杨庙简项目SWOT分析

1、一、区域市场解读（一）嘉兴嘉兴位于浙江省东北部、长江三角洲南翼的杭嘉湖平原腹地，处于江、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，东接上海，南连杭州湾，北邻苏州，西通湖州，相距均不到百公里。全市土地面积3915平方公里，全市总人口约360万人，下辖南湖区、秀洲区和嘉善县、平湖市、海宁市、海盐县、桐乡市7个县（市、 区）。人均国内生产总值31506元，财政总收入达85.58亿元。嘉兴市城市综合竞争力排名全国200城市前50强，五县（市）均进入全国综合实力百强县前50强。嘉兴具有良好的发展条件和投资环境，区位优势得天独厚。铁路、公路、水路、港口齐全，为浙北交通枢纽。嘉兴自然资源丰富。全市耕地面积21万公

2、顷，拥有石矿和粘土等矿物。水资源总量19亿立方米，海域面积4650平方公里，深水岸线较长，海洋资源较丰富。嘉兴港，现有深水泊位8个，千吨级泊位4个，是国家一类开放口岸，年吞吐量在1500万吨以上。嘉兴拥有完善的公路交通网络，沪杭高速、乍嘉苏高速、320国道、01省道等公路构成的公路网络完全可以和发达国家相媲美；杭州湾跨海大桥以及将要建设的沪杭高速铁路、沪杭轻轨、申嘉湖高速等，使嘉兴和上海、杭州、宁波等大城市构筑起同城概念。嘉兴现有各类企业数量超过28000余家，具体如下：行业数量行业数量农、林、牧、渔业609采矿业71制造业29982电力、燃气及水的生产和供应业261建筑业2216地质勘查业、

3、水利管理业0交通运输、仓储和邮政业7461批发和零售业48390金融业623房地产业732社会服务业11卫生、社会保障和社会福利业301文化、体育和娱乐业1356科学研究、技术服务和地质勘查业640公共管理和社会组织2008其他行业2信息传输、计算机服务和软件业419住宿和餐饮业7491租赁和商务服务业4975水利、环境和公共设施管理业257居民服务和其他服务业10575教 育741（二）杨庙镇杨庙镇位于长江三角洲腹地，浙江省嘉善县西部，毗邻嘉兴市郊，距县城13公里。面积28.1平方公里，辖10个行政村，1个社区居委会，总人口2.1万人。 杨庙镇地处江、浙、沪三地交界，是长江三角洲、上海经济开

4、发区黄金地带，东距上海市区70公里，西至杭州95公里，北靠苏州90公里，南濒东方大港乍浦港40公里，沪杭高速公路，320国道，沪杭铁路、杭申内河航线依境而过，随着杭州湾大通道的建成，到宁波距离120公里。近年来，杨庙镇经济得到快速发展，全镇现已初步形成以纺织业、建材业、木业、精细化工业等为主要产业的工业经济新格局，建立了以禽、畜、鳖、淡水鱼、雪里蕻菜等种养殖为主的农业产业化基地，并被誉为“中国雪菜之乡”称号以及“省级卫生城镇”称号。雪菜作为杨庙镇的特色产业，已成功申报注册原产地标记保护认证，先后组织10家雪菜企业参加全国第三届优质农产品交易会和上海农产品博览会，并举办“中国雪菜之乡”杨庙雪菜上

5、海推介会，并申请加入国际地理标志网络组织，杨庙牌雪菜、古镇牌雪菜获市级名牌产品称号。同时农业方面推广全生态养殖产业，麟溪牌生态鳖获市级名牌产品称号；招商引资保持良好态势；个私经济稳步推进；社会各项事业协调发展；学校教育质量进一步提高，杨庙中学中考成绩名列全县乡镇中学前茅。杨庙人杰地灵，民风淳朴，文化底蕴深厚，社会稳定，治安环境良好，人民安居乐业，生活富庶。境内幼儿园、小学、中学、成校四校齐全，设施良好。通信发达，全镇纳入自动电话网络，移动电话、无线寻呼、邮政特快专递，电报、电传、传真等现代化出电通讯手段可为用户提供各类服务。便捷的交通，良好的区位优势，为杨庙经济持续、快速发展提供了极为有利的条

6、件，是浙北地区理想的投资热土。二、项目解读项目规划指标为：总占地面积为8042.2，总建筑面积约12863，容积率为1.60，建筑密度为41.79%，日照间距为1：1.3，绿地率25%。本案位于嘉善县杨庙镇南部，北部为镇停车场，东侧为集镇道路，南侧为天杨公路，西侧是小型加油站。基地地势平坦，适合与商业、住宅建筑。各项参数指标均有形成区块中较高品质楼盘的基础，同时项目本身亦有抗性存在，我司经过短期的项目以及周边情况解读，分析如下：二、项目SWOT分析1、区位优势：项目位于杨庙镇，地处江、浙、沪三地交界，是长江三角洲、上海经济开发区黄金地带，沪杭高速公路，320国道，沪杭铁路、杭申内河航线依境而过

