晨明集团高新西区项目市场定位报告-44DOC

1、. 晨明集团高新西区工程市场定位报告PAGE ：.；晨明集团市场定位报告工程地块价值研讨宗地情况研讨本工程位于高新西区红光镇，老成灌路旁边，在未来地铁2号线与双柏路所夹区域，对面为郫县现代工业港，临近西华大学网络与科技技术学院。工程用地性质为住宅用地，可兼容10%商业；工程地块相对方正；工程处于高新西区，临近大量的企业。同时，一街之隔的现代工业港分布了中小型企业72家，其产业分布主要为：饮料加工与部分大量制造业。工程所在区域分布有西华大学、托普大学等高校。注：工程旁的红色虚线为地铁2号线工程原有报规审批经济目的：规划净用地面积：95.13亩 容积率:4.6建筑密度:37.46%绿化率:28%工

2、程现状表示: 就工程所处环境而言，工程离郫县老城区有20分钟车程，到成都约25分钟，其周边生活配套相对落后，购物需到红光镇或郫县老城区，交通便利，拥有004路、305路公交车，未来地铁2号线；对面的现代工业港正处于开展阶段，对该区域商业、生活、居住配套有剧烈的配套需求，故工程处在一个快速开展的区域环境之中。工程SWOT分析S优势分析 1、区域认同优势：工程地处成都以西，处于上风上水之地的高新西区，消费者对大区域的认同度较高； 2、大盘优势：工程占地近90亩，建筑面积近30万平方米，工程具备规模化效应，易做出大盘气势完备的小区配套、集中绿化、高质量物管效力、大气的外立面，能有效地提高工程笼统价值

3、； 3、地块优势：工程地块相对成形, 方便产品规划,优化工程内部环境； 4、交通优势：工程地处老成灌路，拥有305、004路公交系统，加上未来地铁2号线的规划开通目前市场热点，使工程在段时间内升值而具备较强的投资价值与交通优势。5、政府资源优势：工程处于政府对该区域在规划方面有一定的政策性扶持，本案可以借势例如联动政府举行一些活动，既加强区域的关注度，又扩展工程的知名度；W优势分析 W1、工程所处区域房地产开发量不大，市场相对不热，对区域带动力较弱，同时对工程前期投入本钱要求高； W2、工程周边多为工业企业，居住的气氛不浓； W3、工程地处工业用地域域,其生活本钱较高; O时机分析 1、消费市

4、场时机：工程所在区域拥有大量的企事业单位，而周边的生活配套缺乏，为工程提供较好的消费市场时机； 2、竞争市场时机：目前区域尚无较大规模的商业出现，工程有时机以先入优势，占领市场空白；T要挟分析 T1、大市场竞争要挟：成都羊西线大量的楼盘上市，会对本工程的客户进展一定程度的分流； T2、区域市场竞争要挟：高新西区现有工程如正成名城左岸以及未来工程中信蜀都整合土地后放量的楼盘、郫县工程都会对工程构成竞争要挟； T3、面对高新西区未来的集中式的成规模的商业楼盘的竞争冲击。客户定位住宅客户定位由于工程所在地处于高新西区与郫县衔接点上的特殊性，所以，针对工程，我们对高新西区以及郫县的住宅购买者、已入住楼

5、盘的住户进展了深化的问卷调查，我们发现，他们主要由以下三类构成：一是高新西区内高新技术企业的管理层、科技人员5万、私营业主，这部分或是年富力强的白领阶层，或者是胜利人士；追求任务便利性和居住郊区化，注重楼盘的质量第二类主要是众多高校前来区域建立新校区，构成的购买力包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学等大学；追求任务便利性，注重楼盘的人文气氛三是红光镇的居民，以及一些在郫县、高新西区的外地生意人，如阿坝州很多消费者追求楼盘的品牌和影响力。 区域客户特征：主要职业以企事业单位的普通任务人员和中端管理层、个体私营业主为主，其次有部分高校的教职工；消费年龄年轻化：年龄主要集中于

