招商地产管理手册 下册（工程、成本、营销、客服管理篇）

1、目 录下册工程管理篇 TOC o 3-3 t 标题 1,1,标题 2,2,标题,1 1设计招标管理指导书 PAGEREF _Toc103752428 h 42设计单位综合评价指导书 PAGEREF _Toc103752429 h 113设计成果质量评定管理指导书 PAGEREF _Toc103752430 h 204工程招标管理指导书 PAGEREF _Toc103752431 h 315合同管理指导书 PAGEREF _Toc103752432 h 376分级目标方案管理指导书 PAGEREF _Toc103752433 h 447重大业务审议指导书 PAGEREF _Toc10375243

2、4 h 498?工程管理月报?填报指导书 PAGEREF _Toc103752435 h 539“三新技术推广应用指导书 PAGEREF _Toc103752436 h 5710施工图审查工作指导书 PAGEREF _Toc103752437 h 5911工程工程开工管理指导书 PAGEREF _Toc103752438 h 6212工程首次工程例会指导书 PAGEREF _Toc103752439 h 6413施工现场管理指导书 PAGEREF _Toc103752440 h 6714监理管理指导书 PAGEREF _Toc103752441 h 7615工程管理日志填写指导书 PAGERE

3、F _Toc103752442 h 8216工程样板实施指导书 PAGEREF _Toc103752443 h 8517展示样板房实施指导书 PAGEREF _Toc103752444 h 8718工程入伙管理指导书 PAGEREF _Toc103752445 h 8919工程工程竣工总结指导书 PAGEREF _Toc103752446 h 9120工程保修管理指导书 PAGEREF _Toc103752447 h 10521物业管理公司配合管理指导书 PAGEREF _Toc103752448 h 10722工程报建管理指导书 PAGEREF _Toc103752449 h 108本钱管理

4、篇1工程本钱管理工作指导书 PAGEREF _Toc103752450 h 1152工程本钱目标制定指导书 PAGEREF _Toc103752451 h 1213工程盈利分析报告编制管理指导书 PAGEREF _Toc103752452 h 1244?工程本钱管理方案书?编制指导书 PAGEREF _Toc103752453 h 1265工程量清单编制指导书 PAGEREF _Toc103752454 h 1386工程材料、设备投标书造价分析指导书 PAGEREF _Toc103752455 h 1417工程造价现场审核管理指导书 PAGEREF _Toc103752456 h 1448工程

5、预结算审核校核管理指导书 PAGEREF _Toc103752457 h 1489工程本钱变更预控预警分析管理指导书 PAGEREF _Toc103752458 h 15310工程变更造价审核管理指导书 PAGEREF _Toc103752459 h 15711工程款支付管理指导书 PAGEREF _Toc103752460 h 16612工程竣工结算管理指导书 PAGEREF _Toc103752461 h 17113工程工程本钱结算总结报告编制指导书 PAGEREF _Toc103752462 h 17414工程造价文件资料管理指导书 PAGEREF _Toc103752463 h 177

6、15工程本钱统计反响管理指导书 PAGEREF _Toc103752464 h 18316工程合同范围内暂定价管理指导书 PAGEREF _Toc103752465 h 18517造价咨询公司选择评价指导书 PAGEREF _Toc103752466 h 18818采购管理指导书 PAGEREF _Toc103752467 h 19319材料及设备供给商管理指导书 PAGEREF _Toc103752468 h 198营销管理篇1营销筹划管理指导书 PAGEREF _Toc103752469 h 2062销售现场管理指导书 PAGEREF _Toc103752470 h 2263商品房认购指导

7、书 PAGEREF _Toc103752471 h 2534商品房买卖合同管理指导书 PAGEREF _Toc103752472 h 2605银行按揭及逾期付款管理指导书 PAGEREF _Toc103752473 h 2666商品房产权管理指导书 PAGEREF _Toc103752474 h 276客户效劳管理篇1商品住宅客户效劳管理指导书 PAGEREF _Toc103752475 h 2822客户来访来电接待指导书 PAGEREF _Toc103752476 h 2893入伙准备及实施指导书 PAGEREF _Toc103752477 h 2914商品房维修工作指导书 PAGEREF

8、_Toc103752478 h 2955客户效劳基金管理指导书 PAGEREF _Toc103752479 h 3006施工单位供给商客户效劳工作指导书 PAGEREF _Toc103752480 h 3037保修期满工程验收指导书 PAGEREF _Toc103752481 h 3078重大客户投诉处理指导书 PAGEREF _Toc103752482 h 3129客户索赔处理指导书 PAGEREF _Toc103752483 h 31410效劳人员行为标准指导书 PAGEREF _Toc103752484 h 31711成品保护指导书 PAGEREF _Toc103752485 h 320

9、12客户效劳培训指导书 PAGEREF _Toc103752486 h 32113客户回访工作指导书 PAGEREF _Toc103752487 h 32414客户效劳资料管理指导书 PAGEREF _Toc103752488 h 328编后语332工程管理篇1设计招标管理指导书总 那么本指导书旨在标准建设工程规划、建筑方案设计招标工作，提高规划、建筑设计水平，保证设计质量，并将其置于可控的范围。本指导书适用于招商局地产苏州工程的设计招标。术语与解释：本指导书中所称“公司指招商局地产苏州；本指导书中所称“区域总部指招商局地产控股股份上海管理总部；本指导书中所称“总部指招商局地产控股股份。招标管

