中心区地块项目竞拍项目可行性研究报告

1、宝安中心区地块项目竞拍可行性研究报告宝安中心区地块项目竞拍可行性研究报告- - TOC o 1-5 h z 第1章、项目概况41、 拍卖地块位置42、 项目周边地块分析43、 地块主要经济技术指标64、 宝安中心区政府投资项目情况介绍 8第2章、宝安区房地产市场分析 82.1、 宝安区区域概况92.2、 宝安区房地产市场概况102.3、 宝安区房地产发展趋势分析12第3章、中心区周边楼盘综合分析 121、 中心区周边楼盘市场调研 142、 中心区周边楼盘分析143、 片区市场供需分析174、 市场竞争分析 185、 片区外销前景分析19第4章、项目SWO分析201、项目优势202、项目劣势25

2、3、项目机会264、项目威胁28第5章、项目定位255.1、住宅市场定位 295.2、商业市场分析及定位 30第6章、项目开发计划第7章、项目竞投分析1、基本假设2、地价测算3、竞拍价格分析第8章、敏感性分析1、建安成本变化对利润率的变化2、售价变化对利润率的变化.3、销售率变化对利润率的变化35363636.3840 4040 40第9章、风险分析 411、项目配套风险 412、片区人气风险 413、市场竞争风险4、资金压力风险41415、其他风险41第10章、竞争对手分析 43第11章、结论44第1章、项目概况摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目 周边地块的规

3、划情况，同时介绍了宝安中心区政府投资项目的开发进展情况。1、拍卖地块位置本月26日拟拍卖地块位于深圳市宝安新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及 容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A0010119和A001 0120 （其中：A001-0119:用途为商住混合用地，土地面积83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660平方米；A001 0120：占地面积为183825.01平 米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面 积10000平米，车位3850

4、个）。本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部 分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询宝安国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。2、项目周边地块分析2.1、项目周边地块情况介绍本项目位于宝安新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：宝安中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。2.2、地块特点2.2.1、A001 0120地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为 655米、278米地块面积较大，基本上是目前宝安中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具 规模效应。地块平整

5、、方正、整齐，有利于项目规划2.2.2、A001-0119地块基本上为一正方形，边长大约在 290米地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米地块靠近宝安区体育场、行政中心，地理位置优越已建成旧村图一：宝安中心区拍卖地块周边情况图居住 用地 （一类）医疗）用地小学新创拍卖地一居住用地（泰华、恒乐、翻身村用 地）湖商住用地, 容积率5二类居住用地（3.5）一类住宅用地 即低密度住宅用地 （容积率大约在0.6）公共绿地体育馆（已建成）翻身村、鸿荣 源、广州军 区、国税局、 振波公司等用 地拍卖地二路中学幼儿 园小学路公共绿地体育场+游泳馆（8月份开工）3、地块主要经济技术指标A001 01

6、19地块主要经济指标表占地面积83329.4平方米土地性质商住混合用地建筑面积257660平方米其中住宅面积 211600平方米，商业 38000平方米，幼儿园 2400平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会100平方米，物业管理及活动中心500平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心100平方米，文化中心2400平方米，青少年活动中心 1500平方米，多 功能影剧院1000平方米，公厕一处 60平方米，垃圾收 集站一处。土地使用年限为70年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及 活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中 心、文化中心

7、、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为 社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地 上211600平方米住宅和38000平方米商业可进入市场销 售。容积率3.1建筑覆盖率=30%建筑咼度和层数高层建筑退红线要求西北（罗田路）=10米，东北（创业路）=10米，西南 （兴华路）=8米，东南（裕安西路）=9米机动车泊位数2000 个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗 田路A001 0120地块主要经济指标表占地面积183825.01平方米土地性质商住混合用地建筑面积478000平方米其中住宅面积450000平米，商业10000

8、平米，36班小学13100 平米（单独占地不少于 22000平米），18班幼儿园4000平 米（单独占地不少于4500平米），居委会120平米，物业 管理及活动中心600平米，社区健康服务中心 120平米， 公厕一处60平米，游泳池一处，垃圾收集站一处。容积率2.6建筑覆盖率=25%建筑咼度和层数高层建筑退红线要求西北（新安六路）=15米，东北（创业路）=10米，西南 （兴华路）=8米，东南（罗田路）=10米机动车泊位数3850 个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、新安六路、罗 田路4、宝安中心区政府投资项目情况介绍宝安中心区作为宝安区未来

9、主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础 设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要 的意义，下表是宝安中心区主要的政府投资工程。宝安中心区主要的政府投资项目简介政府投资项目进度/计划宝安大道（新安西路-路）新安六1995年已完成新湖路（新安西路-新安六路）2002年7月底完成新安西路（107国道-新湖路）1999年已完成中心区吹、填土工程兴华路以北、宝兴路以东已完成，其 余地块继续进行创业路（宝安大道一一-新安六路）新湖路一裕安路段2003年5月前完 成，其余路2002年7月底完成甲岸路（宝安大道一-宝华路）1997年已完成兴华路（宝安大道一-宝华路）新城大道

