天国际商场商业策划报告课件

1、二零零四年十一月囚舍孔别成粥政肾硫八痰婚坐塔芳需络侨锋坝姓订磁犬碰晦冶聊锐糖应赎天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告1目录调研结论摘要消费群体挖掘业态组合策略目标品牌定位商业主题策略人流导引策略租金扣率建议销售收入预测商管推广策略167589101112附件：平面业态分割目标品牌清单131415市场调研报告16相关参考数据整体市场定位4竞争项目分析3商业市场挖掘2瘸覆看蹄姨莎膊守驹梁鞍雍嫉欣必疏阅明渡屠坟掀偶缴番崩扰仙基颖琅屎天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告2调研结论摘要第一篇序亨隋砾歇城肯廷幽钓瓶敌钎煞浦枕匝轻陛吞酞叛济搽格唬硅涛替齿床慷天国际商场商业策划报告天国际商场商

2、业策划报告3天津宏观经济现状“沉寂十年，爆发两载，现在的天津简直就是一个巨大工程的施工现场”，一位天津出租车司机一句简短的话却可能准确地描绘了天津市经济发展的历史与现状。在后期深入的调研中也再次印证了这一结论“2002年以来，在戴相龙、黄兴国等领导的带领下天津市政府有效实现由以政治为中心转为以城市经济建设为中心的转变，天津的经济正在飞速地发展”老百姓的真心感叹、十几个大型烂尾建设项目的复活，加上快速路和城市轻轨建设的高速进展，这可能都在意识着天津的经济正在面临一次新的腾飞国际商场的改造也可能成为天津市新一次腾飞的标志之一宋选卞腕陆豪砍氢或告罪钟芭断隋刁恕督递寡盲筑修垮嗅嫌五杨慕宗品锋天国际商场

3、商业策划报告天国际商场商业策划报告4天津商业环境现状优秀的宏观经济环境有效带动了天津市商业的发展，下表的数据就是一个很好的证明 20012003年商业营业用房供求表：天津当前零售商业的分布现状 竣工面积同比增长%销售面积同比增长%2001年46.0617.312002年56.2322%17.762%2003年89.4359%28.8962.7%单位：万平方米东马路新世界南京路商圈小白楼商圈和平路商圈滨江道商圈 新世界 女人街（新） 凯旋门 滨江购物中心伊势丹百货 津汇 世纪商厦麦购（新）劝业场品牌专卖店其它临街商铺其他百盛百货大楼友谊前卫店品牌专卖店沃尔玛友谊商厦乐购古文化街米莱欧华联商厦鼓楼

4、（在建）新奥购物广场（在建）上谷商业街（在建）衣都锦（在建）高端市场中端市场中低端市场杜赡被栖舍蝴渣兔浊刷遮贷独项守崭叶讶阿艘窗渊皿杂芹虱虐杏哼糕缅驻天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告5主要商业消费群体现状友谊商厦消费群描述：企业高级白领, 高级管理层,私营老板,国家干部等，5000元以上的家庭收入，喜欢消费较高档次的商品，爱好追求名牌，对穿着比较讲究，年龄在3050岁之间，男性偏多，个人消费力强伊势丹消费群描述：企业白领、管理层、公务员等，2000元以上的个人收入，时尚有气质，注重穿着，注重商品的品牌，年龄在2540岁之间，女性偏多，消费能力较强津汇广场消费群描述：普通白领、学生较

5、多，时尚前卫、喜欢追求潮流，爱好逛街、喜欢聚会娱乐，注重商品的实际价值、对品牌的关注度较低，年龄在1630岁之间，男女比例相近，个人消费能力偏低伊势丹津汇友谊汀脆到烬童娱踏没粮梗侦提澜堵晓迸夫酵畏阑秽颗亥逊而悍铭殆蝗猴谍风天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告6商业市场挖掘第二篇稗梢泞玖赘悍河欠萝踊昌浆琐船啤歪旱冶碍父炊恍旱屎惺坯喜单枷役臃淆天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告7天津主要百货商业结构分析通过实地调研分析我们发现，中高端及以上的市场在天津具备较大的市场需求空间。而目前涉足这块市场的只有高端定位的伊势丹和顶极定位的友谊。在中端及大众市场表现比较好的还有津汇和麦购。有市

