济南燕山子峰苑项目营销策划简案(终稿)

1、.PAGE ：.；子峰苑工程营销谋划简案战略机构二九年四月前言首先，我司坚决以为：贵司的工程，是一个好工程！子峰苑工程位于经十路与燕山立交桥交叉口的西侧，区位交通条件优越。在济南东部蓬勃开展的今天，本案周边区域开展愈发成熟，向西对救济南老城区，向东对接新城区，紧靠经十大道，是实现新老城区互动的重要枢纽。随着名士豪庭、中润世纪广场等诸多大盘、中盘的带动，本区域呈现住宅与商务商业协同开展、齐头并进的良好局面，大规模的开发体量堪称又一个造城运动。本案的物业类型有写字楼、住宅两种，均为一栋楼，体量较小，但凭仗本区域绝佳的地段和工程本身的素质，我司以为：操盘的难点不在住宅，而是写字楼！营销上节拍要求住宅

2、先行、写字楼迅速跟进，紧锣密鼓！本案是一个操盘程度要求较高、必将成为东城新地标的工程！第一部分 三大中心价值点价值点一： “济南向东，一路向东 一个崛起的新都心随着济南“东拓战略的部署实施和东部经济的快速开展，燕山立交附近的区域已成为一个集中高档、高档住宅、写字楼于一体的济南新都心。区域内房地产开发供应体量宏大，售价相对较高，居住气氛浓重，商务气氛日渐成熟，呈现住宅与商务办公协同开展的良好局面。济南燕山新都心的崛起为本区域房地产工程的开发带来宏大市场空间。价值点二：经十路经十路自建立之初即以宽阔通畅而倍受赞誉。经十路向东、向西延伸后，其城市功能位置更加突出，随着济南城市的不断扩张，经十路由原来

3、的东西交通大动脉逐渐被赋予了更多功能和作用，成为衔救济南老城区和东西新城的交通命脉。我司以为经十路应具有以下独特定位：交通大道：以米、双向八车道的宽度承载东西双城的宏大交通载量。景观大道：不仅是经十东路两侧的浓浓绿意，更是南望群山、北眺全城的独有视野。笼统大道：经十路两侧现已高楼林立，集中了济南诸多高档奢华的建筑，同时也是最能表达济南现代化开展进程的笼统大道。行政大道：随着省、市政府东迁以及城市向两翼展开的逐渐实施，经十路将成为衔接省、市、区三级行政场所的道路，其政治位置不言而喻。经济大道：东部新城、东部产业带、高新区与老城区的经济往来，西部新城、西部大学园区与老城区以及与东部的经济领域的交流

4、和传输均将依赖经十路，因此谓其经济大道自不为过。应该说，经十路于济南，将比肩长安路之于北京；他们试想，在长安街上的住宅是何等的稀少和夸耀，这里是寸土寸金的高档物业集中的区域，他们在此开发的工程该当是稀有而珍贵的。价值点三：燕山燕山统属千佛山景区：年，济南市总体规划将燕山、平顶山、佛慧山、金鸡岭以及山南侧的北魏黄石崖石窟造像、佛慧山和开元寺遗址等地的辛亥革命烈士陵园划入千佛山范围，作为千佛山风景区。年，山东省政府将千佛山列为全省七大风景区之一。以后又相继建成桃花园、瀛芳园、梨园、万佛洞、弥勒胜苑、大舜石图园、佛山书苑等，至此，这里便成为一个融山林、名胜古迹为一体的规模较大的游览胜地。济南多山，但

5、处于市区，最适宜人类居住的应属燕山。千佛山太远、英雄山偏西，而燕子山既有山景之实，而无离城之忧，当属绝无仅有。第二部分 区域房地产市场概略住宅市场特征：区域住宅市场开展迅猛，大体量的住宅供应构成济南东部CLD燕山是济南高房价、高端物业的代名词。围绕燕山，涌现了济南一大批中、高端工程，区域房产售价在济南也是名列前茅。本区域的大盘众多，名士豪庭、中润世纪广场、正大城市花园、港澳花园、燕山樱园等一大批中高端、高端工程位于此地。区域内居住气氛浓郁，总供应体量较大，房产售价相对较高，而且由于环境优越、交通条件便利，成为济南人心中购房置业的理想之地，东城中心生活区CLD正日趋成形。 写字楼市场特征：“大东

