集团融资方式与实务概述

1、集团融资方式与实务概述目录（一）项目开发贷（二）保理业务（三）商业汇票业务一、银行授信介绍二、融资品种介绍三、主要融资品种介绍四、各部门分工五、沟通技巧分享一、银行授信介绍（定义）银行授信是指：银行等金融机构根据对企业综合实力所进行风险判断后给予企业一定贷款额度的业务。实际贷款金额以企业实际提用 贷款金额为准。一、银行授信介绍（存贷款基准利率）金融机构人民币贷款基准利率金融机构人民币存款基准利率调整时间六个月 以内（含）六个月 至一年（含）一至三年（含）五年以上活期存款半年一年三年2011.02.095.66.066.16.60.42.834.52011.04.065.856.316.46.8

2、0.53.053.254.752011.07.076.16.566.657.050.53.33.552012.06.085.856.316.46.80.43.053.254.652012.07.065.666.156.550.352.834.25一、银行授信介绍（授信流程）序号银行企业授 信 期 间1双方接洽，达成合作意向2报送方案3选定方案4发送资料清单5按清单报送资料6完成报告，随资料报送上级分行7上会审批8按上会意见补充资料放 款 期 间9出具批复10出具合同签订合同11提交提款申请12放款二、融资品种介绍（一）融资方式银行承兑商业承兑保理 信用证开发贷商业信用并购贷国内融资信托基金流动

3、资金经营性物 贷款业贷IPO国外融资IPO债券二、融资品种介绍（二）买地开发基金贷信托信托 商承项目 开发流贷 银承 商承 保理等建筑水电 安装装修园林其他绿化配套按揭经营性物业 贷销售酒店购物 广场三、主要融资品种介绍（开发贷）定义指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开 发建设的中长期项目贷款对象注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业种类住房开发贷款：以物业公司为主体的开发贷款商业用房开发贷款：以酒店、写字楼等为主体的开发贷款期限一至三年三、主要融资品种介绍（开发贷）红皮书“121号文”规定贷款品种仅限开发贷款，严禁流动资金贷款放款前提开发贷放款不可逾越的

4、底线四证齐全（国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程 规划许可证，建筑工程施工许可证）自有资金投入达到35%用款限制不得擅自改变贷款用途、挪用贷款 贷款不得用于买地 严禁跨区域使用三、主要融资品种介绍（开发贷）银行选择贷款主体的标准借款人资信状况过往贷款卡纪录，信用等级符合银行贷款要求财务状况财务报表及明细符合银行要求证件、文书证件齐全且有年检纪录，在放款行有开立帐户担保能力提供足值的抵押或符合条件的担保方式银行选择贷款项目的标准合法合规性项目合法（招牌挂文件、立项、环评）证件情况“四证”齐全、证件匹配自有资金投入项目自投资本金达35，若是外商投资企业自有 资金的比例就需提高到50%还本

5、付息能力销售前景良好三、主要融资品种介绍（开发贷）企业融资步骤第一步：准备阶段对应项目开发的买地阶段了解项目包括项目概况、公司情况撰写可行性研究报告第二步：洽谈阶段对应项目开发的规划报建阶段高层之间达成合作意向企业就贷款期限、方式等提出需求了解银行的政策及银行内部审批流程就合作框架、操作思路等达成统一意见三、主要融资品种介绍（开发贷）企业融资步骤第三步：跟进阶段对应项目开发的招投标至开工阶段提供银行贷款申请清单所列资料就银行贷款资料调查阶段的询问进行解答不能解决的问题及时上报，研究解决方案第四步：贷款操办对应项目开发的动工阶段审批后跟进及落实限制性条款配合银行做好放款的各种手续第五步：贷后管理

6、对应项目开发的动工至销售阶段跟进贷款资金的使用，提供贷后检查资料，落实还款三、主要融资品种介绍（开发贷）证件处理技巧国有土地使用证为便于贷款申报和提高抵押物利用率，应将国土证分拆出证， 最好是每个证面积200300亩若国土证需与土地出让合同一一对应，则在购地前期需提出建设工程规划许可证、施工许可证按高层“一栋一证”，低层按100亩左右的占地面积（4万-5万平方米的建筑面积）来出证，便于融资方案设计建设工程规划许可证、施工许可证不管是按户型报建或者按苑区报建，做到两证(范围、面积)一致三、主要融资品种介绍（开发贷）证件处理技巧证件匹配四证齐全不仅指项目已取得四证，也指同一项目的四证要相匹 配，四

7、证上列示的范围、面积一致工程款发票要求施工方工程款发票统一开具为”XX碧桂园工程款发票”， 不列具体苑区，这样可以把全部工程款发票集中起来使用，快 速达到35%的要求，减少集团对项目资金的投入。加快自有物业办理证件已交土地款的土地、已落成的物业，尽快办理证件缓解抵押物不足的问题三、主要融资品种介绍（保理业务）房产公司/配套公司银行放款应收(付) 账款确认函凭相关资料请款到期付 (还)款施工方/供应商特点：利用施工方/供应商作为贷款主体，向银行等金融机构申请融资。 利用施工方/供应商转让应收账款，第一还款来源是房产公司/配套公司的工程款/材料款三、主要融资品种介绍（商业汇票）概念以银行之外的公司

8、为出票人，以银行或者其他公司等为付款人（即承兑人）的汇票承兑人区别承兑人为银行的称为银行承兑汇票（银承）承兑人为银行以外的公司的称为商业承兑汇票（商承）贴现是指商业汇票的持票人在汇票到期日前，为取得资金贴付一定利 息将票据权利转让给金融机构的票据行为腾越公司银行贴现开票供应商申请银承 授信到期付( 还)款三、主要融资品种介绍（商业汇票模型）由腾越公司（或供应商）向银行申请授信申请开票银承：由腾越公司向银行提交开票申请，银行审查通过后，同意腾越公 司开具银行承兑汇票，由腾越公司（存入保证金）向供应商开具银行承 兑汇票商承：腾越公司直接向供应商开具商业承兑汇票供应商持腾越公司开具的银承（或商承）到

9、银行进行贴现贴现票据到期，由腾越公司向银行支付票据金额到期三、主要融资品种介绍（商业汇票流程）1、可由买卖双方协议利息支付方2、在票据到期前三个工作日，项目公司须将票据款项汇到银行的帐户 办理票据到期托收手续（可沟通）3、单笔业务期限在半年以内（电子票可一年），授信可循环使用4、贴现的工程款/材料款发票原则上不早于贴现日6个月以上5、注意异地贴现计息需增加3天贴息成本6、注意票据到期日不要设置在周六，周日，周一（因需提前存入还款）7、如票据业务需存入保证金，实际成本为：三、主要融资品种介绍（商业汇票注意事项）主导单位沟通对象职责区域总，项目总， 项目部施工方、政府协调施工方接受新的结算方 式。沟通政府部门按要求办 理各证件集团采购部供应商协调供应商接受新的结算方 式，确定利息部分支付方式财务资金部银行申请银行授信，沟通银行放