2020中国商业地产投资意向调查报告

1、2戴德梁行 目 录序言 3受访者构成 4十大重点结论 54. 结语 17序 言回顾过往十几年间发生的危机，2003 年发生的非典由于中国经济正处于急速上升期，因此影响短暂；2008 年金融危机使全球经济遭受重大打击，各国均有抛售资产的情况，但由于中国房地产项目流动性高，且金融市场相较全球其他国家更为健康，因此地产市场得以迅速反弹。当今疫情之下，投资者对市场态度十分微妙。一方面，商务活动受到疫情影响有所放缓；另一方面，上海徐汇滨江诞生 310.5 亿地王。就此，戴德梁行资本市场部特别发起了投资者意向调查。问卷以一对一访谈形式，邀请在中国大陆最活跃的投资机构的高层参与调研 , 收获 122 份有效

2、问卷并进行分析 , 供商业地产投资人以及社会各界进行参考。调研结果彰显了充足的市场信心。超 60% 的受访者认为投资活动将在疫情结束后 6 个月内得到反弹，并有 99% 的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。城市方面，投资者对一线城市热情更为高昂，其中尤以外资为甚，100% 外资受访者均表示未来 12 个月内有投资上海的计划。虽然中国目前正受到疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好中国内地商业地产市场的长期发展。北京供应稀缺、上海国际大都会、深圳大湾区概念支撑、广州高出租率回报稳定，短期的疫情，对比这些城市多年成熟的基础以及未来庞大的发展潜力，只是个插曲。今时今日，大部分投

3、资者见惯风浪，过去几年资产价值直线上升让投资者一直等待市场回调的入市机会。这次“黑天鹅”的出现，睿智的投资者应该拥抱机会。叶国平 AlvinYip戴德梁行大中华区资本市场部总裁2020 中国商业地产投资意向调查报告3中国资本市场部主管受访者构成本次调研邀请了过去 3 年在中国大陆最活跃的投资机构的高层核心人员，其中近半数的投资机构目前在中国大陆的商业地产总资产额达 100 亿人民币或以上（图 1）。访问对象包括 63 家外资、55 家内资和 4 家合资企业。企业类型包括 71家房地产基金公司、21 家房地产开发商、21 家保险公司和 9 家民营企业 / 个人投资者或其他 ( 图 2)。其中 2

4、1 家保险公司全部为内资企业，占内资受访人总数的 33%；而外资则约四分之三 (76%) 受访人来自房地产基金公司（图 3）。图 1: 调研对象所属投资机构目前在中国大陆的商业地产总资产额29%201 亿人民币或以上18%101 亿 - 200 亿人民币23%51 亿 - 100 亿人民币30%小于50亿人民币图 2：调研对象所属投资机构类型民营企业 / 房地产基金 房地产开发商 保险商 个人投资者 其他58%17%17%4%4%保险商房地产开发商内资52%外资45%合资3%图 3：内资 vs. 外资投资者型组成46%16%33%5%内 资房地产基金外 资房地产基金新营企业 / 个人投资者房地

5、产开发商4戴德梁行 76%20%4%2020 中国商业地产投资意向调查报告5十重大点结论1经济形势5受.4最%多基受准访预者测认可当受访者被问到如何看待经济学人智库 (EIU) 对 2020 年新冠疫情对中国 GDP 增长率影响的预测时，有 38% 的受访者表示同意 EIU 关于 5.4% 的基准预测，较 EIU 原有 2020 年 GDP 增长 5.9% 的预测下降 0.5 个百分点（图 4）。相较于外资机构，内资受访者对经济走势的判断更为乐观，有近 15% 受访者认为今年 GDP将增长 5.7% 或以上。而外资机构的受访者则相对保守，有 29% 认为今年 GDP 增长将位于EIU 的 4.

6、6% 的悲观预测和 5.3% 的基准预测之间。图悲观4：三对种于预新测冠，肺您炎的疫看情法对是2020 年 GDP 增长的影响，经济学人智库给出了以下乐观、基准、153%9%乐观：5.7%基准：5.4%2%悲观：4.5%其他（保守）4.6% 至 5.3% 之间其他（十分悲观）4.4% 或以下其他（十分乐观）5.8% 或以上很难判断注：总体平均值包含 4 家合资公司6戴德梁行 38%1292%29%02%74%10%5%20%25%1%内资外资38%总数占比 2投资活动超 60% 受访者认为可在疫情结束后 6 个月内回升对于新冠疫情后中国大陆商业地产市场投资活动回升所需时间，大部分受访者（61%

