竞争个案分析培训课件

1、市调经过及项目分析1、竞争个案基本数据及分析2、市调的方式及 策略3、对昌吉商业市场整体分析及趋势预判4、昌吉在售商业优劣势及卖点整理5、结合本案分析及建议一、富聚祥新疆福聚祥房地产开发有限责任公司成立于2014年，注册资金800万元，我公司是新疆福聚祥玉器公司的全资子公司，新疆福聚祥玉器公司1990年成立以来，以良好的服务理念，积极的服务态度，良好的品质信誉让公司得到了社会的广泛间认可，被昌吉市市政府评为优秀招商引资企业，于2010年荣誉加入自治区旅游协会理事单位，并同年被昌吉州评为旅游服务示范单位、旅游购物定点单位，昌吉市十佳名优诚信经营企业，公司在扬州、南阳等地设有产品雕刻加工基地。目前

2、在全国20余城市有玉器销售直营店。2014年为了更好地发挥区位和文化资源优势，赋予北庭文化更多的市场价值和文化附载，由昌吉州玉石文化协会、昌吉玉石龙头企业福聚祥玉器公司、北庭文化研究会在政府主导下联手倾力打造“中国新疆玉石文化产业示范园”项目并成立了新疆福聚祥房地产开发有限责任公司。该项目规划总占地面积为130亩，预计总投资约5.2亿元人民币，分两期建成。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率3.6万平方35-12008100-135003.6万3层商业2016.11古玩玉器商家百分之20优势分析1、以互联网+的方式来打开中国传统玉器古玩市场、承诺先管理后管理费肯定客

3、户信心2、董事长是昌吉玉器协会的会长占据有利资源带动和行业相关的人员一起来做3、后期会开发2期的小吃街来带动项目人气优惠活动团购100套以上的享受前面的价格 二、中盈城市广场 4月10日，总投资15亿元、总建筑面积约34万多平米的政府重点招商项目中盈城市广场开工奠基。这是新疆秀天房地产开发有限责任公司携手全国家居行业第一品牌红星美凯龙入驻昌吉的一大巨作。 中盈城市广场项目位于昌吉市政务新区，世纪大道与南公园西路交汇处，占地面积116亩，建筑面积34.5万平方米。项目建设包括红星美凯龙全球家居生活广场、商业步行街、5A写字楼百货mall等，总投资15亿元人民币。项目分两期建成，一期工程21万平方

4、米，今年9月底封顶，2015年下半年投入运营。项目优势1、中国家居龙头企业红星美凯龙强势入驻带动品牌影响力2、周边地理位置显著占据了世纪大道这一目前昌吉主要交通要道，周边有主要的政府公共建筑设施3、一次性付款优惠8.8折 按揭优惠9.5折 签三年返租优惠百分之24 优惠的百分之24总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率36万40-1607000-1800021万写字楼商业2016.8家居建材商家百分之10三、岐峰农贸 岐峰农贸作为岐峰房产目前主推的特色项目，为农副产品企业、餐饮品牌商家搭建供需双方合作平台，是基于长期共赢的目标上，实现造福社会的深度合作。将为更多消费者

5、提供安全、无公害、健康的绿色菜品，实现有机菜产业化发展，以各餐饮品牌为核心，通过强强联合，从而推动昌吉的餐饮行业发展，更好的推广特色餐饮文化。 总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率720亩50-1808900-12000720亩2层商业2015.12农副产品的商户百分之70项目优势1、作为昌吉市特色农产品的专业市场岐峰农贸有着多年丰富的农产品经营管理经验2、对于做批发市场来说岐峰农贸的地理位置非常优越物流非常方便有利于大型货车通行3、岐峰农贸近期开发了电商的平台后期可以让新鲜的蔬菜 肉类进家门做到足不出户就能满足对食物的一切需求四、和谐国际广场5月16日，位于新疆昌

6、吉市建国西路市政府西侧的和谐国际广场产权式公寓酒店盛大开盘。投资3亿元的和谐国际广场占地66万平米，集友好时尚购物中心、巨幕影院、五星级酒店、快捷酒店、五A甲级写字间为一体。产权式公寓酒店是指投资者将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取经营利润。这种新型模式为投资者带去了的曙光。据了解，随着昌吉经济迅猛发展，城市不断扩大，人口不断增加，位于昌吉市政府西侧的和谐国际广场将成为昌吉新的商业综合体。综合体含有8800个停车位，有效满足一般商业项目停车位不足的问题。伴随着和谐国际广场项目的落成，西侧有即将投入使用的昌吉州客运站和昌吉会展中心，南有恐龙馆、体育馆和在建的体育场，随着周边配套不

