“红楼花园”之整合传播策划案（DOC 32）

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料有关“红楼花园 之 整合传播谋划案概 要根据我们近段时间对红楼花园的直观与微观的了解，对三优公司在“红楼花园的整合传播战略上作出了细致的布署。此次，我公司在营销渠道、定价战略、附加值、广告战略等方面作了大量的分析与研讨，特呈贵公司。在做此方案时，单列一战略图标作为后面方案的要点解释。市场假设 竞争者的评论、假设 企业资源假设 有利 / 不利 强点 / 弱点 优点 / 短处竞争者的战略动向 同类/替代市场变动趋势 宏观/微观机遇与风险资本运营市场变动 趋势 宏观/微观品牌运营

2、实施组织制定政策措施广告战略企业战略子 子 子 子战 战 战 战略 略 略 略A B C D营销渠道定价战略红 楼 花 园 战 略 图 标二、 重庆房地产市场背景1、市场总表达状和走势据国家统计局公布的统计结果阐明，今年15月全国房地产新开工面积117亿m2，同比增长了31%.全国商品住宅的平均销售价钱为2160元/ m2，同比增长了118%。我国人口众多，城乡开展构造极不平衡，作为开展中国家，我国城镇人均居住面积已达10 m2，人均建筑面积20 m2，与兴隆国家还有很大差距，市场需求量宏大是毋容置疑的。重庆市受国家西部大开发宏观政策的影响和直辖市效应，近两年房地产业的开展如火如荼、日新月异，

3、今年更是进入了白热化竞争态势。重庆主城区240万人口要到达我国平均程度，人均建筑面积20市场需求非常大。据统计局数据显示，今年上半年重庆市房地产的施工面积11796万m2，同比增长392%，其中住宅新开工面积21694万m2，同比增长了423%，开盘规模住宅工程在20个以上，大部分总建筑面积在10万m2以上。但同时一季度数据亦显示，本市商品房销售面积同比仅增长了3%，住宅略有下降，滞销的空置面积比上年同期上涨了38%。这种情况通知我们，在整合营销方面“酒好也要勤呼喊，仅有工程的产品导向是不够的，我们还应在工程的顾客导向方面加大宣传力度。 2000年上半年与2001一季度年相关数据比较表2000

4、年上半年2001年一季度与去年同期比较空置面积万M2296.77410.0838%销售金额亿元12.9810.3228.6%销售面积万M260.6060.48其中：住宅金额亿元8.705.751.1%住宅面积万M251.4648.944.4%住宅施工总面积万M2624.561179.6039.18%新开工面积万M2163.39216.9442.32%开工面积万M268.6835.9045.64% 低档市场的区分和特征 各种类型的市场定位没有严厉的界定，由于房地产受区位的影响较大，详细的区位有与价钱亲密相关。根据重庆市商品房市场价钱区间的占有量，我们这样区分：高档：2500元/ m2以上中档：1

5、8002500元/ m2低档：1800元/ m2以下重庆高、中、低档商品住宅市场的供应不断呈现高、低档两头少的纺棰形格局。渝中区房地产市场背景在过去，渝中区是重庆地产界的焦点，房产开发欣欣向荣。这得益于直辖效应，得益于根底设备与生活配套的优越，得益于蒸蒸日上的商业环境。渝中房产有两大热点，一是传统的解放碑商圈。由于新华路一带工程全面失陷，片区内工程云集过多，竞争态势非常惨烈。二是大坪为中心的“上半城。在政府商圈东扩的支持下，这里的商业气氛、交通优越得到充分展现，赚足大多渝中市民的眼珠。开展势头非常强劲。渝中房产正阅历一次“大换血。一些图清静或养老的人，以及危旧房改造无力购本区高价房的工薪族向江

6、北、南岸迁移。但这些区仅成为市民的“睡城。无法与渝中区的生活、任务、休闲为一体的城中城相比。相反，市内以及西部大开发所吸引的大量忙碌的商人，公司白领和IT、营销等新兴行业的中、高收入人士对渝中区商住一体的豪宅情有独钟。这些人群盼望在市中心拥有优越的住宅。既方便社交，也方便任务与经商，同时也是一种资历的表达。那些充溢活力的处于创业或守业阶段的白领期盼事业与生活的胜利，情愿在闹市占据立身之地，以SOHO为代表的精巧小户型成为市区地产市场的新宠。渝中区的市场构造看，商住一体的高层占据主导位置，封锁式小区较少。住户构造逐渐向年轻化、精英化演进。四、竞争态势分析市场动态在政府城市规划中，大坪商圈主要培育

