世纪龙城项目的可行性研究

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料世纪龙城工程的可行性研讨摘 要本论文为房地产工程的可行性研讨。可行性研讨对于一个投资宏大的建立工程来说是非常必要的。本文运用科学的手段，站在客观、公正的角度上，经过对国家、陕西省、西安市经济情况及房地产市场的分析，结合工程的详细情况，提出本工程的方案，包括工程建立的SWOT分析，市场定位，规划设计方案，开发进度安排，市场营销战略，总投资估算和资金筹措。然后运用工程经济的评价方法，对方案进展财务评价，包括对方案的盈利才干、清偿才干、抗风险才干进展全面分析，最后得出本方案的综合评价与建

2、议。关键词：房地产，可行性研讨，财务评价AbstractThis thesis is the Facility Study of Real estate. To an large construction investment, the Facility Study is very important and essential.By the method of science, standing at an objective and impartial viewment, from the analysis to the circumstance of macro-economics of

3、 Nation, Shaanxi province and Xian, adding the detail circumstance of the project, this thesis proposes a detail plan to this project.Including the SWOT Analysis of the project, Marketing Prositon, the Plan of design, the Schedule of Development, the Stratege of Marketing Promotion, the Investment e

4、stimate and the funds collection. Then,make a total financial evaluation with Engineering Economic method to this plan. Including the ability of Earnings，Pay the loans and Defying the ventures. Finally，this thesis make a complex conclusions and suggestions to this plan.Key Words：Real Estate，Facility

5、 Study，Financial Evaluation目 录 TOC o 1-2 h z u 第一章总 论31.1建立工程概略31.2工程建立的必要性31.3可行性研讨的编制根据4第二章市场分析52.1宏观经济情势52.2西安市房地产市场分析82.3工程SWOT分析212.4工程的市场定位22第三章工程建立条件273.1工程建立的自然条件273.2工程建立的用地条件273.3市政配套条件27第四章工程规划设计方案284.1设计指点思想及设计特点284.2总平面设计294.3建筑设计294.4构造设计304.5技术经济目的31第五章工程的实施进度安排325.1建立方式325.2开发进度安排32第

6、六章工程的销售方案谋划336.1销售理念与战略336.2促销战略346.3销售实施方案356.4销售进度安排36第七章工程总投资估算377.1估算根据和原那么377.2 总投资估算377.3总投资资金来源40第八章工程财务评价418.1盈利才干分析418.2偿债才干分析428.3不确定性分析43第九章工程综合评价与结论489.1 工程综合评价489.2 工程建议48房地产E网-房地产物业管理资料库 HYPERLINK fdcew fdcew资料均来源于网上，房地产E网 HYPERLINK fdcew/ fdcew只担任搜集、整理，但不能保证资料的完好性和准确性。假设您以为进犯了您的权益，请您直

7、接与我们联络。赞赏原作者所作出的努力！第一章总 论1.1建立工程概略1.1.1工程概略本工程地块位于西安市长安路和友谊西路交汇处西北角，工程建立总用地面积20215，合30.278亩已扣除代征路和规划路所占面积。该地块南北狭长，东西进深浅，临长安路长度为320米，该地块东西最宽处约100米南端，最窄处约30米北端，且呈现由南向北宽度逐渐减少的特征，现主要为住宅区，建筑较为陈旧，目前地块尚未进入拆迁阶段。从目前现状来看，工程周边主干道现状比较理想，车流量和人流量较大，工程周边聚集公交线路31条，构成工程所处区域快捷方便的公共交通系统。周边商业配套、商务配套、公建配套和休闲文娱配套齐全。本工程地块

8、沿长安路跨度较大，商业价值较高。工程规划用地面积20215.43不含代征路，建立总面积144416.2含地下14248.22，其中住宅29602.77，写字楼94368.34，商场2917.59，多功能中心3278.28，绿化率28.26%，车位1065个。工程方案总投资62189.32万元，分两期建立，一期建立面积103940，二期建立面积40926.2。1.1.2建立单位概略本工程的开发商中贸房地产开发是中贸世纪企业集团的子公司，注册资金5000万元。中贸世纪企业集团公司是中国国际贸易促进委员会、中国国际商会会员，同时是中国国际贸易促进委员会陕西分会、中国国际商会陕西商会的副会长单位。公司

9、先后投资开发完成了现代化智能化的中贸国际大厦，改造完成了中贸商务大厦、中贸物业大厦等工程，并与西安市建筑设计院协作新建了一栋综合业务楼。1.2工程建立的必要性1房地产业曾经成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的开展对国家经济的开展有着非常宏大的带动作用。2西安市经济连年高速增长，人民生活程度日益提高，企业对办公用房的需求和居民对住宅的需求都急剧增长。3本工程地处南门外，属于城市中心地带，交通便利，各种设备齐全，位于钟楼商圈和小寨商圈结合处，商业优势明显。工程定位于写字楼和住宅的组合，有利于充分发扬本工程的地段优势，同时为西安市房地产业的开展做出一定的奉献。1.3可行性研讨的编制根据1国民经

10、济中长期开展规划和产业政策23实施细那么45678中贸世纪企业集团提供的其他有关资料9现场勘察报告及市场调查报告10行业市场目前的平均情况第二章市场分析2.1宏观经济情势2.1.1全国经济情况分析2004年全年国内消费总值515亿元，按可比价钱计算，比上年增长9.5%。其中，第一产业添加值20744亿元，增长6.3%；第二产业添加值72387亿元，增长11.1%；第三产业添加值43384亿元，增长8.3%。第一、第三产业对国内消费总值增长的奉献率为9.2%和29.0%，分别比上年提高5.2个百分点和2.8个百分点。从今年一季度的数据看，2005年一季度，我国国内消费总值为35亿元，同比增长9.

