房地产市场研究报告 北京XX商场珠宝城项目可行性研究报告

1、XX商场珠宝城工程可行性研究报告目录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc116903580 1工程概况 PAGEREF _Toc116903580 h 4 HYPERLINK l _Toc116903581 工程名称 PAGEREF _Toc116903581 h 4 HYPERLINK l _Toc116903582 开发公司 PAGEREF _Toc116903582 h 4 HYPERLINK l _Toc116903583 工程建设进度 PAGEREF _Toc116903583 h 4 HYPERLINK l _Toc116903584 2工程投资环境与

2、市场研究 PAGEREF _Toc116903584 h 4 HYPERLINK l _Toc116903585 城市宏观经济背景 PAGEREF _Toc116903585 h 4 HYPERLINK l _Toc116903586 相关市场研究 PAGEREF _Toc116903586 h 9 HYPERLINK l _Toc116903587 北京商场/购物中心商业管理模式研究 PAGEREF _Toc116903587 h 20 HYPERLINK l _Toc116903588 北京珠宝市场开展现状分析 PAGEREF _Toc116903588 h 23 HYPERLINK l

3、_Toc116903589 3宗地分析 PAGEREF _Toc116903589 h 28 HYPERLINK l _Toc116903590 地块分析 PAGEREF _Toc116903590 h 28 HYPERLINK l _Toc116903591 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc116903591 h 29 HYPERLINK l _Toc116903592 4市场定位 PAGEREF _Toc116903592 h 31 HYPERLINK l _Toc116903593 工程定位 PAGEREF _Toc116903593 h 31 HYPERLINK l _Toc

4、116903594 客户定位 PAGEREF _Toc116903594 h 31 HYPERLINK l _Toc116903595 价格定位 PAGEREF _Toc116903595 h 31 HYPERLINK l _Toc116903596 工程开展设想 PAGEREF _Toc116903596 h 32 HYPERLINK l _Toc116903597 5投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc116903597 h 33 HYPERLINK l _Toc116903598 工程投资总估算 PAGEREF _Toc116903598 h 33 HYPERLINK l _To

5、c116903599 资金筹措 PAGEREF _Toc116903599 h 34 HYPERLINK l _Toc116903600 还款安排与财务费用 PAGEREF _Toc116903600 h 35 HYPERLINK l _Toc116903601 6工程租金收入测算 PAGEREF _Toc116903601 h 36 HYPERLINK l _Toc116903602 工程租金收入测算 PAGEREF _Toc116903602 h 36 HYPERLINK l _Toc116903603 工程回款方案 PAGEREF _Toc116903603 h 37 HYPERLINK

6、 l _Toc116903604 工程利润测算 PAGEREF _Toc116903604 h 37 HYPERLINK l _Toc116903605 7工程商业售价测算 PAGEREF _Toc116903605 h 38 HYPERLINK l _Toc116903606 8财务敏感性分析 PAGEREF _Toc116903606 h 38 HYPERLINK l _Toc116903607 盈利能力分析 PAGEREF _Toc116903607 h 38 HYPERLINK l _Toc116903608 工程不确定性分析 PAGEREF _Toc116903608 h 38 HY

7、PERLINK l _Toc116903609 社会效益和影响分析 PAGEREF _Toc116903609 h 39 HYPERLINK l _Toc116903610 9可行性研究结论和建议 PAGEREF _Toc116903610 h 40 HYPERLINK l _Toc116903611 拟建方案的结论性意见 PAGEREF _Toc116903611 h 40 HYPERLINK l _Toc116903612 工程风险及防范建议 PAGEREF _Toc116903612 h 41工程概况工程名称圣达房地产开发“XX商场珠宝城工程。开发公司圣达房地产开发为本工程的开发主体，专

8、项从事本地块的房地产开发经营。工程建设进度工程建设工程从2006年1月至2006年12月，建设周期为1年。根底工程的开工时间为2006年1月，竣工时间预计为2006年12月。2007年1月正式进入工程的招商期，出租至2047年参照商业用地使用权年限确定。对工程的经济测算期，从2006年开始至2047年结束。工程投资环境与市场研究城市宏观经济背景城市经济开展状况GDP、人均GDP高速增长自1998年以来，北京市的经济快速开展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP到达亿元，比上年增长13.2%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年北京人均

9、GDP已经到达4454美元，比上年增长16.6%。产业结构继续优化，非农产业比重不断上升2004年，第一产业实现增加值亿元，增长1.9%，增幅下降个百分点；第二产业实现增加值亿元，增长16.7%，增幅提高个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高个百分点。二、三产业比重到达97.6%，比上年提高个百分点，其中第二产业比重上升个百分点。宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落，但仍呈现增长高速趋稳的态势全社会固定资产投资持续增长，但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额到达252亿元，比上年降低个百分比。2005年前5个月，北京市完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长

