房地产景观设计及施工管理

1、工程管理部时萍2011年6月房地产项目景观设计及施工管理 关键词： 景观效果/成本控制 示范区/客户敏感点 关键节点/样板带路 品质/价值2房地产景观设计及施工管理3房地产景观设计及施工管理园林景观知识体系4园林景观知识体系景观的相关基本知识解读基本概念梳理 景观：景观是指土地及土地上的空间和物质所构成的综合体。它是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印。 造景：就是人工制造一片吸引或刺激眼球的东西。 园林：是一种艺术作品，“虽由人作，宛自天开”-园冶；是园林艺术追求的主要规律；园林是为人类提供优美的环境，园林就是利用和模仿自然美的场地。 5园林景观知识体系景观对物业品质提升的巨大作用 景观从

2、作为城市景象演变到作为城市的延伸和附属。景观是审美的、景观是体验的、景观是科学的、景观是有含义的。 植物具有美学的功能，可以调节小气候。 实现景观成本控制的同时达到产品附加价值的最大化，并有利于促进楼盘销售。6园林景观知识体系景观美学的基本原理及原则 产生景观美感的一般规律 多样与统一：调和与对比：渗透和延伸:比例与尺度：韵律与节奏：7园林景观知识体系景观美学的基本原理及原则 住区景观评价标准 形成良好的整体效果，鲜明的主题，具备较强视觉冲击力，提升项目品质感明确的空间组织立意景区之间是否有机联系景观的观赏性和美感景观受季节的影响景观的前期投入和后期维护成本景观的均好性原则景观的功能性，社区文

3、化氛围营造是否有核心景观区，并形成良好的公共空间有效弥补建筑本身的不足8园林景观知识体系景观美学的基本原理及原则 住区景观评价内容 地形地貌：据比例及陡峻度 植被：以丰实性为依据 水体：存在与否、形态、大小 色彩：强烈性及丰富性等 毗邻风景：毗邻风景对所评价风景的烘托作用 特异性：常见奇特人文景观9园林景观知识体系提升景观价值感的几个特殊手段 景观设计的素材或内容包括地形地貌，植被，水景，铺地和景观小品。其中，地形地貌是设计的基础，其余是设计的要素。植被水景 铺装 小品 10园林景观知识体系植被 植被设计中的素材包括草坪、灌木和各种大、小乔木等。 植被的功能分为四大方面：建筑功能、工程功能、调

4、节气候功能、美学功能。 建筑功能：界定空间、遮景、提供私密性空间和创造系列景观等。 工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通视线诱导。 调节气候功能：遮荫、防风、调节温度和影响雨水的汇流等。 美学功能：强调主景、框景及美化其他设计元素。 11园林景观知识体系水景 一个城市会因山而有势，因水而显灵。喜水是人类的天性。水体设计是景观设计的重点和难点。 景观设计大体将水体分为静态水和动态水；静有安详，动有灵性。 根据水景的功能还可以将其分为观赏类，嬉水类。 水体设计要考虑以下几点：水景设计和地面排水结合；管线和设施的的隐蔽性设计；防水层和防潮性设计；与灯光照明和植被相结合；寒冷地区考虑结冰防冻；

5、观赏性和后期维护成本。12园林景观知识体系 铺装 铺地在居住区中是人们通过和逗留的场所，是人流集中的地方。 地面铺装的手法在满足使用功能的前提下，常常采用线性、流行性、拼图、色彩、材质搭配等手法。地面铺装的作用：为了适应地面高频度的使用，避免雨天泥泞难走；给使用者提供活动的场所或者引导行人通达某个既定的地点 ；通过布局和图案引导人和车流流线。13园林景观知识体系小品 景观小品主要指各种材质的公共艺术雕塑或者与艺术化的公共设施如垃圾箱、座椅、公用电话、指示牌、路标等。作为硬质景观 小品往往成为人们视觉的焦点和小区的标识 。雕塑小品-可分为抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、钢 雕、铜雕、木雕、

