案例研究-社区商业

1、社区商业的求新发展之路国美 明天地产业务总监 贾玉鹏PART 1社区商业特点概述商业7大要素动线分析物业管理业种规划话题炒作经营策略空间设计地段社区商业常见问题规模不当追求短期销售, 急功近利定位模糊缺乏业态分工缺乏招商规划商铺切分不合理产品设计先天不足后期经营策略和物业管理方案不明晰PART 2社区商业的运做要点商业前期定位对于社区商业操作来说, 准确的项目前期商业定位必不可少的, 甚至可以说准确商业定位是影响社区商业成败的关键, 是社区商业操作的灵魂, 是商业经营的指南针.案例-国美第一商街现阶段青年路沿线配套商业东方基业汽车城北京万杰医院韩式快餐清洁一厂世纪浴都北京清洁一厂服务站北京铁兴

2、机械安装公司北京海运公司北京万兴汽车服务东郊汽配城国美第一城福华肥牛北京青年路木材公司北京煤炭一厂金泰国际大厦周边商业项目销售状况销售价格区间示意图注：以上竞争对手商业售价基本维持在10000元/M2-20000元/M2销售面积区间示意图注：以上竞争对手商业面积基本维持在10000M2-25000M2区域现状总结 本案地处北京东四环外工业改造区，青年路贯穿南北连接姚家园路及朝阳北路，长期以来人流较为密集，近年来由于政府大力加强发展朝阳商业经济取得初步成效，泛CBD及泛燕莎商圈不断放大相互重叠，东部商业地产得以持续升温 。 从目前区域调查情况分析，本案周边现有商业配套数量几乎为零，属于四环外为数

3、不多的一处商业空白点，从现有发展业态来看，本案所处区位价值虽已被地产界及购房客户广泛接受，虽处繁华闹市，但长期以来由于青年路改造的滞后，导致在区域上出现了“商业真空”，因此区域价值无法有效提升，从现有商业分布来看主要商业还是局限于青年路两侧，商业动线呈现线状散点布局，在平面关系上只是作到了“点”与“线”的关系，要作到“面”还需要相当长的过程。 商业定位 服务功能定位 不仅服务于国美第一城社区原有消费人群，而是最大限度地挖掘朝阳区及北京当地客户群的需求；形象理念定位 全业态区域商业中心，无与伦比的交通便利，展现国美第一城商业独特理念；功能设置定位 在满足周边市场的基础上，引进品牌店，强化品牌联盟

4、所带来的综合效应。商业定位后可以解决的问题 建筑规模 业种定位 各种商业类型比较 面积大小行车范围商圈人口数商家户数邻里型约5000M210000M2510分钟5万人2030家社区型约15000M220000M21020分钟15万人30100家(主力店：大型超市)区域型26万M22030分钟30万人以上100150家(主力店：百货公司)超区域型610万M23040分钟50万200家(主力店：35家)超级型10万以上60分钟以上50万以上200家以上(主力店：5家以上)依组织分类购物中心(Shopping Mall)、百货公司、超市、专业店、连锁店、量贩店等。依地理位置分类商业街(区)店铺、市中

5、心店铺、住宅区店铺、郊区店铺。依规模大小分类大卖场、中卖场、小卖场依业种分类综合卖场、精品店、餐饮店、服饰店、杂货店、五金等。依客户分类男性专卖店、儿童专卖店、女士用品店、婚纱等商铺的分类商业功能划分划分原则：环境原则 根据本案所处区域的周边环境，进行环境划分按需原则 根据未来本案客户的经营行业特点，按需划分产品结构原则 根据本案的平面布局结构进行划分 重点是差异化业态定位区域型娱乐板块区域型购物板块区域型休闲板块区域型餐饮板块区域型休闲板块商业范围及使用面积：A区：2#楼=2981M2 6#楼=4558M2 9#楼=3475M2（部分商业面积）C区：（3月14日设计院提供CAD图纸）产品面积