7、汽车、通讯两大产业。红楼周围的科技一条街、汽车城，通讯城以及轻轨的落成将会带动片区内配套设备、商业气氛、交通环境等购房要素的极大改观。相对渝中区其它地段而言，这里的在建工程较少，本区内独一大盘“竞地曾经杀青。红楼的竞争压力小，片区呈现需求总量大于供应量的乐观局面，销售前景看好。本地段上前期的一批工程如鹰冠、竞地、科技一条街都已告罄。近期几家价钱在2400元/平方左右的商住楼依然坚持旺销。这一些交通方便，周边配套齐备、有景观、户型适中的楼盘契合了市场大多数人的需求，今后仍有宽广开展空间。竞争对手一览表：以下仅为对红楼构成影响的重要对手，金银小区、惠来大厦等小盘未作思索。工程称号E动力广场创景20

8、00立源地绣景翠亭竞地花园位置肖家湾长江二路渝州路长江二路大坪大黄路规模4.6万3.7万 / /18万概略综合写字楼高层住宅高层住宅商住楼封锁式小区均价元/平方25002760 /21002700卖点商业气氛精品小户型 /江景、商住成熟社区、绿化结 论：该片区属新城建立，原有社区家居换房占到30%，相当份额是市区其它地方的二次置业。创景与绣景翠亭开盘不久，以90130平方为主的两室一厅和三室两厅继续热销，阐明本区购房行为的主流是户主年龄在35岁以上，看重生活质量的丁克族或三口之家。同一片区内竞争压力相对较小。创景2000针对年轻人群，绣景翠亭、立源地是商住楼，而红楼花园作为高尚小区锁定的是年龄

9、和事业都要更加成熟、注重家庭感的高收入人群，各有定位偏重，功能区隔。红楼的最大竞争对手于其它片区同等定位的高档楼盘。如何在区位上作文章，借助红楼原有历史底蕴的影响，直观吸引消费关注，是红楼营销任务的第一步。五、工程SWOT分析本分析仅着力于工程的功能特性而言，在品牌化的今天，工程的优势与品牌内涵更多的依托开发商的人为设计所导入的品牌个性美。时机点：本案所处的片区，做为高档住宅所显示的环境、地段、配套优势不言而喻。周边在建工程少，竞争压力小，参与WTO后经济开展与市场演化为市中区的高档盘蕴育了相当客户群。在市区，商住楼颇多，作为稀少的封锁式景观小区，居住环境与生活质量难能可贵。小区依山而建，远眺

10、长江，近观山秀，每幢独有空中花园，山水共享，花树齐美，红楼的景观优势大显其道。与 重庆人熟知的历史文化福地红楼相伴，开发商可用丰富的文化内涵提高附加值，文化牌是工程品牌底蕴的重要支柱。问题点：高层建筑设计“一梯八户。户型难以灵敏调整，通风，采光相对多层较差，市民对超高层电梯公寓反响比较冷淡。红楼处于肖家湾与大坪结合部，交通，购物都受影响。工程所在片区原住居民消费才干有限，营销更多依托外区消费的拉动。A幢方案中的五星级宾馆与相邻的红楼宾馆和万友康年针峰相对，竞争加剧。在市场利益驱动下，也不排除会有其它大型工程参与本地段的竞争行列。 建 议：1、设立主题鲜明的社区文化，并在硬件上进展相应的投入详细

11、方案见后2、推行渠道以扩展影响覆盖面为选择根据，尽量扩展目的市场。六、目的群体的界定目的客户区位划分：大坪片区目的客户占置业者的二成渝中区目的客户占置业者的二成高新区目的客户占置业者的三成其它区目的客户占置业者的二成外地(重庆市外)目的客户占置业者的一成阐明：高新区培育了一批白领,也培育了一座新城。这批高收入者拥有较强的购房需求和相当的购买才干。但片区内房地产供应略显缺乏。南方的继续旺销就是证明红楼的地缘优势正好满足该片区蕴藏的潜在需求。估计不久以后，随着中国参与WTO与西部大开发的演进，国内、国际大量企业、机构相继进驻重庆。这些公司管理成员的经济实力和对高尚住宅以及超高层电梯公寓的认同，都构