10、理工程设计招标工作实行分级管理。公司负责设计招标工作的具体组织及运作；总部筹划委员会负责设计招标的指导、审查工作。工程设计招标实行申报管理，必须在招标前填写?工程建筑规划方案设计招标申报书?，报送投标人资质考察报告和招标文件，经区域总部和总部筹划委员会审核批准前方可组织招标。工程设计招标由授权责任人负责审批。凡公司投资的建设工程都须纳入设计招标管理范围。其中：建筑面积超过3万平方米含3万平方米的住宅单体或建筑群体、重要的公共性建筑或单栋面积超过2万平方米的综合性建筑等各类规划建筑设计，由公司自行组织招标；建筑面积小于3万平方米的工程一般情况下可直接委托设计。工程设计投标单位确实定实行在合格设计

11、单位库内选优和通过考察选优相结合的形式，按照审批权限确定设计单位。原那么上在合格设计单位库公司库、区域库、总部库优选，库内缺乏以满足需求那么通过考察选优。工程设计投标单位的考察选优由公司负责，并由公司设计负责人组织相关职能部门人员进行，必要时由区域总部、总部筹划委员会派员参加考察选优。单位考察选优必须提交经公司负责人签发的书面考察报告。投标单位的选择原那么针对不同性质规模的工程挑选适宜的具备相应设计资质的国内外设计公司。二、应对设计公司的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行全面的考察和评估，择优选用。三、优先选择与招商地产有过良好合作经验的以及设计作品得到社会广泛认可的优秀设计公

12、司。四、对于境外设计公司，优先选择在国内有成功设计经验、与中方设计公司有合作经验的优秀设计公司。五、是否同意拟签订合同的主要条款应作为选择设计公司的条件之一。工程设计招标书统一使用公司范本，但可以根据各工程建设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与招标书同等效力的附件。招标书范本的特殊条款和技术要求附加条款由公司负责人进行审核会签后发出。招标操作：一、公司负责进行招标或邀标工作。二、属于公开招标的，应通过报刊、播送、电视或其他方式发布招标公告；邀请招标的，应向三个以上国内外设计单位发出招标邀请书。三、招标文件应包括但不限于以下内容：一工程名称、地址、占地面积、建筑面积等；二已批准的

13、工程建议书和可行性研究报告；三市场定位和产品定位要求；四城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；五可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告；六供水、供电、通讯、供气、供热、排水、排污、环保与市政道路等方面的根底资料；七招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点；八投标文件送达的截止时间；九拟签订合同的主要条款；十未中标方案的补偿方法;十一其他需要说明的事项.四、召开发标会，发放招标文件或发布招标公告,组织踏勘现场。五、招标文件一经发出，不得随意变更。确需进行必要的澄清或者修改，应当在提交投标文件日期15日前，书面通知所有招标文件收受人。六、要求投标人提交投标文件的时限为：重

14、要及大型工程不少于45日；一般工程不少于30日；概念设计招标不少于20日。评标方法规划设计方案评定由总部筹划委员会负责。公司、区域总部负责规划设计方案的初评，总部筹划委员会负责终审。公司在招标书规定时间内接受投标文件，对于公开招标的投标文件进行保密编号。公司按照设计招标书对投标文件进行初审，确认投标文件的有效性。有以下情况之一者，投标文件作废：公开招标的投标文件未经密封；内容不全或字迹模糊、识别不清者；不符合?建设用地规划许可证?要求、或谎报建筑面积、或被主管部门认定严重违反有关规定者；未在规定的时间内送达。五、工程方案设计开评标会原那么上按审批授权分级负责组织。一般情况下由公司、区域总部、总

15、部筹划委员会相关人员构成，必须是37人的单数。六、方案设计评标应采用科学方法，按照适用、经济、美观的原那么，以及技术先进、结构合理、满足建筑节能，富有创意等要求，综合评价设计方案优劣，择优确定中标方案。评标会议时间一般不少于一天。七、方案设计开评标会按以下程序进行：一开评标机构宣布有效投标方案，并解释废标原因；二传阅各投标方案，听取方案介绍；三通过评议或投票方式评选中标方案；四起草并通过评审决议；五开评标机构成员签名。八、确定中标单位后，公司于15天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。中标单位应将中标方案完善，经苏州市规划局的审查通过后，方案设计招投标工作宣告结束。中标单位具备承接该项工程设

16、计的，原那么上继续承当下阶段设计，工程设计合同应在中标通知书发出30天内签订，计取费标准双方协商确定。中标单位假设不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的本钱费。设计招标工作完成后，一套完整的招投标文件资料必须在一周内移交公司档案室归档。必要时招投标文件资料同时交总部筹划委员会备案。附 录本指导书附有如下附录，并与本指导书具有同等效力：附录一： 建筑方案设计招标书附录二： ?设计单位投标资格审查工作流程?附录三： 工程建筑规划方案设计招标申报书附那么本指导书

