XXXX调控下房企三季报及策略转型分析

1、.：.；第 页序引2021年尘埃落定，房地产市场在一年纷繁复杂的动摇中逐渐地又向历史的高点渐渐接近，年底更是在房产税的传言中水涨船高，拉出一波抢购风潮；2021年的大幕现已徐徐拉开，房产税随着重庆试点等音讯似乎更为明朗化，三月即将到来的两会政策指挥棒不知又将倾向何方，本文试图从楼市乱象中初析历史走势和开展动向，抛砖引玉以供阅者进一步判别。概述相关数据显示，2021年末上海新房市场每日成交量多日突破千套，到达年初新政出台前程度，成交面积也到达10月以来的最高点，而12月20日至12月25日商品住宅成交均价更达24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了5月10日以来新高。新增供应量方面，2

2、021年整个12月上海全市获得商品住宅预售答应证的楼盘共71个，面积达156万平方米，直逼“金九一手房供应顶峰。在供应支撑之下，2021年12月商品住宅成交量延续了2021年11月月末的反弹势头。佑威房地产研讨中心的数据显示，12月20日-12月25日上海市商品房新增供应面积为69.2万平方米，环比大涨39%。在这些商品住宅新增供应中，再次出现大批高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等工程的最高参考价都突破了5万元/平方米，龙仓玺园最高参考价到达了7.3万元/平方米，相比其上批房源参考价上涨了64%。12月20日-12月25日，上海单价3万元以上的商品住宅成交量到达了9.8万平方

3、米，一举让上海楼市均价突破2.4万元。不仅这岁末的翘尾，整一个2021年，开发商都交出了亮丽的成果单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米，销售均价也大幅上涨24%。然而，2021年又被称为“史上调控最严峻的一年，调控是2021年的房地产市场无法绕开的话题。在2021年年初“两会之际，对房价调控的呼声就曾经到达了最高点。从4月17日开场，被称为“史上最猛烈的调控终于落地。在年中有回暖迹象之后，10月，新一轮调控席卷而来。然而，在接踵而来的调控攻势下，房产市场依然炽热，房价依然上涨，这其中一个主要的缘由是各房企灵敏应对调控政策，实现资金富余，放量供应楼盘。房

4、企的灵敏应对，使得他们在外环境的猛烈改动下依然可以交出好的成果，实现利润的不断增长。2021年居住用地出让加速，二线城市增长显著。万科、保利、金地、绿地、中海、朗诗、明发等都在二线城市积极购地。而随着企业转型和战略转移的需求，房企同样在岁末年关涌现了一波人事变动潮，投资管理及商业运营人才紧俏。2021年又被业内称为“基金年。国内著名房企纷纷投身私募领域，如复地、金地、星浩资本、中国海外、首创置业等。清科研讨中心统计数据显示，2021年前11个月，国内共有10只房地产基金胜利募集18.59亿美圆，基金数量与金额分别为2021年全年程度的5.0倍和3.40倍。本文选取几个优秀上海房企作为典型进展深

5、化分析。部分房地产上市企业三季报财务数据分析恒盛复地为上半年数据企业代码资产负债率%流动比率倍速动比率倍现金比率倍存货周转率%净利润率%总资产报酬率%净资产收益率%净负债率%每股盈利元净资产规模万元净利润万元万科A00000273.7%1.650.520.2912.8%11.8%2.4%8.1%27.2%0.044,933,673 66,482 保利地产60004878.9%1.650.540.2414.5%11.0%2.2%8.9%145.8%0.142,883,795 66,558 金地集团60038372.3%2.150.500.4415.7%5.9%2.5%8.5%56.3%0.031

6、,818,324 9,961 陆家嘴60066349.5%1.200.310.117.4%16.4%4.9%9.1%34.6%0.031,178,664 5,062 张江高科60089561.5%2.011.030.7412.9%60.0%3.3%8.3%82.4%0.11619,010 17,291 上实开展60074880.9%1.640.390.3115.4%17.2%3.0%15.0%103.1%0.11286,153 15,696 新黄浦60063852.5%3.741.671.537.8%109.8%2.5%5.4%24.9%0.12315,534 6,911 恒盛地产*00085