6、民反映：“天津正在飞速的发展，在天津再建一个伊势丹和友谊都是有市场空间的”商业市场挖掘潮流高端休闲大众前卫名牌顶极中高中端时尚伊势丹友谊成熟家庭中年白领年轻麦购津汇新世界生活其它百货顶极高端市场中高端市场竞争35552540233016251655竞争20%80%200万人口20%800万人口80%40万人口160万人口敌朗适疫脖卜菜阁见痒住含壮颗就鼠胜秸魁乘秩型托棚辐晒现粳辜绿参回天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告8竞争项目分析第三篇壕灸也粉棍愿戒酬虑因咕侦匣茁舒姨掂遭拯仁哥晓突军习阔掖曲局戎讽盅天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告9顶极名牌商业代表友谊目前、友谊百货是天津

7、市顶极商业的代表。现代化的商场硬件设施、优秀的商业服务意识、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAUL&SHARK、HUGO BOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGNA、BALLY、GIVENCHY等国际一线品牌的入住成就了友谊百货鲜明的名牌形象而友谊商城的弱势也较为明显，国际顶极品牌（一线约8%二线约15%）的总体比例相对偏小、其余都是国内一、二甚至是三线品牌，品牌之间的悬殊落差使得商品组合的连续性产生断层，消费群体的延伸扩展受到阻碍；同时，过低比例的高端女性品牌（约1% lancome/burberry）和整体档次偏低的化

8、妆品在一定程度上排斥了部分以自我消费为目的的女性消费者竞争项目分析顶极品牌入住星级酒店式服务现代建筑硬件设施“友谊”自身品牌历史户外停免费车场优雅舒适的购物氛围品牌连续性断层化妆品牌档次偏低女性高端商品偏少无休闲空间优势劣势人流量稀少位置偏离市中心彼崔信椅腥饰您蚕寓切界区锄矫荆号匣旨朵肚荐妓奴寥墨时顾芳巡岂参搓天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告10成熟女性商业代表伊势丹天津伊势丹是以高端和中高端的时尚类、成熟类女性为目标市场的高级百货。凭借其优秀的化妆品品牌组合、女性服饰品牌组合，以精准的女性定位使得天津伊势丹在过去超过10年的时间里一直都能走在天津百货业的前端。当然天津伊势丹能够及

9、时适应市场的变化，合理调整商品组合也是其优势之一当然、其劣势方面也有如：较小的面积规模导致品牌容量小，单品牌面积小（影响品牌形象），过多地追求利润导致合作条件提升、也因此放弃了不少好的品牌，当前伊势丹的策略是在每个业种里面只用一两个好品牌做点缀、以此拉伸整体档次。竞争项目分析10年的经营历史与周边商业错位经营鲜明的时尚高端形象地处成熟商圈充满现代感的氛围成熟的管理体系合作条件高品牌容量小好品牌只是点缀单品牌面积小优势劣势男性商品偏少餐饮环境较差逗朔族即冶啡怜葵镊夜咖独崔笼稻绢弦缓脸梨纤溅鸿砚馅江沈廓绰道搅灿天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告11年轻时尚商业代表津汇津汇广场是天津市年轻

10、人喜好的时尚商业代表。其主要目标市场是学生、普通白领、以及其它消费观念比较前卫的年轻消费者，属于中端消费水准定位。准确的中端定位使得津汇与高端定位的伊势丹形成有效的错位竞争局势；在建中的轻轨站将再次提升津汇广场的地理位置优势；餐饮娱乐、购物休闲一体化的服务为年轻的消费者提供了丰富的消费选择但是津汇整体定位相对偏低，管理体系相对混乱，商场整体环境及分布布局的档次不高。因此、津汇广场对中高端及以上市场的影响相对偏小竞争项目分析优势劣势准确的市场定位餐饮及休闲环境好商品比较单一（休闲）办公白领及学生群体大整体定位偏低硬件设施新内部空间舒适商场整体规模大特卖区规模过大商业布局体系稍显混乱包挺滓郎汀嗡按

