马钢商业项目代理营销策划、招商项目建议书

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料马钢康泰佳苑商业工程代理营销谋划、招商工程建议书工程方：马钢集团代理方：南京结合空间装饰集成目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc87111343 代理营销谋划、招商工程建议书 PAGEREF _Toc87111343 h 2马钢康泰工程招商、营销谋划效力大纲.3 HYPERLINK l _Toc87111345 前期：工程顾问12个月 PAGEREF _Toc87111345 h 3 HYPERLINK l _Toc87111346 中期：招商6个

2、月 PAGEREF _Toc87111346 h 7 HYPERLINK l _Toc87111347 后期：商场管理运营 PAGEREF _Toc87111347 h 7马钢康泰工程营销、招商任务方案10 HYPERLINK l _Toc87111 南京结合空间装饰集成代理效力取费规范 PAGEREF _Toc87111 h 92005年7月10日马钢集团康泰佳苑商业地产代理营销谋划、招商工程建议书概述2005年6月经实地调查马钢集团旗下的康泰佳苑商业部分，确属当地综合性较强、有一定地理优势的商业地产，现已开工建立，开发商：马钢集团，应开发商的约请，南京结合空间装饰集成想象此方案，以易于开发

3、商比对营销、招商代理协作方式。马鞍山商业地产现状：经开发商引见，和我们在马鞍山所看到的情况，当地的商业设备是根本上是以由北向南构成各具特征的三块家居装饰类商业圈，北南半区作为马鞍山的主城区，属于商业区块比较成熟的区域，构成了相对完好的消费链。相对于北半区而言，南半区作为马鞍山新城区，未来的商业、经济、行政文化中心，估计在未来3-5年内将逐渐构成一个新的商圈，随着大量高素质人群的陆续在新区买房入住，必将带动新区商业气氛的构成。可以预见：一个以马鞍山市政办公大楼为中心，向周围辐射的商业地产将坚持商业价值的继续增长。马钢集团旗下的康泰佳苑商业地产由于紧临市政大楼和市政广场，商业地产的增值预期不可低估

4、。马钢集团康泰佳苑商业部分营销的关键：马钢集团康泰佳苑商业部分新建数万平米商业地产含步行街，就未成熟小区而言，必然有一个相当长的孕育区，长期利好和短期报答缺乏构成对立局面，如何影响投资者偏向长期利好，想方法改动短期报答缺乏，将是招商、销售过程中的难点。产权式商铺的销售好坏，取决于商业的兴隆与否，以及“商气，商业兴隆与否，与当地的经济情况有关，相对于企业来讲，它是不可控制的条件，但“商气是可以经过引进商业品牌，经过商业谋划和商业品牌运营来实现，是个可变的要素。因此，马钢康泰商业工程的胜利与否，前期最中心的问题是“招商，后期最中心的问题是“商业运作，只需处理了这两个问题，马钢康泰商业工程的商铺销售

5、才能够获得胜利。效力团队主要成员陈志锡 男，42岁，曾效力于江苏金陵装饰城3年，常务副总，2003年3月担任南京大方国际家居广场的组建，常务副总，长期任务在大市场运营一线，有着丰富的实战阅历，现南京结合空间装饰集成总经理。擅长“大市场营销谋划、招商、商圈规划、商铺规划、商品规划。柳 君 男，29岁，曾任务于南京日报，多年从事商业记者，2003年起效力于江苏金陵装饰城，企划部经理，2004年3月效力于南京大方国际家居广场，谋划部经理。曾担纲过多起房地产工程的谋划工程，非常擅长媒体运用。吴京桥 29岁，长期从事装饰建材业的企划宣传任务,参与筹备建立了金陵家装卖场金陵五金卖场金陵灯饰卖场以及大型建材

6、超市家居乐的宣传谋划推行任务，98-02年任南京大贺通力广告公司谋划部经理，02-04年任江苏金陵装饰城企划部副经理。方 翔 男，32岁，金陵装饰城商场区域经理，2年，特别是2002年2003年10月，担任金陵装饰城苏北开展方案的工程担任人，对苏北的家具建材市场较为熟习。效力团队顾问：郑向阳 南京中央集团中央商场副总经理、南京金润发超市管理总经理，有二十多年大型商场的管理阅历和现代超市营运阅历，是南京市资深的商业人士。田 平 南京久和置业投资开展、南京江宁房地产开发“江南青年城、“江南文枢苑营销谋划总监，南京金苹果广告谋划总经理，近几年谋划运营了多个房地产工程，都获得了胜利，是广告谋划界的老长