7、62.3%2.831.270.358.2%14.7%1.3%3.1%106.7%0.051,201,768 36,610 复地集团*0233776.8%1.100.490.2522.3%40.2%4.5%19.4%110.9%0.55770,025 ,830 平均值*67.1%2.010.710.5212.3%33.2%3.0%9.0%67.8%0.081,719,308 26,852 中位值*72.3%1.650.520.3112.9%16.4%2.5%8.5%56.3%0.111,178,664 15,696 资料来源：企业三季报或半年报备注：1. 存货周转率采用销售本钱计算。平均存货采用

8、前三季度平均存货。2. 净利润率采用第三季度数据；总资产报酬率、净资产收益率采用前三季度数据。3. 每股盈利、净利润采用第三季度数据。4. 总资产报酬率及净资产收益率均采用合并报表的净利润计算。* 标注企业为2021年上半年财务数据分析* 计算基准为三季报数据的企业对比城投控股600649.SS与行业平均值及中位值的各项财务比率，从数据层面可以看到，城投继续奉行稳妥偏保守的运营作风，负债比率得到严厉控制，周转流动度高；但同时也暴露了现金比率偏低，净利率偏低的现实。可以预见，未来相当长的一段时间内，政策对于经适房销售价钱的控制或将进一步对净利率呵斥影响。适度激进的管理作风及多样化的产品设计及销售

9、战略可适当予以思索。以下将对表格中的十家上市房企一一浅析。内容主要包括财务情况分析，政策应对措施，未来开展走向三大方面。万科A000002.SZ财务情况分析2021年三季报一、收入同比下降主要源于全年结算面积不平衡。2021 年前三季度公司实现营业收入223.8 亿元，同比下降24.2%，实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%，每股收益0.298 元。由于工程开工时间在一年之内分布的不均匀，今年1-9 月份公司开工面积在全年中占比较低，随着四季度更多工程开工并转入结算，估计公司第四季度实现的结算收入将超越前三季度总和。二、房价杠杆效应表达，毛利率较09 年明显上升。由于去年同期结算的工程多

10、为2021 年低谷期内售出，经过09 年的房价大幅上涨，今年以来结算收益程度将有较为明显的恢复。今年前三季度公司毛利率为38.1%，明显高于09 年29.3%的程度。三、销售不断创新高，明年业绩高度锁定。受害于积极迎合市场的定价战略，从今年6 月至9 月，公司不断刷新月度销售历史记录。截至9 月末，公司累计销售面积601 万平米，销售金额714 亿，分别比2021 年同期增长17.8%和54.8%。估计公司全年销售金额至少超越900 亿，有望冲击1000 亿。假设全年销售额到达900 亿，估计年底预收款将到达752 亿，相当于我们预测2021 年营业收入的120%，2021 年业绩根本锁定，未

11、来继续增长无忧。公布 2021 年A 股股票期权鼓励方案草案，考核目的较此前有所提高，显示管理层对公司未来开展自信心十足。万科本次期权方案的根本行权条件为：1、要求第一、二、三个行权期全面摊薄的年净资产收益率分别不低于14%、14.5%和15%；而之前0608 年限制性股票方案的要求为不低于12；2，要求相比基准年，第一、二、三个行权期的净利润增长率分别不低于20%、45%和75%，这相当于至少每年20的复合增长率；而0608 年限制性股票方案的要求为净利润年增长率不低于15。政策应对措施一、公司继续大幅添加土地贮藏。平均土地本钱约2400 元/平方米，比去年同期2686 元/平方米的土地平均

