深圳城市建设用地布局与空间发展研究

1、. 专题之四深圳市城市建立用地规划与开展PAGE ：.；PAGE 2目 录 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc9909559 前言 PAGEREF _Toc9909559 h 1 HYPERLINK l _Toc9909560 第一章 深圳市城市建立用地现状分析 PAGEREF _Toc9909560 h 2 HYPERLINK l _Toc9909561 一、全市根本概略 PAGEREF _Toc9909561 h 2 HYPERLINK l _Toc9909562 二、特区城市建立用地现状特征 PAGEREF _Toc9909562 h 3 HYPERLINK l

2、 _Toc9909563 三、特区外建立用地的现状特征 PAGEREF _Toc9909563 h 4 HYPERLINK l _Toc9909564 第二章 96实施的绩效评价 PAGEREF _Toc9909564 h 8 HYPERLINK l _Toc9909565 一、96对建立用地规模的控制造用 PAGEREF _Toc9909565 h 8 HYPERLINK l _Toc9909566 二、96对城市建立用地构造的指点作用 PAGEREF _Toc9909566 h 11 HYPERLINK l _Toc9909567 三、96对城市建立用地规划的引导作用 PAGEREF _T

3、oc9909567 h 12 HYPERLINK l _Toc9909568 四、96对下层次规划的指点作用 PAGEREF _Toc9909568 h 14 HYPERLINK l _Toc9909569 五、96实施出现偏向的缘由分析 PAGEREF _Toc9909569 h 16 HYPERLINK l _Toc9909570 第三章 对“十五方案确定的城市开展目的的认识 PAGEREF _Toc9909570 h 17 HYPERLINK l _Toc9909571 一、“十五方案确定的城市开展目的 PAGEREF _Toc9909571 h 17 HYPERLINK l _Toc9

4、909572 二、城市建立用地规划需求深化和细化的内容 PAGEREF _Toc9909572 h 17 HYPERLINK l _Toc9909573 第四章 规划期20002005年城市建立用地规模预测 PAGEREF _Toc9909573 h 18 HYPERLINK l _Toc9909574 一、特区内城市建立用地规模预测 PAGEREF _Toc9909574 h 18 HYPERLINK l _Toc9909575 二、特区外城市建立用地规模预测 PAGEREF _Toc9909575 h 18 HYPERLINK l _Toc9909576 三、全市城市建立用地总规模及各项目

5、的预测 PAGEREF _Toc9909576 h 21 HYPERLINK l _Toc9909577 四、2005年城市建立用地控制规模确实定 PAGEREF _Toc9909577 h 22 HYPERLINK l _Toc9909578 第五章 城市建立用地开展战略 PAGEREF _Toc9909578 h 24 HYPERLINK l _Toc9909579 一、未来五年全市建立用地开展目的和思绪 PAGEREF _Toc9909579 h 24 HYPERLINK l _Toc9909580 二、主要用地的开展战略 PAGEREF _Toc9909580 h 25 HYPERLI

6、NK l _Toc9909581 第六章、规划期内城市建立用地方案 PAGEREF _Toc9909581 h 27 HYPERLINK l _Toc9909582 一、特区各类用地建立方案 PAGEREF _Toc9909582 h 27 HYPERLINK l _Toc9909583 二、特区外各功能组团建立用地开展方案和重要工程 PAGEREF _Toc9909583 h 31 HYPERLINK l _Toc9909584 第七章 保证措施与政策建议 PAGEREF _Toc9909584 h 37 HYPERLINK l _Toc9909585 一、加强各层次规划的编制和管理 PAG

7、EREF _Toc9909585 h 37 HYPERLINK l _Toc9909586 二、调整特区外的行政区划 PAGEREF _Toc9909586 h 38 HYPERLINK l _Toc9909587 三、改革财税体制与调整政府投资方向 PAGEREF _Toc9909587 h 39PAGE PAGE 40专题之一人口前言城市建立用地构成了城市用地的主体，这也使得对全市城市建立用地的规划与开展趋势的研讨成为本次总体规划检讨任务的重要的组成部分之一。本专题研讨按照此次任务的总体思绪，采用如下的技术道路：经过现状调查分析、下称96的实施评价以及对“十五方案确定的城市建立目的的分析，

8、确定规划期内建立用地的规模、各类用地的开展战略和建立方案，并提出保证这些战略和方案实施的政策建议。上述分析研讨必需建立在准确详实的现状数据根底上。本报告所采用的深圳市城市建立用地现状数据成果，是经过如下途径获得：以曾经编制完成和正在编制的特区内各分区规划、法定图那么、控制性详细规划和特区外各镇镇域规划的现状调研资料为根底，结合国土规划局2000年的土地详查资料和2000年底最新的卫星影像资料，经过与各分局规划科、各镇国土所协作进展图纸和数据核对任务以及大量的现场实地踏勘，对上述数据资料进展校核修正，从而获得最后的结果。由于特区外工业化超前开展使得大量尚未办理土地变卦手续的非农建立用地通常统计为

