养老地产模式探讨及国内外典型案例

1、国外养老地产1.1国外养老地产模式分类汇总类型形式受众群体特点租售方式开发主体常见国家居家生活型持续照顾社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务租赁或出售开发商美国、日本活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富出售为主开发商美国、日本独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户不提供就餐、交通、不组织社会活动租赁或出售政府为主欧洲、新加坡老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主政府为主欧洲辅助生活型辅助生活区

2、生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等出租开发商美国、日本家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料出租开发商美国、日本辅助医疗型轻度护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工出租政府所有国家重度护理院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租政府所有国家1.2养老地产案例1.2.1美国（1）社会背景30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形

3、成的直接原因。A美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。B经济发达程度客观上要求老年住宅出现。C政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。D老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。（2）养老模式以居家养老为主，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求。养老模式总结项目内 容概览美国养老模式以家庭为主，70%以上的老人采用“以房养老”的家庭养老方式老人拥有自己的住宅，并将其多余部分出租，租金用于养老。运作方式分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，政府给予部分津贴。开发主体以开发商为主，教会及政府为辅。产品

4、与配套规模大，建筑形态多样、配套齐全、有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动较多。住宅类型独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区。（3）典型案例美国太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由Del Webb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。除亚利ookkkkkkk桑那州的太阳城配有大量的配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主

5、要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动的项目，没有医疗、护理等的设施配套。太阳城开发模式的九大特征：A属于住宅开发性质；B盈利模式以住宅销售为主；C限定55岁以上的老人才能入住；D专为健康活跃老人提供会所和户外设施；E没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套，社区内不建设相应设施；F一般位郊区区位，占地大，容积率低，以独栋、联排、多层等住宅产品为主，精装修，拎包即住；G房价便宜；H附近配有专为社区服务的商业中心；I兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。可借鉴之处：A住宅立项，利用销售住宅迅速回现；B客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品

6、定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。C不设医疗护理等配套设施，降低前期投入成本，提高资金使用效率，降低开发风险。D在市场和产业链日趋成熟时，与分时度假管理公司合作开发，招商提前，在项目开始时便实现订单生产。不可借鉴之处：A中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考虑以多层、小高层为主；B中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套实施不够完善，如社区内不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费选择。（4）案例链接：亚利桑那太阳城该项目从60年代初开始建设，占地14.5平方英里。坐落在美国亚利桑那州，距离凤凰城23.4公里，距离图森市（Tuson）209公里。

7、项目由建筑商Del Webb和这片土地的拥有者J.G Bosell共同开发，只允许55岁以上的老年人居住，提供多种物业服务设施供不同身体情况的老年人选择。项目现有总人口超过40000，350多家俱乐部，7个娱乐中心，是美国最大的老年社区之一。 1.2.2北欧（1）社会背景生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。A60岁以上人口数量占到23%以上。B经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。C社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。D气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。（2）养老模式政府负担大部分养老经费，老年公寓是老人养老首选。养老模式总结项目内 容概览北欧各国

8、是社会养老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同时出于对自由的崇尚，DIY养老方式在北欧也已有所发展。运作方式政府出资，不以盈利为目的，慈善团体、非营利机构也是养老资金的重要来源。开发主体政府产品与配套在产品设计上充分考虑老年人的需求，各种建筑元素集合处理，为老年人提供必要的社会服务，并使其有机会参加各种有意义的社会活动。住宅类型老年公寓，异地老年社区。（3）案例链接：VINDEREN老年公寓运作方式：政府出资建设，从建筑设计到运营管理均由经验丰富的专业公司进行运作。产品及配套：VINDEREN老年公寓高6层，室内设计了两排通道，老人住房沿通道两旁布置，在通道两旁设有两个服务核心区。

9、底层设有老人白天活动中心等公共设施。在访客接待室设计了一个巨大的壁炉，使老人和访客有一种“家”的温馨感觉。建造了花岗石小桥，人行小径掩映在树木和绿草当中，并设有许多路椅供老人休息。1.2.3德国（1）社会背景二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2010年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。A50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。B死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿命增长迅速，据2010年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。（2）养老模式养老模式总结项目内 容概览德国养老分为两大体系