12、本钱略有降低。截至报告期末，公司规划中工程按万科权益计算的建筑面积合计3683 万平方米，比年初的2436 万平方米大幅添加。2021 年1-9 月公司累计获取工程2121万平米，已超越09 年全年的59%。由于2021 年销售均价较09 年提升明显，估计工程未来有望继续坚持较高的盈利才干。二、进入新一轮扩张。公司坚持“宁可错过，绝不拿错的谨慎投资战略，发扬战略纵深优势，控制拿地风险。第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增工程20 个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526 万平方米。未来开展动向一、主流定位、快速周转和战略纵深。主流定位，就是主要面向自住购房者的中小户型普通商品

13、房比例高，万科全年销售中144平米以下户型占比88%，相比09年的86%进一步提高。快速周转就是快速开发、快速销售。快速开发使万科得以用既定的资产规模实现更大的推盘量。二、从精装向绿色三星建筑进一步迈进。2021年，万科在全国曾经实现了80%的工程精装。而作为住建部参与的权威评定活动，目前在全国经过三星绿色认证的住宅工程不超越3家。而深圳万科城是第一个全国获得评定的绿色三星住宅的工程。保利地产600048.SS财务情况分析一、三季报业绩根本符合预期。前三季度净利润22.91亿元，同比增长28.2%，实现每股收益0.50元。结算毛利率34.5%，较中期略有下降。二、支付多、融资多，货币资金余额稳

14、定。期末货币资金余额占总资产比重为10%，低于2021年同期21%， 高于2021年同期9%。 延续四个季度运营性现金流净流出，主要是购买商品支付金额维持在高位。延续五个季度筹资现金流净流入，主要是长期借款较年中添加72亿元，短期借款有所减少，反映公司强大的融资才干。三、资产负债率上升。按照“负债总额/资产总额口径，为78.9%高于2021年同期和20008年同期、按照“ 负债总额-预收账款/资产总额-预收账款“口径，为67.9%(高于2021年同期和2021年同期)、按照“ 负债总额-预收账款/资产总额口径，为44.7%高于2021年同期、低于2021年同期。资料来源：公司数据，安信证券研讨

15、中心预测政策应对措施一、三季度拿地开工依然迅猛。三季度单季新开工面积322万平米上半年327万平米，单季拿地添加权益容积率面积421万平米上半年506万平米。二、合理定价，快速去化。1-9月实现房地产销售签约面积483 万平方米，销售签约金额414 亿元，比去年同期分别增长23和28，签约面积和金额的同比增速分别较1-6月份时程度提高了17 个百分点和25 个百分点，三季度楼市的整体回暖和公司应对调控的合理定价以快速去化的战略使公司获得了较为稳定的生长速度。未来开展动向一、公司方案3-5年内再造一个保利地产。未来的拿地节拍与规模也将与公司的运营和开展的节拍相匹配。公司在建贮藏资源5000万平米

16、,足够5年的开发结算量,公司真正的销售顶峰将在明年下半年和后年出现。将助推公司高速增长。二、开展直投,添加新的盈利增长点。公司方案稳步加大商业地产投资,开展房地产基金,开辟旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务,开展直投,添加新的盈利增长点。(3-4年内建立10多个 5星级酒店、7-8高尔夫球场,7-8个购物中心,时机成熟时将借助资本市场将商业地产分拆上市。)以“一横两纵为原那么,公司围绕“中国经济圈、“产业规划、“高铁规划来规划土地贮藏,已和部分二三线城市达成战略协作协议,跳出狭隘的“买地建房的传统的开发思绪,经过与资本、与城市协作,创新房地产业务来源,将很好的处理保利在规模开展过程中将面临

17、的“资金、资源、本钱和收益等的问题。金地集团600383.SS财务情况分析一、结算面积添加致营业收入大幅增长。前三季度，公司结算工程多为去年销售的旧盘，北京金地名京、深圳上塘道、上海格林世界、南京名京、武汉国际花园、西安芙蓉湖畔和沈阳滨河国际等为主要结算工程。2021 年1-9 月公司实现营业收入104.28 亿元，同比增长100.27%，归属于母公司股东的净利润为13.40 亿元，同比增长74.2%，EPS 为0.30 元。每股净资产到达3.63 元，摊薄净资产收益率为8.26%，高于2021 年同期的程度。二、资金面并不宽裕。9 月底公司的资产负债率为72.26%，比6月底添加了2.41

