招华尖岗山土地开发策略目

1、.地产汇搜集整理，仅供学习参考：.；地产汇 dchui第一部分 土地开发战略第三部分 综合评价及开发建议- PAGE 22 -招华尖岗山土地开发战略目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc76189069 目 录 PAGEREF _Toc76189069 h I HYPERLINK l _Toc76189070 第一部分 土地开发战略 PAGEREF _Toc76189070 h 5 HYPERLINK l _Toc76189071 1.问题的提出及处理 PAGEREF _Toc76189071 h 5 HYPERLINK l _Toc76189072 2.综合开发

2、的必要性 PAGEREF _Toc76189072 h 6 HYPERLINK l _Toc76189073 3.综合开发战略 PAGEREF _Toc76189073 h 7 HYPERLINK l _Toc76189074 3.1综合开发方式选择 PAGEREF _Toc76189074 h 7 HYPERLINK l _Toc76189075 3.2综合开发方式实施要点 PAGEREF _Toc76189075 h 10 HYPERLINK l _Toc76189076 4.集中开发战略 PAGEREF _Toc76189076 h 12 HYPERLINK l _Toc76189077

3、 4.1开发片区位置选择 PAGEREF _Toc76189077 h 12 HYPERLINK l _Toc76189078 4.2集中开发方式 PAGEREF _Toc76189078 h 13 HYPERLINK l _Toc76189079 5.现已获得宗地开发战略 PAGEREF _Toc76189079 h 14 HYPERLINK l _Toc76189080 6.后续出让土地建议 PAGEREF _Toc76189080 h 15 HYPERLINK l _Toc76189081 第二部分 工程分析 PAGEREF _Toc76189081 h 22 HYPERLINK l _

4、Toc76189082 1.工程地盘解析 PAGEREF _Toc76189082 h 22 HYPERLINK l _Toc76189083 1.1地理位置及周边环境 PAGEREF _Toc76189083 h 22 HYPERLINK l _Toc76189084 1.2工程用地条件 PAGEREF _Toc76189084 h 24 HYPERLINK l _Toc76189087 1.3工程交通条件 PAGEREF _Toc76189087 h 25 HYPERLINK l _Toc76189088 1.4工程周边配套设备 PAGEREF _Toc76189088 h 27 HYPE

5、RLINK l _Toc76189089 2.工程SWOT分析 PAGEREF _Toc76189089 h 29 HYPERLINK l _Toc76189090 2.1优势分析 PAGEREF _Toc76189090 h 29 HYPERLINK l _Toc76189091 2.2优势分析 PAGEREF _Toc76189091 h 30 HYPERLINK l _Toc76189092 2.3时机分析 PAGEREF _Toc76189092 h 31 HYPERLINK l _Toc76189093 2.4要挟分析 PAGEREF _Toc76189093 h 32 HYPERL

6、INK l _Toc76189094 第三部分 工程定位 PAGEREF _Toc76189094 h 33 HYPERLINK l _Toc76189095 1.工程开展主题定位 PAGEREF _Toc76189095 h 33 HYPERLINK l _Toc76189096 2.档次定位 PAGEREF _Toc76189096 h 37 HYPERLINK l _Toc76189097 3.产品定位 PAGEREF _Toc76189097 h 38 HYPERLINK l _Toc76189098 3.1建筑类型定位 PAGEREF _Toc76189098 h 38 HYPERL

7、INK l _Toc76189099 3.2户型面积定位 PAGEREF _Toc76189099 h 40 HYPERLINK l _Toc76189100 4.客户定位 PAGEREF _Toc76189100 h 41 HYPERLINK l _Toc76189101 附录 工程开展背景研讨 PAGEREF _Toc76189101 h 45 HYPERLINK l _Toc76189102 1.深圳市城市开展情况 PAGEREF _Toc76189102 h 45 HYPERLINK l _Toc76189103 1.1深圳市国民经济开展概略 PAGEREF _Toc76189103

8、h 45 HYPERLINK l _Toc76189104 1.2深圳市总体规划及开展概略 PAGEREF _Toc76189104 h 47 HYPERLINK l _Toc76189107 1.3宝安区国民经济开展概略 PAGEREF _Toc76189107 h 51 HYPERLINK l _Toc76189108 1.4宝安区规划及开展概略 PAGEREF _Toc76189108 h 52 HYPERLINK l _Toc76189109 2.深圳市房地产宏观市场概略 PAGEREF _Toc76189109 h 56 HYPERLINK l _Toc76189110 2.1深圳市

9、宏观房地产市场开展现状 PAGEREF _Toc76189110 h 56 HYPERLINK l _Toc76189111 2.2宝安区住宅市场开展分析 PAGEREF _Toc76189111 h 59 HYPERLINK l _Toc76189114 3.深圳市别墅市场供应情况 PAGEREF _Toc76189114 h 66 HYPERLINK l _Toc76189115 3.1深圳市别墅市场的开展历程回想 PAGEREF _Toc76189115 h 66 HYPERLINK l _Toc76189116 3.2深圳市别墅市场的供应特征 PAGEREF _Toc76189116

10、h 67 HYPERLINK l _Toc76189117 3.2.1区域分布及区域特征 PAGEREF _Toc76189117 h 67 HYPERLINK l _Toc76189118 3.2.2供应量 PAGEREF _Toc76189118 h 72 HYPERLINK l _Toc76189119 3.2.3容积率分布 PAGEREF _Toc76189119 h 73 HYPERLINK l _Toc76189120 3.2.4容积率低于0.6的低密度别墅工程调查 PAGEREF _Toc76189120 h 74 HYPERLINK l _Toc76189121 3.2.5容积

