“荷兰小镇”策划方案

1、 . ：.； 精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料“荷兰小镇谋划方案 第一章 北京市场概略及区域产品分析 第二章 产品工程定位及目的客户、评价 第三章 产品规划及户型设计方案 第四章 工程的环境设计建议 第五章 产品销售组织及价钱战略 第六章 销售执行战略 第七章 广告宣传组织战略 第八章 物业管理的建议北京市场概略及区域产品分析 世纪之交的住宅市场将是构造性开展及开发供应的顶峰期。建立部的信息阐明：住宅在今后的一段时期内仍将坚持较大的开展规模，1999年京城新开盘的商品房工程创了记录，达111个，平均3.3天推出一个新楼盘，

2、这些工程总建筑面积达2000万平方米，开工面积1519.9万平方米，1999年前十一个月，全市累计销售商品房221.9万平方米，其中，销售给个人126.1万平方米，估计1999年全市商品房的总销售量到达250万平方米，但这里面有40%是集团购买，今年这部分购买力将不复存在，假设把今年全市的销售量定在200万平方米，那么1999年推出的这111个工程的总建筑面积可以在楼市中足足卖10年， 1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重，许多的开发商把工程定在中高收入阶层，即胜利人士的身上，但这些人不能够年年买房，所以今年年底空置的商品房数量至少要翻一番到达700万平方米，适宜有购房需求的普通居民的商品

3、房仍有需求空间。去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超越去年，缘由是：一、四环以内的工厂移郊，土地供应量增大，地价低，促使开发商投资；二、“入世后开发商融资方式更乐观；三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区，今年新开工程将会更多的集中在海淀区。估计今年北京开工居民住宅800万平方米，其中经济适用房100万平方米。经济适用房：去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济适用房了，可以用“火爆来描画，出现了天通苑、今日家园等工程排队购买的少有景象，天通苑二期1200套不到一个星期告罄。估计今年经济适用房还会遭到市场吹捧，

4、特别是购买自住房的普通居民，价低质不次的经济适用房是他们的首选。2000年政府投入95.6亿元，开复工918万平方米，方案开工100万-150万平方米。这一市场供应会对5000元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的质量，耐得住百般挑剔。写字楼市场：1999年共有15栋写字楼入伙，总计67.9万平方米比1998年减少43.1万平方米，2000年又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成，总建筑面积98万平方米，使总存储量达525.8万平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分，从需求上讲中资企业还要大面积

5、地购买写字楼，尤其象金融业、IT行业，而外资企业也有ABB、诺基亚方案租赁上万平方米的写字楼，但总体上，写字楼仍处于供大于求的形状，在中国参与世贸后，不能指望需求量会急剧添加、市场方式迅速好转。由于世贸对中国经济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程，要消化现有存量及未来的写字楼需求一段时间，总的来说，2000年市场竞争依然猛烈，租金售价将低点彷徨一段时间后，才有望上升，而写字楼的空置率那么有能够接近40%。外销物业：在供应方面，1999年的外销公寓供应量与1998年根本持平。然而需求却出现了明显滑坡，许多工程的销售停滞不前导致资金不能及时收回，许多本应于1999年入世的工程不得不拖到

6、2000年。2000年嘉慧苑、朝阳园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等工程落成，共提供公寓5486套总建筑面积约为150万平方米；外销高档商场在1999年，呈现下滑趋势，根本上是有价无市，2000年，将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业，共提供面积：20万平方米。大学生公寓：大学生公寓掀起京城房地产新热潮，拥堵的宿舍、满床的书本、架空的电脑.并且随着教育的日渐开放，如今，北京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员的压力。但是，大部分学校的资金有限，贷款也不容易拿到的。就在1999年年底，北京市方案在西城

7、区西、北、东的高校集中地，兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的“大运村是本市第一处校外学生公寓 ，估计将在2001年4、5月份建成，总建筑面积18.7万平方米；新近公布的朝阳区梆子井大学生公寓，总建筑面积5.8万平方米。综上所述，2000年：内销工程方案开工面积：800万平方米、住宅复开工面积：480.1万平方米，经济适用房方案开工面积：100150万平方米；高档公寓销售面积：估计达120万平方米；写字楼开工面积：98万平方米；高档外销商场提供销售面积：估计20万平方米；大学生公寓方案开工面积：24.5万平方米；2000年市场增量物业面积：总量大约在1671.1万平方米