6、环商务圈日趋成熟“大东环商务圈是指燕山立交附近逐渐构成的一个崭新的商务集中圈。它以燕山立交为中心，沿经十路向东辐射有第一大道、三庆汇文轩，向西辐射有名士杰座、中润世纪广场；沿二环东路向北辐射有东环国际广场、开展大厦等。本区域写字楼与济南中心CBD商务区写字楼相比，其显著特征为新生写字楼工程较多、总开发体量宏大、租金较低、出租率逐渐提高，正成为中小型、生长型企业的理想办公地点。大体量的写字楼工程的开发和入住企业的增多，“大东环商务圈端倪初现。区域笼统、交通条件的进一步改善和物业价值的提升给本案写字楼带来进入市场的绝佳机遇。我司以为：本案写字楼开发恰逢其时！聚焦全运会、文博会，凸显东部城区价值年月

7、日日，第十一届全运会将在济南举行；年月日日，山东文化产业博览会也在济南举行。届时全国各地的人员聚集济南东部，全世界的目光将聚焦济南东部城区。借势全运会、文博会举行，必将极大带动济南东部经济的开展和房地产物业的升值。可以预见，济南东部房地产物业的投资热将会继续升温。本工程的投资开发，正与这股热潮不谋而合。经济危机下的商业投资将转向房地产投资型物业甚嚣尘上的经济危机论并不意味着一切投资活动的停顿。相反的是，某些投资渠道在经济危机的情势下反而更加活泼。纵观中国当前各种类型的投资方式：股票市场完全转为熊市，多次的探底和震荡调整导致大批中小投资者出局；贵金属、艺术品等投资方式炒作过度，透支了投资者的自信

8、心；其他行业的投资要么门槛过高，要么前景不明。当前的市场游资迫切需求寻觅一个稳定的投资渠道。而房地产市场进入年后却呈现反弹的迹象，成交量小幅提升，由此可预见，房地产投资类型的物业将是今后两年的亮点。济南中小企业壮大带来入市契机根据我司对济南写字楼市场的研讨，济南写字楼市场上升下落周期轨迹不够明显，但与中小企业的开展严密相连。近五年，济南GDP的快速增长和中小企业的蓬勃开展蕴藏着写字楼开发进入时机。年写字楼市场的疲软表现并不是整体特征。根据我司对济南写字楼市场的监控结果可以得出：地段优越、面积适当、价钱合理、面向中小企业的写字楼工程市场表现均比较抢眼。比如泉景恒展商务大厦，年底开盘，当天销售约%

9、，到年底完成销售额%，提早半年完成销售目的。因此，我司以为：地段优越、定价合理、面积适中的写字楼工程必将会被市场认可！本工程开展前景预判综述：随着济南东部城区开发日趋成熟和全运会、文博会的举行，东部城区的片区价值得到进一步提升，开展前景被广泛看好；当前的经济情势下，市场游资正寻觅新的投资方向，在各种投资方式均存在较大不确定要素的时候，投资型房地产物业将重新成为他们的焦点；二环东路的建筑及其他市政配套的完善，让本区域的出行更加便利，“大东环商务圈的构成，为区域带来浓重商务气氛，区域入住企业逐渐增多；济南经济的蓬勃开展、中小企业的壮大和城市中心区域高房价产生的挤出效应，本区域成为中小企业购买写字楼

10、和租赁写字楼的理想地带；本工程的住宅位于燕山北麓，向北直达经十大道，向南可以纵览燕山风景，是居住的上风上水之地，销售业绩必将较为理想。总之，在我司对本区域进展市场调研分析后做如下判别：本工程是一个优质工程，住宅和写字楼开发销售均存在得天独厚的优势！住宅部分操作难度较小，写字楼是本工程营销的绝对重点！乘市场大势和东部热潮，工程开发销售需求紧锣密鼓、适时推出！常规开发和营销很容易落入俗套，营销谋划上需求突出亮点，谨慎操盘！第三部分 本案住宅操作思绪整体思绪住宅、写字楼一盘棋，构成营销合力！住宅先行推出、平稳消化！本案住宅市场定位优势分析：燕山北麓，上风上水：住宅部分位于燕山北侧，处于半山位置，向北