12、成了红楼一个不可忽略的辅助市场。近年来，在成都置业的外地业界精英呈递增趋势，如能吸引成都的汽车、电讯经销商和餐饮行业巨头来此落户，效果会更好。做为高档住宅小区，如主力户型以120平方计，参考定价2700元/平方。购房总量是32万。银行提供7成二十年按竭，月供额1700元左右。以此收入和工程特性为目的消费群的划分根据。主要目的群体家庭月收入4000元以上，有稳定的收入，固定职业的二次置业者或换房者。大至有经商人士、国家中高层干部、在三资企业与私营企业中打工的白领管理层等城市中上阶层。年龄在3045岁之间，多为丁克一族或三口之家。消费形状描画：年龄和事业曾经成熟，行事稳重周详，购买趋向于明智型。由

13、于着重于生活的质量与表达其生存形状的优越，对功能、价钱要素思索较少。易受广告与营销手段影响，对楼盘的文化及社会附加值较注重。购买行为多由夫妻双方共同决议。这类人群之所以选择市区，是钟情于任务、经商与社交的方便，选择小区，是偏重小区远离闹市的安静和良好的生态环境对家人的安康关爱。他们家庭相对稳定，与普通市民相比较，社交生活颇多，更注重家庭生活的和睦。七、工程定位：定位战略：本案如采用普通“就楼盘而楼盘的宣传方式进展销售会呵斥死盘，只需跳出楼盘本身，发明出全新的概念，才干出奇制胜。房产广告创作的雷同景象非常严重。在众多方式化的宣传中，脱颖而出构成差别优势是本案的一致追求。红楼作为本区一个大型工程，

14、产品开发周期长，如只运营销售，缺乏相应支持，前程布满荆棘。只需走概念营销，制造“品牌保温筒，维持一个长期的品牌热点，才是工程致胜之道。本案拟导入“文化档次作为红楼的品牌内涵和最大卖点。针对目的受众的生活特性，推行中注入与目的人群相对应的丰富文化内涵，可以使房产的运用价值区别于竞争对手，并能提高其附加值，以维护由于工程的高本钱所导致的较高定价。地产市场更加猛烈。从最初的价钱竞争到质量竞争演化到品牌竞争。在品牌运营过程中，人们发如今心思层面上，物质需求层次越高，文化的需求越高，做为生命主载体的居住文化气氛的内涵要求越高。现代人是追求文化满足的人，因此房屋作为商品，不仅仅是满足人们根本的生理需求，更

15、重要的是满足个性化审美的文化需求。功能定位：总体概念：传承历史文脉福地，高尚文化景观社区。内涵表述：前文提到，工程作为超高层电梯公寓，工程单位售价的提高自然提升了购买人群的消费程度，高尚二字不言而喻。作为超高层建筑，其建筑特性与地理位置决议了景观观山、览江是其重要卖点。而18万方的建筑面积也只用社区才干表述其规模，小区所特有的园景配套与生活环境的优势。如要支撑片区内相对的高价，“文化搭台，经济唱戏势在必行。利用文化诉求集中目的受众，以其亲和力把具有同等文化底蕴与追求的人聚集一堂，并获得价值观的认同，从而到达有效的互动沟通，建立房产公司与消费者的亲密关系。4、蓄势期品牌笼统：地中福地、城中锦城、

16、世纪名园。历史文化： 红楼热土我与将帅府为邻。商业鸿运： 与WTO同步，和新生活共舞。物管质量篇： 国际双语社区，构筑环球走廊。八、关于销售阶段的划分1、营销周期：红楼花园定为2001年10月中旬开盘开盘热销期2001年10月2002年3月争取预售住宅的25%利用秋、春两季房交会契机，以文化品味作为卖点热炒工程，制造片区内营销热点，促成购买达成与认知度的建立。夏季攻势：2002年4月2002年8月销售任务完成45%利用前期品牌延伸，配合广告传播，维持平稳继续热卖的良好态势。秋季攻势：2002年10月2003年3月销售任务完成80%公关营销、事件营销制造第二波热点，广告推行以工程的硬件质量为主，