10、10.6%，增幅高于前4个月个百分点。城镇投资亿元，增长10.4%，其中，房地产开发投资亿元，增长7.3%，增幅低于上年同期个百分点；农村投资亿元，增长12.8%。城市消费市场社会消费品零售总额保持两位数的增长速度自1998年以来，北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年到达亿元，增长14.4%。居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实根底2004年城市居民人均可支配收入到达元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。2005年1至5月，城市居民人均可支配收入元，比上年同期增长12.8%，扣除价格因素后实际增长10.8%。消费结构发生质

11、变，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型根据北京统计公布的居民消费分析报告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来，北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为：恩格尔系数持续下降，根本生活消费比重已降到30%左右，住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀升。包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的奉献率提高2005年8月，北京市用品类商品实现零售额亿元，同比增长15%，用品类商品对全市零售额的奉献率到达65.4%，远远高于其他三类商品的奉献率吃类8.2%、穿类9.7%、类16.7

12、%。1-8月，用品类商品累计实现零售额亿元，同比增长6.1%，奉献率为33.2%，比1-7月提高个百分点。用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化装品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%，对限额以上企业零售额的奉献率为8.1%；家居用品中的家电和音像器材类零售额增长26.6%，家具增长11.4%，建筑及装潢材料类增长89.5%，合计奉献率为18.8%；通讯器材类零售额增长12.2%；中西药品类增长23.5%。上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业总增量的四成，为39.2%。消费市场份额向知名品牌集中消费

13、者的品牌意识逐步强化，消费市场上国际品牌、国内品牌竞争日益剧烈，市场集中度不断提高。根据北京市商务局对北京25家商场的家电、服装、化装品共16种商品的调查说明：化装品消费市场中，国际品牌、合资品牌成为市场主导产品。美容护肤品市场份额排行前10位的品牌，全部为进口与合资产品；在服装类商品中，品牌竞争相当突出，国际名牌保持了高档市场中的优势领先地位，内地品牌那么在中档市场占据有利地位。奥运为城市未来几年的经济开展提供了强劲的动力2021年奥运会北京市根底设施投资1800亿元，所占比例高达64在2001年确定的总计2800亿元的“奥运预算投入中，城市根底设施建设投入1800亿元，占预算投资比例的64

14、%。其中根底设施建设包括900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。北京奥运会预算投入构成单位：亿元 固定资产的大力投入将拉动北京经济的迅速开展，2021年人均GDP将超过5000美金固定资产的大力投入将带动城市经济的迅速开展，我国改革开放20多年的数据显示，较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。根据有关政府官员的预计到2021年北京地区生产总值将到达6300亿元，人均GDP将超过5000美元，城镇居民人均可支配收入将到达万元。到2021年，北京市人均GDP将突破10000美元。北京市投资率

15、和经济增长率相关市场研究北京房地产市场总体特征作为支柱产业, 房地产投资额和在GDP中的比重均逐年上升北京房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升，从1998年占GDP的3.4%上升到2004年的5.3%，对国民经济增长的奉献率越来越大；房地产投资在整个全社会固定资产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势，已经从1998年的32.7%上升到2004年的58.3%，6年间上升26个百分点。宏观调控下北京市场受影响较小，房价继续上扬，供需在短期小幅萎缩后已开始反弹，表现出较强的刚性在宏观政策调控下，2005年3月到8月，房地产投资增幅减少，房地产投资总额仍然表现出稳步增长的趋势。2005年3-8月房地产投

16、资的情况从整个商品房成交面积来看，2005年4月-8月，在2005年4月商品房成交面积到达一个顶峰后，成交面积开始萎缩，到2005年6月份，商品住宅成交面积开始持续稳定上涨。商品房成交价格一直保持稳步上涨的趋势，到2005年8月有所下降，但下降幅度很少。2005年4-8月房地产的需求情况北京商业用房市场特征商业用房的分类根据规模和经营模式的不同，商业用房可以分为四种类型：百货/购物中心/大型超市商业街社区商业及底商综合/专业市场北京的商业用房市场自2001年以后异军突起，整体呈现供需两旺北京商品用房的供给在2001年之后急剧增加，销售状况也表现出持续上涨的趋势。从1999年销售面积为7万平方米

17、上升到2003年的45万平方米，增长了543%，整体来看，商品用房市场表现出供需两旺的势头。北京市历年商铺物业供需情况从供给结构上看，大中型的购物中心/综合商业工程是供给的主力北京在建商业的供给以购物中心/综合商业工程为主，供给量为2669900平方，所占整个在建商业供给的43.9%，其次是社区商业，供给量为1507605平方米，所占比例为24.6%。北京在建的不同类型商业工程的供给情况根据在建商业工程的供给情况，供给量最大的是建筑面积在20万平方米以上的商业工程，供给面积为1660000平方米，其次是建筑面积在5万平方米-10万平方米的工程，供给面积为1337000平方米。规模在5万平方米以

