乐城公司开发工作管理制度开发部

1、乐城公司开发部工作管理制度目录第一部分：总则 第二部分：前期工作管理制度与工作流程 第一章：前期工作管理职责第一节：前期工作中开发的管理职责 第二章：前期工作职能与工作流程第一节：前期工作职能第二节：前期工作界面第三节：前期工作操作指南 第三章：前期工作内部管理职责与工作流程 第一节：前期工作内部管理职责 第二节：前期工作内部管理流程 第三部分：配套工作管理制度与工作流程第一章：配套工作管理制度第一节：配套工作中开发的管理职责 第二章：配套外部工作流程第一节：市政手续办理总流程图第二节：公建各配套专业流程第三节：住宅各配套专业流程 第三章：配套工作内部管理职责与工作流程 第一节：配套工作内部管

2、理职责 第二节：配套工作内部管理流程 第三节：园林工程的管理流程 第一部分 总则 房地产开发是较复杂的综合性行业， 它关系众多领域涉及许多政府部门和专业。 由于房 地产整体开发周期较长， 而开发工作作为重中之重始终贯穿于开发项目的各个环节。 从掌握 市场动态信息为土地获取提供重要依据， 到协调各方关系完成各项审批事项， 开发工作都必 须聚焦公司确定的时间节点，统筹、高效安排各项工作，缩短办件周期，加快开发进度，保 证项目按时开工、开盘。 通过对各项政策充分理解与深入研究，广泛利用各种资源，达到降 低成本，增加利润，为公司实现整体经营目标保驾护航。开发工作不仅要聚焦时间节点，也要聚焦成本控制。在

3、开发工作中必须严格控制成本， 积极协调配套各专业局， 以项目有限的资金、 资源，利用掌握的专业知识与丰富的工作经验， 以及对相关政策的深入研究， 高质量完成各配套专业的设计、 审批。 特别是对于奥城大型公 建项目，必须充分发挥创新精神，不断开拓、进取，通过深入研究论证，使各项配套工作既 符合公司经营需要又满足商业项目的实际需求， 以最小投入获取最好结果， 同时还要为商业 项目后期经营创造有利条件。配套各专业施工需要统筹安排， 严格现场施工管理，明确责任范围，做好成品保护，保 证各专业验收的顺利完成。开发工作在做好外部协调工作的同时， 与公司各部门充分沟通也十分重要。 通过沟通能 及时了解项目变

4、更信息， 为保证项目按时入住， 提前做好与相关验收部门的协调工作， 将所 有不利因素全部化解，使验收工作顺利完成，确保业主如期入住。园林工程作为整个建设项目的点睛之做， 必须做到一丝不苟、 精雕细琢， 充分展现项目 品质， 突出产品形象， 为业主创造良好的人居环境， 为树立项目形象及口碑相传起到重要作 用。第二部分 前期工作管理制度与工作流程第一章 前期工作管理职责第一节 前期工作中开发的管理职责一、项目研究阶段的管理职责1、全面了解项目，结合政府相关流程及本项目开发节奏要求，拟定开发计划2、加强与政府各职能部门的沟通，及时把握政策动态，争取工作的主动性。3、认真学习新颁布的相关政策、规定，与

5、相关人员提前沟通，充分讨论，从中找出有利于 公司的解决方案，有效降低成本。4、要具有前瞻性，争取做到提前提出问题，提前解决问题，尽量减少对开发成本及开发周期的不利影响。5、对项目运做要有大局观， 整体思考， 各项手续穿插进行， 缩短办件时间， 保证开发进度。6、合理安排付款计划，保证开发进度，以最小的支出获取最佳的结果。7、充分利用政府部门的资源，调动相关人员的积极性，提前知晓相关政策性收费变化的信息，有效控制成本。8、加强横向交流，与集团及各公司及时充分沟通信息，争取每个部门有效支持，保证有效 控制成本。二、土地、规划设计阶段的管理职责1、拟订项目参与土地招标、出让、转让提供可靠的信息。2、

6、在获取土地前，与详细规划管理处建立良好合作关系，提前掌握土地控规各项指标，根 据项目设计方案，将控规指标调整到有利于公司项目设计方案的程度。3、在修建性详细规划报批阶段，配合设计部门将草案预先征询市规划局意见，做好审批部 门的协调工作，使方案按照集团经营要求，做到利益最大化。4、在建筑方案报审时， 做好审批部门的沟通协调工作， 使建筑方案调整到既满足规划要求， 又最大限度控制开发成本。5、在规划许可证报审阶段，充分理解和研究设计规范，结合管理条例与审批重点，使报审 的规划面积做到优化，从而使公司利益最大化。6、与规划执法监察部门保持良好关系，当项目建设与相关规定相违背时，降低公司损失， 并且保

7、证项目其他工作顺利进行。三、施工阶段的管理职责1、知各项审批办件流程，统筹各项工作安排，加快办件速度，缩短办件时间，为后期工作 打下良好基础。2、熟知各项收费标准，结合项目特点，按照最优标准交纳有关费用，合理降低成本。3、协调相关部门，保证各项招投标工作的顺利进行。4、充分了解建委相关政策，深入研究细则，使工程尽快开工。四、销售阶段的管理职责1、知建筑面积测量规范，合理增大可售面积，从而增加公司利润。2、与相关部门及工作人员保持良好关系，通过充分沟通，放宽审批条件，加快办件速度， 从而保证项目尽早开盘，保证公司现金流。五、入住阶段的管理职责1、消防验收部门保持良好关系，针对项目可能出现的问题，