17、在部分现房交付后业主信息反响炒作中配合秋夏两季房交会，突破65%的生死线，获得营销战役的胜利。销售末期2003年4月开工销售尾房，写字间，商场招租。延续前期品牌优势，争取利益最大化。借助工程入住后地块人气的提升，起动写字间和商场部分的销售任务。销售节拍：按质量，将楼盘分为普通型、精品型、精英型。比例大致是2：5：3。销售初期，以优惠促销价钱推行品相普通的住宅，利用文化内涵与诱人价钱吸引关注。进入楼盘正式销售的中期，推出品相好的户型，维持营销热点，获取相应利润，确保销售曲线坚持高水准的平稳而不是曲折波峰的大起大落。销售收尾期，推出精英房，由于工程已吸引相当人气，加上是现房，适当提高销售价钱，确保

18、物有所值。九、定价战略“红楼花园在营销过程中，最敏感的也最为业主感兴趣的就是定价。所以，价钱早已成了房产营销过程的中心与实务。一切的操作都以此为主，高价位有高价位的营销法，低有低的手段，“高开低走、“低开高走都会导致利润的变动。如何拟定最适宜的价钱，争取最大利润，是一切投资人最感兴趣的事情。本钱加成定价追求最大利润本钱根本上可以分为固定本钱与变动本钱。如：土地本钱、三优公司固定营销费用等。变动本钱：如工资、建材费用等。固定+变动=总本钱。所以，将红楼的本钱加上预期利润，普通为2成到2.5成左右。可以明确地说，每一位参预房地产运营的人士，都希望定价目的在于追求最大的利润，而利润的多寡那么于定价的

19、高低。但价钱能否为市场所以为并不是一厢情愿的事情。从目前重庆市场来看，一方面房地产市场的供不应求，另一方面阐明了建筑投资为者对追求最大利润的“努力。但价钱不会永远极快速度扶摇直上，高价位终将遭到供应的添加，购屋者的抗拒与张望，需求的减少，政府的政策调理等要素的影响。由此，建议红楼在这方面能否可以采用“低开高走的战略。目的利润定价质量信誉优先假设按照“红楼花园的整体概念来讲普通思索2成3成的投资报酬率。当在秋季战略拉开是时，3成以上的投资报答率并不为过，但特别是夏季，有时不得不削价出卖，降价以求，能维持2成的投资报答已算不错了。所以，在夏季战略刚打响时，“红楼花园的质量是有目共睹。但必需提高公司

20、的综合笼统与信誉。质量的跟进到本钱也随之提高。因此定较高的价位，一方面是大势所然，另一方面，不这样做，就不得以表现质量，然而过高的价位能够会带来较高的风险。竞争导向定价在重庆房产市场由于其异质性，与其它行业相比，房产商有较大自在度来决议其价钱。房地产商品的差别化也使得购买者对价钱的差别是不是非常敏感，但由于目前由卖方市场转变为买方市场，在猛烈的竞争中，对于“红楼花园在定价方面也要尽力与其整体市场的营销战略相顺应。由于本工程的高档定位，与丰富的文化内涵，其品牌附加值也可以在同类物业中制定相通对较高的价位。消费感受定价消费利益点 当购房者对红楼的品牌有自信心时，纵然定价较高，购房者仍会怅然前往。反

21、之，假设购房者对推出个案的公司不具自信心时，一但定价偏低反而会对质量的可信度产生疑心。因此，按照顾客感受而定价是大胆作风。时至今日，房产也必需与其它商品一样，品牌信誉能主导消费者的消费志愿，虽然如此，“红楼花园目前的定价亦不能过高，不然对夏季的销售会产生很大的影响。在有品牌支撑的根底上，还必需得思索，消费受众在花钱后还可以得到哪些益处他们怎样可以在“红楼花园的大环境里表达本人个性，怎样使自我更得心安怡。都必需得事先安排到的。加权点数定价生存在任何房产预售时，都会采用市价比较，分析每平方米单价的合理行情，再根据面积，座向视野，楼屋类别等，而确定不同的定价。座向定价：南北座向较贵，东西座向较廉价。

