加拿大土地价格问题

1、加拿大土地价格问题！悬赏分：200|解决时间：2009-8-25 09:37|提问者： HYPERLINK /?business&aid=6&un=%5FPePsi%5FCola%5F l 2 t _blank _PePsi_Cola_假如我要在加拿大的某草原买个牧场，谁知道一般大一点的面积是多少，平均一亩的价钱是多少！问题补充：主要以畜牧业为主的 最好周围有山!最佳答案加拿大买土地为终生私有制，土地的价格不等，从6004250加元/英亩，1英亩 = 6.02市亩，加拿大卖土地是包括不动产的，有的地块有别墅、有养猪场、养鸡场、储粮的金属自动调温粮仓及其它配套设备等。（不包括农机具，农机具不署于

2、不动产）。土地可种植各蔬菜、水果、经济作物、粮食作物大豆、玉米、小麦、冬小麦（沙斯卡川省是加拿大的主产区）等。加拿大土地税收管理2007-02-12 | 作者： | 来源： | 【 HYPERLINK /wskt/flfg/201003/t20100306_140205.htm l # 大 HYPERLINK /wskt/flfg/201003/t20100306_140205.htm l # 中 HYPERLINK /wskt/flfg/201003/t20100306_140205.htm l # 小】【 HYPERLINK /wskt/flfg/201003/t20100306_1402

3、05.htm l # 打印】【 HYPERLINK javascript:window.close(); 关闭】 加拿大土地税收管理一、加拿大土地税制加拿大在1873年首先开始征收梯地税制。由于土地是一种主要的不动产，加拿大的土地税是合并在不动产税内征收的。居民买了房与就同时买了土地，所以计税时也把房屋建筑物的等不动产包括在内。因此，加拿大的土地税也就是不动产税，其税包括两个部分：一部分时土地，另一部分是建筑物和其他不动产。在加拿大不动产税属于地方税种，由省级政府和市政府合法开征，收入全部用于地方财政预算支出。通常市政府负责对市区内不动产进行征税，各省政府对市区外的不动产征税。不动产税是加拿大

4、地方政府财政的主要收入来源之一。二、税种的设置和征收方式加拿大的不动产税是根据不同环节进行征税的，分别对土地的保有和转移进行征税。对土地保有的征税又包括对土地所有和出租进行征税，而对土地的转移则包括对转移行为本身和转移时所发生的增值进行课税。主要包括：（1）不动产保有税，即不动产税，由地产所有者每年按时缴纳；（2）不动产转让税；（3）营业性不动产税等。营业性不动产税是在不动产税外额外征收的一种不动产税，是仅次于不动产税的地方政府第二大税收来源。 营业性不动产税是对不懂禅的占有者而不是对所有者征收的税。营业不动产税税基的确定，通常是不动产税的估价值和年租金总额。具体包括五种形式：按不动产评估值的

5、一定百分比征收；按总租赁评估值的一定百分比征收；按面积征收；按储存能力征收；按总营业收入的一定百分比征收。不动产还涉及以下税收：（1）转让增值所得税。当卖房者在销售房产后，销售所得的增值部分，按照规定上所得税；（2）租金收入所得税，为房屋出租所得计入年收入，所应缴纳的税；（3）商品及服务税加拿大不动产的税收方式采用的是从价计征，主要是以土地及相应建筑物的价值或价格为课税标准所课征的不动产税。税基由政府来评估，政府估价一般用市场评估法。然而，由于重估的间隔不同、所采用的基准年份不同以及估价方法的差异等，同样不动产的估价会出现差别。在多数省，农业土地税都采用较优惠的估价标准。为了将评估的误差减到最

6、低程度，各省都成立了专门的集中评估机构。三、税率的确定加拿大没有全国统一的不动产税税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定。不动产税率的确定权在省或地方议会，地方政府广泛征求社会各界的一件，力求税赋公平公正。各省、市的不动产税大多采用不同的税率征收，以此一直贫富差距拉大。原则是收入较高的人必须支付更多的税，而收入低者则税率相对较低。四、不动产税收优惠加拿大不动产税的税收减免主要是依据不动产的用途和不动产的所有者予以减免。此外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法、以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。由于各省对不动产税制定了大量的减免税规定，因而各省间的不动产税收优惠有很

7、大差异。多数减免税都是通过省级法规强制实行的；其他则是由市政府经当局批准对特定不动产给与减免税规定。尽管各省的税收优惠规定有区别，但对一些特定的不动产在多数省都获得了免税或轻税。主要有对政府拥有的地产，宗教用途的地产给与免税待遇；农业用地和森林用地给与轻税待遇；联邦政府、省政府和市政府所拥有或支配的地产在大多数省免税；除少数省，学校、学院、大学、公立医院、慈善机构和社会性机构的不动产都实行免税；教堂和墓地的不动产实行免税；大多数省对老弱病患者的住房、退伍军人的住房、低收入者等给与免税待遇。加拿大的土地用途管制来源： HYPERLINK /common/modules/newscenter/me

8、dia_list.php?source_name= t _blank 2001年06月05日19:29 HYPERLINK /t_2300017397.html t _blank 我来说两句(0)编者按：加拿大虽然是土地私有制国家，但政府为了公共利益，通过土地分区管理法等措施，对土地利用实行严格的控制，既实现了公众对土地资源的独特利益（如保护农地和环境保护），又满足了高度发达的土地市场对用地的需求。我们应借鉴加拿大土地用途管制之经验，寻求一种在市场经济条件下，政府管理土地的有效途径。加拿大国土面积约为997万平方公里，其中农业用地占国土面积的11，主要集中在加拿大的南部和加美交界处。耕地500

