对会所经营模式的探讨

1、.：.；#1 对会所运营方式的探求近年来，随着房地产行业的迅猛开展，能否具备楼盘住户会所曾经成为购房人群选房的规范之一。终究什么是会所？会所原来是一个舶来品，意思是身份非凡人士聚会的场所。演化至今，会所已成为物业工程的配套设备之一，买房人在调查楼盘时，从关怀工程的价钱、位置、交通、户型等，进而开场注重社区的公共设备，会所也成为工程吸引买房人目光的必备武器。随着社会的开展和人民生活程度的提高，体育产业蓬勃开展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时髦。在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热点。 一 .会所的表现方式 如今会所主要有两种方式： 1.以完善效力工程为目的的附属方式 这类方式的会所不

2、是以盈利为目的，而是为顺应整个物业规划的需求而设立的，以便适 应市场，保证整个工程的运营。这类方式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所。 2.以盈利为目的的方式 即经济方式会所。这类会所可以与其他房地产配套设备并列存在，也可以独立存在，设 立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。 我们这里谈到的会所是经济方式的会所。对于经济方式的会所能否充分发扬它的作用，取决于相关的诸多要素。假设其中的某些主要要素不具备 或不完全具备，而且经过后续运营也不能得以有效改善，那么，这个会所就会形同虚设，影响物业的正常运转，带来不良后果。

3、因此，在进展可行性研讨时，应全面、详尽地搜集市场 资料，进展客观全面的分析，明确会所最合理的规模和最恰当的设备质量规范，并经过科学测算，判别会所所能带来的报答。二.会所的可行性分析会所的可行性分析普通包括(1) 该地域的经济要素、生活习惯、消费导向、文化层次。 (2) 该地域同等物业市场竞争分析。 (3) 地理环境、交通情况。 (4) 法律法规制度、公用设备情况。 (5)拟建立施工程。 这些内容在物业规划建立的总体可行性分析中曾经进展了研讨和论证，应该利用原有的 资料专门针对会所进展分析论证，有些资料还要针对性地进展调查补充，然后再作预测分析，以保证可行性分析的科学合理性。 三.会所内可设工程

4、的内容从功能与特点来看，我们可以把当前的会所工程分为三类，即康体工程、消闲工程、文娱工程。下面分别对之做简单引见。(一) 康体工程的种类 康体工程是人们借助一定的康体设备设备和环境，为人们锻炼身体、加强体质而设的健 身工程。康体工程有别于专业体育工程，它不需求专业体育工程那么强的专业性、技巧性，人们参与康体工程，只为到达锻炼目的，并从中享遭到一定乐趣。 康体工程的特点是： (1) 须借助一定的设备和场所。如乒乓球室、游泳场等。 (2) 不是以竞技为主，而是为了到达特定的目的。如健美、减肥等等。 (3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。 (二) 消闲工程的种类 消闲工程

5、是人们以兴趣性的、轻松愉快的方式，在一定的设备环境中进展各种类型的既有利于身体安康，又放松精神、陶冶情操的活开工程。这种工程往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培育兴趣，又可以到达放松身心、恢复膂力、振作精神的目的。 消闲工程的特点： (1)借助特定的设备和效力，如保龄球室、人工按摩等。 (2)运动不猛烈，兴趣性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。 (3)寓享用于消闲之中，强调一种精神上的满足。 (三)文娱工程的种类 文娱工程是指利用一定的环境设备和效力，使人们能积极自动、全身心投入的、得到身 心高兴和精神满足的活开工程。文娱工程往往由许多人聚在一同，在一定的环境气氛中体验个人乐趣。 文娱工程的特

6、点： (1)环境气氛感要求强； (2)文化气味浓； (3) 具有多样性，限制条件少，没有严厉的操作程序和要求。 四.会所的三种运营方式从当前市场上的会所的运营方式来看，大致可以分为三种： 1、全封锁方式。这种方式普通是房地产商或物业管理自主运营，会所是总公司的一个部门，财务由总公司一同核算，不计较盈亏。2、半封锁方式。这类会一切独立型的，也有非独立型的，它既对内也对外，但对外必需办会员卡，是会员才可以消费，显然，这门槛也比较高，普通人是不会进来消费的。 3、全开放方式。这类会所比较“群众化。大多数是以承包方式运营为主，会所一些工程设备都是外包给专业公司担任，或整体承包或单项承包，而物业公司只收

