XX项目产品规划设计任务书(DOC 14)

1、.：.；XX工程产品规划设计义务书第一部分 工程定位分析1、工程定位和产品定位工程定位为：创新之城，节能生活，温馨朗雅，优越感受。 1创新之城：建造手段不同。从建筑技术与建材角度上引进一部分新概念、新设计，到达创新目的，提高产品卖点。争取用最低本钱做出创新的产品，即符合南昌地产市场开展趋势，又符合南昌市消费程度，同时弥补市场空白点，做到生态住宅高价钱。2节能生活：设计理念不同。普通住宅以适用、耐久、经济、平安为设计的出发点，主要是为满足现行的规范、规范，开发商主要思索建筑立面丰富点、小区绿化景观美丽点，但对住宅内涵注重不够。而本工程真正地出发点在于思索如何改善温馨性、声环境、室内空气质量、绿地

2、生态效应等等，不仅注重“以人为本，强调自然环境、物理环境等的温馨性、安康性，而且更注重“人与自然调和共存，真正打造一个可继续开展温馨人居空间。 3 温馨朗雅，优越感受：展现工程地块价值观，京东片区崛起指日可待。10分钟车程，恰到益处的间隔 ，离尘不离城的地理位置，工程自有的商业，办公楼.处处与目前的CBD息息相映，北京东路作为衔接工程跳动脉搏，把握着第一城与市中心的互动关系，表达工程本质上的温馨朗雅，展现工程居住生活非同普通的优越感受。产品定位：暖和的现代功能主义1。暖和：采用丰富多彩的建筑资料，特别是亲人的资料如木、石、砖等，作为建筑立面构成的重要部分进展装饰处置。2。现代：立面采用真假对比

3、，强调运用明快通透的现代表现手法来处置建筑之间的关系。3。功能主义：强调产品的内在运用功能，实而不华，开大窗时进展遮阳处置，强调室内外空间的交融，要求建筑资料、设计手法贯穿一致，做到建筑设计的完美一致。注：本工程定位是工程设计中的指点原那么，是工程规划设计中表达工程内涵的关键。2、工程分析1工程SWOT分析优势S：A：地块升值前景大B：毗邻城市东大门，地理位置优越，交通便利C：工程文化底蕴丰厚D：相对同板块大多数楼盘而言，更具有开发规模优势E：小区周边的生活配套设备与医疗设备极尽完善，周边教育资源丰富，文化气氛浓重F：优越的休闲度假场所G： 工程地块平整，内部绿化好H：工程用地临街长，商业开发

4、前景大I、工程“创新理念构成市场新颖感优势W： A：工程所处板块房地产开发滞后，区域不成熟。B：区域工业型特征明显，易于构成消费抗性。 C：地块临近的安居小区将对本工程的笼统产生一定的负面影响。D：目前周边街区配套等设备落后，缺乏前期规划。E：我公司初次涉猎房地产工程，在房地产领域缺以及消费者认识中乏品牌笼统。时机O：A：后推出的产品更为先进，可领先竞争对手。B：京东做为最临近市区板块，开发用地日趋紧俏。C：生活程度的提高，大大加强了房地产的消费才干。D：城市建立步伐加快，拓宽了购房人群。E：工程周边居住形状落后，为本工程的优质工程开发提供了时机。F：工程一半被团购，易于造市，同时可构成口碑。

5、G：由于目前宏观政策的实施，呵斥需求积压。H：商业气氛的烘托，为工程带来了良好的预期。要挟T：A：国家加强对房地产的宏观调控，提高按揭贷款利率，在一定程度上添加了消费者购房后期本钱。B：国家七部委出台及南昌出台8项措施稳定房价，及契税等提高，呵斥市场处于磨合期。C：消费者购房中仍有“羊群效应存在。此为呵斥房市动摇要素之一，大部分消费者缺乏对宏观政策的理性分析，仅仅臆断目前方式不好而坚持张望形状，至于消费者何时能对政策了解度加深。直接关系到政策与市场的磨合期长短，以及市场景气度上升，需求量释放。D：政府规划政策，将分流部分客户群。政府本着“东拓、南延、西进、北扩、中秀原那么，将南昌分三环逐层开展