17、由总部筹划设计中心负责修订与解释。本指导书经总局部管领导签署后发布，并自发布之日起实施。附件一： 建筑方案设计招标书一、招标工程名称_ _二、建设用地位置_ _三、投标单位 邀请单位：1、_ 2、_ 3、_ 4、_ 招标单位欢送其他设计单位参加投标，其设计成果在评标时同等对待，请准备投标的设计单位于发标会之日起7日内书面通知招标单位。但如未中标，招标单位不支付补偿费。四、发标时间 定于 年 月 日 时 分在_ 召开发标会， 年 月 日时组织踏勘现场。五、收标时间 投标单位 年 月 日前将投标资料送交招标单位。送交地点_。联系人：_。 联系方式：_.六、评标结果 评标结果将于 年 月 日前书面通

18、知投标单位。七、费用支付 一招标单位于 年 月 日前支付给未中标单位 _万元人民币，作为未中标补偿费。对于未被邀请，或虽被邀请但其方案设计深度未到达规定要求的设计单位，招标单位不支付补偿费。 二假设中标单位具备承接该项工程设计的条件，招标单位于 年 月 日前与中标单位签订设计合同。设计取费标准按国家和苏州市有关规定执行，不低于_。 三假设中标单位不承接下阶段设计，方案设计原那么上按工程设计标准取费的30支付，即_万元人民币。中标方案通过政府主管部门审查后，招标单位于15日内支付。八、工程内容及使用要求九、方案规模及投资控制十、成果要求：投标方案设计文件除按国家及苏州市对方案设计报审图纸的有关规

19、定执行外，还做如下要求： 一彩色透视图或鸟瞰图； 二建筑工程模型应说明与周围建筑的关系。 1：_；2:_. 三介绍方案构思的录音磁带或PPT文件。长度不多于_分钟； 四设计图纸及说明统一装订成八开本，_式_ 份； 五展示用的主要设计图纸统一采用_号图； 六图纸、录音磁带及模型均不得标注与投标单位有关联的文字与符号；十一、其他 一不符合本招标书要求的投标资料作废标处理；二投标资料不退回投标单位； 招商局地产苏州 盖章年 月 日附图一：设计单位投标资格审查工作流程公司提交被考察设计单位名单区域总部审批总部筹划委员会审批考察组向设计单位发出资格预审文件件考察组由公司预算、筹划设计、工程、财务及相关人

20、员组成考察组实地工程或单位所在办公场所考察考察内容：设计资质、设计能力、单位实力、人员构成、获奖状况、中标状况或业绩、年营业额、履约情况、质量情况、运作方式、主笔设计师情况、法律诉讼情况等考察组提交考察报告经公司负责人签发后报区域总部审批 必要时 附表一： 工程建筑规划方案设计招标申报书 地产控股_工程招申字200_号一、工程简况工程名称工程地址招标组织机构责任单位建设总投资万元招标工程预计投资万元占地总面积平米用地红线图办理情况建筑总面积平米容积率要求住宅总面积平米建筑密度要求商业总面积平米绿地率要求机动车停车位个建筑规划要求招标内容预计设计周期二、拟选参加投标设计单位设计单位名称资质合作记

21、录法人代表员工人数注册地及联系 四、责任单位意见招标实施部门负责人：200年月日公司负责人：200年月日五、招标组织机构意见区域总局部管领导授权代表：200年月日六、管理单位意见总部筹划小组 总部筹划委员会负责人： 负责人：200年月日 200年月日注一：本表格一式三份，责任单位、招标组织机构、管理单位各存档一份。注二：按照公司?设计招标管理指导书?规定要求申报。注三：本表格系公司内部运行文件，不得外传。2设计单位综合评价指导书总 那么本指导书旨在标准工程设计单位选择评价管理工作，提高规划、建筑设计水平，提高设计质量、加快设计进度、改善后期效劳，客观评价设计单位，并依据评价结果，做到优胜劣汰，

22、并将其置于可控的范围。本指导书适用于招商局地产苏州，对与其合作的工程设计单位合约单位和拟选单位进行综合评价。术语与解释：本指导书中所称“公司指招商局地产苏州；本指导书中所称“区域总部指招商局地产控股股份上海管理总部；本指导书中所称“总部指招商局地产控股股份。合约单位评价内容建立公司设计单位资料库，对已引入的设计单位，在合作的过程中需进行动态跟踪考核。一般情况，合约单位每年年终进行一次评价。当工程竣工完成并交付使用之后应及时进行评价，由相关人员填写?合约设计单位综合评价表?见附表一，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。对合约设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：设计合同及附件；

23、公司内部制订的“产品设计指引和设计任务书；设计成果质量评定指导书。综合评价的具体内容包括以下方面：一、合同的制定与履行：包括合同条款的合理性，能否配合公司进度方案而有所倾斜，合同内容的履行情况等。二、图纸质量：包括不同设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的标准性等。三、收费标准：包括收费标准与同行的差异及可接受程度、付款方式的可操作性等。四、设计效劳：包括与公司的配合、与其他设计单位的配合、招投标配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。五、本钱控制：包括建筑设计方案含总体与单体、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设

24、本钱，性价比拟高。六、设计进度：包括合同约定进度的完成情况。七、设计负责人：包括工程主笔建筑师、各专业主笔设计师的业务水平、效劳态度、协调能力等方面。八、设计创新：包括规划设计方案在设计理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。合约单位评价执行者：对设计单位的综合评价由公司首席建筑师负责组织。合约单位评价程序：工程建筑师做初步评价在评价时充分听取相关人员的意见工程各专业工程师提出专业评价；工程首席建筑师针对初步评价提出意见；公司部门领导对初步评价提出意见；公司分管领导对初步评价提出意见；由工程建筑师形成最终评价结果。最终评价结果须报公司和区域总局部管领导审查，经

