柳州某房地产策划实施方案书

1、 . . 134/134某房地产策划方案书 日期：合富辉煌房地产房地产策划书.doc *目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36456189第一章市场分析 PAGEREF _Toc36456189 h 5HYPERLINK l _Toc36456190一、宏观环境因素分析 PAGEREF _Toc36456190 h 5HYPERLINK l _Toc364561911.1经济现状与发展趋向分析 PAGEREF _Toc36456191 h 5HYPERLINK l _Toc36456192二、房地产市场分析 PAGEREF _Toc36456192 h 7HY

2、PERLINK l _Toc364561932.1市房地产现状与趋向分析 PAGEREF _Toc36456193 h 7HYPERLINK l _Toc364561942.2房地产市场供求分析 PAGEREF _Toc36456194 h 9HYPERLINK l _Toc364561952.3房地产市场价格分析 PAGEREF _Toc36456195 h 10HYPERLINK l _Toc364561962.4房地产市场空置简析 PAGEREF _Toc36456196 h 12HYPERLINK l _Toc364561972.5各区房地产市场特点与趋势 PAGEREF _Toc36

3、456197 h 12HYPERLINK l _Toc36456198三、项目提案的原则与思路 PAGEREF _Toc36456198 h 16HYPERLINK l _Toc36456199四、商用物业发展的要点分析 PAGEREF _Toc36456199 h 17HYPERLINK l _Toc364562004.1商用物业的类型 PAGEREF _Toc36456200 h 17HYPERLINK l _Toc364562014.2商用物业的特征 PAGEREF _Toc36456201 h 18HYPERLINK l _Toc36456202五、商用物业的发展轨迹 PAGEREF

4、_Toc36456202 h 21HYPERLINK l _Toc36456203六、市商业环境分析 PAGEREF _Toc36456203 h 23HYPERLINK l _Toc364562046.1商业布局总体分布 PAGEREF _Toc36456204 h 23HYPERLINK l _Toc364562056.2主要商业物业竞争格局分析 PAGEREF _Toc36456205 h 24HYPERLINK l _Toc364562066.3 2001年-2002年市商用物业销售市场的简析 PAGEREF _Toc36456206 h 25HYPERLINK l _Toc36456

5、2076.4现阶段商用物业销售市场的总结 PAGEREF _Toc36456207 h 28HYPERLINK l _Toc364562086.5商用物业市场的发展趋势分析 PAGEREF _Toc36456208 h 29HYPERLINK l _Toc364562096.6商用物业市场存在的现实问题 PAGEREF _Toc36456209 h 30HYPERLINK l _Toc36456210七、商业经营与市民消费行为分析 PAGEREF _Toc36456210 h 33HYPERLINK l _Toc364562117.1商业经营与主要商业项目销售额分析 PAGEREF _Toc3

6、6456211 h 33HYPERLINK l _Toc364562127.2居民收入水平和消费结构分析 PAGEREF _Toc36456212 h 35HYPERLINK l _Toc364562137.3市民消费心理分析 PAGEREF _Toc36456213 h 38HYPERLINK l _Toc364562147.4主要商业地段经营者分析 PAGEREF _Toc36456214 h 43HYPERLINK l _Toc36456215八、针对性的区域商情调查 PAGEREF _Toc36456215 h 46HYPERLINK l _Toc364562168.1调查目的 PAG

7、EREF _Toc36456216 h 46HYPERLINK l _Toc364562178.2五星商圈主要街区功能分析 PAGEREF _Toc36456217 h 46HYPERLINK l _Toc36456218龙城路街区功能分析 PAGEREF _Toc36456218 h 46HYPERLINK l _Toc36456219解放路街区功能分析 PAGEREF _Toc36456219 h 47HYPERLINK l _Toc36456220文惠路街区功能分析 PAGEREF _Toc36456220 h 49HYPERLINK l _Toc364562218.3五星商圈主要商场经