18、个百分点，账面货币资金为129.66 亿元，短期借款为1.53 亿元，一年内到期的非流动负债为49.7 亿元，短期偿债才干尚可，但长期借款达168.9 亿元，考验公司的销售回款才干。三、下半年新增推盘较多。由于 2021 年国内房地产市场的快速回暖，2021 年公司库存下降很快，今年上半年可售面积不多，新增推盘多在下半年表达。但由于四季度出台了更加严厉的房地产调控政策，包括限购政策，公司的销售在四季度估计会遭到一定的影响。四、毛利率行至低点已改动下滑趋势。2021 年1-9 月公司的毛利率到达34.30，低于2021 年同期39.17的毛利率程度，与2021 年中期34.24的程度根本持平，改

19、动了毛利率延续下滑的态势。我们估计公司资料来源：公司数据，天相投资顾问预测的毛利率应该曾经探明低点。五、预收帐款创出新高。公司预收账款创出历史新高到达 164 亿元，在2021 年实现大幅增长后继续有所添加，增幅达33。为公司未来2 年的收入稳定增长提供充分的保证。政策应对措施一、谨慎拿地。2021 年公司谨慎地把握了拿地的节拍和规模，截止到三季度末，公司今年新增土地贮藏的金额为42 亿元，而2021年全年公司拿地支出为189 亿元，公司管理层对财务稳健性的掌控方面大为提高。二、积极参与保证房建立。9 月中旬公司经过公开竞标，获得了以代建方式参与深圳市龙华扩展0009 地块保证性住房代建总承包

20、工程的开发权，该工程位于龙华扩展区玉龙路北侧，规划总用地面积7.73 万平方米，总建筑面积34.89 万平方米，容积率为4.0。公司积极参与保证房建立，可为公司未来运营中的拿地、贷款等提供便利条件，也是顺应房地产行业调控政策的举措。未来开展动向一、业绩依然有保证。截止9 月底，公司预收款为163.85 亿元，比年初添加了32.57%，公司2021 年方案开工面积为190.8万平米，因此，公司业绩依然有保证。二、重点开展高端物业。公司能够舍弃中低端住宅市场，重点开展高端物业。近两年频频在沪上高溢价拿地并开场谋划规划，据泄漏，根据金地的未来规划，在金地上海公司的产品线规划中，豪宅与中高端住宅的比例

21、，将从19逐渐开展至37。陆家嘴600663.SS财务情况分析资料来源：公司数据，申银万国研讨所预测一、收入同比下降。陆家嘴2021年前三季度营业收入23.4亿元，同比下降27%；实现净利润10.6亿元，合每股收益0.57元，同比上升6%。二、盈利方式逐渐转型。自2005年起陆家嘴开场从土地开发商向商业房地产商转型，从2021年起将主要以住宅销售和长期持有的商业房地产租赁为主。2021年住宅可销售额达40-50亿元，物业出租收入在2021年6.5亿元的根底上再大幅增长。政策应对措施一、公司正从“地产+房产向“房产+物业业务方式转型，目前处于转型中期。转型在长期将提升公司价值，但短期内公司资金需

22、求量较大，业绩增长乏力，不确定性较大。业务转型将在两方面提升公司价值：可继续的开展和更稳定的收入。未来5 年，公司持有物业规模将从当前的44 万方增长到130 万方，复合增长率24%，租赁收入将从4.8 亿增长到22.7 亿，复合增长率37%；公司住宅销售工程贮藏权益建面68 万方，将成为未来三年奉献业绩的主力。未来开展动向一、公司的长期价值在于其持有物业。上海“两个中心建立带来的租金提升，公司自建物业的规模扩张和物业成熟带来的毛利提高，都将提升公司的长期价值。公司物业组合优质，具不可复制性，包括小陆家嘴和竹园商贸区办公楼、陆家嘴软件园都市研发楼、新国际博览中心；公司主要经过自建进展规模扩张，