10、一新湖路段1996年已完成， 新湖路一宝华路段2003年5月前完成裕安路（宝安大道一-兴华路）新城大道一创业路段2002年7月前完 成，创业路一兴华路段2003年5月前 完成（含排水箱涵）罗田路（宝安大道一-创业路）2002年7月前完成新安六路（宝安大道-一兴华路）2002年7月前完成（含咸水、冲水 闸）中心广场周边道路2003年5月前完成新圳河排洪整治工程1999年已完成1中心区1#雨水泵站2002年12月前完成新安六路污水泵站2003年12月前完成48区变电站2000年已完成宝安体育馆（N4区）2002年6月底已完成宝安行政中心（N13 区）已完成桩基础工程，主体工程正进行 施工招标，预计

11、8月份开工，2004年 底完工中心广场（N21区）已完成软基础处理，主体及绿化工程 正进行绿化招标，2003年3月完成湖滨路（107国道一宝安大道）2003年7月完成体育场与游泳馆（N14 区）预计2002年8月份开始第2章、宝安房地产市场分析摘要：本章首先从行政、规划、经济、文化四个方面介绍了宝安区的区域概 况，然后进一步从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况及空置情况六个角度 分析了宝安区房地产市场的基本属性，最后探讨了宝安区房地产市场主要的发展趋 势。2.1、宝安区区域概况1、行政状况宝安区位于广东南海之滨，属深圳市辖。全区陆域面积751.6平方公里，海岸线长30.62公里。宝安南接深

12、圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港 新界、元朗，是深圳的工业基地和西部中心。宝安区现辖辖西乡、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8镇及新安、光明两个街道办事处。现有人口为 129.7万，其中户籍人口 25.9万，暂住人 口 103.8万人。宝安也是著名侨乡，有旅居海外的华侨6万多人，港澳同胞9万多人。宝安新城（又称宝城）是宝安区的政治、经济、文化中心，规划中的新城城区 是广深高速公路、西乡大道以南到沿海地带，新城分为新安和西乡两个行政区域， 新安辖区总面积22.05平方公里，总人口 22万，其中户籍人口 7万人，西乡辖区 面积93平方公里，总人口 16.7万，其中户籍人口 3.

13、7万。2、规划状况全区在规划布局及功能分工上，按四大组团进行开发建设：新安、西乡-福永组团：重点发展商贸、金融、旅游、信息咨询等第三产业和 高科技产业，建成现代化经济中心城市，成为宝安的行政、经济、商贸、金融和文 化中心。沙井一松岗组团：以发展工业为主，积极发展资金、技术密集型的电子、机 械、精细化工和建材行业，建成现代化的城区。龙华-观澜组团：重点发展仓储业，并相应发展一些工业、商贸业和第三产 业，成为福田中心区的延伸和后备服务基地。石岩一光明一公明组团：主要保持良好的生态环境，发展无污染、耗能少的轻 工业、高科技产业生态农业、旅游观赏农业。3、经济状况宝安区自1993年以来，国内生产总值保

14、持连续高速增长态势，进入1998年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，宝安仍以高于16 %的增长率保持平稳增长。宝安经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年，占深圳市区属经济总量的40%; 2001年，实现国内生产总值257亿元，比上年增长 15.2 %，高于深圳市总体经济增长水平；2002年第一季度，宝安区国内生产总值 达到94.3亿元，比去年同期增长15%，继续保持快速增长的势头。宝安区对深圳 市的经济发展起着举足轻重的作用。自1999年以来，宝安区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提 高，三大产业结构比例2001年为3.8 : 59.7 : 36.5，与建区前相

15、比更加科学合 理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发 展水平，第三产业无疑将成为下阶段宝安发展的重点。宝安的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展 的主要目标是：加强基础工业建设，建立和完善以信息、高新技术产业为基础的先 进工业，发展第三产业和“三高”农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。4、文化状况在一定意义上，宝安在深圳自成一派，更有广东味，更像广州下属的一个区。 宝安的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张 文杰、业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有“中国荔枝第 一村”公明镇楼村，有

16、侨民集中地光明农场，有被誉为深圳“陈家祠堂”西乡乐群 村的“绮云书室”，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮、舞龙、舞麒 麟、龙舟赛等到现代的高尔夫球一应俱全。2.2、宝安区房地产市场概况“九五”期间，宝安区经过房地一体化改革、土地有偿有期使用等制度的深化 实施，再加上“购房入户”优惠政策的推动，宝安区房地产市场步入了规范有序、 逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持 健康、高速的发展态势。下面分别从土地市场、建设规模、供应情况、销售情况、空置情况五个方面分 别予以概述。1、土地市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的宝安、龙岗两区。2002年深圳土地出

17、让计划显示：今年全市将推出 29块土地公开招标拍卖，总面积1657135.9平 方米，其中特区内10幅土地（面积总计仅82599.6平方米，不到全年推出地块的 5%，其他均为关外土地，其中宝安区有 8幅土地出让，总计面积648584.7平方 米，约占全市出让土地总面积的 40%从目前掌握的资料来看，宝安区的可开发用地主要集中在宝安中心区和西乡 镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，宝安中心区的潜在土地供应量将在200多万平米，其中一部分掌握在企业手中，大部分掌握在政 府手中，相信，随着宝安房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。2、建设规模2001年，宝安区的建设规