9、非城市建立用地曾经进入城市规划区，因此进展资料汇总时，将特区外各镇与建成区连成片的村庄建立用地也纳入城市建立用地统计中，以反映真实的建立现状。数据截止日期为2000年12月底，数据统计平台为AUTOCAD下的.dwg格式的电子文件。第一章 深圳市城市建立用地现状分析一、全市根本概略截止2000年12月底，深圳全市的建立用地总量为467.3 平方公里，其中特区内为133.4 平方公里，特区外为333.9 平方公里，各区建立用地情况见下表。表1-1 全市各区城市建立用地汇总表区名罗湖福田南山盐田特区内小计宝安龙岗特区外小计全市合计面积平方公里29.344.952.17.1133.4195.9333

10、.9467.3所占比例(%)6.39.611.21.528.641.729.771.4100.0人均建立用地面积平方米/人37.849.472.246.852.271.382.475.667与1994年的情况相比，全市城市建立用地总量增长迅速，由299 平方公里添加到467.3 平方公里，增幅 56 %。但人均建立用地却由89 平方米/人下降为67平方米/人，这阐明虽然建立用地增长很快，但却远远赶不上人口的增长。表1-2 全市各区建立用地变化情况单位：公顷罗湖+盐田福田南山宝安龙岗全市1994年334033603403102459599299472000年3640.84487.75213.31

11、950087.246729增长率(%)9.033.653.290.344.756资料来源：2000年的数据本次现状调查统计结果，1994年的数据的文本阐明书。二、特区城市建立用地现状特征一、特区城市建立用地规划构造的变化 从用地总量分析，2000年底特区内建立用地总量由1994年底的101平方公里添加到133.4 平方公里，增幅为32.1%。其中南山区添加最快，福田区次之，罗湖和盐田区增长相对较为平缓。与之构成鲜明对照的是，罗湖和盐田区建成区人口密度最高，福田区次之，南山区最低。总的来说，特区人均52.2平方米/人的现状用地，不仅远远低于下称规定特区内90105平方米/人的规范，而且也低于国家

12、规定的60平方米/人的最低规范，反映出特区内人口对土地的压力非常繁重。二、特区城市建立用地构成的变化对特区建立用地分类进展比较分析时，一个特别要留意的问题是， 编制96进展用地统计时采用的是1990版下称90的用地分类规范，在统计口径上与目前运用的1997版下称97分类方法有较大区别。因此，进展比较之前，必需将现状数据进展转换以一致统计口径，方有能够得出较为正确的结论。表1-3是将现状的统计数据按照90的用地分类规范换算后做出的比较。表1-3 特区城市建立用地分类构成变化情况单位：公顷用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSGD2000年3

13、719.3482.01882.61625.6395.6772.72052.81483.6927.613341.81994年3063.0405.01177.01412.0310.0730.01661.01097.0248.010103.0变化率(%)21.419.059.915.127.65.823.635.2274.032.1注： 1994年的数据的文本阐明书，但原OU类用地改为D类用地。2000年的数据为本次现状调查统计结果，但按照90进展了相应转换：市政公用设备用地U划入政府/社团用地G/IC；按照97中属商业用地C的旅游渡假用地C9划入特殊用地D；按照97中属政府/社团用地G/IC的口岸

14、设备用地划入对外交通用地T。从上表显示数据可以发现，有三类用地的增长超越平均增幅。其中特殊用地D类虽然增幅到达2.7倍，居于增幅首位，但主要表现为旅游渡假用地的添加注：90此类用地属OU类，而97那么划归C9类，因此实践上反映的是商业用地的增长；其次是政府社团用地G/IC类，增长幅度曾经超越1994年的近60%，反映出特区功能向全市综合效力中心区演化的趋势；绿化用地增幅也较快，到达35.2%，反映出特区城市环境的改善。此外，仓储、道路广场、居住用地呈现平稳增长态势，增幅在2030%之间商业用地假设加上C9类也应划入；工业用地增长较慢，阐明特区内产业构造调整和工业消费功能向外转移的倾向。对外交通

15、用地增长最为缓慢，是由于特区对外交通的总体格局在96编制时曾经根本构成，近几年没有大的变化。 三特区城市建立用地构成特征分析表1-4 特区内各区城市建立用地分类构成%用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场市政设备绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSUGD罗湖36.915.46.85.64.43.010.54.311.51.6100.0福田27.310.68.68.00.61.720.83.217.51.7100.0南山23.113.99.720.23.55.614.31.86.41.5100.0盐田29.73.96.96.87.722.59.24.54.24.7100.0特

16、区27.912.68.512.23.04.615.43.011.11.7100.0规定253058121310/1516/1315/对照分析特区内各类建立用地构成，用地总体构造根本趋向合理。但政府/社团G/IC用地比例相对较低，这也正是目前深圳市与国内其他大城市在公共设备配套方面尚存在较大差距的反映。详细到各区，用地配置存在不平衡性。虽然由于各区功能定位的不同，用地构造存在差别性在一定程度上是正常的，但罗湖区和盐田区的道路广场用地比例依然显得偏低，南山区和盐田区的公共绿地也明显偏低，这三个区改善环境质量、完善设备的义务还比较艰巨。三、特区外建立用地的现状特征从特区外用地总量看，1994年以来建