23、确定性大，当前拟持有自建工程75 万平，将在2021 年和2021 年集中入市；公司2021 年租赁业务毛利为27%，较同类公司50%程度毛利为低，随物业成熟度提高和优质物业规模增长，毛利有望进一步提升。二、公司短期业绩增长乏力，不确定性较大。1公司未来三年已无可批租土地，而历史上批售土地收入占比在70%左右，需求经过其他业务收入替代；2持有物业业绩奉献仍较低，2021 年营收占比为14%；3在建和拟建可售房产工程东银公寓、天津小伙巷工程、浦江镇工程目前进展较慢，结售时间不确定。三、中期目的。中期目的是拥有200-300万平方米的出租物业，到2021年底长期运营性物业总建筑面积约86万平方米，

24、2021年在建拟建工程建筑面积近180万平米，其中上海工程为约160万平米、天津工程为约20万平米。有大量物业将在2021-2021年开工，塘东地块有约45万平方米建筑，世纪大都会有约27万平方米，未来在世纪大道侧还有约30万平方米，假设慢的话也有能够到2021-2021年开工。张江高科600895.SS财务情况分析一、高科技地产“开发商已成为高新产业的“投资商。上半年主要业务的营业收入公司，虽然有较大下降，但公司的投资收益大幅添加410.58%至2.94亿元。这主要公司确认的参股公司权益法投资收益较上年同期添加22357万元。另外本期公司利润总额中免于补税的参股公司权益法投资收益所占比重较上

25、年同期添加，相应计提交纳的企业所得税费用较上年同期减少。目前园区高新产业的成熟已使公司的盈利方式发生根本性改动。公司确立“房地产开发运营+股权投资+效力提供商的业务架构定位，希望长期构成“433的利润奉献构成。二、运营性现金流支出较大。公司本期借款规模较上年同期增长，计入财务费用的利息支出较上年同期添加10919万元，前三季度财务费用同比增107.30%至2.12亿元。政策应对措施一、收买兴科置业。公司拟收买上海兴科置业100%股份，收买价钱参考整体评价结果定价，为2.44亿元。上海兴科置业是张江高科控股股东上海张江(集团)的全资子公司，注册资本1.63亿元，运营范围为房地产开发与运营。主要资

26、产为待开发的张江高科技园区中区215、35、45、28地块土地运用权，土地面积为466131平方米，用途为商业，容积率为08，全部为招拍挂出让用地。根据规划，地块将建成文化文娱商业综合工程，可为张江中区及周边科教研发类企业提供商业、生活配套效力，重点处理中区内员工的文娱休闲、商务餐饮等问题。二、转让工程。将坐落于上海市浦东新区的金秋大厦工程转让给宿迁申华工业园，买卖价钱为买卖价钱11亿元。公司表示，该合同履行将有利于提升上市公司运营业绩，添加公司主营业务收入和利润，并添加上市公司的运营性现金流入。未来开展动向一、做高新地产，开展空间大。张江园区凭仗国家高新开发区快速开展的天势，依托长江三角洲历

27、史、地理以及人文的地利优势，并经过公司管理人员的共同努力，已在张江筑起我国优质高新产业的平台。经过近20 年的开发，张江高新区已拥有近20 个基地品牌，十大产业平台。已培育出以集成电路、软件、生物医药、金融效力和文化创新五大具有专业化、集中化的高端特征主导产业集群，并在园区内构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。国家高新区曾经成为我国高新技术产业开展的一面旗帜。二、盈利方式由好房东向好股东开展。随着高新产业的集群，园区内高新企业创新的环境越来越好，吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年对高新公司的了解和培育阅历积累，间接或直接地对新兴高新企业进展培育。对于具备生长才干的好企