18、模为全市第四位，前面分别是福田区、南山区、龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，宝安区施工面积比上年增长36%，名列全市第二，仅次于热点南山区。另外，住宅是宝安区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，2001年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面 积所占比例增加了近10个百分点，但办公楼、商业用房的建设规模有所减少。下 表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。深圳市近两年施工面积及新开工面积（按类型、按区域分） 万川商品住宅办公楼商业用房施工（新开工）施工（新开工）施工（新开工）全市20001661.57577.62111.5626.05230.3068

19、.832001：1916.02 1712.4097.26 122.88240.4369.52变幅15.3 %23.3 %12.9%-12.2 %4.4 %1.0 %宝安 区2000175.48(10.6%)78.103.412.5431.5714.812001239.78(12.5%)128.772.581.0228.2913.08变幅36.6 %64.9 %24.4%-59.9 %10.4 %-11.7 %3、供应情况随着宝安房地产市场的发展，宝安区的推盘量年年猛增，特别是 2001年推盘 量增幅最大，达到82%，名列全市各区首位，供应量达到全市的 18%。今年上半 年，宝安区推盘量增幅仅次

20、于南山区，占全市供应总量的 23.1%,下表深圳六个 区的2000、2001、2002上半年的商品住宅批准预售面积。深圳市商品住宅批准预售面积（按区域分）单位：万m2年度批准其中预售 面积罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区2000577.983.17176.34139.2918.4164.4896.212001647.14132.10139.08135.3910.68117.86112.032002（上半年）375.918.683.1125.811.186.950.54、销售情况最近几年，宝安区房地产成交量稳步增长，2001年宝安区成交住宅建筑面积 97万平方米（计10027套，均价3670

21、元每平方米），成交金额达 35.6亿元，比 上年增长了 14%与此同时，2001年宝安区GDR增长了 14%。特别是今年5月的 首届宝安房交会，签约商品房面积 24500平方米，总成交金额8900万元，价格在 每平方米3000元至5000元之间。据市场调查显示，宝安规模在5万平方米以上的住宅销售率达到85%以上，销售期通常不超过1.5年。5、空置情况2001年，宝安区商品住宅空置面积达 29.58万平方米，比2000年有所增长, 尽管空置量占比有所下降，但仍高于全市商品住宅空置的平均水平。下表为深圳市 商品住宅现楼空置面积数据。深圳市商品住宅现楼空置面积（按区域分） 单位：万卅年度空置面 积其

22、中罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区2000158.2929.7746.3627.922.6225.7325.8927.3 %35.7 %26.3 %20.0 %14.2 %39.9 %26.9 %2001143.4138.5030.5620.61 :2.83 :29.58 :21.33 :22.2 %29.1 %22.0 %15.2 %26.4 %25.1 %19.0 %注：加粗百分数表示为全市或各区空置面积占供应总量的比例。从以上及各方面综合分析，我们认为，近年宝安区房地产一、二级市场交易活 跃，施工、竣工、供应、销售等指标都保持较高的增长，供需的双向扩容成为当前 市场的主要特征。随着滨

23、海大道的开通使用、地铁的开工、深港西部通道的动工在 即、高新技术产业带的横跨其中，深圳城市建设西移的步伐正在全面提速。2.3、宝安区房地产发展趋势分析伴随着宝安区经济的高速发展，以及政府在城市建设方面投资力度的加大，宝 安房地产市场应该说是利好频频，比如：滨海大道的开通、深圳地铁的兴建，梅观 高速公路及机荷高速公路的通车，特别是宝安新中心区的开发及西部海上田园风光 旅游区的建设等等，这些利好均为宝安房地产市场带来了新的开发热点。下面具体分析一下宝安房地产市场的发展趋势。首先，旧城改造将进一步提升新安区地产，西乡镇是近期发展的热点地区。来自深圳搜房的统计信息表明，宝安区有 60%勺人士打算在2-

24、3年内购房，而 其中近35%勺购房意向锁定在新安中心城区。新安中心城区作为宝安区的经济、商 业、文化中心，位置优越、配套较完善、交通顺畅，对本地购房者有较大吸引力。 但该片区开发较早，一方面目前几乎没有可供开发的成片土地，另一方面由于早期 缺乏规划，产业用地比例失调，也导致了土地资源匮乏。该片区已被列为宝安区政 府未来三年重点规划建设的区域，实施旧城旧村改造。预计改造后新安片区将形成 中高档项目较集中的区域。如前面的分析，由于交通条件的改善，近期内西乡镇将以相对较低的价格、较 好的环境成为宝安区中心房地产开发与销售的热点地区。但从长远来看，西乡发展 优势次于规划中的宝安中心区。其次，规划中的宝

25、安中心区将是房地产发展的潜力地区。新规划的中心区，政策关注力度大，规划起点高，建设标准高，配套设施完 善，交通体系便捷，拥有优质的滨海资源，景观、环境将对房地产项目价值带来巨 大提升。规划中的宝安滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个宝安区，东部 在南山区与滨海大道及西部通道对接，深圳地铁 1号线也将从华侨城西向延伸到宝 安机场，经过规划中的宝安中心区。建成之后，从宝安中心区经滨海大道到南山文 化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需 20分钟车程；从宝安中心区到机 场仅10分钟，宝安中心区到福田中心的时间距离大大缩短，规划中的宝安新中心 区的优美的滨海生态环境、成熟的规划、完善的配套