9、0万公顷，林地3.4亿公顷，野生动物保护区5600万公顷，矿业及能源生产用地约1.05亿公顷。人口为2500万人，人均耕地2公顷。尽管加拿大是一个国土辽阔，矿产、森林、淡水资源丰富的资源大国，但政府对土地实行严格的用途管理制。土地利用规划体系加拿大是一个联邦制国家，其土地利用规划权主要集中在省以下地方政府，大体分为省级、地区级和市（包括县和乡镇）级规划。（一）省级规划，又称省级政策宣言，以白皮书形式下发。这是一种政策性和战略性文件，主要是划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，以及提高城市建筑容积率等。如安达略省土地政策宣言主要坚持以下三条原则：1、确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模

10、式。2、保护自然资源以确保其经济效益和环境效益，其中特别强调12类农用地不可用于非农业用途。3、通过引导对公共健康和安全有潜在危险的开发项目远离居住区来减少潜在的风险。（二）地区级规划，又称土地利用大纲或者总体规划方案。加拿大的土地利用大纲由地方政府制定，省政府批准，是政策性文件。主要目的是把省级政策宣言变成自己的行动纲领，以指导地方政府以下几项工作：1、制定用地分区管理法。2、对分成小块出售的成片开发地产进行控制和管理。3、制定公共建设和基础设施计划。（三）市级规划，又称土地分区管理法，由省政府授权市级政府制定。加拿大法律规定为保护公共利益，每个城市都应以土地的用途和密度去划分市区，制定包括

11、土地分区图和土地功能分区的土地分区管理法。与省级政策宣言和地区级土地利用大纲不同，土地分区管理法是法律条文，非常详细和具体，具有强制性。主要内容包括：用途： 规定各种“用地类”里可容许的用途，一般分为三大类：住宅、商业和工业。有的城市还分农业、休闲、环境保护用地和混和用途用地等。每一大类下又可以分为若干小类。如住宅用地可分为平房、连排式住宅、公寓、活动房屋等。商业用地类又可分为普通商业、邻里商业、市中心商业、公路边商业、娱乐商业和购物中心等。在确定土地用途时，一方面考虑公共利益，同时也要考虑市场供求形势和土地的特性。密度：单位用地面积上的住户数、人均数和职工数。最大地段面积或最小地段面积。建筑

12、体积：包括前、后、侧院的面积和尺寸，建筑高度、建筑密度、容积率等。停车场：通常根据土地用途、地区特性、地价和公共交通等情况确定。其他规定：每户的最小建筑面积数，以保证居住环境的舒畅；搬运货物所需用地数，建议用地最大坡度限制；庭园设计的标准；招牌、广告牌设置地点和设计要求的规定；特别优美景色的视野的保护措施；建筑外部的要求；附加用途的规定（如住宅用地里的家庭手工业等）。与英国的规划体系不同，加拿大没有详细的总体规划和细部规划，而是以土地的用途和密度去划分市区，实行分区管理的办法。土地分区管理法的制定是通过地方立法程序。它明确地规定了市区土地容许使用方式和容量。这些法律执行时强制性很大，弹性很小。

13、有效地控制了土地用途的转移方向。土地用途管制的实施加拿大政府为了维护公众利益，通过省政府授权地方政府对私人土地的使用发展作出限制。1、通过土地分区管理法实施用途管制。根据法律，城市按土地的功能和密度进行用途分区，分区的多少和每个区面积的大小，则根据城市的具体情况确定。主要是考虑区内各种用地的“相容性”，一般以现状情况或主要的发展形式作为划定区界和制定区内条例的基本依据。土地分区管理法覆盖全市的用地，有时因为没有完善的土地利用大纲作为依据，或对未来的发展形势看不清等其他理由，某些地区设有“待发展区”，对这些地区的用途和密度都有规定，但暂时不发展。通过“土地分区”这种用途管制手段，政府可以限制建筑

14、密度；改善居住环境；协助地方政府设置城市各种公共设施；限制摩天大楼发展；保证防火安全、交通畅通和环境卫生；稳定地价；不使工业和住宅用地混杂等。2、通过土地分割控制实行用途管制。地块分割控制是指凡进行成片开发的土地必须遵循下列程序：申请。业主向规划部门递交地块分割图。传阅：规划部门审查地块分割图是否符合土地利用大纲的要求，如果符合就在不同政府职能部门进行传阅（如渥太华卡尔顿地区共需传阅38个部门）。初批。如果所有部门都同意就批准分块草案，但一般都附有要求修改的条件。满足条件。所有条件都必须得到满足。规划登记满足所有条件后，土地分割图要在规划部门进行登记，成为正式的规划文件。通过地块分块图；政府对

15、成片的发展项目实行用途控制，分块控制一般发生在建成区以外。3、通过宗地开发方案控制实施用途管制。对建成区内一些宗地开发项目，要求报交宗地开发方案。通过对宗地开发方案的审查和批准，控制对周围环境影响较大的建筑物的用途、容积、体积和空地，以控制土地的利用。4、通过农用地的等级变更限制制度来实施用途管制。加拿大环境部从1950年开始对全国农业用地进行分类。具体做法是把全国耕地按现有生产能力分为七大类，指标有土层厚度，保湿性及排水性，作物适应范围，有机质含量，土地的限制条件等。如第一类农地被描述为：土壤对种植作物没有明显的限制因素，土层厚，保水性好，而无过涝现象，自然肥力好，种植作物无困难，在较好的管