10、：老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源的共享的优势。运作方式政府财政是养老经费的主要来源，为老人提供住房补贴，同时，住宅房主与民间福利集团签订提供服务的合同，获得医疗，娱乐等服务。开发主体以开发商和政府为主。产品与配套无障碍设计，医疗，娱乐设施齐全。住宅类型独立式住宅、老年公寓。（3）案例链接：慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓运作方式：慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓,目前通过基金会和服务公司运作,已经有40多年的历史。产品及配套：设施齐全,功能完善,服务优良,除医疗等必备配套外，洗衣室、休息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池（兼具锻炼和

11、治疗作用）、健身中心、图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一应俱全。 1.2.4日本（1）社会背景日本二战前后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。（2）养老模式居家养老在日本占据主流，“二代居”受欢迎。养老模式总结项目内 容概览日本目前有95.5%的老人在家中养老，4.2%的老人住在疗养院和

12、老人中心等老人福利设施中，“两代居”的家庭养老模式在日本非常普遍。运作方式福利型养老机构由民间建设，政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。开发主体民间建设，政府出资征用；各类相关企业会积极参与老年住宅产品研究。产品与配套主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。住宅类型独立式住宅、老年公寓，老年社区。（3）案例链接：港北新城运作方式：开发商建设，政府征用，专业公司运营。产品及配套：提供无障碍设施的老龄人住宅产

13、品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。1.2.5新加坡（1）社会背景经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。A65岁以上的老年人达到了8.7，新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。B经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。C以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。（2）养老模式政府主导，乐龄公寓为众多新加坡老年人提供居所养老模式总结项目内 容概览由于政策引导，目前已婚子女与父母合

14、住同一组屋或同一组屋区的住户已达41。同时政府也为希望单独居住的老年人提供了“乐龄公寓”，产权30年，可延长10年。运作方式政府是养老设施建设的投资主体，提供90的建设资金，对养老机构各项服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并在购房价格上给予优惠。开发主体政府。产品与配套组屋在设计上考虑多代人共同居住的需要。乐龄公寓一般为12层到14层的精装修板式高层，户型分为35平方米和45平方米两种，一般都建在成熟社区内，各种设施齐全完善。住宅类型组屋（多代居），乐龄公寓（独居老人）（3）案例链接：乐龄公寓运作方式：政府投资建设及运营。产品及配套：“乐龄公寓”一般为高

15、12层到14层板式高层，每户一般有一个卧室，有部分家俱，厅和卧室用活动隔墙分隔，节假日时提供子女探访活动。内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供轮椅出入）、衣橱、支撑扶手（户内和公共走廊）、热水器、更大的开关钮等。1.3国外养老地产模式借鉴1、运作方式（1）完善的社会保障制度、金融服务体系、加强老年人的支付能力；（2）后期通过专业化运营，提高服务质量；2、开发主体（1）允许开发商进入养老地产领域提供不同收入人群的以不同层次的养老需求；（2）政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务；3、产品与配套（1）产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同

16、的产品；（2）良好的医疗，各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人组织的各种活动；4、住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。述评：发达国家经济体系和社会保障制度相对完善，在养老地产这块发展的也较为成熟，开发主体多以政府为主，且有较高的福利政策以及完备的配套设施予以支持。相比较而言，如做大规模、综合性养老社区项目，美国模式参考价值大一些；如做小规模的、社区嵌入式的项目，日本和新加坡的模式可以借鉴一下。2国内养老地产市场分析2.1市场潜力A市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。2011年全国60岁以上老年人口1.85亿，占

17、总人口的13.70%。辽宁省60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，高出全国3.26个百分点。B较强购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。C潜在购买欲：养老观念逐渐转变。三个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。D供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.85亿，现有养老机构提供的床位约为342.3张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家-7%社区-3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有17

18、00万人的市场缺口。2.2市场开发A发展阶段：养老机构老年公寓养老社区；我国目前处于“以老年公寓为主，并开始向老年社区过渡”的阶段。养老模式传统新型家庭养老以子女照顾为主以社会养老服务机构上门服务为主机构养老敬老院会员制养老俱乐部社区养老很少倒按揭或分时度假式的大型养老社区B开发理念：专业式养老、主题式养老；专业式养老：养老机构或综合型的专业养老项目；主题式养老：指在社区中配建养老住宅的房地产项目；目前国内的房地产开发商在试水养老地产时，多以主题式养老为主。C开发要素：扶持政策、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系。D产品形式：产品形式产品卖点综合性养老社区卖房子单元式养老公寓卖房间安养养护