25、审查后的评价结果方能进入“设计单位资料库存档。合约单位评价结果的应用：今后公司在设计方案招标时、选择设计单位时、与设计单位商谈设计费的取费标准时，可参考已有评价结果，从而确保最终选择的单位是最适合公司要求的。拟选单位评价内容引入新的设计单位由公司负责考察选优，原那么上应组织公司相关人员，必要时由区域总部、总部筹划委员会派员参加考察选优。提交相应的考察报告，填写?拟选设计单位综合评价表?见附表二，报公司批准后择优与之合作，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。拟选单位在招标之前或委托设计之前进行评价。对拟选设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：一、?拟选设计单位考察信息表?见附表

26、三；二、设计单位提供的相关证明文件。拟选单位综合评价的具体内容包括以下方面：设计资质、级别、设计能力；公司实力、设计人员构成；公司业绩、近三年承接工程介绍、设计获奖情况；主笔建筑师的业绩介绍；设计周期、设计收费标准等；过往承接的工程本钱控制情况；七、业界口碑。对于境外设计公司需考核其是否在国内有成功设计经验、与中方设计公司是否有合作经验。拟选单位评价执行者：对设计单位的综合评价由工程首席建筑师负责组织，成立考察组。考察组由公司预算、设计、工程、财务及相关人员组成。拟选单位评价程序：一、公司预算、工程、财务等相关人员提出评价；二、建筑师做初步评价在评价时充分听取相关人员的意见；三、首席建筑师针对

27、初步评价提出意见；四、公司部门领导对初步评价提出意见；五、公司分管领导对初步评价提出意见；六、由工程建筑师形成最终评价结果。最终评价结果须报区域总局部管领导审查，经审查后的评价结果为合格的或更优级别的方能进入“设计单位资料库存档。合格的拟选单位可以参加公司的设计方案招标或成为直接的被委托设计单位。附 录附表附表一：合约设计单位综合评价表附表二：拟选设计单位综合评价表附表三：拟选设计单位考察信息表附表四：合约设计单位综合评价标准附表五：拟选设计单位综合评价标准附那么本指导书由总部筹划设计中心负责修订与解释。本指导书经总局部管领导签署后发布，并自发布之日起实施。附表一 合约设计单位综合评价表工程名

28、称设计单位工程负责人合同金额执行时间设计内容合同的制定与履行10% 评价等级：图纸质量20% 评价等级：收费标准10% 评价等级：设计效劳(10%) 评价等级：本钱控制(10%) 评价等级：设计进度(20%) 评价等级：设计负责人(10%) 评价等级：设计创新(10%) 评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导附表二 拟选设计单位综合评价表工程名称设计单位工程负责人工程设计预算金额执行时间设计阶段方案阶段扩初阶段施工图设计资质、级别10% 评价等级：主笔建筑师20% 评价等级：设计收费10% 评价等级：公司实力(10%) 评价等级：本钱控制(10%)

29、 评价等级：设计周期(20%) 评价等级： 近三年承接的主要工程(10%) 评价等级：获奖情况、业界口碑(10%) 评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师财务首席建筑师部门领导公司领导附表三： 拟选设计单位考察信息表年 月日拟邀请参与工程编写人设计单位名称所在地工程所在地常驻机构无 有建筑师 人级别、资质扩初设计能力施工图设计能力施工图单位本单位 长期合作单位 尚无意向专业配置建筑 结构 给排水 暖通 电气 总图 总人数单位年设计额万元建筑师人数近三年所承接工程的总建筑面积平方米过往工程获奖情况邀请主设计师国籍主设计师代表工程一此处贴图设计草图、模型照片、图纸、工程实景照片等工

30、程名称：所在地：设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承当设计阶段：简要描述：主设计师代表工程二此处贴图设计草图、模型照片、图纸、工程实景照片等工程名称：所在地：设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承当设计阶段：简要描述：邀标联系情况投标意愿强 考虑 弱 不考虑可接受标底收费标准需要工作时间设计团队人员其他备注附表四 合约设计单位综合评价标准 评级工程优秀90100分良好7089分合格6069分不合格60分以下合同的制定与履行10%各条款合理，能主动配合公司进度方案加以倾斜，设计质量高，能局部提前或按时完成合同各项要求。各条款合理，必要时能配合公司进度方案有所倾斜，能保质保量按时

31、完成合同各项要求。局部合同条款对我方不利，不能配合公司进度方案有所倾斜，设计质量根本能保证，根本能够按时完成合同各项要求。局部条款欠合理，对我方不利，不能配合公司进度方案而有所倾斜，出现局部设计质量问题，不能完全按时完成合同各项要求。设计效劳10%能积极主动配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极主动配合甲方的招投标工作；积极主动与其他设计单位进行配合；能积极配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极配合甲方的招投标工作；积极与其他设计单位进行配合；根本能够配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现

32、场配合、中间验收、竣工验收；能配合甲方的招投标工作；与其他设计单位的配合无重大失误；在配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收时有明显缺乏；不能积极配合甲方的招投标工作；与其他设计单位进行配合时有较大失误；收费标准10%设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。图纸质量20%各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且到达要求深度，图纸表

