保利成都馨悦尚品项目定位报告课件

1、2010年11月保利成都馨悦尚品项目定位报告保利香槟尚品保利公园198保利拉菲庄园保利中心保利馨悦尚品保利石象湖保利广场2010年，成都保利年！2010年：保利全方位占位成都9盘齐发，全年计划40亿保利馨悦尚品计划回款8-10亿保利百合尚品保利林语西第三部分 客户分析第二部分 市场分析第四部分 项目定位目 录第一部分 项目理解第一部分 项目理解从四大新城的规划特征看，城南高新区被定位为南部科技商务城，是未来城市的行政中心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心的经济地位。项目位于南部科技城，是政府重点打造的城市新中心天府新城东部工业商务城北部商贸城南部科技商务

2、城西部健康休闲城本项目四大新城覆盖区域交通状况支撑产业东部工业商务城龙泉及锦江部分区域地铁2号线、成龙路、驿都大道汽车制造、工程机械、电子元器件等现代制造业南部科技商务城高新南区地铁1号线、站华路、元华路、天府大道、红星路南延线行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流北部商贸城金牛区部分区域及新都部分区域地铁1号线（大丰）、北新干道、川藏路、蜀龙路商贸物流西部健康休闲城高新西区、郫县及温江地铁2号线（郫县）光华大道、IT大道、成灌路教育、医疗、文化、旅游及部分高新产业四大新城规划：东部工业商务城依托龙泉驿区、锦江区的部分区域，重点发展汽车制造、工程机械、

3、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示交易、人才培训、中介服务等生产性服务业。南部科技商务城以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。北部商贸城依托金牛区、新都区的部分区域，重点发展商贸流通，配套发展物流、会展、酒店等相关产业。西部健康休闲城以高新西区为核心，包括郫县、温江的相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。第一部分：项目理解区位交通配套四至城南发展迅速，起点高而且质量高，城南发展日趋成熟，逐步成为城市新中心。时间事件概况20世纪90年代21世纪初2005-20072008-20102010年后高新区启动各组团逐步启动大

4、量土地出让品牌开发商入驻华阳逐渐融入城南规划地铁通车城南发展目趋迈向成熟1991年高新区成立，产业发展启动，主要由起步区组团、新园组团、站南组团、大源组团及华阳片区组成1996年，起步区组团启动，以高新技术产业园区发展为驱动力，定位为成熟居住区新园组团03年启动，定位为高新工业园区； 站南组团04年启动，市政府预计08年正式搬迁于此，将形成新的行政办公中心；03年高新孵化园启用；大源组团05年启动，新的会展中落成；02年天府软件园拿地，05年启用站南组团的商服用地基本出让完毕，剩余基本为住宅用地。大量品牌开发商入驻，如和黄、中海、九龙仓等；大源组团出让了少量商服用地和住宅用地，品牌开发商如中信

5、、中兴、中海、华润、建发、嘉里、伊藤洋华堂等进驻大源组团规划有20万平米的区域商业中心地块将在08年春节后挂牌出让；政府预计于08年四五月份搬迁华阳片区逐渐融入到南区发展中，预计有6000亩综合用地性质土地划入大源组团政府规划未来3-4年内将高新南区的土地出让完毕2010年，地铁1号线一期竣工通车，终点站会展中心站地铁1号线二期工程预计2010年动工，2014竣工通车第一部分：项目理解区位交通配套四至项目所属天府新城大源组团，“四纵二横”构建完善的区域交通体系。第一部分：项目理解四纵二横交通体系：纵向天府大道、站华路、元华路、红星路南延线等城市干线道路加以便捷联系。地铁1号线从市中心沿天府大道

6、、穿越大源地区后继续向南延伸至华阳麓山大道端，并于2010年通车，通车后将拉近区域同市中心和火车北站的距离，增强区域的辐射能力。横向通过地区北侧的三环路、绕城高速公路，可与成都市主要的6条城际高速公路和7个卫星城直接相连。同时内部多条横向交通网络体系构架了区域的良好通达性。本项目大源组团天府新城双流国际机场绕城高速三环路火车北站城市核心区往市中心20分钟往机场10分钟火车南站往南站8分钟往北站30分钟区位交通配套四至项目临近元华路，现区域未成熟，交通不便；规划较好、起点高，未来两年内交通顺畅。第一部分：项目理解地铁一号线红星路南延线站华路成雅高速三环路绕城高速天府大道世纪城府河站801公交站点

7、本项目交通主干道线路通车时间线路概况公交路线与本项目距离元华路成都迎宾大道2006年双向6车道801、4A、26约200米站华路成都华阳城区2006年双向6车道4A、4B、815约1公里天府大道成都麓山大道2002年双向8车道26、4B、84、102、118、545、806约2.3公里红星路南延线成都世纪城（接天府大道）2006年双向6车道/约2.7公里地铁1号线一期：大丰世纪城二期：世纪城麓山大道一期2010年二期2013年/约2.5公里本项目与市区主要由四条主干道连接，分别为元华路、站华路、天府大道以及红星路南延线。由于天府大道沿线的商务办公产业的率先兴起，大量的人流及车流特征主要以行政、