6、：2540岁置业次数：主要以1次置业和2次置业为主；受教育程度较高；已婚有子女的较多；选择此区域的主要缘由依次为：开展潜力大、房价相对廉价、任务便利；家庭月收入程度，主要集中在50006000元；这是区域主要购房客户的主要特征，作为一个总体量约为30万平米的大盘，其主要立足点必定是在多数的普通客户上，这样才干有效地降低风险。结合我们本身的情况，我们将我们的主力客群定位为：主力客户群青年客群的主要特征描画：他们出生于七十年代，年龄段主要集中在28-35岁。当然，我们以为对年龄段的定义只是针对该年代人群的心思特征而划分，只需拥有同样的心态，对现代时髦充溢盼望，也是我们的目的客户。 七十年代人身上，

7、交融着六十年代和八十年代人的某些特质，处在传统与现代的转机点，他们没有毛主席周总理，没有文化大革命，没有十一届三中全会，没有80年代的思想喧哗，但他们的生活并不由于没有惊动激昂的底色，而无法勾勒出生活的轮廓，他们没有父辈的负担和远大理想，但他们脚踏实地的生活着。他们曾经长大，开场冷静地生活，务虚地任务，自在但节制地文娱，追求物质主义也没有放弃永久的精神。 他们大多为都市白领、时髦青年、自在职业者、单位青年骨干、同居时代的年轻人。也许他们各地，他们有着不同档次的经济收入，但无论是月四五千元还是上万元，他们都期望着同样的时髦生活、HOME办公、轻松心境、休闲体验、MODERN居住。 他们这一代有着

8、较强的家庭观念，结婚成家，但他们又不希望与父母同住，每天听从父辈的教导。经过几年的拼打与积累有了一定的积存，他们预备思索第一次置业，预备购入一辆10万以内的小车。 八九十平方米，能让他们不会被房贷压得喘不过气而失去了本人的生活。由于任务的需求，或者主城区高价的，城市边缘区域成为了他们首要的选择。为了更好地识别和了解我们的客群特征，我们又将我们的客户按职业细分成4个圈层：第一圈层：高新西区企业员工及中级管理者、机关单位普通管理者、普通公务员心思需求：崇尚质量，追求尊荣感，热衷城市文化，走在时代前沿、潮流认识较强。年龄构成：2535岁习惯：注重时间本钱、生活质量及细节，部分喜欢时髦运动居住要求：楼

9、盘名气质量，交通生活的便利性，有一定档次的配套健身、游泳、网球场，私密性要求较高本工程对其的诱惑点：大盘质量，工程内部环境优质；工程商业昌盛，生活配套齐全；工程离任务地点较近，生活便利性强；购房行为描画：对楼盘的价钱相对敏感度不高，但对其质量与其为居家生活带来的附加值非常注重。第二圈层：在高新西区和郫县经商的生意人购房需求：追求尊容感和私享，热衷跻身于到上层生活圈中。年龄构成：3045岁习惯：注重生活质量，开场关注本身的安康，习惯出席各类社交类活动。居住要求：注重楼盘知名度，需求一个交流与社交的平台。子女学习的便利性要求高。本工程对其的诱惑点：一个上层生活交流圈层，不仅代表着可以体验上层生活方

10、式，更重要的是，可以很好地融入圈层资源并加以运用，所产生的价值；工程自备大中型商业，配套齐全，生活的便利性强；工程在区域内质量大盘的笼统，能在一定程度上印证他们的身份或提高他们的居住光彩感。第三圈层：高新西区的学校的教师与职工。购房需求：追求居住质量，注重任务与生活的便利性年龄构成：2545岁习惯：关注本身及家人的安康，部分热爱运动，有人文情节，欣赏有文化内涵的。居住要求：注重居住的温馨度，对景观、配套都有一定层次的要求。本工程对其的诱惑点：楼盘质量高，环境优美，配套齐全；楼盘配有丰富的商业，使得居住的生活便利性大大提高；第四圈层：在成都西门的任务的打工一族购房需求：初次置业居多，追求性价比，

11、希望以相对不高的价钱购买到足够面积的房屋年龄构成：2535岁习惯：喜欢运动、热爱上网、泡吧，追求时髦。居住要求：注重居住空间尺度的温馨，对景观、配套都有一定的要求。本工程对其的诱惑点：楼盘质量高，价钱不贵，性价比高；楼盘配有丰富的商业，使得居住的生活便利性大大提高；购房行为描画：属于典型的居家族，非常注重对房屋空间的利用，不浪费空间，对房屋的运用也是非常现实和实惠。商业客户定位高新西区的商业，既覆盖高新西区，同时，又承接郫县的客户，所以，我们对2个区域的商家、消费者、商铺购买者都作了详细调查，调查发现，真正的商铺购买者，多具有以下共同特征：区域商铺购买者，以自营为主，投资为辅；主力需求面积在3