17、立用地总量的增长幅度高达68%，高于特区内一倍，特区外正处于城市规模迅速扩张的形状。尤以宝安更为突出，用地总量增幅为90.3%，龙岗区增幅为44.7%，宝安的增长速度也超越龙岗一倍以上。一特区外用地规划构造的变化表1-5 特区外各功能组团建立用地变化情况单位：公顷宝安中心组团西部工业组团西部独立城镇中部组团横岗组团龙岗中心组团东部工业组团东部独立城镇1994年286427122073576214432503129712052001年3474.16651.34040.610603.52163.83552.51814.21327.7增 幅21.3%145.3%94.9%79.9%50%41.9%3

18、9.9%10.2%资料来源：2000年的数据本次现状调查统计结果，1994年的数据的文本阐明书。比较特区外6个功能组团的增长情况，增长最快的是西部工业组团，增幅达145%；西部独立城镇和中部组团次之，增幅均超越75%；相对较慢的是宝安中心组团和东部独立城镇。分析后两个组团增长相对滞后的缘由，宝安中心组团是由于接近特区和大型根底设备，开发较早，曾经根本成为建成区，所剩的可建立用地存量有限，开展空间遭到限制。而东部独立城镇那么是由于处于生态敏感区，开发遭到控制；又远离特区和经济增长极核，导致开展动力缺乏。但值得注重的是，同样处于生态敏感区、96确定需求控制开发的西部三个独立城镇：光明、公明和石岩，

19、在开展速度上远远超越规划人口的预期，三镇的用地规模并没有得到有效的控制，均大大超越96确定的控制目的。比较96确立的西、中、东三条轴线的开展情况，西部轴和中部轴的增长势头远远强于东部，开展最快的三个组团均位于这两条开展轴上。对特区外20个镇进展比较，用地增幅超越150%的有观澜、福永和松岗三镇，另外还有石岩和沙井的增长超越130%。相对而言，西部轴的增长更加迅猛，除观澜外，增幅居前5位的5个镇中，有4个分布西部开展轴上。而增幅最小的为葵涌、坪地和南澳，均分布在龙岗区。值得留意的是，位于龙岗中心组团的坪地镇，其增长速度并没有到达相应程度，在全市各镇中竟位于增幅的倒数第三位。这阐明原先希望经过龙岗

20、中心城的开发带动周边地域开展的预期目的并没有完全实现。从96确定的三个圈层的开展情况看，第三圈层的用地规模增长速度超越第二圈层，用地总量增长居前的5个镇除石岩外均位于第三圈层，这反映出特区外按梯度推进的趋势曾经开展到第三圈层高速扩张阶段，第二圈层的增长速度趋缓表达出该圈层各镇的开展将进入构造转换和质量提高的阶段。二特区外用地构成的变化 表1-6显示了特区外城市建立用地分类变化的情况。表1-6 特区外城市建立用地分类变化情况单位：公顷用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSGD宝安区2000年5190.3357.51664.16838.817

21、6.72599.82246.3336.689.9195001994年2750.0354.0859.03711.00.0805.01062.0249.0455.010245.0变化率(%)88.71.093.784.3223.0111.535.2-80.290.3龙岗区2000年4783.7278.2645.54802.31631733.31023.2242.2215.887.21994年3292.0258.0628.03341.088.0304.0909.0172.0607.09599.0变化率(%)45.37.82.843.785.2470.212.640.8-64.444.7特区外合计20

22、00年9974.0635.72309.611641.1339.74333.13269.5578.8305.733387.21994年6042.0612.01487.07052.088.01109.01971.0421.01062.019844.0变化率(%)65455652862916637-7168注： 1994年的数据的文本阐明书，2000年的数据为本次现状调查统计结果，但都按照表1-3的方式进展了相应调整。上表显示，在各类用地中，增幅最大的是对外交通用地T，反映出特区外的交通建立有长足的开展；其次是仓储用地W，但由于宝安区的历史统计数据为零，这部分用地的增长总量并不大；其它各类用地增长较

23、平稳，但公共绿地的增幅低于平均程度，阐明特区外生态环境建立依然落后于经济开展；而商业用地C类添加最为缓慢，两区均不超越8%，特殊用地那么有所减少。在添加用地总量上，居住和工业两大类用位置于前列，正反映出特区外经济快速增长所产生的旺盛需求。三特区外用地构造的特征分析表1-7 特区外各区城市建立用地分类构成%用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场市政设备绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSUGD宝安26.66.42.735.10.913.311.51.41.70.4100.0龙岗34.42.23.234.61.212.57.41.31.71.4100.0特区外29.74.62.