8、提前沟通，排除不利因素，使 消防验收顺利完成，保证项目按时入住。2、随时掌握规划设计调整，与规划验收部门充分沟通，提前解决相关问题，避免给规划验 收带来不利影响，保证顺利入住。3、提前介入准入证办理程序，及时掌握各专业进度，总体协调各种关系，提前解决各种可 能出现的问题，按时取得准入证。4、在房地产权初始登记过程中，协调产权主管部门，按照项目竣工入住的实际情况，核算 产权面积，降低办件难度，保证产权证按时取得。第二章 前期工作职能与工作流程第一节 前期工作职能一、市建委、发改委审批事项1、天津市发展和改革委员会办理内资企业固定资产投资项目备案2、津市建设管理委员会房地产处办理房地产开发项目资质

9、预审办理房地产企业资质 办理房地产企业资质年检 办理项目配套工程实施及申请交付使用备案登记 办理新建商品房准许交付使用证设计处办理施工图审查备案施工处办理工程项目报建登记办理施工许可证节能办办理建筑节能技术资料备案3、天津市基础设施配套办公室1) 收费处签订大配套收费合同办理市政公用基础设施大配套建筑申请 办理大配套接用设施通知2) 规管处办理住宅商品房配套合格证4、津市发展散装水泥管理中心办理散装水泥专项基金5、天津市墙体材料革新和建筑节能管理中心 交纳墙改费，办理墙改证明6、天津市建设安全监督管理站办理安全监督7、天津市建设工程质量监督管理总站办理质量监督8、天津市建设工程招标监督管理站

10、办理勘察、设计、勘察监理、监理、施工、桩基检测招投标9、天津市建设工程合同管理办公室办理施工合同审查二、市国土资源和房屋管理局审批事项1、土地交易中心 办理建设项目土地出让手续，签订国有土地使用权出让合同 签定出让合同补充合同；2、市局财务处办理款齐证明3、资源处办理建设用地批准书4、地籍处、市区国土资源分局 办理房地产权使用证（土地证）5、物业处前期物业管理备案6、房地产登记交易发证中心1）测量大队办理商品房前置测绘办理商品房登记测绘2）商品房登记科办理商品房预售登记 办理房地产权初始登记办理土地变更登记手续；7、市场处办理商品房销售许可证办理商品房网上数据修改三、规划部门审批事项1、详细规

11、划管理处 在取得土地前，获取相关地块控规信息，为集团决策提供依据。2、建设项目管理处办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证 办理规划设计方案申报（修详规） 办理建筑设计方案申报 办理建设工程规划许可证申报 办理建设工程规划许可证变更事宜3、市政基础设施管理处 办理（规划方案中）市政方案的审批事宜 办理配套专业外网路由审批事宜4、执法监察管理处 办理违法建设项目的处罚事宜四、区建委审批事项1、地名办地名使用证2、配套办住宅商品房非经营性公建配套证明 住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明五、区规划处审批事项1、证监科办理建设工程规划验线申报与批复办理建设工程规划验收申报六、市人防办公室审批

12、事项1、人防办工程处办理修建人防工程审批事宜2、人防监督站办理人防监督手续。七、市消防局审批事项1、建审处办理建筑消防设计审批意见书办理建筑消防设计变更审核意见书2、技术处办理建筑工程消防验收审核意见书八、市测绘部门理建设工程规划放线事宜 办理建设工程规划验收竣工测量事宜 办理房地产权使用证（土地证）地籍测绘事宜 办理房地产初设登记地籍测绘事宜。九、其它审批事项1、环保局：办理建设工程环境影响评价批复。2、地震局：办理地震影响评价批复。3、交管局：办理详规道路开口的审批4、安全局：办理商品房涉外销售事宜第二节 前期工作流程一、开工、开盘流程出让合同大配套合同规划方案规划方案批复环境影响评价资计

13、划项目报建小配套证明地名供热证明大配套证明规划成果建筑方案建设用地规划许可证用地批准书 环境影响评价土地证/ 土地确权勘察监理招投标及合同审查施工图规划设计部）设计招投标及合同审查监理招投标消防证明 人防证明监理合同审查施工招投标 / 桩基检 施工合同审查安全监督工程开工勘察报告（工程部） 墙改基金证明 散装水泥基金 节能备案施工图审查质量监督建设工程规划许可证施工许可证面积测量物业备案基础验收证明销售许可证给水证明中水证明排水证明煤气证明电力证明规划验收消防验收大配套证明供热证人明防验收 / 竣小工配验套收证明预售登记证明工程部）二、入住流程地初籍始测登绘记产权面积测量分户第房三地节产权证前

14、期工作操作指南项目名称申报材料审批受理部门取得成果时限所需费用1签定土地出让合 同1、受让方填写申请表； 2、中标通知书； 3、受让方为自然人的，需 有效的本人身份证明复印 件一份； 受让方为非自然人 的，需有效的法人营业执照 和有效的法定代表人身份 证明复印件， 或设立组织的 有效批文、 组织负责人的任 命文件及其有效的身份证 明复印件； 4、委托他人办理的，需授 权委托书及被委托人有效 的身份证复印件。30国土资源 和房屋管 理局土地 交易中心土地出让合同2房地产开发项目 资质预审1、 房地产开发项目资质预 审表；2、 经规划主管部门批准的 项目规模及现状地形 图；3、 与土地行政主管部门

15、签 订的国有土地有偿使 用合同；4、 市政公用基础设施大配 套收费合同。天津市建 设管理委 员会房地 产处3项目备案1、 内资企业固定资产投资 项目备案申请表；2、 土地出让合同；3、 资质证书；4、 营业执照；5、 项目简介。3天津市发 展和改革 委员会4建设用地规划许 可证1、 建设用地规划许可证申 报表；2、 申报单位（人）委托代 理的，提交授权委托书 及被委托人身份证复印 件, 同时交验原件；3、 标明拟建项目用地范围 的 1/500 、 1/2000 或 1/10000 现势地形图 2 份；4、 核定用地图；5、 法律、法规、规章规定 的其他材料。8个 工作 日天津市规 划局建设 项