6、，上一阶段趋向于红谷滩的开发，近期偏重点那么放在朝阳板块、城南板块根底生活设备配套，将分流部分客户群。E：本工程周边竞争楼盘价钱偏低，而土地出让价钱走高。周遍较早开发的楼盘所拿地价相对目前土地市场廉价，因此在价钱方面本工程不占优势，竞争对手的定价，直接要挟到本工程的利润最大化。2工程综合评价 A：从地段分析，引领地段价值回归，充分表达区位的优越性。B：从品牌分析，营造企业和工程的新品牌，确立工程全新市场笼统。C：从产品分析，发明差别化产品形状、产品特征、效力体系。D：从开发节拍分析，开发节拍宜“短、平、快，控制价位，高举高打。E：从销售时机分析，宜“以快制慢。3、目的客户定位本工程面对的消费主

7、体锁定在周边范围，构造为高校教师、医院医生、周边私营业主以及企业职工、新婚夫妇、企业白领、其它片区方案在南昌置业但难以接受高价位的消费者。以上消费群体均有共同点：一、主体年龄层在2845周岁之间； 二、白天任务压力甚大，下班后迫切需求放松紧张心境；三、希望改善居住环境，盼望购买到高性价比住宅。 住宅部分根据本工程所处环境，周边工程特点及南昌市区域消费特性，本工程住宅部分目的客户分以下类： 周边范围私营企业主，个体工商户约占20%左右；大学教师、教授、医院医师约占25%左右；周边需求改善居住环境的居民约占30%左右；迁入高新板块企业的中层管理人员与职工约占15%；其它区域置业者与少量投资客约占1

8、0%。商业部分根据工程本身的客观要素，商业部分存决议利润最大化的关键，思索到南昌市租赁市场行情并结合南昌市的政经环境，商铺部分拟定客户群如下：在工程旧址运营商铺的业主约占19%；周边范围个体工商户约占44%；居住在工程周边的居民约占11%；随着地块升温，其它区域商铺投资者约占12%；随着品牌的构成，带来的其它区域商铺投资者10%；不排除团购群体中有商铺投资需求估计约4%。写字楼部分随着京东板块的升温，以及政府规划背景做为依托，同时许多企业与公司不断迁入，为写字楼的市场渐渐开辟销售渠道。可以预期写字楼的需求重点在于：1、 随着板块开展，外来驻昌的私营企业，约占10%；2、 对京东的预期提高，以及

9、本工程写字楼价钱相对市中心的写字楼实惠，将有部分当地私营业业主看好，约占40%；3 、本工程在价钱方面升值空间大，吸引周边客户群体，约占19%；4 、写字楼在京东板块的稀缺性，吸引本市其它区域投资者，约占25%；5 、团购群体中会有部分投资者，约占6%。主体目的客户细分1、个体与私企业老板市区+周边该阶层根本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的运营过程中对“功能价钱比有着较清楚的认识，文化方面都有一定涵养，对“居住+投资概念的了解高于其它行业人士。2、教育界人士、医生、银行职员、胜利白领阶层该群族文化素质较高，追求自在浪漫的任务和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有档次，并注重生活

10、质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是普通工薪层的收入程度有灰色收入。该群族是本工程期望的目的客户。第二部分 产品中心价值提升 我们的预期中心卖点：温馨朗雅，优越感受，上品生活总体规划卖点动静分别，严谨而不刻板1、 沿街商业部分经过小区内车行干道与住宅分别，商业与居住互不干扰的情况下，却又为业主的生活带来了极大的便利。2、小区内部配套非常健全，商铺、俱乐部、网球场、篮球场、游泳池。不用走出小区大门，即可拥有完好的生活。3、按照人的行为规律进展路网分布，最大程度上表达了以人为中心的规划规范。4、社区内完全实现了人车分流，有序、环保、平安，同时减少了噪音的污染。建筑设计卖