7、断成熟，人口不断增长，周边对酒店的需求日益凸显，和谐国际广场产权式公寓酒店应运而生。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率46万40-12009000-1300046万写字楼友好今年8.21日主要以30-40之间的男性百分之65项目优势1、作为昌吉写字楼的代表作品昌吉唯一一个写字楼集群地2、友好超市进驻又为和谐国际广场吸收了不小的人气3、政府200米周边环境优美紧邻冰湖河附近中央优越的地理位置里市公园五、玫瑰国际2014年和谐房产九盘联动，重点打造和谐玫瑰园、和谐玫瑰国际，选址昌吉市城南最具价值的核心区域，是集现代化、智能化于一身的复合型高端住宅及大社区服务型商业项目

8、，是和谐房产首个实现居住、购物、休闲、亲子、娱乐、社交等多种城市功能的集合体。我们旨在为对居住品质有高标准的群体提供更多的选择空间。和谐玫瑰园项目区域位置优越，地处昌吉市老城区，城市三纵三横之一纵的北京路；、五小、八小、四中、七中、州二中、昌吉州职业技术学院等教育配套设施齐全；昌吉州中医院等医疗资源近在咫尺；周边交通发达，44路、6路、1路等公交线路通达全城；亚中商圈、飞马商圈辐射周围。昌吉人熟知的城南板块高档住宅与别墅区的集结地。这里拥有整个市区最顶级的绿地覆盖，集结金融与商务资源，配套优渥生活资源。和谐玫瑰国际踞昌吉繁华都心主干道北京南路，南连乌奎高速，北接乌昌大道。是以服务城市大社区为主

9、要目的，以精英生活需求为导向，适应城市新精英群体取向应运而生的时尚、前卫、多元的大型生活服务类商业集群。选址城市中心崛起13栋国际智能办公集群，一条L型living mall，作为新型社区商业中心，和谐玫瑰国际汇集精装写字楼、酒店式公寓、巨幕影院、生活超市、时尚购物、国际美食、儿童亲子多种业态，成为城南17处高端住宅区中央的居住、购物、休闲、亲子、娱乐、社交多种城市功能的集合体。20万平方米磅礴体量，全智能化办公，一站式购物生活，领航大乌昌精英社区商业新风向。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率98万40-1000680025万写字楼住宅2016.930-40男性及

10、新婚夫妇百分之30项目优势1、区域位置优越，周边配套设施齐全且成熟，交通便利。2、高档住宅与别墅区的集结，圈定了周围成熟小区的客源。3、是写字楼和住宅楼的结合充分的享受了自己的内部资源六、时代广场项目基本数据及优势分析时代广场，雄踞首府乌鲁木齐市与昌吉市的界河，头屯河西岸，新疆昌吉国家级农业科技园区核心南端。40万平米的磅礴体量，涵盖高端商务甲级写字楼、五星级豪华酒店、精品公寓、巨幕影院、大型购物中心，市乌昌门户的品质商业综合体。生态办公的国际先进理念，2000余席位智能泊车，集各类稀缺资源汇于一身的昌吉独家生态国际商务综合体。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率4

11、0万40-20008900-98003.5万平米写字楼商业2015.12乌鲁木齐男性百分之50项目优势1、近期做的优惠是买房子送大剧院的门票2、靠近大剧院的整体商业圈里乌昌高速近乌鲁木齐的人来着办公方便回去也方便3、返组3年 1.6元 年回报率百分之6.2八、屯河新天地项目基本数据及优势分析屯河新天地位于乌昌双城中心，头屯西岸“印象西域”国际旅游城核心地段，城市客群和旅游客群成为了无限商机的保证。据介绍，近年来昌吉东部头屯河先，因优越的自然环境，完备的交通体系，已逐渐成为昌吉高档社区的代名词，海棠小镇、海棠公馆、时代新城等多个高档小区已经形成一个超过十万人的居住核心区。正在打造的新疆大剧院、西