26、以及相对市区较低的价格将对 南山、福田的客户产生相当的吸引力。第三，从远期来看，深港西部通道的建设，也是宝安新中心区外销香港的一 个契机。2003年动工、2005年完工的深圳湾公路大桥，直接接驳香港鳖勘石与东 角头，宝安滨海大道直接接驳西部通道，两条交通要到修建完成后，从宝安中心区 经南山到香港交通也将十分便利，宝安也将对香港置业内地的客户形成较大吸引。第3章、中心区周边楼盘综合分析摘要：本章主要根据楼盘实地调研资料，从物业类型、项目规模、户型特点、物业价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面对宝安中心区周边楼盘 做深度分析。1、中心区周边楼盘市场调研目前，宝安城区分为新安与西乡两个行政区

27、域，其市政配套发展的都较为成 熟，基本上形成了区域内的工、商业模式，与此同时也聚集了相当规模的常住人 口。从目前在售的楼盘分布来看，基本上位于新安与西乡，但随着宝安新中心区 的规划出台以及宝安大道的通车，市民置业也出现了朝西南向迁移的趋势。特别是 近两年来，宝安新中心区东北即沿宝安大道以北各区涌现不少新盘，如海滨广场、 西海岸花园、中商花园、洪福雅园等。基于对市场深度理解的需要，我司营销人员实地调研了宝安城区的主要楼 盘，如冠城世家、天骄世家、御景台、丽景城、富盈门、海湾明珠、德临雅筑、福 中福花园等典型楼盘。具体的楼盘调研资料见 附表：宝城片区主要楼盘调研表2、中心区周边楼盘分析基于楼盘实地

28、市调资料，我们下面从物业类型、项目规模、户型特点、物业 价格、客户特征、车位情况及销售态势等七个方面分别对宝安中心区的周边楼盘做 深度分析。2.1、物业类型：小高层为主宝城区98、99年物业类型以多层和小高层为主导，但进入2000年后，小高层已是独步天下，已成为绝大部分项目首选的物业类型。2.2、项目规模：中小规模楼盘为主宝安城区除了清华桃源居外，近两年的项目规模基本上在一万来平米到20多万平米之间。根据某调研公司的资料，在宝安城区采样的37个楼盘中，建筑面积超过15万平米约占13.9%,建面10-15万平米的项目占8.3%, 5-10万平米的项目 占36.1%, 5万平米以下的项目占41.7

29、%,考虑到未统计到的楼盘主要是未知名小 项目，所以实际5万平米左右的项目比重还更大。总建筑面积楼盘比例平均容积率绿化率15-20万平米13.9%3.3最高60%10-15万平米8.3%2.4最高40%5-10万平米36.1%3.3最高60%1-5万平米41.7%2.6最高50%2.3、户型：3房为主，2房与4房为辅仔细分析所调研的楼盘，我们发现宝安区几乎所有楼盘都采取了“3房2厅为主、2房2厅和4房2厅为辅”的策略。近几年的成交房型中，3房2厅的比例一 直在50%以上。大部分楼盘中3房比例一般占50%-65% 2房与4房比例一般合占 25%-30%较为高档的楼盘，4房比例稍大；中低档楼盘2房比

30、例相对大。除此外 不少楼盘都会点缀以少量复式，一般在 5%左右。2.4、价格2.4.1、新城片区整体价格状况：根据深圳典指报告，2001年新城楼盘均价为3300元，2002年截止5月份，均 价变化不大，仍在3300元左右。实际成交价格方面，2001年各月成交价格走势如 下图，全年成交均价3319元。进入2002年，新城片区供应量预计为往年消化量的 2倍，不少楼盘都纷纷采取送按揭打折、送管理费等暗折手段，据了解实际成交价 格要比名义价格降低约300元。2.4.2、各档次物业的价格：从00年到02年每年推出的楼盘来看，宝安新安、西乡的项目大致可分三个档 次。高档住宅多位于新城中心黄金地段，环境好，

31、规模大，多由当地知名发展商开发，项目周边配套完善，交通便捷，均价在5000-55000元，如新安湖花园、弘雅花园、御景台、冠城世家；中档住宅，要么地段略差、周边配套一般，要么是小区 规模小，规划与环境一般，均价约 3500-3800，如天骄世家、富盈门、德邻雅筑、 金景豪园；低档住宅位置偏远、周边配套差，售价维持在3000元左右，如福中福、海湾明珠。建筑类型方面：多层实售价格 2000年于2000-3300元/M2区间，2002年售价 于2500-3500元/M2区间；小高层2000年实售价于2700-4500元/M2区间，2002 年实售价于3500-4500元/M2区间；高层2000年实售

32、价约5000元/M2，2002年实 售价约5500元/M2。小高层近两年整体价格提升多一点。243、新中心区附近楼盘价格：翻身路与宝安大道之间的各街区是毗邻新中心区的第一线，2000年后是涌现新楼盘最集中的区域。98 99年度该片区最典型的项目宝安海滨广场价格尚在 3200 左右，2000-2002年推出的新盘价格基本在3500-3800区间，建筑主要是小高层。2.3、客户特征宝安房地产市场本地客户所占比例一直都能保持在90%左右。宝安的小私营经济非常繁荣（从各楼盘商铺的热销即可看出），另外有大量工业企业的进驻与发 展。宝安的经济结构及其所产生的人口结构造就了宝安住宅市场的主要客户群，按 比例