16、理水平下，对粮、菜、油、果等多种作物，可以获得高产。第二类地被描述为：土壤对种植作物有一些限制因素。土层厚，保水性好，限制条件中等，对种植作物稍有选择性，在较好的管理下，对于一定范围内的作物可以获得中等以上的产量。第三至第七类指标依次递减。在土地利用的规划上，实行依土地等级高低限制变更制度。12类农地不能改变用途；34类农地有条件改变用途；56类农地可改变用途。加拿大全国一等农地50集中在多伦多市方圆50平方公里范围内，所以农地保护成为多伦多市政府的重要任务。借鉴借鉴加拿大土地用途管制成功的经验。我们认为在土地利用总体规划修编过程中；国家和省级侧重宏观指导性，地方土地利用规划应便于实施。同时要

17、提高土地利用规划的法律地位，增强其权威性。2、加强对优等农地的保护，控制城市外延的发展。尽管加拿大是一个土地资源丰富的国家。但政府对优等农地仍实行保护政策，对城市外围建设项目进行严格的管理，我国土地政策应牢牢把握对基本农用田保护，对城市土地的使用密度应在社会经济和技术条件允许的范围内，采用最高的水平，这样可以最大限度的利用城市基础设施，在保护耕地的前提下，提供更多的生产用地。3、以用途管制实现国家在土地上的公共利益。加拿大虽然是土地私有制国家，但政府为了公共利益，通过土地分区管理法等措施，对土地实行严格的控制，既实现了公众对土地资源的独特利益（如保护农地和环境保护），又满足了高度发达的土地市场

18、对用地的需求。因此，我们应借鉴加拿大土地用途管制之经验，寻求一种在市场经济条件下，政府管理土地的效途径。加拿大地籍与土地利用管理2006-04-28 | 作者：宋国明 | 来源： 中国发展观察杂志 | 【 HYPERLINK javascript:void(0); 大 HYPERLINK javascript:void(0); 中 HYPERLINK javascript:void(0); 小】【 HYPERLINK javascript:void(0); 打印】【 HYPERLINK javascript:window.close(); 关闭】 一、加拿大地籍管理 在加拿大，每块合法的用地都

19、有地籍。地籍管理中采取实质性登记制度。要划出一块新的土地，必须经过法定的测量，并报请地方政府土地管理部门批准。管理地籍准核的官员是规划师，他必须依据地方土地管理法规来审核用地的细分，考虑诸如地块的面积、形状、街道和长度等问题。如果涉及额外的市政配套要求，则土地拥有者承担所需的费用，通常在土地细分获得批准以前先与市政当局鉴订合同，并支付定金。 1.土地登记管理 加拿大土地登记已经有200多年的历史，从政府到公民都非常重视土地登记。政府把土地权登记作为依法管理土地的基础，公民把土地权登记作为权属、财产安全的保障，依法登记已经成为公众的自觉要求。 各省政府一般都设有土地登记部门。以安大略省为例，负责

20、土地登记的部门是该省消费者和商业服务部（Ministry of Consumer and Business Services）下设的不动产登记局（The Real Property Registration Branch (RPRB)）。该局下设54个办公室，分布在全省的各个市、县，具体负责登记工作。由于土地登记的重要性，土地登记局是该省政府中较大的机构之一，约有工作人员700名。 安大略省土地登记系统经历了从单一地理位置情况的登记到权属登记的过程，目前使用的土地登记系统以土地权属为中心，并登记与土地有关的土地所有者的资产状况，每一宗地都有一个资产登记号，所有登记记录全部录入计算机系统，公众可

21、以通过各种方式查询，政府保证登记内容的真实性。同时政府设有专门基金，对可能出现的由于政府登记错误造成的土地所有人财产损失给予赔偿。土地登记并不强制，但不登记的土地不受到法律保护。即土地拥有者只有经过登记自己的土地权益，才合法地拥有土地。在加拿大土地是一种财产，因此土地拥有者都主动进行登记，以防止自己的财产被他人侵占。 为避免登记错误，安大略省在30年前土地转让时政府要收一小笔保险费，目前保险费已经达到数亿加元，开始免费保险。土地登记每次收取50加元的登记费，土地转让税按财产额的0.5%2%收取。 2.土地登记的作用 加拿大土地登记的主要作用如下。 1）把土地登记作为纳税的基础，国家每年以土地价

22、值为依据征收土地税。加拿大政府认为，土地税是最公平的税种，征收土地税有利于公平地调节社会利益；同时，土地是不动产，比较容易征收，不容易发生偷、逃、漏税现象。安大略等省制定的评估法就是为科学、合理地对土地进行评估而制定的配套法律之一。对每一宗土地进行评估，并通过土地登记把评估结果记录下来，以评估价值征收土地税。 2）详尽的土地登记，使土地权属、用途、信贷等情况准确无误地得到反映，作为银行土地信贷的基础，既吸引了大量资金对土地开发进行投入，又确保了信贷资金的安全。债务人到期不还贷款，债权人就可以获得债务人相应的土地或土地价值，从而有力地促进了房地产业的发展。 3）通过土地登记，促进环境保护。加拿大

23、的土地登记还详尽地记录了土地利用中的环境状况，一方面便于环保部门及时、准确地掌握土地利用中发生的环境变化情况；另一方面，在土地转让中也保护了土地受让人的权益。一般而言，经过环境治理的土地价值高，未经过环境治理的土地价值低。 4）把土地登记与土地征用、征购联系起来，一方面保护了土地使用者的权益，另一方面确保了土地规划和土地征用(购)的实施。当事人如欲购买某宗土地，通过查询土地登记，知道该宗土地能做什么或不能做什么，将来国家是否会征用该宗土地，等等。这样可以防止投产者盲目投资，有效地预防违反规划行为的发生，避免由于将来可能发生国家征地而带来不必要的经济损失。 5）土地附着物的登记，随同土地登记进行