11、5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府任务报告确定的8%的增长速度。这些数听阐明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。1固定资产投资增幅继续回落一季度，固定资产投资虽然仍坚持较快增长，但增幅比去年同期有较大幅度回落。全社会固定资产投资10998亿元，增长22.8%，比去年同期回落20.2个百分点。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。 如今投资的现状可以说是增长速度依然偏快，但是增长的势头曾经开场放缓。从一季度新开工工程方案总投资看，增长速度也是明显放缓，只增长1.5%。当然，这是在去年投资增长

12、幅度很高的根底上。 从房地产投资中也可以看到这种趋势。去年同期城镇投资工程中，房地产开发投资增长41.1%；而今年首季房地产开发投资到达2324亿元，增长26.7%。分行业看，农业、能源、交通等行业投资得到加强。农林牧渔业投资增长39.9%，煤炭开采及洗选业增长86.1%，电力、燃气及水的消费和供应业增长44%，铁路投资增长4.3倍。水泥、冶金等行业投资继续得到抑制。非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业投资分别下降2.9%和1.4%。首季固定资产投资增幅较去年虽有较大幅度回落，但这是在去年增长速度很高的根底上的增长，所以规模依然是偏大的，仍在高位运转。因此，国家还会加强土地审批和信贷投放

13、的管理力度。 2消费需求加快增长一季度，社会消费品零售总额15112亿元，增长13.7%，扣除价钱要素，实践增长11.9%，比去年同期加快2.7个百分点。进出口贸易继续扩展今年一季度，我国进出口贸易继续扩展，出口继续快速增长，进出口总额2952亿美圆，增长23.1%。统计还阐明，出口1559亿美圆，增长34.9%；进口3亿美圆，增长12.2%。进出口相抵，顺差166亿美圆。在一些出口大省，普通贸易出口高速增长，私营企业出口高速增长，进料加工进口快速增长，普通贸易和来料加工进口下降，出现了新的特点。外商直接投资继续添加。外商直接投资合同金额352亿美圆，同比增长4.5%；实践运用金额134亿美圆

14、，增长9.5%。3月末，国家外汇贮藏达6591亿美圆，比去年末添加492亿美圆。2.1.2全国房地产市场分析2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1%；商品房销售额10376亿元，增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。在近几年的高速增长过程中，也出现了一些不好的情况，如部分地域房地产投资过热，房地产价钱增长过快等情况。之所以一些地域的房地产出现继续快速上涨，主要缘由在于房地产投资性购买或更准确地说应是投机性购买。部分地域一些人群购买房地产不是为改善居住，而是为赚取升值倒卖的收益，这些人群经过大量购买拉高房地产价钱，呵斥普通居民的房地产价钱上升

15、预期及追涨性购买，从而构成价钱上涨引发的价钱上涨。房地产价钱上涨吸引银行资金卷入房地产投机狂潮，非到泡沫高涨到不能再支撑下去或宏观政策当局对其采取制止性措施，泡沫膨胀不会本人停歇，不断会上涨到解体为止。日本1980年代房地产泡沫飞涨，同时期消费物价并未上涨，最终地产泡沫破灭，日本经济至今也未能从中走出来；中国沿海部分地域1990年代初出现极度严重的房地产泡沫，虽然同时期全国其他地域并未出现大面积的房地产泡沫，但曾经对金融体系及宏观经济呵斥了严重的破坏。这些过去的教训该当引起我们足够的注重。因此，警惕和控制房地产泡沫将成为重要的宏观调控内容。从2003年下半年开场，政府出台了一系列的宏观经济政策

16、对经济过热，主要是投资过热的景象进展了调控。主要包括经过发布业界称为“121号文件等政策，对房地产行业进展调控。从2005年3月份起，国务院又陆续出台了一系列稳定房价，控制房地产业过快增长势头的措施，主要有：1央行加息。自2005年3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率程度为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人可根据详细情况自主确定利率程度和内部定价规那么。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍。3月18日，央行向各家银行发出了紧急通知，明确5年期以上的

17、房贷下限利率为5.508%。同时上调个人住房公积金贷款利率，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。23月26日国务院下发业界称为“老国八条，初次以行政问责制的方式对房价实行调控初次以行政问责制的方式对房价实行调控。主要内容有：一、高度注重稳定住房价钱。二、真实负起稳定住房价钱的责任：房价提高到政治高度，建立政府担任制，省政府负总责，对住房价钱上涨过快，控制不力，要清查有关责任人责任。三、大力调整住房供应构造，调整用地供应构造，添加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建立。四、严厉控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量。五、正确引导居民合理消费需求。六、全面监测房地产市场运转。七、积极贯彻