7、，随着杭州湾大通道的建成，更拉进了与宁波的距离。2、环境优势：项目西侧紧邻自然河道水系，自然环境极为优越，对项目规划要求的产品奠定了良好的基础；北面与东面已有的住宅区，可形成相对成熟的居民区。3、地块优势：地块面宽大，进深浅，有利于沿街商铺的发展。 1、项目规模相对产品而言体量较小，难以建立品牌形象，同时附加配套难以体现；2、所处地块较偏僻，不利于商铺的整体发展；3、项目地处村镇，目标销售群体受限制较大；4、项目当地宣传媒体较少，不利于前期推广。1、杨庙镇近年发展形势良好，第一产业等发展基础较好，当地消费能力有所提高；2、项目所属商铺与东面临街商铺可形成一体化商业街，带动发展；3、房价持续上升

8、，项目产品具有价格优势，利于销售4、各方面资源整合，形成强强联合，共同培育市场；5、楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心1、本案规模较小，无法形成综合性高端项目形象，后期推广原力不足；2、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。3、宏观政策对房地产业的调控影响消费者购买决策；4、产品户型单一，目标消费群体受到年龄限制三、SWOT重组分析本案主力优势（Strength）1、区位优势：位于杨庙镇，地处江、浙、沪三地交界，是长江三角洲、上海经济开发区黄金地带。2、环境优势：项目西侧紧邻自然河道水系，自然环境优越；北面与东面已有的住宅区，可形成相对成熟的居民区。项目劣势 (

9、Weakness)1、项目规模相对较小，难以建立品牌形象，同时附加配套难以体现；2、所处地块较偏僻，难于商铺的整体发展；3、地处村镇，目标销售群体受限制较大；4、当地宣传媒体较少，不利于前期推广。主力机会(Opportunity)1、杨庙镇近年发展形势良好，当地消费能力有所提高；2、项目所属商铺与东面临街商铺可形成一体化商业街，带动发展；3、房价持续上升，项目产品具有价格优势，利于销售5、楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心SO 策略1、诉求杨庙镇经济型楼盘，打造当地精致实用型社区；2、升华项目的区位与价格优势，展现较高的性价比；3、树立独特的项目目的项目定位，形成独特的

10、卖点；WO 策略1、实证营销，树立项目经济型楼盘的定位，完成板块市场的唯一性和排他性的竞争力；2、进行主力客户群所在区域市场推广，采取简单而行之有效的宣传方式；项目威胁(Threat)1、本案规模较小，无法形成综合性高端项目形象，后期推广原力不足；2、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。3、产品户型单一，目标消费群体受到年龄限制ST 策略1、创造独特的卖点以及买点，不在同一个层面进行拼杀；2、紧紧抓住目标客户不放，宣传不要全面轰炸。3、维护好老客户，为后期同类竞争赢取最大的客户信任；4、布置样板房，尽可能利用户型公共空间，增强动线设计，解析项目的生活品质。WT 策略1、树立项目在同类

11、产品中的高度地位，形成差异化竞争；2、以中小型活动配合形象有目的地轰炸特定客户群，少做大而全的面推广措施，减少浪费；3、加强项目附加值的宣传，减缓价格抗性；4、完成相应的生活必须配套，如超市、便利店等配套设施；四、项目优化解析针对本案上述特征，采取以下措施弥补劣势，化解威胁：1、强化优势：继续强化项目的优势，推广经济型楼盘，。2、项目规模偏小：形成独特的项目定位及项目形象，加强会所功能区的形象建造，形成差异化项目推广。3、产品定位：针对客户需求定位产品，满足消费者中低档置业的需求。4、完善小区内部绿化、停车位的配置。5、建议装修样板区，尽可能利用户型公共空间，增强动线设计，解析项目的生活品质。

12、6、减少媒体选择以及明确客户群细分，形成资源合力完成形象建立； 五、项目定位根据项目本身特点，价格将成为本项目切入的优势卖点。随着楼市竞争的日趋激烈和房价日益的攀升，不论是首次或是二次置业者，不管是自住还是投资，经济型住房必是购房主要因素之一。 本案周围是较成熟的居民区，项目推出时，以新的姿态展现镇区住宅的品位，从而差异化的产品、差异化的生活方式、差异化的推广手法是项目制胜的根本。提倡经济型、实用化将是我们对此项目的核心定位，因此我们将项目定位为：小镇上的经济型生活样板住宅享受淡雅生活品质的多层建筑六、项目优化建议产品优化：1、景观、道路优化建议整个项目两面临街，建筑之外，建议进一步优化项目景