7、辈，有着扎实的实际功底，更有丰富的实战阅历。商业协作同伴：江苏金陵装饰城 吴建发董事长、总经理南京红太阳商业大世界红太阳装饰城 李炳禄总经理南京石林家具广场 姜玲总经理代理营销谋划、招商标的：此方案主要针对马钢家居卖场的商铺。马钢康泰工程招商、营销谋划效力大纲前期：工程顾问12个月一、市场调研8月1日8月14日：1.区域情况调研： 1.1区域商业情况调研 1.2竞争者情况调研 1.3市民消费偏好调研媒介偏好/消费习惯/消费接受力等 1.4区域经济情况评价 1.5消费者品牌认同调研2.目的购买者调研 2.1消费群体细分，消费动机 2.2工程问题及时机调研 2.3购买才干调研3.品牌供应商调研 3

8、.1品牌类别细分 3.2品牌资料库建立 3.3工程问题及时机调研 3.4租金接受才干调研二、工程定位8月15日8月25日1.工程分析 1.1工程中心竞争力卖点分析 1.2竞争者比较分析问题及时机2.工程定位 2.1工程质量功能定位 2.2品牌笼统定位3.目的客户购买者及承租者4.业态组合及规划建议根据该商业业态规模，初步想象为家居、家俱为主体，办公家具、套房家具、厅房家具相结合的业态组合。5.卖场区域分割根据市场调查情况，合理分割区域。三、售楼、招商谋划文案及视觉导示系统8月11日9月10日1根本元素：称号、标志LOGO、规范色、字体字样、桔祥物等 2运用体系设计：楼书、售楼广告、售楼处看板、

9、售楼处装饰修风格、招商手册、招商广告、笼统手册、名片、礼品、信笺、服装设计等。四、卖场景观设计8月26日10月15日根据VI的根本元素，重点设计卖场立面、店招、广告位、前庭广场方案及施工图，卖场内各专业厅通道装修方案及部分节点大样施工图，卖场内各专业厅店铺门头设计方案及部分节点大样施工图及设计工程实现场施工交底和指点。五、销售战略8月16日8月25日1.康泰佳苑商业部分销售方式初步想象实践方式以市场调查后确定产权式商铺销售方式，业主拥有产权，把运营权交给“商业管理公司，假设业主要反租本人运营必需符合商城总体商业规划。康泰佳苑商业部分1-4层铺位，分割成销售对象可以接受的单元面积根据市场调查数据

10、来定，控制总价款在心思价位之内，并提供7成10年按揭，开发商提供10年带租约销售，年报答保证在5%以上市场调查结果来定，另选择按揭付款方式的客户，买铺即得2-4年租金在首期款里扣除，降低了客户的置业门槛，这是一种常用产权式商铺的销售方式，其他的销售方式要根据市场调查的情况来甄选，并获得开发商的认可。例：报答比例商铺面积单价总价(万元)首付30%贷款70%三年报答回本年限出租本钱实践售楼收入8%A2一、二层11735000586.5 175.95410.55140.7612.533.33445.746%105.5716.725480.932销售战略及价钱体系建立康泰佳苑商业部分的规模，在当地相对

11、讲比其他商业地产不是很大，从市场角度讲起售时不宜超越当地均价，不然会妨碍后期的销售，应采用前期拉动后期销售价钱的战略，比较可靠。沿街门面房宜整售、整租，场内商铺，适宜分割成单元销售或出租，市场调查的重点是：在马鞍山各门类商铺普通所能接受的租金，可作为反推商铺售价的根据。3公开活动、媒介战略及新闻配合楼盘现场“秀活动销售、招商推行阐明会构建当地亮点商业设备的体系，获得政府关注和政策上的支持，把政策上的优惠作为房产销售、招商的有利条件广为宣传。联动电视台、报纸、广播等主流媒体及著名主持人到现场，组织“现场秀活动。我司有谋划大型商业活动、开业活动的阅历和才干，以上战略是我们的战略框架，详细的初步想象

12、另外附文，正式方案要根据市场调查情况和销售方案确定后来修订。4现场战略环境布置，使人觉得有实力、长效性、管理规范、运作有背景等；人员，容颜端庄、秀丽，具备现代人的气味，口齿机灵，服装一致；招商书、卖场引见、案例分析、建筑模型等齐全；招商人员的商贸广场理念、招商技巧的培训；其他。六、招商战略9月6日10月15日1.卖场运营方式、业态规划从国内外先进综合商城的运营方式来看，小业主自主运营的负面影响太大，由于小业主自主运营，必然呵斥商城运营种类杂乱，运营档次低，管理混乱的严重问题，这对一个大型商城的开展是有百害而无一利的。由商场运营管理公司一致招商，一致运营已成为国内外大型综合商城开展的必然趋势，也