18、调控住房供求的各项政策措施。八、仔细组织对稳定住房价钱任务的督促检查。34月28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。业界称为“新国八条主要内容包括：一、强化规划调控，改善商品房构造。二、加大土地供应调控力度，严厉土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价钱的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保证最低收入家庭根本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产买卖行为的调理力度。六、加强金融监管。七、真实整顿和规范市场次序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。45月11日建立部、发改委、财政部、国土资源部、人民银

19、行、税务总局、银监会七部门发布。56月1日开场对个人购买住房缺乏两年转手买卖的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税。在如此多的调控政策出台后，全国房地产届一时间众说纷纭，褒贬不一。但本轮调控的影响还是显而易见的，本轮调控的重点是要稳定房价，遏制房价增长过快的情况。这些措施一方面使消费者普遍推迟购房方案，转而持张望态度，据上海“房产之窗网楼市监测数据显示，整个4月份上海一手房住宅成交面积环比下降37%，闸北、普陀等次中心城区成交面积明显萎缩，黄浦、静安等中心城区的住宅成交均价也出现了今年以来的初次下滑。在二手房市场，多数中介以为，新增委托放盘量同比上升了30%，但实践成交量不升反跌，近一个月

20、来普遍萎缩了6到7成。上海一楼市专刊今年3月、4月所作的两次同题调查显示，消费者对楼市的看法与购屋心态前后迥异。预备购屋者比例从先前的91%锐减为68%，购屋目的从主要是投资、投机转向投资、置产或自用；而有意卖房人那么从31%陡升至53%，其卖房目的那么从“再投资房产82%逐渐向获利了结63%靠拢。这阐明市场参与者对房地产市场短期走势自信心动摇。在买家继续张望的淡市压力下，卖家开场调整待售房屋的利润报答预期：3月初，过半的受访者对获利6至8成充溢等待，更有近3成人希望获利9成以上；到了4月份，3至5成的投资报答成了最多人的预期。另一方面，使获得土地和资金的难度增大，是房地产投资本钱升高，抬高了

21、进入房地产行业的门槛，对规范市场也会起到积极作用。由此可见，随着国家对房地产行业的调控，再加上行业本身的开展，开发上的预期收益能够会有所下降，销售难度能够会加大，但房地产业在我国兴起时间不长，属于朝阳产业，再加上国家经济的开展和人民生活程度的提高，房地产业的市场前景还是很乐观的。2.2西安市房地产市场分析2004年西安市消费总值GDP1095.87亿元，按可比价钱计算，比上年增长13.5%。经济总量突破千亿元大关，增长速度延续五年坚持在13%以上，经济开展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。其中第一产业添加值60.05亿元，比上年增长6.7%；第二产业添加值495.67亿元，增长15.6%；第

22、三产业添加值540.15亿元，增长12.3%。三次产业构造出现新变化，第一产业和第二产业比重有所提高，第三产业比重有所下降。全年第一产业添加值占GDP5.5%，同比提高0.1%；第二产业添加值占45.2%，提高1.1个百分点；第三产业添加值占49.3%，下降1.2%。建筑业：全年建筑业实现添加值129.7亿元，比上年增长17.3%；建筑业总产值227.9亿元，增长34.3%；施工面积1410.8万平方米，开工面积584.6万平方米，分别增长14.7%和29.9%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动消费率13.3万元/人，增长17%。施工工程开工率41.1%。房地产业：全年房地产业实

23、现添加值56.5亿元，比上年增长10.3%。全年房地产开发量1497万平方米，增长11.4%；商品房开工面积210.8万平方米，下降37.9%。2004年1到9月，西安市房地产开发投资增速回落，商品房施工面积与开工面积增势趋缓，商品房平均销售价钱继续攀升。1到9月份，西安市累计完成房地产开发投资101.22亿元，同比增长34.96%，增幅比去年同期减少了50.86%，比今年1到6月份增幅回落12.28%。资金上，增幅全面回落，国内贷款增幅锐减。1到9月份，房地产开发企业本年累计资金来源151.58亿元，同比增长37.08%，增幅较1到6月份降低了8.06个百分点。1到9月，西安市完成土地开发面

24、积210.19万平方米，同比增长4.31倍，比1到6月份增长1.81倍。另外，商品房销售减速，价钱攀升。1到9月份，西安市商品房完成销售面积95.74万平方米，同比增长8.99%，增幅比去年同期回落3.93%；商品房销售额24.53亿元，同比增长10.01%，比去年同期增幅低了10.40个百分点，比1到6月份增幅低了4.83%。截至9月份，西安商品房平均售价为每平方米2562元，同比增长9.64%增幅比去年同期提高3.01%。其中，商品住宅每平方米2371元，办公楼和商业用房分别为每平方米3947元和每平方米4339元。从1到9月的价钱趋势上看，5月每平方米2582元，到达一个小顶峰，然后有所

25、回落，8月份后又开场上扬。2004年西安商品房销售价钱上涨5.6%，创历年新高。商品房销售价钱以每平方米2850元收盘。其中，住宅类每平方米2710元，价钱程度上升5.9%；非住宅类每平方米5730元，上升4.9%；“二手房买卖价钱上涨1.9%。西安市城调队的调查结果显示，2005年一季度，阅历了去年的宏观调控、今年的利率上调之后，西安房地产市场价钱稳中有升。除房屋租赁价钱同比下降0.4%外，今年首季我市房屋销售、物业管理和土地买卖价钱程度分别比上年同期上升4.7%、0.2%和2.4%，房价绝对值与相对涨幅明显低于国内多数大城市及东部沿海地域。1多层住宅涨价较多 据调查统计，全市第一季度商品房