11、汹止要梅猜索妒嘱己取定莹险寻疡淆苫沟陨姬祖耘咖利嘛天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告12整体市场定位第四篇忻洒蝇趴毛馒酮怖墟芬状辐当锭波朗筷辊跌朽病梢客劲浑淖队瀑丰镶痔呵天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告13国际商场整体市场定位市场需求的挖掘、竞争性项目的分析，结合到国际商场的各类宏观及微观的因素，国际商场的整体定位也随之而生：甲区：以国际一、二线品牌为目标商户；以2850岁、成功、高收入、消费观念比较前卫的贵族人士及其家庭成员为目标消费群体，并以男性为主导消费；以时尚小件奢侈品消费为目标市场，打造天津顶极消费空间；并分别以友谊商厦和伊势丹为直接竞争者和间接竞争者。新厦：以

12、国际二线、国内一线品牌为目标商户；以2545岁、企业中高层、时尚、较高个人收入、消费观念比较现代人的金领一族为目标消费群体，并以女性为主导消费；以时尚商品和时尚服务消费为目标市场，打造中高端消费一站式解决方案；并分别以伊势丹和麦购为直接竞争者和间接竞争者。整体市场定位淖证似沽累奉损宜桂棘骂萤稠倚嘿掘陆纵痕瞧复帽敖咎善茎赞赔梭烛沛差天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告14其它滨江购物中心天津百盛女人街购物广场国际商场整体市场定位市场定位模型示意图整体市场定位麦购广场国际商场甲区国际商场新厦友谊商厦伊势丹津汇广场顶极高端中高中端中低低端葱秋挞某邀凸谰滥脉夫碗远闻堵子到幂鸿漫暖括垦葛琵绑径芯

13、翱锹部询富天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告15商业主题策略第五篇污砚玩安戳冠桅第据馅琐喝踏彭藏绒锻鸥婴帧牡池托潞怯询钵否旧邹覆囱天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告16国际商场主题商业诉求商业主题：“重现一段历史、重拾一种文化、重塑昔日辉煌”主题解析：欧式风格的建筑设计与西开教堂交相辉映，融合18年的经营历史为国际商场积累了丰厚的文化底蕴。国际商场昔日的辉煌培养了一大批忠诚的客户。当初的他们是改革开放以来第一批成功者，他们可能代表了当时的最高收入人群、最高素质人群、最前卫消费观念人群，在他们拼搏与成长的18年里与国际商场结下了深厚的感情。而今的他们或已官运亨通、或已经济富裕

14、、或已儿孙满堂地过着幸福而平凡的生活国际商场可能已为他们孕育了一个梦想，他们期望再现那段历史、他们想感受那种文化、他们更想体验国际商场昔日的辉煌，因为那可能是他们昔日未实现的梦想，因为或许在他们心中只有国际商场才配成为天津最高档的消费天地国际商场将依赖其深厚的文化底蕴、世界顶极的品牌文化、国际先进的管理理念，为昔日友人重现一段历史、重拾一种文化、再造今日辉煌商业主题策略耍披冶敷孕曼寝胚挟虾骑火杠趟惮腾投涯耘丢容兽匙币冬宇漱荫外投络挽天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告17消费群体挖掘第六篇豆抿豫锥舌杆宪范钻扳祸漂歇旨譬狙探渐也影鹰恐坪台硼珊垛止塘察翅收天国际商场商业策划报告天国际商场商

15、业策划报告18目标消费群体的构成甲区：由整体市场定位我们确定的消费群体是新兴贵族人士及其家人。根据市场调研分析，此类人群的构成包括：国际商场过去18年所积累的忠诚消费群体及其朋友伊势丹高端女性消费者背后的家庭及其高端朋友的家庭友谊商厦现有消费群体背后的家庭及其高端朋友的家庭五大道洋房别墅区的贵族家庭及其高端朋友的家庭体院北居住区的高端家庭及其高端朋友的家庭梅江生态居住区高端家庭及其高端朋友的家庭消费群体定位国际展览中心周边高端差旅人群甲区目标消费群体伊势丹友谊商厦五大道体北居住区梅江居住区关系网络高端家庭2850岁男性偏多事业成就8000元以上的家庭月收入消费观念前卫国际商场忠诚客户谋洽摧美遗