22、楼层定价：楼层差价建议定为1015元/层。视野差价：视野、景观佳的为贵，景观差价建议定为5080元。在价位未完全阐明时，就很容易出现消费过剩，竞争猛烈和顾客需求不断变化等问题的困扰。应立刻将求生存作为主要目的，为保证“三优的运营，就须降低价钱，生存比利润更重要。不过，这只是短期的目的。从长久看，也必需得有“居安思危的预备。十、营销渠道的选择1、营销渠道构造针对“红楼花园来说，可以采取两种渠道方式，a.消费者经纪人消费者；b.消费者消费者建议点：贵公司采用第一种渠道方式更为稳妥。2、渠道选择的要素潜在顾客数量：潜在购买者越多，那么市场范围越大，就越需求中间商来提供效力，假设潜在顾客较少，那么可由

23、公司直接上门推销。顾客购买习惯：顾客购买习惯中情愿付出的价钱、购买场所的偏好，及对销售人员的要求，都直接影响着营销渠道的选择。销售的阶段性：“红楼花园从预售到工程完成交房须两年时间，通常在预售、半成房、成房等三个阶段是消费者充分利用经纪人的阶段，平常那么采用直接销售。公司要素声 誉：“红楼的规模大、资金雄厚，那么较能恣意选择配销通路，也可不依赖中商的效力，本人建立销售网。管理才干：“红楼在营销方面的管理才干与阅历直接影响到营销渠道的选择消费者所提供的效力：“红楼提供的效力愈来愈完善，可大力提高中间商的兴趣与自信心。产品要素因“红楼花园有着不可动摇的不挪动性和庞大性，接待客户需求在工地现场作洽谈

24、，渠道很简短，难以选择，这就必需设接待中心，及CIS完全处置好，给顾客留下身份高层，环境动人，举止可馨的印象。十一、推行战略战略一：建立“国际双语社区的想象。前 瞻 性：中国年底参与世贸组织，大批的国际企业在西部开发的感召下，云集重庆，在西南市场扩展本人的份额。可预见的未来，我们的任务、生活方式都将全面改观。新时期的重庆开放之后，正处于社会转型期，面对外来文化，市场的冲击，如何应对，是引导我们生活的城市精英们思索的课题。经济形状的改动，也引发生活方式的变革。这是一个资讯经济时代，我们一方面迫切需求系统地学习和掌握国际资本运作方式，在日常生活中不断把握潮流讯息。另一方面，盼望与国际同步的新生活模

25、态一种迅捷、时髦、互动的生活方式。两者在新时期同时构成了城市中产阶级的购房消费新需求。针 对 性：红楼的目的受众锁定城市中上阶层。细分市场表达为商人、国家高级公务员、公司管理层以及IT、营销、金融等新兴行业的白领新贵为代表的中产阶级。中产阶级对住家的要求不仅表达在平民性的人与自然的关系，更多蕴含本身的特点人与社会经济的关系：生活的商务特性。由于事业是他们生活的第一目的。在瞬息万变的商业社会，要坚持讯息互动沟通的顺畅，保持新思想、新方式的掌控，坚持与国际同步的市场应变，就需求与之相对应的居住平台，在南方，国际商务概念的小区已应运而生，在重庆，这还是一片空白。可 行 性：工程的营销定位：国际商务村

26、。工程的功能表述：国际双语社区。工程的文化内涵：顺应参与WTO后，社会经济提出的新要求，在红楼导入国际商务的理念，营造双语小区。它是一个集生活、商务培训、英语沟通、资讯互动、国际双向交流和高尚休闲文娱为一体的场所：为那些在商场上奋战的都会精英们提供一个知识的源泉，一个资讯汇总的基地，一个相互间会聚交流的高雅场所。这是传统的小区所不可比较的。操 作 性：与其它文化档次的概念工程相比，本案在硬体配套上投入较少，更多偏重在人力资源的开发，工程的运作本钱很低。硬体配套：小区双语标识系统。双语触摸式小区导向视屏系统。企业精英图书馆。内容：国际同步的商业资讯集粹，国内外商务期刊、境外电视接纳系统。名人互联