33、轻重依次为私营企业主与私营中小商业主、原居民、公务员、企业管理人员、 企业白领。关内客户与香港客户比例很低，关内客户一般是关内外家庭，香港客户 一般是在宝安投资建厂的港人。此外在调查中发现，宝安的工业经济已产生了一部 分有住宅购买力的青工，这部分人出现在宝安低档物业的消费群中。另据了解，商 住楼的商铺购买者大部分是在宝安的潮汕人。2.4、车位宝城大部分楼盘车户比在1： 1.7 1： 2.3之间。01年和02年高档住宅的车 户接近1： 1,另外个别体量小的楼盘车户比也可以作到将近1:1。位置偏远的低档楼盘车户比要低得多，如海湾明珠。各楼盘除了地下车库，一般在小区路和商铺 临街地带都会安排停车位，

34、少有完全地下停车。车位售价约5-7万，租价150-300丿元。2.5、销售情况：2000年，宝安区的楼市表现最好，当时的弘雅花园系列、新安湖花园、湖景 居等高档住宅的热销情况至今无人出其右，另外，2000年“新区”概念新兴，翻身路和宝安大道之间涌现的众多中档楼盘洪福雅园、金成花园、新厦苑、西海岸花 园的销售都较好，推出当年大部分项目能销售7成。2001年新推的大部分楼盘在当年的销售率一般在 50%富盈门作为宝城的典 指代表项目，销售成绩最好，截止 01年低，其1期已售完，2期售出80% 3期新 推出也有较好的表现。第四季度推出的天骄世家销售速度能不断上升。高档项目御 景台因定价较高，容积率较高

35、，开盘至今销售只有60% 01年“新区”楼盘中洪福雅园因定价较高，销售一般，中南花园交通不便、中间发生工程停工事件，打击置 业者的信心，销售业绩不是很好。中心区内的达海花园工程烂尾，又重命名推出， 销售困难。2002年宝城区销售最好的是大规模项目，桃源居 5期锦绣清华园成绩最好， 冠城世家、丽景城等大盘销售 6月推出后销售约300套，天骄世家一季度销售速度 较快，丽景城推出后已受到影响。新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。 受今年供应量大增的影响，地段或规划一般的中低档项目销售会较慢，如德邻雅 筑。3、片区市场供需分析3.1、供应情况：规划中的宝安中心区占地660万平方米，其中居住用地约

36、300万平方米，预计 将分5-8年的时间推出市场，年均推出约 40-60万平方米。按平均容积率2计算， 年均市场住宅供应量将达到 80-120万平方米。目前两个中心区住宅项目尚未推出的情况下，2002年宝城区一共推出住宅面积总量将为150万平方米左右。3.2、消化情况：从宝安区历年的土地供应和消化情况来看，2001年全宝安区土地出让面积为60万平方米，市场供需基本平衡。全区成交房地产建筑面积97万平方米，其中宝安中心区周边新安片区约占55万平方米，这一数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。3.3、对比分析：从宝城片区的供需对比可以看出，随着宝安中心区土地的大量推出，宝安中心 区周边市场消化能

37、力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必 须开拓新市场。4、市场竞争分析4.1、随着宝安中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争如前面供需对比分析，未来随着随着宝安中心区建设的启动，片区消化能力相 对不足，房地产市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动， 该区楼盘价格相对较低，对宝安中心区定位较低的住宅将会形成一定的竞争，对高 端市场竞争强度不大。4.2、从长远来看，宝安中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市 场竞争优势明显，大型项目竞争力强。随着未来宝安滨海大道的开通、西部通道的建设完成以及地铁一号线的西向延 伸开通，宝安中心区地产客户受

38、众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市 场范围内的竞争，主要体现在以下方面：内销方面。建成后的宝安中心区以其较好的规划、配套、环境和相对较低的 价格对福田区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目、关外 龙华等片区项目形成竞争。与南山区住宅相比，宝安中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相 对不便捷；优势体现在相对较低的价格和更好的规划、配套和滨海景观环境。这一 优势将对南山区本地客户和原来购买意向为南山住宅的福田区客户形成吸引。在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比宝安中心区住宅竞争优势不 强，主要体现在对环境、景观要求较高的客户吸引上。虽然宝安中心区总体拥有

39、较 好的规划和滨海环境；但其在交通和价格上略处劣势。预计交通体系建设完成后， 宝安中心区到福田区的交通线路相对同处关外的龙华仍然较远；另一方面预计建成 后宝安中心区住宅价格将定位在 4000元/平方米以上，这一价格在龙华可以购买社 区规模较大、配套完善的高档次住宅。因此只有那些对景观、环境要求较高的客户 才会忍受略远的交通和较高的价格选择宝安中心区。外销方面。宝安中心区未来房地产项目在外销方面有着较强的优势。与关内现有的高档外销项目相比，宝安中心区项目同样拥有良好的环境甚至海 景资源、便捷的交通（西部通道及地铁），同时在价格方面有着无可比拟的优势。 特别对于港人置业内地作度假、安置亲友和养老用