12、080；购买的付款方式以按揭为主，其次为分期付款，最后为一次性付款；客户有一定的商铺购买阅历；客户主要看好的市场为高校师生和城镇居民，对高新西区企业的消费市场并未引起注重；根据我们对现有市场购买商铺的客户的调查，再结合我们工程的特点，我们将我们的商业客户定位为以下两个圈层：第一圈层：高新西区、郫县红光镇的个体运营业主购房需求：自营与投资都有一定的比例年龄构成：3050岁中心关注点：商业的卖场气氛、商业消费人群、商业的宣传与后期造势的才干、开发商或商业运营管理公司的商业运营才干本工程对其的诱惑点：区域缺乏商业配套，区域周边的企业与周边原住民包含本工程的住户的购买力；工程先期的宣传得力包含大量的活

13、动，使客户对工程有一定的自信心；有专业的商业运营管理公司进展效力，加强工程商业运营后的人气、商气；第二圈层：高新西区企业员工及中级管理者、机关单位普通管理者、学校教师和中高管购房需求：自营与投资都有一定的比例年龄构成：2545岁中心关注点：投资报答率、商业未来的人气、品牌商业、开发商或商业运营管理公司的商业运营才干本工程对其的诱惑点：区域商业空白的商机；本工程的专业化运营与大品牌商家入驻给予的自信心支持；合理的投资报答率满足他们的投资利益平衡点。产品定位建筑类型18F高层电梯住宅我们对工程进展了详细的经济测算，测算得出，最正确的方案，是在将容积率用足的情况下，尽能够地保证建筑密度不能过大，以免

14、影响居住的温馨性。我们得出，普通高层，即18F电梯住宅，是我们最适宜的建筑类型。注：详细经济测算见报告末。产品类别住宅94%+商业6%住宅的兼容量为预估数值，需求得到详细规划数据方能确认。但总体思绪是既定的，即：尽能够多的利用住宅性质的用地，建筑质量住宅。商业的社区消费配备力为工程总建面的3%，思索到工程商业不仅仅是供应社区内部消费力，同时还辐射周边的企业消费力现代工业港中的72家企业及工程周边的高新西区企业、校园消费力托普大学、西华大学网络与技术学院、周边的居民消费，总消费人数至少在10万以上，所以，增设3%的面积。户型配比户型面积套型所占比例60-70套2经济型15%75-80套2可变套3

15、25%85-90套3经济型30%105-115套3温馨型15%120-130套410%130-144套4带功能房5%对户型配比定位，主要来源于3大根据：其一，国家政策限制:90以下户型70%的政策约束;其二,是我们青年客群的购买力。初次置业，对他们的购买门槛做出了限制，所以，小套型和经济型2房、3房是他们所需求的，在确保总价不高的情况，确保足够多的房间数；其三，周边企业事业单位的职员和管理者，有就近置业的需求，他们在户型选择上，会挑选尺度空间感更宽裕的包含周边的乡镇的换房人群；4、户型设计建议户型设计原那么提高适用率：即提高空间平面和竖向的运用率，减少空间死角，减少走道面积，充分利用空间。强调

16、人性化：即以人为本的设计，空间平面和竖向的尺度设计符合人体系数，方便家具摆放，设计生态化、人性化、情趣化的空间。平面外形：各房间力求方正，平面外形以矩形为主，长宽比例在1.01.3之间，层高约3米，空间感稳定温馨，平面便于摆放家具，空间的适用率高。尺寸和面积：住宅功能空间的面积目的，主要取决于三个要素：a、必需设备、设备、家具等布置所需面积；b、人体占有面积；c、活动或操作所需面积。房间面积要控制得当，功能空间面积过小会拥堵而无法正常运用；但大而不当，也会破坏居住空间应有的家庭聚合感，并不能提高住宅的温馨性。房间面积应该适宜，并根据住宅的档次以及思索居住者居住需求的变化，在面积上留出一定余地。

