深圳景尚项目提案报告doc57

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料目录 HYPERLINK swotbbs/misc.php?action=viewratings&tid=17906&pid=165899 深圳景尚工程提案报告工程地盘解析工程地块现状工程目前施工接近正负零。工程北侧为城市快速干道北环大道北侧近邻北环大道辅道，噪音污染严重，但视野比较开阔，远处有山景。工程东侧为驻深办事处用地东侧为驻深圳办事处预留用地，未来对工程东向构成遮挡。工程南侧为天健城市花园和万科城市花园工程南侧9层以下受天健城市花园的遮挡。工程西侧为商务写字楼青海大厦工程西侧

2、受青海大厦的遮挡。三、工程交通分析入口4公交车站公交线路41路龙井综合楼-车管所考场-龙辉花园-桃源村口-华侨城医院-山姆会员店-景蜜村-监控中心-莲花山公园-市民中心-振华西路-华新路6路福田南-福田中学-田面-海外装饰大厦-花卉世界-莲花一村-中级法院-冬岭市场-莲花北村东-北大医院-景新花园-景田北-景蜜村-香梅北-枫丹雅宛-翠海花园-鸿心花园-华侨医院-沙河建二村-桃源村东-桃源村口-桃源村38路市民中心西-会展中心-岗厦村 -福田妇幼保健院-华强南-上步中学-鹿丹村-罗湖小学104路动物园总站-高职院-留仙路口- -西丽职校-珠光村-龙辉花园-收容教育所-桃源村-华侨医院-翠海花园-

3、枫丹雅苑-香梅北-景田北-景新花园-北大医院-彩田村-中级法院-莲花一村-海外装饰大厦-上海宾馆(西侧)-兴华宾馆西侧-市委-地王大厦-广深宾馆-罗湖区委-宁水花园446路火车站西-渔民村-金威大厦 -都市名苑-地王大厦-深圳大剧院-荔枝公园-红岭中学- -新一佳园岭店-艺术学校-长城大厦-深圳实验学校-赛格数码广场-华富路口-经济大厦- -海外装饰大厦-市二医院-莲花一村-中级法院-莲花山-莲花北-监控中心-梅富村-景蜜村-天然居-山姆会员店-特发小区-桃源村- -车管所训考场-西丽体育中心-高职校 -官龙村总站548B火车站西总站-渔乡村1-金威大厦-鹿丹村-深圳大剧院-荔枝公园-八卦三路

4、口-园岭医院-国展中心-体育馆东-二医院-笔架山公园-莲花一村-中级法院-北大医院-景新花园-景秀中学-天然居-山姆会员店-枫丹雅苑-桃源村-收容教育所-龙辉花园-松坪山-南山公安分局-南头中学-南头检查站- -西乡市场-西乡码头323路布吉海关-农零售市场-洪湖公园-笋岗村-梅园路-八卦岭(2)-体育馆东-二医院-笔架山公园-莲花一村-中级法院-北大医院-景新花园-景秀中学-天然居-山姆会员店-枫丹雅苑-翠海花园-鸿新花园-锦绣中华-世界之窗-白石洲-科技园- -南头-南头检查站-宝安区委-西乡人民医院-共乐路口-西乡客运站 334路 雪象村-岗头村-华为基地-大发铺-民治村-坳背村-梅林检

5、查站-车管所-海康大厦-上梅林-梅林阁-巡警大队-梅林一村-福田农批市场(下梅林)-香梅北-山姆会员店-枫丹雅苑-桃源村口-桃源村-科苑北-金长城计算机公司-大冲-高新南四道深港产学研基地-桂庙村口-创业路口-北师大附小-海滨大道-半岛花园-工业七路口-东角头总站 441路洪湖公园总站-百仕达花园-翠北小学东-田贝四路-笋岗村-人才市场-西湖宾馆-笋岗仓库-红桂大厦-图书馆-振华中-赛格数码广场-航苑大厦-海外装饰大厦-华富路口-深大-莲花二村-关山月美术馆-景田路口-市政大厦-香梅市场-龙塘-景秀中学西-山姆会员店-特发小区-梅林水厂-枫丹雅苑-金地网球中心-翠海花园-高级中学-香榭里花园-