13、观绿化，交通动线的重新细分，使车流和人流自然分离，形成基本的人车分流. 2、运动设施及社区配套本案地处杨庙，缺乏相应的娱乐及运动场所，建议加设必要的运动及健身设施，在开放草坪、平台等景观节点处配置少许运动器材、休闲场等，满足客户的特定需求。同时完善小区内生活配套，提供生活便利。如日常购物小型超市，便利店、洗衣房等3、户型优化目前项目产品的户型都为三室两厅，结构较为单一，将导致目标客户群的单一。建议修改部分户型，以便满足不同层次消费者的需求，开拓市场。七、目标客户分析（一）客户群定位根据项目所处的位置、项目的建筑品质以及市场、竞争项目分析，本案的目标群定为：1、杨庙本地的二次或终极置业者，消费者

14、年龄段普遍为中老年2、在外地工作，收入稳定，为安顿父母晚年而购买的中青年消费者（二）客户群特性1、精神特征（1）他们关注住房的经济性，实用性，及舒适性，讲究生活的和谐安定（2）他们对住房的精神品质不是很注重，在乎社区的安静和环境以及生活配套的健全2、生活特征（1）他们收入稳定，对生活保持淡定的态度，除了正常上下班，鲜有公开大胆的交际活动（2）由于生活在村镇，生活模式较为单一，注重健康生活。家伴随他们的时间较多，是最大的生活港湾（3）他们需要有自己的私密空间，但能与邻里保持较多的交流沟通和相互帮助八、广告策划推广思路在上述初步形象定位的基础上，可以提炼出本案正式推广时的项目形象定位：“杨庙花苑

15、幸福一生” 依据一：地处杨庙，树立起该项目为当地的标志性住宅形象依据二：根据目标群体的年龄段和生活习性，将产品定位为宜人的纯生活型社区（二）推广文案：杨庙花苑 幸福一生感受宜人生活态人文社区创造生活 享受生活杨庙花苑 我们的家感受宜人生活态人文社区一样的生活 别样的心情杨庙花苑 心的港湾感受宜人生活态人文社区从容生活 从心开始九、总体营销思路简述结合上述项目形象定位积推广思路，营销方案概述如下：（一）营销元素的构成多元素配合（配套、健康、生活形态等）现场展示中心样板区建造主题活动造势（产品说明会、相关活动等）销售人员形象（服装、说辞、行为等）杨庙花苑 幸福一生广告表现（横幅、软文、现场包装等）

16、（二）营销战术的运用1、平面亮相，树立美居中产生活优质生活需要优质的平面在前期树立形象通过平面手段展示出本案完美的生活品质，从而吸引消费者莅临展示中心去感受项目给他们带来的美好生活，通过样板区的参观，景观的解析，生活的描绘从而逼定消费者成交；2、活动借势，引导客需流动区域市场是一个竞争激烈的市场，活动营销则是在此情况下良好的推广补充，通过针对性的活动营销，来吸引相应的客户群注意，增加消费者对项目的熟知程度，从而感染客户下单落定；3、借力打力，细微之处见品质一个好的社区，除了需要自身产品质量的高要求，更需要在细微之初体现项目的高贵，诸如后期物业管理的水平。其次重在体现项目的附加价值，而且在附加价

17、值具有无法替代性，除此，在项目推广的每一个细节均要有良好的体现，比如在施工过程的标化工地，样板景观区的日常维护，保安保全的前期形象展示，建筑材料的前期明确等，均在销售过程中的各个细节感染消费者，从而无声无息的使消费者成为业主；4、行销队伍，随时随地的战斗力任何一个项目，销售实现均是最重要的，尤其是高端产品的营销队伍。因此，组建一支精明、干练的营销队伍是销售工作中必不可少的措施。对营销队伍进行专业、独特的培训，然后委之以一定的销售任务和严格的工作纪律。营销队伍的建立，是提升项目形象、缩短销售进程的重要举措。这一组销售力量应成为本案营销过程中的重要组成部分。（三）营销步骤本案应遵循“服务、生活、形象”的销售模式，短时间内迅速完成销售，快速回笼资金。由于项目形象的整合，前期工作的准备，项目推进需要预热期、开盘强销期、持续销售期、尾盘销售期四个期间，具体分别如下：预热期、开盘强销期、持续销售期、尾盘销售期1、预热期目的：树立形象，导入“宜人生活态人文社区”概念，建立形象预计结果：积累相应的客户量，达到一定的社会口碑；手段（简述）：售楼部的包装，导引系统的建立现场售楼部的开放，同时项目会所的完成销售人员的招聘及能力培训