19、机构卖床位社区嵌入式养老服务卖人工健康管理型商业服务卖疗程E开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。F解决对策：政策上，要有针对性的寻求支持，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。2.3市场政策从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面，具体地方政策条款详见本文附件。国内老年地产相关政策1营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免

20、征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例 2所得税：对由民政部门审核批准，并核发市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知3地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依

21、据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4财政补贴：（北京：）社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（上海：）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（沈阳：）沈阳市针对民办养老机构新增每张床位一次性补助2000元；市区每人每月补贴100元，郊区县每人每月补贴80元。5开发建设：在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。依据：关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见2.4开发商

22、动向万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。2.4.1万科万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”（详见后文案例介绍），采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项

23、目。2.4.2绿地绿地21城孝贤坊。2.4.3首创2012年4月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。2.4.4保利2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计

24、划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。保利地产首个养老服务项目保利西塘越，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓，3300平米私人高尚会所，近9000平米康复理疗中心。此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。2.4.5绿城如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、

25、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。2012年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。2.4.6保险资金除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外，以泰康人寿、中国人寿、合众人寿、中国平安等为代表的保险资金也纷纷囤地。2009年11月泰康人寿首期投资40亿元在昌平小汤山温泉乡兴建养老社区，这是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，将于2013年至2014年建成。据悉，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。建成后不予出售，而是用于长

26、期经营。中国人寿已经选定了一家美国的养老养生机构作为合作对象，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，在拟建设的北京新机场旁边，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南 。2011年，合众人寿投资打造的“合众健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式。该项目预计投资80亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划。中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面，未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。2.5辽宁省老年人口与养老机构情况2.5.1辽宁省老龄人口现状辽宁省2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告中显示，2011年末

27、，全省总人口为4269万人，60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，与2010年相比,老年人口增加近33万人，增幅为4.76%。按此增幅速度，预计截至2012年末，我省老年人口约760万人。我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的13.70%相比，高出3.26个百分点。在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。图1：辽宁省各市老年人口分布示意图图2：辽宁省各市老年人口比例及城镇、农村老龄人口情况表1：2011年辽宁省各市老年人口数量及排名地市总人口老年人口占总比同比

28、增幅老龄化排名沈阳市7224341133866018.53%8.92%2大连市5885420110962118.85%4.96%1鞍山市351557361035717.36%4.24%5抚顺市220123235420016.09%4.95%9本溪市154343427825918.03%8.45%4丹东市241070143755818.15%5.78%3锦州市308300048320015.67%0.21%10营口市235452138910516.531.69%7阜新市192050631301016.3%0.55%8辽阳市183328931563817.22%3.32%6铁岭市305803147

29、376815.49%5.08%12朝阳市341300453205415.59%3.51%11盘锦市132940617714113.32%5.41%14葫芦岛291447042863414.71%2.52%13合计42686928724120516.96%4.76%表2：2011年末辽宁省14市空巢老人情况地市老年人口总数空巢老人数占老年人比例沈阳市133866069624852.01%大连市110962140484136.48%鞍山市61035728670546.97%抚顺市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹东市43755817508740.01%锦州

30、市48320016643734.44%营口市38910518165446.69%阜新市31301010477933.47%辽阳市31563814491445.91%铁岭市47376816904835.68%朝阳市53205415735029.57%盘锦市1771417514842.42%葫芦岛42863422664552.88%合计7241205303959041.98%表3：阜新市及其周边市四县老龄人口结构（2011年数据）老年人口（万人）空巢老人（万人）农村城镇合计农村城镇合计占总比辽宁省35037472414715730441.99%阜新市4.75.810.533.55%朝阳市35.51

31、7.715.729.51%锦州市25.722.616.634.37%北票44.617.4629.51%义县2025456.98.615.534.37%北镇2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周边四县125.642.2注：深色数据是按比例估算出来的2.5.2辽宁省养老服务机构简介2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，养老床位总数达到了18万张，同比增长12.5 %。每千名老年人拥有养老床位达到了25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市养老机构123

32、家，养老床位2.7万张；农村养老机构791家，养老床位7.3万张。全省共有民办养老机构800家，床位8万张。全省进一步推进农村中心敬老院建设工程，全年维修改造了138所中心敬老院。图1：2011年全省养老机构和养老床位情况3国内养老地产模式探讨3.1养老地产类型类型用地性质开发模式产品形式目标客群配套需求功能体系案例长住型康疗型养老非居住用地，土地划拨以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助，持有经营，采用出租及会员制。一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。养老机构+养生体验对年龄有一定限制，主要针对