7、租金和水电费，普通情况不搞会员制，都是现金买卖，消费者也很杂，有本小区业主，也有非本小区业主，人员较杂，当然警力也得添加。相对来讲，就平安和档次问题要次于前两种。 这样的分类目的是为了更好地对会所进展研讨，以期找到更好的出路。有关专家表示，如今会所的硬件设备都大同小异，根本上没什么差别。要想会所扭亏为盈，不再成为开展商的包袱，并且在营运中盈利。就务必从“软件入手，要运营得有特征。要运营的有特征，会所可以思索多方位运营的方式。五.会所的多方位运营的方式 多方位运营是指会所在一定的管理、技术和效力的条件下，同时提供两种以上具有协同 效应的效力，以求到达最正确社会效应、运营效应的一种运营方式。这里的

8、协同效应是指一个会所开展的各种工程之间经过一定的谋划组织所达成的“配合性。用数字表示就是产生2+ 2=5的综合效果，在经济上往往表现为综合投资报酬率高、本钱低。因此，协同效应具有非常深远的意义，会所能否采用多方位运营是一个带有全局性、长久性的问题，关系到会所、 主业运营的成败，所以必需统盘规划、巧妙布置。 1.会所实施多方位运营的必要性 (1)猛烈的竞争要求会所实施多方位运营。市场经济的突出特性之一就是竞争性。市场竞争必然使价值规律、优胜劣汰规律发扬作用。竞争将迫使会所在环境、设备设备、技术、 效力工程创新以及市场营销等方面奋力拼搏。在这种情况下，假设没有战略思想，未能实施正确的运营方式、运营

9、战略，就会像没有航标的船只在海洋中飘荡，随时有被市场竞争淹没 的能够。 (2)需求的变化迫使会所实施多方位运营战略。过去那种只设一个兵乓球台、一个篮球架的时代曾经过去了。由于人们物质文化程度的提高，需求也随着变化，在健身、文娱之余 更追求一种享用感、一种新奇感，时髦化、个性化已成为一种会所消费的潮流。因此，会所必需根据目的需求的变化来调整本人的运营理念，确立本人的效力工程，以加强本人的竞争 力。 (3)实行多方位运营是会所进入战略管理阶段必需的一步。现代企业构成以后，从企业的开展阶段看，阅历了传统的阅历管理阶段-科学管理阶段-现代管理阶段-战略管 理阶段。不同的阶段一直将管理手段如何顺应新的开

10、展要求作为管理的偏重点。现代会所竞争优势的源泉已不仅是拥有低本钱的特征效力，而且需求会所的应变才干。会所管理进入战 略阶段，会所管理的重点由工程管理向战略管理开展。为实现会所的市场目的，会所需求制定各种对策和战略，必需将整体和长久的利益相结合，就运营目的、内部资源以及同环境的 积极顺应等问题进展谋划和决策，制定会所开展的方针、目的、工程构造、方向等，以实现会所环境、会所才干、会所运营目的的动态平衡和一致，谋取良好的经济效益。 2.多方位运营的类型 多方位运营在运营过程中主要表达以下三种类型： (1)充分利用本人的资源对市场进展浸透，提高市场占有率。进展市场浸透是会所在利用现有市场的根底上，经过

11、改善设备设备和效力等运营手段、方法逐渐扩展会所的销售，以 占领市场更大的市局面，这种方式的中心是充分利用原有资源提高原有工程的市场占有率。其详细的实施方法主要有：扩展宣传，添加客户对会所的了解，使老顾客添加消费的次数； 提高效力质量，并经过降低价钱的方法吸引新顾客，刺激老顾客更多地消费；会所可以尽力将竞争者的顾客吸引到本人的工程上来。 (2)利用拥有工程开发市场。市场开发多方位运营是企业利用原有工程和原有资源衍生的工程(我们统称拥有工程)来争取新的消费群，从而开辟新市场的一种运营方式。其中心是 为拥有工程寻觅新用户、新市场。其详细的实施方法主要有：在当地寻觅潜在顾客，这些顾客目前尚未参与进来，

12、但他们对工程的兴趣有能够被激发。如，会所以前不断把太极拳作为 老年人的工程，可以根据太极拳修身养性的特点，加以渲染、包装，向中年人、青年人推行；会所可以思索利用老主顾把会所引见给亲戚朋友，邀他们参与，从而添加客流量，促进市 场开发；会所还可以利用各种商机来开发市场。 (3)开发新工程。工程开发、多方位运营是以不断改良原有工程或开发新工程的方法进入原有市场的一种运营方式，它是会所创新的一个根本战略。由于人们的需求不断变化和提 高，会所只需不断改良工程，以新的外观方式、效力质量和享用感满足人们的需求，稳定原有市场，并进一步扩展市场占有率。如某会所所开发的工程：改良型：室内网球俱乐部、 球拍出租和维

