土地增值税税额计算与申报案例分析

1、.：.；土地增值税税额计算与申报案例分析案例一【案情阐明】2021年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，获得销售收入1.4亿元，知该公司支付与商品房相关的土地运用权费及开发本钱合计为4800万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房交纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应交纳的土地增值税。【案例分析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800480010%770480020%=7010万元；计算土地增值额=140007010=6990万元；计算增值额占扣除工程金额的比例

2、=69907010100%=99.7%；适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=699040%70105%=2445.5万元。 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例二【案情阐明】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2021年发生的相关业务如下：1按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，交纳相关费160万元；2写字楼开发本钱3000万元，其中装修费用500万元；3写字楼开发费用中的利息支出为300万元不能提供金融机构证明；4写字楼开工验收，将总建筑面积的1/2销售，签署销售合同，获

3、得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年获得租金收入15万元。其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按以下序号计算回答以下问题，每问需计算出合计数。1企业计算土地增值税时应扣除的获得土地运用权所支付的金额；2企业计算土地增值税时应扣除的开发本钱的金额；3企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；4企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；5企业应交纳的土地增值税；6企业交纳的营业税、城市维护建立税和教育费附加；7企业应交纳的房产税。【案例分析】1获得土地运用权所支付的金额4000+16050%2080万元2应扣除

4、的开发本钱的金额300050%1500万元3应扣除的开发费用的金额2080+150010%358万元4应扣除的有关税金65005%1+7%+3%+65000.05%360.75万元5扣除工程合计2080+1500+358+360.754298.75万元 增值税率65004298.75/4298.75100%51.20% 应交纳的土地增值税65004298.7540%4298.755%665.56万元6营业税、城市维护建立税和教育费附加 应纳营业税= 6500+155%=325.75 万元 应纳城建税=325.757%=22.80万元 应纳教育费附加=325.753%=9.77万元7应交纳的房产

5、税1512%1.8万元 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例三【案情阐明】某中外合资房地产开发公司，2021年发生以下业务：11月通竞拍获得市区一处土地的运用权，支付土地出让金6 000万元，交纳相关税费240万元；2以上述土地开发建立普通规范住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；3住宅楼开发本钱3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超越贷款期限的利息40万元；4写字楼开发本钱4000万元，无法提供金融机构证明利息支出详细数额；5与住宅楼配套的会所开发本钱480万元，无法准确分摊利息支出，根

6、据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主一切；69月份全部开工验收后，公司将住宅楼出卖，获得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承当运营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按以下序号回答以下问题，每问需计算出合计数：1计算公司应交纳的房产税；2计算公司应交纳的营业税：3计算公司交纳土地增值税时应扣除的土地运用权的金额；4计算公司交纳土地增值税时应扣除的开发本钱的金额；5计算公司交纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除工程；6计算公司交纳土地增值税时

7、应扣除的税金；7计算公司应交纳的土地增值税。【案例分析】1外商投资企业不适用房产税，所以应交纳的房产税02应交纳的营业税150005%+2505%762.5万元3公司交纳土地增值税时应扣除的土地运用权的金额6000+2402/362402/34160万元4公司交纳土地增值税时应扣除的开发本钱的金额3000+4803480万元5公司交纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除工程300-40+3000+624035%+480+6240310%+3480+416020%=2298万元6公司交纳土地增值税时应扣除的税金150005%750万元7增值额15000-4160+3480+2298+75015

8、000-106884312万元 增值率431210688100%40.34%，适用30%的税率 应纳土地增值税=431230%1293.60万元 HYPERLINK :81/05/5-6-5-0.htm l 0#0 Top.案例四【案情阐明】某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2021年有关运营情况如下：12月1日与当地建立银行签署借款合同一份，合同记载借款金额2 000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 22月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的运用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地运用权为60年，2

9、月末办完相关权属证件。3第一期工程“三通一平和第一栋写字楼开发于11月30日开工，按合同商定支付建筑承包商全部土地的“三通一平费用400万元和写字楼建造费用7 200万元。写字楼占地面积12 000平方米，建筑面积60 000平方米。4到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签署了售房合同，每平方米售价0.32万元，合计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其他的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签署租赁合同商定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金25

10、2万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日起运用。5在售房、租房等过程中发生销售费用1 500万元；发生管理费用不含印花税900万元其中交际应付费80万元。当地政府规定，土地增值税开发费用的扣除比例为10%。根据上述资料，计算应纳的土地增值税。【案例分析】1征收土地增值税时应扣除的获得土地运用权支付的金额280012000400005000060000700万元2征收土地增值税时应扣除的开发本钱金额400(1200040000)(5000060000)+7200(5000060000)6100万元3征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他工程金额700+610010%+20%2040万元4收入合计16000万元 扣除工程合计700+6100+2040+800销售