24、934.61.012.99.71.42.40.8100.0规定2025510122025/1516/1013/分析特区外现状用地构成，居住用地R与工业用地M占绝对优势，宝安区两者之和占建立用地总量的比例为61.7%，龙岗区两者之和所占总用地比例为69%。在特区外的20个镇中，二者之和占总用地比例高于60%的有11个镇，占镇总数的55%；其中有4个镇的这两类用地比例超越75%，沙井和松岗两镇仅工业用地就占50%以上，远远高于所规定的“特区外居住用地控制在2025%、工业用地控制在2025%的规范。只需南澳、福永、观澜三个镇在4050%之间；究其缘由，福永的居住、工业用地比例之所以相对较低，是由于

25、用地统计时，将机场统计到对外交通用地T中，使该类用地占35.2%，影响了前两类用地比例，而观澜那么是由于建有大片高尔夫球场而呵斥商业用地C比例高达24.2%，相应降低了居住和工业用地比例；只需南澳是由于开发较为缓慢而使两大类用地相对较小。特区外各镇工业用地比例普遍明显偏高的现实阐明，特区外曾经开展成为全市最重要的工业消费基地。但在特区外人口以暂住人口为主体的情势下，居住用地比例依然高于的规定，一定程度上反映出乡村住宅建立失控的情况没有根本改动。对于商业用地C类，宝安占6.4%、龙岗占2.2%。虽然宝安区该类用地在总量上超越规定的5%的规范，但分布很不平衡；主要集中在设有高尔夫球场的观澜和西乡两

26、镇。而龙岗那么达不到规范。特区外大部分镇的商业用地比例均在3%以下，只需6个镇超越3%，但除观澜、西乡两镇之外，其他4个镇均不超越5%的规范。虽然该类用地的多少主要是由市场需求决议的，但也反映出特区外消费功能突出、效力功能较弱的特征。相比而言，特区外各镇中，主要由政府公共投资开发、最能表达生活环境质量的三类用地：政府社团用地G/IC、道路广场用地C和公共绿地的比例那么均未到达的规定比例。首先看政府社团用地G/IC，宝安为2.7%、龙岗为3.2%，与所规定的特区外该类用地各占1012%的规范相去甚远。其中在3%以下的有10个，35%有8个，5%以上的只需大鹏、南澳两镇，也是由于建立用地总量偏小而

27、呵斥G/IC类用地相对比例较高。道路广场用地S相对较好，但两区开展不平衡，龙岗欠帐较多。到达规范的4个镇：新安、公明、石岩、光明全部分布在宝安区；低于6%的有布吉、龙岗和松岗，这三个镇均为经济重镇，反映出交通设备建立落后于经济开展的现实。公共绿地G类比例那么更低，宝安和龙岗均仅占1.7%。20个镇中，只需大鹏、光明、新安超越4%，而在1%以下的有8个镇，占镇总数的40%。总的看来，特区外虽然建立用地总量添加很快，但构造性缺陷依然非常严重。特别是主要应由公共投资开发的几类用地比例明显偏低，反映出政府对特区外的投资明显缺乏。这导致了特区外配套效力设备很不完善，居住环境也不理想，生活质量急待提高。第

28、二章 96实施的绩效评价 一、96对建立用地规模的控制造用一总体情况根据96，2000年和2021年城市建立用地要分别控制在380平方公里和480 平方公里以内。但现实阐明，现状建立用地规模不仅大大突破了2000年的近期规划目的，而且曾经接近了2021年的远期建立规模。表2-1 现状与96用地规模比较单位：公顷特区宝安龙岗全市2000年现状13341.81950087.2467292000年规划目的130251221412539377782021年规划目的16090153751640847873二对特区建立用地总量的控制造用表2-2 特区内各组团与96用地目的的比较单位：公顷中心组团南山组团东

29、部组团特区合计2000年现状7415.65213.3712.913341.82000年规划目的677151891065130252021年规划目的74427170147816090从用地总量分析，2000年特区内建立用地总量与96确定的近期建立规划19962000的控制规模根本符合，相差仅为2.4%，阐明96对特区内建立用地总量控制方面的实效性。但进一步分析可以发现，各组团呈现不平衡开展：其中中心组团用地规模突破最大，超越2000年控制规模的9.5%，而且曾经接近了96确定的2021年的规模，这与中心区建立速度快亲密相关；南山组团现状与规划控制规模根本相符；而东部组团那么远远没有到达近期规划的

30、规模，与盐田区开展相对滞后有关。三对特区外建立用地总量的控制造用表2-3 特区外各组团与与96用地目的的比较单位：公顷宝安中心组团西部工业组团西部独立城镇中部组团横岗组团龙岗中心组团东部工业组团东部独立城镇2000年现状3474.16651.34040.610603.52163.83552.51814.21327.72000年目的310833442203704415783339217015172021年目的38824144217585632044415533752663以上图表显示，宝安区的用地规模对96的突破幅度远远超越龙岗，位于西部和中部开展轴的组团远远快于东部轴，这与96确定的“全境开辟

31、，平衡开展的思绪存在一定的偏向。西部三个独立城镇建立规模超越2000年目的的83.4%，超越2021年控制目的的85.5%，阐明控制力度远远不够。西部工业组团和中部组团，不仅超越2000年目的的50%以上，而且超越2021年规模的20%以上，龙岗中心组团与2000年的目的根本相符，东部工业组团及东部独立城镇那么尚未到达2000年的规模。比较各镇的情况，突破96用地控制规模最大的镇是观澜镇，均超出2000年和2021年控制规模的100%以上，现状用地曾经超越2021年控制规模100%以上的还有福永、松岗和石岩镇；未到达2000年规模的有坪山、坑梓及葵涌、大鹏、南澳。二、96对城市建立用地构造的指

32、点作用 一对特区城市建立用地构造的指点作用表2-4 特区各组团分类用地与96近期规划的比较差别率%用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场市政设备绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSUGD中心组团6.9-11.1-25.423.710.8-49.820.044.710.6570.69.5南山组团9.8-7.142.736.2-32.0-43.4-18.6-39.9-46.1439.60.5东部组团-28.2-45.6-60.1-62.0-29.952.9-56.3169.2-79.3815.0-33.1特区合计4.9-13.0-0.622.8-19.3-37.6-2.211.