8、左右。 海淀区的住宅及写字楼开发是今后几年北京市开发的新热点，其缘由除政府对加快中关村科技园建立的政策外，交通道路迅速改善是一个重要前提。另外，随着人们居住理念的成熟，贴近自然的近郊住宅愈加走俏；行政配套越完善，人们居住的半径越延伸，住宅郊区化是城市开展的必然，海淀区由于有上风上水的优势，且土地资源丰富、廉价而成为开发商的上选。因此，勿庸置疑，今年海淀住宅市场定是供求两旺、战火纷飞。但4000元/平方米左右的商品房市场仍旧会一枝独秀。第二章 产品工程定位及目的客户、评价产品评价总体定位符合市场潮流，有良好的市场潜力，地理位置是今年的需求热点，产品设计上由于公司注重应不会有明显缺欠。缺陷：1、和

9、周围其他替代产品比，容积率偏高。2、周围环境不好，有煤厂、火车站。 3、交通站点过少，不利普通居民居住。 4、周围商业配套设备少，居住方便性不如成熟的居住区域。目的客户在海淀区生长及任务的市民；在上地及中关村任务的外地白领阶层；为孩子上学而希望迁入海淀区居住的民营企业中层市民；为父母购房的有钱阶层；海淀区今年近9000户拆迁户中经济才干好的市民。产品定位带有欧式庭园风格，适用性住宅。要求和“荷兰小镇称号相符。主要可以在以下几点反映：环境设计要有荷兰风情。园林、绿化、道路、小区外围墙及景观雕塑饰物。建筑外立面，温馨活泼，能较好的与荷兰欧式风格环境营造的气氛相协调，保证总体风格的一致性，力求营造一

10、个温馨、温馨、安静、祥和的居民小区，让人们一进入小区立刻有平安感、安祥的放松感，能人为营造出走进自然花园的感受。 产品规划及户型设计方案建筑： 建筑规划上，应求外立面体型轻松，强调采光及通风，详细措施： 1、采用外飘窗，窗的三个立面中间没有墙体； 2、设一部分露天阳台，用铸铁做围档，打呵斥欧式风格； 3、外墙颜色选用桔红或红色系添加暖和度、活泼度； 4、窗框铝合金可用在深圳流行的兰绿色，并用同色玻璃； 5、屋顶开老虎窗，如能够在退台处做露天平台； 6、一楼设计花园可赠送内容在环境设计中会再细论述二、户型 户型面积在80-210平方米之间，主力户型为90-110平方米以内的二居、120-150平

11、方米内的三居。补充户型：一居室：60平方米左右；二居室：70-85平方米左右；复式：200-220平方米左右。卫生间面积不小于6平方米；厨房面积不小于7平方米；三室两厅、三室一厅、二室二厅、二室一厅。由于客户对象比较追务虚际，因此户型设计除功能完好、细致外，还一定要设计紧凑；复式住宅的户数不能太多，20-30即可。房屋空间高度要保证不低于2.6米，平面运用系数应在80%左右。阳台设计要思索美观与适用相结合，电梯尽能够选用公摊量小的牌子。窗台设计放低在600MM左右，以添加采光度，北向及朝向马路和煤厂、火车站方向的窗户玻璃应思索双层玻璃。弱化工程本身的缺陷。户型的平面设计一定要留意通风性，使居住

12、者尽能够用自然风乘凉。户内隔断墙的设计原那么是能不隔者就不隔，如卫生间的设计，在洗衣、洗手、洗澡功能上不要再设墙进展隔断，这样可添加卫生间的空间感。三、强弱电设计强电：设计原那么应强调留有余地，即将电量留足。要思索到居者未来10年用电的添加；如要保证在夏天一套房子中，每一个自然间均运用空调并同时开启，其他电器也同时运用，及未来人们会大量利用电器进展家庭效力，如电干衣机等。弱电：设计包含、电脑、电视、照明。在一个家庭中至少应有两条线接口，、电视的接头端应在每一间卧室及起居室都有，电插座也应尽能够多留，并留意防止儿童接触。电脑及网络：可否思索光纤入楼，建立网络空间，从本钱角度思索，可利用有线电视网