11、率为0.6-1.0的别墅工程调查 PAGEREF _Toc76189121 h 81 HYPERLINK l _Toc76189122 4.别墅市场需求调查 PAGEREF _Toc76189122 h 87 HYPERLINK l _Toc76189123 4.1潜在目的市场分析 PAGEREF _Toc76189123 h 87 HYPERLINK l _Toc76189124 4.2潜在客户需求调查 PAGEREF _Toc76189124 h 89 HYPERLINK l _Toc76189125 5.供需市场调查结论 PAGEREF _Toc76189125 h 105 HYPERL

12、INK l _Toc76189126 6.典型别墅工程分析 PAGEREF _Toc76189126 h 106 HYPERLINK l _Toc76189127 6.1城市山谷 PAGEREF _Toc76189127 h 106 HYPERLINK l _Toc76189128 6.2香港愉景湾 PAGEREF _Toc76189128 h 111第一部分 土地开发战略1.问题的提出及处理华侨城地产和招商地产协作竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的非常之一，但地块存在以下开发难点：该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部根底设备不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建

13、立的时间表未定，存在一定开发风险；地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观；地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅的笼统塑造；由于尖岗山片区的整体笼统尚未树立，工程开发时对片区笼统整体推行的难度大且本钱较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达5440元/平方米，较高的开发本钱决议了开发工程日后的售价将超越10000元/平方米。根据上述分析，我们以为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地块的高本钱又决议了该地块开发必需走高档道路提高收益，因此构成矛盾。建议争取获得整个尖岗山片区用地进展综合开发。2.综合开发的必要性对政府而言，有利于尖岗

14、山片区规划建立的整体性，华侨城和蛇口的胜利、银湖失败，阐明了综合开发的优势。蛇口及华侨城综合开发的优势有目共睹，综合开发、一致规划和管理，使两片区功能规划合理，配套设备完善，社区居住气氛浓郁，住宅的保值升值空间大；而银湖片区采用分宗出让土地，由各开发商本人开发，缺乏一致的规划和管理，出现了各种各样的问题。首先，土地分宗出让，拿到土地的开发商知名度不高，开发权利较弱，其开发的高档住宅工程建筑设计和园林规划缺乏特点，档次不高；其次，由于各开发商自行开发，各个小区的建筑风格各异，缺乏协调性；而且，各开展商在开发时，并不留意在景观利用上的互补和协调，出现了后建工程挡住先建工程这类争夺景观资源的景象；另

15、外，由于银湖片区缺乏一致规划，片区公共配套设备缺乏，主要以小区内部配套为主，这不仅添加了开发商的本钱，却依然不可以处理配套缺乏的问题。综合开发有利于政府融资，降低政府资金投入和管理压力。由企业进展综合开发，政府可以充分利用企业资金，减少财政投入，同时不用参与详细的开发管理，而从宏观层面进展协调和配合，可以降低政府的管理压力。对华侨城和招商而言，综合开发，可利用本地块与其他地块的互动，化解本地块的不利条件。可以在产品类型的搭配上，景观的利用上，使现有地块得到最正确的利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌的需求。整个尖岗山片区规模大，规划定位为高端住宅，进展综合开发不仅可以充分发扬华侨城地产和招商地

16、产的开发优势，而且有利于提升两公司的笼统和塑造品牌。3.综合开发战略3.1综合开发方式选择在整个尖岗山片区的综合开发战略上，主要有以下几种开发方式可供选择：1旅游开发带动房地产开发方式开发方式：以旅游开发为契机，获得尖岗山居住用地的综合开发权，经过建立旅游工程，带动房地产的开展。分析：政府对旅游工程有明确的规划，目前宝安的旅游工程集中在沙井和光明。根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将开展成为居住区，而且附近的铁岗水库是一级水资源维护区，在此开展旅游工程不符合政府规划；即使尖岗山片区允许开展旅游工程，在短期内也难以成为具有象世界之窗那样影响力的中心景点，对地产工程的推进才干有限。华侨城旅游地产的胜

17、利主要依托世界之窗、欢乐谷等旅游工程的开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山开展旅游工程对房地产工程价值的提升作用无法在短期内到达华侨城的程度；尖岗山的旅游资源条件并非非常优越，而且间隔 尖岗山住宅工程非常近，在此开发公共旅游工程，会带来较大人流，不仅影响了工程的私密性，而且添加了工程的平安隐患和管理难度，同时也不利于工程的笼统提升；旅游工程投资较大，回收期长综合上述分析，旅游开发带动房地产开发方式的可行性不大。2深圳地铁4号线方式开发方式：与政府签署捆绑式框架协议，以捆绑开发部分根底设备工程为条件，获得尖岗山居住区土地的一级开发权，

18、开发完后，再与政府结合经过挂牌、招标、拍卖的方式公开出让已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收益。该方式源于香港地铁的深圳地铁4号线方式香港地铁与政府签署捆绑式框架协议，由香港地铁投资建立深圳地铁4号线，政府将沿线站点用地划定蓝线范围给予地铁公司，由地铁公司进展土地一级开发，再与政府结合经过挂牌、招标、拍卖的方式公开出让已开发熟地，土地增值收益由政府和香港地铁公司按预先商定的比例分成，共享土地增值收益。分析： 该方式胜利的重要前提是政府有需求而作为主导来促成该方式，但对于尖岗山工程并非易事。近几年深圳政府在城市根底设备建立方面投入相当大，深圳地铁、福田中心区、深港西部通道等大型根底

