2022年房地产项目建议书

1、第 页2022房地产工程建议书房地产工程建议书在现在社会，我们都跟建议书有着直接或间接的联系，当建议书是面对群体时，可以宣传、煽动对方去开展某项工作或进行某种活动，具有一定的号召性。来参考自己需要的建议书吧！以下是我整理的房地产工程建议书，仅供参考，欢送大家阅读。房地产工程建议书1一、工作目标1、销售目标方案一年之内完成销售总额的6070%，到达盈亏平衡点。2、广告目标通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，到达向目标客户和潜在客户推荐*花园的目的，实现预期效果。3、广告诉求目标客户：1、第一客户：CBD商圈及附近区域的高层白领人士、周边私营业主2、潜在客户：投资者主要运用工具：1、东二

2、环、东三环、朝外大街、工体、富国海底世界等周边的广告路牌及其它方式传达信息；2、大中型活动；3、报纸广告；4、高尚直投杂志；5、电台103.9兆赫；二、入市总体安排一般而言，楼盘工程入市操作分为四个阶段：认购期、公开期、强销期、持续期；从工程的进展来看，现阶段*花园的上市销售工作主要为两个最重要的时期：20 xx年8月8日暂定为“*花园父亲节的内部认购期和20 xx年9月9日暂定为“*重阳健康节的公开出售日，我们的工作将围绕着这两个阶段来准备。为此，我们将这两个阶段，划分为5个时间段来进行准备工作：1、 前期准备期：20 xx.5.20 xx.72、 形象导入期：20 xx.7.120 xx.

3、7.293、 预探市场期：20 xx.7.3020 xx.8.74、 内部认购期：20 xx.8.820 xx.9.95、 正式开盘日：20 xx.9.9备注：形象导入期与预探市场期可局部结合进行附表3：入市总体时间安排表：20 xx年5月9月工作内容 时间安排5月 6月 7月 8月 9月广告的宣传设计及制作 宣传方案的实施 销售人员的招聘、培训、市调 推广方案确实定及定价 内部登记、咨询及认购 策略的微调 正式出售 三、推广策略1、推广分析本工程的客户定位为高级白领和私企老板；相对而言，私营老板可以理解，但白领这个词汇的目标太大，范围太广，容易产生混淆；为此，我们将这个层面继续细分。所谓白领

4、阶层即为中等收入者即个人根本月薪在5000元以上或双人家庭月薪在8000元以上者，而白领的高层收入者无疑就会将这个收入再提升一个档次个人根本月薪在10000元以上或双人家庭月薪在16000元以上者；通过我们对周边市场和工作人群的了解及分析，我们认为以下人士极有可能是我们的第一客户对象：CBD内外企工作在5年以上的，占具高层职位者公司老板小型私营业主高级技术人员高级管理人员此局部人士绝大局部拥有共同的特征：35岁以上、素质较高、生活富裕、工作压力较大、强调身份、强调个性与品牌、崇尚自然与健康等等。为此，我们的一切推广销售方案要结合工程自身的情况围绕着他们的这些行为偏好来进行。由于本工程体量不大，

5、销售总额不高，这就意味着如果按正常比例的情况下提取广告费用那么不能满足本工程实际操作需要；为此，我们应本着少花钱，多办事的原那么，充分分析客户行为，以期花最少的钱，到达最大的边际效用。1、从目标客户的出行方面考虑；此局部客户根本为：自己开车和出门打车，因此我们的推广投入主要以此两种方式进行：A、对于自己开车的客户，我们建议在东三环，国贸桥的北侧或朝外大街两旁各竖立一块广告牌；目前急需进行的是广告牌的寻找、确定；总体费用约为200250万元/年，方案从20 xx年8月起采用一年，费用控制在250万元。B、对于出行的交通工具为出租车的客户，我们建议除采用“A方案外，还应取用北青报、晨报的DM的形式

6、；现在此两家报社对出租汽车免费发送报纸，因此，目标客户在车上的时间我们可以充分运用；DM应富于变化；费用：除印刷费外，所需费用较低，每次投放的总体费用约在5万份，5万元之内，方案采用6次，发行时间待定，推广费用约30万元。C、相对于自己开车和开出租汽车的司机来说，收听交通播送无疑是打发无聊时间的方法之一，而目前在北京收听率比拟高、相对传播本钱较低的是“北京交通台和“北京音乐台，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一；我们可选择时段30秒套播，总体方案进行5个月，时间分别为开盘期20 xx年9月、11月及20 xx年4月、5月、7月，费用预计50万元。D、另外，从交通中的视野角度来讲，公共汽车