16、目管理 处建设用地规 划许可证5规划设计方案（修详规）1、出让方式供地的提交国 有土地使用权出让合同 （ 涉及土地转让的还需提交 土地转让合同 ） 、建设用地 规划许可证和建设用地批 准书复印件， 其他方式的供 地提交选址意见书复印件， 同时交验原件；2、 1/500 或 1/2000 现势地 形图 1 份； 3、规划设计方案（包括规 划设计说明、 现状地形图和 规划图等） 2 份，电子文件 1 份； 4、在规划设计方案审定前， 根据规划设计方案修改通 知书要求提交规划设计方 案 16 份，电子文件 1 份； 1、 单位（人） 委托代理的， 提交授权委托书及被委 托人身份证复印件 , 同 时交

17、验原件；2、 法律、法规、规章规定 的其他材料。8个 工作 日天津市规 划局建设 项目管理 处规划设计方 案审定通知 书6建筑设计方案1、 1/500 或 1/2000 现势地 形图 1 份；2、 出让供地方式的建设项 目提交国有土地使用权 出让合同（涉及土地转 让得还需提供土地转让 合同）、建设用地规划许 可证和建设用地批准书 复印件，其他供地方式 的建设项目提交选址意 见书、建设用地规划许 可证和建设用地批准书 复印件，同时交验原件；3、 经审定的规划设计方案 或总平面方案；4、 有相应资质单位设计的 建筑设计方案 3 份（含 建筑效果、总平面、各 层平面、立面、剖面图 等），重要项目需提

18、交模8个 工作 日天津市规 划局建设 项目管理 处建筑设计方 案审定通知 书型；5、 申报单位（人）委托代 理的，需提交授权委托 书；6、 法律、法规、规章规定 的其他材料。7房地产权使用证 （土地证）地籍 测绘土地出让合同10 天天津市测 绘院地籍图、 核定 用地图按照物价局相关规定收取8房地产权证（土地证）1、变更土地登记申请书、 土地登记委托书、 法人身份 证明书、 地籍调查法人代表 身份证明书、指界委托书； 2、土地权属文件：国有土 地使用证、 国有土地使用权 出让合同或划拨合同、 租赁 合同及相关权属证明文件； 3、建设用地批准书； 4、划拨图及通知、核定用 地图及通知； 5、桩点坐

19、标图； 6、地上物安置及补偿协议 书、发票并有协议单位出具 的证明； 7、土地出让的，提交市国 土资源和房屋管理局出具 的已缴齐土地出让金及契 税证明； 8、更名的提交更名文件； 9、土地用途发生变更的， 持市国土资源和房屋管理 局的批准文件； 10、营业执照； 11、地籍图（现状） 2 张及 测绘资料； 12、提交所有文件电子文本 （扫描 .JPG 格式）30国土资源 和房屋管 理局地籍 处、市区 国土资源 分局房地产权证1000 平 方 米 收取 100 元， 每增加 500 平 方米 加收 40 元，不足 500 平方米按照 500 平方米计 算。9建设用地批准书1、设项目用地预审意见；

20、 2、 建设用地规划许可证； 3、 属政府资金项目， 提交经批 准的投资计划文件； 4、 1/2000 现势地形图两 份；5、规划设计成果或经批准30国土资源 和房屋管 理局资源 处建设用地批 准书的建设项目总平面布置图； 6、初步设计或其他有关批 准文件； 7 、环 保部门的审文件； 8 、勘测 定界报告及勘测定界图； 9、申报单位（人）委托代 理的，需提交授权委托书； 10、法律、法规、规章规定 的其他材料。10消防证明1、投资计划；2、全套施工图纸（不包含 结构专业）；3、建筑消防设计防火审核 申报表；4、自动消防设施设计防火审核申报表。30天津市公 安消防局 建审处消防设计审 核合格意

21、见 书11人防证明1、结合民用建筑修建防空 地下室申请表 ； 2、修建性详规 3、投资计划 4、地面建筑平面、剖面图 及电子文件 5、建设用地内现有人防工 程情况文件7个 工作 日天津市人 民防空办 公室工程 处民用建筑修 建防空地下 室审批意见12人防监督人防地库核算面积数天津市人 防监督站人防监督申 报表1、人防监督 费： 五级：单建 3.5 元 / 平米， 复建： 2.5 元 / 平米； 六级：单建： 2.5 元 / 平米， 复建： 1.5 元 / 平米 2、人防档案编 制费： 10 元 / 平米13非经营性公建配套证明1、 正式规划图及施工总平 面图；2、 住宅项目竣工验收备案 通知书

22、；3、 已按配套合同约定交付 全部非经营性公建配套 费；5天津市南 开区住宅 配套建设 管理办公 室4、 约定由建设单位代建的 配套项目竣工，并提供 相关资料及办理移交；5、 年度投资计划。14地名证1、 地名命名更名申请表；2、 建设用地规划许可证原 件及复印件；3、 经批准的规划总平面图 原件及复印件 2 份；4、 建筑位置示意图一式 3 份；5、 大型建筑物、有特色的 居民区项目，还需提交 建筑景观图一式 2 份；6、 地名定性词语与事实相 符的证明文件；7、 法律、法规、规章规定 的其他材料。10天津市南 开去地名 委员会办 公室15建设工程规划许 可证1、 具有相应资质单位设计 的有