19、设备建立耗费了大量的政府财政，使政府面临资金压力。在地铁4号线的建立上，政府为了降低资金压力，同时引进香港地铁先进的地铁管理和营运阅历，自动与香港地铁公司谈判，促成地铁4号线的捆绑开发方式。本工程目前尚不具备这个条件。该方式胜利的关键是开展商情愿捆绑的根底设备建立能否对政府有足够的吸引力，一旦政府没有兴趣，谈判将会非常困难。在尖岗山工程上，假设捆绑大型的根底设备建立工程，投资将会非常大，对开发商的财力是一个考验；但假设捆绑尖岗山居住区的共建配套设备和周边市政公园等工程，由于投资不大，政府能独立完成，对政府的吸引力不大。综合上述分析，深圳地铁4号线方式胜利的难度较大。3捆绑开发方式开发方式：与政

20、府签署捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设备为条件，经过公开招标结合拍卖的方式获得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进展综合开发。分析： 该方式无需与政府分享土地增值收益，不影响政府的土地收益，政府较容易接受；捆绑开发尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设备能减少政府资金投入，节约政府资金。同时捆绑公建立施建立，也有利于开展商控制开发节拍，配合工程开发进度。出让建立用地时捆绑学校、居委会管理用房等公建配套的做法，在深圳过去拍卖出让土地时已被多次采用，在尖岗山工程上也应该容易被采用；采用公开招标结合拍卖的出让方式，符合政府土地出让政策规定，政府在推进该方式时没有政策妨碍。

21、而且采用招标方式，不仅思索出价，还要调查招标者的设计方案等，有利于工程获得最正确开发方案，同时也是对工程担任任的做法。因此，捆绑开发方式的可行性较大。综合以上对三种综合开发方式的分析，建议经过“捆绑开发方式获得尖岗山片区整体工程用地。捆绑开发方式与政府签署捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设备为条件，经过公开招标、拍卖的方式获得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进展综合开发。3.2综合开发方式实施要点在采用捆绑开发方式的过程中，要关注以下实施要点。选择公开招标与拍卖相结合的土地出让方式，采取综合评标的方法。根据政府规定，商业、旅游、文娱和商品住宅等各类运营性用地，必需

22、以招标、拍卖或者挂牌方式出让，而拍卖和挂牌方式都是出价高者得，不能确保工程用地一定由华侨城拿到，因此必需选择招标结合拍卖的方式，招标阶段除了思索招标者的出价，还应充分思索招标者的规划方案、开发实力等，经过设置有利于华侨城的评标条件，减少竞争对手，添加华侨城的中标时机。采用公开招标结合拍卖出让土地，综合评标选择开发商的方式在国内其他城市也被广泛采用。其中中海兴业在成都拿到“地王的方式就是一个很好的范例。“成都地王出让案例该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进展。第一阶段：意向竞买人在土地出让公揭露布之日起至2004年3月10日前，参与成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定公费编

23、制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进展初审。第二阶段：意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修正意见公费修正完善后交专家评审委员会终审。终审经过的，可以恳求参与土地拍卖。第三阶段：竞买人参与土地拍卖，以价高者得。详细实施步骤建议本工程采用招标+拍卖的土地出让方式，详细操作步骤如下：步骤操作内容操作要点步骤一向社会公告公开招标出让尖岗山用地，符合资历条件的招标人才干参与招标。参与招标者必需预备规划设计方案、过往开发阅历等在内的成果文件该阶段经过设置有利于华侨城的招标人资历，如土地开发资质、曾完成片区综合开发的规模、胜利完成片区综合开发

24、工程的数量等，减少参与招标的竞争者步骤二由评审委员会对各招标人提供的规划设计方案进展评审，按分数评选出三名入围者，获得参与土地拍卖的资历。争取华侨城和招商地产都能经过该轮评审，添加下一轮胜利的时机步骤三三名资历竞买人参与土地拍卖，价高者获得尖岗山居住用地土地运用权4.集中开发战略经过上述努力仍无法实现尖岗山片区整体综合开发的情况下，我们建议争取获得尽能够大的开发用地，进展集中开发。4.1开发片区位置选择思索要素：已获得的A012-0068地块位于整个尖岗山片区的东片区。在开发用地的位置选择上应该有利于化解已获得用地地势较低、地形较为平坦等不利条件，构成综合开发，提高土地的开发价值。从土地的景观

25、资源和利用条件来看，尖岗山居住区东片区四面环山，地势变化较大，景观较好，更利于开发高档物业。因此，我们建议4.2集中开发方式问题的提出：集中开发能否要捆绑片区公建配套及周边市政公园建立？根据规划，尖岗山居住区东区总用地面积约71万平方米，建筑总面积约47万平方米，建立规模依然较大，只需捆绑片区公建配套及周边市政公园建立，对政府才有吸引力；公建配套位于东区内，岭下山、尖岗山等市政公园也围绕在东区周围，一同捆绑开发公建配套设备和市政公园有利于对东片区进展整体规划和工程开发的总体安排，充分利用周边的园林资源为工程制造卖点，提升东区的开发价值。经上述分析，我们以为，集中开发该当捆绑公建配套，开发方式采