7、的车身广告及道路周边的“公益广告也会给人留下较深的印象；因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取58辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有*花园广告标识及 的垃圾桶赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择；总体费用控制在60万元。2、从客户的工作及交际习惯来考虑；针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：0022：00时间段的电视媒体，比拟适宜；一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵；建议采用某些联带地产的综合类节目例如“生活速递，此些节目的费用仅为8001000元/分钟，广告主题为主推*花园的健

8、康工作、健康生活，投资空间，方案在20 xx年9月推出两周费用约6万元。3、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人、“今日民航、“生活速递、“目标等白领杂志，报刊运用那么首选“北京青年报、第二媒体选用“北京晨报。2、推广策略通过工程的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅的推广原那么；为此我们建议在各个时间段进行以下详细方案：1、形象导入期在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户工作、居住在周边的人，他们是工程投入市场前期最有可能第一时间达成购置意向的人，

9、也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本工程这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。在20 xx年8月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。2、内部认购期此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面了解客户对本案的兴趣程度及满意与不满意之处、利用模糊价格来揣摩初定的定价格体系在客户心中的作用及认知程度；此也是我们市场初探，进行工程侧重点调整所需获得信息

10、的重要来源之一。此时应将朝外大街、东三环路牌广告到位。3、销售期每年的910月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字说明，此时间段各楼盘的销售量在全年中占较大的份额，此段时机我们应紧紧抓住。参加展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是工程展示自身形象的良好时机，借以进行形象推广。我们方案以较好形象参加20 xx年9月的秋季展会、20 xx年第一次春季展会及20 xx年夏季房展会，但参加展会需要注意以下几点：A、参加的展会一定要选在“国贸，在国贸展会展位已订满的情况下，别处举办的展会宁肯不参加。B、展位数不应低于5个。C、展位一定要做特装，表达出产品的现代时尚风格，防止俗套，吸引参展观众

11、的注意力。三次展会总体费用控制在140万元展位费+特装费3、媒介广告方案安排当工程开始推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的迅速推广，我们认为在工程的内部认购期及开盘初期采用报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取“北京青年报为主，“北京晨报为辅；当工程开盘一个月后适当减少刊登频率；针对客户群的变化转而选用例如“民航报、“机票套封、“职业经理人、“生活速递、“目标等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度。4、海报、DM宣传单的投放投放地点：CBD商圈内写字楼及运动场馆、东二环偏北处的写字楼、公寓、雅宝路地区、朝外大街周边写字楼等等应注意与晨报的DM投放不相重复按照以上策略推广，总体费

12、用可控制在总体销售额的1.5%即1100万元整体销售周期内；四、价格策略由于本工程自身体量较小，房屋总套数较少，原那么上不适合现在市场上众多工程均采用的低开高走的销售策略；因此在定价上，我们认为针对本案及市场情况应当把握“销售为第一目的的原那么，制定一个合理的价格，力求短期内实现销售，原那么采用“小步快跑的战略思想，平稳提价，但期间的变故还可根据销售的变化灵活调整。按照工程自身的条件，理想的均价应在11000/平方米水平，但北京高档住宅及公寓市场供过于求，现时认为应该在900010000/平方米定位的物业都非常难销，大局部卖了50%就停下，资金出现极大超出预计的缺口，假设前期资金贷款也有很大压

13、力，交付使用期肯定受影响；而8000元/平方米的定价又给客户以高不成低不就的感觉，因此，我们应在开盘时迅速拔高认购期时的公开价；经过市场综合比拟及本钱估算我们认为开盘阶段9600元/平精装修的均价比拟合理，也容易被市场所接受；在这个价位上也坚持采用菜单式精装修。从整体均价来考虑，工程开盘以较低的价格取得市场的认同是必要的；如果各方面均按照我们的预计进行，整体均价应为11000元/平米左右其中第一阶段方案销售社区B座南北向8层局部约0.36万平米，均价为9600元/平米；第二阶段方案销售社区的B座东西向11、12层局部约2.14万平米，均价为10300元/平米；第三阶段方案销售社区A座东西向20

14、层局部约1.8万平米，均价为11000元/平米；第四阶段方案销售社区A座南北向约2万平米21层局部，均价为120 xx元/平米。建议产品的整体计价单位无论内、外销均采用美金来计价。根据本工程的自身情况，我们建议：塔楼南北与东西朝向差价1213%，楼层差价上采用传统意义上严格的差价，楼层差价暂定为80元/平米左右。房地产工程建议书2一、工程背景为落实?北京城市整体规划?加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续开展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见?关于加快本市绿化房地产开发工程建议书的内容隔离地区建设暂行方法