17、户型设计方法平面规划紧凑，交通道路便利。减少走道面积，尽能够地减少无谓的浪费，如充分利用各功能区之间运用的不同时性，让各功能区之间适当进展部分空间共享，功能联络严密的房间合设，将走道面积隐含到各房间面积中；或将走道部分扩展胜利能空间，提高空间的适用性。主客分区，动静分区，洁污分区合理，流线明确无交叉，提高户型私密性。户型具有较强的可延续性，室内空间有一定的自在度，留有自行改造、组合空间的余地。如将主卧与小次卧贴邻布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改呵斥开敞式厨房等。安康户型，每个房间都是自然采光、通风。通风换气是降低居室空气污染的有效措施，应积极利用住宅迎风面和背风面的压力差进展自然

18、通风。住宅应面向夏季主导风向，主导风向投射角宜小于45度。建筑进深宜小于14米，便于组织穿堂风。房间的自然进风设计应使窗扇的开启朝向可开启方式有利于向房间导入室外风。房间的自然排风设计应能保证常开的房门、户门、外窗、公用通风口等。房间方正适用，无空间浪费；各房间大小适度，空间比例适中。完善住宅功能设计如生活阳台，贮藏空间，衣帽间等多功能空间。户型引荐：引荐户型一：户型面积：74户型套型：二室二厅户型特点：精致两居，四通四明；大开间设计，穿堂风；独特设计，将主卧与客厅共同衔接一个超大的花园阳台，创意愉快生活。 引荐户型二：户型面积：88户型套型：三室二厅一卫户型特点：紧凑设计，面积无浪费；入户花

19、园设计；卧室皆有飘窗，确保通风采光；功能区衔接穿透，起居合理规划。引荐户型三：户型面积：121户型套型：三室二厅二卫户型特点：精巧的入户花园，引领清馨空间；四明户型、南北通透；超大花园阳台；功能区衔接穿透，起居合理规划笼统定位1、楼盘整体笼统定位地标性，时髦自在的都市生活空间定位涵义：潮流的、质量的、鲜活的、时髦的、现代的、生活的定位解析：工程主力的消费客群是中青年一代，他们崇尚质量，热衷生活。而区域在这方面，完备的生活配套尚且缺乏，更遑论时髦的商业休闲文娱消费场所。而我们工程定位于此，也正是满足客群这方面的需求。定位释义：工程位于317国道旁，周围皆为底密度的工业厂房，这使得工程挺拔而俊朗，

20、俨然区域的地标建筑。2、商业笼统定位功能笼统：“区域商业配套中心和社区生活配套效力中心消费笼统：富有校园风情的，拥有城市气味的现代消费中心定位解析：区域没有大型的商业消费中心，仅有一些零星的配套，使得区域更像乡村，而没有城市气味。工程商业的建成，将弥补区域无大中型商业的空白。在区域配套不完善的情况下，营造一个富有城市气味的消费中心。同时，工程附近有托普大学、西华大学网络与技术学院，直线步行间隔 约10分钟，是可以承接校园消费力的，这使得整个消费中心，既是周边居民的消费中心，来感受城市气氛和购买生活所需求，同时，由于大量学生的介入，使得工程又富有校园风情。工程其它建议总体风格建议建议风格：现代简

21、约风格建议理由：在我们调查的客户群中，有48%的客户喜欢如今简约风格，如今购房的年轻人追求时髦、浪漫，“现代简约的建筑完全符合现代年轻人的审美观念。风格描画：简约和适用是现代简约风格的根本特点。消费者喜欢在经济、适用、温馨的同时，表达一定的文化品味。而简约风格不仅注重居住的适用性，而且还表达出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活档次。详细运用：简约明快大方的外立面，应该表达现代生活的朝气。在颜色的搭配上采用了循序渐进的过渡；主体外墙用了白色的面砖，富有现代感，面砖从里到外都是一种材质，不掉色，相对涂料来说，经久耐用，具有很强的自洁性。架空层采用青灰色的文化石做贴面，用适当的五分之一比