28、业，张江在当好“房东的同时，直接参股当好“股东。张江高科已从一个开发高新地产为主业的园区“开发商胜利地跃为向高新产业的创业“投资商。深握张江高新园区，创投将成为公司继续的利润新来源。另外公司所开发的工程多数为低密度，这些工程不但给高新企业提供一个更好的研发消费环境，而且具备更好的升值空间。三、出卖工程确定，出租工程稳定。公司目前可出租物业面积近150 万平方米，今后出租业务收入仍将是公司稳定的收入之一。公司房屋的销售仍将坚持较好程度，经测算，2021 年至2021 年公司物业出租收入分别为5.84 亿元、6.79 亿元和8.10 亿元。公司今年销售的工程主要有天之骄子公寓和创想园以及创业园、创

29、新园和创想园工程，销售价钱在2 万平方米以上。明年销售的工程还有993 工程c、集电港四期g和B 区h 地块工程。经我们测算，2021 年至2021年公司物业销售收入分别为17.70 亿元、26.90 亿元和40.10 亿元。上实开展600748.SS财务情况分析一、第三季度业绩大幅增长。第三季度结算收入9.1 亿元，同比增长356%；毛利率由19%提高至43%，同时期间费用总额减少18.85%，期间费用率由36%下降至6.4%。净利润同比增长45%，根本每股收益0.1 元，第三季度奉献业绩占前三季度的40.5%。二、2021 年业绩有保证。期末预收账款13.14 亿元，根本与二季度末持平；2

30、021 年公司营业收入目的为 28 亿元，目前预收账款完全保证了业绩目的的实现。 三、大股东将变卦为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实拟将其持有的公司6.9 亿股占公司总股本的63.65%标的股份转让给上实控股，上实控股以其全资香港子公司上实地产作为本次受让标的股份的直接持有人。股份转让价钱以人民币7.44 元/股，合计人民币51.30 亿元。日前该事项已获得国务院国资委核准批复，尚须获得商务部和中国证监会同意。上实控股0363.HK持有上海城开59%、中新地产45.02%的股权，地产资源丰富，转让完成后，集团内部有一定的资产整合预期。政策应对措施一、收买整合，取长补短。今年上半年，上实

31、以27.46亿港元胜利将中新地产45.02%的股权收入囊中成为最大股东，紧接着又收买了上实开展。这项买卖完成后，上实系旗下拥有了上实控股、上实开展和中新地产三大地产类资本市场平台。这一地产集群拥有的土地贮藏到达2218万平方米，该项目的足以进入国内一线地产企业阵营。这样的强强结合不仅弥补了上真实地产工程贮藏上的缺乏，为其迎来了扩张的大好时机，更缓解了中新地产巨额债务的压力。二、经过股权收买和公开市场获得权益建筑面积57 万平米。1月份收买青岛上实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要担任唐岛湾工程的建立和开发。根据目前的规划方案，唐岛湾工程共占地面积33.58 万平方米，地上总建筑面积约为43 万平方米

32、。工程利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期运营利润。收买的权益建筑面积为40.85 万平米，收买价钱7.14 亿元人民币，楼面本钱1749 元/平米，估计该工程住宅销售毛利率不低于30%。8 月份公司经过公开市场竞得上海金山新城区A4 地块，规划建筑面积16.22 万平米，楼面地价4383 元/平米。未来开展动向一、集中优势资源，沿海沿江规划，聚焦中心区域。公司主导开展战略为“集中优势资源，沿海沿江规划，聚焦中心区域，工程分布以上海为中心，长三角地域和环渤海城市群为重点拓展区域，并选择性进入西南地域、海西地域等热点版块。目前可结算建筑面积600 多万平米，分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆

33、和成都等城市，市场根底好。持有约16 万平米的出租物业，均位于上海，地理位置优越。年租赁收入约1 亿元，毛利率60%左右，租金稳定。新黄浦600638.SS财务情况分析一、公司房产销售低于去年同期。三季度主营业务收入为5413.0万元，同比减少49.9%。但净利润同比增长130.7%达6911.4万，主要缘由在于投资收益的大幅增长，2021年三季度投资收益达9556.7万元。二、长期借款增幅30.3%。截至2021年9月30日，公司长期借款达1.3亿，比2021年年初的1.0亿增幅达30.3%。三、货币资金与年初根本持平。截至2021年9月30日，公司货币资金达1.3亿，与2021年年初的1.