15、?关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见?等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿原那么。随着北京市“温榆河绿色生态走廊工程的启动，特别是中国正式参加wto北京2022奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点.顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京xx房地产开发在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度工程(以下简称“该工程二.工程历史条件1宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都

16、机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2工程概况宗地由后沙峪政府与北京xx经济开发公司于19XX年签订合作协议，历经十年，北京xx公司于19XX年取得顺义政府核发的国有土地使用证。20 xx年10月13日，xx公司与北京xx房地产开发签订了338亩土地转让协议。后由xx公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发工程建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。3合作方式由我方出面与xx公司签订协议，该公司负责解除与xx公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此局部费用为1350万元(含200万元付政府定金)由我方与后沙

17、峪镇政府重新签订土地开发协议。房地产公司gun l建议第一条公司为形成自己的核心竞争力，倡导参与gun l，不断创新，并鼓励员工就其平时工作经验或研究心得，对公司业务、gun l及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本方法。第二条公司各级员工对本公司的经营，不管在技术上或gun l上，如有改良或兴革意见，均可将拟建议事项内容详予填列，报相关职能部门。第三条建议书内应列的主要工程如下：(一)建议事由：简要说明建议改良的具体事项。(二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意见。(三)改良意见或方法：详细说明建议改善之具体方法，包括方法、程序及步骤等项

18、。(四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简化作业、增加销售、创造利润或节省开支等工程。第四条建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交行政部或企业文化部负责人亲收。第五条建议书内容如偏于批评，或无具体的改良或兴革实施方法，或不具真实姓名者，不得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由收受部门负责人据实委婉签注理由，将原件密退复原建议人。第六条公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议领导小组，集团行政部、企业文化部负责人与提案相关部经理为审议召集人。第七条审议领导小组的职责如下：(一)关于员工建议案件的审议事项。(二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。(

19、三)关于建议案件奖金金额的研议事项。(四)关于建议案件实施成果的检讨事项。(五)其他有关建议制度的研究改良事项。第八条相关职能部门收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交召集人，提交审议领导小组审议。如因案情特殊，得由审议领导小组另行洽请与该建议案内容有关的人员先行评核，提供审议领导小组作为审议参加。前项审议领导小组的审议除因案件特殊者得延长至30天外，应于审委会召集人收件日起15天内完成审议工作。第九条公司员工所提建议，具有以下情事之一者，应予奖励：(一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。(二)对于公司产品销售或售后效劳，研提具体改良方案，具有重大价值或增

20、进收益者。(三)对于产品修护的技术，提出改良方法，值得实行的。(四)对于公司各项规章、制度、方法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。(五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低本钱、简化作业、提高工作效率的成效者。(六)对于公司未来经营的研究开展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。第十条前条奖励的标准，由审议领导小组各成员依员工建议案评核表各个评核工程分别逐项研讨并评订分数后，以总平均分数拟定等级及其奖金金额。第十一条建议案经审议领导小组审定认为不宜采纳施行者，应交由收受部门据实委婉签注理由通知原建议人。第十二条建议案经审议领导小组审定认为可以采纳并施行于本公司

21、者，应由审议领导小组召集人于审议领导小组审定后三日内，以书面详细注明建议人姓名、建议案内容及该建议案施行后对公司的可能奉献、核定等级及奖金数额与理由，连同审议领导小组各成员的评核表，一并报请总经理核定。按等级于年终工作总结大会上发给奖金。第十三条为防止审议领导小组各成员对建议人的主观印象，影响评核结果的公平起见，在建议案未经审议领导小组评定前，对建议人的姓名应予保密，不得泄露。第十四条建议的案件如系由二人以上共同提出者，其所得的奖金，按人数平均发给。第十五条有以下各情形之一者，不得申请核奖：(一)各级主管人员对其本身职责范围内所作的建议。(二)被指派或聘用为专门研究工作而提出与该工作有关的建议

22、方案者。(三)由主管指定为业务、gun l、技术的改良或工作方法、程序、表报的改善或简化等作业，而获致的改良建议者。(四)同一建议事项经他人提出并已获得奖金者。第十六条公司各单位如有任何问题或困难，需求解决或改良时，经呈请总经理核准后得公开向员工征求意见，所得建议的审议与奖励，得依本方法办理。第十七条员工建议案的最后处理情形，应由收受部门通知原建议人，员工所提建议，不管采纳与否均应由行政部负责归档。经核定给奖的建议案，并应在公司中表扬。第十八条本方法经呈请总经理核准后公布施行，修订时同。房地产工程建议书3一、工程建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，