6、玻璃钢雕等； 园艺小品-古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹联、曲径小桥等；现代元素：景墙、小亭、旱池、花架、块石、花盆、充满现代韵味的座椅；设施小品-方便人们使用的公共设施，如路灯、指示牌、信报箱、垃圾桶、公告栏、单元牌、电话亭、自行车棚等等。 15上海仁恒花园16绿城百合景观项目17龙湖花园做照片19房地产景观设计管理 房地产景观设计及施工管理20房地产景观设计与施工管理 景观设计管理流程及要素设计研发部工作流程业务流程主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计施工过程控制主线部门设计部配合部门营销成本工程开发物业商运21房地产景观设计与施工管理 景观设计阶段性成果及各阶段管控要点 景

7、观设计启动阶段 景观概念设计 景观方案设计 景观扩初设计 景观施工图合图阶段 景观施工图设计 景观施工图交底及施工配合阶段 22房地产景观设计与施工管理 景观设计启动阶段 调研与准备；准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位；项目目标成本；景观项目定位和配置标准。23房地产景观设计与施工管理 景观概念设计 采用意向图片、剖面等， 描述景观的整体调性，描述关键景观节点。控制景观的硬景和水景的面积。硬景铺装材料一般控制58种以内。对乔木、灌木等提出品种

8、范围。体验区景观构想。总图评估。概念设计成果。24房地产景观设计与施工管理 景观方案设计 平面功能分区重要节点透视图竖向关系与建筑消防的关系软景意想图片分绿、赠绿绿化指标的控制方案设计成果 25房地产景观设计与施工管理 景观扩初设计 总平面布置图及 标高图 给排水平面布置图 物料图 照明平面位置图 大样图 软景土壤造型平面图 乔木平面布置图 灌木及地被植物平面布置图 重要接点乔木灌木透视图及参考图片 扩初设计成果 26房地产景观设计与施工管理 景观施工图合图阶段 综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审； 依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。27房地产景观设计与施工管理 景观

9、施工图设计 结构详图及施工工艺详图；水、电系统施工图；照明走廊及控制；水景电气控制；乔木配置标准；灌木配置标准；施工图设计成果。 28房地产景观设计与施工管理 景观施工图交底及施工配合阶段施工图交底：施工图设计成果（电子和纸质）装饰材料的确认表及样品小品选用的植物种植效果图片选用的设施、设备的文本提交必达目标及优先目标表提交审批后的景观工程目标成本控制表施工配合阶段：关键节点检查样板带路29房地产景观设计与施工管理 景观设计管理关键点分析 景观设计的关键点 示范区 设计成本管理与效果控制30房地产景观设计与施工管理 景观设计的关键点 四个关键环节： 设计合同/任务书 设计过程控制 设计成果评审

10、 设计变更控制31房地产景观设计与施工管理 示范区 空间组织及动线， 主入口设计， 主景观设计， 庭院， 入户设计， “五重植物设计“ ， 水景设计， 硬质铺装材料等。 32房地产景观设计与施工管理 景观设计效果与成本控制景观设计效果：空间布局：布局疏密有致，投入成本主次有别。合理搭配植物：植物是景观形成的主要空间元素，硬质场地以配角的形式出现。客户关注度：根据客户关注度排序设定，来考虑景观亮点。营销卖点：功能与细节保证品质，重视营销卖点，增加产品附加值。33房地产景观设计与施工管理 景观设计成本控制竖向设计：尽量减少景观构筑物和水体，考虑微地形，有效节约土方量，减低成本。在排水设计上：利用坡

11、地将道路尽量落在最低点，排放雨水。材料选择：就地取材，材料的选择和再利用，控制材料的厚度和材料规格，减少材料的损耗。植物配置：合理搭配植物，预留植物生长的空间；增加草坪面积、缩小灌木区。34房地产景观设计及施工管理房地产景观施工管理 35房地产景观设计与施工管理 景观施工管理人员定位及作用 负责组织图纸会审，技术交底，审核施工组织设计及施工方案，技术核定及洽商 ，工程项目质量和工程施工进度计划管理，组织景观工程验收、移交。协助景观工程结算；协助处理项目物管景观维护期内的问题；参与景观工程实施相关方的考察、选择及实施考评 。36房地产景观设计与施工管理 景观施工计划管理一、计划管理组织架构 承包