8、商务、高新产业的办公人群和华阳居住人群为主。从人流和车流的走向特征上看：华阳居住人群会根据公交线路选择路线走向；办公人群在出城方向会根据不同的居住区域选择不同的主干道进入站南组团或大源组团前驱后汇聚到天府大道；出城方向也会以天府大道为主，到站南组团进行分流进入城区。在本项目区域以存量的待开发空地为主，区域氛围尚未形成，因此大量横向支路尚未打通，人流量、车流量及公交线路走向仍以天府大道为主。区位交通配套四至高新国际文化艺术中心成都七中成都七中玉林中学美视国际学校市一医院华西妇儿国际医院 歌剧院高尔夫主题公园休闲体育公园铂仕紫荆电影院城南大型购物中心伊藤洋华堂本项目第一部分：项目理解项目所处城南是

9、国际化和未来高端人居核心地带，“国际城南”、“宜居城南”名符其实。国际城南：城南拥有国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地、五星级酒店群等十个国际化平台 。宜居城南：国际时尚建筑群、10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆、中央体育公园、高尔夫球场、城南国际购物商圈、奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、伊藤洋华堂SHOPPING MALL等。区位交通配套四至第一部分：项目理解项目内有百亩河景公园景观支撑，临近伊藤，保利品牌强势入驻，

10、未来前景看好。ABC伊藤伊藤盛源置业100亩市政公园元华路拓新西三街工厂荣华南路01020304060701/A地块北临待开发空地02/A地块东北临伊藤04/B地块东临工厂规划路0505/B地块南临在建项目逸都国际03/A地块东临规划路06/A地块北临待开发空地07/项目中间为河道即未来施政公园本项目分为A/B/C三块用地，由两条规划道路及规划市政公园相互隔离。周边以储备的待开发空地为主，东临厂房对项目有一定影响；区域整体可塑性极强，保利品牌的进驻，将对区域的定性和定向发展起到标杆作用。配合周边以伊藤为代表的大型商业综合体及市政公园景观配套跟进将大力提升地块的综合价值。区位交通配套四至第一部分

11、 项目理解小结1、项目位于成都未来的新中心，发展潜力巨大；2、交通的飞速发展必将带来区位的进一步成熟和腾飞；3、项目周边配套完善且逐步成熟，为国际级高端居住区；4、项目自身景观资源优势相对明显，适合打造成生态宜居大盘。第二部分 市场分析M1 与 M2 的差距缩小，显示流动性较为充裕，且更多进入实体经济。因此降息的必要性降低，近期并无必要出台额外刺激政策；结合目前逐步企稳的走势来看，决策者考虑到经济反弹的基础未必稳固，短期内亦不大可能出台针对信贷和流动性的调控措施：因此将进入政策“真空期”；2010年上半年央行放贷超过6万亿元，是建国以来新增贷款最多的一年。这些新释放的流动性如水般漫过资本市场，

12、推高了股价，挽救了楼市，但是也反复地强化了投资者的通胀预期；上半年，中长期来看，全球宽松货币政策和高债务将抬高未通胀压力，推升大宗商品和资源价格，目前现金过剩难为王，债券已过顶部，资产价格和资源更具吸引力；年底，温总理定调明年经济格调：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。二手房交易免税时间由两年调整回五年。经济最困难时期或已度过，但低位盘整仍将持续，短期内将出现政策真空期，经济宏观面不会大起大落。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案 成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。经济持续稳定增长，200

13、8年国内生产总值达3901亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。2008年人均GDP接近4000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段。成都经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心。成都是中国西部经济中心、活力中心，目前正处于经济增长和城市化的高速发展期第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案成都是西南地区科技、商贸、金融中心和交通枢纽，在西部地区已具有明显的比较优势第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案成都GDP增速近四年保持在15

14、%以上，刺激了住宅投资增长，为房地产业发展带来了巨大商机。2008年受到地震以及全球金融危机的影响，成都市GDP增量大幅度减小，2010年国家财政、货币政策的支持下，经济总量得以发展提升，前三季度全国国内生产总值217817亿元，按可比价格计算同比增7.7%，其中第三季度增长8.9%。成都市主要以第二产业、第三产业为主，2010年上半年第二产业增加值达到950.6亿元，同比上年增长17.4%。第三产业增加值887亿元，同比增长12.5% 。三产结构0.058：0.49：0.45。其中工业经济稳步增长，服务业加速发展。成都GDP增速近四年保持在15%以上，产业经济以二三产业为主，服务业发展快速第