12、域不夜城、中亚美食城、都市文化产园等观光旅游项目年旅游人次将超过500万人次。据了解，商圈全部为临街产权式独立旺铺，120-400铺位面积分割合理，大小适中，大型商户可根据经营面积进行独立分割，划分楼上楼下专属区域。目前已有胡子王扁豆面旗子、三宫海鲜城、古博尔餐饮有限公司等企业已经入驻商业圈。优势分析1、位于乌昌双城中心，头屯西岸“印象西域”国际旅游城核心地段；2、项目周边高档小区集中；临近“大剧院”等旅游景点，人流量大。3、临街产权式独立商铺，可根据经营面积进行独立分割。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率85000120-4006800-7200写字楼商业201

13、5.5乌鲁木齐人为主百分之85九、米兰春天项目基本数据及优势分析米兰春天商业广场项目位于石河子路与长宁路交汇处，总占地面积17000，总建筑面积为34000，规划建设由一栋10层的办公楼和五栋商业楼组成的商业综合体，其中商业建筑面积为17900，办公建筑面积为9800，总停车位270个。项目建成后，将打造成集餐饮、娱乐、休闲为主的一站式体验风情商业街区。公司就立志以打造城南精品商业街区为目的，力争使米兰春天商业广场成为昌吉市城南区域的商业新标杆。 2015年10月，随着米兰春天”商业广场项目的建成使用，将改写昌吉城南新区的商业布局，这座大型商业综合体的建成，将成为昌吉市城南新区的城市商业新座标

14、、新亮点。总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率3万50-20013000-300003万商业2016.430-40男性认筹项目优势1、项目位于石河子路与长宁路交汇处，地处昌吉市城南新区核心区域，周围小区集中，人流量大。2、每平米可以减最多1000元的优惠减免契税维修基金3、认筹送商铺、代管带租租金3.5-4元十、青年尚都项目基本数据及优势分析青年尚都项目位于昌吉市青年南路东南侧，南侧临建国西路。户型面积89,105，115，合理面积区间，更有10%面积赠送，项目为住宅+商业规划，满足多层次置业者的置业需要。毗邻市政府，有着优越的地理位置、便捷的交通及庞大的消费人群。

15、总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率6万50-90073003.8万平米住宅+商业2016.6昌吉本地人亚中附近百分之45项目优势1、处于昌吉老城中心地区，地理位置优越，区位优势明显，交通便捷。2、项目为住宅加商业规划，满足多层次置业者的置业需要。3、学区房十一、富美国际项目基本数据及优势分析富美国际建材城是昌吉未来规模最大 品类最全 功能完善的首个一站式建材家居购物中心。主要以批发为主兼零售，主要经营瓷砖 卫浴 板材 灯具 家居等众多业态。 总建面积销售面积销售单价15年开发规划产品交付日期客户人群去化率20万平米55-13004500-970020万商业2015

16、.11建材行业商户百分之70项目优势1、专业市场对于目前大环境来说相对比较好销售2、目前已经和家居行业知名企业居然之家签约一起来打造富美国际3、价格和同类产品相比便宜百分之504、周边都是有大型的小商品批发城以及农贸市场增加人流量二采用的市调策略及人员两天的市调人员有王帅 马雨薇 赵珍敏市调方法：1、假装客户用最传统的暗中调查的方法来套出最真实的信息 2、两人配合一个装客户另一个还是业务员直接上门去给别的项目介绍客户（效果最好） 3大刀阔斧上门直接问可能会被其他项目业务员欺骗给于不正确的信息资料目前昌吉市场分析（1） 从去年开始，昌吉不少传统的房企宣布进军商业地产，与此同时，昌吉市写字楼和商铺

17、市场发展势头良好。在商业地产的形式上，除了传统的商铺外，写字楼、酒店、公寓、卖场商铺等强劲登场。目前在建的和谐国际广场是西北五省最大的城市综合体，集中高档百货、5A甲级写字间、大型超市、金融商业街、休闲娱乐场所、昌吉首个五星级酒店为一体。该项目占地面积70449.96平方米，总建筑面积40万平方米。商铺现已去化70%。“现在投资住宅回报率太低，而且手上的钱还是投资出去的好，所以就来和谐看看商铺了昌吉市统计局数据显示，1-5月，昌吉市商业地产（写字楼及商业营业房）开发投资为1.12亿元，比上年增长27.3%。截至5月末，昌吉市商业地产新开工面积9.65万平方米，同比增长31.8%。业内判断，今年