18、上的中大型工程的总规模高达4199400平方米，占总供给量的71%。北京在建商业的供给结构从供给的区域分布上看，三环到五环之间的商业用房供给占市场总供给量的一半以上，二环以内的中心城区新增供给量较少，以老工程翻新改造为主目前在建商业工程的供给按照环线分布看，供给量最多的区域为三环到四环，供给量为1612200平方米，所占比例为26.3%，其次为四环到五环，所占比例为25.7%，三环到五环之间的商品工程的供给占市场总供给量的一半以上。二环以内的商品工程的供给量最少，为830500平方米，所占比例为14.4%。北京各区域在建商业工程的供给情况投资回报率下降，商业用房销售价格理性下降2004年1至1

19、1月份，北京市商业营业用现房销售万平方米，同比增长60%，远远超过住宅销售面积的增长速度。但与商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7%和5.1%相比，商业地产的价格却出现大幅下跌，11个月商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下降了39%。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的平均投资回报率不超过10%，这标志着商业地产的暴利时代已经结束，投资者正开始理性对待商铺投资。典型商圈商业物业出售价格水平目前北京各大主要商圈在售商业工程以写字楼或者公寓底商为主；其次，社区商业供给量也较为充足。主

20、要商圈的出售类专业市场、购物中心或者百货商场物业供给量几乎为零，均以出租为主。下表列出了几大商圈的典型在售商业工程：工程名称地理位置规模物业类型销售价格百富国际大厦朝阳工体东路18号，东大桥十字路口东北角，属于朝阳门商圈地上五层、地下一层写字楼底商地下：35000元/平米首层：55000元/平米二层：售完三层：41000元/平米四层：38000元/平米五层：35000元/平米昆泰国际大厦朝阳区朝阳门外大街朝外商务中心，属于朝阳商圈商业面积约16000平米底商35000元/平米左右凯晨广场西长安街，属西单商业街写字楼总体194000平方米底商56000元/平方米天恒大厦东城区东直门外大街22号，

21、东直门商圈，属东直门商圈工程总规模：56860平方米 商业面积：7150平方米 底商40000元/平米未来供给预测：随着城市经济的开展和城市规模的继续扩张，商业供给将继续向城市外围开展，商业业态将日益增多和完善 未来几年，北京市商业开展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。根据?北京“十五时期的商业开展规划?，2000年到2005年北京的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供给主要来自改造后的前门、崇文门地区、北京市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化开展下的四环路以外及五环路地区。从业态看，到2006年，国外所有业态都将出现在北京，国际零售100强至少有50将在北

22、京开店。各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的开展，各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。北京典型以旧翻新商业工程研究目前北京市场上通过以旧翻新来进行商业改造的商业工程主要有两种方式：重新装修和推倒重建。重新装修是指由于原有物业过于陈旧或者建筑形式不能适合新的市场需求而进行的装修或者结构调整。推倒重建是指撤除原有物业，在原址修建新型的物业类型来进行经营。北京商业物业重新装修较为典型的是西单商场和崇文门北京搜秀城。推倒重建的典型案例为新秀水市场。典型案例：西单商场根本状况营业面积：30000平米 经营特色：以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。品

23、牌店：金象大药房、北京同仁堂、大明眼镜、好伦哥改造背景2000年以后，由于西单商圈的飞速开展，高密集度的百货商场带来了残酷的竞争，造成了西单商场营业额迅速下滑。2001年西单商场全年净利润5648万元；2002年净利润那么迅速下滑至1768万元；2003年中报显示西单商场首次亏损，每股收益为元。在巨大的经营压力下，2003年10月16日西单商场开始停业进行为期两个多月的全方位改造，目的是营造现代、时尚、典雅的一个购物乐园，以实现从“传统百货店向“现代精品百货店转型。改造效果2003年12月31日，新西单商场面市。购物环境变得气派、通透、明亮，展现出现代时尚风格。错落有致的灯光，色彩斑斓的水波，

24、世界名牌化装品、珠宝、金银首饰、高档箱包专柜，同周围景观交相辉映，与原先商场的格局迥然不同。同时，楼梯与购物通道变宽，添加了休息区、卫生间。 经改造，西单商场已经变成一个主题式的现代百货店，经营面积由原来的2.6万平方米扩展到3.4万平方米。商场分为南、北楼两局部，南楼定位目标客户群为35岁以上，成熟、稳重，有一定经济实力的成功人士；北楼定位目标客户群为20-35岁青春、时尚的年轻人。然而，新西单商场并没有因为档次的提升而带来经济效益大增的回报。每天的销售额从调整前的300万元左右直降到120万元。重新开业后第一个月内，销售额相比同期下降了60，累计亏损496万元。重新调整和定位西单商场提出紧

25、扣群众时尚百货主题，恢复传统优势工程。西单商场恢复了原有的中老年服装、运动服装、羊毛及羊绒商品等个经营强项，设立中老年服装区和运动主题卖场，并特设了中老年服装加肥、加大专柜。以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。 西单商场提出打造一站式综合性购物新理念，提出为家庭消费效劳，商场北楼地下超市再次重新营业，总面积为2000多平方米，增加了主食厨房、豆腐房、蛋糕房、鲜活水产和冷冻水产、肉类、蔬菜等生活消费品。 调整后，商品平均价格有所下降，根本浮动在社会消费主流群体易于承受的范围之内。商品品种有所增加，引进了许多群众消费者认可认知的成熟品牌、优势品牌，品牌