33、现无过失。各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且到达要求深度，图纸表现根本无过失。各设计阶段图纸数量根本齐全，图纸内容较全面且到达要求深度，图纸表现有过失。各设计阶段图纸数量不够齐全，图纸内容不全面或未到达要求深度，图纸表现出现原那么性过失。本钱控制10%设计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设本钱。设计方案能在不降低使用质量的前提下降低建设本钱或在不增加建设本钱的前提下较为明显地提高使用质量。设计方案对建设本钱的降低或使用质量的提高没有特别作用。设计方案增加了建设本钱或者虽没有增加本钱却降低了使用质量。设计进度20%能按合约要求保质保量完成各阶段设计。局部工作提前完成。能按合约要求

34、保质保量完成各阶段设计。能按合约要求完成各阶段主要设计且深度和质量满足要求，尚有局部未完成工作。不能按合约要求完成各阶段设计，或虽完成工作但设计质量难以到达要求。设计负责人10%工程主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平很高，效劳热情、耐心，协调能力很强。工程主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平较高，效劳较热情、耐心，协调能力较强。工程主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平一般，尚需改善效劳热情和耐心，协调能力一般。工程主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平不够，效劳不够热情、耐心，协调能力缺乏。设计创新10%规划设计理念有明显超前性；设计手法新颖；能积极主动向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。

35、规划设计理念有一定的超前性或设计手法能有所突破；能主动向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念未能表达超前性，设计手法也没有突破，但能向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念未能表达超前性，设计手法没有突破，不能向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。附表五 拟选设计单位综合评价标准评级工程优秀90100分良好7089分合格6069分不合格60分以下设计资质、级别10%国内甲级设计单位、境外知名优秀设计事务所且具规模。国内乙级设计单位、境外知名优秀设计事务所规模一般。国内丙级设计单位、境外优秀设计事务所规模一般。国内临时级别设计单位、境外一般设计事务所，规模一般。主笔建

36、筑师20%工程主笔建筑师专业水平很高，经验丰富，效劳热情、耐心，协调能力很强。工程主笔建筑师专业水平较高，经验丰富，效劳较热情、耐心，协调能力较强。工程主笔建筑师专业水平一般，尚需改善，效劳热情和耐心，协调能力一般。工程主笔建筑师专业水平不够，效劳不够热情、耐心，协调能力缺乏。设计收费10%设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。公司实力10%公司具有20年以上历史，

37、建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数50%以上公司具有10年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数40%以上公司具有5年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5年以上设计经验人员占总数30%以上公司成立时间较短，建筑师、各专业设计师配备不齐全，5年以上设计经验人员占总数20%以上本钱控制10%过往承接的工程设计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设本钱。过往承接的工程设计方案能在保证使用质量的前提下降低建设本钱或在不增加建设本钱的前提下较为明显地提高使用质量。过往承接的工

38、程设计方案对建设本钱的降低或使用质量的提高没有特别作用。过往承接的工程设计方案增加了建设本钱或者虽没有增加本钱却降低了使用质量。设计周期20%设计周期完全满足工程要求，对于工程特殊阶段特殊要求可及时配合。设计周期不完全满足工程要求，但可以协商解决，对于工程特殊阶段特殊要求可及时配合。设计周期不完全满足工程要求，但协商困难，对于工程特殊阶段特殊要求不能及时配合。设计周期不满足工程要求，协商困难，对于工程特殊阶段特殊要求不能及时配合。近三年承接的主要工程10%三个以上知名的大型工程建筑面积15万平方米以上，工程品质优秀二个以上知名的大型工程建筑面积15万平方米以上，工程品质优秀一个以上知名的大型工

39、程建筑面积15万平方米以上，工程品质优秀没有承接知名的大型工程建筑面积15万平方米以上。获奖情况业界口碑10%获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖3项以上，业界口碑较佳。获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖2项以上，业界口碑较佳。获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖1项以上，业界口碑较佳。没有获得国家、省、市、行业、境外等设计大奖，业界口碑一般。3设计成果质量评定管理指导书总 那么本指导书旨在标准工程规划、建筑设计成果评定管理工作，确保建设工程的设计到达平安可靠、适用和经济，并将其置于可控的范围。本指导书适用于招商局地产苏州工程的设计成果评定。术语与解释：本指导书中所称“公司

40、指招商局地产苏州；评定管理由公司建筑师、各专业工程师从平安性、功能性、经济性、可实施性、适应性、采用“四新的可靠性等方面评审设计成果的质量特性是否满足规定要求。按方案设计、初步设计，施工图设计三阶段进行评定。评定重点：确保设计成果符合公司的工程开发理念和市场定位，并在同行业中处于技术先进、质量领先水平。评定标准：依据现行的建筑设计标准、规定、标准、设计深度要求及公司编写的设计指引或设计任务书。评定结果：汇总设计评审意见，提出设计改良措施，对设计成果作出正确评价，评定结果可作为公司对设计单位评价的依据，同时根据设计合同作出相应奖惩。具体评定内容建筑设计原那么：设计文件是否符合经评审和确定的设计依