23、关图纸（一式 4 份 及电子文件） ；2、 标明用地范围的 1/500 或 1/2000 的现势地形 图 1 份；3、 建筑设计方案审定通知 书及其附图；4、 消防、人防、地名和大配 套及小配套等部门的核 准文件；5、 建设用地规划许可证和 土地使用权证、房地产 权证、建设用地批准书、 国有土地使用权出让合 同 （ 涉及土地转让的还 需提交土地转让合同 ） 等 土地权属文件或土地管 理部门出具的地籍调查 成果复印件， 同时交验原 件；6、 属政府资金项目，提交 经批准的投资计划文 件；属非政府资金项目， 提交已核准文件；7、 申报单位（人）委托代8个 工作 日天津市规 划局建设 项目管理 处建

24、设工程规 划许可证理的，提交授权委托书 及被委托人身份证复印 件, 同时交验原件； 8、 法律、法规、规章规定 的其他材料。16建设工程规划放 线建设工程规划许可证7天天津市测 绘院建设工程规 划定位放线 报告按照物价局相关规定收取17建设工程规划验 线1、 建设工程规划许可证及 其通知书的复印件，同 时核验原件；2、 建设工程规划放线测 量技术报告 （建筑工 程）纸质文件 2 份和电 子文件（包括 DWG和 SHP 两种格式放线总平面 图）；3、 现场悬挂建设工程总平 面示意图照片；4、 法人身份证明 ;5、 申报单位（人）委托代 理的，提交授权委托书 及被委托人身份证复印 件, 同时交验原

25、件；6、 法律、法规、规章规定 的其他材料。7个 工作 日天津市南 开区规划 处建设工程规 划验线合格 证18勘察、勘察监理、设计、监理、施 工、桩基检测招 投标一、勘察招标、设计招标需 提供的资料： 建设工程计划批准文件； （可暂时不提供， 但应确保 招标规模与在批计划相符） 建设工程报建登记表； 建设工程用地许可证； 建设单位企业法人营业执 照复印件（加盖公章） ； 建设单位法人代表资格证 明书、授权委托书； （一式 三份） 勘察、设计备案登记表；（一 式三份） 勘察、设计邀请函或招标公 告；（一式三份） 二、监理招标需提供的资 料：20天津市工 程建设交 易服务中 心交易服务费 监理交易

26、服 务费收费标 准：投资额 500 万 元 以 上 1000 万 元 监 理交易服务 费 1000 元；投资额 1000 万元以 上 3000 万 元 监 理交易服务 费 2000 元；投资额 3000 万元以 上 50001、建设工程计划批准文件； （若监理是从勘察阶段开 始的，也可暂时不提供计 划） 2、建设工程报建登记表； 3、建设单位企业法人营业 执照复印件（加盖公章） ； 4、建设单位法人代表资格 证明书、授权委托书； （一 式三份） 5、建设工程用地许可证； 6、监理备案登记表； （一式 三份） 7、监理邀请函或招标公告； （一式三份） 三、施工招标、桩基检测招 标需提供的资料：

27、1、建设工程计划批准文件； 2、建设工程报建登记表； 3、建设工程规划许可证 4、设计中标通知书； 5、监理中标通知书； 6、施工图审查报告； 建设工程用地许可证； 施工备案流程表； （一式三 份 施工邀请函或招标公告； （一式三份） 10、建设单位法人代表资格 证明书、授权委托书； （一 式三份） 四、办理中标通知书需要提 交： 1、中标通知书一式八份 2、评标报告一式三份万 元 监 理交易服务 费 6000 元；投资额 5000 万元以 上 8000 万 元 监 理交易服务 费 10000 元；投资额 8000 万元以 上 10000 万 元 监 理交易服务 费 16000 元；投资额 1

28、0000 万元以 上 每增加 1 亿元，加收 0.4 万元，不 足 1 亿元的按 照 1 亿元计 算，但最高不 得超过 5 万 元。建设单位 担负 60% 设计交易服 务费收费标 准：投资额 500 万 元 以 上 1000 万 元 设 计交易服务 费 2500 元，投资额 1000 万元以 上 3000 万 元 设 计交易服务 费 5000 元，投资额 3000 万元以 上 5000 万 元 设计交易服务 费 15000 元，投资额 5000 万元以 上 8000 万 元 设 计交易服务 费 25000 元，投资额 8000 万元以 上 10000 万 元 设 计交易服务 费 40000 元

29、，投资额 10000 万元以 上 每增加 1 亿 元，加收 0.4 万元，不足 1 亿元的按照 1 亿元计算。 但 最高不得超 过 8 万元建设 单位担负 60%施工交 易服务费收 费标准： 投资 额 100 万元以 上 500 万 元 施 工 交易服务费 1000 元投资 额 500 万元 以上 1000 万 元 施工交易服务费 5000 元投资 额 1000 万元 以上 3000 万 元 施工交易服 务费 10000 元投资 额 3000 万元 以上 5000 万 元 施工交易服 务费 30000 元投资 额 5000 万元 以上 8000 万 元 施工交易服 务费 50000 元投资 额

30、 8000 万元 以上 10000 万 元 施工交易服 务费 70000 元建设 单位担负 60%19散装水泥基金1、 散装水泥专项基金表；2、 施工图审查备案书；3、 工程规划许可证；4、 投资计划；天津市发 展散装水 泥管理中 心每 吨水泥 3 元，每平米用 水泥 0.3 吨5、施工图 。20墙改1、墙改费申请表；天津市新墙改费 2.4 元2、施工图审查备案书；型墙体材每平米，3、工程规划许可证；料改革领4、投资计划；导小组办5、施工图；公室6、施工合同。21安全监督1、银行安全文明施工措施5天津市建文明施工措费用专项存款凭证（进设安全监施费帐单），中标通知书， 施督管理站住宅框轻结工合同