26、线增宽，尤其是服装品牌增加了近一倍。 2004年五一期间，西单商场迎来了客流总量近100万人次的销售高峰。钟表首饰、青春女装、男装、鞋帽销售额都比2002年同期大幅增长，其中钟表首饰类同比上升152。崇文门北京搜秀城根本情况开 发 商：北京云柏集团建筑面积：一期30，000平方米，二期20，000平方米地址：北京崇文区崇外大街主题业态：青年“探索式时尚购物中心主力客户：韩国流行服饰、搜秀影院、动感网吧，欧美日韩式餐饮完成时间：2004年5月完成工程规划，1期在2004年10月开业，工程2期在2005年初全面营业。改造背景2004年4月，位于崇文门的金伦商厦因为经营不善，被云柏集团接手，更名为搜

27、秀城。云柏集团是一家大型的综合性商贸集团公司，历年来从事品牌开发运营、商业地产开发，积累了丰富的商业投资经验。在北京的零售业领域，云柏完成了从“班尼路 的北京零售市场引入、“意丹奴的推广，到云柏商业街、云柏鞋业连锁和罗宾汉品牌专卖店的迅速开展，以及在服装超市领域的开拓。改造效果搜秀商城一期分主楼及南北配楼，店铺共占十一层，面积达30000平米。区别于京城百货业态的传统布局，集合购物、游戏、网吧、精品美食、3D影院等一系列配套设施，表达的是一种“一站式的现代化商业购物中心。B1-4F以各种时尚、个性服装类经营为主要业种；5F-7F以各种饰品、工艺礼品、化装品、鞋包、内衣为辅助经营业种；8F为精致

28、美食街；9F为咖啡厅、游戏厅、水吧等各式新奇前卫的娱乐设施；10F首次引入国外3D数码环绕设备，由世界资深影院设计师打造的个性影院。整个商城定位于以展现新新人类文化魅力为理念，以打造年轻人的时尚基地为定位，追求崭新生活方式和炽热激情的年轻一族，集合街头文化、流行文化、运动文化的新业态。新秀水市场根本情况地址：北京建国门外大街老秀水市场的东侧，总建筑面积达2.8万平方米，地上5层、地下3层1500个摊位改造前状况秀水街服装市场位于建国门以东“第一使馆区，北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区。在秀水街一里多长的街面上，集中了400个摊位，而大局部以经营服装为主。因其附近有很多使

29、馆，又被誉为“使馆街。秀水街已成为京城比拟有名的商业街之一，是国外游客喜欢光临的地方。在这里，不仅能买到中国传统的丝绸制品和精致的手工艺品，而且还能买到各种外国名牌商品。由于秀水街在该地区的景观缺陷和消防隐患等问题，政府决定对秀水市场进行改造。原秀水市场被撤除，由新雅盛宏房地产开发公司获得对秀水街市场的开发权。改造后状况改造后的市场摊位费用发生了较大的变化。2002年以前，秀水市场摊位费每月仅400多元，直到2002年才涨到1120元。在秀水街400多名商户中，多数以每月2万至3万元的价格转租。新秀水市场每个摊位收取的费用为：押金每户万元，进场费每户万元，商铺租金为5000-20000元月，一

30、次性交清2年的租金。据悉，目前新秀水中大约有10%的商户为原秀水市场的客户。由于知识产权的保护，假冒名牌的销售被禁止。因此秀水市场的定位也发生了较大的变化，市场内增加了餐厅、咖啡馆等餐饮业态，三楼丝绸以及丝绸制品的销售面积增大，四楼增加珠宝玉石，主打适合旅游的民族产品。此外，市场管理方要求入市人必须有一个代理的品牌。新秀水的客流量大于以前，但在这一舒适环境中闲逛的人居多，更重要的是，如今摊户达1500，是老秀水街的3倍之多，同类商品的竞争就大大增加。同时，各摊位在形式上并无区别，甚至相邻许多摊位的商品往往大体相似，因此同业竞争相当剧烈，商家的利润出现降低状况。新老秀水具体比照分析见下表。比照项

31、 老秀水 新秀水分 析 经营面积5平米/摊位摊位面积增长近一倍，经营内容势必同步增长购物环境马路市场楼内市场环境的改善势必进一步增强客户吸引力 经营时间冬到下午4点，夏到下午6点早8点-晚10点营业时间较过去日增加4个小时，且属于黄金时段 经营种类服装、服饰、鞋帽 服装、服饰、鞋帽、古玩、珠宝、名小吃在增加经营种类的情况下，将购物与休闲的结合，不仅会增加更多的外国人流，而且会吸引更多国内消费者 交通环境无停车场地下停车场、楼内地铁驾车购物已经是一种时尚，它所带来的不仅仅是客流的增加，而是更高一层消费者的参加旅游合作没有合作旅游定点商店国内外旅游团队的到来，在很大意义上会形成一种团购的效应，其消