23、结合各项自然资源、市场预测与分析，在根本条件后向国家、地区工程主管部门推荐的建设性材料。建议书的形成，是根本建设程序中最初的阶段，是工程工程准备阶段的开始，工程建议书不仅是确定工程建设的依据，也是具体设计的依据。二、房地产开发建设工程的建设书的内容一工程名称、建设单位、主管部门二工程提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。拟建工程的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。三工程建设方案主要是指工程的初步建设方案。建设规模、主要内容和功能分布。四建设条件指工程建设的各项内容的进度和建设周期。五初步建设方案指工程建设和各项内容的进度安排和建设周期。六工程建设后的经济效益和社会效益。七

24、工程建设投资概算及资金来源指工程投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的方法和方案。三、工程建设书的编制一主管部门的编制建设单位提出工程建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制工程建议书，其根本程序是：建设单位提出的工程设想，所请主管部门编制工程建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。二建设单位编制指由建设单位负责人指令本单位专来机构编制工程建议书。其程度是：专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。三专业设计单位编制建设单位提出设想后，提交专业设计单位编制建议书，专业设计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。这一方式适用于规模

25、大，技术要求较高的民用建设工程。房地产工程建议书4第一章 工程概述一、工程背景宗地系重庆市酉阳民族师范学校，该校创立于清光绪三十年1904年，历经了满清、民国、共和国三个时代。随着现代城市规划、建设，酉阳政府对学校进行升级整合，将原酉阳民族师范学校地块用于房地产开发。该地块位于县城黄金地段钟多镇桃花源中路145号，占地50余亩。二工程历史条件1、宗地简介宗地位于县城黄金地段钟多镇桃花源中路145号，宗地面积为49亩。用于商品房工程开发。2、工程概况宗地由重庆爵尊房地产开发于2022年4月与酉阳国土资源和房屋管理局签定建设用地保用权出让合同。方案2022年1月开工，2022年10月竣工。三、工程

26、建设单位1、工程公司名称：重庆爵尊房地产开发。2、公司经营范围：在规划范围内从事“该工程的开发与建设、商品房销售、物业管理等。3、工程建设规模和建设内容：“该工程开发建设总建筑面积约14.7万平方米。建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。“该工程由重庆爵尊房地产开发投入全部建设资金。四、可行性研究报告编制1、编制单位：由重庆爵尊房地产开发编制酉阳Z41-1/02工程可行性研究报告。2、编制依据：2.1、渝价20023 号文件2.2、渝价2001402 号文件2.3、?重庆市房地产业税费政策汇编?2.4、渝府发200392 号文件2.5、渝2000830 号文2.6城市居住区规划设计标准 G

27、B 50180-93第二章 工程名称和选址一、工程名称：酉师校工程暂定名。二、地理位置：“该工程位于钟多镇桃花源中路145号三、工程占地面积：占地面积约3.2万平方米。四、工程用地现状：工程用地范围内为净地。第三章 工程规划建设方案一、工程建设内容：“该工程建设内容为新建建筑物、构筑物及其附属设施。二、工程初步规划设计方案1、规划建设用地面积： 3.2万平方米。2、总建筑面积： 14.7万平方米。3、居住建筑面积：13.23 万平方米。4、建筑高度：高度控制在100米以内。5、建筑密度不高于40%。6、居住总人口： 约4370人。7、居住总户数： 约1360户8、绿化率：不低于25% 。三、工

28、程规划设计特色。1、规划设计：在规划设计上拟聘请著名设计公司通过招、投标形式参与“该工程建筑、景观、人文等规划设计工作。“该工程力求吸收当今国内先进的建筑艺术，表达城市风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合酉阳总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。2、设施、设备、材料：“该工程建设将充分引入国内先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。3、绿化：“该工程力求最大限制度建设生态园林和生态景观设施，为业主提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住气氛。第四章 工程建设条件一、地理条件：“该工程座落在县城黄金地段钟多镇桃花源中路145号占地面积约3.2万

29、平方米。地理位置条件非常优越。二、市政条件“该工程目前大市政条件缺乏，由于周围已经建成一批商品房工程，随着城区建设步伐，加大了对该区域市政投资，因此“该工程所需的水、电、气、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供给一、建筑材料“该工程建筑内容为新建高层建筑及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥等，根据设计标准和本工程的总体规划设计，“该工程所需的主要建筑材料估算为：钢材： 7350 吨(按50kg/M2计算)水泥： 27900吨按190kg/ M2计算二、主要设备“该工程的建设内容为高层住宅及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用

