积规定可参阅各地商品房销售面积计算及公 用建筑面积分摊暂行规定。关于面积复测。市国土房管局委托市房地产勘察测绘 所设立了测绘服务大厅，并将具

8、有商品房测绘资质并经备案 的测绘单位在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位都可接受 委托承担商品房的预测和实测。目前具有资质的测绘单位有30家。六、业主投诉样板房问题，精装修质量差，拒交管理费;关于“精装修质量差，品牌改变”的问题，当事人可以 通过在商品房买卖合同附件三“装饰、设备标准”中加 以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装 饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。 通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定 得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模 糊措辞免责。为避免这种情况发生，买受人应当在签订商品房买卖 合同时，将附件三中的“装饰、设

9、备标准”约定得尽可能 详细。比如：品牌、档次、价位、产地等等，以免发生争议 时没有依据。七、业主投诉配套设施不齐全，拒交管理费按照法律规定，房屋配套设施（包括水电气等）通常应在 房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求， 现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、 煤气、宽带不能及时用”，目前主要依据合同约定来追究违 约责任。合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条 款。八、业主说社区配套不到位，拒交管理费；以北京市为例，北京市人民政府关于新建居住区公共 设施配套建设的规定第一条规定：凡集中开发新建居住区、 居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的北京市新建

10、居住区公共设施配套建设定额指标、北京市 新建居住小区公共设施配套建设定额指标，实行住宅同文 化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生 活服务设施配套设计，配套建设。该规定第二条规定：“北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标和北 京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标，是加强城 市统一开发建设住宅区的最低要求”也就是说，住宅同 教育等生活服务设施要配套设计，配套建设。而且，这种要 求“是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求”。还是将你在意的配套及兑现时间签入补充协议更为可*。九、业主说没拿到拿不到房产证，拒交管理费；关于好几年拿不到产权证的问题非常普遍。但是，2003 年6月1日

11、生效的最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：由于出 卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书 的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期 限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房 屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同 订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以 确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定 的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可 以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约 金。

12、十、业主投诉装修押金收多；物业管理企业有权对业主的装修进行监督管理，业主装 修时，必须向物业管理企业申报装修方案，经批准后实施。 业主装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线， 为了保证装修公司、装修队伍按照规定装修，不破坏承重结 构等，物业管理企业可以向装修公司、装修队伍收取装修押 金，如果装修过程中没有出现上述情形，物业管理企业应将 收取的装修押金及时退还。根据建设部住宅室内装饰装修管理办法有关规定， 在进行房屋装修时，业主和装修公司应当与物业管理企业签 订住宅室内装饰装修管理服务协议。在管理服务协议第七项 就明确提到了“管理服务费用”，即物业管理企业可以在双 方商定的条件下收取装

13、修管理费。然而目前存在的问题主要 是，装修管理费应该如何收取，按照什么标准收取，目前有 关部门没有制定出一个统一的标准，从而造成物业管理企业 收取费用的过程中定价比较随意。十一、业主置疑地下停车费太贵；小区地下停车位分为两种类型：一种是按照建设用地规 划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库和商 品房一样要计入整个地上的建筑面积。因此，该地下车库的 每一个停车位都可拥有独立的产权。此类停车位可单独核发 房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权 证。此类地下停车位开发商有权予以出售、出租。购买了此 类地下停车位的业主无须交纳车位使用费，但一般都需向物 业公司交纳车位管理费；对

14、于未出售的车位，由开发商决定 此类停车位出租的车位费标准，北京市一般市场价为人民币 400800元/月。小区地下停车位的第二种是建设用地规划许可证上没 有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，此类停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法 取得独立的产权证。因此，此类地下停车位属于小区的配套 附属设施，其权益应归小区的业主，开发商或物业公司是无 权擅自处分的。在征得业主大会同意后，物业公司可以根据 业主大会的委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体 业主所有，用于补充专项维修资金或弥补物业管理费用开 支。同时，物业公司有权收取一定的车位管理费。此类停车 位出租的租金标准由业主

15、大会决定。看了第十一条的解释，是不是可以认为：1、“按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地 下车库，开发商可以出售、出租，出租的车位费标准由开发 商决定”那么如果车辆停放在出租的车位上丢失，物业公司不需 要赔偿，或者是由开发商和物业公司共同承担赔偿责任？2、“建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建 筑物的地下空间改造而成的停车位，属于小区的配套附属设 施，其权益应归小区的业主，开发商或物业公司是无权擅自 处分的，如出租，所得租金收入归全体业主所有，用于补充 专项维修资金或弥补物业管理费用开支”那么如果车辆停放在出租的车位上丢失，物业公司不需 要赔偿，或者是由全体业主和物业公司共同承担赔偿责任？十二、业主投诉物业公司乱收费；解决这一问题应从以下二个方面着手：一、行使告知权，尊重业主和使用者的知情权，让消费者明明白白消费，使 业主对自己应承担的费用心中有数；二、按提供的服务项目收费，实施分项收费有利于明确 规范业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司的责任。 相信随着行业的不断发展，未来的物业管理服务收费会变得 合理，变得规范起来。告知业主如果是物业管理公司有管