26、用捆绑开发方式。捆绑开发方式与政府签署捆绑式框架协议，以捆绑建立尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设备为条件，经过公开招标、拍卖的方式获得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进展集中开发。在详细操作上建议依然采用招标与拍卖相结合的土地出让方式。5.现已获得宗地开发战略假设政府依然不赞同整体出让尖岗山片区东区，而只思索分宗拍卖出让尖岗山片区用地，争对现已获得的A012-0068号宗地，可以采取以下开发战略：推迟开发已获得宗地推迟开发有利于降低后续拿地本钱已获得的A012-0068号宗地为尖岗山片区首宗开发用地，其开发情况对整个片区的整体笼统和日后开展至关重要，政府和其他开发商都非常关注。假设该宗地

27、推迟开发，必然会使其他开发商对尖岗山片区的开发前景心存疑虑，在尖岗山片区拿地的决心有所动摇，从而影响其在尖岗山拿地的积极性，这便使华侨城-招商能有时机以较低的价钱拿取后续出让宗地。推迟开发有利于迫使政府回到采用集中开发方式的谈判桌上由于已获得的A012-0068号宗地开发关系到尖岗山片区的整体开展，政府非常关注该宗地的开发情况，假设推迟开发，片区开发进度放慢，那么会给政府构成压力，一方面有时机争取重新回到集中开发方式的谈判桌上，另一方面，也有能够推进政府加速出让后续地块，从而有利于本工程宗地开发战略后阶段的实施。由于A012-0068号宗地存在地势较低、本钱较高等开发难点，目前开发时机尚不成熟

28、。要求政府出让尖岗山片区后续宗地，参与土地拍卖既然无法实现综合开发和集中开发，而现已获得用地的开发条件和开发时机并不理想，那么就要求政府尽快出让尖岗山片区后续宗地，争取获得适宜地块，与已获得地块整合，构成开发优势。6.后续出让土地建议建议后续出让土地捆绑A区公建配套用地A区公建配套概略：用地代码位置用地面积m2建筑面积m2容积率建筑密度用途01-05-01菠萝场34344156000.45 18%公建、会所、商业01-04-01菠萝场29306.37334001.14 48%公建、商业、办公小计63650.37490000.77 A区公建配套位于尖岗山居住区的中心菠萝场，东区的西部，离已获得地

29、块较近，后续出让土地捆绑A区公建配套用地有利于工程的整体规划和工程开发的总体安排；A区公建配套是尖岗山片区的中心配套，规划作会所、商业、办公用途，建筑面积约49000平方米。如不捆绑出让而思索单独出让，由于该商业配套面积不大，土地本钱总额不高，部分开发商有能够情愿以较高的地价拿地，那么对其他开发商非常不利。假设拿到公建配套的开发商在开发进度上不配合，甚至不开发，将会令其他开发商非常被动，不利于整个片区的建立；另外，假设政府不单独出让A区公建配套而自行建立，在没有明确的公建配套建立时间表的情况下，也不利于开发商对工程开发的安排。因此，建议后续出让土地捆绑A区的公建配套用地。2后续出让土地规模确定

30、思索要素：为了提升尖岗山片区的整体笼统和档次，应尽量防止中小开发商进入该片区，因此选择的土地规模要比较大，可经过设置较高的资金门槛来到达这一目的。从最近几年深圳住宅用地买卖情况来看，总地价到达5亿元以上的成交案例有以下几宗：地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家B303-0041香蜜湖9354413100095000 信和置业中国投资集团，中海地产股份A012-0068宝安区新安213186.8110660058000 深圳招商房地产与深圳华侨城房地产结合竞买G03404-1龙岗区布吉镇坂雪岗397883.543767097000 深圳市万科房地产G01029-17、19、20

31、、30龙岗中心城400658.5658366.583800 深圳市鸿荣源房地产开发公司T207-0026沙河东路75101.8255300.078000 深圳百仕达实业、百仕达石化投资、百仕达LPG开展、FIRSTLINE INVESTMENT LIMITED结合竞得T207-0034白石二道南、沙河东路81920.3266500.075500 泰华房地产中国T207-0035白石洲路南、沙河东路80732.8250600.070000 泰华房地产中国从上表买卖案例来看，5亿以上的大宗土地买卖有以下特点：开展商均为品牌开展商单宗用地买卖总地价没有超越10亿但有潜力的开展商的资金实力不可小视。2

32、001年“红树湾地王三块地拍卖，泰华地产出价14亿拿下其中两块，依然让人惊心动魄。因此，建议政府至少拿出5亿以上总地价规模的用地，出让土地总地价假设达10亿以上，置信有此实力参与竞争的开展商将非常少，那么华侨城-招商拿到出让土地的时机将会更大。后续出让土地规模测算：后续出让土地的总地价按照10亿计算，楼面地价按5500元/平方米思索，出让土地的建筑面积将到达18万平方米。该土地规模包括了A区公建配套的建筑面积49000平方米，扣除公建配套的建筑面积，住宅用地的可建立建筑面积至少到达13万平方米。注：上述测算，假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价一样3后续出让土地位置选择思索要素临近已获得的A