31、，施工单位的意构为工程费外伤害保险凭证（保单的 1.8%，最高及合同）；限额为 42.392、建设工程相关各方：建万元；公建为设单位、监理单位、施工程费的工单位的安全承诺；1.64%，最高3、建设单位工程项目负责限额为 38.62人名单、监理单位总监 理工程师名单、监理人 员名单、施工单位工程 项目负责人、安全负责 人名单（名单中提供相 关人员联系手机电话） ；万元。4、供水、排水、供电、供 气、供热、通讯等地下 设施情况说明5、施工现场平面布置图；6、临时围挡情况；7、文明施工措施费用计划情况；8、施工现场临时用电施工组织设计；9、施工单位安全方案：临 建设施、安全施工管理、 安全防护设施等

32、；10、安全生产许可证；11、建设工程规划许可证及建设工程规划许可证通知书；12、房地产开发项目资质预审表；13、工程建设项目报建备案表；14、远 程视频 监控系统设计、安装委托书（合 同）。22质量监督1、 建设工程质量监督登记 表；2、 工程进度情况说明或补 办中水质量监督的承 诺；3、 经备案的勘察合同（原 件）；4、 经备案的监理合同（原 件）；5、 经备案的施工合同（原 件）；6、 电 梯 工 程 的 购 买 合 同 （原件及复印件 ） ；7、 电梯工 程的安装合同 （原件及复印件） ；8、 电梯安 装单位的资质 （须市建委或建设部颁 发的安装资质） 。天津市建 设工程质 量监督管

33、理总站23施工许可证1、 建设项目年度投资计划 或核准、备案文件；2、 提供经办人授权委托证 明；3、 建设用地工程规划许可 证（复印件） ；4、 建设工 程规划许可证 （复印件）（住宅项目需 附住宅套型建筑面积登 记表）；5、 拆迁情况报告书；6、 天津市建筑工程施工图 纸技术资料报告书及设 计审查备案书（建筑节 能备案表）；7、 工程施工中标通知书及 经过备案的施工承包合 同（副本）；8、 天津市建设工程质量监 督登记表（原件及复印 件），安全施工措施备案 （原件并复印件） ；9、 建设资金证明（银行存3天津市建 设管理委 员会施工 处款证明，十日内有效） ；10、在 轨道交 通安全保护区

34、内的需提供轨道 交通安全许可；11、法律、 行政法规规定的其他材料。24前置测绘1、 房产测绘申请书；2、 标准地名证；3、 经规划部门审批的建筑 施工图纸及电子文件；4、 设计单位出具的设备用 房服务范围的说明。每5 万平 米 20 个工 作日天津市国 土资源和 房屋管理 局测量大 队前置测绘成 果（办理销售 许可证及预 售登记用）住宅： 1.36 元 / 平米； 公建：2元/平 米25物业备案1、建设工程规划许可证及 规划平面图； 2 、前 置测量报告； 3、物业管理企业营业执照； 4、物业管理企业资质证书； 5、前期物业管理服务合同； 6、物业管理服务制度； 7 、 服务内容及标准； 8

35、 、物 业管理服务费标准； 9、业 主公约。7国土资源 和房屋管 理局物业 处前期物业管理备案证明26商品房销售许可 证1、 天津市商品房销售许可 证申请书；2、 营业执照；3、 资质证书；4、 房地产权使用证 （土 地证）；5、 商品房投资计划；6、 建设 工程规划许可 证；7、 建设 工程施工许可 证；8、 公用基 础设施配套证 明；9、 前期物 业管理备案证 明；10、基础部位达到正负零；11、 前置测绘成果 ；12、商品房网上销售数据 录入合格证明；13、标准地名证；14、 土地出让合同；15、经办人身份证复印件10 个 工作 日天津市国 土资源和 房屋管理 局市场管 理处商品房销售

36、许可证公告费： 6000 元及介绍信；16、 修建性详规复印件；17、 如有土地抵押18、 ，须提供银行证明。27商品房预售登记1、 房屋预售登记申请书；2、 申请人身份证明（公司 营业执照及经办人身份 证）；3、 房地产权使用证 （土 地证）；4、 建设 工程规划许可 证；5、 标准地名证；6、 前置测绘成果 。7天天津市房 地产登记 交易发证 中心商品房预售 登记证明住宅： 80 元 / 套； 非住 宅：550 元 / 楼28建设工程规划验 收竣工测量1、 建设工程规划许可证及 其施工图；2、 前置测绘成果。7天天津市测 绘院建设工程规 划验收竣工 测量报告按照物价局相关规定收取29建设工

37、程规划验 收1、工程规划验线合格通知 书复印件，同时核验原件； 2、建设工程规划竣工测量 技术报告 （建筑工程）纸 质文件 2 份和电子文件 （包 括 DWG和 SHP两种格式竣工 总平面图）； 3、 工程档案预验收证明原 件；4、建设用地规划许可证 及通知书复印件， 同时核验 原件； 5、标准地名证书及附 图复印件，同时核验原件； 6、现场实景照片； 7、法人已更换的应重新提 供法人身份证明； 8、更换委托代理人的还应 提交授权委托书和受委托 人的身份证明复印件， 同时 核验原件； 9、法律、法规、规章规定 的其他有关材料。10 个 工作 日天津市南 开区规划 处建设工程规 划验收合格 证3