8、营分析 PAGEREF _Toc36456221 h 50HYPERLINK l _Toc364562228.4近期同区规划的影响 PAGEREF _Toc36456222 h 54HYPERLINK l _Toc36456223九、客户群体分析 PAGEREF _Toc36456223 h 56HYPERLINK l _Toc364562249.1目标客户群体 PAGEREF _Toc36456224 h 56HYPERLINK l _Toc364562259.2目标客户群的需求分析 PAGEREF _Toc36456225 h 57HYPERLINK l _Toc36456226第二章项目

9、分析PAGEREF _Toc36456226 h 58HYPERLINK l _Toc36456227一、地理位置 PAGEREF _Toc36456227 h 58HYPERLINK l _Toc36456228二、项目规模 PAGEREF _Toc36456228 h 59HYPERLINK l _Toc36456229三、项目现状 PAGEREF _Toc36456229 h 59HYPERLINK l _Toc36456230四、项目的资源整合 PAGEREF _Toc36456230 h 60HYPERLINK l _Toc364562314.1与城市规划前景的整合 PAGEREF

10、_Toc36456231 h 60HYPERLINK l _Toc364562324.2与商业发展最高经营业态的整合 PAGEREF _Toc36456232 h 61HYPERLINK l _Toc364562334.3与商业经营功能的整合 PAGEREF _Toc36456233 h 62HYPERLINK l _Toc364562344.4与步行街文化的整合 PAGEREF _Toc36456234 h 62HYPERLINK l _Toc364562354.5与旅游资源的整合 PAGEREF _Toc36456235 h 63HYPERLINK l _Toc364562364.6与电子

11、商务资源的整合 PAGEREF _Toc36456236 h 63HYPERLINK l _Toc364562374.7与事件营销策略的整合 PAGEREF _Toc36456237 h 63HYPERLINK l _Toc36456238五、项目SWOT分析 PAGEREF _Toc36456238 h 65HYPERLINK l _Toc364562395.1总表 PAGEREF _Toc36456239 h 65HYPERLINK l _Toc364562405.2项目优势分析（S） PAGEREF _Toc36456240 h 66HYPERLINK l _Toc364562415.3

12、项目劣势分析（W） PAGEREF _Toc36456241 h 69HYPERLINK l _Toc364562425.4项目机会分析（O） PAGEREF _Toc36456242 h 71HYPERLINK l _Toc364562435.5项目威胁分析（T） PAGEREF _Toc36456243 h 74HYPERLINK l _Toc36456244第三章竞争对手分析 PAGEREF _Toc36456244 h 76HYPERLINK l _Toc36456245一、概述 PAGEREF _Toc36456245 h 76HYPERLINK l _Toc364562462.1区

13、位因素（商圈因素） PAGEREF _Toc36456246 h 77HYPERLINK l _Toc364562472.2产品因素（规模因素） PAGEREF _Toc36456247 h 78HYPERLINK l _Toc364562482.3经营因素（经营定位） PAGEREF _Toc36456248 h 79HYPERLINK l _Toc36456249三、主要的竞争对手分析 PAGEREF _Toc36456249 h 80HYPERLINK l _Toc364562503.1五星商业街 PAGEREF _Toc36456250 h 80HYPERLINK l _Toc3645

14、62513.2蓝色港湾 PAGEREF _Toc36456251 h 82HYPERLINK l _Toc364562523.3谷埠街国际商城 PAGEREF _Toc36456252 h 83HYPERLINK l _Toc364562533.4新时代商业港 PAGEREF _Toc36456253 h 84HYPERLINK l _Toc364562543.5商贸城 PAGEREF _Toc36456254 h 85HYPERLINK l _Toc364562553.6润和时代广场 PAGEREF _Toc36456255 h 87HYPERLINK l _Toc36456256第四章项目

15、定位 PAGEREF _Toc36456256 h 88HYPERLINK l _Toc36456257一、项目市场定位 PAGEREF _Toc36456257 h 88HYPERLINK l _Toc364562581.1 市场定位理念 PAGEREF _Toc36456258 h 88HYPERLINK l _Toc364562591.2市场定位： PAGEREF _Toc36456259 h 88HYPERLINK l _Toc36456260二、项目形象定位 PAGEREF _Toc36456260 h 89HYPERLINK l _Toc364562612.1形象主题定位： PAG