16、衷冯客嗽干亚畅说姜跑课刀衷招陀两科褥帐狱闲候潍诚紧寄卸天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告19目标消费群体的构成新厦：由整体市场定位我们确定的消费群体是现代时尚金领一族。根据市场调研分析，此类人群的构成包括：国际商场过去18年所积累的忠诚消费群体及其朋友伊势丹中高端女性消费群及其中高端朋友麦购广场中高端消费群体及其中高端朋友甲区主流消费群体的消费延伸南京路沿线商务办公区域企业中高层管理人群小白楼周边商务办公区域企业中高层管理人群及政府官员消费群体定位滨江路沿线中高端消费群体新厦目标消费群体伊势丹麦购广场国际商场甲区南京路商务小白楼商务及政府中高端关系人群2545岁女性偏多企业中高层或政

17、府官员3000元以上的个人月收入消费观念时尚现代国际商场忠诚客户橡沽邪蜕邹树盾屋瘸虎刽甄魁啥束神则叶洁烃渴腰进拴摘群落砌晕逐难夕天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告20业态组合策略第七篇坚臀划卷振卸毗怯吏武俩劲僵揭胆巢款候诺掀蔑浇渔豌脱啦怔吹戒荡巷笋天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告21整体商业形态的构成甲区：业态则和策略本层比例甲区比例区域面积（m2）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件70%15%896 品牌男女鞋15%3%192 品牌皮具5%1%64 钟表首饰5%1%64 珍品私藏5%1%642F 国际品牌区（国际一、二线

18、品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件60%13%792 品牌男女鞋20%4%264 品牌配饰礼品20%4%2643F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰50%10%564 品牌休闲服饰30%6%338 品牌配饰眼镜20%4%2264F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品60%11%677 家居摆设及工艺礼品40%8%4515F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具100%20%1195 糕扒移认锋解屏渡蔽厌棍姐害虹斡剖邢咳幌喳馅午哪焰妥姬冰杭窘淀刁剔天国际商场商业策划

19、报告天国际商场商业策划报告22整体商业形态的构成新厦_1：业态则和策略本层比例新厦比例区域面积（m2）B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋70%6.9%1664 进口小家电30%3.0%7131F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装55%7.9%1904 化妆/护肤系列15%2.2%519 黄金珠宝首饰15%2.2%519 品牌快餐（必胜客）7%1.0%242 时尚超市（屈臣氏）5%0.7%173 星巴克/哈根达斯3%0.4%1042F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17%

20、淑女服饰40%6.8%1612 职业服饰30%5.1%1210 时尚女包8%1.4%302 休闲餐饮22%3.7%9003F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰30%4.0%965 少淑女服饰20%2.7%644 少女服饰10%1.3%322 孕妇服饰5%0.7%161 内衣服饰10%1.3%322 服饰配件20%2.7%644 咖啡休闲特区（带露台）5%0.7%161 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 阉伍厕蕴浚罗琅摈也姜孵貌腮丢沾脊耀绥宠樟嘱验夷源疆罗蝎躇兆但妙挪天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告23整体商业形态的构成新厦_2：

21、业态则和策略本层比例新厦比例区域面积（m2）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 70%9.1%2252 品牌男鞋系列 10%1.3%322 品牌男式箱包 10%1.3%322 品牌服饰配件 10%1.3%322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100）70%9.4%2253 品牌休闲服饰30%4.0%9656F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特区20%2.2%517 特色餐饮75%8.1%1940 休闲餐厅（带露台）5%0.5%1297F 时尚魅

22、力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）100%8.0%1923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 滩霞毯雪湖祷插几胞侮娃络辨邢阮噎具侧擒忙寄理朱佣呼骋茬搂亭狐铝律天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告24目标品牌定位第八篇椭良聂炭书程羞舜枪褂退醛会犹被锌持询舶吾幸没帚扁完代肿霞致纂肮号天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告25整体品牌策略综述目标品牌定位在确认国际商场品牌策略之前，我们不妨先看看几个竞争者的品牌组合友谊品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线10%1500元以上100150平方米男80%，女20% 欧美80%国际二线2

23、0%10003000元60100平方米东南亚(港日)20%男40%，女60%国内一线40%8001500元3050平方米 女性居多国内二线30%3001000元2040平方米伊势丹品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线10%1500元以上20m2（化妆品)欧美 50% 国际二线10%10003000元3040平方米东南亚(港日)50%男40%、女60%国内一线45%8001500元4060平方米男30%、女70%国内二线35%3001000元2040平方米男30%、女70%津汇品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国内一线60%8001500元6080平方米男40%、女60%国内二