13、只需在一致运营的情况下才干保证商城耐久运营的品牌化和国际化。只需保证商城的整体运营利润，才干最大限制的保证小业主的投资报答。在目前银行储蓄利率低，投资股票风险高，投资住宅报答小的现实情况下，投资各种硬件目的俱佳的综合购物商城，凭仗其品牌的运营，规范的管理，高额的报答，尤其对投资型客户来说，无疑是一个明智的选择。马鞍山地处省会合肥的南部，作为安徽地域的次商业中心，应更多思索采用成熟的商业组合方式，规划时强调有一定的先进性和前瞻性，这样开发商的风险较低，当然后期的商管公司收益风险加大，但有调整时机。2卖场租金体系专业性的家居卖场，各商品种类间的租金价钱差别不大，但楼层与楼层之间的差别将显得较为明显

14、，因此，我们在规划整体规划时，将更多地注重各楼层之间的商品互补功能和互动功能，由此来拉动整体卖场的租金平衡。 3招商对象 以安徽和上海、江苏、浙江实力商家为龙头，辅助部分当地从商业者，引进品牌、引进好的运营方法，培育当地的富豪阶层，并将南京商城培育富豪的胜利案例作为范例宣传。 以上任务量需投入48个人，周期需求12个月时间。时间长一些，市场调查充分一些，制定的方案风险小一些。中期：招商6个月方案 产权式商铺，以租代售。 基于前期的研讨分析和战略，再行制定详细中期招商方案后期：商场管理运营 康泰佳苑商业部分按照前期和中期规划的目的完成或阶段性完成，商铺招商任务也按目的完成后，由南京结合空间装饰集

15、成组建的专业商场管理公司下简称：商管公司，商管公司对家居广场实施运营管理，收支上实行自傲盈亏，管理运营上强化、提升家居广场的品牌笼统，带动商铺的运营。商管实施内容包括：一、开业战略根据开发商工期规划，以及专业家居市场的完善情况，组织开业活动，最终家居市场组织整体开业活动。二、品牌笼统完善一年内成为马鞍山地域市民知晓率超越60%，带动周边市民的家居消费程度，并辐射整个马鞍山地域，成为马鞍山地域最专业的家居市场。三、促销战略以卖场中的各楼层运营工程为单元，根据季节、节日、社区艰苦事件为主要脉络，设计全年促销活动。四、公共关系战略商贸企业直接面对群众，树立良好的公众笼统是企业必需的，特别是获得政府支

16、持，一直把政府和市民对家居卖场的关注度，作为任务重点。五、商场外部环艺、商场内部环艺战略商场的外部环艺重点放在商业气氛的营造，重点是广告位、停车场、区域导示系统、绿化等；店内气氛根据所从事商品的特性而定，重点是通道的合理规划、休憩区、门头店招的设计。环艺通常按照三个层次设计，常规气氛、季节节日气氛、促销等活动气氛。六、效力战略以马鞍山当地文化背景为根底，结合兴隆地域的开展阅历，适当拔高商场的效力理念，建立较为规范的效力体系和效力质量控制体系。七、管理战略适度管理，但一直处于周边地域的先进展列。八、媒介战略由于商场建立面积1多万平方米，作为中等规模的专业性卖场，应加强地面活动的推行和周边小区的深

17、耕细作。九、商业物业管理 商业物业管理是商业一个非常重要的辅助运营的条件，商管公司今后面临的最大困难是二次装修、维修的费用。马钢康泰佳苑商业地产部分营销、招商任务方案 根据，制定以下任务方案。两公司协作事宜在7个任务日之内谈定。 一、场地 1招商处、谋划办公室 招商处需求50平米左右的场地，紧靠售楼处，和售楼处一定要分隔。招商处要分隔出2间20平米左右的办公室一间、洽谈室一间。按VI设计的风格装修、布置。装修800元/平米，总价：4万元。 办公家具、接待桌椅、文件柜、办公用品等5000元。 电脑、打印机、机等办公设备1.0万元。 线两门、上网线一路，0.1万元。 2任务人员住处 招商谋划人员住

18、宿房3间，46个床位。 二、人员 1市场调查人员23人，南京结合空间装饰集成派驻； 2招商人员、谋划人员36人，由南京结合空间装饰集成派驻。合约签署结合空间3天之内，从南京派驻23人的中心团队，根据任务进展情况，在当地招聘46人。 三、营销谋划 1招商处 招商看板，20平米，含安装及安装支架每平米80元，0.16万元。 2招商手册 招商手册，1000册，7元/册，0.7万元。 笼统宣传单页，15000份，每份0.5元，0.75万元。 四、商场管理公司的组建 南京结合空间装饰集成与马钢集团房地产开发就“代理营销谋划、招商协议签署后，我方人员三日内进驻任务生活条件具备开展任务。 五、前期广告投放、人员工资16万元。南京结合空间装饰集成代理效力取费规范前期工程顾问取费规范分解如下：序号工程任务量周期成果取费