40、途来说，略远的交通几乎不够成 障碍。与传统的关外外销集中地点布吉相比，宝安中心区良好的规划、配套及项目拥 有的优美海景资源、可以接受的价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更 有竞争力。规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。由于宝安中心区建设完成是一个较长时间的过程，因此在区域开发的初期，由 于片区配套设施的相对未完善，初期上市的房地产项目在很大程度上要依靠项目内 部配套，因此规模较大、配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争 优势。目前宝安尚缺乏大规模大型社区，预计这一类型社区也会受到宝安本地消费 者的青睐。4.3、地块在宝安中心区各地块中竞争力较强

41、规划中的宝安中心区推出住宅用地一共约 300万平方米，本次推出的地块在这 些中拥有较强的竞争优势。主要体现在：拥有良好的海景优势。宝安中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽 阔，总长度仅约2公里左右，使得大部分地块均难以朝向这一景观开口，同时 由于中心区规划中容积率的规定，使得新湖路以东的住宅由于西南向住宅的遮 挡将难有海景资源。因此对于宝安中心区的其他大多数地块来说，本地块拥有 良好的景观优势。对于地块西南部的低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为0.6左右，预计未来建成后将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与本项目将有较大 差别，预计与本项目的竞争不大。同时

42、靠近地铁、商业行政中心和大型高档居住区的优势。本地块同时靠近地铁、商业、行政中心和大型高档居住区，交通便捷、购物休 闲方便、同时属于住宅集中的大型住宅区，靠近大型高档居住区，未来居住氛 围浓厚，而其它地块均不能同时享有三项优点。先期启动，抢占市场先机。宝安中心区规划总住宅用地高达 300万平方米，预计5-8年推出市场，未来本 地竞争将十分激烈。本地块为宝安中心区最先推出的土地，预计建成后的住宅 也将率先在市场中推出，抢占市场先机。5、片区外销前景分析5.1、外销市场总体变化趋势近年随着香港与深圳经济发展的进一步交融发展，港人在深圳置业特点也出现 一些变化，根据置业国际2002年首季度对港人置业

43、深圳情况的调查，主要表现在 以下几方面：（1）港人置业不断升级。主要表现在：置业面积增大从户型来看，港人置业深圳以二房、三房单位为主，占购房选择的80%左右，其中又以两房为主。近期市场统计表明，港人置业对三房单位的需求有逐渐增大的趋势，选择三房的比例从2000年的36%增加到2002年的43.7 %。从购买 面积方面来看相应的也有增大趋势，港人对户型的需求在 501-700平方呎间保 持平稳，701-900平方呎面积区间趋向下降，而在 901-1100平方呎面积区间有 上升的趋势。说明港人对二房的需求平稳，对小三房的户型需求在下降，大三 房需求在上升。港人选择对四房以上户型需求较小。供款能力增

44、强从港人月供款的选择数量来看，港人选择月供款 2000元以下处于下降趋势， 而选择月供款3000元以上处于上升趋势。说明港人承受供款能力增加，并有 购买高质高价的楼盘的倾向。置业阶层上升由于深圳经济、环境建设等方面的快速发展，目前香港居民对深圳的认可程度 逐步增加，置业主体中初期的中下阶层占绝对主力的情况已经发生改变，香港 中产阶级和白领人士的比例呈现上升趋势。近两年半的调查资料显示，来深置业的香港白领阶层由2000年的31.5 %升至2002年上半年的48.4 %;公务员则从2000年的13.3 %升至2002年上半年的 15%。我们相信随着深圳外销物业的不断涌现，物业质素不断提高，将会吸引

45、 更多这类中产人士来深置业。港人意向置业面积和供款能力的增加也证明了这 一点。港人置业进入投资、度假阶段以往港人购买深圳物业主要用于自住或为亲人购买。近年香港经济的持续低迷，而深圳物业投资的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。近几年，香港经济发展缓慢，银行利率低下，失业率却高达7%,社会投资利润回报低，稳定性差，而与此同时，深圳的经济和社会发展却保持了快速的发展， 尤其是物业投资810%的高回报，吸引了许多香港居民投资的目光。加之今年深 圳政府推出容许香港零售商独资经营零售业的鼓励港人置业投资深圳的政策，将进 一步激发港人投资的热情。必将带动港人对住宅及其它物业品种的投资。据置业国际2002

46、年首季的一项调查，港人选择置业深圳的原因中，认为未来 升值潜力及租金回报理想的占35%。到深圳购买物业作投资收租的意向比例明显 增加，该项比例数据在2000年仅为4%, 2001年飙升至15%，今年第一季度更升 至17%，两年间增长4倍多。而据预测，2002年港人来深置业作投资用途的将会 达到20%。港人置业用途另外一个重要变化即是度假类型物业要求的上升。从2000年开始至2002年上半年，港人对度假类型物业的需求比例从原来的不足20%上升至32.5 %。港人置业需求中投资、度假类型物业的增加，意味着未来升值潜力大，如处于 未来地铁周边的物业；拥有良好环境的度假物业，如滨海大社区、海景物业等将