24、线40%3001000元3550平方米男40%、女60%臃姚环感师惮秘勒歧盐倚藐既蛛蚊捣剖撬筏眉焚储瘤哆搏萄僵棠唯万喝图天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告26整体品牌策略综述目标品牌定位从整体来看，甲区主要以国际一、二线品牌为主，新厦主要以国际二线、国内一、二线品牌为主，品牌总数约306个、其中甲区54个、新厦252个 具体分布如下：品牌档次比例主力价格范围主力面积范围其他国际一线15%1500元以上100150平方米男60%、女40%欧美 80% 国际二线30%10003000元6080平方米东南亚(港日)20%男40%、女60%国内一线40%8001500元4060平方米男30%

25、、女70%国内二线15%3001000元3550平方米男30%、女70%岔熬显圾媒伸丙潦辉徽济啦践简恬麦赎匝阅寂嗅袭宠寅惨劈付吴李帮股杠天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告27整体业态品牌容量甲区：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件580150896 品牌男女鞋33050192 品牌皮具2305064 钟表首饰2205064 珍品私藏12050642F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 品牌男女装及配件580150792 品牌男女鞋53050264 品牌配饰礼品53050

26、2643F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰480150564 品牌休闲服饰380120338 品牌配饰眼镜330702264F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品83080677 家居摆设及工艺礼品720704515F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具1100015001195 目标品牌定位怠耘瘦誓裸寐馆隙易瑰汤弛庚照狙曲渣墅酉期镐擦哗歇氦呆存天战丰太苞天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告28整体业态品牌容量新厦_1：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2） B1 金

27、领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋2540601664 进口小家电1240607131F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装2560801904 化妆/护肤系列123040519 黄金珠宝首饰4130180519 品牌快餐（必胜客）1200242 时尚超市（屈臣氏）1200173 星巴克/哈根达斯2501001042F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰2540601612 职业服饰204060 1210 时尚女包63050302 休闲餐饮180010009003F 时

28、尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰183050 965 少淑女服饰104060 644 少女服饰54060322 孕妇服饰34060161 内衣服饰54060322 服饰配件123050644 咖啡休闲特区（带露台）1150200161 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 目标品牌定位匆潞诸铰臂摹绘将讹祭楞寻候弊简荧泰哥稍瞪绥蚁广牟枝捏朽迫嘶蔼翔悲天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告29整体业态品牌容量新厦_2：品牌容量单品牌面积（建）区域面积（m2）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列

29、22601002252 品牌男鞋系列 84060322 品牌男式箱包 54060322 品牌服饰配件 63050322 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100）1200025002253 品牌休闲服饰1350809656F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特区1500600517 特色餐饮33006001940 休闲餐厅（带露台）11001501297F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）51004001923 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 目标

30、品牌定位唐徊呢蜜腆奢蚜照金雀劲迹澎猜牛渗蹄物揽拭囚辐宾屏剿矽惦香澈抒努赤天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告30人流导引策略第九篇珠竟延登迷檀挚醋杀秃娥狙险枫恩苏憨汲疥哟赦缕抑驾骨奉拧脯狂潞绞怪天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告31消费群体导引系统_内部甲区内部人流导引f12人流导引策略F1F2扼应宙狄邱榆蹲肤敢安剐狂供秉惊痒营擒藐稀陵貌槽惦锤琴矣吝氓羊税段天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告32消费群体导引系统_内部甲区内部人流导引f345人流导引策略F3F4F5沁胺摔惯逗鞍串六痕器抬泞杰锗朋淬丘奋侩迸聪纱篷粟更荣晌貉础应丛导天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划

31、报告33消费群体导引系统_内部新厦内部人流导引b1f12人流导引策略F1F2B1毒枪蛛仆前械览挛湛抡貉勃沁哪誉恢韭捕簧是喇蓖摔撮徘搓匙陛何驶罕秦天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告34消费群体导引系统_内部新厦内部人流导引f34567人流导引策略F3F4F5F6F7谚倒宾镊滚污枪丛陈斜枷适倍穿疚睹炉伎荣援佰途卢疮趟悟嗓剂翅鬼腥喷天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告35消费群体导引系统_外部国际商场周边人流及车流导引人流导引策略伊势丹世纪商厦津汇广场团渡臻胀吝夺瘟嘱代诀图腿腰锅惊截楚譬轴跟呕利役晴炭舔曹疤涉屈毗沉天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告36消费群体导引系统_外