38、0消防验收1、电气设施消防安全检测 报告； 2、建筑消防设施检测报告； 3、建筑消防设施质量监理30天津市公 安消防局 技术处消防验收合 格意见书报告；4、室内、外消防给水管网 图；5、供电方案；6、主要建筑防火材料、构 件和消防产品合格证明； 7、消防设计审核部门出具 的建筑工程消防审核验收 联接单； 8、消防竣工图纸。31住宅商品房准许 使用非经营性公 建配套证明6、 计划、正式规划图及施 工总平面图7、 住宅项目竣工验收备案 通知书8、 已按配套合同约定交付 全部非经营性公建配套 费9、 约定由建设单位代建的 配套项目竣工，并提供 相关资料及办理移交10、启 用地名 通知书及图11、商

39、品房建 筑面积测量报告书12、营业执照、 税务登记证13、年度投资计划5天津市区 住宅配套 建设管理 办公室32住宅商品房配套合格证1、 大配套接用设施通知；2、 新建住宅商品房给水工 程配套合格证；3、 新建住宅商品房排水工 程配套合格证；4、 新建住宅商品房燃气工 程配套合格证；5、 新建住宅商品房中水工 程配套合格证；6、 新建住宅商品房电力工 程配套合格证；7、 新建住宅商品房道路工 程施工企业资质，开发 企业与施工企业签订的 道路施工合同；8、 新建住宅商品房路灯工 程企业资质，开发企业与施工企业签订的路灯 施工合同；9、 开 发 企 业 与 物 业 公 司 （或相关接管单位）签 订

40、的小区道路、路灯长 期养管协议，物业公司 资质；10、界外地整治。33新建住宅商品房 准许交付使用证1、 建筑安装工程竣工验收 备案书；2、 建设工程规划验收合格 证；3、 非经营 性公建 配套证 明；4、 基础设施配套证明；5、 新建住宅商品房供热配 套证明；6、 土地使用权证书；7、 地名管理部门批准的地 名文件；8、 小区竣工资料；9、 入住申请书。材料 齐全 后对 拟批 准的 开发 建设 项目 在媒 体进 行为 期7 天的 公 示， 公示 结束 时无 群众 或相 关管 理部 门提 出异 议，3 个工 作日 内核 发使 用 证。34登记测绘1、 产测绘申请书；2、 标准地名证；3、 经规

41、划部门审批的建筑 施工图纸及电子文件， 如前置已提交则不需再每5 万平 米 30 个工 作日天津市国 土资源和 房屋管理 局测量大 队登记测绘成 果（办理产权 证用）住宅： 1.36 元 / 平米； 公建：2元/平 米（与前置面 积进行对比，提供；4、 如有变更，须提供相应 变更图纸。如不足需补交 差额）35房地产初设登记 地籍测绘1、 房地产权使用证（土地 证）；2、 登记测绘成果。10 天天津市测 绘院地籍测绘资料按照物价局相关规定收取36房地产初始登记1、 地产初始登记申请书；2、 申请人身份证明（公司 营业执照及经办人身份 证）；3、 房地产权使用证 （土 地证）；4、 建设 工程规划

42、许可 证；5、 建设工程规划验收合 格证；6、 标准地名证；7、 登记测绘成果 ；8、 已办预售登记的需提供 预售登记证明；9、 地籍测绘成果及电子文 件。30 天天津市房 地产登记 交易发证 中心房地产权使 用证（未售及 不出售房屋）住宅： 80 元 / 套；非住 宅：550 元/ 楼（如办理 过预售登记的 不需缴纳此费 用）37分户房地产权使 用证转移登记手 续房地产权初始登记的件转至南开房管局天津市南 开区房地 产管理局业主可办理 分户房地产 权使用证转移登记费： 3 元/ 平米第三章 前期工作内部管理职责与工作流程第一节 前期工作内部管理职责、合同审批流程政府性收费合同： 凡包含在 *

43、 项目政府性收费类说明适用范围及收费标准范围内 的文件，需填写合同审批表 、政府收费类说明 。此类文件经主办部门填写成 本计划部审核总经理签字返回成本计划部编写合同编号开发部合同盖章。一般合同： 主办部门填写合同审批表后附说明、合同等经办人签字部门负责 人签署意见成本计划部签署意见合同总经理审核签字返回成本计划部编写合 同编号开发部合同盖章。特殊劳务费合同： 由经办人详细写明支付劳务费原因 、经办人签字 主管领导审 核签字 总经理签字确认二、合同附表1、说明：合同或协议价款可谈判的政府垄断项目以及需二次设计的垄断性配套项目。2、政府收费类说明 ： 固定的政府性收费及政府垄断性固定配套收费，即土

44、地登记费、施工图审查费，人防易地建设费、招标监督服务费、墙改费、水泥专项基金、地名公告费、地籍地形图、核地、合同审查费、销售许可证公示费、销售面积测量费、土地分证测 量、分户产权及土地登记费、 房屋交易手续、 质量安全监督费、 文明施工费、 住宅小配套费、 建委备案标识费、准入证公示费，以上收费填写政府收费类说明。3、直接委托审批表 ： 直接委托用于企业行为，但无法通过招标、议标确定施工 单位，只能直接委托给一个施工单位的工程。含有地区特点的企业行为的垄断性项目 ，如天津地区有线电视入网。 半年内进行过同类招标采购， 规格型号相同、 且市场价格没有明显波动， 不高 于当前市场价格。其他原因需要

45、直接委托的工程。如天津地区室内环境检测工程等。1、合同附件： 合作方的资质、采购明细、委托书等三、付款流程1、一般合同付款： 合同审批通过填写付款计划成本计划部审核总经理批复 填写付款单经办人和主管签字确认成本计划部核实是否符合付款条件、 签字确认总 经理签字内勤录入付款计划财务部审核付款2、特殊劳务费付款： 合同审批通过、 经办人签字主管领导审核签字 总经理签字确认 财务付款（注：劳务费均为现金支付，需提前通知财务部准备）3、前期工作的档案管理归档范围参照集团下发的融创集团档案归档明细 ，凡属归档范围的文件，开发部主 办人员在办理完毕一个工作日之内将原件交由部门内勤， 内勤将原件复印留存。