13、修效力、先进的更衣室和沐浴室、风味小吃、日式餐厅。新工程：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、网吧、钢琴吧、美式西部牛仔吧、池畔长廊(供应酒水、烧烤) 、阳光泳池、情人岛。多间兴趣室：可提供钢琴、芭蕾舞、插花、剑道等学习提高时机。 实际证明，这家会所利用新工程稳定了市场，扩展了市场占有率。 会所多方位运营是运营工程的扩展。扩展工程过程应科学地、理性地去开展，本着充分 利用闲置资源，或利用营销才干，或充分利用现有的开发才干，或利用现有顾客为根底的原那么，以该工程能否使本人充分发扬并加强竞争优势为指点思想，首先判别本身现有的竞争优势能否可以延伸扩展至目的行业。切忌： (1)不顾本身条件，盲目开发工程

14、。假设开发那些不熟习的且各方面要求太高的工程，一方面由于本身的管理、效力跟不上，另一方面与消费者的兴趣和消费特点相顺应需求较长 时间，结果能够顾此失彼，呵斥被动。 (2)无所偏重，一窝蜂式地开展。多方位运营对那些非根本工程不宜赶时髦，即不宜开展偏向于古怪、刺激或许从短期来看收益率很高，但是从长期来看，随时能够蒙受风险打击 的工程。过分偏激的工程高潮来得快，消亡得也快，生命周期很短。 (3)客观确定工程，采取反导向战略。立项的程序应是：确定市场目的顾客-确定会所的各方面条件及可发掘潜力-确定能否获得配套设备设备-确定能否立项。 会所的运营并不拘泥于一种定式或局限于某一种运营方式。它要求会所在运营

15、过程中充分利用本人的资源，去不断创新、开辟。会所既要充分利用本人的设备设备，又不要被目前市场上针对小会所主题单一，大会所运营压力过重的情况，建筑规划设计师们提出“泛会所概念五.泛会所的三种方式其一为结合式，主要是指除了集中设置中心会所外，将其他配套设备设置于社区各部，或与自然景观交融在一同，以中小尺度的“零件式方式为住户提供效力。也有些是在中心会所根底上与周边相邻的餐饮、文娱等商业协作，组成“式的消费网络，业主不用支付物业费且不会被干扰，就可以享用较好的折扣。 其二、半开放式，将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、效力要求高的室内设备仍设在社区内部会所中，将餐厅、酒吧、美发厅、

16、超市等群众化设备置于小区边缘生活街的底层商网，构成半开放格局。这样用外部赢利来弥补内部设备的亏损，用以保证业主的生活需求与私密要求，对社区平安非常有利，会所运营的良性循环也得以延续。 其三、分建式，指在小区不同部位根据不同运用功能设计几个小型会所，分别偏重于健身、商业和文化等，把健身运动型消费与咖啡餐饮等静态型消费分开，将小超市、美容美发等商业性消费放在小区边缘，阅览、棋牌等文化型消费放在小区内部，以保证业主生活气氛的安静和便利。会所的运营是一种文化，更是一门艺术。它不需求刻意地去修饰，但需求探求、去充实、去开 拓、去创新，不断开展完善，最终构成一个科学的管理体系。 使所配会所最终实现赢利的目

17、的。2004年哈尔滨市房地产市场预期及展望 一、 普通住宅市场评价与展望2003年，普通住宅市场的商品房及安居房的开发成为哈尔滨市房地产开发的主流方向。到目前为止，哈市普通住宅市场供应量到达320万平方米，截止到10月底，普通住宅销售面积以到达210万平方米，销售率以达百分之七十左右，总销售金额约40亿元人民币，销售势头良好，普通住宅市场整体呈平稳安康的开展趋势。2003年普通住宅主流市场的产品价钱在2000元/平方米3000元/平方米之间；与2002年普通住宅房价相比约有百分之二左右的上浮。鸿基的估计：2004年，普通住宅的市场需求照旧强盛，产品将会继续热销，整体房价会稳中有升，估计价钱升幅