24、。加拿大在土地登记中，对土地上建筑物、构筑物均作了详尽的记录，且只对土地进行登记，而从不对房屋单独进行登记。 3.土地登记信息系统 加拿大许多省份的土地登记引入了现代化的登记系统。20世纪80年代末期，安大略政府开始建立安大略土地登记信息系统（POLARIS）。目的是使安大略土地登记自动化。POLARIS由两个数据库组成，一个是包括每一宗土地产权信息摘要的权属数据库；一个是描述省内的超过400万个土地包的图件数据库。到2002年10月，全省54个土地登记办公室已经有25个实现了登记自动化。二、加拿大土地利用管理 加拿大拥有世界第二大国土面积，与我国国土面积相当。早在20世纪初加拿大就开始了土地

25、利用规划工作。在此方面已经有了比较成熟的经验。 1.土地利用规划的法律法规 加拿大土地利用规划拥有一个比较健全的法律体系。加拿大宪法明确规定了联邦政府、省政府在土地管理方面的职责，各省政府拥有本省的土地管理权，联邦政府在土地规划和管理方面的工作主要局限在人烟稀少的北方地区。因此，在土地管理和规划方面，主要由省、市政府负责，各省制定有自己的立法和纲要性政策，即规划的基本立法权在省政府，地方政府(特别是市、县)是土地利用规划的具体制定和直接执行者。不过市政府也享有一定的立法权，涉及城市规划实施的种种问题由地方法规加以规定。区划法（Zoning Bylaw）本身就是地方法规的一项重要内容。城市制定地

26、方法规不需省的立法授权。 各省在土地规划立法方面已经系统化，各个省有关规划的立法都有几十项，加上大量的地方法规，对规划和开发建设的各个方面都做出了相当详尽、严密的规定。有些省制定了专门的规划法，以安大略省为例，早在1917年就颁布了规划和发展法，但较完善的规划法律是1947年颁布的规划法。该法律是由省议会通过的一个授权法。其主要内容是，规定了省政府主管土地资源的部门，授权该部门部长签发省政策宣言；规定了省和地方政府的规划管理权限和责任；规定了规划编制的内容和修改的程序等。规划法适用于所有的规划事务和所有的规划类机构，是规划工作的法律依据。实际上土地规划涉及许多相关法律，因此除了规划法这一专项性

27、的法律以外，各省还有许多相关法律，如农业法、公路法、文化遗产保护法、废弃物管理法等。如不列颠哥伦比亚省制定土地规划所涉及的相关的法律包括：土地法、土地所有权法、不列颠哥伦比亚省的市政法（The Municipal Act of Province of British Columbia）、森林从业法（Forest Practices Code）(1995)、森林土地储备法(1994)、不列颠哥伦比亚森林恢复法(1994)、不列颠哥伦比亚环境评价法(1994)、水保护法(1995)、土地利用宪章(1993)、渔业保护法(1997)等。其中省的市政法（The Municipal Act of Pro

28、vince of British Columbia）由几十个部分组成，每一个部分实际都是一部法律，第26部分“开发管理”就是关于城市规划的法律。 某一地区的土地规划通常离不开地区的总体规划，以城市土地规划为例，在加拿大，为了保证城市的发展按规划进行，每个城市都有两个文件，一个是城市总体规划，一个是区划法。城市总体规划是个有法律效力的文件，但不是法律。城市总体规划主要考虑两件事情：交通与土地的利用，大的城市可能考虑得多一点。城市总体规划考虑的，主要是宏观问题，如城市是重点发展旅游，还是轻工业。区划法就是把城市总体规划法律化，但它是部地方法律。区划法每段都是法律条文，它分两部分：一是用途，二是建筑

29、。用途把城市每块地的用途都定下来，不列明的不能建设；建筑则规定建筑的规模。例如多伦多市的法定规划(Statutory Plan)中对土地的特定用途作了明确的规定。通过对全市土地用途的设计，将塑造城市及建设成功城市战略与空间实施相结合。规划订出8个指定的土地用途，其中4个土地用途(邻里、住宅大厦、公园和休憩用地及公用设施走廊)覆盖多伦多75%的土地，被列为“保留现状城市面貌”的指定地区，不作太大发展，使之逐渐成为发展稳定的区域。规划未来30年大部分新的发展集中在其他4个指定用途区-混合土地用途区、就业区、重新发展区和机构区，这些地区被列为指定发展地区，覆盖多伦多其余25%的土地，是实现最大社会、

30、环境和经济效益的机遇区。 2.土地规划体系 加拿大是一个联邦制国家，其土地利用规划权主要集中在省以下地方政府，大体分为省级、地区级和市（包括县和乡镇）级规划。 1）省级规划，又称省级政策宣言，以白皮书形式下发。这是一种政策性和战略性文件，主要是划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，以及提高城市建筑容积率等。如安大略省土地政策宣言主要坚持以下三条原则：确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；保护自然资源以确保其经济效益和环境效益，其中特别强调12类农用地不可用于非农业用途；通过引导对公共健康和安全有潜在危险的开发项目远离居住区来减少潜在的风险。 2）地区级规划，又称土地利用大纲或者总体