7、）认为在疫情结束后 6 个月内投资市场会开始活跃，交易量将明显增长。仅有极少数受访者（5%）认为市场需要一年以上的时间恢复。而 34% 的受访者则认为需要 6 个月到一年的时间。相较内资，外资受访人认为市场反弹所需的时间更短，25% 的受访者认为仅需 3 个月或更短的时间，认为需要半年或以上恢复的仅占不到三分之一（图 5）。结合结论一，尽管外资普遍认为今年中国 GDP 增长受疫情影响较大，但对商业地产投资市场的迅速恢复能力持有十足的信心。图 5: 您认为中国商业地产投资活跃度将在疫情结束后多久内回升3 个月内3至6 个月半年至一年一年以上25%3482%3259%64%5%22%34%39%内

8、资外资总数占比注：总体平均值包含 4 家合资公司2020 中国商业地产投资意向调查报告73投变资化规模物流地产和数据中心或将提升当被问及对未来 12 个月不同物业类型的投资规模变化时，有 72% 和 51% 的受访者分别表示物流仓库和数据中心的投资规模将有所增长（图 6）。大范围的“居家隔离”促使民众活跃于线上购物阵营，其背靠的物流地产、数据中心的市场热度随即出现提升。1%0%图 6：对于在新冠肺炎疫情影响下，各物业类型在未来 12 个月内的投资规模变化，您的看法是：有所提升：写字楼 / 商务园区5%3%购物中心 / 街铺2%投资规模将小幅提升投资规模将大幅提升社区商业物流18%24%48%传

9、统工业厂房酒店 / 服务式公寓 长租公寓 / 共享公寓数据中心1% 3%0%6%1%6%22%29%小幅提升48%8戴德梁行 大幅提升物流24%小幅提升29%大幅提升数据中心22%相比之下，有超 60% 受访者认为写字楼、零售( 购物中心和商业街) 和酒店的投资规模或将下降（图 7）。比较难判断的是传统工业厂房，有 65% 受访者表示很难判断或无明显变化（图 8）。图7：对于在新冠肺炎疫情影响下，各物业类型在未来12 个月内的投资规模变化，您的看法是：有所下降：投资规模将小幅下降16%写字楼 / 商务园区33%购物中心 / 街铺6%社区商业投资规模将大幅下降34%48%47%小幅下降写字楼 /

10、 商务园区48%大幅下降16%物流传统工业厂房酒店 / 服务式公寓 长租公寓 / 共享公寓数据中心8%1%4%4%2%16%14%27%39%48%小幅下降购物中心 / 街铺47%酒店 / 服务式公寓小幅下降48%大幅下降33%大幅下降16%图8：对于在新冠肺炎疫情影响下，各物业类型在未来12 个月内的投资规模变化，您的看法是：基本不变或不确定：写字楼/商务园区购物中心/街铺社区商业物流传统工业厂房 酒店/服务式公寓长租公寓/共享公寓数据中心无明显影响很难判断1%17%2%17%7%24%30%2%3%14%8%32%36%7%37%51%2020 中国商业地产投资意向调查报告94投影资响计划

11、99% 表示将继续投资中国大陆尽管受疫情影响，目前市场上存在一些不确定因素。但受访者大多表示对中国大陆商业地产市场的发展十分看好。三成受访者称目前疫情对其投资活动几乎没有影响；62% 的受访者表示虽然疫情有一定影响，但会继续投资中国大陆市场；另有7% 的受访者则表示影响严重，将减少在中国大陆的投资；仅有不到 1% 的受访人表示在未来 12 个月内将不考虑投资中国大陆或选择撤资（图 9）。图将有9：何您影认响为这次的新冠肺炎疫情对贵司在中国大陆的商业地产投资活动30%几我乎们无仍影看响好中国商业地产市场的未来发展但基本不影响我们在大陆有的一投些资影活响动62%7%影我响们颇在大未来 12 个月内

12、将减少在大陆的投资10戴德梁行 我们在未来 12 个月内不考虑在大陆的投资并有影可响能极撤大资1%5投变资化金额预算投资额将与 2019 基本保持近相同9 成或受有访明者显表增示长相较 2019 年，15% 的投资者表示将加大今年在中国大陆的投资额，另有 74% 的投资者表示将保持和去年基本相同水平。值得一提的是，有 11% 的受访者表示，2020 年他们的投资额较 2019 年将增加 11% 至 30%；甚至有 4% 的受访者表示将增加 31% 或以上。相比之下，只有 10% 的投资者表示将减少 11% 至 30%，1% 的投资者表示将减少 31% 或以上（图 10）。相较外资，内资企业选择

13、计划增加 2020 年投资额的人数占比更高，达 21%。其中选择小幅增加 11%-30% 占内资总数 14%，选择大幅增加 31% 或以上占内资总数 7%。受当前疫情影响，大部分外资企业在项目推进速度上明显放慢，这为内资企业提供了在收购速度上取胜的机会。这次调研结果也印证了这一现象，内资受访人有 27% 表示疫情对当前项目推进无明显影响或将加速推进流程，而外资则大多表示将暂缓推进流程。另外，在一系列针对疫情的减负政策推动下，部分内资企业或将享受到比以往更优的融资政策，从而获得更高的项目净收益率。图 10：相较 2019 年，2020 年贵司计划于中国大陆的商业地产投资金额或将31%明显或增以加