18、在百分之二左右。从目前来看，普通住宅市场的产品质量有了较明显的提高，但相对来说，工程的同质化严重，短少创新。但由于这一类产品的市场需求较大，只需是地段适宜、价钱适中多层住宅均会有较好的销售业绩。从市场反响的情况来看，位于三环以内，总价在20万以下，运用面积在70平方米左右的两室两厅的多层住宅是市场上最受欢迎，从目前掌握的资料来看，这一类住宅今年的市场占有率在百分之三十二；市场消化率消化率到达百分之九十以上。 鸿基对2004年普通住宅市场预期和展望随着市区内可供整片开发的土地资源的日渐减少，多层普通住宅开发趋势曾经向近郊扩展；三环以内及沿线的多层普通住宅的市场供应量及市场需求量均会有百分之十左右

19、的增幅。其中：总价在20万以下，运用面积在70平方米左右的两室两厅的多层住宅；总价在30万以左右，运用面积在90平方米左右的三室两厅的多层住宅将会成为2004市场上的主流产品，而厨卫精装修也将成为提升楼盘竞争力的有力武器。 二、 高档公寓市场评价与展望 哈市高档公寓楼盘开发量在本地住宅市场中只起到辅助作用，2003年哈市高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，目前，市场上高档公寓的销售价钱在3300元/平方米4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。哈市高档公寓分布有较强的区域性，道里区和南岗区是高档公寓的集中区，其中：道里区的中央大街、友谊路沿线；南岗区的秋林片区

20、和开发区商圈是哈市高档楼盘的会聚之地。其中开发区内再建、已建的高档楼盘数量可占到哈市高档楼盘总数量的百分之六十左右，成为哈尔滨市名副其实的高档住宅区。从2002、2003这两年的市场情况来看，哈市高档公寓整体销售不理想，整体空置率到达百分之四十左右，其中很多工程曾经卖了3年了还没有清盘。整体售价也在两年内下跌了百分之二十。分析缘由，除了高档公寓楼价虚高，目前处于价值回归之外，产品同质化，开发商缺乏对市场的了解，缺乏对消费者购买心思的把握也是一很重要的要素，加之工程的销售推行手段落后，无发带动市场也是呵斥高档楼盘滞销的缘由所在。目前哈尔滨市高档公寓的物业管理费用在1.52.5元/平方米月(运用面

21、积),只相当于北京、上海等地的普通住宅的物业管理费用，所以提供的物业效力也相对单一。在物管方面，哈市的开发商根本会倾向于请知名物管公司做顾问，而由本地的物管公司或本人的物管公司进展详细管理。目前，在哈市提供效力的最知名物业顾问公司为英国显高，现为哈市高档楼盘“星河国际提供物业顾问效力。 鸿基对2004年高档公寓市场预期和展望 2004年中央大街、果戈理大街沿街两边的危旧房改造工程和开发区内的新建工程均会以高档公寓立项开发，加之爱建新城二期等工程开工，估计明年哈尔滨市高档公寓工程的市场供应量会到达70万平方米，并且将会有一批高质素的高档公寓工程拥入市场。 三、 别墅市场评价与展望2002年以前哈

22、尔滨市的别墅市场不断处于空白形状，没有真正意义上的别墅长品，直到2003年，浙江新湖集团才正式在松花江北岸利民开发区起动哈市第一个真正意义上的别墅工程，估计在该工程的带动下，明年将是别墅市场的预热期，不排除会有其它别墅工程进入市场。 四、 写字楼市场评价与展望哈市写字楼市场目前正处于青黄不接的形状，20022003年间新建的写字楼工程只需4个，并且根本上要等到2004年方能投入运用，现有的写字楼均为35年前设计，无论在智能化、电梯数量、停车、配套设备等各个方面曾经不能满足客户的实践需求。所以目前哈市写字楼市场出现短暂的市场空档期。 哈市写字楼市场的区域分布：哈尔滨市原有写字楼分布具较为集中，主

23、要分布在火车站-秋林商圈内区域和省政府-开发区这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字楼工程曾经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙头的开发区，将会未来2-3年内开11个写字楼工程，占方案待建写字楼总量73%左右，随着投资热点的集中，本区域逐渐构成哈尔滨商务办公区，区域将集中哈市60%以上商务办公人流，CBD方式逐渐浮现。哈市2003年甲级和乙级写字楼租赁率平均在70%左右，较2002年有较大的回落，丙级写字楼租赁率更差只需60%左右，但实践上哈尔滨甲级写字楼无论规模、硬件、软件均没有到达国内甲级规范，甚至不如国内兴隆城市乙级程度。哈尔滨甲级写字楼对外报价3.5-4.5元/天，实践最终租