33、身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。专业医疗与康复机构；良好的生态资源通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。台湾长庚养生文化村、上海亲和源、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城。居家型养老居住用地，土地出让在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。普通老年住宅主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；仅提供普通的养老服务实质上是养老主题

34、地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。绿地21城孝贤坊、万科幸福汇、保利西塘越。综合型养老居住用地，土地出让民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。项目综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老。大型养老社区面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。安静恬然，有一定的景观资源；

35、养老配套服务完善大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施北京太阳城、北京东方太阳城、杭州金色年华、南浔中国第一老年城候鸟型农家休闲养老集体建设用地农家寄养式异地养老，将养老与农业休闲相结合，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户。宅基地、田园针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。拥有田园景观等乡村原生态资源，与乡村旅游相结合结合农业经营活动

36、、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。江苏生态农庄、艳阳乡村度假公寓异地购房养老居住用地，土地出让非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合。针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系。强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强大连、青岛、三亚、海口等地楼盘3.2养老社区类型社区照顾模式活跃长者社区有年龄限制的社区，专门

37、为那些喜欢参加体育和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约50-55岁的活跃长者，他们大多希望住在个有很多娱乐活动场所的社区环境中。独立居住社区主要是适合年龄在55-64岁之间的活跃长者（Active Adult）居住，即老年人们能够保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。护理居住社区旨在为需要持续医疗康复护理、明显丧失日常生活活动能力的老年人提供服务。护理居住社区的其它名称有：专业护理中心，康复之家，长期照料社区等。协助居住社区介于独立居住和护理居住二者之间的一种老年人社区照顾方式。协助居住社区适合那些需要提供日常生活活动协助（Activities of Daily Living）

38、，同时希望能继续独立居住，但不需要持续、固定的医疗照顾的老年人。其服务内容包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助（洗澡、进食、穿衣、行走、上厕所等）。持续照料退休社区CCRCCCRC是一种复合式的老年社区，适合身体健康、现在可以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。通常一个典型的CCRC由三部分组成：独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家。老年人根据自身的需求和经济条件，可以选择一退休就人住不同的居住形态（包括独立居住、协助居住和护理居住等），只要每月支付一定的服务费用后，不必再担忧护理、家政之类的烦恼。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的

39、退休享乐到最后的临终关怀这样一站式的终生退休养老服务。照料退休社区包括自理（IL）、助理（AL）、护理（NH）一体化的设施。3.3养老地产开发原则老年地产运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年地产的经营成败，因此老年地产的运营模式要遵循：二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。3.3.1市场定位原则老年地产的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击”原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年地产设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）。3.3.2销售方式原则三方并举

40、的销售方式为出售房屋（或房间）的产权、出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行为相融合的方式）三种形式。三方并举的销售方式适应老年地产市场定位及多元化发展的要求。出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求；出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年地产的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有老年地产的经营权，从而有利于保持老年地产的经营方向。3.3.3社区服务原则社区服务

41、重点在以下四个方面：社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务，这四个方面是形成老年地产差异化经营的基础，是持续正常经营的保障。老年地产的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中，必备层级是老年地产达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年地产为老年人提供尊重人性的规范的服务水平，完善层级是老年地产开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老机构差异化经营的基础。3.4养老地产盈利模式目前国内开发商在老年地产的开发上在收益模式方面有三种形式：“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”。1、长期持有持有运营也是很多开发商想法。养老社区将来是只租不售，并不

42、是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期债券，而保险资金目前正缺少10年或更长时间投资产品。在未来开发模式中，万科集团产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。2、出售物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少，养老住宅的开发以住宅产品的销售为主要利润，盈利模式即是以产品销售为重中之重。3、出售+持有养老住宅的开发不能像住宅产品以销售为主要利润，物业服务多为维护开发品牌服务，利润极少。养老住宅

43、开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业经营服务二者并重。如：北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。故养老住宅的开发，特别是大盘项目切入养老住宅，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老住宅持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。3.5养老地产运营模式作为复合地产，老年地产可以采用多种形式来推进：土地置换模式养老设施与土地置换，结合商品房开发，政策倾斜，吸引开发商建设和运营全龄化服务型社区。BOT