6、竹园小学-竹子林总站411路深南中学-世贸中心大厦-东海花园-枫丹雅苑-山姆会员店-天然居-龙塘-市政大厦-妇幼保健院1-北大医院-莲花北村东-冬岭市场-中级法院-莲花一村-笔架山公园-二医院-华富路口-市话大厦-顺电家居广场-经济大厦-下步庙-爱华市场-上步南1-上步小学-金威大厦-罗湖小学-罗湖小学-火车站工程交通比较便利，多路公交车通达工程周边，工程在北环路有很强的昭示性，但香梅北路和景田西街遭到遮挡，只需小路可以通达，未来借助公交系统上门的客户将遭到严重妨碍。四、工程规划景观分析南向9层以下被天健城市花园阻挠，以上视野开阔北向有一定山体景观，但受北环大道噪音严重影响东向未来被建筑严重遮

7、挡西向被青海大厦严重遮挡由于本工程为东西长条走向，东西向遮挡对本工程影响较小，南向对本工程9层以下单位有一定影响，但北向北环大道噪音对本工程一半以上单位产生比较严重的不利影响。五、工程周边配套工程周边商业配套设备：山姆会员店 景田银座 福多多百货工程周边教育配套设备：景秀中学 景田小学 景龙中学在建工程周边其它配套设备：开元大厦酒店 建立银行 福田中医院 工程周边配套比较齐全，其中山姆会员店在客户心目中具有比较大的影响力，在工程营销中可以借用。六、工程户型分析工程户型配比：户型面积M2套数套数比%单房28.97-30.99100251房1厅37.30-44.9925062.52房2厅58.75

8、-62.825012.5户均面积42.3 M2，定位小户型住宅；户型比例定位根本合理，从片区小户型工程销售情况看单房比例略少；户型方正适用，规划比较合理，但产品附加值缺乏，仅有凸窗，花园露台为公用，有助于工程整体推行，但对现场销售协助 不大。 七、客户分析经过对深圳小户型工程及周边参考楼盘的客户分析，我们得出本工程的目的客户群体为：初次置业的自用过渡客户，占总比例的65%-70%；多次置业的投资客户，占总比例的30%-35%。初次置业客户具有如下特征：细分特征比例年 龄平均年龄2535岁家庭构造独身及两口之家；居住情况租住/住公司宿舍；置业用途自用或过渡职业普通工薪白领：75%80%个体、自在

9、职业者：2025%来源石厦、新洲、益田、皇岗、保税区、岗厦、福田南、上步、南园、白沙岭、莲花北、八卦岭、梅林、南山等片区；行为特征普通白领：年轻，自信，追求时髦及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教育，任务比较稳定，小有积存，希望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜欢咖啡、网络和音乐，比较感性，喜欢包装精致、档次高尚的商品；个体、自在职业者：租住、任务在工程的周边，有一定的经济积累，认同景田片区，对居住平安有更高要求。关注点首期、月供与租金的关系投资客户具有如下特征：细分特征比例年 龄平均年龄3045岁居住情况大部分有本人的房子和车子；置业用途投资职业私营业主、企业中高层管理

10、人员、公务员、事业单位职员来源全市、个别外地行为特征他们大多数有稳定的事业和收入，追求高投资报答率及零风险投资，注重投资的升值潜力，希望投资不会破费太多的精神和财力；关注点总价、投资的稳定性和收益率八、工程分析总结工程规模较小，本身配套才干较弱；工程北向有一定山景，南向低层单位受天健城市花园遮挡；工程一半单位受北环路噪音影响；周边公交系统便利，但受周边建筑遮挡，客户从公交站到达工程有一定妨碍；周边配套齐全，生活气氛浓重；户型配比根本合理，户型方正适用，但产品附加值不同，缺乏亮点；目的客户群为初次置业的白领和投资客。战略构成一、工程SWOT分析优势：工程处于福田景田片区，区位生活价值被客户广泛接