26、、二手房价钱同比分别上升4.6%和5.5%。在商品房中，住宅买卖价钱与去年同期相比上涨5.9%，拉动房屋销售价钱总程度上升3.4个百分点。经济适用房、普通住宅和高档住宅价钱比去年同期分别上涨6%、6.8%其中多层上涨10%、高层上涨5.2%、3.8%其中别墅上涨5.4%、高档公寓上涨3.4%。非住宅价钱比上年同期上涨2%，拉动房屋销售价钱指数上涨0.6个百分点。商品房价钱上涨也刺激了二手房价钱上涨。从调查看，今年一季度我市二手房买卖地段范围明显扩展；宽广工薪阶层面对商品房地段选择面较窄、价钱高等要素，纷纷进入二手房市场。首季二手房买卖价钱上涨5.5%，其中非住宅价钱同比上涨6.7%，涨幅高于住

27、宅价钱2.3个百分点。2房屋租价略有下降 受办公楼写字楼及商业文娱用房租赁价钱下跌的影响，今年一季度我市房屋租赁价钱同比下降0.4%。其中，住宅租价上升2%、工业仓储用房租价上升2.4%，分别拉动房屋租赁价钱程度上升0.4和0.3个百分点。由于写字楼和商业文娱用房价钱下降，导致房屋租赁价钱程度下降1.3个百分点。受政府定价以及调价必需经过业主委员会等要素的制约，今年一季度我市物业管理价钱只需高档住宅同比上涨1.7%，其他均与上年同期持平。此外，1-3月我市土地买卖价钱同比上涨2.4%；从用地工程价钱变化看，商业、旅游、文娱用地涨幅为3.8%，其它用地上涨3.5%，工业仓储用地涨2.3%、居住居

28、住用地涨1.6%。3中高住宅需求上升从今年一季度房屋销售情况看，受去年下半年出台的土地政策以及用地紧缺等要素影响，高档住宅包括别墅和高档公寓虽然每平方米售价4000元以上，但需求仍呈上升趋势。目前西安城区人口已近400万，中高收入户以及部分外来人口住房消费热情高涨，成了买房的主力军。而占销售总额三成以上的普通住宅，由于价位适中每平方米2500元左右，尤其是多层住宅备受工薪族的青睐，销售势头看好；与上年同期和上个季度相比，多层住宅价钱分别上涨10%和6.2%，在各类商品房中涨幅居首。4城外升速快于城内随着市委、市政府加快城市化进程系列政策的出台，道路、立交等根底设备建立步伐加快，高新区、经济开发

29、区和曲江新区等迅速崛起，本地、外地房地产开发商巨资投入、精心打造的知名品牌楼盘普及全市。加之城内土地资源耗费殆尽，以及住户住房投资意向的变化，城外房地产市场渐入佳境，房价屡创新高。据市城调队调查，今年1季度高新区、经济开发区、南二环外商品房均价分别为4035元/平方米、3221元/平方米和4224元/平方米，分别比上年同期上涨了4.6%、4.4%和4.8%。与此相反，城区商品房售价仅4166元/平方米，同比下降2.1%。城外房价的快速提升，与城区内的价钱差距逐渐减小，使区域房地产价钱构造趋于合理。2.2.1近几年来西安市房地产销售情况分析表2-1工程 年份2001年2002年2003年房地产开

30、发投资主要目的万元6742117936891248177别墅、高档公寓997118456948434办公楼5414663238129362商业营业用房6441367385164846其中办公楼所占比重8.03%7.97%10.36%商品房实践销售面积()225346825289582527368别墅、高档公寓63637393374办公楼14897884515679商业用房998614933878599其中办公楼所占比重6.61%3.34%5.49%实践销售额万元472204513468542851别墅、高档公寓491635206834009办公楼582013981163575商业用房43805

31、1408035011其中办公楼所占比重12.33%7.75%11.71%商品房预售面积()674407610198523516别墅、高档公寓35000950521022办公楼8594121482800商业用房133232911829557其中办公楼所占比重1.27%1.99%0.53%商品房空置面积()508233571417638528别墅、高档公寓438842134251846办公楼1855423759352商业用房215524687948520其中办公楼所占比重27.19%9.49%9.30%资料来源：西安市统计年鉴根据表2-1可以得出，写字楼的投资额在近几年继续上升，2003年的增幅到

32、达了49%，随着投资的上涨，写字楼的平均售价也一路飙升，从2001年的3906元/平方米，上升到2003年的4584元/平方米，相比之下，别墅、高档公寓的价钱却是一路走低，同时，办公楼空置率的下降也可以显示出市场对写字楼需求的增长。这与经济开展情况，国家的宏观经济政策也是相吻合的。2.2.2西安市写字楼市场情况分析(1) 供应情况调查虽然国家并没有一个详细的写字楼分类规范，但参照北京、上海等地的写字楼市场，我们可以发现，就目前已建成的写字楼来看，西安市写字楼市场还不是很成熟，详细表现为分级规范不明确，很少有诸如5A级，或一级、二级之类的区分，装修规范普遍不高，员工餐厅、会议设备等不能满足需求，