30、的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯 系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯 系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供给根据初步计算，“该工程水、电、气等用量为：1、用电量：60瓦/平方米，那么预测工程用电量为12000 千瓦。2、用水量：按2升/平方米日，用水量为40万立方米日。第六章 环境保护按照国家环境保护局“建设工程环境保护管理方法，建设工程要采取严格的环境保护措施。“该工程的建设内容为高层住宅和商业，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害

31、垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。工程建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和重庆市的环境保护法规。环境保护措施如下：1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，到达规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和重庆市的有关规定和标准。2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的

32、措施，汽车废气排放完全可以到达国家和重庆市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章 工程建设周期与日程安排一、建设方式“该工程建设按照重庆市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二、建设进度安排“该工程总建筑面积约为14.7万平方米，预计建设周期为35 个月，即从2022年1月到2022年10月为建设期，工程建设实施进度为：1、2022年1月之前完成前期准备工作。主要包括：协议签订、规划设计、施工图设计 七通一平、

33、工程招投标等。2、2022年1月到2022年10月为施工工期，竣工验收。第八章 经营管理方式一、经营设想1、“该工程拟采用目前行业流行的建设工程管理模式，按照国家通用建设施工条款。2、“该工程建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的效劳，使其成为国内具有一流管理水平的企业。第九章 投资估算一、本钱构成宗地占地约49亩，为二类建筑用地，本钱由以下几块构成：1、土地费用投入土地本钱13527.0677万元2、土地出让金：4147.6723万元3、其它投入二、工程设计方案A：以4.5容积率，均按27-30层高层设计，商业面积按总建筑面积的

34、5%计算，共8栋.总建筑面积：3.274.5=14.7万m2 其中:1、住宅面积：14.7*1-5%=13.97万m22、商业面积：14.7*5%=0.73万m2住宅销售：按4900元/ m2计，4900元/ m213.97万m2 =68453万元商业：按15000元/ m2计，15000元/ m20.73万m2 =10950万元方案B：以4.5容积率，按30层高层与18层小高层设计，高层与小高层各占住宅总面积的50%，商业面积按总建筑面积的8%计算，高层4栋，小高层6栋。总建筑面积：3.274.5=14.7万m2 其中:1、住宅面积：14.7*1-8%=13.52万m2高层住宅建筑面积7.2

35、万m2，小高层住宅建筑面积6.3万m22、商业面积：14.7*8%=1.2万m2住宅销售：按均价5100元/ m2计，5100元/ m213.52万m2=68952万元商业：按均价15000元/ m2计，15000元/ m21.2万m2=18000万元方案C：以4.5容积率，均按18层小高层设计，商业面积按总建筑面积的10%计算。共12栋。总建筑面积：3.274.5=14.7万m2其中:1、住宅面积：14.7*1-10%=13.23万m22、商业面积：14.7*10%=1.47万m2住宅销售：按5300元/ m2计，5300元/ m213.23万m2=70119万元商业按15000元/ m2计

36、，15000元/ m214.7万m2=22050万元三、本钱测算：(一)、以方案 A设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定本钱1.1、土地费用 13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 23520万元 高层造价按1600元/m21.4、建设单位管理费 376万元1.5、勘测费、设计费 470万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 42.3万元1.8、施工图预算编制费 47万元1.9、工程招投标代理费 94万元1.10、监理费 188.3万元1.11、质量监督费 58.8万元1.12、税金 802万元1.13、城市建设配套费 27

37、93万元1.14、防雷施工监审费 7万元1.15、工程定额测定费 32.9万元1.16、不可预见费 3682.5万元固定本钱合计 49803.24万元2、经营本钱2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额2%+固定本钱8% 合计5572.32万元3、毛利3.1、销售额-固定本钱-经营本钱 =79403万元-49803.24万元-5572.32万元=24027.44万元二、以方案B设计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定本钱1.1、土地费用13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 24390万元 高层造价按1600元/m2、小高层按1700元/

38、m2、商业按1800元/m2。1.4、建设单位管理费 390.2万元1.5、勘测费、设计费 487.8万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 52万元1.8、施工图预算编制费 48.8万元1.9、工程招投标代理费 97.6万元1.10、监理费 349.4万元1.11、质量监督费 61万元1.12、税金 831万元1.13、城市建设配套费 2793万元1.14、防雷施工监审费 8.7万元1.15、工程定额测定费 40.8万元固定本钱合计 47239.74万元2、经营本钱2.1、销售费用管理费用财务费用：销售额2%固定本钱8% 合计：5518.22万元3、毛利3.1、销售额-固定本钱