11、受；工程临北环大道，昭示性强；周边配套商业比较完善，山姆会员店对客户有一定吸引力；周边写字楼商务人士对公寓的需求，对客户投资出租有一定保证。优势：工程规模小，本身配套才干弱；临城市快速主干道，噪音影响严重；本工程被其他建筑遮挡，客户从公交站到达本工程有一定妨碍；周边部分道路停放货车影响工程整体笼统。时机工程入市时福田小户型在售工程较少，竞争相对较小；深圳房地产价钱上升势头明显。要挟政府宏观调控政策的力度加大，对楼市产生非系统性风险加大；片区在售楼盘减少，市场关注度降低。二、战略构成1、发扬优势，抢占时机： 充分展现工程的片区生活、投资价值，树立工程笼统，利用市场竞争空档期，高价钱入市，实现工程

12、高价值。2、发扬优势，转化要挟： 利用工程的昭示性，多渠道低本钱营销，制造市场亮点。3、利用时机，抑制优势： 强调园林的精致，改善产品附加值，降低噪音对工程的影响，利用市场竞争弱的时机，树立景田片区小户型新规范。4、减小优势，防止要挟：强化周边便利的配套宣传，建立强化工程周边导示系统，经过笼统、现场包装展现实现工程的快速销售。三、战略总纲 强化导示系统和现场包装，经过多渠道低本钱营销，建立高价钱、高速度的营销全攻略。建立超越竞争的营销全攻略展现攻略推行攻略产品攻略笼统展现卖场全线展现媒体推行组合事件营销物业定位提升工程价值推行效益最大化低本钱营销销售攻略价钱战略销售实施执行实现目的物业开展建议

13、 产品攻略一、物业定位具有浓郁生活气氛的景田纯粹白领公寓充分借助景田片区成熟的生活气氛和配套，躲避工程本身配套缺乏的优势，强调片区价值、纯粹小户。以扬长避短的推行战略，抓住市场空白，添加产品的附加价值，建立产品的竞争优势，以整体笼统出击市场，多渠道锁定目的客户，一举构成市场震撼。二、笼统定位都市感、充溢活力和时髦凭仗景田片区辐射区域广的特点及片区配套成熟的优势，锁定周边片区投资客及初次置业的25-35岁白领阶层。同时，为了弱化工程位处北环大道、在片区位置相对较差的不利要素，我们需求一股都市感和时髦的气味，以给客户传送剧烈的自信心、胜利的信心和充足的购房理由。三、工程命名： 四、主推行语把小变成

14、我们的特点加以扩展和宣传小、我们很精彩意味着总价小=投资者青睐的=小而且高报答投入少=初次置业者跟随=小而且能拥有适用=能满足功能运用的=小而且很丰富+设计方正科学=小而且很灵敏+工程展现=小而且很放心+配套优势=小而且很方便+工程质量=小而且很优雅+片区特点=小而且很暖和+营销包装=小而且很情调。五、物业开展建议由于产品设计曾经定型，不宜做大的修正，并且户型设计方正合理，因此只对客户比较关注的问题提出修正意见，建议中尽量思索了设计修正的能够性和 经济性。一、外立面：建议瓷砖铺装，经过颜色的选择和变换，显示出质量和时髦，构成工程与周边建筑鲜明的区别，突出工程的昭示效果。二、户型平面建议：1、矫

15、正常凸窗为步入式凸窗，适当加大凸窗宽度，让赠送面积更大更适用；2、管道尽量沿外墙布置，思索双拼的能够性，扩展客户层面；3、北向单位采用双层隔音玻璃，充分隔绝噪音；4、北向单位采用 技术，在不开窗的情况下保证室内良好的空气流通。三、环境景观建议1、工程占地规模小，决议了园林景观的面积小，所以园林一定要设计的精致，要有质量感，并注重风格，把外部园林景观引入内部架空层，并坚持一定的衔接性；2、园林部分建议做一小型前广场，铺装采用颜色变化的广场砖，不仅是未来住户休闲的场所，也是园林景观部分视觉的焦点，在销售时作为现场营销活动的场所；3、在正式销售前建议部分园林和广场完工并能正式运用，直接促进现场销售。