33、特征不明显，只需老三届世纪星大厦、高新国际商务中心等少数工程在这几方面做得较好。西安市写字楼存量分析表2-2表2-2区域城东城南城西城北城内曲江合计数量174352213005430045195111240001036514比例16.82%20.55%41.49%18.82%2.32%100%由此，我们可以清楚地看出，城西、城南、城内集中了西安市80%以上的写字楼，城北作为新经济开发区，还没有一座商业化的写字楼，这也表达了写字楼市场的一个共性分布区域较为集中。详细说来，主要集中在两线一区，即：和平路，向北延伸至解放路一线；新城广场，北大街延伸至南大街一线；高新区一区。另外，在南二环沿线，东门外

34、东关正街，南门外南关正街至长安北路，以及曲江新区，都有分布。目前西安市写字楼租金程度据调查，目前西安市写字楼租金程度根本稳定在3050元/平米*月，详细分布见表2-3：表2-3租金30-4041-5051-6061-7071-8081以上比例33.33%40%6.67%6.68%013.33%目前西安市写字楼售价程度由于被访问者对此问题回答较少，有效答案较少，分析不具代表性，故只能根据开发商提供的数据估算。表2-4为西安市主要写字楼概略：表2-4区域工程称号现状面积租金售价东郊招商局广场建成680005000世贸大厦建成540004050南郊长安国际广场在建500008USD13000高速大厦

35、建成436785500老三届 世纪星大厦建成59000656150富城大厦建成180006000西郊高新国际商务中心建成14000088创业广场建成856006300汇德广场建成400004800财富中心建成80445.25900续表2-4区域工程称号现状面积租金售价E阳国际建成300005500高科广场建成390006500西部国际广场在建1249456200丽华科技大厦在建370006800海星城市广场在建2005500华晶商务广场在建230004800西部电子信息大厦在建800006000紫州国际在建272254598天创国际大厦在建570005500豪杰旺座时代广场在建187666.1

36、1北郊经发大厦在建500005500东方濠景商务大厦在建43896城内凯爱大厦建成450005600新时代广场建成24000金泰丰商务大厦建成29000366480裕朗国际在建40120名流天地在建170005500曲江会展国际大厦在建670003600国际科技孵化大厦建成240003380资料来源：029apple，部分楼盘售楼部经过上表，我们可以得到西安市写字楼市场的大约售价，见表2-5：表2-5区域城东城南城西城北城内曲江售价元45257662.55669.83550058603490物业管理程度物业管理普遍不能满足需求，根据问卷显示，在不称心的物业效力的11个选项中，电梯等候时间过长，

37、车位数量不够，且租金过高，此问题在城内尤为严重，还有空调系统不佳几项占了多数，详细见表2-6：表2-6工程电梯等候时间车位数量车位租金空调系统合计比例23.53%29.41%8.82%17.65%79.41%但在调查中也能发现，西安写字楼市场正在蓬勃开展，在建的工程如长安国际广场、经发大厦、海星城市广场、裕朗国际等工程正在对以上缺乏之处进展完善甚至超越。(2) 西安市写字楼供应预测：近年来，西安市经济迅猛开展，GDP增长速度延续五年坚持在13以上，经济开展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期，城市规模也随之迅速扩展，写字楼，商铺等建立日趋升温，除在原有写字楼成熟地域继续开发建立外，北郊经济技术开

38、发区和曲江新区的开发建立不容小视，增长率分别到达了100%和73.63%。据调查显示，未来两年内，西安市写字楼供应面积将有较大幅度的上升，详细分布见表2-7：表2-7区域城东城南城西城北城内曲江合计在建量1150082634.4652036938965712067000964186总量185852295639108208193896252231910002000700增长率6.1927.9560.2610022.6573.6348.19(3) 西安写字楼市场需求分析经过对分布在城内、城南、城西的九座写字楼内任务的人员的访问及对结果的分析，可以得到以下一些信息：在写字楼内办公的单位，大多集中在I

39、T业、房地产业、通讯电子设备制造销售业、金融保险、咨询效力等行业。比例分布如表2-8：表2-8行业IT业房地产业咨询效力等行业贸易中介零售百货通讯电子制造业金融保险合计比例20%16%8%8%4%24%8%12%100%省内公司，省外公司包括省外驻陕办事处，分公司和国外公司的比例分别为45.5%，45.5%，9%。办公场所的获得方式主要为租赁，占到总数的2/3，剩下1/3为购买写字楼。被走访的公司入住写字楼的时间大多为12年，站到被访问总数的68.3%，可见，西安写字楼市场成熟的时间不长。 入住率分析，见表2-9。表2-9选项60%以下60%-70%70%-80%80%-90%90%以上比例5

40、.88%23.53%29.41%23.53%17.65%平均入住率估算：平均入住率=各选项平均数60%以下取50%，90%以上取95%各选项所占比例可得，平均入住率为77.06%。人均办公面积估计，见表2-10。表2-10面积5以下5-1010-1515以上比例4.76%61.9%28.57%4.76%人均办公面积=各选项平均数5以下取3，15以上取18各选项所占比例可得，人均办公面积为9.21。(4) 西安两年内写字楼市场需求预测：需求总面积=行业从业人数人均办公面积租赁购买概率行业从业人数估计表2-11分行业人数统计万人2001年2002年2003年制造业78.3880.0376.4金融保