33、012-0068号宗地，便于与已获得用地进展整合，整体规划，综合开发接近公建配套设备，使工程未来的居住者生活较为便利选择用地条件较好的土地。该类用地地形地势、景观具有开发高档住宅的明显优势，有利于迅速提升整个片区笼统根据规划，东区02区以主次干道自北而南分为4个地块：02-01为第一块，编号自02-01-01至02-01-06共6个地块；02-02为第二块，编号自02-02-01至02-01-04共4个地块；02-04为第三块，编号自02-04-01至02-04-06共6个地块；02-05为第四块，编号自02-05-01至02-05-03共3个地块；尖岗山片区东区用地供应情况见下表：用地代码用

34、地面积m2建筑面积m2容积率建筑密度建筑类型02-010117864.3196000.5418%独立0223920102000.4314%独立0334293.62000.413%独立049875.5866000.6722%独立0520256.08108000.5318%独立0671340.28282000.413%独立小计177549.87792000.45 02-020128690.5390701.3632%合院0264849.3483000.7434%联排0347475.6375000.7936%联排0435099.5249000.7132%联排小计176114.91497700.85 0

35、2-040126047.130231894.790330065.14043332205559230635939.2小计213191.261066000.50 25%独立、联排02-050156449.6432000.7735%联排0247620.33282500.5932%联排0336280.19232500.6435%联排小计140350.12947000.67 注：其中02-04地块即为已获得的A012-0068号宗地。东区各地块的分布位置见以下图：各地块位置特点分析02-01地块：地块地势较高，拥有较好的景观资源，但与本工程已获得用地隔离；02-05地块：地块接近本工程已获得用地，但间隔

36、 公建配套用地较远；02-02地块：地块与本工程已获得用地相邻，西侧紧靠公建配套用地，而且地块地势较高，呈北高南低的特点，未来建筑规划朝向大部分为座北朝南，景观资源也较丰富。可见，在位置上，02-02地块具有相对优势。出让土地位置选择在出让土地的位置选择上，建议采取以下方案：建议方案一：02-01和02-02地块组合捆绑A区公建配套用地出让注：上述地块地价按照楼面地价5500元/平方米计算从土地规模来看，东区可建建筑面积到达13万平方米以上的土地只需02-02地块，因此满足可建建筑面积13万平方米以上的土地规模，可以选择02-02地块，或者是几个地块组合出让。各地块的组合有以下三种方式：组合方

37、式组合规模组合特点02-01和02-02用地面积35.4万平方米，建筑面积22.9万平方米组合的两地块位置上相连，间隔 公建配套较近，而且地块条件较好，利于高档住宅开发02-02和02-05用地面积31.6万平方米，建筑面积24.4万平方米组合的两地块之间不相连，且02-05地块间隔 公建配套较远 02-01和02-05用地面积31.8万平方米，建筑面积17.4万平方米组合的两地块之间不相连，且02-01地块与已获得地块隔离，不利于构成整体规划和开发的优势综合上述分析，02-01和02-02地块组合是后续土地出让的最优选择。建议方案二： 选择02-02地块捆绑A区公建配套用地出让在政府不采用方

38、案一的情况下，建议采取该方案。注：上述地块地价按照楼面地价5500元/平方米计算02-02地块地理位置条件好，且可建建筑面积超越13万平方米，在政府不采用方案一的情况下，建议选择02-02地块捆绑A区公建配套用地出让。地产汇搜集整理，仅供学习参考PAGE PAGE 39中国社区商业投资开展 CHINA COMMUNITY BUSINESS INVESTMENT DEVELOPMENT LTD. CCB 第二部分 工程分析以下分析以230万平方米整个尖岗山片区作为分析对象工程地盘解析1.1地理位置及周边环境地理位置工程地块尖岗山居住区处于深圳市宝安区新安街道办事处和西乡镇交接部位，详细位于铁岗水

39、库及尖岗山以南，广深高速公路以北，宝安71、72区以西，铁岗排洪河以东。规划总用地面积为230.25万平方米。周边环境尖岗山居住区东面的宝安71、72区主要为居民生活区和建立工业区，建筑方式以多层住宅和多层工业厂房及配套宿舍为主；用地西南面为广深高速公路宝安出口宝安立交桥、企龙山和岭下山，其中岭下山将规划为宝安公园；用地西面为铁岗排洪河、铁岗泵站及铁岗村工业区，建筑方式主要为多层工业厂房及配套宿舍；用地北面为铁岗水库及其一级饮用水源维护区与尖岗山。加周围环境的照片1.2工程用地条件1.4.1地形、地势尖岗山居住区用地主要为缓坡及丘陵结合地形，呈不规那么外形，西北-东南方向长，东北-西南方向较窄

40、，东部和北部主要为山体。用地范围内有孖松山、大井山、菠萝场三个地势较高的山体，总体地势呈现东南高、西南低的特点。1.4.2用地现状目前用地内除规划道路建立外，根本坚持原有园地概貌。山体上种植着荔枝林等低矮林木和部分高大树木，部分区域分布有农田和水塘。用地西北部建有1栋6层建筑和多栋低层建筑，中部设有弘海实业公司的低层简易厂房，另有多栋简易暂时建筑零星分布在用地各处。用地上有多条高压电线经过。1.3工程交通条件外部交通从外部交通区位条件来看，本工程对外交通联络非常便利。广深高速公路从工程用地西南侧经过，与用地周边的机荷高速公路、松白公路、宝石公路、广深公路构成了四通八达的公路网，从工程用地可非常