16、兴趣个性化广场 风格、档次的街区四、交楼规范建议：经过对小户型市场的调查，目前采用的交楼规范为三种：毛胚、可选规范装修、规范精装修。经过对客户的调查和以往销售的阅历以及市场开展的方向，我们建议采用规范精装修交楼规范，缘由：1、市场小户型产品开展的趋势；2、提升工程笼统和价值；3、防止入伙以后，各家装修的相互影响和管理纠纷；4、初次置业客户缺乏购房阅历，便于现场销售引导；5、装修打入房价一同按揭，减小客户负担；6、防止了客户入伙二次装修的费事；7、规模效益不仅为客户节约了装修本钱，也可以为工程添加收益。缺陷是需求的现场装修管理的程度和管理的任务量加大。综合目前市场情况，我们建议采用400-500

17、元/ M2 一致规范装修作为交楼规范。 精装修+厨、卫配套+燃气热水器+环保型轻质隔墙工程内容室内地面复合木地板室内天花高级乳胶漆室内墙面高级乳胶漆、环保型轻质隔墙厨房地面 墙面 天花厨柜高级防滑地砖瓷片到顶铝扣板吊顶高级厨柜、厨具洗手间地面 墙面 天花 洁具进口马赛克瓷片到顶铝扣板吊顶进口名牌洁具洗手台、抽水马桶、淋浴门大门防火防盗门阳台瓷砖地面窗台大理石台面电平安暗线，电插座、开关，预留灯位水卫生间、厨房、洗衣机位给水冷热水管及排水管道、水喉安装到位燃气热水器通讯每户线路双接口单房除外每户一个网络插口电视各户二个以上有线电视插口单房除外五、配套设备建议1、小区配套会所；健身房，棋牌室、乒乓

18、球室、阅览室。社区商店：日用小件物品。2、楼宇配套合资品牌高速电梯，如广州日立、上海三菱；车库， IC卡一卡通智能管理。变频供水系统；以安防和商务信息化为主的智能化配套。 3、智能化布线系统；网络线、线、有线电视等，建议除单房外每户为卧室、客厅双接口；信息智能化系统：局域网和宽带接入，为住户提供便利的Internet 上网、小区管理和沟通；安防智能化系统：包括自动和手动报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统、IC卡一卡通、车库管理系统;小区管明智能化系统：包括局域网网上沟通、远程超表。六、物业管理建议1、物业管理特征引进为市场所能接受的品牌物业管理公司如万厦居业；注重物管效力的性价比；表

19、达管理效力笼统，严厉的管理制度，严谨的任务作风；突出物管人员笼统：包括礼仪程序、工服式样等；结合东方式人情管理。2、建议提供效力结合效力中心：代理代办函件、包裹邮寄、铁路航空货运及票务效力；家 政 服 务 ：钟点工室内清洁、接送儿童上下学、保姆效力和其他便 民效力；日常生活效力：恳求订报送报、送牛奶、送花、快餐、送餐效力等；家庭水电设备维修；商 务 服 务 ：代理住户打字、复印、及其它咨询；托管效力：代理出租，收租；保安24小时巡更。3、物业管理收费： 思索小户型客户对价钱的敏感性，和其他小户型楼盘的收费规范，建议物业管理收费不高于2.8元/ M2，地下车位收费不高于200元/月。七、公共部分

20、装修规范建议工程交楼规范入户大堂天花轻钢龙骨白石膏板吊顶墙面大理石+乳胶漆地面人造石设备废品不锈钢信报箱一楼电梯厅天花轻钢龙骨白石膏板吊顶墙面白色乳胶漆+大理石地面人造石规范层电梯厅天花乳胶漆墙面乳胶漆+部分外型地面防滑瓷砖走廊 天花乳胶漆墙面乳胶漆+部分外型地面防滑瓷砖消防楼梯天花乳胶漆墙面乳胶漆地面马赛克楼梯踏步一楼入户大堂设计星级装修质量，多采用大面积窗和通透式玻璃门。 展现攻略一、笼统展现 树立工程笼统，构成市场关注点1、户外广告牌：建议在目的客户集中的华强北和山姆会员店十字路口设立立柱广告牌，宣传工程笼统和发布销售信息。2、楼体包装：充分利用工程在北环大道昭示性强的优势进展楼体包装，