34、4亿现金程度相比根本持平。政策应对措施一、新黄浦积极应对调控政策，相应政府号召。在调控期间，进展灵敏、恰当、合理的降价措施。并且积极收买，理性投资，从投资中获得资金来源，防止调控中出现资金链断裂景象。未来开展动向一、新黄浦继续呼应政府政策，大力支持保证房建立。为了防止资金链紧张，积极寻求除贷款外的其它处理方式。首先，合理降价，快速销售来到达资金快速回收，以便投入下一轮投资。其次，积极进展投资收益，在其他投资中获得充足资金。再次，积极进军二三线城市，在政策较宽松，市场较宽广的地域加速投资，获得更大收益。恒盛地产0085.HK财务情况分析一、收入同比大幅增长，销售单价亦有显著提升。2021年上半年

35、综合销售收入为人民币24.98亿元，较2021年同期之14.92亿元增长69.7%。已交付面积由2021年同期的130799平方米，添加至2021年上半年的155238平方米，上升18.7%。平均销售价钱从2021年同期的11244元每平米上升43.0%至每平米人民币16082元。由于加强二线城市的销售及推行，上半年二线城市的销售量比去年同期添加.4%。截止10月，恒盛地产完成了全年销售义务的80%以上。二、销售工程分析。2021年上半年，公司销售工程为八个，而去年同期为七个。其中，一线城市上海、北京、天津五个工程的合计销售收入占91.8%；二线城市的三个工程合计收入占8.2%。上半年约27.

36、7%的交付面积于上海的工程，20.3%除上海之外长江三角洲地域的工程，50.7%位于环渤海地域的工程，而1.3%东北地域的工程。三、土地贮藏情况。截至2021年6月30日止，公司土地总贮藏量为规划建筑面积1768万平米，足够未来五至七年开发所需，每平米平均土地本钱为人民币1286元。相对低廉的土地本钱为日后维持高利润率提供有力保证。现时土地贮藏均匀分布于一二线城市。其中41%位于一线城市，59%位于二线城市。政策应对措施一、全力打造高端产品。在调控期间，恒盛灵敏应对市场，抓住细分的市场群体，添加其销售业绩。恒盛以为，虽然从今年起，调控使得大量保证房占据供应量的半壁江山，这或将改动房地产的市场格

37、局，但是市场细分越来越清楚，按照梯度来分，也是市场成熟的一个表现，因此保证房的建立将不会对豪宅市场带来大的影响，保证房和商品房的需求的人群不一样。在上海这个世界性大都市，高端市场依然是一块值得开展和遭到青睐的刚需和改善型住房市场。另外，由于外环境的不稳定，许多投资者也都把目光放在了投资高端房产上来躲避通货膨胀的危险。因此，全力打造高端市场，占据高端细分市场是恒盛在调控下的一个重要的措施。而恒盛尚海湾的胜利也证明了这一战略的重要性。二、四季度工程迭出。2021年第四季度公司将推出分别位于上海、北京、沈阳、哈尔滨、南通等地的10个工程，合共100万平方米的销售面积，估计可套现90亿元人民币。而恒盛的目的并不止于90个亿。恒盛地产总裁曾表示，恒盛今年全年合约销售估计最少120亿元人民币，公司将尽力完成全年合约销售目的。未来开展动向一、超前规划二线城市。公司以为未来政策将以维稳为主，进一步打压能够性不大。同时，公司以为大部分二线城市房产开放与投资程度及房价与一线城市比较相对合理。公司曾经超前规划于二线城市，不仅可以以较低的价钱获取土地，获得本钱优势，更可以享用二线城市经济快速开展的本钱。二、