16、EREF _Toc36456261 h 89HYPERLINK l _Toc364562622.2支持点： PAGEREF _Toc36456262 h 89HYPERLINK l _Toc364562632.3 项目名称建议 PAGEREF _Toc36456263 h 89HYPERLINK l _Toc36456264三、项目功能定位 PAGEREF _Toc36456264 h 90HYPERLINK l _Toc364562653.1商场1-4层的区位划分 PAGEREF _Toc36456265 h 90HYPERLINK l _Toc364562663.2商场的商品定位与功能定位

17、PAGEREF _Toc36456266 h 91HYPERLINK l _Toc364562673.3商品定位 PAGEREF _Toc36456267 h 92HYPERLINK l _Toc364562683.4功能定位 PAGEREF _Toc36456268 h 92HYPERLINK l _Toc36456269四、商场目标客户定位 PAGEREF _Toc36456269 h 93HYPERLINK l _Toc364562704.1租赁使用商场的目标群分析 PAGEREF _Toc36456270 h 93HYPERLINK l _Toc364562714.2商场的目标消费群分

18、析 PAGEREF _Toc36456271 h 93HYPERLINK l _Toc364562724.3商场的目标投资经营者分析 PAGEREF _Toc36456272 h 95HYPERLINK l _Toc36456273第五章整体规划建议PAGEREF _Toc36456273 h 97HYPERLINK l _Toc36456274一、项目总体规划思路 PAGEREF _Toc36456274 h 97HYPERLINK l _Toc364562751.1 MALL的概念 PAGEREF _Toc36456275 h 97HYPERLINK l _Toc364562761.2建立

19、具有中国特色的MALL PAGEREF _Toc36456276 h 98HYPERLINK l _Toc36456277二、建筑风格建议 PAGEREF _Toc36456277 h 99HYPERLINK l _Toc364562782.1大厦建筑设计建议 PAGEREF _Toc36456278 h 99HYPERLINK l _Toc364562792.2具体建议 PAGEREF _Toc36456279 h 99HYPERLINK l _Toc36456280三、环境设计建议 PAGEREF _Toc36456280 h 101HYPERLINK l _Toc364562813.1花

20、的海洋 PAGEREF _Toc36456281 h 101HYPERLINK l _Toc364562823.2动态园林休闲区 PAGEREF _Toc36456282 h 102HYPERLINK l _Toc364562833.3音乐无限 PAGEREF _Toc36456283 h 102HYPERLINK l _Toc364562843.4艺术之都 PAGEREF _Toc36456284 h 102HYPERLINK l _Toc36456285四、设施配套建议 PAGEREF _Toc36456285 h 103HYPERLINK l _Toc364562864.1商用项目的主要

21、配套 PAGEREF _Toc36456286 h 103HYPERLINK l _Toc364562874.2规划配套设施的原则建议 PAGEREF _Toc36456287 h 103HYPERLINK l _Toc364562884.3具体配套建议 PAGEREF _Toc36456288 h 104HYPERLINK l _Toc36456289五、商铺间隔建议 PAGEREF _Toc36456289 h 105HYPERLINK l _Toc364562905.1大、小商铺间隔的对比分析 PAGEREF _Toc36456290 h 105HYPERLINK l _Toc36456

22、2915.2相关建议 PAGEREF _Toc36456291 h 106HYPERLINK l _Toc364562925.3商铺间隔具体建议： PAGEREF _Toc36456292 h 107HYPERLINK l _Toc364562935.4商户组合建议 PAGEREF _Toc36456293 h 108HYPERLINK l _Toc36456294六、物业管理/商业管理建议 PAGEREF _Toc36456294 h 109HYPERLINK l _Toc364562956.1物业管理提前介入的工作 PAGEREF _Toc36456295 h 109HYPERLINK l

23、 _Toc364562966.2商业管理提前介入的工作 PAGEREF _Toc36456296 h 110HYPERLINK l _Toc36456297七、商场其他规划建议 PAGEREF _Toc36456297 h 111HYPERLINK l _Toc364562987.1人流引导 PAGEREF _Toc36456298 h 111HYPERLINK l _Toc364562997.2交通组织 PAGEREF _Toc36456299 h 111HYPERLINK l _Toc364563007.3物流输送 PAGEREF _Toc36456300 h 112HYPERLINK l