11、可直达交通便利的经十路，向南可俯视燕子山秀丽风景，蕴含闹中取静的意味；经十大道，交照射畅：向北直达经十路，交通动线贯穿全济南，便利通畅；高阔大宅，精英领地：宽大的户型面积符合目的客群的心思和置业需求，城市精英阶层梦想居住之地；高层板楼，俯瞰济南：层的高层板楼，便于更好地接受日月光华，俯瞰整个济南的城市风景，产生一览无余、俯瞰众生的胜利者心态；工程数据梳理：主力户型为平米的三室，其他为-平米的三室 面积偏大；可销售部分为一栋层的板式高层，总销售户数为户 体量偏小；市场笼统定位：工程中心竞争力总结：地处经十路之便、占半山之势、离尘不离城的山居府邸。经过我司对本案先天条件的研讨和工程本身的审视后，以

12、为本案的本身素质和区域情况决议了本案的目的客群将是二次置业及二次置业以上的城市高收入人群。本工程市场笼统定位如下：燕山名邸，高阔大宅尊贵领地，精英独享私藏燕山，俯瞰济南营销五招，思绪取胜抢时机在下半年济南东部热潮尚未到来之前，抢先在经十路沿线设置售楼中心，利用济南东部热潮所带来的宏大人流积累充足的意向客户。抢客户在工程沿经十路位置设置大型户外围挡，对来往客户进展强力广告封锁，争夺周围其他工程的来访客户资源。抓现场本案的房源特征是户型大、总价高、体量小。这决议了本案的目的客户相对较少，消化速度必然相对平稳，因此，必需聘请专业的营销团队，狠抓现场，对来访客户进展专业、高效的谈判引导，努力提高成交率

13、。走渠道充分发掘现有的团购资源，引导客户，鼓励团购，以尽量缩短销售周期。老带新建议如成交客户带来新的客户即送双方小礼品，新客户成交后减免老客户一定的物业管理费，以鼓励其为工程带来更多的客户，实现口碑营销。推行建议由于本案体量小，推行投入较小，目的客户相对较少，而且户型面积较大，销售周期较长，营销上必需准确把握市场大势和销售时机。我司建议： 市场笼统走中高端，推行以户外为主乘济南东部热潮即将到来，尽快推出，抢先积累客户！本案案名及房源推售建议鉴于本案住宅体量小，推行力度较小，市场影响力有限，主要依托周边的广告牌来吸引客户，而且前期已积累一定量的客户，建议保管原有的案名，不作改动。建议本案房源推售

14、以单元为单位分批推出，保证每次推出的房源搭配合理，以提高成交率。每次推出新单位，销售价钱均小幅提升，以制造紧张销售气氛，并给先买客户发明升值空间。本案住宅部分售价建议经过我司对市场的研判和工程本身素质的研讨，以为本案住宅的价钱应定位如下：入市均价元/，最终工程整体均价做到元/销售周期估算：从获得预售证并开盘之日起的个月内，完成%的销售比例第四部分 济南写字楼市场概略济南市场代表性写字楼工程概略自创性工程目前报价元/总建面面积区间主力户型销售率开盘时间名士杰座.万-%.中润世纪广场万单层单层或整栋卖约%年正大时代广场.万-约%.泉景恒展商务大厦.万-%.济南写字楼市场概述经过我司对济南在售写字楼

15、进展的走访调研和多年的写字楼市场监控阅历后进展分析得出，济南写字楼市场具有以下几个特征：、年是济南写字楼的滞销年，但市场积存了相当大的客户动能；年是中小企业年，以-为主力户型的写字楼将会获得较高的市场认可度；写字楼的中心价值表达在地段上，但客户对风水的要素非常看重，接近立交桥或有其他不利的风水要素的工程往往销售周期较长，比如银都国际、中润世纪广场；购买客户对写字楼工程所在区域的商务气氛非常看重，商务气氛淡薄的区域的写字楼工程往往市场认可度小，销售速度较慢；城区中心地带的写字楼租金与售价不断上涨，诸多中小企业被迫向外迁移，本区域存在购买和租赁写字楼的市场需求；济南写字楼市场研讨对本案的自创意义在