31、规划方案。加拿大的土地利用大纲由地方政府制定，省政府批准。总体规划期限一般为20年（安大略省）。它不是法律，是指导地方政府规划的政策性文件。主要目的是在省级政策宣言的前提下，结合本地的实际情况对辖区内土地的用途进行规划，包括制定用地分区管理法；对分成小块出售的成片开发地产进行控制和管理；制定公共建设和基础设施计划。 3）市级规划，又称土地分区管理法，由省政府授权市级政府制定。加拿大法律规定，为保护公共利益，每个城市都应以土地的用途和密度去划分市区，制定包括土地分区图和土地功能分区的土地分区管理法。例如多伦多市的法定规划共有三册，第一册99页，为规划总纲及8个指定地区土地用途规划；第二及第三册分

32、别包括21个次级规划和228个特定地点和地区政策，这些政策连同分区附例和其他市政府的建议，成为实施规划总纲的工具。与省级政策宣言和地区级土地利用大纲不同，土地分区管理法是法律条文，非常详细和具体，具有强制性。主要内容包括：用途、密度、建筑体积等。用途中规定各种“用地类”里可容许的用途，通常包括住宅、商业和工业三大类，大类下面又细分为众多小类，包括密度和建筑体积等。密度中规定了最大地段面积或最小地段面积，单位用地面积上的住户数和居民数。建筑体积包括前、后、侧院的面积和尺寸，建筑高度、建筑密度、容积率等。此外通常根据土地用途、地区特性、地价和公共交通等情况确定相应的停车场。其他规定包括：每户的最小

33、建筑面积数，以保证居住环境的舒畅；搬运货物所需用地数，建议用地最大坡度限制；庭园设计的标准；招牌、广告牌设置地点和设计要求的规定；特别优美景色的视野的保护措施；建筑外部的要求；附加用途的规定（如住宅用地里的家庭手工业等）。 与英国的规划体系不同，加拿大没有详细的城市用地的总体规划和细部规划，而是以土地的用途和密度去划分市区，实行分区管理的办法。土地分区管理法的制定是通过地方立法程序，它明确地规定了市区土地容许的使用方式和容量。这些法律执行时强制性很大，弹性很小，有效地控制了土地用途的方向转移。 3.土地规划编制与修改程序 在加拿大规划的相关法律中，对土地规划的编制和修改，有一套严格的程序规定。

34、以安大略省为例，其规划编制的基本程序是： 1)地方政府提出编制规划设想； 2)收集资料编制规划草案； 3)将规划草案向社会各界征求意见； 4)举行听证会，讨论规划； 5)地方政府审定规划； 6)地方政府将审定的规划报上级政府审批； 7)上级政府审批规划并向社会公告。 经批准的规划，若20天内无人提出异议即生效。在此期间如有异议，可向安大略省城乡委员会提出上诉，安大略省城乡委员会的决定为最终裁决，不能上诉。 总体规划和区划法虽然是地方法规或具有法律效力的文件，但它们也是可以修改的。城市总体规划每五年要修订一次，另外还可以不定期修改。差不多每项大的开发都会影响到总体规划和区划法。土地规划修改是非常

35、繁重的事情，所有地方政府每年修改区划法与规划的时间占他们工作时间的50%60%。 由于安大略省的区划法对土地用途作了严格的规定，凡未列为允许用途的即为禁止。在土地实际开发利用中，如需修改规划和区划法，必须按下列法律程序进行： 1）开发商向市规划处提出修改规划和区划法申请； 2）市规划处征求有关部门意见，部门意见应在30天内返回； 3）市规划处汇总有关部门意见后，提出审查意见交市规划委员会（由市议员、市民代表组成）审查； 4）市规划委员会做出同意、不同意或附加限制条件的同意决定，再提交市议会裁定； 5）开发商如对市议会的裁定不服，可在28天内向安大略省城乡委员会提出上诉，安大略省城乡委员会的判决

36、为最终判决，不能上诉； 6）土地规划的修改会牵涉到许多方的利益，土地规划修改后，如果任何一方不同意，包括和开发没有关系的人，都可以上诉，安大略省城乡委员会的判决为最终判决，不能上诉。 安大略省城乡事务委员会专门负责这方面的上诉事宜。它不是法庭，只管规划的事情。它也不是政府部门，是独立的机构，只向省议会负责。它的决定是最后决定，政府官员不能改变。 4.土地分类标准 为便于土地规划管理，各省根据实际情况将土地分成若干类型。通常分成城市内土地和城市外土地两部分。城市内土地主要根据用途一般分为三大类：住宅、商业和工业。有的城市还分农业、休闲、环境保护用地和混合用途用地等。每一大类下又可以细分为若干小类

37、。如住宅用地可分为平房、连排式住宅、公寓、活动房屋等。商业用地类又可分为普通商业、邻里商业、市中心商业、公路边商业、娱乐商业和购物中心等。在确定土地用途时，一方面要考虑公共利益，同时也要考虑市场供求形势和土地的特性。 城市外土地的分类情况各省不尽相同，安大略省将城市外土地分成8类：村地，即居住用地；交通用地，即公路、铁路、机场等；空地；自然保护区用地，即各种动植物保护区；基础设施用地；不宜开发土地，如泥石流周围洪水地区；农用地；矿地。 加拿大环境部从1950年开始对全国农业用地进行分类。具体做法是把全国耕地按现有生产能力分为七大类，指标有土层厚度，保湿性及排水性，作物适应范围，有机质含量，土地

38、的限制条件等。第一类：土壤对种植作物没有明显的限制因素，土层厚，保水性好，而无过涝现象，自然肥力好，种植作物无困难，在较好的管理水平下，对粮、菜、油、果等多种作物，可以获得高产。第二类：土壤对种植作物有一些限制因素。土层厚，保水性好，限制条件中等，对种植作物稍有选择性，在较好的管理下，对于一定范围内的作物可以获得中等以上的产量。第三至第七类指标依次递减。 5.土地用途管制 政府在土地管理中有严格的土地用途管制。尽管加拿大是一个国土辽阔的资源大国，但政府对土地实行严格的用途管理制。加拿大政府为了维护公众利益，通过省政府授权地方政府对私人土地的使用发展作出限制。主要通过以下几个方面进行管制。 (1