24、 _Toc364563017.4辅助性服务设施 PAGEREF _Toc36456301 h 113HYPERLINK l _Toc36456302八、住宅部分规划建议 PAGEREF _Toc36456302 h 114HYPERLINK l _Toc364563038.1指导原则 PAGEREF _Toc36456303 h 114HYPERLINK l _Toc364563048.2具体建议 PAGEREF _Toc36456304 h 118HYPERLINK l _Toc36456305第六章总体营销推广方案 PAGEREF _Toc36456305 h 119HYPERLINK l

25、 _Toc36456306一、总体推广战略思路 PAGEREF _Toc36456306 h 119HYPERLINK l _Toc36456307二、营销策略 PAGEREF _Toc36456307 h 121HYPERLINK l _Toc364563082.1总体营销思路 PAGEREF _Toc36456308 h 121HYPERLINK l _Toc364563092.2总体策划思路分析 PAGEREF _Toc36456309 h 122HYPERLINK l _Toc36456310三、主题宣传推广策略 PAGEREF _Toc36456310 h 126HYPERLINK

26、l _Toc364563113.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 PAGEREF _Toc36456311 h 126HYPERLINK l _Toc364563123.2“利润分成”计划 PAGEREF _Toc36456312 h 127HYPERLINK l _Toc364563133.3“购铺易”计划 PAGEREF _Toc36456313 h 128HYPERLINK l _Toc36456314四、事件营销策略 PAGEREF _Toc36456314 h 129HYPERLINK l _Toc36456315五、销售现场的包装策略 PAGEREF _Toc36456315

27、h 130HYPERLINK l _Toc364563165.1销售环境的整体包装设计 PAGEREF _Toc36456316 h 130HYPERLINK l _Toc364563175.2销售中心的设计和布置 PAGEREF _Toc36456317 h 131HYPERLINK l _Toc364563185.3展示未来经营空间 PAGEREF _Toc36456318 h 133HYPERLINK l _Toc36456319六、项目定价策略 PAGEREF _Toc36456319 h 135HYPERLINK l _Toc364563206.1定价考虑因素 PAGEREF _To

28、c36456320 h 135HYPERLINK l _Toc364563216.2商场销售价格建议 PAGEREF _Toc36456321 h 136HYPERLINK l _Toc364563226.3住宅部分价格建议 PAGEREF _Toc36456322 h 136HYPERLINK l _Toc36456323七、招商策略 PAGEREF _Toc36456323 h 137HYPERLINK l _Toc364563247.1策略一：提前介入制定招商政策 PAGEREF _Toc36456324 h 137HYPERLINK l _Toc364563257.2策略二：有意识选择

29、商户 PAGEREF _Toc36456325 h 139HYPERLINK l _Toc364563267.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 PAGEREF _Toc36456326 h 141HYPERLINK l _Toc36456327八、营销推广实施建议 PAGEREF _Toc36456327 h 142HYPERLINK l _Toc364563288.1销售条件与销售时机 PAGEREF _Toc36456328 h 142HYPERLINK l _Toc364563298.2分阶段销售总体战略 PAGEREF _Toc36456329 h 143HYPERLINK l _

30、Toc364563308.3销售实施计划 PAGEREF _Toc36456330 h 144HYPERLINK l _Toc364563318.4销售控制计划 PAGEREF _Toc36456331 h 148HYPERLINK l _Toc364563328.5销售促进计划的主要操作细则 PAGEREF _Toc36456332 h 150HYPERLINK l _Toc364563338.6宣传推广策略 PAGEREF _Toc36456333 h 152HYPERLINK l _Toc364563348.7媒体组合宣传重点 PAGEREF _Toc36456334 h 154HYPE

31、RLINK l _Toc364563358.8销售人员培训 PAGEREF _Toc36456335 h 157HYPERLINK l _Toc36456336结语 PAGEREF _Toc36456336 h 159第一章 市场分析一、宏观环境因素分析1.1经济现状与发展趋向分析改革开放以来，市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以与“文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之。随着现代化建设的深入进展，经济取得飞速发展。数据来源：经济信息中心如图1所示，2001年国生产

