贷款及财务相关知识

1、1贷款常识 主讲人：何 超2一手房贷款年限为 ：30年 首付20% 贷款额度：80%（根据银行确定为准）商业贷款年限二手房为：20年第 一 套 房 首 付 为：总房款的30% 利率下浮15% 第 二 套 房 首 付 为：总房款的40% 利率上浮10%第 三 套 房 首 付 为：总房款的50% 利率上浮20% 贷款方式（商业贷款、公积金贷款） 3 个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷

2、款方式） 商业贷款4贷款对象：在本市购买自住房，并按月向市住房公积金管理中心缴存住房公积金的职工，均可申请贷款。所在单位公积金新开户不足六个月的，单位连续欠缴公积金超过3个月的，办理缓缴手续1年及1年以上的，不予贷款。借款人配偶若在省级机关缴存公积金的在申请贷款时需凭公积金缴存银行出具的公积金缴存证明，方可按夫妻双方可贷额度办理。公积金贷款5贷款还款的方式：等额本金还款、等额本息还款等额本息还款 ：每月还相同的数额，操作相对简单 。 适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。专家点评：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便安排每月收支。

3、但这种方式由于前期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。 组合贷款商业贷款与公积金贷款6一、 申请贷款的条件1. 借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人。 2. 在中国境内具有常住户口或有效居留身份。 3. 具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 4. 已经签署购买住房的合同或协议。 5. 必须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款。 6. 提供经银行认可的有效担保。 7. 银行规定的其他条件。贷款所需资料7二、 借款人必须提供的材料（以下资料需提交复印件的均需审查原件）1. 借款人及配偶具有法律效力的身份证件,（居民身份证、军官证或其它有效

4、居留证件）复印件各4份。 2. 借款人及配偶户口本或户口卡原件及复印件3份（本人户口卡、户主首页、索引表）、婚姻状况证明复印件3份（或单身证明1份），1寸免冠照片2张（借款人及配偶的1寸照片各1张）。 3. 借款人及配偶的收入证明（家庭经济收入证明、纳税证明、银行对帐单、银行储蓄薄等）原件各1份，月供款不能超过月收入的50%。 84. 符合规定的购房合同或协议。5. 开发商开具的首期付款收据。6. 我行要求提供的其他资料。9备注：A、个体经营者无收入证明可提供营业执照复印件1份，并提供近3个月税单各一份。 B、企业购买需提供营业执照复印件加盖公章及年度和最近一期的财务报表证明原件及复印件。 C

5、、 外国人或华侨需有外事办或侨办出具的暂住身份证及担保人，以及国家安全局同意购房证明。10三、贷款比例、期限、利率和费用1. 贷款比例：贷款购买一套住房的本地客户，贷款比例最高可达80%。贷款购买两套住房的客户，贷款比例可达70%，若属于第三套住房贷款，贷款比例最高可达60%。贷款购买住房面积在90以下，贷款比例最高可达80%。贷款购买住房面积在90以上，贷款比例最高可达70%。2. 贷款期限：最长可达30年。备注：借款人实际年龄加贷款年限须符合人民银行规定（男性不超过65岁，女性不超过60岁）。 11贷款购买商业：其首付最低40%，贷款期限最长10年。抵押登记费用：购房总价50万元以内为24

6、0元，50万元以上为390元。12还款方式：1. 贷款期限在1年以内的，可采取到期一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法。 2. 贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法或等额本金还款法。13等额本金还款 每月归还的贷款本金不变，但利息逐渐减少，即每月归还的本息总额逐渐减少。 适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人。 专家点评：使用等额本金还款，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。 14等额本金递减公式 以向银行申请贷款10万元，年限为10年为例： (1) 贷款金额 总月数

7、 100000元 120月=833.3元 （本金）（2）100000元4.2075=420.75元 (本息)（3）420.75120月=3.51元（假设利率不变）15一、市行公积金或市行组合性贷款资料 1. 买卖契约原件1份 2. 申请人夫妻双方身份证复印件1份; 3. 申请人夫妻双方户口簿复印件1份 4. 结婚证/离婚证复印件/单身证明原件 5. 收入证明原件 6. 申请人公积金缴存单原件 7. 原产权证复印件1份 8. 土地证原件 注: 如是外地人,需提供暂住证的复印件1份；和南京联系人身份证复印件及联系电话 16 1. 买卖契约原件1份 2. 卖方身份证复印件1份 3. 申请人夫妻双方身

8、份证复印件1份; 4. 申请人夫妻双方户口簿复印件1份 5. 结婚证/离婚证复印件份 6. 单身证明原件1份 7. 收入证明原件 8. 申请人公积金缴存单原件(注明缴存比例) 9. 买方产权证原件 10. 土地证原件11. 纳税申报表,契税单原件 二.省行公积金或省行组合性贷款资料17支票分为二种：转账支票、现金支票（只限于单位使用）本票：对个人使用18支票、汇票、本票三者的区别本票：是指出票人签发的、承诺自己在见票时无条件支付确定金额给收款人成待票人的票据。支票：按其出票人身份为标准，可以分为银行本票和商业本票。银行或其他金融机构，为出票人签发的本票，力银行本票。银行或其他金融机构 以外的法

9、人或自然人为出票人签发的本票，为商业本票。我国票据法只认银行本票（台湾省票据法例外）。19支票：是指银行的存款户对银行签发的，授权银行对某人或指定人或持票人即期支付一定金额的无条件支付的票据。20汇票：是指发票人委托付款人于到期日无条件支付一定金额给受款人的票据。汇票根据不同划分标准分为数种，即银行汇票、商业汇票等。21本票、汇票、支票在票据法上的意义都是票据，三者既有相同点，又有区别。共同点是：（1）具有同一性质。1、都是设有其票据权利以取得财产。2、都是格式证券。票据的格式（其形式和记载事项）都是有法律 （即票据法）严格规定，不遵守格式对票据的效力有一定得影响。22 （2）具有相同的票据功

10、能。 1、汇兑功能。 凭借票据的这一功能解决两地之间现金支付在空间上的障碍。 2、信用功能。票据的使用可以解决现金支付在时间上的障碍。 票据本身不是商品，它是建立在信用基础上的书面支付凭证。 3、支付功能。票据的使用可以解决现金支付在手上的麻烦。23 三者的主要区别有：1、本票是约定证劵；汇票是委托证劵；支票是委托支付证劵，但委托人只限于银行或其他法定金融机构。2、我国的票据载使用区域上有区别。本票只用于同城范围的商品交易和劳务供应以及其他款项的结算；支票可用于同城或票据交换地区；汇票在同城和异地都可以使用。24 3、付款期限不同。本票付款期为一个月，逾期兑付银行不予受理；我国汇票必须承兑，因

11、此，承兑到期持票入万能对付。如超过一个月持票人没有要求兑付的，承兑失效。支票付款期为5天（背书转让地区的转账支票付款期10天）。25 银行本票使用中须注意的内容： （1）银行本票见票即付。 （2）申请人或收款人为单位的，不得申请签发现金银行本票。 （3）申请人因银行本票超过提示付款期限或其他原因要求退 款时，应将银行本票 提交到出票银行，申请人为单位的应 出具该单位的证明。申请人为个人的，应出具本人的身份证 证件。261、表明“银行本票”的字样；2、无条件支付的承诺；3、确定的金额；4、收款人名称；5、出票日期；6、出票人签章。欠缺记载上列事项之一的，银行本票无效。签发银行本票必须记载下列事项： 27是指当事人一方在合同成立后和履行前，依照约定向对方支付的一笔金钱，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的20%。定 金28 购房者在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。 贷款人发放个人住房贷