33、1-16.3526.82.4在一致统计口径后对用地分类进展分析，特殊用地D类超出规划目的5倍，突破最多，但这与90将旅游渡假用地划入该类用地有关，只能阐明旅游渡假业有了长足开展，并不能阐明特殊用地增长最多。工业用地超越2000年规划目的的22.8%，尤其是南山组团超标近50%；但这是南山区近年来大力开展高科技产业依然算作工业用地的结果，同样并不阐明特区工业转移和产业构造调整力度不够。另外，市政公用设备用地规模突破11.1%，但各组团展不平衡，南山组团缺口近40%，东部组团那么突破169.3%；居住、政府社团和道路广场用地与规划根本相符；对外交通用地与近期规划规模相差很大，除这类用地增长较慢外，

34、另一个缘由能够是在统计口径上，有部分用地计入城市道路用地；商业、仓储和公共绿地未达标。其中值得特别关注的是，与城市环境质量亲密相关的公共绿地与近期规划规模相差达16.3%，阐明特区进一步提高绿化程度的义务还很艰巨，这在南山组团和东部组团反映更明显；道路广场用地S类总量根本到达规划规范，但开展不平衡，中心组团超越较多，而南山组团和东部组团差距较大，这两个组团必需尽快完善交通根底设备。二对特区外城市建立用地构造的指点作用表2-5 特区外各组团用地构成与96近期规划差别率%用地类型居住商业政府/社团工业仓储对外交通道路广场市政设备绿地特殊用地合计用地代码RCG/ICMWTSUGD宝安中心组团48.3

35、-1.0-26.9-21.0175.0282.815.323.2-50.511.8西部工业组团49.64.1-29.677.6-59.6951.58.976.3-30.163.5西部独立城镇48.0-24.3-688.6-33.3960.4151.216.9-76.283.4中部组团68.5-40.174.456.2-1.2167.3-0.9-8.0-58.3-19.947.1横岗组团45.449.751.044.2-73.4168.4-1.4188.5-10.837.1龙岗中心组团76.2-15.3-57.434.4149.7-63.02.4-83.0-71.76.4东部工业组团-27.0-

36、38.5-77.73.0-99.1286.613.5-18.5-96.5-16.4东部独立城镇0.55.7-20.6-43.114.4928.2-22.6-99.3-43.6-12.5经过比较可以发现，特区外各组团的各类用地中，对外交通用地均超越规划控制规模，这阐明近年来政府对市域交通根底设备的大量投入曾经获得超前开展的结果，这实践为今后各组团各镇加强联络奠定了良好根底。除东部工业组团和东部独立城镇外，其他一切组团和西部独立城镇的居住用地都突破96目的45%以上；除宝安中心组团和东部独立城镇外，其他一切组团和西部独立城镇的工业用地都突破96目的，反映出特区外人口和经济的快速增长对这两类用地的旺

37、盛需求，也阐明进一步开展所面临的宏大压力。而政府社团G/IC用地只需中部组团和横岗到达规划要求，与这两个组团接近特区并承当为中心组团配套功能有关；而特区外其他各组团和城镇的公共设备配套程度尚有很大差距。作为反映生态环境质量的公共绿地G，不仅一切组团和城镇都未能到达规划规范，而且普遍相差很远。这充分反映特区外环境和配套设备建立远远落后于经济开展的不协调的现实情况，也在一定程度阐明96所设定的相关目的过于理想化而与现实开展存在脱节。其它几类用地在各组团呈现不平衡的开展。道路广场用地S方面，宝安明显强于龙岗；宝安各组团全部达标，龙岗除根底设备投入较多的东部工业组团外，包括龙岗中心组团在内均未达标。在

38、市政设备用地U方面，宝安也好于龙岗，这反映出特区外两区开展的不平衡。三、96对城市建立用地规划的引导作用96确立了“三条轴线、三个圈层、三级城市体系、九个功能组团的城市空间构造，对引导城市建立用地规划协调有序的开展发扬了一定的作用，但也存在不少问题。一开展轴线的指引十清楚显，但呈现非平衡性 从建立用地现状图可以看出，城市沿西、中、东三条轴线推进的趋势十清楚显，表达出开展轴剧烈的空间指引作用。但三条轴线开展很不平衡，前面的统计数听阐明，根本呈现西中东逐级减弱的态势。西部轴由于拥有处于环珠江口的优越条件并遭到另一个区域中心城市广州的辐射牵引作用，显示出非常强劲的开展势头；中部轴线沿“京九九和“京广