11、点时髦而不浮躁 1、纯：纯板式楼体设计。不仅从整体上使立面产生优美延续的韵律感，更让楼体本身的建筑设计维持整体贯一的清秀挺拔笼统。2、薄：最直接的居住利益10.8米12.8米的进深。短进深，大面积使得室内空间设计呈现方正的规整形状，方正的室内格局，不仅易于业主进展个性化家居设计，更充分发扬室内空间的高运用率优势。3、短：每栋坚持23个单元设计。其中18层为两梯三户，11层为一梯二户，保证了每个单元居民居住的幽静与充足的个人私密空间。短板式建筑，也为整个社区的生态园林留出了更多的呼吸空间，让冬季午后的阳光洒落在的每一个角落。4、宽：最直接的居住和视觉感受来源于矗立窗前的一刹那，4.2米4.5米的

12、大面宽客厅设计，赋予业主对社区景观饱览的绝对霸权。园林设计卖点陈而不旧 工程位于原南方电开工具厂厂址上，有着丰富的植被资源，几百棵香樟。这些，以开发商一向的开发思绪，都是开发商发扬“手脚的妨碍，将被无情的铲去。而我们对于该地块的开发那么是立足于延续历史的角度，将其保管。部分园林风貌，并使其巧妙的融入现代的建筑中，经过对比、保管、迭加的手法，穿越时空，呈如今现代人的面前。有认识地保管下来的历史痕迹，用香樟本人身上那些岁月的年轮诉说着工业时代古老的故事，在周围崭新的住宅街区和葱绿的环境当中重放异彩，在剧烈的新旧对比中又焕发出了新的生命力，成为了真正历史的延续。建筑产品卖点质量而不奢华1、科技建材打

13、造创新、生态、环保的建筑产品,处处表达以人为本，以维护生态资源为己任的消费理念。2、简约的建筑外形，秉承建筑的质量和精华，再现完美的建筑群落，远远望去，便能给人带来十剧烈的视觉冲击。3、建筑风格摒弃了一切造作的修饰，而是用个性鲜明的线条勾勒出楼宇的动人魅力。4、高低参差的天际线剔除了视觉的误区，使一切落入眼中的景致都会由于天际线的变化而变化。户型设计卖点品味而不做作屏弃大户型设计，倡导一种不以一味追求面积的名义，挥霍金钱的消费趋向。真正打造出充分利用每一寸活动空间，功能分区明显的适用精品户型。1、部分底层架空利用设计，倡导一楼居家新概念。2、顶楼花园设计，独有的私人花园，身处本人布置的空中花园

14、，感受一览众山小。3、各种套型充分发扬空间感，大型功能主卧设计，处处彰显“主人生活概念。4、设计转角大型景观凸窗与拐角落地景观窗，使业主足不出户亦能领略园林美景5、部分户型增设入户花园，将四季带回家中。6、南北通透的户型设计，使空气流通与采光到达最正确形状。7、大型观景阳台，为日常居家提供新的活动与休闲领域。8、净高3米，立体空间效果发扬得淋漓尽致。9、大开间设计，空间用视觉丈量。10、主卧、客厅部分房型落地凸窗设计。11、步入式衣帽间设计，减少家具占用室内间和添加不用要的突兀之感。12.、新型空调位处置，丰富立面，化繁为简处置。第三部分 工程规划设计要求一、工程开发规模整个规划总用地面积58

15、162平方米，容积率不超越2.35，规划层数：地上11+1和18层。二、建筑密度、绿化率及商铺层数、车位数1、建筑密度：35% 2、绿化率：35%3、北京东路商业层数：3层4、南池路商业层数：2层5、地上车位：150个6、地下车位：360个三、总体规划以保管工程地原有绿化为主线，合理运用空间规划；有效利用地形平坦利于规划的特点，在保管原有树木、特征绿化的根底上，营造建筑群与园林景观要一致协调，具备较好的节拍感，层次感；总平面布置应合理地运用土地，建筑物总体规划应满足采光、日照、通风、视野的要求，合理控制住宅的间距；总平面设计应做到人车分流，交通道路明确、流畅且互不干扰，动、静交通组织合理；假设