41、方便地进入深圳市区，联络宝安区各镇及龙岗区，通达东莞、广州、惠州等地。工程用地接近同乐关和南头关，距深圳宝安国际机场约8公里，离蛇口港约25公里；到东莞约35分钟车程，到广州和惠州约60分钟车程。内部交通工程用地与外部联络道路概略：路名走向阐明广深高速公路偏东西双向六车道与71、72区相连的道路偏东西双向四车道与西乡大道相连的道路偏南北双向四车道上川路偏南北双向四车道铁岗路偏南北双向二车道衔接宝石公路的道路偏南北双向二车道与宝安公园相连的通道偏南北宽约3米其中衔接宝石公路的道路上有支路可通往铁岗水库，可充分利用。尖岗山居住区内规划道路分为主干道和次干道两级，主干道规划为双向四车道，次干道规划为

42、双向二车道，目前主干道路网和沿山次干道路网除部分路段外已根本建立完成。1.4工程周边配套设备尖岗山居住区用地目前周边生活配套设备较少，最近的生活配套设备主要集中在用地东面的宝安71、72区和南面的74、76区生活区。接近用地，在前进路东北侧，创业二路西北侧，宝田一路东南侧的区域范围内，主要生活配套设备如下：配套类型位置称号与工程用地间隔 学校74区机关第二幼儿园4分钟车程36区上合幼儿园5分钟车程宝田一路铁岗幼儿园3分钟车程宝田一路凤凰岗幼儿园3分钟车程75区天骄小学5分钟车程35区上合小学5分钟车程69区新蕾小学3分钟车程宝田一路凤岗小学3分钟车程33区宝龙小学5分钟车程34-2区文汇中学5

43、分钟车程医院74区深圳市宝安人民医院第三门诊部4分钟车程23区深圳市宝安人民医院第二门诊部5分钟车程百货及超市76区多多乐百货3分钟车程35区沃尔玛购物广场5分钟车程74区大通百货4分钟车程71区江南百货2分钟车程银行76区工商银行4分钟车程34-2区交通银行、广东开展银行5分钟车程31区工商银行、建立银行、西乡信誉社8分钟车程公园75区流塘公园5分钟车程32区上川公园6分钟车程交通西乡大道宝安客运中心3分钟车程其他西乡大道东端加油站4分钟车程2.工程SWOT分析2.1优势分析位置优势工程用地接近铁岗水库，周围青山环抱，同时又接近成熟的城市中心生活圈，既可享用成熟的城市配套，又由于天然的地理条

44、件运用地与城市喧嚣隔离，是闹中取静的优雅之地。地形优势工程用地主要为缓坡和丘陵地形，地势高低起伏，且周边青山环抱，具有良好的生态环境，适宜开发高档低密度住宅。规模优势工程用地规模较大，面积达230.25万平方米，有利于整体规划开发，有助于打造住宅精品，树立企业品牌。交通条件优势工程用地附近的广深高速公路、西乡大道、广深公路、宝石公路等兴隆的路网，使尖岗山居住区与外部的沟通非常便利。规划优势根据宝安区政府的城市规划，尖岗山居住区将规划为低密度高尚居住区，是改善宝安区居民生活环境，提高宝安区整体笼统的重要工程之一。本工程高起点、高规范的规划，决议了本工程必将成为宝安区甚至深圳市未来几年最具影响力和

45、示范作用的标志性高尚住宅工程，对宝安区房地产的晋级开展将起到不可忽视的推进作用。开展商优势华侨城地产和招商地产的品牌效应有利于加强市场对本工程的关注程度和自信心，是本工程开发的优势之一。2.2优势分析工程用地周边生活配套缺乏目前工程尚未构成成熟的居住气氛，其最近的生活配套集中在地块东侧的宝安71、72区和地块南侧的74、76区，距工程用地有一定间隔 ，且部分配套档次较低，与工程未来住户的档次和需求不太符合，因此本工程开发时应留意在工程内部营造相对完善的配套设备。接近广深高速公路，噪声影响较大广深高速公路从工程西侧经过，忙碌的车流对工程带来不可忽视的噪声影响。可以在广深高速接近工程一侧堆起一定高

46、度的土坡，安设隔音挡板并栽种绿树，最大程度地减少噪声对工程开发的影响。用地东面之尖岗山北坡建有上合村公墓，影响工程笼统用地东面之尖岗山北坡建有上合村公墓，且距本工程较近，会对工程的开发建立及后期的销售带来负面影响。附近区域为工业区，人流杂乱，容易对本工程构成平安隐患尖岗山居住区西面为铁岗村工业区，东面为宝安71、72区的建立工业区，这两个区域的常驻人口较为复杂，素质较低，容易对本工程构成平安隐患。尖岗山片区未构成居家生活气氛，市场有待培育和引导尖冈山居住区为政府规划的高尚生活区，目前的任务只是进展到规划设计和根底设备建立阶段，尚未真正构成居家生活的气氛，因此，该片区的前期推行难度较大、本钱较高

47、，市场有待培育和引导。关外整体笼统认知度的提高有待时日关外的整体笼统认知度不高，宝安脏乱差的环境情况和治安等社会问题，是吸引关内高端购房者和香港、台湾等海外购房者的主要妨碍。虽然随着宝安城市建立的开展，上述情况会得到逐渐缓解，但人们对宝安整体笼统的认可，尚需求一个过渡时期。2.3时机分析同类工程市场供应较小，工程开展空间大深圳市目前独一一个超低密度、可供大规模开发高端住宅的处女地。政府不再批别墅用地，未来低密度住宅的供应将会越来越少，工程竞争较小，开展空间大。深圳经济高速开展，为工程培育了可观的潜在需求深圳市经济的继续高速开展，培育了大批积累了一定财富的企业主和企业金领阶层，为工程提供潜在需求