39、九开展，呈现稳步增长；但东部轴线由于短少强有力的增长极核的牵引，开展相对滞后。二按圈层梯度推进趋势有一定显现 96确定的三个圈层，是按照经济程度、产业分布和城市化程度划分的。如前所述，从土地开发强度和用地增长速度分析，城市开展并不存在明显的沿圈层向外递减的态势。但从产业构造转换看，处于第二圈层的新安、布吉、龙华等镇，城区化的趋势非常显著，与特区的联络非常亲密。三三级城市中心体系尚未完全构成 96确定的三级城市体系中，市中心建立推进迅速，但次级中心开展不平衡，宝安中心城、龙岗中心城和南山区中心曾经初具规模，但龙华新城、沙头角、沙井、坪山那么远未发扬次级中心的功能。四组团构造初步构成，但功能开展有

40、所偏向96将全市划分为九个功能组团和6个独立城镇。从现状看，特区三个组团根本坚持了原有的带状组团格局；特区外的组团构造初具雏形，但面临越来越失去控制的趋向。96确定的组团隔离带不断遭到侵占，是呵斥特区外组团构造日益模糊的重要缘由。尤其是位于西部轴线的宝安中心组团，与特区和西部工业组团曾经根本连成一体；西部三个独立城镇不再是点状分布的格局，而是呈现连片开展之势，公明北部与松岗也连成一体；中部组团、横岗组团与龙岗中心组团之间也缺乏明显的分隔带。而从功能分析，龙岗中心组团的次级中心功能没有充分表达，对周边城镇的辐射带动作用较弱；坪山和坑梓组成的东部工业组团虽然投入很大，但尚未构成规模；横岗组团未能承

41、当起为盐田港提供仓储和配套效力的功能，根本处于自行开展的形状。究其缘由，由于没有真正构成可以对组团起带动作用的中心增长区，又缺乏强有力的组团一级的行政保证机制，特区外各镇根本处于各自为政的开展形状，组团内部的资源共享和分工协作难以真正落实。四、96对下层次规划的指点作用一96对特区内各分区规划的指点作用分析表2-6 特区各分区规划与96比较96目的分区规划目的差别率(%)罗湖3112391325.74福田4330568531.29南山71701022642.62盐田1478206339.58特区160902188736资料来源：96目的96的文本阐明书中对各区的目的规定。各分区规划目的数据取自

42、曾经完成的各分区规划的相关目的。特区内各分区规划的年限大多为1998-2021，起始年限晚于962年，各分区的2021年用地控制规模目的均大大突破了96，阐明在产业构造调整中特区依然具有旺盛的增长需求。尤其是南山区，高新技术产业和现代物流业的开展曾经使得该区成为特区最重要的产业开展区。从这一点分析，分区规划更切合实践地反映了现实开展需求和变化的情势。再加上现状人口早已突破了总规设定规模，分区规划对96进展适时的修正是值得一定的结果。但从另一方面看，由于特区的土地存量非常有限，这使得提高土地运用效率成为当务之急。二96对特区外各镇域规划的指点作用表2-7 特区外各镇域规划与96比较总体规划目的镇

43、域规划目的差别率%宝安153752454959.7龙岗16408178008.5特区外317834234933.2资料来源：96目的96的文本阐明书中对各镇区的目的规定。各镇规划目的数据取自正在编制的各镇域规划的相关目的。表2-8 特区外各组团镇域规划与96比较组团96目的99镇域规划差别率(%)宝安中心组团新安17261696-1.74西乡2156308042.86合计4972583617.4西部工业组团福永9581930101.46沙井2149255018.66松岗10372365128.06合计4144684565.18西部独立城镇光明379960153.30公明11342739141.

44、53石岩6621526130.51合计2175426596.1中部组团观01龙华2673362335.54布吉2764334921.16平湖213422636.04合计90131321546.6横岗组团横岗2044278036.01龙岗中心组团龙岗30502970-2.62坪地11051084-1.90合计41554054-2.4东部工业组团坪山2036244620.14坑梓13391169-12.70合计337536157.1东部独立城镇葵涌61375723.49大鹏820763-6.95南澳504219-56.55合计19371739-10.2资料来源：同上与特区

45、情况类似，特区外各镇域规划也相当多地突破了96要求，但呈现不平衡性。宝安区突破程度远远大于龙岗，这与两区人口和经济增长的差别性相吻合，一方面反映西部开展轴的增长势头依然远强于东部，另一方面阐明96确立的平衡开展战略依然没有有效落实。从西、中、东三条开展轴比较，西部和中部轴的各镇除新安外，全部超越96目的；而在东部轴上，除坪山外，一切其他镇都没有突破总规的控制规模。五、96实施出现偏向的缘由分析综上所述，简单地以建立用地实践情况对照96的目的，实施效果并不非常理想。但据此就以为96对城市建立用地控制管理作用失效那么失于偏颇。由于在影响城市开展的要素是非常复杂的，在这些要素中，城市总体规划并不是起

46、决议作用的要素；尤其是在市场经济条件下，城市开展的不确定性明显添加，总体规划难以完全预见城市的开展趋势，期望总体规划实现对城市开展建立的完全控制是不能够的。这也正是总体规划必需进展滚动性调校、建立动态规划机制的根本缘由。呵斥城市实践建立与96存在偏向的主要缘由有：1用地规模的变化与经济开展速度有关，也与人口增长速度相关。由于经济增长和人口增长长远超越总体规划预测的规模，导致建立用地突破规划控制规模是一个必然的结果。现实上，现状实践人均用地66.7平方米/人以“五普数据700.8万人计，不仅远低于96确定的95 平方米/人的规范，而且比1994年的89 平方米/人也大大降低，从一定程度上反映土地