41、险业4.194.74.4零售零售业45.3647.2746.64房地产业0.840.90.88租赁和商务效力业5.2居民效力和其他效力业9.63信息传输、计算机效力和软件业1.2效力业11.3712.216.03资料来源：西安市统计年鉴根据2001、2002、2003三年西安市分行业人数统计，参照西安市GDP年增长速度取13%，可得几年后各行业从业人数见表2-12：表2-12分行业人数统计万人2005年2006年2007年制造业97.56110.24124.57金融保险业5.626.357.17零售零售业59.5567.376.05房地产业1.121.271.43租赁和商务效力业6.647.5

42、8.48居民效力和其他效力业12.3013.915.7信息传输、计算机效力和软件业1.531.731.96效力业20.4723.1326.14人均办公面积以9.21/人计，租赁(购买)概率如3.3.1表所示，可得三年内西安市写字楼需求面积如表2-13：表2-13年份2005年2006年2007年数量060015600001762800(5) 两年后写字楼供需对比情况分析2005年，总供应量1036514平米，总需求为0600平米。估计到2007年，西安市场写字楼供应量将到达2000700平米，需求量将到达1762800平米，思索空置率后，得如下分析：有效供应为1541739万平米2.2.3目前

43、典型工程概略柠檬公寓均价：3800元/供气系统：天然气入户建筑面积：30000供电系统：双回路总户数：300 供水系统：市政水网装修程度：精装 采暖空调系统：集中供暖外墙：高级釉面条形砖，部分外墙涂料，线饰 内墙：水泥压光门窗：塑钢窗.防盗门工程位置：南二环含光路什字(二环内)开发商：西安煜丰地产工程简介：柠檬公寓，小户型潮流版，现代都市丛林的心灵物语。独占南二环、含光路繁华什字，以28层的绝对高度俯瞰都市美景，在周围浓重人文气氛中偃仰高歌。40-90平米个性空间，300户时髦新锐，演绎生活多幕新颖喜剧。柠檬公寓，一个特立独行、无法复制的青年生活特区，城市美丽风景线。幸福光阴均价：3300元/

44、工程位置：西安市电子正街开发商：长建房产装修程度：毛坯绿化率：40%建筑面积：55000总户数：511门窗：入门为高级三防门；室内预留门洞；外窗为塑钢窗外墙：铺砌高级面砖供电系统：卡式电表、室内线路暗装数设、开关、插座安培装到位供水系统：24小时热水供气系统：天然气入户采暖空调系统：地板辐射集中供暖，分户计量通讯系统：单路接入，客厅、主卧各预留插座电梯设备：10部名牌电梯工程简介：工程周围有电子正街、南二环、小寨、桔祥路和西高新繁华街区环饶，生活、交通条件便利。该工程由两栋板、塔高层楼组成，社区内有与4000平方米中心庭院、2000平方米楼前绿化。为全封锁智能社区，集中供暖，人车分流。摩登BO

45、BO:均价：4800元/工程位置：高新区白沙路与科创路什字东北角开发商：陕西文华房地产开发建筑面积：21000绿化率：30%总户数：246户装修程度：精装修 门窗：智能门供电系统：双回路 供水系统：24小时热水供气系统：天然气 通讯系统：有线电视、宽带入户工程简介：摩登bobo为文华地产的摩登系列，由江都建筑承建，设地上18层，地下一层，两个单元各配两部高速电梯。一层设为商铺，为业主提供丰富的休闲购物空间。整体设计为德式风格，简约，大方，国际。深褐色陶土砖外立面，美观，温馨。充分利用建筑光影的自然条件，搭配空中阳光盒子，集景观，灯光设计为一体，表达社区的卓然气质。入口门厅大堂与外景观设计合并，

46、将湖外景观引入室内，极简主义造景原理与现代日式禅风意境巧妙结合，移步换景，为bobo景观系统凭添无限魅力。更有密封的舍区花园及清新优美水幕墙，表达知性建筑，质感生活的本质。装修选用德国品牌建材，又著名空间设计师为每一套户型设计精装方案，由内而外提升工程精品价值，确保社区的精品风范。我爱我家特号均价：3600元/工程位置：电子正街中段开发商：西安蒂森实业开展总占地面积：14090总建筑面积：33148总户数：672户工程简介：我爱我家特号，由1栋26层双塔式联体高层组成，总高79.95m，层高为2.9m，整栋楼均框架剪力墙的建筑构造。部分封锁阳台，通风与采光俱佳。户型面积为33.9151.78的

47、六种精品小户型，户型设计全部为明厨明卫，并都设有独立厨房。可根据详细需求自在分割组合。工程位居电子城成熟地段，周边超市、银行、餐饮、文娱等一应俱全。知名高校林立，交通便利。未来升值潜力宏大，非常适宜业主作投资之用。开发商提供不同规范的装修风格，以满足业主的装修要求。社区内有篮球场、羽毛球场、高尔夫练习场等运动设备，是目前市场上独一拥有10000中心花园的精品绝版小户型。长安国际广场均价：12000元/工程位置：南门广场西南角开发商：西安房地产开发集团股份建筑面积：266620物业管理：美国仲量联行工程简介：长安国际广场由七栋参差有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主流商务模块为根底，功能形