13、络的光缆Cable moderm，这样可添加小区的科技含量，吸引在上地任务的年青白领入住。 工程的环境设计建议“荷兰小镇工程的设计关键点就是环境设计。环境设计原那么建议如下： 一、和“荷兰小镇工程称号主题相吻合，力求营造一个温馨、安静、安祥、温馨的目的环境。 二、环境设计应将建筑重组为景观的一部分，与道路、树、花坛、广场等和建筑轮廓构成一组完好的小区景观，一切的景观布置应环绕建筑，使环境、建筑之间的封锁与开放、紧凑与松散，关系趋向调和。 三、绿化及园林设计应保证美观与适用相结合，做到有区域功能划分如儿童区、老人区，使社区的绿化带同时成为小区的社交空间。 四、留意抗寒性及颜色的处置。 五、环境设

14、计应将小区围墙、地面道路砖色、种类、小区里的各种标识与园林绿化、建筑颜色一同思索。和建筑设计同步并进，在4月底以前方案确定。 六、建议选择一家环境设计公司进展专业设计。“荷兰小镇在外在和周遭环境上是没有优势，因此对小区内的环境营培育至关重要。从环境设计手法上要细腻、扣题，深圳“百事达花园、“东海花园的园林都值得我们自创学习。应做到户户有景看，这样建筑设计上的大面积外飘窗等才干有功能延展。这个小区要想做精品，环境设计与建筑设计的完美结合是关键。 销售组织及价钱战略目的： “荷兰小镇销售谋划目的为：为二OOO年度海淀区住宅增添一个新亮点，成为二OOO年度北京市的明星工程，使该工程成为一个胜利的“作

15、品。完成二OOO年度销售方案，为二OO一年的二期销售铺平道路。二、战略：销售战略早、快、强。其含义为：早宣传、快开盘、强力推行。以到达迅速扩张知名度、添加销售收入的目的。在圆满完成今年销售目的的同时，到达一个良好的社会佳誉度。第一阶段：预宣传阶段进入此阶段标志：1、五证中，规划、用地答应证、暂时土地证、开工证具备。 2、工程的建筑设计、环境设计到位，销售宣传品印刷完成，可以大量分发。 3、现场有可以进展接待任务的地点、到位。 4、全体员工到位，销售人员培训终了。 5、工地开工。 6、物业有根本思绪和收费规范。具备上述条件，销售任务可走入预宣传阶段。胜利的预宣传不但能预热市场，尚可初步占领市场，

16、并可反响许多重要信息，以利于我们再修正建筑方案。之所以要在五月份就开场宣传，主要是思索到今年海淀区有大量的市民拆迁，他们从二月份就开场四处看房，从本工程的地理位置及价位上都能符合他们的选择，因此不应放弃这个市场，只需我们宣传到位，客户必定趋之假设骛，我们可预先做任务，让本工程成为他们的一个选择。详细任务方式可采用房展会亮相、报纸软、硬广告配合来进展。对于市场来说这是个预宣传由于五证不全，但对于我们来说销售任务实践上已开场，这种预宣传，做的好，可以预收少量保管金，以保管其选择房号的权益。待正式开售后，这些客户可以很快下订、签合同、交房款。有利于开售时高潮方式，同时营造良好的买气。这一阶段的关键是

17、宣传资料完好，销售与广告公司的配合至关重要。第二阶段：正式开售阶段进入该阶段的标志：五证齐全。工地现场已到构造封顶。工地现场包装终了。样板间已装修近完工。售楼处可以进展正常任务。按揭银行到位。物业管理公司确认，物业管理费明确。进入正式开售阶段在强式广告配合下，客户流量增长，现场销售主要义务放在认购量的突破上。时间大致应继续四个月时间，即七月至十月，到十月底应完成认购额1亿，这样才干保证全年回款目的完成。这一阶段，广告谋划、宣传推行活动、工地工程配合、银行按揭配合、物业管理配合，包括财务配合要求高效率、全方位，这样才可表达“快，最终实现1亿元的销售额。第三阶段：房款追缴阶段进入该阶段的标志：销售

18、额已根本达标。销售人气旺盛，买气已构成，各部门任务配合到位，大量银行贷款尚需追缴，这时的销售任务已能顺势推进，任务着眼点放在回款上，力求年底回资1亿。该阶段任务应有按揭银行、按揭律师、财务部、物业公司的严密配合。三、价钱战略本工程价钱战略采用底价切入，小步多涨、逐渐攀升。详细的价钱战术随销售阶段进展调整，分述如下：第一阶段：第一阶段是预宣传阶段，均价定在3900元/平方米左右，起步价定在3500元/平方米左右，高点价定在4500元/平方米左右，价差为1000元/平方米。最低起价选择东西朝向的房子，最高定价选择A2及南北均有景的房子，房屋定价上要细化。该工程由于户型多，价钱会呈现多样化，定价思索