41、据，即国家标准、规划设计要点、任务书、阶段批文等要求。建筑图纸设计要求设计说明：说明书的内容与该工程的规划设计要点和任务书是否相符。二、总平面图：一建筑物、构筑物的定位坐标和控制位置或相互关系尺寸、名称或编号、室内标高及层数是否注明；建筑布置和间距是否满足防火、日照、防噪、卫生等有关规定的要求。二管线交叉密集的部位、上下层次是否符合有关规定，各管线标高是否相碰。三总体功能分区是否适合开发商要求，做到分区明确、联系方便、防止干扰，和符合有关专业技术规定。四主要出入口设置是否适应城市规划、环境交通道路、消防、疏散、人流方向及车流量等要求和有关规定。五评审每栋建筑出入口包括别墅每户出入口在总平面图中

42、的关系是否合理；是否做到尽量满足每户都有最合理的朝向、景观，并无视线干扰。三、平面图一建筑设计是否符合消防技术标准方面的各项要求如：建筑物耐火等级划分要求；总平面布置对单体建筑的要求；防火分区、防烟分区、防火隔断等要求；平安疏散要求、消防电梯包括机房、梯井等要求；消防控制中心要求.二建筑平面布局、空间处理等是否适应使用上对“量、形、质、流、线等方面的功能要求，和符合有关规定。四、立面图一外墙饰面做法、颜色和划分界线是否标注清楚；二门窗分隔是否与门窗大样图相符，分隔是否美观，玻璃色彩是否美观。五、剖面图一剖面图与剖切线切割部位是否一致；二剖面图所表示的圈梁、过梁、楼板主次梁的位置是否与结构专业相

43、一致，与设备管线有无矛盾。六、详图一详图与详图索引的位置是否相符，详图名称是否准确；二建筑构造是否经济、合理和便于施工，各种埋件是否表示清楚。七、庭院景观环境设计图一详细了解设计师对整个设计的主旨，各景点的意境，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量。二除土建图外，水、电、施工总图是否齐全，附主要设备明细表；三是否提供铺地、种植等的彩色样板图；四设备管线出入口与小区管线相接是否合理；五总平面图上的索引是否与大样图相符；六大样图中的构筑物的尺寸是否都已标注；七庭院土建设计图、构筑物的设计图及大样图、设备管线图、铺地图、种植图所表示的关系是否相符，有无矛盾之处。八、装修设计图一详细了解设计师对整个

44、设计的主旨，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量；二小样图、大样图、各材料表灯具、家具、洁具、五金规格表、物料表是否齐全；三是否提供给有的彩色图片和样板；四装修建筑图是否与已建现场符合；五装修设计图是否与结施、设施、电施、水施相协调，有无矛盾之处；六小样图上的索引是否与大样图相符，索引的材料是否与材料表相符；七节点大样的设计深度是否已到达施工要求；八特别审视各管道井门、消火栓、空调风口、落水管等的隐蔽设计；九特别装饰设计，要提供结构可行性数据认证。结构设计原那么：一、应注重建筑结构抗震的概念设计，重视结构选型和构造，择优选用抗震和抗风性能好且经济合理的结构体系，优化平面和竖向布置方案，加强构

45、造连接，保证结构的整体抗震性能，使建筑结构具有足够的承载力、刚度和延展性；二、设计说明及施工要求是否合理和方便施工；三、结构构造措施是否合理并方便施工；四、结构重点部位、薄弱环节的处理是否采取相应措施予以加强；五、选用的材料是否经济、合理、就地取材；六、抗震设防烈度、结构抗震等级、场地类别、楼面荷载、根本风压、特殊房间荷载值等是否准确合理；七、高层建筑的埋深是否满足要求。结构图纸设计要求：一、设计说明一说明是否合理、清晰，总说明与图纸说明是否一致；二施工考前须知、特殊结构及结构特殊部位施工时应注意的问题是否标明；三材料的品种、规格、设计强度值、强度等级是否表示清楚。二、图纸局部一图纸标志尺寸是

46、否齐全、正确，与建筑图是否一致；二结构梁、柱、剪力墙的布置是否满足建筑平面及空间功能要求；三结构变形缝的设置是否合理；四图纸中是否明确设备专业预留洞位置及尺寸，与有关专业是否会签一致，洞口加强措施是否合理。五楼面局部标高变化处是否表示清楚。三、其他：一屋面或水池设计，其防渗要求、施工缝位置及施工要求是否注明；二根底设计是否注明地质概况、承载力标准值及施工的有关要求，如需沉降观测，其测点布置及埋置详图；三沟坑、设备根底的标高、地下管井的标高及尺寸是否齐全，与有关专业图纸有无矛盾；四节点构造详图是否表示清楚，是否符合构造要求及方便施工；五钢筋、箍筋间距及含钢率是否符合规定。电气设计原那么是否满足国

47、家强制性标准要求，满足消防标准和人防标准以及当地政府主管部门的要求；各系统设计是否既满足当地行业主管部门如：供电、电讯、有线电视等的要求，又做到平安、经济、合理；负荷计算、设计参数选择是否正确，设备用房设置、管线布置、竖井布置是否合理；设备选型是否恰当、节省能源消耗的措施是否考虑、是否采用淘汰产品；是否适中选用新技术、新材料并核定其平安性和可靠性；设计说明和施工图是否完整。电气设计图纸设计要求：设计说明：总说明是否合理、清晰，总说明与图纸说明是否一致；设计范围描述和配置标准是否符合设计任务书的要求；电气系统各主要参数描述是否准确和详尽，如：市政供电方式和供电电源电压等级、本工程的用电负荷登记、