39、-经营本钱=86952万元-47239.74万元-5518.22万元=34194.04万元三、以方案C计，费用计算以建安费比率计，故分类为：1、固定本钱1.1、土地费用 13527.0677万元1.2、土地出让金 4147.6723万元1.3、建安费用 24990万元 按建安平米造价1700元/m21.4、建设单位管理费 399.8万元1.5、勘测费、设计费 499.8万元1.6、施工图审查费 14.7万元1.7、执照费 53.6万元1.8、施工图预算编制费 50万元1.9、工程招投标代理费 100万元1.10、监理费 357.1万元1.11、质量监督费 62.4万元1.12、税金 852.2

40、万元1.13、城市建设配套费 2793万元1.14、防雷施工监审费 8.9万元1.15、工程定额测定费 41.6万元固定本钱合计 47897.84万元2、经营本钱2.1、销售费用、管理费用、财务费用：销售额2%+固定本钱8% 合计：5675.21万元3、毛利3.1、销售额-固定本钱-经营本钱=92169万元-47897.84万元-5675.21万元= 38613.95亿元第十章 工程经营筹划一、调查区域住宅工程综合评述本区域内在售商业住宅工程主要分布在穿城而过的主干道附近，分布不均匀。随着城市建设规划实施，酉师校工程暂定名将具有巨大的经济价值。从现有住宅工程的销售价格和销售进度情况看，市场需求

41、还有一定的潜力。二、市场需求分析1、城市化需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入城市化快速开展期。根据世界兴旺国家开展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。2、城市居民居住需求中国城市化率的增长，农村人口大量进入城市，城市居民居住需求是中国住宅市场的开展动力。一个国家的城市化率到达70%以上，进入兴旺国家的水平，一个国家的城市化率到达70%以上，进入兴旺国家的水平，城市与农村的结构根本平衡。我们从上述分析中得出，中国房地产市场蕴藏着巨大的需求空间。3、投资需求房地产不但具有使用价值，而且具有投资价值。房地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受到投资者的欢送

42、，投资需求是房地产市场一个重要的组成局部。三、工程市场走向目前影响地产开发工程最大的因素，除了国家宏观政策外，从工程本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“酉师校工程暂定名本身因素看，影响工程市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的工程应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该工程的地理位置完全具备上述条件。影响工程市场和价格的因素除地理位置外，还有整表达划、户型设计、景观气氛等。1、周边环境本工程位于钟多镇桃花源中路145号。2、建筑设计本工程力求为业主营造良好的居住环境，根据不同的户型，设计各种风格的绿化景观。建筑设计由知名设计院完成，目标是建设成为酉阳标榜

43、建筑。3、环境设计将请专业公司设计绿化园艺广场，采用抗污染、适应当地气候、花期和的植物立体绿化。4、户型设计多种户型适宜不同需要，小到80平米，大到120余平米。采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。5、室内设施及功能51、充分引入智能化概念。综合布局入户，卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲 ，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。四、工程优势分析1、绝佳地理位置本工程位于钟多镇桃花源中路145号，地处酉阳城市中心。2、便利的交通地处县城黄金地段。五、该工程经营筹划1、本工程的卖点卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值

44、感。以现有的工程特点对该工程予以包装。11、地处酉阳中心；12、多种户型适宜不同需要，小到50平米左右经济小户型，大到130余平米大户型。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，那么物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改良，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。2、竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用

45、，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争工程给客户留下的最正确印象，必须在本工程中整合运用。3、增加工程的附加值如果要以高品质出现，必须增加工程可包装的卖点。具体地从以下两大方面考虑：31、丰富专业化设计，聘请知名公司参与工程的各项设计，包括：311、样板间的装修由知名的室内设计师进行设计。312、社区室外环境由知名设计公司设计。313、建筑立面由知名建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该事务所名称。32、采用高档次社区效劳，规划好各项功能及各种配套设施。321、高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。322、与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。32

46、3、建设最现代化的高品质商业住宅 。总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造知名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能到达促进预售效果的目的。第十一章 效益评价一、经济效益评价1、评价方法说明：11、“该工程的经济效益评价是在通过对本地区的主要在建工程的销售状况进行了调查，并参照了与“该工程类似的经营单位经济效益的根底上做出的。12、“该工程建设内容主要为高层住宅及商业，建成后住宅全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。13、效益评估货币本位币为人民币。2、“该工程销售收入预算：“该工程可销售面积12万平方米，按4000元/平方米，销售收入总额为