6、控制及铺位分割：A区：2#楼 10-50M2=8.37% 50-100M2=19.85% 100M2以上=71.78% 6#楼 10-50M2=14.76% 50-100M2=9.52% 100M2以上=75.72% 9#楼 10-50M2=8.83% 50-100M2=19.24% 100M2以上=71.93%总结：主力商铺10-50M2=11.16% 50-100M2=15.38% 100M2以上=73.46%业态定位：休闲消费类：咖啡、书吧、画廊、音像店、美容/美发/美体、饰品店、精品店、化妆品店、家居装饰等；社区服务类：宠物医院、药店、邮局、银行、便利店、鲜花店、洗衣店、彩扩店、家政服

7、务中心等；会所类：才艺课堂、钢琴班、陶艺、茶道、雕刻、剪纸、YOGA、跆拳道、麻将房、青年酒店公寓等；区域型餐饮板块商业范围及使用面积： A区： 9#楼=3672M2（部分商业面积） 11#楼=17448M2 产品面积控制及铺位分割： A区：9#楼 10-50M2=54.30% 50-100M2=6.72% 100M2以上=38.98% 11#楼 10-50M2=26.25% 50-100M2=19.59% 100M2以上=54.16% 总结：主力商铺10-50M2=31.13% 50-100M2=17.35% 100M2以上=51.52%业态定位： 多功能、大型餐饮综合体。区域型购物板块 大

8、型超市 满足自身社区及本地区的日常生活购物需求，同时，超市的引进，可最大限度的汇聚人气，达到以点带面的效果，提升本案的商业价值； 主题卖场 要求的面积较大，自身的主题经营，本身就拥有固定的消费群体，也是对超市的一个有效支撑。并且，以主题卖场的针对性较强，也避免了商业的内部竞争；建议商业主题可定位为专业型市场，例如家装建材、家居用品、电脑市场、灯饰布艺、五金陶瓷等等，以填补周边市场空白点；门脸商铺可放宽业态限制； 主题卖场（爱家家居、国美电器、百安居、陶瓷五金城、灯饰窗帘城、眼镜城）大型超市（家乐福、沃尔玛、华润、物美、法宝、美廉美、易初莲花、华普、京客隆）餐饮区(大型餐厅、咖啡厅、酒吧、书吧、

9、画廊、音像店、美容等；)风情街区(才艺课堂、钢琴班、陶艺、茶道、雕刻、剪纸、YOGA、麻将房、青年酒店公寓等；)餐饮区(餐饮为主)体育馆（跆拳道、健身房、篮球馆、羽毛球馆、游泳馆、网球馆、保龄球馆、射击馆、游戏厅等；）如何更丰富的满足消费日益变化的消费需求; 如何最大限度的聚集人气, 营造商业氛围;如何使消费者停留更多的时间;是商业规划的根本目的.商业业态规划案例-明天商业中心1、美食名品街。特色商业、美食（121920A8A）11956平米3、热力不夜城。 休闲娱乐(B-02)9337平米2、品牌风情市场。日常生活商品 (b-06)13922平米6、蓝调风情街。酒吧、茶座、咖啡厅、特色餐饮

10、(171818A202121A)10676平米4、超级购物港。超市/家居、家具、家饰(91010A)18660平米5、精品休闲城。商务会馆休闲、健身(C-01)17726平米前期定制服务是社区商业成功的基本保证；主力店的引入可以确保商业成功销售；定制服务主力店的引入1、美食名品街。特色商业、美食（121920A8A）11956平米3、热力不夜城。 休闲娱乐(B-02)9337平米2、品牌风情市场。日常生活商品 (b-06)13922平米6、蓝调风情街。酒吧、茶座、咖啡厅、特色餐饮 (171818A202121A)10676平米4、超级购物港。超市/家居、家具、家饰(91010A)18660平米5、精品休闲城。商务会馆休闲、健身(C-01)17726平米单纯的销售对大体量商业难度非常大；租赁的目的也是更好的销售；租售并举合理招商是业态规划的保证销售完只是商业运营的开始；真正商业的价值是通过运营来实现的；运营管理商业成功的保证推广营销从社区商业周边现有环境、区域发展潜力、消费者特征、物业条件、市场空间等多个方面综合分析,寻找一个可被市场认可的推广概念,并提出相应的操作办法及实施房案.案例-国美第一商街/明天商业中心PART 4- 销售