24、赁价钱在34元/天左右，据统计：甲级写字楼2003年第三季度的平均租金较2002年同期的租金下跌了25%；乙级写字楼2003年第三季度的平均租金较2002年同期的也下跌了8%；虽着市场写字楼供应量逐渐添加，估计2004年写字楼总体租赁价钱仍呈下滑趋势。 哈市目前在售的甲级写字楼工程有两个，销售价钱分别在8000元/12000元/之间运用面积；在售的乙级写字楼工程一个，销售价钱在5000元/7000元/之间运用面积。因可售工程较少，所以写字楼整体售价略有上扬。 鸿基对2004年写字楼市场预期和展望 估计2004年哈市写字楼市场将会有68个新工程推出，由于市场供应量增大，所以会导致 写字楼空置率增

25、大，整体写字楼市场的销售价钱及租赁价钱将会得到平抑，现有写字楼将出现租金跳水。随着市场供应量的增大，写字楼的定单式开发将成为开发商躲避风险的制胜法宝。 五、 商铺市场评价与展望2003年，是哈尔滨市商业地产开发及销售最火爆的一年，市场上号称百万平方米的爱建新城上海街；十四万米SHOPPINGMALL万达商业广场及三十万米之巨的红博世纪广场纷纷登场。随着爱建、万达这两个工程数千万元的广告砸入，使得哈市老百姓对“ shopping.mall“商铺投资，“投资报答等名词都曾经耳熟能详。凭仗巨额广告的支持，万达将商铺卖到了哈尔滨市有史以来的最高价建筑面积每平方米4万元。已和北京商铺的价钱不相上下了。哈

26、市目前的商铺市场已由预热期向沸腾期转化，商铺售价已由建筑面积每平方米1.5万元的心里关口一下突破到每平方米24万元,价钱上涨一倍还多。正由于商业地产的暴利，所以才诱惑着更多的开发商投入到商业地产的开发之中。 鸿基对2004年商铺市场预期和展望 2004年哈尔滨市的商业地产将会继续火爆，中央大街、靖宇街、安乐街将会成为商业开发的重头戏，估计2004年将会有68个规模较大的商业地产工程进入市场，整体市场供应量将会超越100万米； 商铺的销售价钱将会突破新高，估计最高售价会突破5万元/平方米； 商铺的增量供应会给后期的招商任务带来宏大的压力，假设采用低租吸引商家进驻，那么，商铺投资者的投资报答将会无

27、法保证；但假设租金过高，就会很难吸到适宜的商家来租铺； 六、 鸿基对2004年热点置业区域市场预期和展望2004哈尔滨楼市热点主要集中在以下几个区域：商业工程的热点区域：中央大街、靖宇街、果戈理大街住宅工程：开发区会展中心1.5公里范围之内；该区域将会集中100万米以上的商业及住宅工程的开发量,会展经济效应将会初现哈市房地产市场. 南岗区学府路、保健路片区；该区域是2004年市政府重点规划的安居型住宅开发片区，估计明年住宅开工面积为100万米。道外区靖宇街、太古街、北环路沿线片区；该区域是2003年市政府重点规划危旧房改造区域，目前已根本拆迁终了，明年将进入正式开工建立，估计明年该区域住宅开工

28、面积超越100万米。 一、 普通住宅市场评价与展望2003年，普通住宅市场的商品房及安居房的开发成为哈尔滨市房地产开发的主流方向。到目前为止，哈市普通住宅市场供应量到达320万平方米，截止到10月底，普通住宅销售面积以到达210万平方米，销售率以达百分之七十左右，总销售金额约40亿元人民币，销售势头良好，普通住宅市场整体呈平稳安康的开展趋势。2003年普通住宅主流市场的产品价钱在2000元/平方米3000元/平方米之间；与2002年普通住宅房价相比约有百分之二左右的上浮。鸿基的估计：2004年，普通住宅的市场需求照旧强盛，产品将会继续热销，整体房价会稳中有升，估计价钱升幅在百分之二左右。从目前

29、来看，普通住宅市场的产品质量有了较明显的提高，但相对来说，工程的同质化严重，短少创新。但由于这一类产品的市场需求较大，只需是地段适宜、价钱适中多层住宅均会有较好的销售业绩。从市场反响的情况来看，位于三环以内，总价在20万以下，运用面积在70平方米左右的两室两厅的多层住宅是市场上最受欢迎，从目前掌握的资料来看，这一类住宅今年的市场占有率在百分之三十二；市场消化率消化率到达百分之九十以上。 鸿基对2004年普通住宅市场预期和展望随着市区内可供整片开发的土地资源的日渐减少，多层普通住宅开发趋势曾经向近郊扩展；三环以内及沿线的多层普通住宅的市场供应量及市场需求量均会有百分之十左右的增幅。其中：总价在2