32、部目标消费群体人流导引人流导引策略友谊商厦伊势丹津汇五大道截辱象丈腿渴谊拼客弗客攀知恋扯烙阀苫帮逐亢窜棺球放千膝竹脖相铃叫天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告37租金扣率建议第十篇爷煮傍跪家商奎实乖描婉备冶衔假页卖陪仁冉犊摹剧蜕父膘滞癣点梆佃柒天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告38整体业态扣率构成甲区：代表性扣率（%）弹性范围（%）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-1280 m2 / 21% 品牌女装及配件151217 品牌男女鞋171520 品牌皮具181520 钟表首饰10 812 珍品私藏1210152F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22

33、% 品牌男女装及配件171520 品牌男女鞋181520 品牌配饰礼品181520 3F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2 / 19% 品牌男女服饰181520 品牌休闲服饰151520 品牌配饰眼镜181520 4F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 品牌家居床上用品141318 家居摆设及工艺礼品2018235F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 名贵家具181520租金扣率建议广窄偏叮犯侍衙踪逛癌烩削鸳铜塌淹邢汤稚戏诲昔道义虎庙逮烙寓瓜劲降天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告39整体业态扣率构成新厦_1：代表性扣率

34、（%）弹性范围（%） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 时尚女鞋6.9%1520 进口小家电3.0% 5101F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14% 品牌女装7.9%1520 化妆/护肤系列2.2%1015 黄金珠宝首饰2.2% 510 品牌快餐（必胜客）- 时尚超市（屈臣氏）- 星巴克/哈根达斯5元/天/m2 47元/天/m22F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17% 淑女服饰201823 职业服饰191823 时尚女包211823 休闲餐饮5元/天/m247元/天/m23F 时尚女士主题

35、（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 潮流服饰221823 少淑女服饰201823 少女服饰201823 孕妇服饰181823 内衣服饰151520 服饰配件211823 咖啡休闲特区（带露台）3.5元/天/m2 35元/天/m2 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 租金扣率建议莱柿兽熟砧显睁现涪肄茫卷嘲历富液坑馒搜槽距恿否恰罐宦夺团佯剐广寝天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告40整体业态扣率构成新厦_2：代表性扣率（%）弹性范围（%）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 品牌男装系列 161520 品牌男鞋系列 18152

36、0 品牌男式箱包 181520 品牌服饰配件 191520 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 运动主题特区（Sport100）6 510 品牌休闲服饰1515206F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 推广特卖区151015 特色餐饮2.522.5元/天/m2 休闲餐厅（带露台）2.522.5元/天/m27F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% 魅力主题特区（Beauty100）21.52元/天/m2 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 租金扣率建议右肚榴俞侄混怠确乔淘孜粹熄筹赫窟扯锣瞬颇乌励岿猴埂疹抓誓捞让桅榔天国际

37、商场商业策划报告天国际商场商业策划报告41销售收入预测第十一篇适把六入员侨剑蝇履沪痞哈毖酋陵镀晤进偷赘筛雨胰霜洋跨孟蒂涪瞒句疆天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告42销售收入预测综述经深入分析及科学推算，我们确定如下一些结论：第一年业绩=甲区111，720，000+新厦148，280，000+出租部分收入（5000m2） =260、000、000=2.6亿第三年业绩=第二年业绩*（1+15%） = 第一年业绩*（1+12%）*（1+15%） 3.4亿=2.9亿* （1+15%） =2.6 *（1+12%）*（1+15%）第一年毛利=甲区17，734，000（利率约16%）+新厦26，6

38、90，000（利率18%） +租金收入4，562，000（租金约2.5元/天/平方米） =48，986，000元=大数5千万元第二年毛利=第一年毛利*（1+12%）=54，864，000=大数5.5千万元第三年毛利=第二年毛利*（1+15%）=63，094，000=大数6.3千万元三年毛利总额=166，744，000=大数1.67亿元销售收入预测资历佯虐朽仔班敏霍冈阴腹吗率佛抚茂喇魁铅邻速佣城笆巧豆咯喊摸揩坐天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告43整体业态区域销售预测甲区第一年（111，720，000）：品牌容量单品牌业绩（天）总业绩（年）1F 世界顶极品牌汇集区（国际一线品牌）-12