48、状涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业摩MALL，国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等，在强大完善的功能组合的根底上工程更将引进全球著名的酒店物业效力公司进展管理，真正实现了西部首例超大规模酒店化社区。国际金融中心由四栋11层45米高的建筑单体组成，独栋建筑面积约13000，每栋运用完全独立出口，下设地下停车场，总建筑面积约55000。国际金融中心地下设有银行专属金库和银行办公用房，金库运用面积150，设公用电梯一部，地上一层银行大堂与一层商场相连可分开运用。地上二层为商业用房，三至十层为办公用房，二层屋面为上人屋面，设有喷泉、水池等景观。海星城市广场均价：54

49、00元/工程位置：西高新科技路37号(二、三环之间)开发商：西安海星房地产综合公司建筑面积：13.82万占地面积：20754容积率：6.67绿化率：20%物业管理：香港戴德梁行通讯系统：有线电视、宽带入户电梯设备：德国蒂森克虏伯采暖空调系统：高新区热力中心管网集中供热供水系统：24小时热水外墙：二层以下天然花岗岩，三层以上玻璃幕墙、亚光金属面砖装修程度：公共部分精装修内墙：走廊：日本SKK乳胶漆门窗：西飞铝合金中空玻璃车位：543 车位价：7-9万工程简介：海星城市广场是高新区中心地段最具魅力的纯商务综合建筑，功能组合以国际化都市主流商务模块为根底。功能形状涉及商务中心，酒店是写字间，国际行政

50、中心，商务酒店，购物中心，都市会馆等，还有一个恒温泳池。裕朗国际均价：4400元/工程位置：东二路183号民生百货南侧开发商：陕西裕华房地产开发建筑面积：60000物业管理：深圳振业工程简介：裕朗国际地处西安市著名的商业街区解放路，紧邻规划中的大型商业广场正大广场，与西安传统大型百货公司民生百货仅一街之隔。工程周边生活和商业配套成熟，道路情况良好，交通非常便利。一层五层为裙楼，六层十四层为塔楼部分，裙楼三层-四层作酒店配套,五层为酒店客房，六层为机动层，详细可根据设计要求和酒店管理公司意见适当调整，六楼以上为酒店式公寓老三届 世纪星大厦均价：6050元/工程位置：西安市二环南路88号开发商：陕

51、西克力房地产开发有限责任公司建筑面积：50000工程简介：世纪星大厦总建筑面积5万左右，地型为L型，它是集办公、商务于一体的多功能甲级5A智能涉外专业写字楼，大厦的设计线条流畅，外立面装饰运用玻璃幕墙和进口纯铝板，充分表达了时代感，表达出高科技流派的设计。高新国际商务中心-数码大厦工程位置：高新路与科技路交汇处开发商：天地源建筑面积：140000物业管理：美国仲量联行工程简介：坐落于西安高新开发区交通和商务枢位置，高新区CBD门户，高新路与科技路交汇的西北角。是西安规模最大、功能最完善的综合工程，占地33.4亩，总建筑面积近14万平方米。拥有数码大厦、国际会议中心、天幕阔景国际豪邸、高新购物中

52、心、国际商务俱乐部、经理人沙龙等配套设备。 高新国际商务中心主楼-数码大厦是目前高新区内最高建筑，共40层155.4米，是建立部智能化3星示范性写字楼大厦，拥有领先的数字化办公设备。国际会议中心拥有高新区内独一的资讯科技展览中心和多功能会议中心，能满足各种层次的展现需求和会务需求。天幕阔景国际豪邸，为国内外各界人士提供高档的居住场所，每户建筑面积25134536.03平方米，生活配套设备齐全，会所中各种设备丰富会面，拥有全城最大室内阳光天顶泳池。高新购物中心拥有高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档商贸中心。数码大厦顶层的观光回廊是西安市内目前独一的超高层观景大厅。经发大厦均价：5500

53、元/工程位置：凤城二路和未央路交汇处(北郊经济开发区，二、三环之间)开发商：经发地产建筑面积：50000工程简介：经发大厦按国际甲级写字楼规范规划设计，总建筑面积50000余平方米，共26层，主体高度98.4米，建成后将成为北城地标性建筑，并为优秀企业提供现代化、高质量的商务办公环境，同时成为城市新中心崛起的正经枢纽和信息枢纽。2.3工程SWOT分析2.3.1 优势分析S要素中贸公司此前曾经开发过一些写字楼，对写字楼的开发与运营积累了一定的阅历，这些阅历可以运用到本工程上，使工程胜利更有把握。可以经过中贸公司的一些渠道，吸引一部分政府性事业部门来此办公，提早确定下来并加以宣传，这对吸引其他客户

54、，进展下一步租售任务会有很大协助 。充足的车位、大规模的绿化、生态办公的理念是我们宣传的重点，是我们吸引客户的突破口，优质的效力和完善的配套是我们留住客户的落脚点。规划中的西安地铁二号线，西安北站韦曲，贯穿西安市中轴线，且将在友谊路上设站点；五号线，纺织城火车站六村堡也将贯穿友谊西路，而本工程恰好位于西安市中轴线与友谊西路交汇处，在未来的交通优势让其他地段无法比较。2.3.2 工程优势W要素开发商资金实力有限，假设工程前期销售任务不理想，将对工程后期的开发产生不利影响，给开发商带来繁重的债务负担。2.3.3 时机分析O要素a西安市经济延续几年高速开展，企业数量逐年增多，办公用房的需求越来越大。