14、上1小1%幅-3增0加%-1基0%本相+1同0%保持以在内1小1%幅-3减0少%31%明显或减以少上72%174%74%41%7%20%4%11%10%1%内资外资74%2020 中国商业地产投资意向调查报告11 总数占比6投意资愿城市 超 9 成表示看好北京上海， 11% 愿意投资武汉几乎所有受访者（96）表示他们未来十二个月内计划在上海进行投资，其次依次是北京（92）、深圳（68）和广州（61）。对于受疫情影响最为严重的武汉，依然有 11% 的受访者表示看好武汉，并计划在未来 12 个月内进行投资（图 11）。在选择投资武汉的受访者中，大部分为险资和开发商，基金占比较少。总体而言，投资者对

15、于目前疫情短暂的影响表现得从容不迫，对政府控制疫情政策胸有成竹，并对中国一线和强二线城市未来发展表现信心十足。图哪些11城：市请的问投贵资司？在未来 12 个月内将计划考虑以下上海96%深圳 68%西安杭州 30%其他地区13%92%北京广州 61%成都武汉 28%11%12戴德梁行 4%注：总体平均值包含 4 家合资公司杭州（28），西安（13）和武汉（13）。访者则在看好一线城市的同时，对二线城市也表现出了一定的投资兴趣，这其中包括成都（32），访者表示正在考虑、或有计划投资上海，同时 98表示有投资北京的考虑或计划（图 12）。内资受在比较内外资投资机构未来 12 个月的投资计划时，外资

16、受访者尤其看好一线城市，100的外资受100% 外资受访人考虑或计划投资上海7投意资愿城市图 12：请问贵司在未来 12 个月内将计划考虑以下哪些城市的投资？上海北京内资内资深圳广州杭州内资内资内资93%外资100%成都内资32%外资22%88%外资98%西安内资13%外资13%61%外资武汉74%内资13%外资7%55%外资67%内资4%外资6%其他地区29%外资28%2020 中国商业地产投资意向调查报告13 8投类资型物意业愿办公楼仍居最受欢迎榜首办公类物业仍是受访者未来 12 个月内投资计划的首选，有 82受访者表示计划投资写字楼和 / 或商务园区，其次是物流仓库（45）和数据中心（3

17、0）。对比受访者普遍认为疫情将减缓整体写字楼投资规模的观点，可以看出，虽然写字楼的资产配置比例或将下调，但仍是众多投资者不可缺少的“刚需”。相比过去写字楼资产价值直线上升的趋势，投资者一直等待市场价格回调的入市机会。相反，以往资产配置占比通常较小的物流仓库和数据中心，在疫情影响下明显增加，位列最受欢迎资产类别前三（图 13）。84%写字楼 / 商务园区物流45%25%购商物铺中心 /23%社区商业图 13：请问贵司在未来 12 个月内将计划考虑以下哪些物业类型的投资？16%长共租享公寓 /数据中心30%11%服务式/ 公寓4%传厂统房工业5%另类资产14戴德梁行 9投执资行计划疫情不会造成受访

18、者放弃项目谈判当受访者谈及新型冠状肺炎对他们当前投资计划执行的影响时，69的受访者表示他们将暂缓决策直到情况明朗；而 20的受访者表示对项目推进影响很小或没有影响。在项目推进上，内资投资者比外资表现得更为积极，有 2% 内资受访人表示在当前疫情影响下，会加速推进流程，以减少不确定因素；另有 25% 表示无明显影响。而外资则因为目前疫情影响前往内地出差等因素，76% 表示将暂缓项目推进流程。所有受访人均表示不会因为疫情而考虑放弃项目洽谈（图 14）。图度有14何：影请响问新冠肺炎疫情对贵方正在洽谈的投资项目推进程加速推进流程无明显影响暂缓推进流程，观望疫情发展重新谈判商务条件考虑放弃项目洽谈总体

19、内资外资1%2%0%20%25%13%69%64%76%10%9%11%0%0%0%注：总体平均值包含 4 家合资公司2020 中国商业地产投资意向调查报告15 10市场前景1认6为%疫受情访促者发持的乐新观需态求度将为市场带来新的机会总体而言，大多数（59）受访者认为市场将在疫情过后恢复正常。针对疫情所带来的市场变化，内资受访者立场较为一致，多保持中立；而外资投资者的看法更趋分化，表达乐观和悲观的比例均高于内资（图 15）。虽然内外资共有 21% 受访者表达了目前疫情对市场影响的悲观态度，但通过之前的访问，疫情在中短期内对市场的影响并不会使他们放弃投资，反而部分投资者打算趁这次资产价格或将下调的机会，抓住时机，以获得更优厚的