27、网。内容：全球首500家大型企业网络资料，亚洲名流俱乐部网络资料，国内主要政府部门资料查询网络。全球资讯网络。内容：华尔街、日经指数、恒生指数等各大金融市场第一手资料，全球经济动态开展，世界各地旅游资讯。商界、文化界知名人士联谊会、情调酒吧、各类高尚文娱设备。国际商务培训中心。软体效力：小区任务人员双语效力。提供入世顺应性为主题的商务培训。提供业主英语培训、与国际某知名社区结为友好社区，提供双放子女借读效力。定期召开商务研讨会，组织多元化的商务调查。战略二：循序渐进的广告推行战略。战略主旨：由于重庆楼市竞争的猛烈，媒介传播上信息纷繁杂多，相互关扰，使得楼盘的生命周期从市场导入到衰退的过程，是极

28、其短暂的。由于本工程开发周期长，如何防备品牌迅速老化，建立品牌保温筒势在必行。红楼选择不同阶段推出不同的推行诉求，在较长的时间跨度里分别制造营销热点，才干由始至终维护工程的继续热销态势。战略运作：两大战役开盘热销期：根据目前重庆房市的情况，红楼推行以迅速消化为原那么。开盘前，以重庆人耳熟能详的红楼历史渊源作引导，推出红楼花园，在区位上建立消费者对工程的品牌认知，然后气势浩大的推出“国际双语小区“概念，借用报纸NP、电视CF的媒介传播和PR公关活动造势相结合，环环相扣，层层递进，使得红楼在市场上先声夺人，让品牌的文化内蕴深化人心，促成热销态势。中段强销期：此时红楼即将完工，为促成第二阶段的又一营

29、销顶峰，必需推出另一大诉求主题：与国际同步的质量生活。广告宣传从地段、景观、配套上逐层诉求，完成从概念炒作到实效展现的节拍转换。而工程在硬件上的优越品已可经过现场展现，接合入住的部分知名人士的良好反响和业主间公关活动，并以实利促销和口碑效应调动市场的购买热情。从外表概念到详细产品，进一步提升品牌的佳誉度。十二、媒介整合传播广告费用的预算及划分：小区建筑18万方，估计工程的总额量在4亿左右，时间跨度是两年由于工程较大，用于营销的费用颇多，广告投放以2.5%计。广告总体投放预算是1000万元。日常告知性传播及物料支持户外、车身、楼书、展板等150万元。开盘热卖期：350万元。夏季攻势： 100万元

30、秋季强销期：300万元。销售末期： 100万元。广告运作：开盘热销期：2001年10月中旬2001年12月媒体一：户外、车身广告。诉求：工程昭示国际双语小区。媒体二：报纸投放：重庆商报、重庆晨报、重庆晚报、渝洲效力导报。诉求：红楼历史文化渊源作为主题的大量软文。前期经过重庆人熟习的红楼概念让工程的位置和品牌名深化人心。媒体三：楼书、展板等广告物料的逐渐完备，市区繁华路段的PR活开工程现场引荐会、直复式营销网络的建立。2001年12月2002年3月媒体一：报纸投放：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、渝洲效力导报、成都商报诉求：以“国际双语社区为中心的概念炒作。媒体二：电视。笼统CF篇 见附一投放：重

31、庆二、三、四 频道。诉求：“WTO同步的国际商务居家生活笼统宣传片。媒体三：楼书、展板等广告物料的逐渐完备，市区繁华路段的PR活开工程现场引荐会、直复式营销网络的建立。夏季攻势：2002年4月2002年8月媒体一：报纸。投放：重庆商报、重庆晨报。诉求：知名度的维持与品牌延伸。媒体二：电视。笼统CF篇投放：注重二、三、四频道。诉求：“WTO同步的国际商务居家生活笼统宣传片。媒体三：DM直邮方案。投放：国内外知名品牌，成都、北京两地的夹报宣传单页。诉求：工程推介。注：直邮DM方案 在整合营销的时代，DM是绝不可忽视的一个重要营销手段，这可以完全密补在固定销售上的缺限，充分利用地域、环境、市场的流动

32、性，加强对“红楼花园的更深了解，以聚集可靠的品牌度。根据“红楼花园的实践情况，可根据不同的区域，设立销售渠道点，在定点的方式上发放。采用人员直接推销的方式针对商务公寓、商铺。利用邮政快递，加强与周边西部重点环境的联络。上门效力针对住宅。利用电子商务网络，将最有效、最直接的信息销售出去。秋季第二波强销期：2002年9月2003年3月媒体一：户外、车身广告。诉求：与国际同步的质量生活。媒体二：报纸投放：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、渝洲效力导报。诉求：“国际生活规范，质量生活共分享，以工程的各项杰出质量展现一种优越的生活形状。媒体三：电视。栏目专题及栏目冠名投放：注重二、三、四频道。诉求：红楼与国