46、填写档案移 交清单将原件及时交与综合管理部档案专员归档。复印件及时分类整理，编号，存档。付款台帐及时更新，定期与财务核对。第二节：前期工作内部管理流程开发部设计部成本部工程部销售部客支部公司对拟订项目参与土签定地招标、出让、转让提供可靠的信全面了解项目，结工作。办理建设用地规划提供合政府相关流程及 本项目开发节奏要求，拟定开发计划。以时间节点为主线开展全面手续办理许可证签定大配套合同申报修建性详规委托相关单位编制取得环境评价、地 震评价批复。办理建设用 书地批准环境评价、地震评 价申请报告开发部项目环评资料设计部成本部工程部销售部出让合同公核司 审客支部公司第三部分 配套工作管理制度与工作流程

47、第一章 配套工作管理制度第一节 配套工作中开发的管理职责一、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况，拟定项目周边配套实施方案。二、全面了解项目， 加强与配套各职能部门的沟通， 结合配套专业局相关流程及本项目开发 节奏要求拟定配套实施计划，及时把握配套相关政策动态信息，争取工作的主动性。三、加强与各配套专业局的沟通， 认真学习相关配套政策， 针对项目配套方案与各配套专业 局相关专业人员进行深入讨论， 制定更有利的配套实施方案， 使公司配套成本得到最有效的 降低。四、深入了解项目， 结合项目本身的特点及各配套专业特点， 要做到项目配套的整体性及穿 插性，提前发现问题，并做到及时有效的解决。避免对开

48、发周期的影响及变更成本的投入。五、要及时深入了解相关政策信息， 严格按照审定后的管理规划执行， 取得项目的配套相关 合法手续。一、准确把握各配套专业进度信息，安排合理的资金计划，使公司资金达到充分利用。二、办理项目开发各主管部门的审批事项。三、办理各项配套工程的前期手续。四、全面了解各配套专业周边的配套设施情况，负责为综合管网设计提供市政管线敷设规 划。五、组织配套工程的竣工验收，获取相关验收合格证。六、加强与集团及公司各部门之间的横向交流与沟通， 使项目配套进度及资金得到最有效的 安排和利用。七、熟知各项审批办件流程， 办理项目开发各主管部门的审批事项及各项配套工程的前期手 续。八、要与各配

49、套专业局保持良好的工作关系， 及时做好各配套工程的竣工验收， 获取相关验 收合格证。保证项目及时、顺利入住。九、项目开始阶段提前介入，在红线外设计上配合各配套专业局制定合理管线规划方案。 十、在各配套专业进件阶段， 结合各配套专业局在项目周边的配套设施情况， 将草案预先征 各配套专业局意见， 做好审批部门的协调工作， 使方案按照集团经营要求， 做到方案合 理化和利益最大化，争取在各配套专业方案设计前使成本投入最小化。十一、 在各配套方案报审及细部设计时， 做好配套专业局设计部门及审批部门的沟通协调工作，使方案及设计调整到即满足项目使用所需要求，又最大限度控制配套成本。十二、 关于配套专业部门指

50、定的行政收费， 应根据项目实际经营情况， 结合相关取费标准， 按照最优标准交费， 达到减低成本的目的， 根据各配套专业进度要求， 有效的利用资金 达到资金的最大利用率。十三、 加强与公司相关部门的沟通，严格执行公司招投标及合同审批流程，控制好成本。第二章 配套工作外部流程第一节 市政手续办理总流程图自来1.水自来水配套职能燃气用申报1）天津市自来水气集申团报有中水用限公司供水发水展申部报热热力申用报电力用 电申报受理项目的用水申请理时水 办临用理水标 办节指给 水协调新 装组织自来水面施工队积伍 组织自来水审施工核单位 签订二次负 供水协议审批自来水验勘察现场施工 招投标 面 积 现场施工审

51、核负责审核表具费，收取考核表费收手续是否合格，并发放自来水合格证用电面积审核制定供电方式制定供电方案负责临时水的方案确定，预算申报2）天专津市业华淼给排水专研究设业计院有限公专司 业 设 计配合自来水设集团计相关人员勘专业 设计专业 设计调查项目周边管网敷设情况制定自来水供水方案设计综合3）天津市自来水集团有限公司管网部审核自来水供水方案4）天津市自来水集团管网分公司各专业施工图纸会审审核自来水供水方案，查看图纸是否符合自来水管网产权界定范围5）天津市自来水集团有限公司下属营销分公司审核自来水供水方案 制作自来水水表卡 验收自来水管网敷设、 抄查自来水绿化水表及临时用水水量，检查并保证正常用水

52、。负责绿化水表的安装 现场施工 6）天津市公用设施配套办公室确定各专业施工单位安装是否合格竣工验收负责自来水面积审核、收费2. 自来水配套流程图项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用自来水新装申请表1、填写申请2、规划许可证（原 件及复印件）3、 投资计划、使用 计划（备案、登 记表）4、 大配套证明5、 消防申请意见书6、 1/500 带坐标和 方格网的地形 图和总平面图 及电子文件7、 首层给排水平面 图8、 给水系统图9、 高层泵房图 10、消防专篇11 、保证书 （ 二次供 水的联系单 ） 临时水 水费收据（上月收据 复印件） 12、临时水水费收 据（上 月收 据复印件）天津