32、费能力必将大幅提升。目前已与中国旅行社总社、中国康辉旅行社有限责任公司、中国和平国际旅游有限责任公司、中青旅控股份、中国国际旅行社总社等十多家旅行社签定了合作协议书。 现北京每年接待外国游客达300万之多，今后每年还要按照10%20%的比例增长。 以上游客人数未包含私人到北京旅游的外宾人数区域商业市场分析XX商场商圈全国商业旅游中心XX商场大街是北京唯一一条步行商业街,南口紧邻长安街，由南向北全长800米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。这条具有七百多年历史的商业街，拥有着众多最著名的老字号。从商业街开展到成熟的商圈，XX商场经过了两次大规模的改造和建设。 自2000年9月，完成了主要以

33、大街向北扩展和改造照明系统为主的二期工程。二次“开街后，XX商场商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，身为老北京购物地的XX商场，随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的参加，把原本颇具传统色彩的XX商场商圈演变成一个不折不扣的国际性商业旅游中心。区域商业市场整体呈现供不应求的局面XX商场商业街核心商业面积约为35万，营业面积在10000平方米以上的总共有东方广场、新东安市场、XX商场百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下

34、的商铺有30家。但在整个XX商场地区商铺的供给量中，营业面积在1.5万平方米以上的商场所占比例为75%，而1.5万平方米以下的商铺所占比例仅为25%。目前XX商场人流量约为每天30万人次，最高时达百万人次，其中外地游客占到总人流量的50%以上，XX商场商业街店铺空置率较低，供不应求现象较为明显。XX商场商业街典型大型集中商业概况名称位置开业时间营业面积定位北京百货大楼步行街1995年万平方米群众消费阶层东方新天地步行街南端2001年10万平方米高档消费阶层新东安市场XX商场大街北段1998年12万平方米群众消费阶层区域商业租金价格水平由于XX商场商业街在全国的知名度和悠久的历史文化，使其成为世

35、界著名的商业街。XX商场商圈的租金在北京所有商圈排名第一，大型综合商业中心租金平均水平在4555元/m2/天，步行街临街商铺租金平均水平在60元/m2/天左右。区域商业开展前景预期目前XX商场已成为物丰人旺，集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街，未来将兴建规模达数十万平方米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连接起来，加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等，其商业气氛将更加浓厚。北京商场/购物中心商业管理模式研究总体来看，目前商业管理模式一共有两种，即引进第三方管理公司进行商场管理和开发商自己成立商业管理公司进行管理。引进第三方管理公

36、司引进第三方管理公司进行购物中心管理运营之模式在国外成熟商业市场环境下已经运行多年。第三方管理公司为开发商/业主所聘用之团队，其参与购物中心之商业策略、人员管理、系统管理、市场促销、公关工作、市场分析等各个方面，这种模式比拟适合于拥有较少商业物业开发和运营经验的投资商。其可能效劳方式见表：方式一方式二方式三方式四合作方式商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商商业管理公司受雇于开发商效劳内容商业管理公司只负责招商，开发商负责后期的运营管理商业管理公司提供全套商业运营管理效劳商业管理公司提供参谋咨询效劳商业管理公司负责运营管理佣金构成一般为全部租金的10%按月度收

37、费按股份比例与开发商分成合同期限短期一般为3年长期或短期长期备注佣金与商业管理公司经营业绩相关联，开发商可根据商业管理公司的经营业绩与其收益预算报告的吻合度，对商业管理公司实施一定的奖惩措施。北京大钟寺国际广场的商业管理就采取了引进商业管理公司的模式。其与新天地商业管理集团禾田摩尔投资管理公司和美国德斯沃特商业管理公司共同合作成立正式签订了商业运营管理协议。新天地商业管理集团将负责大钟寺国际广场商业参谋及中国招商总代理。北京华贸和新东安市场均聘请了戴德梁行任其商业参谋。戴德梁行提供的效劳包括定位、设计咨询、业态规划、招商以及营运管理。开发商自己成立商业管理公司这种模式要求开发商或者投资商拥有丰

38、富的商业物业开发和经营经验。无论是持有型商业物业还是出售型商业物业，对购物中心进行“统一管理是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理，要求管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心那么难以经受剧烈的零售业市场竞争。对于出售型商业物业，“分散经营是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一效劳监督、统一物管。出售型商业类型的商业管理较持有型较为复杂，为了到达“统一管理、分散经营的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些

39、购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会ICSC的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。“统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。1.所谓“品牌审核管理是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书 适用于批发代理商、品牌代理委托书适用于专卖代理商、税务登记证、法人授权委托书等。2.“完善的租约管理。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比拟关键的租约条款管理，比方：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员

40、会的认可业主委员会成立之前，经开发商认可；营业时间确实定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承当的义务；承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银。“统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前购物中心竞争剧烈，打折降价的促销竞争手段比拟流行，以吸引购物者光临。管理公司应该为购物中心筹划好1年365天的天天营销方案，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过，组织筹划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中