21、做巨型广告条幅和楼体灯光工程，让北环大道的每一个过客都成为我们工程的推销员。3、笼统墙：利用工程接近北环路辅道做灯光笼统墙，不仅宣传工程，而且成为城市亮丽的风景。楼体灯光工程 灯光笼统墙 楼体条幅 4、周边导示系统：由于工程周边建筑物的遮挡，到达工程的都是小路，建立良好、明晰的导示系统，是工程成败的重要要素。5、做好的广告有创意和视觉冲击力的广告，不仅可以快速吸引市场和消费者的眼球，而且可以大幅降低营销推行费用。 我们的广告将会是：二、卖场全线展现一、售楼处1、位置及功能分布：洽谈区模型财务室工程经理室洗手间人流动线外 广 场笼统墙签约区接待台背景板分户模型2、售楼处各区域设备/人员配置门口：

22、 1名保安接待区：6条，保安1名、业务员8名、接待台、饰品、背景板展现区：户型/环境模型、销控/主推户型/促销信息/工程主卖点展板洽谈区：10组洽谈桌椅配烟盅、鲜花 财务处：POS机、复印机、点钞机、保险柜、资料柜签约区：联网电脑、打印机、档案柜、复印机配备柜式空调工程经理室：联网电脑、文件柜、打印机总控室：电/弱电/音响/无线麦售楼处的位置的设置安排，不仅思索了售楼处的昭示性，还兼顾功能运用、人流动线和工程本身的建筑要素，尽量缩短看楼通道，减少对现场施工的影响，经过笼统墙与施工现场分隔开来。3、售楼处装修功能分区鲜明；空间亮堂大气；展厅的布置风格年轻时髦；能在细节上表达工程的气质。二、样板楼

23、层建议在10楼做半层样板房：装修样板房4套，交楼规范房2套，工程质量展现房1套。1、样板房要点：在户型的凸窗处用牌铭标明送面积大小充分利用小户型的空间，摆放拆分灵敏的家具，如衣柜，妆饰台。样板房内播放背景音乐。用时髦、别致的饰品在化装台或客厅摆放,如户型图、温馨提示牌、香 水，杂志、生活用品充分表现生活场景等；配置绿色植物。人员:每间样板房配备1名保安1名保洁。样板房门口摆放自动鞋套机。空中花园装修样板房交楼样板房工程质量样板房装修样板房交楼样板房装修样板房装修样板房交楼样板房：按交楼装修规范装修，注重装修细节和质量，建议选择百安居等大型装修供应商；工程质量样板房：展现工程工程质量和质量，添加

24、客户自信心；工程质量样板房装修样板房：可充分展现生活气味，经过概念化装修，寻求客户的精神共鸣。女性样板房：颜色鲜明生活化 男性样板房：冷色简约线条感强三、住户大堂电梯厅展现重点： 按交楼规范装修装饰，表达质量优势突出，电梯厅的自然采光通风入口处墙面悬挂镜子，放置装饰台并配上饰品配置液晶显示屏，播放时髦影视片、楼盘信息墙面：住户大堂内部装修，平常打蜡维护，坚持亮堂感智能化：门禁系统、对讲系统展现用材：电梯内大理石、镜面、地毯等包装，样板层电梯厅交楼规范展现效力：大堂经理、保安、保洁配备，物业效力内容展板，电梯间专人效力四、空中花园设计要求：设置小型金鱼池多设绿色植物和园林小品思索增设休闲椅推行攻

25、略推行总战略：低本钱直销营销，以适宜目的客户的营销活动和网络推行为主线，结合一定的户外广告推行和直邮，报纸广告只在关键销售节点作公告性发布。一、媒体推行媒体选择偏重点类型重点辅助备注网络深圳房地产网搜房网展场华强北分展场针对白领客户户外华强北户外广告山姆对面十字路口户外广告直邮片区高档楼盘针对投资客户短信目的客户挪动通讯客户群月消费额200以上公交公交大巴车身广告报纸南方都市报晶报次要辅助 1、网络广告组合战略网络广告：深圳房地产网为主，关键营销节点占据广告位或A类广告位 网络软文：约请知名地产网络评论人和业内人士就客户关注问题(如:产质量量、片区价值问题等)展开研讨会并在网上发表引导性文章。