48、总装机容量、应急电源配置容量和工作方式、防雷等级、工作和平安接地要求等；施工考前须知是否标明。图纸要求：上下压配电系统图是否注明总负荷和分路负荷包括：设备容量、需要系数、计算容量、功率因数、计算电流等；高、低压供电系统结线型式及运行方式；正常工作电源与备用电源之间的关系；母线联络开关运行和切换方式；变压器之间低压侧联络方式；对重要负荷和特别重要负荷及其它负荷的供电措施；所选用的开关和断路器与馈出回路的电线、电缆是否匹配；如需要配置柴油发电机组作为应急电源，应检查其是否既满足消防要求，同时也满足日常情况下重要负荷的正常运行。照明系统及平面图是否注明照明种类及照度标准； 光源及灯具的选择、照明灯具

49、的安装及控制方式；是否注明室外照明的种类如路灯、庭园灯，草坪灯、地灯、泛光照明、水下照明等、电压等级、光源选择及其控制方法等；是否注明照明线路的选择及敷设方式包括室外照明线路的选择和接地方式；是否注明应急照明的电源型式，灯具配置，线路选择及敷设方式，控制方式等；室内照明平面图，是否标注建筑门窗、墙体、轴线、主要尺寸、房间名称；绘制配电箱、灯具、开关、插座、线路等平面布置；标明配电箱编号，干线、分支线回路编号、相别、型号、规格、敷设方式等；凡需二次装修部位，其照明平面图随二次装修设计，但配电或照明平面图上是否相应标注预留的照明配电箱，并标注预留容量。变配电所平、剖面图是否按比例绘制变压器、发电机

50、、开关柜、控制柜、直流及信号柜、补偿柜、支架、地沟、接地装置等平、剖面布置、安装尺寸等，标注进出线回路编号、敷设安装方法。竖向配电系统图是否以建构筑物为单位，自电源点开始至终端配电箱止，按设备所处相应楼层绘制，应包括变、配电站变压器台数、容量、发电机台数、容量、各处终端配电箱编号，自电源点引出回路编号与系统图一致，接地干线规格。防雷、接地平面图是否说明防雷类别和采取的防雷措施包括防侧击雷，防雷击电磁脉冲，防高电位引入；接地装置型式，接地极材料要求、敷设要求、接地电阻值要求；当利用桩基、根底内钢筋作接地极时，应采取的措施。防雷接地平面图，是否标注避雷针、避雷带、引下线位置，注明接地线、接地极、测

51、试点、断接卡等的平面位置、材料型号规格。是否说明除防雷接地外的其它电气系统的工作或平安接地的要求如：电源接地型式，直流接地，局部等电位、总等电位接地等，如果采用共用接地装置，应在接地平面图中表达清楚，必要时绘制局部等电位平面图。火灾自动报警系统火灾自动报警及消防联动控制系统图是否满足消防标准要求和消防局审批意见要求；是否详细说明报警及联动控制要求；施工要求；各层平面图中设备及器件布点、连线、线路型号、规格及敷设要求。电讯、有线电视、平安防范系统是否说明系统配置标准、系统主要设备配置和构成、系统设备供电方式、系统设备分布楼层或区域、设备间管路和线缆的规格、系统逻辑及连锁关系说明；是否提供各系统配

52、线详图或系统框图、竖井内设备和管线详图；室内平面图中是否标明弱电箱、插座、探测器及其它设备安装位置、高度，进出弱电箱的管线规格及敷设方式；总控制室布置平、剖面图中，是否按比例绘制操作台、显示屏、电源屏和其他设备的布置详图，明确装修要求和电源要求。如果室内还有消防系统的设备，布置须满足消防要求。室外管线图中，是否标明室外弱电管线的敷设方式、埋设深度、线路坐标、架空线路高度、杆型、各种管线的规格型号，与其他管线平行和交叉的坐标、标高，与城市或园区管网的衔接位置。管线综合地下或半地下车库管线综合图是否详细绘制和注明各类管线强电、弱电、消防电缆桥架和管、通风管、排烟管、水消防管、喷淋管、给水管、污水管

53、等和设备照明灯具、播送音箱、火灾探测器等的平面位置和标高；是否存在不合理和错误，造成施工困难或无法施工。室外总平管线综合图是否详细绘制和注明各类市政管线供电、电讯、电视等的接入位置和标高、各类电气管线的敷设方式、平面位置和标高，是否与其它管线给水、雨水、污水、燃气、消防等产生矛盾；电缆沟、电缆井的排水方式是否正确和有效。暖通设计原那么一、制冷主机的选用、材料设备选用合理性、系统布置是否符合施工、制造、安装和使用要求等；二、计算理论及数据的采用是否正确合理；三、新技术、新设备、新材料的采用是否先进合理、可靠，是否符合本工程的特点与建设条件；四、设备选型是否恰当，设备与管道的连接、布置是否正确；五