48、。宝安区整体笼统日益提升为工程带来开展机遇近几年宝安区在城市规划开展和根底设备建立方面的力度和获得的成就有目共睹。高规范规划的宝安中心区、广深公路拓宽工程等大型工程建立将会极大改善宝安区的城市环境， 从而促进宝安区整体笼统的提升。宝安区整体笼统的改善有利于突破关内和境外高端客户在宝安购房的心思妨碍。宝安区交通条件改善为工程带来开展机遇宝安区路网改造、地铁开通、深港西部通道建立、关口恳求撤销的利好，将使宝安和特区的联络更加快捷方便。便利的交通拉近了宝安与特区的间隔 ，使工程的辐射区域范围更大，在一定程度上扩展了本工程的消费群体。政府支持使工程更具开展优势本工程的规划和定位的起点高，是近年来政府推

49、出的独一一个超大规模低密度住宅工程，不仅有利于改善当地的居住生活环境，而且有利于完善城市功能，提升城市整体笼统。因此尖岗山居住区的规划建立遭到政府的相当注重，置信政府在开发过程中会给与一定的支持和配合。2.4要挟分析宝安区的竞争要挟宝安其它区域尚有部分土地可以规划为低密度住宅，如西乡滨海区，假设该区域的土地启动，将会对本工程呵斥一定的影响。另外，龙华坂雪岗和横岗大型低密度住宅工程即将推出，也将对本工程构成一定竞争。 特区内的竞争要挟从目前市场情况来看，特区内别墅或者townhouse等低密度住宅在未来几年依然有相当的供应量，如何在规划设计上添加亮点，突破买家对于本工程位于关外的心思妨碍，是本工

50、程与特区内别墅工程竞争成败的关键。第三部分 工程定位以下分析以230万平方米整个尖岗山片区作为分析对象1.工程开展主题定位定位思绪充分思索本工程的地理环境和自然条件。思索本工程规划设计条件对工程开发的影响。结合深圳国际化开展背景寻觅开发思绪结合以下几个关键词，提炼本工程开展主题。山地自然国际人文 工程开展主题开展主题内涵：山地居所自然的居所。山地是远离城市的净土，悠远而安静；山地地势起伏，光线明暗富于变化；山地里植物种类丰富，枝繁叶茂，从绿草地到低矮的灌木再到参天大树，给人予最原始、最自然的亲近感；山地里人们与各种昆虫和小动物自在、调和地共存，是人类对自然最彻底的回归；安康的居所。山地里充足的

51、阳光、轻新的空气、自然的通风，让人精神丰满，坚持安康心态和体魄；强调居所概念。居所是人们放松、休憩的私人场所，讲究安静与温馨。工程用地周围环山，有条件开发成各种主题的郊野公园，如植物园、果园等，为社区增添乐趣，但不应成为外来游人纷繁而至的旅游景点。本工程应该充分利用用地的山地形状，尽能够坚持用地原有的地形、地貌，与住宅建筑相交融，构成“低密度、高绿化、全景观的人居环境。同时引入丰富的树种和植被、溪流水源，发明人与动物接近的时机，扩展人与自然之间的关系和对自然的情感。努力营造自然调和的山地意象，创建最适宜人居的安康居所。国际社区本工程国际化定位与深圳市国际化开展目的相一致。深圳的国际化开展目的是

52、把深圳建立成为重要的区域性国际化城市，这不仅要求要把深圳建立成为高科技城市、现代物流枢纽城市、区域性金融中心城市，在人居环境定位上，还要把深圳建成一个美丽的滨海旅游城市、高档次的文化-生态城市，努力发明一个最适宜居住的国际人居环境。国际化定位将为本工程带来开展机遇。一方面，随着深圳国际化步伐的加速，对外经济的高速开展，落户深圳的跨国公司和企业越来越多，在深圳任务和生活的外籍人士也越来越多，为本工程带来潜在需求；另一方面，深圳在城市建立和人居环境建立上获得了有目共睹的成就，“国际花园城市、“结合国人居环境奖和世界环保“全球500佳等荣誉称号，让世界从另一个角度认识深圳，让越来越多的外籍人士情愿选

53、择和居住在深圳。因此本工程国际化定位符合深圳的开展方向，能在深圳国际化开展的大环境中获得宽广的开展空间。本工程未来居住群体呈现国际化特征。本工程规模大，目的客户群体层次丰富，未来的居住者不仅会有国内人士，还会有港台、欧美、日本、韩国等外籍人士。因此本工程在规划设计、配套、社区文化营造上都应该充分思索到这部分人士的需求。国际水准的产品规划设计。本工程的高档定位要求高规范的规划设计，这就要求本工程无论在建筑设计上，还是园林设计上，都应该选择具有国际背景和国际设计阅历的一流的设计公司，把本工程打呵斥具有国际水准的一流的产品。强调社区的概念。注重人与人之间关系的和睦，经过建立完善的配套设备和丰富的社区