33、际潮流生活相对应的各项优越质量。硬体设备、软体效力。媒体四：DM直邮方案。投放：国内外知名品牌，成都、北京两地的夹报宣传单页。诉求：工程推介。销售末期：2003年4月开工媒体一：报纸。投放：重庆商报、重庆晨报。诉求：质量生活各要素详介，入住业主信息反响。媒体二：电视。栏目专题投放：注重三频道。诉求：红楼与国际潮流生活相对应的各项优越质量。硬体设备、软体效力。现场促销：房产购买有一大特点，消费者如慕某楼盘之名来现场看房，会因慎重起见，他普通会遍访整个片区一切工程。所以广告只吸引关注，签单的达成往往取决于现场促销的优劣。加强LOCO墙、灯杆柱、花园等公共设备的营建，赋予红楼质量感和文化内涵。现场举

34、行“现代国际商务居家生活形状展现会也及样板房的升华版。建议对售房部进展适当的改造，提供一个温馨、时髦、调和、朋友式的交谈场所，配合高素质楼盘营销和国际商务的导购小姐专业、亲切的引见，既聚集人气又利于销售。4、公关PR活动：A、以借喻的手法，用“红楼的名义，专门举行一场大型的“红楼新时代晚会，广邀市区住户、新闻记者、商家以及有关方面人员参与，扩展社会影响，提高“红楼的知名度，融洽开展商和客户之间的感情联络。并经过客户向亲友等扩展宣传，吸引更多买家，树立开展商的良好笼统，构成“光环效应。时间：10月中旬开盘时地点：红楼宾馆广场B、广告宣传选择在成渝两地影响较大的、两大报刊上延续发放“红楼花园的提高

35、音讯及“广告引见，颜色上以清新高雅为宜，图幅上应以楼宇的环境、大器等为题，突出公司笼统。时间：10月12月C、设置示范单位，聘请专业室内设计、建筑师等针对平面规划，扬长避短，设计一个既方便适用，又独具时常质量高的示范单位，以提高购买愿望。时间：2002年1月2月D、针对目前“红楼花园价钱上的缘由，可设立一个专门的展销期，给于9折优惠，同时对一次性付款再给予9.5折优惠，展销期后，立刻停顿优惠政策，坚持物业的“名牌效应。时间：2002年1月2月小结：以上均为在秋季推行战略中的所包含部分，利用促销与广告宣传作共同的有机组合为宜。5、案例表现案例一：联谊会想象：中国重庆国际双语社区结合会目 的：维护

36、红楼品牌效应，促进“红楼花园之内外经济技术交流，协作开展。会员组合A、 住户可自动成为会员。 约请社会名流和政府指点、学术界、经济界人士参与成为声誉会员。 此外，可公开接受外界人士恳求，但必需严厉挑选才可入会。创会目的加强会员对社会的了解与认知。拓展会员的社会人际网络，定期召开专题讨论会及联宜晚会。促进会员与政府部门的沟通，约请制定政策人员讲解政策。会内架构设声誉会长一名可约请社会知名人士出任设会长一名可约请有筹组社团阅历之人士出任设副会长三名筹组会，设理事假设干名：分常务、内务、外务三方面声誉会长会 长 副会长 副会长 副会长内务部 内务部 内务部 内部管理职权划 对外联络邀约安排 进展笼统宣传分开分财务安排 者会制定会章活动/任务定期研讨会，每月月底举行。定期晚宴，每两周举行一次。与其他经济、商务组织安排交流活动。与政府组织安排交流及学习会议。与车内不同市级单位联络，争取牵头组织不定期的全国性活动。联络国内学府安排有关经济及商务讲座。小 结：上述C、D、F三项活动的时间安排最好与研讨会，晚宴例会同时进展，争取每个月的活动概充实、丰富，又不影响每一位会员的商务、生活及任务。红楼花园以此项协会，可作到更大的卖点：因红楼花园不但有休闲、文娱的工程，还有强调“聚会、研讨会性质的交流不盈利，不对外。以“金融、地方、