16、售的写字楼工程售价集中在元/以下，采取的销售战略普遍是低开高走，给予客户折扣较高；售价高于元/的写字楼在推行费用和力度上要求较高，销售难度较大，销售周期较长，比如中润世纪广场、银都国际；单套面积在以下的写字楼工程销售速度普遍较快，销售业绩较好；本工程的优良地段、区域浓郁的商务气氛和较高的区域认可度是开发胜利的先天优势；本案的写字楼体量较小，工程笼统和配套无法与大盘相比，在当前市场情势下，为了与区域市场写字楼供应构成差别化，开发面向中小企业的纯写字楼是本案必然的选择；本案写字楼与住宅的推出需求借下半年济南东部全运会、文博会的热潮顺势推出，抢占市场先机。第五部分 本案写字楼操作思绪整体思绪乘东部热

17、潮，迅速跟进，面向中小企业，打造亮点产品写字楼营销思绪提早积累客户，择机开盘利用新售楼中心的开设，提早在售楼处内摆放写字楼相关物料，着手积累客户。平价入市，构成惊动首批推出房源以楼层较差房源为主，以平价来调动客户心情，构成市场上惊动效应。活动发力，精准营销与山大路、二环东路等地的写字楼内的中小企业构成联动，开展“入住企业赠送开展基金活动，并与相关政府部门签署协议，入住本工程的企业将享用一定的政策支持，实现专业化运作，精准化营销。目的客群分析根据我司操作的写字楼工程的阅历，本工程的写字楼客户构成比例将是如以下图标所示：由上表可见，投资型客户将占据本工程%的比例，对于投资型客户来说，写字间本身素质

18、决议了他们购买的热情。他们希望所投资的写字楼工程是这样的：从济南目前商务楼宇开展历程来看，纯粹、高档写字楼入住率、租金程度、售价均高位运转，坚持良好开展势态，比同区域商住楼更具有产品和销售竞争力；从我司对市场上写字楼工程成交客户的分析来说，投资型客户的购买期望与自用型客户根本一致，因此，本工程的产品建议水到渠成。写字楼产品建议塑造中心竞争力经过前面我司对济南写字楼市场在售工程的对比分析和销售情况的摸底，建议本案的写字楼产品设计原那么是：以市场需求为根本，打造纯粹精装写字楼！详细建议如下：外立面采用现代建筑风格，并采用大面积玻璃幕墙，塑造高档写字楼笼统；建议主力户型为-平米，采用框架构造便于打通

19、合并及分割销售；精装修规范：设星级装修的挑空大堂，颜色亮堂，实现材质和颜色的呼应，营造整体感、商务质感；设置三到四部高速电梯；写字间内部铺设地板砖、粉刷墙体、吊顶：设置中央空调和新风系统，全面提升商务笼统。在规划目的允许的情况下，顶层可以思索做LOFT任务室，成为本案的另一个亮点；写字间内不再设置卫生间，保证写字楼的纯粹性。写字楼市场笼统定位面向中小企业、生长型企业的纯写字楼！中小企业、生长型企业开展的助推器！案名建议综合思索本工程的实践情况后，我司以为本工程的案名应该大气、尊贵，与本工程所处地段的内在气质一致。建议本工程的案名为：燕山国际案名中“燕山二字直接阐明了工程所在地，并蕴含燕山的大气

20、、尊贵气质。“国际阐明了工程的内在质量，目的是以高规范的写字间的笼统来引起目的客群的兴趣。房源推售建议本案的写字楼的推售需求把握“适时推出的原那么。即凭仗年下半年全运会、文博会的举行、济南东部热点的聚焦、经十路来往人流的增大，适时推出，积累充足的客户后快速开盘。为实现最大化利润，首批推出的房源以较低楼层为主，以楼层较高的房源为辅。剩余房源根据销售情势，在小幅提价的前提下分批次推出剩余房源。写字楼的价钱建议经过我司对市场的研判和工程本身素质的研讨，以为写字楼的价钱应定位如下：入市均价元/，最终工程整体均价做到元/销售周期估算：从拿到预售证并开盘之日起的个月内，完成%的销售比例第六部分 工程推行建议推行原那么精准推行，最大化节省推行费用推行方式户外、现场、报广三管齐下。以户外为主要信息传播途径，以报广为次要信息传播途径，以售楼处作为辅助传播途径。售楼处建议在沿经十路工程位置处设置，一方面充任他们的另一户外宣传手段，截留其他工程的客户；另一方面可以让来