54、、通风及空调管道布置是否经济、合理、美观和便于施工及检修；六、系统选用的风口、消声器、调节阀、防火阀的位置是否正确；七、系统的水管、风管的安装、保温以及穿过建筑伸缩缝的做法是否妥当；八、通风、空调设备的安装、隔音、减震、消音等处理等是否符合环保的要求；九、通风、空调及采暖设计的参数和计算指标，采用是否正确；十、自动控制方案是否先进、合理、经济；十一、防排烟系统设置的部位与风量、风压的计算及系统控制自动与手动是否正确、合理。排烟系统所选用的风机、阀门及材料是否符合防火要求；十二、与平时通风相结合的防排烟系统，由平时转换成火灾时防排烟的措施是否合理、可靠；十三、设计、施工说明是否详尽准确。暖通图纸

55、设计要求主要设备材料表设计所选用的设备型号、性能规格、数量及应配带的附件等选用是否正确合理；设计所选用的阀门、材料等是否合理；设备及材料的技术规格是否齐全清楚；设备及材料有无漏项、数量是否正确。设计说明工程的主要概况、功能及建筑面积、层数等是否说明清楚；工程的设计依据、范围、性质及要求是否说明清楚；三室外设计参数、冷源、热源参数是否齐全；四室内房间设计参数的采用是否合理；五制冷系统、采暖系统、通风系统、消防防排烟系统等的阐述是否合理清楚；六制冷系统、采暖系统、通风系统、消防防排烟等系统对自控的要求是否阐述清楚；七制冷、通风、采暖系统安装施工及设备试运转的依据是否正确；八风管、水管及设备保温使用

56、的材料要求及保温做法是否注明；九各种管道的防腐、试压标准及做法是否注明；十选用国标或地区图纸是否列出；三、计算书一冷、热负荷的计算、通风及防排烟的计算采用的指标是否正确、是否符合设计标准等；二设备选择和匹配、计算公式、管道流速选择是否恰当；三水泵扬程计算是否正确；四风机风压的计算、风管的截面和风口及其它通风构件的选择是否恰当。四、图纸一各类管道尺寸标注是否清楚；二各类设备、管道、消音器、风口、调节阀和防火阀等的定位尺寸是否标明；三管道及设备布置是否合理；四凝结水管的走向有无注明、是否妥善接至水专业下水道；五各种管道与其他工种管道有无碰撞；六管道、坡度、坡向有无注明；七系统的管道标高是否标注清楚

57、、与剖面图是否一致；八膨胀水箱、冷却塔连接是否合理，补水管、放空阀、排污等是否齐全、有无遗漏。给排水设计原那么一、设计水量、水压、水质等要求是否与建设方提出的设计条件相一致；二、核对市政管网给排水连接点平面位置、管径、标高、坡度；三、全面了解设计审查部门各阶段设计的批文，设计是否符合审批意见及有关文件规定；四、给排水、消防设计原那么、方案、系统是否合理；五、设计采用的数据、公式是否符合国家有关标准、规程，计算结果是否正确无误；六、查对设备选型是否正确、合理；七、采用新材料、新设备是否稳妥可靠；八、选用标准图是否适宜；九、检查图面上关键尺寸、标高以及有无重大遗漏；十、图纸设计深度是否符合规定；十

58、一、设计、施工说明是否详尽准确。给排水图纸设计要求总平面图一各建筑物及室外道路标高、红线范围控制点坐标是否与建筑图相符；二进出建筑物各管线平面位置、标高、管径是否与单体相符；三管线平面布置是否合理，有无定位，室外消火栓、取水口、消防接合口、水表井、阀门井、跌水井、检查井、雨水口、隔油池、化粪池等布置是否合理，有无遗漏；四各管线垂直交叉处标高有无相碰，垂直间距、管道埋深是否符合要求；五市政给水管网引入处及市政污水管、雨水管处的排入口，其平面位置、管径、标高、坡度等图中是否标注清楚，符合要求；六各管线平面布置，水平间距是否符合标准要求。二、平、剖面图一图中轴线编号、尺寸、标高是否与建筑图一致；二进

59、出户管位置、管径、标高、坡度、立管编号等是否与系统图一致；三管道布置是否合理，是否正确考虑与门、窗、柱及其它专业管线间的关系；四消防设施布置是否符合标准要求；五给排水中各种管线的符号是否符合规定的图例表示；六图中说明是否确切、清楚；七水泵、水池、水箱及其管道布置是否合理，其尺寸是否标全；八必需的细部详图是否已绘制如蓄水池、水泵房设备、管道布置、水表间、管道井、厨房卫生间、公共浴室、厕所间、水箱间等。三、系统图一给水、消防分区是否合理，与平面图是否一致，是否符合标准规定，各立管编号与平面图是否一致，管径、控制标高是否标全；二污水、雨水系统是否与平面图一致，其管径、标高、坡度是否标全；三阀门、止回

60、阀，消防水泵接合器等是否设置合理、方便；四水池、水泵、水箱及其连接管道应与平面图一致，并标明标高管径。四、设备材料表一管材是否齐全，数量统计是否正确二设备选型是否合理，规格是否标清楚，与平面、系统图中的标注是否一致。五、设计说明一工程的主要概况、功能及建筑面积、层数等是否说明清楚；二工程的设计依据、范围、性质及要求是否说明清楚；三设计生活用水定额的依据及生活水池容量；消防用水流量、消防时间及消防水池容量；四泳池、冷却塔的工作流程。六、施工说明一各种管道连接方法，管道伸缩补偿的方法；二水管及设备保温使用的材料要求及保温做法是否注明；三各种管道的防腐、试压标准及做法是否注明；四选用国标或地区图纸是