55、b工程地理位置优越，配套设备齐全，且与北侧“长安国际广场交相辉映，共同打造西安首席办公区。c随着城市规模的不断扩展，居住区离市中心越来越远，致使许多人把大量的时间耗费在上下班途中，让人身心俱疲。所以，在单位附近有一套小一点的住房就成了一部分在城里任务，在城外居住的人的客观需求，加之工程所在地周边，未来势必成为西安市又一写字楼集中区，所以，无论是自用还是投资，小户型住宅在此地的需求前景不可限量。d工程周边还有不少居民区，再加上工程本身和周边写字楼提供的人流量，可以为工程配套的运动休闲设备、便利店、餐饮店等提供充足的客源。2.3.4 要挟分析T要素既然工程开发前景看好，且工程周边还存在一些未改造的

56、城中村，随着旧城改造的进展，这里势必将成为投资的热点，引发投资热潮，极有能够使写字楼市场供大于求，对本工程的销售产生不利影响。周边同类型物业的竞争要挟。如北边的长安国际广场，离我们最近，无论从规模上，还是软硬件配套上，在西安市都首屈一指，而且就目前情况来看，租金程度并不高，虽然我们在客户目的定位上有一定差别，但仍会对我们呵斥一定冲击。2.3.5 结论与建议根据以上的分析，参考本工程的详细情况，建议本工程的物业形状做成写字楼和住宅的组合，住宅低层临街部分配一些商业设备，再加上必要的配套效力设备，着力在调查中表达出的，目前市场上普遍对写字楼不满的地方，如车位少、电梯等候时间长、空调通风设备不能满足

57、要求、员工吃饭问题难以处理等缺乏方面下功夫，可以思索配置一个员工餐厅，书吧，健身房，便利店等效力性设备，做到人无我有，人有我精。2.4工程的市场定位2.4.1工程笼统定位工程所在地南门广场外，是西安城市的门户，是西安展现对外笼统的一个窗口，思索到本工程的详细情况，建议本工程的笼统应该与南门这个小环境相联络，可以使建筑风格、形状极具现代感，以展现我们与世界接轨，与时代同步的精神风貌，同时还要参与一些古典的元素，作为我们的特征，并以此显示西安十三朝古都的悠久的历史和浓重的文化底蕴。现代感，就是我们的工程，尤其是主打产品写字楼，一定要有一流的软、硬件环境，包括一流的物业管理和完善的效力，星级酒店大堂

58、以及5A写字楼质量，这才干与南门广场的位置相匹配。古典元素最好以唐风格为主，由于在古代，唐长安城是当时世界上最著名的城市之一。古典与现代的完美一致会表达我们的特征，在这个商战如云的时代，单靠玻璃幕墙，先进技术是不能够永远代表现代，在竞争中坚持领先的，由于技术无尽头，现代的概念也是在不断变化的，而历史沉淀出来的东西曾经被证明是经久不衰的，而且根据西安市的整体规划思想，西安城墙以内将主要以唐皇城为主要风格，我们这样的设计，可以顺应时代潮流，在设计上占尽先机，为日后的竞争打下良好根底。2.4.2目的客户群定位写字楼：大中型企业为主，小型企业为辅，不刻意追求公司规模，名气。住宅：本工程住宅以中小户型为

59、主，主要销售对象为刚刚任务不久，有一定积存，追求个性与独立的白领，一部分SOHO一族以及部分做房地产投资的人群。商铺：底层目的客户为银行、电信等需求营业厅的客户，二、三层重点为便利店和餐饮店2.4.3工程运营方式定位住宅交房规范为厨卫精装，毛墙毛地，各种市政设备配套设备到达运用条件，尽能够为消费者节省本钱，也可以按照消费者的要求，提供菜单式装修，甚至提供空调等设备设备的购买和搬运效力。商业裙房为满足不同客户的要求，也以毛墙毛地为规范，各种管线到位，可以运用。写字楼为本工程的重点产品，将以一流的软硬件环境为宽广业主提供最优质的效力。当设计、施工、土地已受市场支配时，工程将走向同质化，而这时我们的

60、竞争力就回归于效力物业管理，是构成工程质量的重要组成部分。目前市场上各种楼盘，无论是住宅还是写字楼，都把物业管理作为吸引消费者的重要手段之一。如“就掌灯就约请全国有名的“万科物业来管理整个工程；在写字楼市场上，物业管理更为重要，长安国际广场、高新国际商务中心都请了在世界物业管理界著名的美国仲量联行为本人的工程做管理顾问，海星城市广场业有香港戴得梁行做管理支持。随着消费者的成熟和房地产市场竞争的日益猛烈，物业管理的优劣直接影响工程的销售，面对日益挑剔的消费者来说，建立企业的佳誉度就越发显得重要。所以整个工程应约请著名的物业管理公司担当顾问，以自动的、开放的效力姿态，依托先进的信息平台和优秀的人才