39、)通过土地分区管理法实施用途管制 根据法律，城市按土地的功能和密度进行用途分区，分区的多少和每个区面积的大小，根据城市的具体情况确定。主要是考虑区内各种用地的“相容性”，一般以现状情况或主要的发展形式作为划定区界和制定区内条例的基本依据。 土地分区管理法覆盖全市的用地，有时因为没有完善的土地利用大纲作为依据，或对未来的发展形势看不清等其他理由，某些地区设有“待发展区”，对这些地区的用途和密度都有规定，但暂时不发展。通过“土地分区”这种用途管制手段，政府可以限制建筑密度；改善居住环境；协助地方政府设置城市各种公共设施；限制摩天大楼发展；保证防火安全、交通畅通和环境卫生；稳定地价；不使工业和住宅用

40、地混杂等。 (2）通过土地分割控制实行用途管制 地块分割控制是指凡进行成片开发的土地必须遵循下列程序。 1)申请：业主向规划部门递交地块分割图。 2)传阅：规划部门审查地块分割图是否符合土地利用大纲的要求，如果符合就在不同政府职能部门进行传阅（如渥太华卡尔顿地区共需传阅38个部门）。 3)初批：如果所有部门都同意就批准分块草案，但一般都附有要求修改的条件。 4)满足条件:所有条件都必须得到满足。 5)规划登记满足所有条件后，土地分割图要在规划部门进行登记，成为正式的规划文件。 6)通过地块分块图，政府对成片的发展项目实行用途控制，分块控制一般发生在建成区以外。 (3)通过宗地开发方案控制实施用

41、途管制 对建成区内一些宗地开发项目，要求报交宗地开发方案。通过对宗地开发方案的审查和批准，控制对周围环境影响较大的建筑物的用途、容积、体积和空地，以控制土地的利用。 (4）通过农用地的等级变更限制制度来实施用途管制 加拿大农业用地的土地利用规划上，实行依土地等级高低限制变更制度。12类农地不能改变用途；34类农地有条件改变用途；56类农地可改变用途。 加拿大全国一等农地50%集中在多伦多市方圆50平方公里的范围内，所以农地保护成为多伦多市政府的重要任务。 6.加拿大的规划师制度 加拿大的规划师制度创建于1919年，当时成立了“加拿大城镇规划协会”，以后随着规划工作的深入，规划范围已由原来的城镇

42、规划延伸到覆盖全部城乡土地的土地利用规划，协会的名称也改为“加拿大规划师协会”。目前，该会拥有5000名会员。规划师协会不受助于任何利益团体。其目标是：规范、保护并促进高标准的规划职业道德和规划活动；改进规划方法，提高规划水平；宣传规划理念，让公众关心和参与规划；通过规划改善和提高环境和社区的质量。 为了维护协会的专业技术水平，保障协会目标的实现，凡申请加入协会的人员必须具备以下条件： 一是具有一定的专业基础知识。经协会审查考核后，认定全国若干所大学的相关专业为规划专业。凡进入认定大学规划专业学习的学生，可申请成为学生会员。在完成6年大学或研究生学业，经考试合格后即可申请转为预备会员。 二是要

43、有实际工作经验。协会认为规划是一项实践性很强的工作，在具备了预备规划师资格后，还需有两年以上的实际工作经验，才具备申请正式规划师资格。 三是通过严格的考试。申请人在具备了相应的学历和工作经验后，必须通过严格的考试，才能获得正式规划师资格。考试内容包括理论与实践，涉及规划理论方法、法律、经济、行政事务及综合能力等。加拿大土地恢复项目拯救脆弱土地更新时间： 2010-06-30 09:25:08 来源： HYPERLINK http:/ 中国绿色时报(2010-6-30)【字号 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010-06/30/content_9

44、7180.htm l # 大 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010-06/30/content_97180.htm l # 中 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010-06/30/content_97180.htm l # t _blank 小】【 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010-06/30/content_97180.htm l # 我要打印】【 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010

45、-06/30/content_97180.htm l # 我要评论】【 HYPERLINK /green/news/hqxc/ywcz/content/2010-06/30/content_97180.htm l # 关闭本页】【 HYPERLINK javascript:; 推荐好友】加拿大休耕政策可追溯到20世纪30年代中期。当时为应对西部省区的干旱问题，加拿大出台了以退耕还草为目标的草原农场复兴法案。1988年，加拿大又引入永久性恢复项目（PCP），并于1989年实施，最初项目只限于艾伯塔和萨斯喀彻温两省的14.4万公顷边际和侵蚀性土地。1991年，该项目扩大到马尼托巴省和不列颠哥伦比亚

46、的平河地区，并与北美水鸟管理项目结合进行。1993年，休耕总面积达到520万公顷。只有边际土地、高侵蚀性土地、高盐碱土地、酸性土地和湿地等脆弱土地可纳入项目。项目本着农民自愿参与的原则，参与者需签订10年或21年期合同，在达到永续性休耕要求之前，禁止将土地用于放牧等用途，作为对土地利用限制的回报，农户可获得每公顷50加元（15美元）的种植成本补贴，永续性休耕建立之后将得到一次性补贴。每个土地所有人所获得的补贴数额最高不超过6.4万加元。该项目由草原农场改造管理局行政办公室管理，由土壤保护专家提供技术支持。参与项目的农户大约有1.5万户。合同期内项目获得了高度认同，农户和环境组织都要求项目继续下