47、 拥有良好的外销前景，有较强的竞争力。热点投资区域变化一一证明港人置业意向区域是可以被引导的港人置业深圳的传统热点地区为罗湖区、关外布吉等片区，随着福田中心区 的启动，该区逐渐为港人所熟悉，该区以其相对较好的规划、未来的良好发展已经 成为港人目前置业的热点区域。近期港人置业又有向南山等区域发展的趋势。据2002年的调查，港人置业首选福田区的占 44.3 %，罗湖区已居第二位，占 37.4 %，南山区所占比例由5%增加到8.4 %。从数据可以看出，随着港人对深圳 的其他片区逐渐熟悉和了解，以及市政配套设施的逐步完善，再加上深圳地铁工程 进展等因素的影响，港人的置业区域意向正向罗湖以外区域扩散。港

48、人置业区域的扩散也说明，只要以良好的规划建设为基础，辅以正确的宣 传指引，港人在置业选择的区域上是可以被引导的。2、目前宝安区商品住宅客户主要以本地为主，关内客户比例就较低，外销香港客 户更是极少，但从长远来看，该区域有外销香港的潜力。主要因为：中心区高起点规划，高标准建设，未来建成物业将拥有较多优势，有着较强 的竞争力。新规划的中心区将拥有整齐合理的规划，完善的配套设施，便捷的交通体系， 最重要的，该区拥有优质的滨海环境，在海资源日益稀少的情况下，滨海景观、环 境将对房地产项目价值带来巨大提升。宝安滨海大道和西部通道的建设将促进宝安地产的外销规划中的宝安滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯

49、穿整个宝安区。东部 在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从宝安中心区经宝安滨海大道到 南山文化中心区只需不到10分钟。今年3月，宝安滨海大道从新城坪州开发区段 破土动工，预计2003年通车。目前宝安区中心由于远离口岸，交通不便等原因，基本无外销房。但从远期来 看，深港西部通道的建设将是宝安区中心房地产外销香港的一个契机。已于1997年12月经国务院批准的深圳湾公路大桥项目将于 2003年动工，2005年完工。该 大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石。而即将建成宝安滨海大道往南将直接接驳西部 通道。两条交通要道修建完成后，从宝安区中心经南山至香港交通将十分便利。宝 安新中心区优美的滨海生态环境

50、、成熟的规划、完善的配套以及相对市区较低的价 格将对香港置业内地客户形成极大的吸引力。地铁的西向延伸，将更大的促进宝安中心区地产的外销地铁这种快速、便捷的交通系统在香港人的日常生活中占有重要地位，而地铁 沿线物业相对高昂的价格，规划中地铁沿线物业的良好升值潜力已经得到投资意识 非常浓厚的港人的共识。规划中的深圳地铁1号线将于2008年从华侨城西向延伸到宝安机场，经过规划中的宝安中心区。1号线向东将接驳罗湖口岸，开通后港人 过关后交通将十分便捷。项目预计将于 2004年上市销售，届时地铁物业的升值潜 力及未来的便捷交通将对欲置业深圳的港人形成较大的吸引力。第4章、项目SWO分析摘要：本章重点对地

51、块的优势、劣势、机会、风险做系统分析1、地块优势1.1、区位及发展前景优势地块A001-120与A001-119位于规划中的宝安中心区。宝安中心区是深圳市“一市多城”城市发展计划中首先启动的区域，该中心区将成为深圳西部的城市次 中心和整个宝安区的中心，功能以行政办公、金融贸易、信息服务、文体娱乐为 主。中心区规划起点高，规划中配套完善，是宝安区未来发展最有潜力的地区。两 地块在中心区中的位置具有一定优势。地块位于中心区西北部，靠近地铁及规划中 的中心区行政、商业、体育中心，同时靠近一类住宅用地，拥有较宽的临海面，景 观资源优势明显。地块 A001-119更靠近行政、体育及商业中心，生活相对更便

52、捷 但居住氛围略差。地块所在区域的良好发展前景也意味着项目开发的良好前景。1.2、景观优势地块位于中心区西北部，西南向朝海且临海面宽，其中地块A001-0120临海面更是宽达600米，地块南部规划为一类住宅用地，容积率低，预计以别墅等低高度 物业为主，不会对本地块住宅形成遮挡。项目建成后将隔海与大小铲岛相望，近凭 海色，远眺山光，拥有优美的滨海景观。地块A001-119占地面积较小，相应的临海面相对略窄，但容积率高，仍然拥有较好的海景资源。地块南向景观（中间为地块内部池塘）1.3、规模优势地块A001-0120占地18.4万平方米，建筑面积47.8万平方米，项目规模较 大，一方面便于分期开发，

53、逐步提升价值，另一方面便于统一规划，建设良好的社 区环境。同时在周边规划建设尚不完全的情况下，大规模的社区能在未来的配套完 善等方面给消费者更多的信心，市场接受度更好。地块A001-119规模优势相对略差。1.4、小区自身配套优势两个地块均规划有较高的商业配套，建设完成后将给小区居民日常生活带来极 大的方便。1.5、小区周边目前已经有一定的生活配套地块虽然处于尚未开发的中心区，区内商业配套预计短期内不能跟上，但周边 已经有一定的商业配套，可以满足初期入住客户需求。主要包括：福中福商业城： 距离地块A001-120西北部约100米，营业面积约2万平方米，以超市，服装、电 器等百货为主，档次为中低