18、将是昌吉市商业地产大盘集中爆发的一年，尤其是高端商业，将会保持攀升势头。目前昌吉市场分析（2）今年上半年昌吉市商业地产市场非常火爆，尽管在调控政策下，房地产开发企业的住宅开发利润被不断挤压，但相比之下，商业地产发展还是比较可观。在此背景下，原本专门从事住宅的地产商摇身化作商业地产的持有者，不少对住宅大加追捧的投资者，如今也都转投商业地产。 在住宅项目遇冷的背景下，商业地产正逐渐接过传统地产的“接力棒”，成为房地产市场新的增长点和投资对象。据不完全统计，未来几年，昌吉可能入市的城市综合体项目将达十个之多。目前，昌吉CBD、和谐国际广场、曦隆银杏广场、晶彩城写字楼、聚龙城等项目被投资者热捧。业内人

19、士提醒，商业地产一般投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在大批商业地产集中入市的时期也蕴藏着较大风险目前昌吉市场分析（3）昌吉州房地产投资增速迅猛 1-5月，昌吉州房地产投资增速迅猛。截至5月底，完成投资16.4亿元，与去年同期相比增长85.1%，连续三个月增速超过40%，较1-4月份相比增速提高36.6个百分点，呈现迅猛增长态势。 据州统计局分析，增长的主要原因是由于去年下半年新开工项目较多，主要投资都集中在今年，由此造成投资增速较大。分县市来看，房地产投资主要集中在昌吉市和阜康市，投资比重分别占全州完成投资的77.8%和14.4%。 商业地产成楼市新宠 近年来，昌吉州房地产

20、市场投资主要以住宅投资为主，但格局正在逐步发生转变。从房地产开发商的角度来看，住宅投资仍然是其主要投资方向，但比重正在逐步减小，而商业营业用房投资比重日益增大，逐步成为房地产投资的新宠儿。 1-5月我州住宅投资12.0亿元，同比增长70.5%，占全部完成投资的73.2%，比重较上年同期收窄5.9个百分点；商业营业用房投资3.7亿元，同比增长357%，占全部完成投资的22.6%，比重较上年同期提高13.5个百分点。 昌吉市场分析（4）商业用房销售同比增146.8% 据昌吉州统计局提供的最新数据显示，昌吉州房地产销售放缓，1-5月，昌吉州商品房销售面积45.8万平米，与去年同期相比下降2.9%；完

21、成商品房销售额22.5亿元，同比增长23.2%。 其中，住宅类销售面积40.4万平米，同比下降8.8%；完成销售额18.0亿元，同比增长10.2%。办公楼类销售面积1.3万平方米，同比增长8.8%；完成销售额1.1亿元，同比下降3.2%。商业营业性用房类销售面积4.1万平米，同比增长146.8%，占全部销售面积的比重较去年同期提高5.4个百分点；完成销售额3.4亿元，同比增长192.5%。 销售面积呈现下降趋势，而销售额仍然呈两位数快速增长态势，主要原因是由于目前国内各地房价下降新闻，对购房者的购房意愿产生一定的影响，大多数购房者目前都处于观望状态。 从昌吉目前的房价来看，相对去年同期房价涨幅

22、依然明显。从今年的销售情况来看，大多数投资性购房者将购房目标转到了商业营业用番致使商业营业用房销售面积及销售额均呈现出大幅增长，而相对于住宅面积来说这部分面积所占比重相对较小，但是销售单价却是普通住宅的几倍，这就是造成销售面积下降而销售额依然呈现增长态势的主要原因。 家居建材商业板块优势富美国际1、居然之家作为国内为数不多可以和红星美凯龙抗衡的家居一线品牌也强势入驻了昌吉的富美国际在红星美凯龙还没有发力之前已经和富美国际成为了战略合作伙伴2、富美国际处于昌吉北侧的边界货车通行畅通无阻这一点上和中盈城市广场相比要略胜一筹但是同样交通是没有困难了但是离市区却太远了在位置上各有各的优势3富美国际专注

23、始终如一的只做了专业市场没有别的任何附带产品凸出来家居行业的专业性中盈城市广场1、早在2014年起红星美凯龙就已经和中盈达成了合作协议旗下的1000多家合作商也会入住中盈城市广场 但是由于资金原因迟迟没有下文2、中盈城市广场的地理位置非常优越交通便利没有任何比这里更适合做家居行业货车通行便利不会有嘈杂凌乱的市场环境3、中盈城市广场在专业市场的基础上又开创了商业综合体保证了客户的互动性和人流量来这不只是买家居用品这么简单做到了多元化经营家居建材行业的劣势富美国际1、由于富美建材离市区太远很多客户群会流失不愿意去远的人回去亚中或者统一这 两个建材城，愿意去跑远的选更好的可以直接去乌鲁木齐不是更好吗