22、例做整个建筑物的基座，可以让简约的现代建筑表达出严肃的一面。运用凹凸面和玻璃材质，展现建筑物看与被看的效果。采用木材,适当的雕花涂料和石材来拉伸建筑物的质感。运用大量的对称手笔，丰富了建筑物的层次感。总体规划建议总体规划建议：点式规划、组团式分布规划优势：视野通透、现代大气、简约明快规划思索：点式规划，既符合如今年轻人喜欢的风格，同时，又能很好的兼备采光与通风。同时采用组团分布，一方面使各组团的特征不同，另一方面，也便利于分组团开发。园林景观及道路系统建议景观“整体性设计整体园林景观建议：现代风情，运用一些科技化的元素，在原有传统的园林风情进展提炼，如创意小品、假山石的运用小中见大、景观选材的

23、更新晋级，使得整个园林更富现代气味，景观更符合人性化的欣赏需求传统园林崇尚自然真味，倡导大范围的自然景观表现。而现代园林那么“小中见大，在有限的小区中放大整个自然与生态的真味。底面设计步行环境，细节动人在住宅景观设计中，更为偏重地思索人步行时对周围环境的感知。人在行走过程中，视野向下偏离10度，表如今视野前的地面、人和物以及建筑的底部，所以更需求强调底面设计的细部处置。景观时间性设计住宅景区的生成是一个延续动态的渐进过程，循环往复的规律显示，绿化、水、空气、阳光和风是超越时间需求保管的要素，这些要素如能在住宅环境中完美延续，也就具备了人居空间继续生长的动力。与硬质景观相比，照明和植物更加遭到时

24、间要素的制约，随着白昼、黑夜、春秋的转换为住区环境带来更多变化，注入更多活力，即全天候社区景观的塑造。夜景设计行人的“第三只眼睛夜景设计示意图高质量的照明系统对于一个住区环境场所利用率的提高至关重要。夜景设计可以经过一系列景观素展现出来。灯具的设置那么是夜景设计的自我表现方式，它白天作为街道小品对环境加以点缀，入夜那么是人类的“第三只眼睛，起到指示和引导的作用。季节性设计植被景观的“心情变化 配置植物时，必需分充分思索植物的季相变化，使环境一年四季构成不同的植物景观特征，充分表达出季节的特征，植物的枝、干、叶，随着季节交替同样具有欣赏性。植被景观示意图景观的“人性设计根据现代理念，景观是一个包

25、括景致与观景者的复杂系统，人的活动应成为景观系统中不可短少的部分。无妨碍设计安康环境，细节贴心防止运用一级台阶，台阶不应采用镂空式，不应突出，高度不要过高。经过铺装资料、颜色、质感的变化对不同的功能加以区分，留意户外活动场所资料应具有一定的粗糙度，防止雨后或积水后路滑。坐椅最好有扶手，座面应选用导热率低的资料，以供长时间温馨的就坐。在交叉口15米视距三角形范围内，仅布置高度小于0.7米的植被，以求不妨碍行车，行人的视野。参与性景观示意图景观的“生态性设计水的运用：由于人具有先天的亲水性，所以水做为重要景观要素于今天的小区环境被不断加以运用，可以和植物资料一同共同软化和丰富住宅建筑围合的硬质环，

26、以不同方式出场，从而产生不同的景观效果。在本工程中，建议采用主题景观水系。一方面，“智者乐水的情怀和欣赏的生动性都代表着水景对于居住的重要性。另一方面，中央景观水系的构成也将大大提升工程住宅的附加值，同时，也加强工程的吸引力。景观的文化内涵在小区的园林环境中，雕塑、景观小品等细节最能表达社区文化，对环境取到画龙点睛的作用，设计师应一并予以思索。雕塑作品不得购买建材市场上随处可见的大批量复制品，建议约请雕塑艺术家针对本社区的主题进展构思创作，使每件雕塑都成为独一无二的艺术精品。配套建议周边工程配套分析工程网球场羽毛球篮球场乒乓球场游泳池活动广场运动场图书馆健身器械正成名城左岸11万基金兰湾11书