44、模式政府提供一块环境舒适、交通便利的地块，由开发商来盖，盖了以后由开发商经营，几十年后再交还给政府。BO模式由政府投资建设养老设施，交由企业运营。OT模式政府新建，开发商经营，几年以后归还政府重新招标，有的是三年，有的是六年，看你机构规模的大小。B（Build）建设、O（Operate）经营、T（Transfer）移交：建设经营转让。3.6养老地产融资模式因为老年地产的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年地产的关键在于资金来源。第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年地产的连锁公司。第二种方式，房地产商投资和住户集资

45、相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。第三种方式，BOT融资模式。由于老年地产开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年地产BOT融资模式。1、BOT建设老年地产的模式构造BOT是英文build-operate-transfer的简称，即“建设-经营-移交”，BOT投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年地产的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设老年地产的资金来源渠道。2、模式分析（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以是

46、某家公司，也可以是多个投资者组成的联合体。由于老年地产属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年地产BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年地产BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年地产BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。（4）项目公司与投资者签订投资

47、协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。（6）项目公司在老年地产建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。在老年地产项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年地产的管

48、理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。3、BOT建设老年地产的优点对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入私人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模的建设老年地产，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。采用BOT项目融资方式建设老年地产，采用

49、银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。4、BOT建设老年地产的劣点采用BOT模式建设老年地产，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。（1）需要政府的支持。（2）需要银行、保险公司的介入。（3）回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。（4）因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。4国内养老地产案例4.1康疗型4.1.1台湾长庚养生文化村（变相出售+持有经营）项目关注点：中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村高质量的医疗与健康服务；完善的社区配套与丰富多彩的生活模式；业态丰富，多种经营项目并存；产品特色用地性质非居

50、住用地规模总占地34公顷，其中绿化休闲场地17公顷，总规划4000户产品以7层楼房为主，一房一厅约46平米、一房两厅约73平米功能体系（1）集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体；（2）依托长庚医院提供专业的高智力健康咨询和医疗服务；（3）银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动；（4）完善的社区功能，包括超市、银行、书店等。客户入住客户：年满60岁的老年人；游客：13以上运营主体台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助盈利模式住房出售：土地为政府福利划拨，出售使用权，到不住时须交回村里作为捐助。住房出租：分长住与试住体验。长住服务还包含健康照护、紧急救护、公共设施维修、社团活动等服务。养

51、生体验营：为期两天一夜的体验之旅，13岁以上人士均可参加。场地出租：提供多功能会议场所，可供企业教育训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。总体规划园区生态动植物养生文化村户外公园占地约十五公顷以上，在动物生态部份目前有鸟类二十三种；植物种类目前具有二百四十一种原生种，园区植物具有五百种以上。农园区使年长者接近大自然，动手种植栽、观看自然，藉由自然环境资源让心灵回归大地。农园面积约960，可供 70 单元之承租菜圃及 15 单元轮椅者栽植区，每单元面积约为 1.5 坪（5m/L1m/w），农园区并设有工具室、瓜果架、洗涤区及厕所。果园区配合季节性栽种各种水果，提供住民采果及观果的乐趣，如元月

52、份有橘子、三月有莲雾、四月有桃子、六月份的杨梅、七月荔枝、八月有龙眼、九月份有柚子、十月有咖啡等水果，及四季生长之金桔、柠檬及香蕉等共二十二种水果。公共活动区设有活动大草坪面积约420坪，并设有一座工作坊，提供户外教学及举办活动之使用。儿童区及运动场区面积约2,215坪，设有儿童游戏场、篮球场、网球场、体健活动区等各一座，及两座槌球场供住民活动使用。住宿条件“长庚模式”借鉴（1）高质量医疗及健康服务：提供针对老年人医疗及养生健康服务，满足了长者最根本的需求，是长庚模式的基础所在。养生村内的健康服务内容包括：A设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；B定期健康检查、防疫注射与体

53、能检测；C配备专业人员，提供周详用药管理服务；D规划居民个人健康计划，并提供养生处方；E建立个人健康资料库；F设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；G定期举办健康讲座、养生咨询等。医疗服务医疗服务日常养生社区医院个人健康资料库长庚医院全天候病房监控养生讲座（2）丰富多彩的日常生活：尊重老年人的心理需要，打破传统养老院的住院式生活，替长者规划了丰富多彩的各类活动。尊重老年人的人格需求，开设老年大学及老年人打工等项目。文化村生活总汇：A运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）；B娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）；C艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）；D民俗活动（春