24、？红星美凯龙1、红星美凯龙从2014年开始大力的宣传大量的广告媒体纷纷都在报道，由于开发商的实力的原因导致了在昌吉房产界落下了不太好的名声。不管是从业人员还是消费者都会对这个项目的信心略微降低。家居建材行业总结前面两家 家居行业的专业市场都是在昌吉有自己一定的影响力的一个是凸出来专业市场的专业度另一个则是突出了一个商业氛围。根据整个昌吉的成熟的建材市场来说我比较看好中盈城市广场有几点原因1、昌吉最大做的时间最长的是亚中建材市场因为亚中就是注重了商业整体的一个氛围不只是单单去做一个家具建材市场里面包括的超市 土产街 酒店 KTV 购物广场 美食一条街 而形成了整个亚中市场所以作为一个商业来说整个

25、一个市场的氛围是我个人比较看重的 2、亚中出于昌吉老城区的一个中心位置由乌伊路、宁边路、商城路、青年路。四条在昌吉的主要人流密集的街道包裹起来的所以富美建材的位置我认为一直就是它的一个硬伤没有必要的买家居建材的情况没人会去呢么远的一个地方逛街。（纯属个人意见）中盈城市广场呢目前来说就是在做一个更加高端更加规划的完整的一个小型的亚中市场所以我认为以前人做的经验来参考是可行的，目前只是开发商出现了问题而已城东城西写字楼优势和谐国际广场1、靠近昌吉市政府、冰湖河环境和地理位置是和谐国际的最大的卖点其次就是它作为一个办公集群地可以说是昌吉的一个小型CBD中心2、和谐作为昌吉写字楼的龙头老大所打出来写字

26、楼的知名度远远超过了别的同类产品3、目前8.21号友好开业正式的为和谐打开了整个城西的一个巨大催化剂，这个在新疆比较知名的大型超市无疑是对整个和谐向昌吉推广的一大助力屯河新天地1、从位置上来说屯河新天地靠近乌伊路紧邻乌昌高速交通便利从乌鲁木齐出发进昌吉第一眼就可以看到的项目可以说就是昌吉的对别的地方展示的一个门脸2、君越海棠作为和谐在昌吉可以同等较量的对手两边的眼光都非常不错屯河新天地借助了新疆大剧院的一个显著优势来带动整体的一个人流量每年来昌吉的游客现在又有一个地方可以去参观拍照屯河新天地的商户每年都可以有不错的一群固定客源3、近期大剧院也在做活动大型歌舞剧千回西域为新天地最近的广告也是做足

27、了功底对整个昌吉影响力还是很大的城东城西写字楼劣势和谐国际广场1、在和谐国际广场1公里范围之内没有很成熟的商业区，周边都是住宅所以这个项目想是在鹤立鸡群周边的住宅区我认为对它这个项目的帮助几乎可以忽略不计2、从大的方面来说和谐目前内部出了很大的问题据我了解目前和谐的 领城国际还有汇科国际都已经相继停盘了而且最近和谐整体的销售情况也不是很好所以后期没有会知道和谐还会不会出现问题导致国际广场也要暂停一段时间3、友好开业对和谐是个提升但是我亲身体验了一下目前正在修路停车困难开业本来是个很好的宣传的点结果让修路给拦住了和谐的地下停车场目前也没有算是全部装修完全就已经投入使用了一下拉低我对它的评价屯河新

28、天地1、位于昌吉东大门的一个商业整体来说不算特别出众因为整个项目来说档次还是有点不符合对昌吉的第一印象2、开发商地森擅长做大型住宅区为主屯河新天地是算他们的一个不是很突出的附带产品所以开发商给的一切政策也很一般可能就是地理环境和周边配套很适合做一个大型的商业项目来顺其自然诞生的3、目前大剧院已经投入使用了第一场歌舞剧千回西域也在演出所以他们推出了买房子送门票的一个活动 但是对我而言有一种很强的无力感我既然能买的起房子买不起门票吗？或者说是买个房子才送我一张门票还不如多给我点优惠呢城西城东商业写字楼总结1、作为昌吉最具有竞争力的两家开发商想法目的几乎一样都是以交通 环境 和后期发展作为核心重点来开发项目 我认为和谐国际广场更要优越于屯河新天地因为两家在8月份都有很好的一个卖点 2、一个是友好超市一个是大剧院两点相比之下友好超市的整个卖点的生存力更为