47、去。该项目的环境评估以土地利用、生产习惯和土质的大体趋势为依据。有资料表明，过去几十年某些地区土地利用方式和生产习惯的转变改进了土壤质量。实施耕地保护、改善林木管理、扩大作物转型、增加饲草覆盖等，对土质的改良大有裨益。评估还发现，以上变化减小了风水侵蚀、盐碱化及有机物质流失的风险。在土地利用方面，1994年的调查表明，超过一半的PCP农户开展混合经营，大约三分之一的农户发展了畜牧业，只有4%的人进行粮食生产。PCP的大部分土地均用于放牧、生产干草和生产小部分饲草种子。从总体来看，参与PCP项目的土地所使用的农用化学品要比耕地少得多。由于监测PCP环境影响的定量指标尚未出台，因此必须依靠其他信息

48、资源，如农业调查结果、偶然性科学研究和饲草与牧场利用对环境质量影响的一般信息作为监测指标。第一，PCP最主要的目标在于控制土壤侵蚀,土地合格标准和永久覆盖要求都与该目标相一致，饲草生产和放牧作为PCP土地上的主要活动，是侵蚀土地上最具保护性的土地利用方式。第二，PCP增加了耕地的有机物质，土质得到了改善。第三，覆盖的植被减缓了土壤对水分的吸收，便于将盐分带入深层土壤，降低了土壤表层的盐分含量。第四，大草原是鸟类的重要栖居地，20世纪50年代以来鸟类数量急剧减少（野鸭减少了三分之二），有些野生物种已经灭绝或正处于危机之中，PCP实施后，饲草的增加为野生动物繁殖提供了优越条件，大范围的牧场为野鸭提

49、供了优越的筑巢条件和更多的筑巢选择，减少了捕杀。但是项目也有消极的一面：几乎一半的被调查者反映，PCP项目土地上存在鼠患、顽固性杂草和蝗虫问题。由于只有10%的土地参与了该项目，因此项目的效果受到限制。现存耕地密集耕作所导致的土壤侵蚀在增加，而且经济意义上的环境脆弱型土地不总是边际土地，而对那些非边际的土地，农户却不愿进行休耕。尽管不能保证PCP所取得的环境成果能在合同到期后仍能持续， 但在现今的市场和政策条件下，大多数PCP土地将不会复耕。不过，加拿大如今的环境政策倾斜均让路于增加就业、保持经济增长和减少财政赤字等当务之急，环境促进基金已经并将继续削减下去。虽然加拿大和美国的休耕项目和土地恢

50、复项目等实施之后，增加了北美社会、环境及土地所有者的利益，但如果较高的粮食价格持续下去，甚至出现粮食供不应求的情况，那么过去10年取得的环境效益将不复存在。加拿大农场美丽富饶的北美加拿大国，社会安定，又是高社会福利的国家。世界各地前往移民、安居、生活的人民越来越多，也是我国人民移民最多的国家之一。近来加拿大国的有关移民政策越来越严，相关条件也越来越高。 “农场主移民”属于加拿大自雇移民的一个项目，相对于其它移民渠道具有耗时短，背景材料易于准备，无明显资金限制，无高深英文及学历之要求等特点。由于加拿大地多人少，耕地、森林、水等自然资源极为丰富，政府欢迎开发土地，并鼓励人们从事农业生产。所以，加拿

51、大政府及移民局对“农场主移民”给予优惠政策。加拿大的农场主在身份上与企业家同等地位，国家政策中更没有“户口”概念，抵达加拿大后可随意安置。申请人若有运行农场的兴趣也可以购买土地，进行农作物生产，加拿大土地完全私有且价格便宜，可在自己的地域内建度假屋，进行打猎，钓鱼等在中国的城市中无法实现的休闲，充分体会融入大自然的乐趣。 主要运行过程：根据申请人背景及情况评估，购买农场土地，起草商业运行计划，提出移民申请，申请等待时间一般为812个月，批准后落地加拿大。加拿大和中国一样属于农业大国，加拿大农业生产的基本单元是农场，目前全国的农场总数约为254万个，农场的平均规模在300 hm以上，近年来农场规

52、模有逐步扩大的趋势。在保护性耕作机具系统方面，由于农场土地经营规模大，机具主要以大型为主，动力机械以2205936765 kW拖拉机居多，一般每个农场配备大型收获机1台、免耕播种机1台、喷雾机1台。免耕播种机的作业幅宽大都在1518 m，作业效率达到25 hmh，每台免耕播种机的价格在25万美元左右，1个农场农田作业机械的投入大约在100万美元以上. 加拿大农场类型奶牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等养鸡场: 现代化全封闭鸡舍，大片土地种植饲料用谷物。 HYPERLINK /view/2262898.htm t _blank 养猪场: 现代化全封闭猪舍，大片土地种植饲料用

53、谷物。肉牛场: 大多有现代化牛舍, 大片牧场和专种饲料用草草地等养马场: 大多有现代化马舍, 大片牧场和专种饲料用草草地及训马场等。这些马主要为赛马, 赌马与骑马爱好者而饲养。这是加拿大一个大产业。业余农场: 这些农场可能有各种养殖, 种植业, 但都不多。环境十分 优美，大多是富翁隐居地, 农业只是他们业余爱好。园艺, 苗圃农场: 如温室花卉, 蔬菜, 绿化苗圃。大多这些农场都有温室设施。果树农场: 各种水果都有。不少是顾客自己采摘农场。养鱼场: 现代化桶式养鱼箱, 供,排水设施, 现代化住房等。随着加拿大华人移民的增多及华人对农业， 农场开发潜力的认识， 加拿大华人投资农场正在成为趋势2。随