32、总值比2000年增长10.6%，2002年国生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。超出2001年国生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。而从国生产三大产业比重走势来看，作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。数据来源：经济信息中心2002年，市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。2002年投资情况表固定资产总投资63.63亿元55.7%基

33、本建设投资18.9亿元82.73%房地产开发投资15.99亿元81.3%数据来源：经济信息中心而从社会固定资产投资来看，如上表所示：2002年固定资产投资高速增长。随着双冲桥、环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在、发展在、安居在”的城市品牌，使得固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。综合以上所述：各项经济指标显示，2002年市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，经济运行呈现良好的发展态势。而良好的经济发展态势为房地产业与商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。二、房地产市场分析2.1市房地

34、产现状与趋向分析2.1.1房地产市场总体发展态势市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81万平方米。数据来源：市信息协会/日报2001年房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年房地产投资保持较快的增长势头。市面上的房地产经济经过整整10年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和

35、背景之下，2002年房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而2002年作为“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上。市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的

36、日益完善，也大大推动了房地产业的发展。2.2房地产市场供求分析2002年房地产供求情况一览表类 别统计指标数 额供应商品房新开工商品房面积136万m2总施工面积300多万m2竣工面积70多万m2需求商品房销售面积85万m2销售额约12亿元数据来源：日报如表2所示，2002年商品房的销售面积超过了竣工面积，房地产市场呈现供求两旺的市场局面。2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了历史的最高水平。而据不完全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新

37、楼盘规模呈现越来越大的趋向。2.3房地产市场价格分析2001年商品房销售均价1608元/平方米，而至2002年市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，房地产热将持续3-5年左右。房价一路走高，归其直接原因主要有：随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高；土地拍卖政策导致地价攀升；新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后发展商成本加 大，同时新盘房价比照拆迁房价；消费市场支持。2.4房地产市场空置简析至2002年底止

38、，市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年减少32.7%。据悉，2002年拆迁面积约50万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1：5，目前有超过1万户房地产消费人口。随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使房地产商品房空置面积趋于下降。2.5各区房地产市场特点与趋势城中区城中区作为传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价一直位于的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，除了部分物业的裙楼商铺外，还包括五星

39、商业街、人民广场改建的规划与曙光路步行街的旧城改造项目等。随着政府对八一路、连塘路的改造与2002年末“红光桥”的规划施建，预计连塘路、西门市场一带将会具有一定的升值潜力，并有较大量的后续供应。目前城中区主要在售项目有华天世纪、蓝色港湾、鸿府、时代商厦、淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业的开发使城中区的商业占据主导商业地位，方圆不足500米集中了市几大主要商场，而随着城市的外围拓展与旧城改造，城中区规划成为的中心商业区，随着旧城改造的推进，其商业规模不断呈现扩大的迹象。柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片与南区。南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大

40、道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业（如旧机场开发区一带等）将会得到进一步的开发。柳南河西片主要包括潭中西路与西环路一带，该区域原先被人称为的“西伯利亚”。但随着1994年壶西大桥的建成以与潭中西路、西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。该区域目前主要在售项目包括金河湾、金绿洲如意江南、城市花园、福馨苑等项目，总体销售价位约在1650元/平方米左右，其中金河湾全面抄袭的星河湾，并取得不俗的销售业绩。同时由于较为便捷的交通，使潭中西路、西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路的中华奇石与家具市场、西环路的汽车与部分装饰

41、市场等，而去年市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为“汽车大道”。由于河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。鱼峰区鱼峰区位于市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约41平方公里。是市重要的工商业、旅游、文化教育城区。依鱼峰区1999-2010年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。鱼峰区主要可分为鱼峰区片区与东区。片区早期由于文惠桥与柳江大桥的贯通，受到城中区商业的辐射而成为的次商业中心区。该片区目前包括东风商城、鱼峰大厦、华联超市等