54、档，目前人气较好，主要消费者为福中福花园一期及二 期业主。福中福商业城地块与福中福商业城天虹商场：位于创业路与翻身路交界处，从地块A001-119步行至该处约10分钟，营业面积2万平方米，大型综合性商场，档次为中高档，目前人气较好，是宝 安主要的中高档商场，消费者辐射整个宝安新安及西乡片区。翻身路：目前翻身路天虹商场段商业十分繁华，除临近的天虹商场外外，还有 日佳百货超市、佳美达百货超市等中档商业，新梅园大酒店等高档餐饮。天虹商场外景翻身路新梅园大酒店1.6、目前的交通配套宝安老城区与新中心区的分界线宝安大道目前已经建成通车，道路建设素质 较高，私人交通十分便捷。公交方面目前已经有523及54

55、8路中巴通达市区，预计周边交通配套能很快完善起来。宽阔的新城大道（宝安大道）1.7、靠近低密度高档住宅区的优势规划中地块的西南部为一大型低容积率住宅区，未来将定位在高档市场，靠 近这一住宅区对提升项目的档次、形象有正面意义。2、地块劣势2.1、近期新中心区配套设施较差目前地块周边只修通了主要道路，其它市政设施配套、生活配套、公交配套等 居住必须品还有待政府大力投资建设。预计在2005年新中心区启用之前周边配套成熟还比较困难，而地块项目开发预计上市为2004年。2.2、地块周边居住氛围较差目前开发项目基本均处于宝安大道东北侧，虽然沿宝安大道有较多住宅，但由 于距离传统的新安中心区域较远，居住氛围

56、较差。加之地块处于完全新开发的区 域，预计短时间内难以形成较好的居住氛围。2.3、目前地基为软基，可能导致工程造价上升。地块为填海地，目前为软基，这种地基基础将导致工程造价有所上升，影响项 目投资收益。3、机会3.1、新中心区的建设地块处于规划中的宝安中心区，宝安区政府对中心区的大规模建设投入，周边 交通、商业、生活等设施的完善对地块的发展是一个极好的机会。3.2、宝安体育馆的落成及投入使用目前中心区的首个建设项目一一宝安体育馆已经建成，预计将于今年9月投入使用。该体育馆为深圳市规模最大、功能最全、设备最先进的体育馆。投入使用后 将对带动体育馆及地块周边市政配套，商业服务业的完善有着较大正面作

57、用。已经落成的宝安体育馆3.3、南头二关的确定宝安地处关外，一个二线关使得南山区与新安片区房价产生了较大的差别。近 期关于在南头检查站附近新增一个检查站的决议已经通过。二关的确立使得宝安与 南山的联系和交流更加通畅，也便于关内客户置业宝安，对宝安整体楼市都将是利 好。目前地块通过宝安大道快速接驳南头关，新增的二关也将大大增强地块对关内 客户的吸引力。3.4、宝安滨海大道的建设规划中的宝安滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个宝安区。东部 在南山区与滨海大道及西部通道对接。建成之后，从宝安中心区经宝安滨海大道到 南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需 20分钟车程。今年3 月,

58、宝安滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计2002年建成通车。宝安滨海大道将通过新成立的南头二关与南山区对接。滨海大道开通后，宝安区与南山，福田 的联系将更加紧密，也将促进宝安住宅的关内销售。地块向西南距离滨海大道仅约 600米，宝安滨海大道的开通将对地块关内销售起到较好的促进作用。3.5、西部通道的开通已于1997年12月经国务院批准的深圳湾公路大桥项目将于 2003年动工， 2005年完工。该大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石，同时宝安滨海大道又将直接 接驳西部通道，大桥修建完成后，宝安、南山与香港交通将更加便利，对两地楼盘 的外销有着重要提升。西部通道的开通将对地块住宅外销香港起到较好的促

59、进作 用。3.6、地铁1号线的西向延伸地铁概念对楼市发展一直有着较大的提升，根据规划，2008年地铁1号线将修通至宝安中心区，预期地铁开通后宝安与南山、福田、罗湖的东西向交通将十分 便捷。同时通过地铁在皇岗口岸的接驳，口岸与宝安的交通也将十分便捷。地铁一 号线的开通将大大促进宝安住宅在关内南山、福田的销售以及在香港的外销。4、威胁4.1、周边项目供应量大带来的竞争规划中的宝安中心区占地660万平方米，其中居住用地约300万平方米，预计 将分5-8年的时间推出市场，年均推出约 40-60万平方米。而从宝安区历年的土地 供应和消化情况来看，2001年全宝安区土地出让面积为60万平方米，市场供需基

60、本平衡。因此随着宝安中心区土地的大量推出，未来片区内部将面临着激烈的竞 争。其中部分宝安本地公司如泰华、福中福地产等在成本方面还占有一定的优势。4.2、海景资源消失的威胁海景资源为本地块重要优势，虽然规划中南部地块为低容积率地块，但不排除 规划调整（提高容积率）可能造成的遮挡。同时西南方向还面临着可能因继续填海 而失去海景资源的威胁。4.3、未来中心区规划配套不能如期落实带来的威胁本地块规模较大，同时处于规划中的新中心区，目前周边配套较欠缺，未来如 果中心区发展缓慢，政府规划配套不能按期到位将对地块的发展产生较大的影响。第5章、项目定位5.1、住宅市场定位一、客户定位1、宝安区中心住宅客户概况