54、活动，营造出表达居住者独特文化档次的社区文化，为居住者发明交流的平台，提高小区的安康生活质量。从而使整个社区的开展到达更高层次的追求，充分表达“和睦人居社区的气氛。2.档次定位定位思索要素 尖岗山居住区的规划设计方案使工程具备开发高档住宅物业的条件尖岗山居住区规划总用地面积约230万平方米，规划建筑总面积约80万平方米，容积率仅为0.35，如此大规模的超低容积率住宅用地在深圳可谓首屈一指。而且政府对该工程用地的详细规划设计目的显示，工程的建筑高度大多不超越12米，层数不超越4层，工程建筑类型以独立住宅和联排住宅为主。因此，规划设计条件决议了本工程必需开发为高档住宅物业。尖岗山片区自然条件适宜开

55、发高档居住物业尖岗山片区周围环山，接近成熟的城市中心生活圈，既可享用成熟的城市配套，又由于天然的地理条件运用地与城市喧嚣隔离，是闹中取静的优雅之地。工程的地理位置符合富人既要追求生活的便利，又要独享清幽、隐世而居的要求。而且工程用地接近铁岗水库，周围被尖岗山、大井山、岭下山、企龙山环绕，依山傍水，空气清新，环境优美。工程用地地势高低起伏，地上植被参差有致富有层次感，周边还规划有多个郊野公园，如此自然调和的生态环境非常适宜开发高档住宅物业。高本钱决议了本工程要争取高价位从尖岗山片区首拍宗地的地价来看，政府对尖岗山居住区的期望值较高，后续用地的拿地本钱估计不会低，较高的土地本钱也决议了本工程只能开

56、发高质量高价位的高档居住物业华侨城地产和招商地产塑造品牌的需求本工程规模大，规划定位高，只需开发高档物业才干更大程度地提升华侨城地产和招商地产的公司笼统，打造企业品牌。综合上述分析，尖岗山居住区整体档次定位为3.产品定位3.1建筑类型定位定位思索要素本工程规模较大，面对的细分市场要足够大由于本工程规模较大，总建筑面积接近80万平方米，因此本工程在产品设计上应提供较为丰富的产品类型，添加产品的选择面，以满足不同消费群体的需求。深圳别墅市场升温，联排别墅等经济型别墅热销目前深圳低密度别墅的供应特点是纯别墅区少，别墅类型以独立别墅为主，联排别墅等经济型别墅供应较少。从销售情况来看，独立别墅由于总价较

57、高，销售速度稍慢，但总体销售情况仍较理想，联排别墅等经济型别墅热销，市场承接才干较强。近两年别墅市场明显升温曾经成为不争的现实，主要是由于政府不再批别墅用地，这意味着拥有优越景观资源的别墅将越来越少，从而刺激市场需求继续升温。从提升工程档次和弥补市场供应缺乏的角度思索，建议本工程建立成为纯别墅区，不思索花园洋房、奢华公寓等建筑类型，同时适当添加联排别墅等经济型别墅，满足市场需求。深圳市主要低密度容积率低于0.6别墅区建筑类型比较：工程称号建筑类型和数量齐明别墅113栋独立别墅，4栋12层公寓银谷别墅独立别墅20栋，公寓11栋仙湖山庄一期由28栋独立别墅和1栋7层公寓楼组成西丽山庄45栋独立别墅

58、，2栋双拼别墅和24套复式房半山海景别墅有独立别墅、双拼别墅和叠加式别墅，共60多栋别墅天琴湾一、二期为11栋低层、联体退台式公寓，总共69户；三期为48栋顶级独立别墅云深处独立别墅55户，花园洋房6栋58户，联排别墅18户观澜湖高尔夫大宅第一期共81栋带电梯奢华独立别墅。宝龙山庄74户别墅，分为A、B型双拼别墅和C、D、E型独立式别墅两大类型，数量约各占一半。客户需求问卷调查统计结果提供分析根据市场问卷调查显示，独立别墅的需求占了一半以上。可见独立别墅作为住宅的终极方式，因其良好的私密性、充足的开放空间等优势，依然是市场最受欢迎的别墅类型。综上所述，本工程建筑类型定位为3.2户型面积定位定位

59、思索要素根据深圳市规划国土局公布的统计数据，2003年全年深圳成交别墅242套，成交合同面积70103.62平方米，成交平均户型面积为每套290平方米；2004年1-4月，深圳成交别墅66套，成交合同面积19060.27平方米，成交平均户型面积为每套289平方米。目前深圳市低密度容积率低于0.6别墅供应中，居家型独立别墅的主流面积为每栋300-400平方米，部分提供超越500平方米的户型，但供应数量不多；联排别墅的主流面积为200-300平方米。市场问卷调查结果显示，200-299平方米和300-499平方米的户型面积需求分别占了40%以上。阐明中型户型面积最受市场欢迎。本工程供应量较大，销售压力较大，可以经过减少户型面积从而降低总价，使部分消费才干较弱的购房者成为本工程的潜在客户。综上所述，本工程户型面积定位为独立别墅和双拼别墅面积：300-400平方米联排别墅等经济类型别墅面积：180-250平方米4.客户定位定位思索要素本工程规模大，目的客户范围要比较大工程占地约230万平方米，总供应量约2700户，且根据规划均为高档大面积户型，工程的目的客户群数量要足够大才干完全消化。因此本工程的目的客户决不能由于其位于宝安而仅仅定位为宝安本地客户，应该把目的客户范围扩展到深圳市，甚至是深圳以外城市，