42、较有影响力的大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。东区随着市行政中心的东迁决策而开始升温，目前东区聚集近10万人口、上百家单位、十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代、金桂苑、钻石苑等项目。但“东区构想”的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，生活配套设施还存在太多的空白点。随着居住人口的集中与政府对该片区的远期规划，预计河东片的商业价值将会进一步得到挖掘，商业开发将会得以升温。柳北区柳北区是的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路一带曾是轻工企业相对集中的地方，但效益较差。柳北区政府在招商政策方面尽可能向投资者倾斜，保障投资者的权益，并引导

43、培育柳北市场的发展，另外政府还积极为企业与投资商牵线搭桥，并派专人为商家做好协调、通联的服务工作。在此引导下，同时随着潭道的开通，跃进路一带逐渐成为餐饮一条街，许多商户将原先闲置的厂房改造成饭店等，使这里逐浙成为云集数十家全区、甚至全国各地的特色菜馆。而同时随着白沙路沿线的远期规划，沿线将规划为居住区、商业区与商务区，而同时随着北二环的通车以与双冲桥的修建，使柳北区与其它区域连成一片，使该区域具备一定的发展前景。目前，柳北在售项目主要集中在北雀路、胜利路、跃进路，包括康城、桂景湾、香森丽园、金沙苑、欧雅城市广场等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，

44、而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为商品房的主要供应区域之一，并会出会较大规模的项目。三、项目提案的原则与思路充分考虑多行为与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作。充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力。“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。从长远的发展

45、战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。结合城市规划的有利因素，充分发挥项目地理优势，结合步行街的优势，打造项目品牌。站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。四、商用物业发展的要点分析4.1商用物业的类型人们习惯上将商用物业叫商铺或商业房，商用物业的功能多样化，既有满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。由于商用物业的多样化特点，使物业的分类也有多样化的特点，有助于我们根据不同的物业种类，制定有针对性的营销策略，不同类型的商铺可以采用不同的销售方式，即使同样的商铺也可以有完全不同的销售

46、策略。商用物业通常有以下八种分类方法：按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼工贸专业市场天河电脑城、白马服装大厦飞鹅市场小区商铺星河湾商铺怡鑫园商铺按物业用途分类购物中心中华广场、中旅商业城工贸小区配套商铺盈翠华庭商铺声福居商铺专业市场美居中心柳北钢材市场批发与商贸中心南方名酒交易中心飞鹅商城餐馆与美食广场蔡澜美食城、百福广场人按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场五星商厦住宅区商铺与小区配套商业铺位怡江园商铺临街商铺即市区道路临街商铺龙城路商铺步行街露天商铺路步行街铺位地下商城康王商业城工贸地下商场按物业区位分类商业区物业广百新翼、名汇商业大厦东都百货住宅区物业即小区配套商业铺位康

47、城商铺近郊物业国际商业城五月按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多华天世纪分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）兴隆大厦按经营类别分类综合经营项目如大型商厦、小区商铺工贸单一经营项目如专业市场、餐馆与美食广场人按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主蓝色港湾租售物业国际玩具精品中心飞鹅市场出租物业天河城广场五星商厦按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建或改建商铺4.2商用物业的特征从上面的分类方法可以看到，任何一种分类方法都不能全面反映商用物业的特性，站在物业营销的角度上，按物业的市场形式分类是商用物业营销领域最常用的分类方法。4.2.1大型商厦物业的主要

48、特征规模化大型商厦经营面积过万，是规模化、集约化的物业项目。多功能性大型商厦是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求。购物中心形式大型商厦规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。我国商业的发展趋势，最明显的是大型商厦组建购物中心，呈现出购物中心逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的一部分，购物中心将发展成为大型商厦标志性的旗帜。4.2.2专业市场物业的主要特征专业经营专业经营就是主要经营某一类型商品或服务，以与其相关的配套产品，这是专业市场最显著的特征。商贸结合专业市场以批发业务为主，主要面向大宗