47、4.8亿元。二、社会效益评价“该工程的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要表达在：“该工程的建设为酉阳提供了一定数量商品房市场需求与旅游效劳场所，满足了文化、旅游消费需要，促进酉阳经济建设和城市开展，起了一定的推动作用。第十二章 结论一、重庆爵尊房地产开发拟开发建设的酉师校工程暂定名，既加快了酉阳城市建设的开展，又满足了酉阳日益增长的物质文化生活需要。二、经测算“该工程在经济上是可行的。从评价方案的分析可以看出，“该工程具有较好的经济效益。房地产工程建议书5一、城市概况一城市根本概况卫辉市位于中原腹地，河南省北部、太行山东麓、古黄河北岸，总面积868平方公里，其中平原面积45

48、2平方公里，总人口50万，城区常住人口18万，城镇化率居新乡八县市之首。卫辉是新乡市“五星环绕格局下地缘最近的卫星城，新乡市的“后花园，河南省历史文化名城、省级园林城市、中国财神文化之乡。二城市经济开展状况20 xx年，全市GDP完成72.3亿元，增长13.5%；全社会固定资产投资65.6亿元，增长29.4%；规模以上工业增加值23.1亿元，增长15.6%；实现利润3.9亿元，增长35.6%；财政一般预算收入3.02亿元，增长19.9%；社会消费品零售总额29亿元，增长19.3%；城镇居民人均可支配收入11000元，增长17%。二、卫辉市房地产市场现状：一市场供需状况我市房地产开发起步较晚，于

49、20 xx年开始建设，现有水晶城、美景花城、盛世蓝湾等已开发和待开发房产缺乏十处，开发规模还远远满足不了人们对住房的需求，开展潜力巨大。房地产销售情况十分理想，房价也由05年的8001400飙升到现在的150020 xx。由于一方面开发规模相对较小，另一方面需求旺盛，我市房地产正处于上升开展时期，房产仍有较大的升值空间。二价格水平目前，我市房价均价1700元/平方米，其中一楼20 xx元/平方米，六楼1300元/平方米，地下室750850元/平方米，物业费0.3元/平方米，城区商品门面房销售价格35004500元/平方米。三产品特征多以普通六层为主，户型面积95153平方两房、三房，主力户型面

50、积为120-130平方，一层价格最高，天然气加热地暖系统的高品质楼盘较少。四市场开展前景20 xx年20 xx年8月，我市开发房产4200套，已销售3500套。作为开展中的城市，房价与近邻新乡市区相差悬殊，几乎没有下浮的可能性，可以说投资卫辉房地产无风险之忧，楼盘操作空间较大。三、意向购房客户分析：根据对卫辉市城区已开发和正在开发的居住地块的容积率的研究，发现在容积率1.4-1.6之间的居住小区占到了80%以上，卫辉市民对其也最为认可，其销售量较为可观，对开发商的投资积极性有很大促进。同时通过对卫辉市老城区及新城区市民户均面积的调查，除了老城区自家私宅居住面积较大，在160-240外，其他每户

51、的居住面积在90-140之间；而在居民居住意向的调查分析中，85%以上居民愿意居住到环境舒适、配套设施齐全的新建居住小区中，而套型面积在120左右的户型是最受欢送，其商品房总价也在60%以上居民能够承当的购房费用范围内。四、拟推荐地块根本情况：选址地一一地块位置该地块位于卫辉市产业集聚区现代效劳业园区北部。现代效劳业园区为省级产业集聚区，规划面积4.52平方公里，以商住、研发、培训、都市工业等现代效劳业为主导产业。二地块现状园区用地均调整为建设用地，其中，三块土地完全符合园区规划，已上报河南省、市人民的政府批复，手续已办理完毕，随时可挂牌出让使用，居住用地面积约436亩。通过对卫辉城区居住地以

52、及意向客户分析，现代效劳产业园区规划居住用地容积率控制在1.5-2.0，绿地率30%以上。三工程交通出行状况西临省道翟阳线，南临新濮公路，东临比干大道，北临太公路，距新乡市区20公里，约15分钟车程，与卫辉城中心距离2公里左右，约3分钟车程，位置极其优越，交通根底设施完善，供电、邮政、电信等配套设施也较为完备。选址地二沿玉带河拆迁改造工程。该地块处于古城开发区域，北临玉带河，西临条形街，南临建设路，东临宝塔路，由护城河围绕，位置优越，周边环境优良。东西北长982米，南北西长426米，东西南长870米，南北东长410米，总面积约570亩，属于居住商业金融混合用地，涉及人口约8000人。选址地三汲