41、心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。“统一的效劳监督有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、效劳、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：指导工程：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调工程：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；效劳工程：行政事务管理；监督工程：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。“统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、 车辆管理、绿化养护、意外事故

42、处理等。采用此类管理模式的大型购物中心有翠微大厦、西单商场以及XX商场百货等。这些都是大型的零售商业集团，拥有自己的连锁品牌和专业管理部门或者公司进行商场的管理。北京珠宝市场开展现状分析中国珠宝行业开展现状及前景开展迅速，已经成为世界珠宝消费第一大国近20年的时间，中国的珠宝首饰业得到前所未有的开展，从产值1个亿开展到近1000亿元，从业人员从2万人开展到200万人。中国已成为世界上最大的铂金消费国，年销售铂金量达140150万盎司；中国是亚洲最大的钻石市场之一，年消费钻石达11亿美元；中国是世界上第四大黄金消费国，年黄金首饰需求到达200吨左右；同时中国还是世界上最大的玉石和翡翠消费市场。中

43、国的珠宝消费已经在国际上占据重要地位。目前中国珠宝首饰的消费正以每年8至10的速度向上递增，随着我国居民收入的增加，钻石首饰的购置力还将继续增长。中国是一个新兴的市场、开展的市场，专家预计到2021年，中国的珠宝首饰可以实现年销售额1800亿元，出口额到达70亿美元，中国的珠宝首饰业作为新兴的朝阳产业，将在国民经济开展中占据越来越大的份额。国内珠宝行业缺乏品牌企业，设计水平较低、营销方式落后，竞争集中在低端市场国内虽然为数众多，但大多数规模较小，缺乏核心竞争力强、市场占有率高、综合实力强、品牌知名度高的大企业或企业集团。而且在市场营销方面，众多规模不大的珠宝企业反而成为了行业中的主角，往往采取

44、互相压价，打折送礼、抽奖等简单的市场促销手段。营销方式尚处于开展阶段，仍采用传统的落后的营销方式，产品经过几道环节后才最后到达终端顾客手中，导致商品流通周期长，价格居高不下，零售店利润小的现状。国际品牌开始进入，以专卖店、旗舰店等形式抢占中高端市场全球最大的钻石经销商戴比尔斯、有150多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚、大溪地珍珠国际宣传协会以及香港知名珠宝首饰品牌周大福、谢瑞麟等国际珠宝巨头，纷纷先后进入中国市场，开始加速建设销售网路。例如由香港新世界集团公司1995年创办武汉周大福珠宝金行，从1995至2001年底才开展了2家连锁店，而自2002年初，连锁金店的开展驶入“快车道，不到2年

45、的时间又在武汉开办了4家连锁金店。由美国著名钻石品牌GALACE钻石星纪投资的亚洲规模最大的专业钻石旗舰店2004年10月落户北京金源时代购物中心，该旗舰店将西方钻饰规模化、专业化的业态模式引入中国，其最大的特点就是提供贵宾式的效劳，让消费者们耳目一新。国际权威钻石机构法国的HIERSUN第四家零售旗舰店上海恒信钻石宫殿于2004年11月9日在上海中信泰富广场落成，自此，HIERSUN已先后在北京、沈阳、哈尔滨、上海开设了4家恒信钻石宫殿。随着国外品牌陆续登陆中国市场，中外商家在首饰消费品领域将会展开一场剧烈的竞争。北京珠宝销售市场分析珠宝的销售渠道从整体上分为零售和批发两种类型，具体的渠道包

46、括：商场珠宝柜台、连锁店/专卖店、旗舰店及专业市场等。珠宝批发市场1 开展概况北京目前最大的珠宝首饰集散地主要集中在新街口至西四的珠宝商圈，其中包括较有名气的“五寰珠宝市场、“华福新阳珠宝饰品市场，以及即将开业的“地博天成珠宝城、“羊肉胡同珠宝饰品交易中心等。其他区域批发市场主要包括：北四环的北京国际珠宝交易中心、西单的珠宝第一厅、大都市街的京港国际珠宝交易中心等。2 市场特征业内批发为主，带动零售业开展。随着知名度的提高，消费者直接来购物的情况越来越多，零售业务的开展空间很大。北京国际珠宝交易中心虽是批零兼营，但实际上零售相对也多一些。品种齐全、竞争剧烈。目前，珠宝市场集中经营珠宝各个品种的

47、商家。黄金、白金、银饰品、钻石、彩色宝石、翡翠、珍珠等等；与珠宝首饰相关的包装，加工修理，图书资料、鉴定检测也比拟齐全。3 租金水平分析北京主要的珠宝批发市场概况名称地点开业时间营业面积租金五寰珠宝市场新街口南大街1995900 m222元/ m2/天华福新阳珠宝市场五寰对面20041000 m212元/ m2/天红天行珠宝批发市场新街口南大街42号北侧2004300 m233元/ 延米/天靠墙柜台24元/ 延米/天中间柜台地博天成珠宝城西四北大街226号即将开业2000 m210-15元/ m2/天羊肉胡同珠宝交易中心西四羊肉胡同即将开业2000 m2一层15元/ m2/天二层12元/ m2