53、市自 来水集团 有限公司制定供水 方式，配置 一户一表， 出具自来 水施工图 纸，开具配 套合格证 书住宅 25 元 / ，公 建 27 元 / ；二次 网按实际工程预 算收取； 表具 450 元 / 块、天然气1. 天然气配套职能1）天津市燃气集团市场开发部受理新建住宅燃气用气申请负责安排燃气设计勘察现场负责按照设计图纸制作施工预算 负责安排施工时间，协调施工中遇到的问题 负责开具燃气官网带气令负责开具燃气点火令2）天津市煤气设计院负责设计新建公建项目的燃气管网3）天津市基础设施配套办公室负责安排燃气施工队，并组织施工交底负责燃气工程验收，申报竣工资料4）天津市燃气集团输配分公司负责开具带气

54、反馈单负责竣工后管网的天然气置换计划工作5）天津市燃气集团南开管线所负责竣工后管网的天然气置换施工工作6）天津市燃气集团下属销售分公司公福科负责对市场开发部开具的点火令反馈单，并开具准许点火证明负责公建项目勘察现场，踩线负责点火时现场的监督工作7）天津市燃气集团公福区所负责燃气的点火工作2. 燃气流程图燃气进件缴纳气源发展基 委托燃气设计报燃气输配公司审批 缴纳燃气方案及设计费制定燃气供气方案施工图深化设计制作施工预算缴纳燃气工程费设计交底，现场施工竣工验收开具燃气管道带气令 燃气输配公司开具带气反馈单 辖区燃气管线所负责管道带气 开具居民点火令辖区燃气区所 燃气集团下属销 售燃气点火3. 天

55、然气配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用燃气新建 申请表1、 填写申请书2、 投资计划、 使用计 划（备案、登记表）3、 规划许可证4、 开工许可证5、 准入证备 案登记 表6、 消防审核意见书7、 大配套进件证明，8、 1：500 总平面图及 电子文件天津市燃 气集团有 限公司制定供气 方式，出具 燃气施工 图纸普通住宅 28 元 / ，高档住宅 及单户面积大 于 144 的 40 元 / ；公建依 据小时用气量 1500 元 / 立 方 米；气源基金： 住宅 20 元 / ， 表 具 498 元 / 块；、中水1. 中水配套职能1）天津市中水公司负责收取中水大配套建

56、设费、二次网建设费及泵房建设费 负责中水市政管网的设计、工程施工工作 负责中水二次管网的设计、申报预算、工程施工工作 负责安装中水水表负责中水管网的验收负责开具中水合格证书2. 中水流程图组织现场施工组织中水公司验收通水3.3 中水配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用中水配套 申请表1、 投资计划2、 建设工程 规划许 可证3、 工程项目 详细规 划复印件4、 1： 500 总平面图5、 1： 2000 带坐标地 形图6、 市政工程 大配套 证明7、 新建工程 配套备 案登记表8、 房产测绘报告9、 建设工程 开工许 可证复印件10、公司营业执照 （副 本）复印件天津市

57、中 水公司制定供水 方式，配 置考核 表，出具 中水施工 图纸中水一次网配 套费 23 元 / ， 二次网及泵房 按实际预算缴 纳工程费； 表具 470 元 / 块四、热力1. 热力配套职能 1）天津市热力公司负责热力一次网入网费的收取及施工工作 负责组织热力二次网的施工工作 负责组织热力换热站的施工 负责热力管网及楼内热力设施的验收工作 负责开具热力工程合格意见书2）天津市供热办公室 负责热力管网及楼内热力设施的验收工作 负责换发热力工程合格证书3）天津市热力公司设计院负责换热站设计工作 负责热力一次网设计工作负责热力二次网设计工作4）天津市热力公司金谷园换热站负责供热面积计算审核 负责换热

58、站的运行、维护 负责供热费的收取 负责供热协议的签订 负责监管热力管网的施工2. 热力流程图签订一次网供热合同3. 热力配套流程指南 开闸供热项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用热力验收1、 楼内及热力二次管 网竣工图、竣工资 料2、 签订供热合同3、 热计量表供货合同4、 热力管网水里平横 测试合同副本5、 建筑节能检测报告1、 天津市 热力公 司2、 天津人 民政府 供热办 公室供热热源费住宅 92 元/ 平米， 公建 130 元 / 平米；工程费 25 元/ 平米； 换热站按定 额计算造价； 表具 1500 元/ 块五、电力1. 电力配套职能1）天津市电力公司客户服务中心营业

59、收费审核（电力贴费）2）天津市电力公司下属供电分公司客户服务中心用电受理申请 发放交费通知（电力贴费 1280 元/KW）办理路由回复委托电气设计内部设计审核配置计量及负控装置委托物资采购内部工程验收签订供电合同装表送电归档3）天津市电力公司下属供电分公司生技科制定供电方式供电方式审批制定供电方案供电方案审批4）天津市电力公司下属供电分公司计量系统安装计量装置5）天津电力公司下属供电分公司工程公司制定工程概算工程概算审核 发放交费通知（工程费） 收费审核（工程费） 签订工程施工合同 施工单位及监理招投标 材料、设备物资采购 外部工程管理 竣工验收6）天津市电力公司下属供电分公司调度科供电方案审

60、核签订调度协议2. 电力流程图3. 电力配套流程指南项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用用电申请1、申请方填写高压用 电申请表 2、填写报盘程序（容 量、设备明细等） 3、申请用电项目的投 资计划（原件及复印 件）、规划许可证（原 件及复印件） 、地名证 （原件及复印件） 、 3、 1：500 总评图三套 （蓝图及电子版） 综合 管网图一套 （蓝图及电 子版）、 4、用电申请代理人委 托书天津市电 力公司下 属供电分 公司取得项目 用电申请 受理黑号 105 元 / 平米（多层）， 110 元 / （高 层及带电梯 多层） 红号电力贴 费 1280 元 /KW外线工程、 红 号变电