53、水镇贺生屯村城中村改造工程。规划用地位于卫辉市城区西南部，北临卫州路，南临牧野路，东起友谊路，西至胜利路。规划总用地490.3亩；规划净用地约371.53亩。贺生屯村现有农用地2990.3亩，建设用地733.7亩，未利用地74.7亩，总面积3798.7亩。村内现有人口2370人，620户。住宅面积121600，非住宅面积20000。容积率按1.5控制规划。选址地四纺织路拆迁改造工程。该地块位于卫辉市老城区北部，西至比干大道，东至宝塔路，该路全线共计20 xx.5米，向南北方向90米拆迁拓宽，共需拆迁82222.23，其中纱厂厂区占地36047.87，可以考虑按30米拓宽，不考虑开发使用，居民占

54、264户，共计46174.36，除掉30米路面占地外，可以空出路两侧100亩土地供开发。房地产工程建议书6第一章 工程概述一、工程背景为落实?北京城市整体规划?，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续开展。政府先后颁发了?关于加快本市绿化隔离地区建设的意见?、?关于加快本市绿化隔离地区建设暂行方法?、?关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见?等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿的原那么。随着北京市“温榆河绿色生态走廊工程的启动，特别是中国正式参加WTO、北京2022奥运会申办成功，温榆河流域开

55、发建设将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京XX房地产开发在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度工程以下简称“该工程。二工程历史条件1、宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2、工程概况宗地由后沙峪政府与北京XX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经十年，北京XX公司于1996年取得顺义政府核发的国有土地使用证。20

56、00年10月13日，XX公司与北京XX房地产开发签订了338亩土地转让协议。后由XX公司对其175亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。 3、合作方式由我方出面与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此局部费用为1350万元含200万元付政府定金，由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。 三、工程建设单位1、工程公司名称：北京XX房地产开发。2、公司经营范围：在规划范围内从事“该工程的开发与建设、商品房销售、物业管理等。3、工程建设规模和建设内容： “该工程开发建设总建筑面积约13.5万平方米。建设

57、内容为TOWNHOUS低密度住宅和配套设施。“该工程由北京当代投资集团投入全部建设资金。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位：由北京XX古德房地产开发编制北京顺义后沙峪工程可行性研究报告。 2、编制依据：21、政府文件：京政办发19947号。 22、政府文件：京政办发199655号。 23、政府文件：京政办发200012号。 24、政府文件：京政办发200020号。 25、政府文件：京政办发200131号。26、温榆河流域住宅工程市场调查资料。第二章 工程名称和选址一、工程名称：北京顺义后沙峪 工程。 二、地理位置：“该工程位于顺义区后沙峪镇马头村北 三、工程占地面积：占地面积约22公顷22

58、万平方米。 四、工程用地现状：工程用地范围内为瓜田。第三章 工程规划建设方案一、工程建设内容：“该工程建设内容为低密度TOWNHOUSE工程及配套设施等。 二、工程初步规划设计方案1、规划建设用地面积： 22万平方米。 2、总建筑面积： 15.5万平方米。 3、居住建筑面积： 13.5万平方米。 4、配套公建建筑面积： 1.5万平方米。 5、非配套公建建筑面积：0.5万平方米。 6、建筑高度：高度控制在12米以内。 7、居住总人口： 约1000人。 8、居住总户数： 约 300 户9、建筑层数： 地上三层，地下一层。10、绿化率： 60。 三、工程规划设计特色。 1、规划设计：在规划设计上拟聘

59、请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该工程建筑、景观、人文等规划设计工作。“该工程力求吸收当今国际先进的建筑艺术，表达首都风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料：“该工程建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。3、绿化： “该工程力求在工程周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住TOWNHOUSE的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住气氛。第四章 工程建设条件一、地理条件：“该工程位于顺义区后沙峪镇马头村。其

60、北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约22公顷。地理位置条件非常优越。 二、市政条件“该工程目前大市政条件缺乏，由于周围已经建成一批TOWNHOUSE和别墅工程，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此“该工程所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第五章 物料消耗与供给一、建筑材料“该工程建筑内容为TOWNHOUSE及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计标准和本工程的总体规划设计，“该工程所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨 水泥： 20000吨 木材： 300