48、/天北京国际珠宝交易中心北四环小营桥19944000 m2一层66元/柜台/天二层40元/柜台/天店铺二楼10元/ m2/天珠宝第一厅西单路口西南角1998800 m2一层80元/柜台/天店铺一层14元/ m2/天二层10元/ m2/天京港国际珠宝交易中心崇文区大都市街05年1月12000 m2提点营业额的25%北京珠宝批发市场租金平均水平在10-22 元/ m2/天，柜台租金平均在40-80 元/ m2/天，不同位置差价较大。珠宝批发市场的租金上下一般由该市场的知名度以及经营时间而定，经营时间较长的批发市场在行业内知名度较高，故其租金也相对较高。珠宝零售市场1 开展概况北京的珠宝零售市场包括

49、各大商场的珠宝柜台、商场内的珠宝专卖店店中店以及珠宝旗舰店三种形式，其中商场的珠宝柜台是目前的市场主流，且以销售中档的国内品牌为主，由于产品同质化严重，缺乏特色，营销方式单一，因此整体陷入了低层次的价格竞争。2 典型案例：菜市口百货菜市口百货股份是一家以黄金、铂金、钻石、珠宝饰品以及金条、金银币、章、银饰品等十几大类商品特色经营为主的，连带经营化装品、钟表、服装、服饰的百货公司，营业面积8800平方米，其中黄金珠宝首饰的经营面积达2000多平方米，是北京最大的黄金珠宝特色专营店。菜百公司黄金珠宝的销售量每年都以惊人的速度增长，已经连续十四年在北京市销售量第一、在全中国单独门店销量第一。2003

50、年，全公司实现销售额亿元人民币，约合美金7980万，其中黄金珠宝类销售额达人民币亿元，约合美金6771万，同时该公司还是上海黄金交易所的首批综合类会员单位。其成功的关键在于：以经营中高档品牌为主，价格高，但质量值得信赖；购物环境好、售后效劳完善。3 XX商场商圈珠宝零售市场XX商场商圈主要的商品零售市场包括大型百货商场如东方新天地、百货大楼、女子百货等中的珠宝柜台或专卖店，以及步行街沿街的小商铺。XX商场步行街局部珠宝街铺根本情况名称商业业态营业面积玉石林一二层工艺礼品三楼珠宝一层将近100平米二三层80平米翠玉园低档工艺礼品约200平米广艺斋一层低档纪念品二层字画、文房四宝每层50-60平米

51、石头记珠宝50-60平米东方新天地主要珠宝专卖店根本情况名称营业面积伊丽罗氏珍珠500平方米倚凡珠宝20平方米普柏林45平方米爱斯宝50平方米恒信1000平方米海盗船40平方米exette20平方米folli follia50平方米swarovski50平方米琉璃工房250平方米新东安市场局部珠宝专卖店根本情况名称营业面积周生生30-40平方米亿龙钻石120平方米montana60平方米周大福50平方米XX商场商圈珠宝零售租金水平名称地点营业面积租金东方新天地XX商场商业街12000 m2一层临街商铺55元/ m2/天新东安市场XX商场商业街12800 m2平均租金2-3美金/ m2/天、一层

52、临街商铺45元/ m2/天XX商场女子百货XX商场商业街5000 m2一层珠宝提取25%双安商场中国人民大学东门22000 m2一般柜台30%、一层珠宝19%、四层服装20%玉石林XX商场商业街250 m220元/ m2/天注：商场收取租金一般有两种方式：收取固定月租金和按照营业额提取，一层租金最高。按照营业额提取租金比例一般在20%-30%之间。宗地分析地块分析工程位置工程地块位于北京市XX商场步行街，东临建设中XX商场商业管理中心，南面为小型商业街，西面为天主教堂，北面为XX商场医院。工程位置图宗地东向景观宗地南向景观宗地西向景观宗地北向景观地块现状地块现状地块现状地块目前为一栋2层办公用

53、楼和一栋3层建筑为教会所用。规划限制条件地块限高不超过12m；地下一层，地上三层；总建筑面积5000平米左右工程SWOT分析优势S地块地处XX商场的黄金地段，通达性良好；地块所在的商圈辐射范围为国内外客户，闹中有静的环境对高端客户具有很强的吸引力；开发商具有十几年的珠宝经营经验，拥有丰富的客户资源。劣势W由于珠宝行业的特殊性，珠宝城的知名度需要较长时间的培养；本工程的经营模式在国内较为少见，市场接受存在一定的风险；返还地主方的办公面积对工程的高端形象会有一定影响。时机O北京珠宝市场未来开展潜力巨大，需求旺盛；北京珠宝市场目前缺乏经营方式先进的顶端品牌珠宝城；国外众多知名珠宝商正进军中国的珠宝市