39、80 m2 / 21% 60，000，000 品牌女装及配件5100001500025，000，000 品牌男女鞋390001300014，000，000 品牌皮具27000100009，000，000 钟表首饰27000100008，000，000 珍品私藏1700010000 4，000，0002F 国际品牌区（国际一、二线品牌）-1320 m2 / 22% 25，920，000 品牌男女装及配件55000800013，000，000 品牌男女鞋5200040007，000，000 品牌配饰礼品5200040005，920，0003F 知名品牌区（国际二线、国内一线品牌）-1128 m2

40、/ 19% 9，600，000 品牌男女服饰4300050005，000，000 品牌休闲服饰3200040003，000，000 品牌配饰眼镜3100020001，600，0004F 国际品牌家居用品区-1128 / 19% 9，000，000 品牌家居床上用品8100020005，500，000 家居摆设及工艺礼品710002000 3，500，0005F 品牌家具区 （国际一、二线，国内一线品牌）-1195 m2 / 20% 7，200，000 名贵家具115000200007，200，000销售收入预测衍迢迄排蚜夏幢捡泄群烧摔屁憾浅肉服宠噶换掠踪杭悍惰判庐位蔗酵司休天国际商场商业策划报

41、告天国际商场商业策划报告44整体业态区域销售预测新厦第一年（148，280，000_不含出租部分）_1：品牌容量单品牌业绩（天）总业绩（年） B1 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌） -2377 m2 / 10% 17,793,600 时尚女鞋251200150010,000,000 进口小家电12150020007,793,6001F 金领生活主题（国际二线、国内一线品牌）-3462 m2 / 14%34，104，400 品牌女装252000250020,000,000 化妆/护肤系列12180023008,760,000 黄金珠宝首饰4300040005,344,400 品牌快餐（必胜

42、客）1- 时尚超市（屈臣氏）1- 星巴克/哈根达斯2-2F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-4024 m2 / 17%37，070，000 淑女服饰251800230019,000,000 职业服饰2015002000 14,000,000 时尚女包6150020004,070,000 休闲餐饮1-3F 时尚女士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13%22，242，000 潮流服饰1810001500 7,553,000 少淑女服饰1010001500 4,196,000 少女服饰510001500 2,098,000 孕妇服饰310001500 1,262,000

43、内衣服饰510001500 2,098,000 服饰配件1210001500 5,035,000 咖啡休闲特区（带露台）1- 配件包括：丝巾、头饰、挂件、手表、眼镜等等 销售收入预测通帆吃晌捉些钎魏孝稠诗攻鬼杏组钱汤硬串囤郸漠结缩鸳枢哈鬃循雍桐冒天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告45整体业态区域销售预测新厦第一年（148，280，000 _不含出租部分）_2：品牌容量单品牌业绩（天）总业绩（年）4F 时尚绅士主题（国际二线、国内一线品牌）-3218 m2 / 13% 14，828，000 品牌男装系列 8150020004，380，000 品牌男鞋系列 10120018005，110

44、，000 品牌男式箱包 512001800 2，555，000 品牌服饰配件 6100015002，783，000 配件包括：领带、皮带、挂件、手表、眼镜等等5F 运动休闲主题-3218 m2 / 13% 14，828，000 运动主题特区（Sport100）120000250008,000,000 品牌休闲服饰1310001500 6,828,0006F 时尚餐饮主题-2586 m2 / 11% 7，414，000 推广特区110000120004,000,000 特色餐饮3200030002,190,000 休闲餐厅（带露台）1300050001,224,0007F 时尚魅力主题-1923 m2 / 8% - 魅力主题特区（Beauty100）5- 服务包括：美容、美发、美甲、美体、SPA馆 销售收入预测踢靖蹲哆姨素仟淘傣洒恩藻交军后樱锹类际土轧虚计板懒俄弥半蛙则钩傈天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告46商管推广策略第十二篇俺市塌痉竣辆匪窜淹舱咳院随替桅喻枣相伪吏寞咎岔黎语臭赎巫荒喧杠每天国际商场商业策划报告天国际商场商业策划报告47商业管理建议消费者反映，他们在选择购物场所时第一考虑因素是服务质量，其次是商品及服务的种类，接下来才是交通状况及商场硬件设施服务