27、香府邸111新里.派克公馆1111上锦颐园11锦绣西苑111从周边工程的主要配套来看，主要的工程配套为：羽毛球场、游泳池、健身器械大多具备，许多工程未宣传。而特征配套主要为图书馆。消费者对配套的需求分析从消费者对小区配套的需求来看，首要的是运动类型的，锻炼器械、羽毛球场、网球场、游泳池这些都是属于运动健身类配套，阐明消费者对身体安康的注重程度非常高。另外，在小区配套中，高性能的宽带网也占了相当比例，这一方面阐明如今购房者越来越关注信息和生活的丰富多样，同时，也印证了区域的购房人群趋于年轻化。另外，儿童乐园也占了相当比例。我们非常清楚的可以看到，在锻炼器械、游泳池、羽毛球场、网球场这些运动健身科

28、目都齐全的情况下，消费者还单独提出了儿童乐园，可见亲子的关系越来越遭到消费者的关注，下一代的生长越来越遭到消费者的注重。本工程配套建议由于工程为18F电梯住宅，总高度已超越40米。成都市住宅规划强规中，明确要求，住宅40米以上必需修架空层，这就为工程配备更丰富的配套提供了更大的空间。结合周边工程的配套情况和消费者对配套的要求，我们在遵照消费者需求的根底上，寻觅配套的差别化特征，经过分析和研讨，建议工程采用以下配套：亲子体验乐园思索到我们的主要消费人群的年龄在2835岁，这部分中结婚有小孩的占了绝大多数的比例。其小孩的年龄偏小112岁，那么，有必要为其设立一个亲子乐园体验中心，给予小孩更多的关注

29、，也使得消费者更乐意为小孩的生长埋单。亲子乐园体验中心，包含亲子乐园文化长廊、亲子体验运动园、小型图书馆三个体系，给予小孩身心方面以完全的关爱，确保其安康开展。A：亲子乐园文化长廊主要包括：跟我学拼音系列、英语广角英文儿歌播放、简单的单词、博士园思想训练：拼排火柴杆、巧变方形、故事大王外国漫画类+中国故事类：奥特曼、新添木偶奇遇记、老鼠报恩、大人国小孩的营养类文章、巧手练习总面积：约800平方米安放在架空层内B：体验运动园总面积：约800平方米主要包括：儿童小型足球场、儿童滑板滑道、自动滑梯、秋千，锻炼器械一些工程，可以是父母观看儿童玩耍，例如儿童滑板，一些工程是儿童可以与父母共同体验的，如足

30、球、秋千、锻炼器械C：小型图书馆谁更关怀客户，谁就更容易博得客户的心。在我们对西区客户的研讨中，我们发现，能左右他们购买的，对下一代的生长能否有利是一个重要要素。本工程设置了精神类读物的阅览馆，将更能博得客户的心。需求面积：200平方米超速宽带配置，工程文娱网点燃邻里情我们的客户对宽带的要求较高，同时，在我们的问询中，区域有大量的企业白领热衷于网上冲浪或网络游戏，所以他们对宽带的配置的要求相对较高。现行的宽带入户，是各家宽带供应商自动寻求业务，并就小区施行一定的垄断如电信宽带已入户的小区，会排斥长城宽带，这使得消费者在运用上达不到本人称心的需求。鉴于此，我们将变过去的被动为自动，自动去为小区的

31、住户洽谈，选择优质的网络，较低的价钱使得整个小区的网络速度处于一个优质程度。同时，为了更好地增进社区邻里的友谊，我们建议建立专门的工程文娱网，以效力业主为目的，供业主们交流高兴、分享愉快。届时，当小区住户入住以后，网站将交由业主管理。同时，物管公司将会对网站进展定期的维护，并据此举行一些业主联谊活动，给予业主一些高质量的高兴生活室内运动中心包含：台球、乒乓球、围棋、象棋需求面积：400平方米设置建议：设置于高层底层的架空层，经过绿化与一些简单的设置进展处置，使活动中心处于半封锁形状。羽毛球场需求数量：23个需求面积：总面积约400平米双打场地需求理由：占地小，运动技术门槛低，全民参与性强，客户

32、也乐于接受。商业的规划设计建议商业的分布 根据前面对商业的定位，建议在工程入口处即十字路口处预留情景广场，商业为三层，围绕广场，并沿街向两边延伸。广场中心塑造标志性景观，如雕塑等。地面硬质铺装，留意颜色的交叉搭配，广场上零星分布植物，相应地摆设休憩桌椅。商业景观及建筑风格为区别于工程周边沿街的零散式店铺，本工程商业本着一致规划、一致风格、一致主题、一致管理的原那么，在设计上对外墙、店头、地面铺砖、商业景观等综合思索，构成个性鲜明的商业环境。思索到高新西区比较短少水景，当地居民的亲水心思需求得到满足，建议广场中央打造叠水景观或中央水景雕塑，一方面可以增添景观的可视性，同时加强参与性，便于聚集人气