54、着世界粮价, 农副产品价格上涨, 国内不少企业及个人正考虑到不发达国家开办农场。农业是长远投资项目。 但由于当地社会动荡, 法律不健全, 投资者始终没有大的安全感。但加拿大不存在这一问题。部分文字来自加拿大中国农业与食品发展交流中心 HYPERLINK /view/2480586.htm t _blank 加拿大华人农业与食品开发联盟网站， 在此表示感谢。加拿大魁北克省的土地利用与管理 分类： HYPERLINK /entry/7816113/ 我的转载 2009-06-16 15:54加拿大魁北克省面积1667926平方公里，为加拿大面积最大省份, 相当三个法国、五个日本大。其中陆地面积14

55、96400平方公里，（含淡水面积183890平方公里），海域面积171526平方公里。 魁省北部为高原地带，约占全省土地的4/5；南面为圣劳伦斯低地，土地肥沃，可供耕作。省内湖泊星罗棋布，河流众多，数目达上百万。全长3680公里的世界大河之一圣劳伦斯河穿越魁省长度为1000多公里。 魁省最北面终年严寒；较北地区为大陆性温带针叶林气候；南部四季分明；春暖夏热，秋爽冬寒。魁省人口733.4 万人（1995年），其中法裔居民接近600万人。那里地广人稀（每平方公里4.3人），80%以上的人口聚居于圣劳伦斯河沿岸地区（著名的蒙特利尔市和魁北克市就坐落在该区），而辽阔的北部地区仅有居民不到4万人。一 土

56、地利用简况 欧洲人于16世纪踏进北美大陆之前的几千年中，在圣劳伦斯河沿岸居住着土著美洲印第安人。殖民初期，殖民者是依照各自不同的生产活动需要（捕鱼、狩猎、毛皮贸易等）占用土地的。到了17世纪初，特别在蒙特利尔城、三河城和魁北克城一带的圣劳伦斯河沿岸地区出现了若干由领主世袭的领地。这些领地又由各领主切成若干条块向垦荒者出租。在1763年英法签订“巴黎和约”前的法国人统治时期，省内共有领地230个（每个领地沿河宽度约6公里，向远离河岸方向延伸25-50公里，总面积达36500平方公里）。农业是在18世纪初4000名法国殖民者来到后逐步发展起来的。英国人到来后，为便于土地出租，原有的土地划分方式被分

57、区的方式所取代。每个区为每边长16.09公里的正方形，区内土地被分成11段，每段含条块28个（每个条块宽287.5米、长735米），后来对区又进行了调整，区内改划为10段，每段含条块62个，条块改为宽130米、长808米。再后来，新的移民依其文化背景和居住区的地形、气候条件，使原有的土地划分方式又发生了很大变化。 现今，魁省省内城市与农田面积为33514 平方公里，约占全省土地面积的2%，农田主要分布在南部阿伯蒂比?特米斯卡米谷地和圣让湖周围平原区。共划分有14个农区。2001年，各区共有农场32139个，占加拿大农场总数的13%。蒙特利尔城及其周围地区盛产粮食、蔬菜、水果、肉蛋和牛奶，魁北克

58、城、埃斯特利、毛里西等地区则以猪肉和奶制品生产为主。农地为划分成条块的耕地，各片地里均建有单独的农户建筑及仓库、加工装置。 森林面积为825000平方公里，占全省陆地面积的一半以上，横跨七个纬度，最北面是针叶林（黑白云杉、胶冷杉、落叶松等），占全省林区面积的73.7%。南部为阔叶林（白桦、白杨、黄枫等），其间是混合林带（红白松、铁杉、雪松等）。 魁北克处在加拿大地盾的中心地带，地下90%由太古代岩石构成，以盛产金、铁、铜、镍、铌、钛、锌、银、石棉而闻名。省内矿产资源尚远未摸清，开发力度亦相对有限。矿业真正快速发展始自1920年，此后矿产量便不断增长。如今有大约30个矿山。 湿地（沼泽、滩涂、泥

59、炭沼、泛区等）面积很大，占到魁省的5-10%。 省内土地分为公有地产区和私有地产区。前者1379490平方公里，占陆地面积的92%，主要分布在北部和中部地区；后者116910平方公里，占国土面积的8%，主要分布在南部地区，从地籍记录看，共分为近350万个条块。为了促进魁省的社会经济发展，可以在公有土地上依法进行多方面开发，如森林、农业、矿产、能源等自然资源利用开发，公园、生态保护区、庇护所、动物栖息地等土地使用开发和工业基础设施、公共服务设施以及度假娱乐设施使用开发。二 土地管理概述 魁北克省的土地立法机构是由经普选产生的125名议员（各代表一个选区）组成的国民议会。1979年，省议会通过了魁

60、省“土地整治与城市规划法”。魁省总理和其领导的部长会议行施执法权，并根据法律拟定土地利用方针和相关规章条例。政府不同部门包括土地整治和城市规划在内的各项管理工作多有交叉，为协调管理，在部长理事会下面设立了几个部级委员会。 魁省现划分为17个行政大区。这些行政大区之下，或辖城镇自治区，或辖蒙特利尔、魁北克和乌塔韦那样的城市共同体（或称城市极）或象拜詹姆斯、圣劳伦斯湾北海岸那样较重要的地方城镇。城镇自治区是省政府在“土地整治与城市规划法” 颁布后建立的，目的在于能更好地开展土地的规划与整治工作，以利于进一步推动各地区的社会经济发展。建立城镇自治区时，充分考虑了自然和人文因素（特别是人们的地区归属感