47、利用逐渐走向集约化的态势。2特区内产业构造的调整，使得特区外成为全市工业增长的重点地域；而以“三来一补为主体的粗放型产业特征在短期内还难以改动，必然导致工业用地比例严重超标。3受现行村镇建立体制和财税体制的制约，政府对特区外投资严重缺乏。特区外各镇不得不更多地依赖自发的市场力量、走向粗放型开发利用土地并以工业和居住用地增长为主的道路，一方面呵斥土地供应总量失控，另一方面呵斥用地构造失衡。虽然基层政府也逐渐认识到环境的重要性，近年来添加了公共设备投入，但力不从心；而且历史欠帐太多，工业和居住用地又增长过快，使得用地构造失衡的情况短期内难以改动。这是总体规划难以完全控制的。4空间构造的引导缺乏行政

48、力量支持和保证机制，各镇各村根本处于自行开展、各自为政形状，组团构造和“平衡开展的战略难以落实。596编制时期遭到客观条件的制约，获取的根底数据有所偏向，导致对人口和用地规模的预测有所偏向，需求下层次规划进展校核，呵斥上下层次规划确定的用地规模难以完全对应；同时，由于编制年限的不同，情势变化过快，下层次规划对上一层次规划进展修正也是一件正常的事。第三章 对“十五方案确定的城市开展目的的认识一、“十五方案确定的城市开展目的“十五方案提出，作为华南地域重要的经济中心城市之一，要充分发扬集聚和辐射作用；要按照现代化国际化城市的总体要求，促进城市功能逐渐由消费流通型向综合效力型转变。要形胜利能协调的城

49、市规划，根据西、中、东三条轴线指向，培育构成“两大中心、三大走廊的城市规划，由点及轴，以轴带面，推进各个区域的协调开展。同时，“十五方案还提出，要树立特区内外总体开展的观念，实现特区内外、功能组团间和城市片区间的协调开展，构筑现代化城市体系，全面推进城市一体化进程。详细而言，要合理确定城区功能定位；要构筑“一市多城，众星拱月的现代城市体系。要求城市的规划和建立在整体上构成几个特征突出的城市片区和功能组团，每个组团由假设干卫星城组成，每个卫星城辐射一片地域，以兴隆的交通体系和通讯网络为纽带，衔接各城市片区、功能组团和卫星城。要推进特区内外协调开展，加速乡村城市化进程，把村镇规划纳入城市一体化总体

50、规划，要按照卫星城规范进展镇的规划建立，开展各具特征、规划合理、环境优美的新城镇。在详细的城市建立目的方面：特区绿化覆盖率到达48%，城市人均公共绿地面积到达16平方米；人均居住面积到达25平方米；人均铺装道路面积到达10平方米。二、城市建立用地规划需求深化和细化的内容应该指出，“十五方案所确立的城市开展目的和对策是基于现状和未来开展要求的客观判别。作为城市总体规划的专项规划，城市建立用地规划应将“十五方案的城市总体开展目的和战略进一步贯彻落实，详细要在以下四个方面进展深化和细化：根据人口和经济开展产生的需求和土地存量情况，确定2005年城市建立用地的总的控制规模；确定规划期内各类城市建立用地

51、的开展战略；确定规划期内各类城市建立用地开展方案和主要工程安排；针对规划实施要求提出相关的保证措施和政策建议。第四章 规划期20002005年城市建立用地规模预测一、特区内城市建立用地规模预测统计数据及现状分析阐明，过去5年以来，特区内建立用地规模增长迅速，但现状用地总量依然控制在总体规划的近期建立规划2000年规定的目的范围内，且用地构造也根本合理。这阐明，政府经过规划来控制特区内土地的供应和建立是卓有效果的。因此可以推断，在今后5年内，只需政府坚持按供需关系进展有效的宏观调控，依然可以有才干将用地规模和比例控制在合理的范围内。假设政府按照下称来实施的话，到2005年，特区内城市建立用地规模

52、将在143.3152.2平方公里之间，均值为148 平方公里。这样的供应速度，可以保证在2021年，特区的总建立用地规模不会突破总规确定的160 平方公里的控制规模。二、特区外城市建立用地规模预测一从政府方案供应的角度进展预测特区外土地供应来源于三个方面影响：政府供地、企业供地和农民自发供地。我们原来试图将历年建成区的增长量分解成以上三个因子，分别进展分析后得出各自的增长变化趋势，再加权综合来预测未来的用地规模。但经过研讨发现，建成区的增量与政府供地规模存在时滞效应，这使得统计农民自发供地的历年数据变得非常困难，这样的预测分析方法难以进展。但依然有一个较简单的方法来进展预测，由于给出了特区外建

53、成区增量与政府供地方案之间的相关性模型。假设默许这一模型是成立的，且政府按照供应特区外土地，那么2005年与2000年相比，特区外建成区增量将为40.643.2 平方公里之间，均值为41.8 平方公里。加上特区外333.87 平方公里的现状用地，2005年特区外用地规模将为374.5377.1 平方公里之间，均值约为376 平方公里。但由于特区外土地二元体制的存在及政府调控力度的有限，要使特区外的土地供应完全控制在政府的方案中是非常困难的。而且，上述预测并没有从用地构造的合理性来思索供应规模，再加上历史数据的不完好和失真，该方法的预测结果只具参考价值。二从合理用地构造的要求进展预测特区外现状最