19、要素如下：朝向；楼层；运用率；景观；能否有花园；能否有地下室赠送。这种价位在市场上是有号召力的，环境+户型+产品规划定位+价钱+谋划宣传，一推向市场必定会引得市场关注。第二阶段：根据第一阶段销售的反映，进展价钱构造调整，对于去化快的可以进展上涨，去化慢的进展多打折扣的下调，同时市场走势好的情况下，可进展价钱上涨，上涨幅度不宜过大，2%渐进式调整。第二阶段价钱目的成交价不低于4000元/平方米。第三阶段：价钱可进一步上调，但前提是资金流量满足工程需求，销售额超越1亿元以后，可在4000元/平方米以上进展浮动，目的为4100元/平方米4200元/平方米。十二月完成回资1亿目的时，价钱高于4200元

20、/平方米，应算作成果优秀。总之价钱目的应是销售目的中最敏感的目的，但不应做为二OOO年销售任务的主体目的，今年的主体目的是积累资金、营造工程的知名度及佳誉度。不可太贪高价，二OO一 年在一期工程达标后，二期可从4300元/平方米起卖，向4500元/平方米价钱目的接近。只需运作的好，4500元/平方米的目的是可以实现的。第六章 销售执行战略 销售执行战略分为销售组织及销售各阶段的任务方式。 一、销售组织及人员配备销售执行由公司业务副总主抓，进展现场销售。销售由10-12人组成，其中销售经理两人、销售业务员8-9人、财务文秘1人。人员在三月份部分到位，进展培训、实习、考核合格后五月份上岗。二、售楼

21、处的施工售楼处从功能上讲是进展销售任务的场地，但它更代表了开发商的实力和工程的档次。因此售楼处的设计要符合工程特征，有档次、有笼统感。面积应不低于150平方米，大厅要高，前面要留有绿化面积及停车位，应在五月二十日前完工并投入运用。三、各阶段销售任务安排第一阶段任务安排见后页。建议在五月三十一日国贸展销会上初次亮相，无论证照完好与否，只需工程及宣传资料具备就可以登台亮相。第一次参展是预售阶段最重要的一步，应进展精心谋划及宣传，争取一鸣惊人，成为展会上的一个亮点，同时吸引大量购房户前来问询，对于有初步意向者进展预认购，交纳少量认购金可退，并可用中奖进展刺激，争取参展会上创第一高潮。这一谋划与广告公

22、司及报纸等新闻媒体配合至关重要。第二阶段销售任务主要依赖广告宣传添加上门客流量，进展正式认购及签约收款任务。建议律师按揭律师、签约律师、物业都应在现场办公，并举行客户联谊会，请广告公司组织编写，向客户发放进展宣传。第三阶段任务主要是追缴房款。提议开发商配专人盯银行按揭款，假设这个任务做的好，第三阶段销售业务员可腾出更多的精神扩展新售成果，有望全年创出更好成果。第七章 广告宣传及组织战略广告宣传及组织包括：广告宣传的媒体、谋划及公关谋划及广告推行的表现、实施、发布及公关活动的实施。谋划方案如下：主要媒体：报纸、电台、看板、彩旗、指路牌。主要推行道具：售楼书、样板间、可以滚动播放的VCD碟、小区周

23、刊。主要公关及宣传推行活动：两次房地产展销会、客户联谊会、记者联谊会。销售工具的预备：售楼书，要求简化、风格与工程相配，包含内容：规划建筑设计特点阐明园林设计特点阐明建材及设备阐明质量阐明物业管理阐明户型图集“荷兰小镇VCD盘数量在20000份左右，大量发放，要求在五月二十五日前制造完成。报纸：报纸宣传应在五月底以前出具整年度宣传主题及方案。谋划及设计任务应从三月份开场，报纸宣传主要高潮在七、八、九、十，四个月。媒体主要选择北青、北晚、精品、晨报、参考等，报纸宣传费用应占全年广告宣传费用50%以上。看板、指路牌：在中关村主要路口选择一块主看板；在小营环岛西部、上地附近立两块看板，三块看板比较理想，但