16、能满足构造、人防、停车等要求，原那么上思索做一层地下室减少施工量，作为人防、停车与设备用房；小区内可以设计一种更为丰富的空间组合，充分利用工程每一寸土地、每一分可利用的有价值空间。引出“架空层生活的分支理念，部分设计架空可以作为公共休闲场所，还可以作为附赠空间给一楼住户。四、配套设备工程游泳池、会所、网球场、篮球场五、本钱控制低本钱，高质量建筑规范，全新户型组合。六、方案深度1、总体规划：1总图：1:5002交通组织图：1:5003绿化效果图：1: 2004消防组织图：1:5005日照分析图：1:5002、单体设计方案1商铺平面图：1: 2002规范层平面图：1: 2003屋顶平面图：1: 2

17、004主要立面图：1: 2005剖面图：1: 2003、透视图与模型1模型：任务模型一套2景观透视假设干张，要求见后面景观设计要求可以反映整个规划特征4、规划详细阐明一份七、经济目的总体规划目的：容积率/绿化率/住宅面积/建筑密度/商铺面积/地下室停车局面积及车位规范/总户数/每层平均面积/户均平均面积八、工程设计阐明1、开发定位板式小高层与商铺结合的综合建筑/板式小高层纯住宅建筑/点式高层建筑板式建筑以一梯两户或一梯三户相结合，点式建筑二梯三户结合。 2、建筑立面风格现代简约建筑风格，以明快的线条为基调，立面装饰用材追求细腻，采取构筑架添加线条感，坚持平整流畅。无需过于浮躁的外部外型与顶楼装

18、饰。用自然的建筑高低分布以及线条切割发扬出良好的视觉效果。注重第五立面屋顶的设计，使其在功能和景观上成为本地的独一性。强调颜色的变化，要艳丽典雅，富有腾跃感，创导时髦潮流。3、商业风格 1 沿街商业建筑外立面要求现代、时髦、大气，表现出现代商业应有的繁华，沿街商业外立面具有较好的可识别性，并与尚街住宅立面风格外型相协调一致，部分思索进展遮阳和挡雨处置，同时思索如何更好吸引和流住商业人流。商业铺面内部应坚持整体性，尽量减少梁柱对商业运用的影响。 2 因小区人行主入口设在沿街商业的中部，在一定程度影响和破坏了沿街商业的延续性。在设计时应思索进展适当的景观或外型安排，以便更好照顾沿街商业的完好性。九

19、、户型面积及比例户型配比房型二房一厅小三房二厅中三房二厅三房二厅四房二厅小复式 面积8590105-115120125130165左右户型配比16%38%35%10%1%2、户型设计要求随着人们住房消费认识加强，在位置、环境要素不可改动情况下，户型成为消费者关注的焦点，同时也是工程创新的亮点。户型不能少于7大功能，即起居、就餐、橱卫、就寝、任务和学习以及观景。户型设计的总体趋势将出现由外延扩张型向内涵发掘型转化。基于工程的定位，在户型设计上除应表达均好性、多样性、经济性外，在规划上亦要表达社交、功能、私人空间的的合理分区及采取动态的户型设计，使工程的房型在推出时一直坚持时髦、合理、具张扬的个性

20、，使他人无法复制。根据市场定位以及市场信息反响，打造精品户型。同时经过市场调查户型设计上思索以下几点：1缩短过道设计，入口出设计玄关，减少浪费空间。2大主卧设计。突出主卧的功能以及分区细化等。空间有足够采光、通风条件，可以有灵敏布置的空间，最大能够地为主人提供个性化的室内设计。3设计转角大型景观凸窗、转角落地景观窗、与落地凸窗。4部分单位采用入户花园设计，添加生活兴趣性。5户内以客厅为主要活动中心，餐厅均设计为临窗或临阳台。客厅均设于南向、并以大面积落地窗与南向景观阳台连通、将户外绿色与景观导入室内，做到室内外空间的分层次浸透。目前大多数楼盘客厅开间在3.84.2米，可经过适当减小进深尺寸增大