54、大的问题是总量增长过快，但构造失衡。该分析方法的出发点，是预测为了使特区外用地构造趋向平衡，至少还需求供应多少土地。根据的用地分类，我们选取了三类用地作为分析的根据：政府社团用地G/IC、道路广场用地S和绿地G。由于这三类用地不仅与人居环境的质量亲密相关，而且是需求政府严厉控制的；而其它用地的分配那么主要由市场调理。4-1 城市建立用地构成目的比较政府社团G/IC道路广场S绿地G现状比例2.9%9.7%1.7%规定10-12%15-16%10-13%总规目的11%16%8%镇域规划目的4.6%18.7%12.3%分析上述目的，镇域规划确定的G/IC目的过低，总规确定的绿地G目的过低。为使202

55、1年的特区外用地构造趋向一个合理的形状，综合各种要素，我们选取的目的值是，到2021年，G/IC比例到达10%，S用地为15%，绿地比例为11%。要实现这一目的，到2005年，G/IC至少应该到达6%，S要到达12%，绿地到达5%。对过去5年特区外工业总产值增长与工业用地增长的相关性进展分析，假设近期内特区外的产业构造和经济开展机制难以有根本性的改动的话，要实现“十五方案所设定的工业总产值增长95.6%的目的，工业用地至少要增长30 平方公里。这样，初步推断特区外在今后5年内，工业仓储和商住用地大约要增长40 平方公里。根据这一预测结果，那么可以建立以下联立方程： GIC0+GIC=Q0+Q6

56、% (1) S0+S=(Q0+Q) 12% (2) G0+G=(Q0+Q) 5% (3) Q=GIC+S+G+4000 (4)其中：GIC0、S0、G0分别为现状的G/IC、S、G用地；GIC、S、G分别为2005年增长的G/IC、S、G用地；Q0为现状用地总量；Q为2000年至2005年的增长用地总量经计算可以得出：GIC=1602公顷S=1878公顷G=1402公顷Q=8908公顷要使特区外用地构造趋向合理，到2005年至少需求供应8908公顷的土地。这样，到2005年，特区外建成区规模将到达42285公顷，即423 平方公里。三从较理想的人均单项用地目的进展预测以特区外2000年实践人口

57、445万，当量人口为262万计，可得出人均各项用地目的与总规及规定目的比较如下：建立用地人均单项目的比较单位:平方米/人居住R工业M政府社团G/IC道路广场S绿地G实践人均22.426.22.27.31.3现状当量人均38.144.57.112.52.2总规人均32.12813.8209.3规定25-2825-2812-152012-17单纯从实际上分析，为了使特区外的用地构造趋向合理，必需严厉控制居住和工业用地规模的扩展。但从现状特区外工业以“三来一补为根本企业方式和以外来人口为劳动力构成的主体进展分析，特区外暂住人口对工业用地需求的当量系数几乎趋近于1。在未来5年内特区外工业开展方式难以有

58、根本性改动的假设前提下，可以按现状确定2005年的实践人均工业用地目的，取26平方米/人，换算成当量人均工业用地目的为42.9平方米/。但暂住人口对居住用地的需求那么与户籍人口有很大差别，需求当量系数将很低。在现状特区外暂住人口占绝对优势的情况下，实践人均居住用地目的依然到达22.4平方米/人，阐明户籍人口占有居住用地明显过高。未来5年必需采取强用力手段控制特区外人均居住用地占有量。取2005年特区外当量人均居住用地目的为33.5平方米/人，换算为实践人均居住用地目的为20.3平方米/人。假设期望到2021年G/IC 、S 、G三项当量人均用地目的接近总规和要求，那么取2005年的目的预测当量

59、人均目的为：G/IC：10.5平方米/人； S：16 平方米/人； G：5.5 平方米/人以2005年预测当量人口为340万计，那么到2005年上述各类用地目的如下：居住R工业M政府社团G/IC道路广场S绿地G小计2000年现状99741164197232705792005年预测1054020331050401730添加值566187922581770115176242005年比例25%32%7.8%11.9%4.1%总规比例25.2%22.1%11%16%8%比例20-25%20-25%10-12%15-16%10-13%到2005年，特区外上述五类用地将比2000年添加7624 公顷，运用

60、地总量到达41011 公顷，用地构造逐渐接近总规和的合理比例要求。思索到其它类型用地添加的能够性，取2005年特区外建立用地总量为422 平方公里，特区外当量人均用地124 平方米/人，实践人均用地75.4 平方米/人。三、全市城市建立用地总规模及各项目的预测按照(1)的方法，2005年全市用地约为523 平方公里，添加56 平方公里；按照(2)的方法，2005年全市用地约为571 平方公里，添加104 平方公里；按照(3)的方法，2005年全市用地约为570 平方公里，添加103 平方公里。综合分析后，2005年全市城市建立用地规模确定为570 平方公里左右较为合理；其中特区148 平方公里