26、2、直邮、短信直邮方式：大信封 +内容直邮发行量：每次不少于2万份，共3次直邮创新：信封革命短信内容：节点活动预告+促销信息+客户活动通知3、户外广告和分展场位置：华强北时间：4个月内容：工程笼统和工程卖点引见4、报纸广告组合战略辅助组合方式：为主， 为辅投放方式：认筹阶段-系列软文+热点新闻炒作+报眼; 艰苦节点信息报道图片+软文; 继续销售阶段“半版+软文； 力求版面方式创新：新颖报眼、竖1/8版等二、活动营销1、选房、开盘活动：充分造势，集中消化；2、现场促销活动：美食节、抽大奖、文艺扮演等；3、流行时髦活动：和手机厂商结合，搞现场新品展现会；4、网络大使活动：评选楼盘网络大使，协助维护

27、社区论坛；5、秋交会：利用展会客户集中、竞争楼盘少的时机，集中消化客户，构成一定的市场影响力；6、老带新活动：老客户带新客户活动。 选房 开盘 美食节 房展会三、营销推行费用估算单位：万元楼体包装销售现场包装外围导示户外广告分展场网络直邮、短信153153020108秋交会公交广告报纸现场活动销售物料礼品其他合计16530106510183总营销推行费用约为183万元，约占总销售额的1.5%，在小盘营销中属于较低程度。该营销费用根据工程正常销售情况估算，在实践销售中根据销售需求进展调整，预估相对保守，应该不会超出总费用183万元。销售攻略一、价钱战略1、市场比准均价确实定市场比较法1、选出决议

28、工程价钱的环境、交通、配套、户型等13大项47小项要素，列出各要素对价钱实现的影响要素权重；2、对周边市场同类型竞争楼盘进展物业调查；3、经过综合打分确定工程实收均价区间。经过对市场同类型楼盘的分析对比本工程目前市场比准均价为7100-7200元/m2毛坯。2、价钱战略确实定 工程虽然有比较多的限制要素，但工程规模不大，对销售速度的要求也不需求过快，另外最重要的是景田及周边片区小户型竞争减弱，处于竞争空档期，工程完全有时机挑战价钱高限。价钱战略：销售价钱一次到位，高举高打，实现工程价值最大化3、工程销售的目的 工程实现实收均价8400-8600/m2精装修400-500/m2。4、销售速度预估

29、 主销售期6个月，实现工程销售率95%。 5、入市均价采取高开高走的价钱入市战略，采取8500元/m2价钱入市，销售中视实践销售情况再行调整，争取实现更高的价钱突破。6、入市时机 由于市场竞争在7、8月份曾经开场走弱，且9、10月份是市场销售的大好时机，10月份的秋交会将为工程提供一大批客户，因此建议工程在具备入市条件的情况下尽快入市，初步建议选择在10月2日选房。7、入市前提条件1、销售条件及工程特点的展现到位样板房、售楼处展现到位；部分园林景观完成；现场包装及外围导示系统到位；看楼电梯、看楼通道工程展现到位；销售资料展现到位；销售推行力度符合市场需求。2、在财务运作上对资金回笼的速度无特别

30、限制要求。8、付款方式与折扣率 付款方式参考目前在售楼盘的实践付款方式，确定一次性付款与按揭付款比例为20%：80%1、一次性付款97折根据TT国际公寓的付款情况，不超越销售比例的20%付1万元定金，签署认购书；10天内付总楼款的30%含定金；30天内付总楼款的70%，签署正式。2、规范银行按揭付款2成首期，7成按揭 98折约占销售比例80%付1万元定金，签署认购书；7天内付总楼款的20%含定金，签署正式；总楼款的80%接办理按揭通知后办理按揭手续。根据上述付款方式及折扣率得出付款折扣率为 0.978促销优惠折扣率：估算开盘前期认购及开盘日促销优惠比例约为总销售面积的35%，其中25%优惠额度为3%，10%优惠额度为2%；五一黄金周、房交会期间促销优惠比例约为总销售面积的20%，优惠额度为2%；估算尾盘促销优惠比例为总销售面积的15%，其中10%优惠额度为1%，5%优惠额度为2%；估算开展商关系客户额外折扣