49、采购，同时兼营零售业务，以满足市民购物要求，很多市民在购物量较大时，都喜欢到专业市场选购，价格更便宜。专业商业街专业市场形成商业街有两种形式：A.城乡结合部或近郊专业市场专业市场规模要较大才能营造成行成市的商业氛围，故专业市场多选址在城乡结合部或近郊，由于规模宏大、商家众多、品种齐全，吸引大量顾客光临，如位于大道南的天雄布匹市场、洛溪五金市场等。B.城区专业市场城区的专业市场由于受空间制约，不可能开发规模宏大的专业市场，则由众多商家或自发组织、或由政府规划，横向联合、集中经营而形成专业商业街式的专业市场，如一德路海味、干果、食品专业街。4.2.3小区商铺物业的主要特征商住混合小区商铺是住宅物业

50、的配套产品，商住混合是小区商铺最明显的特点，由于我国汽车普与率费非常低，居民活动半径围较小，在住区购物消费成了中国人的生活习惯和消费传统，商住混合是我国国情、民情的具体表现。商铺规模受小区商铺开发状况制约小区商铺的规模与小区规模和入住人口成正比，小区规模和发展商实力制约着小区商铺的规模，如小区发展商实力雄厚，小区规模较大，入住业主人数较多，则小区商铺规模可适当扩大；反之，小区属中小型，入住人口较少，则要控制小区商铺开发规模。小型店铺小区商铺多以经营日常用品和日常服务零售业，以服务小区住户为主，小型店铺已足以应付住户日常生活所需，店铺无需过大。总 结：通过分析大型商厦、专业市场和小区商铺三者的市

51、场特征，我们可以全面地对各种商用物业提出差异化的营销推广策略，并对不同的目标客户群体进行大致的划分，对于本项目的成功推广有着重要的指导意义。可以看出，本项目具有商业区大型商厦的特征。五、商用物业的发展轨迹是中国开放改革的前沿阵地，房地产市场起步较早，但商用物业市场的发展只是近十年的事，受商用物业相对较高利润回报动力的驱使，众多发展商纷纷投入巨资，欲在商用物业市场分一杯羹。随着楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销与管理水平均居全国领先之列。从20世纪90年代至今，市商用物业丛起步到成型，大致经历了以下四个发展阶段：第一阶段1990-19931.临建商铺或由其他建筑物改建商铺2.商住混合在楼

52、宇的裙楼或下面几层建商铺3.自用经营为主非产权物业租赁为主1.谊园文具精品城2.南岸路装饰材料城3.夜明珠大厦第二阶段1994-19961.纯商业性质的物业以商厦的形式诞生2.引发出投资商铺的营销概念3.发展商忽视商铺日后经营管理产权物业销售1.荔湾广场2.新中国大厦3.亿安广场第三阶段1997年开始1.地铁概念商铺2.盛行返租回报策略3.以主力商家进驻带动商铺销售产权物业销售为主既售又租1.中旅商业城2.中华广场3.康王商业城第四阶段2000年开始1.商业龙头以点带面形成商业网络2.商铺带租约发售3.发展商注重商铺的经营管理产权物业销售为主既售又租1.国际商业城2.名汇商业大厦3.广百新翼4

53、.万国广场根据上表对照分析，市商用物业的销售处在第二、三阶段，即“引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段；本项目可以在第三阶段的基础上尝试第四阶段的销售策略，以取得竞争优势。六、市商业环境分析6.1商业布局总体分布城中区化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；饭店、宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所市高档消费集中区，市商业（零售）的制高点鱼峰老区日杂、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区驾鹤市场

54、、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场将与城中区有机结合成市的中心商业区鱼峰东区摩托车、家具等大件生活用品卖场潭中东路、东环路集中卖场发展中的大型批发区柳南老区汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场市成熟的专业批发基地柳南新区（柳邕路段）机电、五金交化产品、汽车产品与配件、建筑材料、食品与其加工器械、农产品、饲料兽药机电五交化产品市场、农产品批发市场、饲料兽药批发市场、南方装潢材料大市场、金龙市场、柳南区汽配市场成熟的专业批发街柳北区钢材等工业用品、工业产成品交易集散地

55、钢材市场、木材市场工业产品交易区总结：从上表可看出，市目前的商业布局呈现“中间高，四周专”的特点。说明市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。6.2主要商业物业竞争格局分析表9：主要区域商业竞争格局表商业地位中心商业区二级中心商业区自成一体商业覆射围以为主全区或更广围商品档次中、高档中、低档低档商业环境较佳较差差商业规模较大较小成行成市经营业种零售业为主零售业为主批发为主，兼顾零售目标客户中、高品味中、低品味商户与低品味客户城中区商业物业竞争格局依托传统商业地位，城中区成为绝大部分市民购物消费的首选区域，商业档次与品味较高，而且各个商业物业相互补充，形成吃、喝、玩、乐、购物