12、单位项目部应建立以项目经理为责任主体，由项目技术负责人、计划人员、及班组长等全员参加的项目计划管理体系； 承包单位项目部须设置专职的计划管理部门，负责编制并落实项目各级施工进度计划及材料设备供应计划； 承包单位项目经理部应将分包工程施工进度计划纳入项目进度计划管理体系，并协助分包人解决项目进度问题。37房地产景观设计与施工管理 二、施工总进度计划 承包单位在施工合同签订后10日内编制完成承包范围的施工总进度计划，并提交建设单位； 施工总进度计划内容； 施工总进度计划的控制 建设单位对景观项目的关键工作控制节点38房地产景观设计与施工管理 三、工段施工进度计划编制工段施工进度计划工段施工进度计划

13、内容进度计划编制须采用电子表格。施工单位项目经理对工段施工进度计划审核后交建设单位。劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量计划应根据工段施工进度计划编制。39房地产景观设计与施工管理 四、月度施工计划、进度报告及完成量报表月度施工计划、进度报告及完成量报表月度施工计划内容：根据施工总进度计划明确本月进度控制目标；进度计划图。月度施工进度报告内容：月度施工计划的考核：40房地产景观设计与施工管理 五. 施工周报施工周报在每周工地例会前一天上午同时提交建设单位。施工周报内容：41房地产景观设计与施工管理 六、材料设备计划管理 承包单位在收到施工图10天内应向建设单位提交项目材料设备供应计

14、划； 承包单位在收到施工图10天内应向建设单位提交项目工程量清单； 承包单位在每月10日向建设单位提交次月月度甲供材料设备供应计划； 承包单位对材料设备计划的准确性负责，并承担由此造成的一切经济损失。42房地产景观设计与施工管理 对景观设计效果的理解 参加项目启动会议项目设计各阶段介入熟悉并理解项目设计成果参加各阶段设计成果移交交底会议参与项目设计后评估在设计时提倡5层垂直绿化技术，乔木、灌木、鲜花、芳草复合搭配种植在施工上，360度寻找苗木的最佳观赏方向。 43房地产景观设计与施工管理 实施标准的把控和成本控制 组织相关单位进行讲解图纸； 关键节点样板点评和样板带路资源的整合和储备：1）预先

15、了解项目当地材料价格，制作材料清单；2）寻找战略合作伙伴；3）绿化前期储备。 44房地产景观设计与施工管理 实施标准的把控和成本控制 景观定位和节点标准化：1）把成熟的项目按别墅、公寓明确为几个档次，明确每个档次景观设计的内容标准，从源头控制景观成本和效果；2）节点工艺标准化 ，在多个项目重复使用；3）充分认识到苗木种植对景观效果的重要性，坚持“全冠成树移植”，制定标准化工艺。 努力追求最好的景观效果始终贯穿在项目运作整个过程，是公司全体上下都为之奋斗的目标。 45房地产景观设计与施工管理 施工过程与其他专业施工的配合硬景的场地交接管理要求种植土回填前的场地交接管理要求组织各分项及专业工程验收

16、 ，协调各专业间关系 关键节点样板点评及形成纪要参与景观效果的把控负责实施过程目标成本的控制46房地产景观设计与施工管理 景观施工管理的阶段分析 施工单位交底和施工前准备阶段 施工阶段 竣工验收阶段 交房及移交物业阶段 正式使用阶段 47房地产景观设计与施工管理 施工单位交底和施工前准备阶段 开工前，施工单位对施工图纸进行详细的审查；项目开工前10天内，施工单位报送施工组织设计给工程部审批； 在分部、分项工程开工前10天内报送专项施工方案给工程部审批；编制项目管理大纲。48房地产景观设计与施工管理 施工阶段 施工过程中，经建设单位审定的管理组织和定岗人员不得随意变动。技术核定及洽商 对于现场突发事件处理加强施工过程的质量控制 严格执行工序报验制度 材料管理建立并落实技术交底制度资料及图纸管理 关键节点样板点评和样板带路49房地产景观设计与施工管理 竣工验收阶段 资料及图纸管理，竣工图的绘制必须与工程施工同步进行：工程初验后10天内提交硬景竣工图；工程竣工验收后10天内提交软景竣工图；在实物移交前5天内，承包单位应将全套工程竣工资料移交建设单位 。节点景观效果的控制现场实施与设计图纸的核对50房地产景观设计与施工管理