54、节、元宵、端午、中秋等节庆活动）；E宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）；F村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地；G村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；H如有家属来探访，也有招待所可供住宿；I村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬；（3）多种经营项目并存：除了针对老年人长住的各类服务内容外，长庚亦含有多种经营项目。一方面丰富了文化村的产品线，另一方面对文化村的宣传多有裨益。经营内容包括：A长者试住服务；B场地出租；C旅游观光；D二天一夜体验营；体验营项目：a生态园区拓印健走；b穴位按摩舒压

55、好眠；c星光迎宾舞蹈同乐；d自我体能区位检测；e学习养生经穴健康操；f参观台塑企业文物馆；g住宿双人景观家庭房；h品尝养生风味餐（圆桌晚餐）；i游村、烘焙、法师滚球活动；4.1.2上海亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商）项目关注点： 运营模式会员制加管理费，无产权；聘请专业的医疗康健方面的运营团队；优秀的运营服务（作为运营服务输出商已正式签约万科幸福汇项目）；上海亲和源占地83680，总建筑面积近10万，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及酒店、会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。公寓：8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。公寓建筑面积分为58平

56、米、72平米、120平米三种户型。精装修全配置，直接拎包内住。室内外采用无障碍化设计。盈利模式会员制+自身资产升值的运营模式收费模式会员制不记名卡，永久权限，可继承与转让，会员费75万，年费标准分别为2.98-6.98万。记名卡，终身有效，会员费45-88万，年费2.38万。产权房，50年产权购买，2万元/，年费2.38万。客户定位高端客户，平均年龄70岁以上基础配套公寓、酒店、商业街、医院、会所、配餐中心等功能齐全，主打管家式服务。医疗配套设有9000多平米的颐养院，提供300多张床位。与上海市三级甲等医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理，日常疾病院内诊治，重大疾病由转车送往对接医院。另

57、设8000多平米的健康会所，聘请国际知名上海美格菲康健管理公司进行管理，提供日常健身、康复护理服务。园区规划图园区功能布局图4.1.3北京太申祥和山庄（持有经营）项目关注点：中国传统文化打造的集养老、度假、健康的中和度假村推行会员制新型养老模式的国际敬老院；采用中国传统古典建筑形式和传统的中医医疗饮食文化，与养老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是北京市为侨服务定点单位，连续三年被评为北京市文明敬老院，已通过 ISO9001、ISO14001管理体系认证，是北京市首批中医药文化旅游示

58、范基地。北京太申祥和山庄是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。特点集综合养生、会议、餐饮等业态为一体的度假村土地获取采用租地模式，运营成本较低规模占地：10万，总建面：6万运营模式持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费客户定位中端养生、度假客户建筑形态中式古典风格，双层围合公寓基础配套房间设应急呼叫系统；每天专人打扫卫生和护理；餐饮中心；学习健身区域；社团活动丰富；康乐中心为星级宾馆；医疗特色太医馆：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检，常规门诊会员可免挂号费，会员销售优惠费率。4.1.4北

59、京燕达国际健康城（持有经营）燕达国际健康城，总投资约130亿元人民币。分两期建设，一期工程已于2007年9月动工，2010年12月1日全面开业运营。燕达国际健康城共分六大版块：燕达国际医院、燕达金色年华健康养护中心、燕达国际医学研究院、燕达医护培训学院、燕达国宾大酒店、燕达国际医学院。燕达国际医院：是一所按照中国卫生部三级甲等综合医院标准设置，集医疗、科研、教学于一体的大型综合性医院，在设置50个临床医技科室的规范下，为方便患者整合成了18个中心。床位设置3000张，其中医疗床位2000张，康复床位1000张。医疗床位70%为42平米的豪华单人间，并设有部分两套间和三套间，组成VIP区和国际特

60、需区。燕达金色年华健康养护中心：养护中心设置床位约12000张，由三个组团围合而成。根据入住者身体状态，分别按自理、半自理和非自理设置区域，并按需要分别设置了护理站。居所按家居式和宾馆式建造，根据不同国籍入住者的居住习惯，营造了国际特需区和贵宾养护区，形成具有个性化的中式、日式、欧式、美式等不同风格。燕达医护培训学院：可容纳1500名医生、护士和护工进行培训，使医护人员受到由初级到高级的系统培训。利用这个平台，一方面为燕达国际健康城培养高素质的医护人才，另一方面向国际输出医疗、护理人才。医护学院与南丁格尔组织合作，建立南丁格尔国际护理培训中心。燕达国宾大酒店：燕达会议中心为一座超百米标志性高层