56、为一体的综合性商业中心。鱼峰路一带竞争格局鱼峰路一带虽然具有一定的商业氛围，但商业规模偏小，具有影响力的商场不多，而且分布较为零散。同时，周边商业环境相对较差，从而影响了该区域商业的档次与品味。飞鹅服饰专业市场竞争格局由于多年的专业批发，使飞鹅批发市场具有较大的影响力，但周边商业环境较差，以低档的服饰批零为主，其客户大多为批发商户与部分品味较低的消费者。但虽然如此，由于飞鹅批发市场成行成市，具有较强的商业影响力，总体经营状况较佳。6.3 2001年-2002年市商用物业销售市场的简析柳南区荣兴大厦飞鹅二路在一期商铺已形成专业建材市场基础上，推出的商住楼底层商铺1980035000元/平米文笔商

57、住楼文笔路1楼商铺，2楼办公，37楼住宅商铺26320元/平米，住宅1700-2480元/平米，写字楼3800元/平米华丰商厦飞鹅一路1-3楼商铺，4-8楼住宅1楼商铺均价约23500元/平米，住宅约2100元/平米金弘大厦飞鹅二路1-2楼商铺，3楼办公，4-10楼住宅1楼约21000-25000元/平米，住宅约2200元/平米时代广场飞鹅一路1楼商铺经营中高档服装批发（1000平米），2楼为超市，37楼为公寓1楼1700030000元/平米，住宅21002600元/平米商贸城飞鹅路占地20957平米点评：柳南片区在售或已售的各大商场几乎集中在飞鹅路上，与现有的飞鹅市场、鱼峰商厦等组成一个集批

58、发、零售为一体的商圈。金碧园曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，总建面积6537平米商铺约25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鸿府曙光东路183号住宅楼高26层，总建筑面积3万平米，总户数168户住宅均价约3600元/平米蓝色港湾柳新街66号住宅楼高分12、18、26层三种，裙楼为商场住宅均价超过3000元/平米建佳商住楼映山街1楼60个铺面（14-38平米），2楼1600平米，住宅3-8楼50套1楼商铺2680033800元/平米，住宅2880元/平米，振亿大厦五一路总建筑面积7000商铺43000元/平米, 住宅31003200元/平米新大厦解放南路总建筑面积15514起价

59、23000元/平米,最高价42000元/平米金运来大厦解放南路总建筑面积1万平米商铺35000-40000元/平米,住宅31003600元/平米嘉园商住楼中路占地1亩，总建面积3000商铺20000元/平米,住宅21182758元/平米声福居斜阳路占地3亩，总建面积5000住宅起价2188元/平米城中区点评：五星商场一带是目前最兴旺的商业中心区，各在售项目都以该商业中心区为导向，同时中心商业圈已开始慢慢向周边扩展，这些项目的出现在一定程度上会加强该区域商业的独特地位。柳北区欧雅城市广场跃进北路商住楼（一、二层为商铺），沿街360米长一层8000-9000，二层约4000；住宅折后价在1600-

60、1938景秀苑跃进北路商住楼首层商铺8500怡江园北雀路沿街商住（上下连层独立铺面）商铺在3500-4000；住宅在折后1700多桂景湾北雀路居住小区部商业步行街未发售美林华轩北雀路沿街商住（上下连层，单层约50平米）约4000点评：柳北区的商铺价格以主干道的价值为导向，跃进路上首层商铺价格在8000-9000元/之间，偏离主干道的北雀路首层商铺则在3500-4000元/之间。鱼峰区声福馨阁屏山大道低改工程项目1楼15000元/平米（送地下室），2、3楼2900元/平米（3楼送天台）连华大厦驾鹤路占地面积2197平米，建筑面积7248平米，1、2楼为商铺，3-7楼为写字楼1楼210002700