33、，使商业广场成为居民自发的聚集点，发明更昌盛的商业气氛，提升商业价值。商业广场叠水景观示意图商业广场水景雕塑示意图商铺规划建议由于本区域还没有商业气氛，因此我们将本工程商业定位为区域的“商业配套中心和社区生活配套效力中心。引入大中型商家，利用广场的聚集作用，让这里成为人流会聚中心，为区域商业的打造带来契机。为大型商家预留适当的运营空间思索到超市、银行等日常所需的效力系统，其运营场所都较大，因此沿街商铺也要思索到这类商家的面积需求。由于商铺大多是框架构造，面积大小可经过铺面的数量得到处理，但是银行、超市等效力系统所占铺面的单位开间都较大，因此，应思索为大型商家预留大开间商铺。商铺预留地漏根据目前

34、市场普遍存在的商铺方式，和商铺方式在区域的认同度思索，工程商业部分的每个商业单位应预留卫生间管道及地漏，这样可以使投资者在空间的功能运用上有更多的选择。商铺外包装为突破目前周边商铺的外包装方式，为工程商业部分发明卖点，可以首先从进户门着手，突破传统的卷帘门进户式，采用美观和易于清洗的资料进展外立面包装。做出特征，聚集人气由于工程地块目前周边为大量的工业厂房，工程所在区域间隔 传统商业中心较远，缺乏商业气氛，运营业种大多对本地居民的吸引力较小，因此，应在商铺运营业种规划上下功夫，尽量发明出区域的无竞争市场向特征市场开展。营造商业消费区的整体性使商业区多功能化在进展商铺的外立面装饰时突出表现风格，

35、使商铺外立面整体风格一致，细部突出个性。多样的功能可以长时间留住消费者的脚步并促进消费，因此添置附属设备时，尽量多思索商业区包括商铺街区的功能化设计。商业设计要求根据地块商业规划要求及完善工程周边居家的生活设备配套,思索在地块内临317国道，向内设置一个半圆弧形广场。结合公建配套设备设置临街商业铺面,主要包括为小区生活配套的购物、餐饮、药房、美容美发、酒吧咖啡厅、洗衣、花店、银行等，设计规划时应兼顾思索对内对外效力，在满足小区居民生活方便要求的同时，追求商业价值最大化。商业街建筑高度不应超越3层，层高在4.2米。其建筑风格与小区内建筑风格相顺应，可采用沿街柱廊的方式构成商业街特征。以店铺的方式

36、进展销售，铺面开间尺寸按3.5米4.0米进展设置，并思索上下贯穿整体运用。每个独立铺面应预留垂直通道、上下水、排烟、排气等。商铺应预留垂直通道，二楼临街面外墙采用全玻璃幕墙。为便于二、三楼作为餐饮运营，消防通道应预先思索。工程经济测算1、工程开发本钱计算项 目计算单价(元/)计算面积总价万元一、土地费用4200 63420 26636.40 土地本钱280万/亩280000095.1326636.40 二、前期工程费249.5291733.45877278.75 1、规划设计及勘察费40291733.45871166.93 2、可行性研讨费0.5291733.458714.59 3、监理及审价

37、费15291733.4587437.60 4、“三通一平费20291733.4587583.47 5、测绘费3291733.458787.52 6、图纸审查费3291733.458787.52 7、招标管理费2.5291733.458772.93 8、报建费144291733.45874200.96 9、其它21.5291733.4587627.23 三、建安工程费1641 291733.458747882.34 1、高层规范层建安本钱1250291733.458736466.68 2、地下车库一层建安本钱180063420.317111415.66 四、根底设备费213.875291733.45876239.45 1、道路整体工程20291733.4587583.47 2、排水管道雨水、污水5291733.4587145.87 3、燃气管道3750元/户，平均每户8046.875291733.45877.50 4、供水费2800元/户，平均每户803529173