54、场；北京高端消费者的迅速膨胀，奢侈品市场扩张迅速；威胁T以高档零售为主的京港国际珠宝城进入放量阶段，对本工程构成一定竞争；与东方新天地的恒信钻石宫殿存在一定竞争。市场定位工程定位根据工程的本体条件和SWOT分析，工程定位为：面对北京包括北中国高端消费群体的，以经营国内外顶级珠宝品牌为主的，集加工、展示、销售和体验为一体的高档珠宝城。该工程将聚集国内外不同档次、风格、款式的钻石饰品，以满足不同人群的需要；并参照国际高档珠宝城的设计、销售、管理模式来指导其整体规划布局，以凸显豪华尊贵的形象；通过合理的布局划分不同的功能区域，包括：销售区，珠宝展示区，克拉区，贵宾区，首饰设计区和售后效劳区等；同时配

55、有导购、讲解等系列效劳，让消费者感受到全新消费效劳。客户定位国外知名的珠宝经营商，如美国的GALACE、法国的HIERSUN、以色列的DALUMI等；国内知名的珠宝经营商，如周生生、周大福、谢瑞麟、戴梦得等。价格定位价格定位考虑因素：XX商场区域租金价格水平。XX商场代表性商业工程东方新天地一层平均租金在55元/平方米/天，新东安市场一层临街租金水平在48元/平方米/天左右，而工程附近临街店铺租金在60元/平方米/天左右，沿街独立店铺租金高于商场平均租金。主要珠宝批发市场租金水平。经过调查，北京主要珠宝批发零售市场的租金水平在10-22 元/平方米/天左右。租金层差水平。东方新天地一层与地下平

56、均租金相差20% 左右；而珠宝批发市场的一层与二层平均租金层差在50%左右。基于以上因素，初步确定本工程一层租金在35元/平米/天，地下与地上二层在25元/平米/天，三层租金在20元/平米/天。工程开展设想本工程方案引进国内外著名的珠宝商，参照欧美高档珠宝城的设计、销售、管理模式来指导工程整体规划布局，整体建筑风格具有良好的昭示性并注重与周边环境的融合。珠宝城内的每个独立品牌可以按照自己的产品特色进行展示销售区的设计，地下一层拟建成高档珠宝加工过程展示区。 投资估算与资金筹措工程投资总估算根据测算，本工程总投资额为万元含地价。详见下表：序号工程名称计算程式 单价(元/) 金额(万元1土地本钱9

57、,750.00 52建筑安装、装饰工程费建筑安装工程费 1,200.00 600建筑装饰工程费 7,000.00 3500建安、装饰工程费小计 8,200.00 41003专业费用291勘查设计费500元/建筑平米 - 250.00 监理费用2*1% - 414管理费用前三项*3% - 240.74 5不可预见费建安工程装饰费与管理费和*3% - 130.22 6总开发本钱 8,395.79 注：单价为按计入容积率建筑面积计算的单价;本工程总建筑面积为5000平米，其中地上建筑面积为3727平方米总投资估算说明1 土地本钱根据北京市出让国有土地使用权基准地价表，北京市一级商业用地楼面熟地价为7

58、210-9750元/平方米。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。鉴于工程地处北京XX商场商圈，具备良好的交通条件和昭示性，估算地价取9750元/平方米。2 建安工程费包括根底、主体、水电安装、室外配套等；依据北京目前类似工程的建筑安装本钱单价，初步确定为1200元/平方米。本工程建筑安装工程费为600万元。3 装饰工程费包括大楼内部装修装饰费用；本工程定位集展示、加工、销售和体验为一体的高档珠宝零售中心，因此要求高档的装潢水平，初步估算此类装潢水平的单方造价为7000元/平方米左右，本工程装饰工程费为3500万元。4 专业费用

59、包括前期的勘察设计费用和施工期间的监理费用。勘察设计效劳范围内部包括建筑整体设计和内部装修设计两个局部，单价为500元/平方米，总勘察设计费用为250万元；监理费用一般为建安装饰工程费用的1%左右，总额为41万元。5 管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产工程的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按北京市同类房地产工程的水平和本工程的具体情况，工程管理费按前述4项之和的3%计取。工程管理费均为万元。6 不可预见费不可预见费按建安工程装饰费与管理费和的3%计取较为合理。工程不可预见费为万元。资金筹措工程投资的资金来

60、源包括自有资金、银行融资两个局部。工程总投资为8万元，各项资金来源金额见下表：序号工程资金万元比例1自有资金%2银行融资3500%还款安排与财务费用工程预计银行贷款融资3500万，预计贷款期限为5年，贷款年利率为5.76%，此期间预计贷款财务费用为563.06万元。具体借贷还款安排见下表：序号工程2006年2007年2021年2021年2021年1期初贷款本金累计 2本期贷款 3本期应计利息 4本期还本付息 还本 付息 5期末贷款余额累计 6可还款资金 7还贷资金结余 工程租金收入测算工程租金收入测算工程可出租面积共计平方米，其中地下可出租面积为平方米，一层可出租面积为平方米，二层可出租面积为