30、0万以下，运用面积在70平方米左右的两室两厅的多层住宅；总价在30万以左右，运用面积在90平方米左右的三室两厅的多层住宅将会成为2004市场上的主流产品，而厨卫精装修也将成为提升楼盘竞争力的有力武器。二、 高档公寓市场评价与展望 哈市高档公寓楼盘开发量在本地住宅市场中只起到辅助作用，2003年哈市高档公寓市场供应量占整体住宅市场供应量的百分之二十四，目前，市场上高档公寓的销售价钱在3300元/平方米4500元/平方米之间，较2002年有近百分之十的跌幅。哈市高档公寓分布有较强的区域性，道里区和南岗区是高档公寓的集中区，其中：道里区的中央大街、友谊路沿线；南岗区的秋林片区和开发区商圈是哈市高档楼

31、盘的会聚之地。其中开发区内再建、已建的高档楼盘数量可占到哈市高档楼盘总数量的百分之六十左右，成为哈尔滨市名副其实的高档住宅区。从2002、2003这两年的市场情况来看，哈市高档公寓整体销售不理想，整体空置率到达百分之四十左右，其中很多工程曾经卖了3年了还没有清盘。整体售价也在两年内下跌了百分之二十。分析缘由，除了高档公寓楼价虚高，目前处于价值回归之外，产品同质化，开发商缺乏对市场的了解，缺乏对消费者购买心思的把握也是一很重要的要素，加之工程的销售推行手段落后，无发带动市场也是呵斥高档楼盘滞销的缘由所在。目前哈尔滨市高档公寓的物业管理费用在1.52.5元/平方米月 (运用面积),只相当于北京、上

32、海等地的普通住宅的物业管理费用，所以提供的物业效力也相对单一。在物管方面，哈市的开发商根本会倾向于请知名物管公司做顾问，而由本地的物管公司或本人的物管公司进展详细管理。目前，在哈市提供效力的最知名物业顾问公司为英国显高，现为哈市高档楼盘“星河国际提供物业顾问效力。鸿基对2004年高档公寓市场预期和展望 2004年中央大街、果戈理大街沿街两边的危旧房改造工程和开发区内的新建工程均会以高档公寓立项开发，加之爱建新城二期等工程开工，估计明年哈尔滨市高档公寓工程的市场供应量会到达70万平方米，并且将会有一批高质素的高档公寓工程拥入市场。三、 别墅市场评价与展望2002年以前哈尔滨市的别墅市场不断处于空

33、白形状，没有真正意义上的别墅长品，直到2003年，浙江新湖集团才正式在松花江北岸利民开发区起动哈市第一个真正意义上的别墅工程，估计在该工程的带动下，明年将是别墅市场的预热期，不排除会有其它别墅工程进入市场。四、 写字楼市场评价与展望哈市写字楼市场目前正处于青黄不接的形状，20022003年间新建的写字楼工程只需4个，并且根本上要等到2004年方能投入运用，现有的写字楼均为35年前设计，无论在智能化、电梯数量、停车、配套设备等各个方面曾经不能满足客户的实践需求。所以目前哈市写字楼市场出现短暂的市场空档期。哈市写字楼市场的区域分布：哈尔滨市原有写字楼分布具较为集中，主要分布在火车站-秋林商圈内区域

34、和省政府-开发区这两大区域。而目前，市场上在售和待建写字楼工程曾经呈现东移趋势，尤其以国贸中心、会展中心为龙头的开发区，将会未来2-3年内开11个写字楼工程，占方案待建写字楼总量73%左右，随着投资热点的集中，本区域逐渐构成哈尔滨商务办公区，区域将集中哈市60%以上商务办公人流，CBD方式逐渐浮现。哈市2003年甲级和乙级写字楼租赁率平均在70%左右，较2002年有较大的回落，丙级写字楼租赁率更差只需60%左右，但实践上哈尔滨甲级写字楼无论规模、硬件、软件均没有到达国内甲级规范，甚至不如国内兴隆城市乙级程度。哈尔滨甲级写字楼对外报价3.5-4.5元/天，实践最终租赁价钱在34元/天左右，据统计：甲级写字楼2003年第三季度的平均租金较2002年同期的租金下跌了25%；乙级写字楼2003