21、开间，到达方正适用的效果，开间在4.24.5左右。客厅落地门设计在3.84.0米左右，使得阳光采集效果与景观导入到达最正确。6一切户型均有南北两向居室，到达使自然风入室的良好效果，以及进出家门的方便程度。7部分空中花园户型，采用赠送空中私家庭院、花园的方式，从户内便可直接通往楼顶花园。8住宅空间净高到达3M规范，添加空间感，提高居住温馨度。9由于南昌市北风较大，沿街住宅北侧单设计内嵌式封锁阳台。10部分户型设计步入式衣柜。设置隐型空调机位，款式可参万科城市风景或万科四季花城。11在户型设计时，可将赠送面积的优越性发扬出来，不同的户型有不同的赠送方式。给予卖家带来真实利益，同时树立起户型实惠的笼

22、统，添加卖点。12一切户型入户门建议采用复合式防盗门，添加奢华气派觉。十、居住建筑规范与档次1、外立面：构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体外型的根底上坚持简约明快的线条感，颜色在稳重耐看的根底上，适当添加一些装饰性天然资料进展组合。2、室内：二表出户，管线安装就位，尽能够隐蔽处置。十一、住宅设计规范与要求根据南昌市房地产动态信息，结合工程产品定位原那么思绪，住宅设计应在满足市场需求的同时，尽量按贵司多年的专业设计阅历，思索以下设计内容要求但切莫仅限于此：1、套内空间1套型1住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室厅、厨房和卫生间等根本活动空间。2住宅套型分为5类，其居住空间个数和运用

23、面积不宜小于以下表格规定。套型居住空间数个建筑面积M2备注一类28590建筑面积M2含公摊部分二类3115三类3125四类3五类4-5180-2202卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、单元入户门1、平面设计的根本原那么：动静分开、干湿分开，充分思索空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性；房型种类适量多样化，可适当设置顶层空中花园式户型；2、厨、卫设计应综合思索现代生活用品设备的分置，可思索设置杂物间和任务阳台；3、平面以客厅为活动中心，餐厅要自然采光、通风，与客厅分开，且防止餐厅与过道的混合。4、观阳台的宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置任务阳台；5强调厅、厨面要足够，便于现代家庭之功能布

24、置，一切客厅均靠南向设计；6户内各功能区设计应全部为自然通风、采光，防止暗卫、暗厨存在；7单元入口设门厅，提升居住档次；以上设计内容应满足最新强迫规范设计要求，并能满足温馨生活的需求。2、技术经济目的计算住宅设计应计算以下技术经济目的A、各功能空间运用面积；B、套内运用面积平方米套；C、住宅规范层总运用面积平方米；D、住宅规范层总建筑面积平方米；E、住宅规范层运用面积系数F、套型建筑面积平方米套；G、套型阳台面积平方米套；3、层高和室内净高、套内楼梯、门窗以上设计内容应满足最新强迫规范设计要求，并能满足温馨生活的需求。4、共享部分-楼梯、出入口、渣滓搜集设备以上设计内容应满足最新强迫规范设计要

25、求，并能满足温馨生活的需求。5、室内环境-日照、天然采光、自然通风，保温、隔热，隔声以上设计内容应满足最新强迫规范设计要求，并能满足温馨生活的需求。6、建筑设备-给水排水、燃气、通风和空调、电气以上各功能空间要求满足最新强迫规范设计要求，并能满足温馨生活的需求。7、综合设计1住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运转平安、维修方便等根本要求。2建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进展装修留有灵敏性。3厨房、卫生间和建筑设备及管线较多的部位，应进展详细综合设计。电源插座、有线电视终端插座和终端出线口等，应与室内设备和家具综合布置。4公共功能管道，包括供水总水管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部位，应设在公共部位。5应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需求。8、各户型功能区设计原那么功能分区明晰、规划紧凑、交通组织有序、管理维护方便。十二、智能化设计要求小区内信息网络应遵照技术先进。经济适用、合理的原那么，包括以下系统：1、综合布线系统；2、建筑平安系统防灾、防火数据系统；3、环境能源管理系统电力照明、空调卫生系统；4、物业管理系统小量系