15、二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案拉动平抑时间宏观房地产政策金融政策信贷政策行政措施2007稳健的财政政策和从紧的货币政策2007年3月18日至年底6次加息2007年1月15日至年底10次调增存款准备金率严控商业银行季度信贷投放规模居民购买第二套住房（以家庭为单位）首付比例提高至40%，贷款利率上浮10%开发商取得土地使用权要求一次性付清土地出让金开发商取得土地使用权闲置一年征收20%闲置费；闲置两年坚决无偿收回08-09积极的财政政策和适度宽松的货币政策2008年9月16日至年底三个多月5次降息，降息幅度和密集度之大，史所罕见2008年9月16日至年底5次降低存款准备金

16、率，力度空前2010年下半年货币政策由上半年的“过度宽松”转为真正的“适度宽松”取消对商业银行信贷规模的控制。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%居民购买第二套住房享受首次购房优惠政策09年7月二套房贷再次要求严格执行个人销售和购买住宅暂免收印花税土地增值税首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%居民将购买超过2年的普通住房对外销售的，暂不负担营业税支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税2010年5月31日前购房契税、总房款补偿2010年5月，物业税重提。07-09年，房地产政策环境经历了“打压” “拉动” “平抑

17、”的过程。打压拉动平抑第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案09年以来，一方面供应量萎缩；另一方面量价齐升，表现出强劲的复苏和上升势头第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案未来4年内，城南区域竞争项目供给将在1180万以上，供过于求的潜在矛盾很大，竞争将十分激烈。1、2008-2010年区域已面市楼盘超过40个左右，即将面市楼盘10个以上，可开发总量约4000-5000万；2、2008年实际上市供给规模 204.18万,已售面积约 70.03万平方米,存量房余 134.15万方；3、预计09年新增

18、供给157.26 万方以上,合计约391.41 万平方米以上。（城南区 域界定：三环麓山达 到，沿天府大道、站华路、 元华路两侧）未来供应充足，竞争形势严峻老城南板块传统核心高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区华阳板块新城南与麓山高端居住区的吸附区城南区域传统板块划分认知板块名称城市规划状况配套设施状况房地产开发状况土地储备城南板块由神仙树、桐梓林、棕树三大小区组成，片区规划发展完善，已成为高尚成熟居住区区域内生活配套设施完善，高档休闲、娱乐、餐饮齐聚，配套成熟完善区域内开发已经完全成熟在售项目较少土地基本开发殆尽，后续储备极少站

19、南组团天府大道两侧，锦江以西，成昆铁路以东，外环路以北的区域，区域定位国际新城南中央政务区；主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等“新南天地”商圈：包括有：欧尚、宜家、富森美、迪卡侬等大型商业卖场；中国会所、凯宴美湖等高档娱乐休闲成所区域内品牌开发商云集：中天盈（叠翠峰、誉峰）、中海（翠屏湾、城南1号）、和黄（南城都汇）、九龙仓（时代晶科名苑）、深长城（天府长城、半岛城邦）土地存量较多大源组团外环路以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域 ，区域定位国际新城南中央商务区和生活区洲际酒店、国际会展中心、奥特莱斯购物街，大部分生活配套处于规划阶段区域内品牌开发商云集：华润（凤

20、凰城）、中海（兰庭）、龙湖（世纪风景）；待开发：嘉里（雅颂居）、建发鹭洲、保利、金怡源（苹果之城）、上海复地土地存量丰富，持续开发潜力大华阳板块华阳行政区区域内基础生活配套完善，沿天府大道南段分布大型休闲配套商业，但业态相对单一区域内楼盘品质参差不齐，明显分为两个集团（南湖、悦城）（城南晶座、大城际）土地存量较多在城南区域传统板块划分中，老城南板块逐渐淡出区域竞争舞台，未来城南竞争主要集中于三环外，并形成新的竞争格局。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案城南是品牌开发商云集之地，并随着其外向发展，再次汇聚天府新城。从品牌开发商在建项目的分布中可以看出，50%以上的项目都集

21、中在城南区域，城南区域除了有政府着力的打造、区域完整规划及交通状况的改进，品牌开发商们对城南区域未来的发展也充满了信心，这一现象也表明城南正逐渐向“国际化”方向靠拢，其区域的发展潜力巨大。北南西东中海名城中海格林威治城0103050709010101030303050505070707090909市中心中海国际社区中海龙湾半岛中海兰庭中海常春藤尚品中海城南1号中海翠屏湾12346781125134567891011910万科城市尚品万科金色家园万科双水岸1214万科金域蓝湾13万科金色海蓉14万科金域西岭1315万科魅力之城1513万科朗润园1617万科加洲湾1718181920华润翡翠城华润

22、二十四城华润凤凰城192021212223242526龙湖晶蓝半岛龙湖翠微清波龙湖三千里龙湖三千城龙湖弗莱明戈龙湖长桥郡222324252627新鸿基.悦城2728南城都汇彩叠园282930293031叠翠峰万景峰313233时代晶科33从此模型中可以很清晰的看出，从2007年以后，品牌开发商选择城南及南延线区域占据相当大的比重。32一线品牌开发商已建及在建项目时间排布成都市品牌开发商项目分布图注：此分布未含待建项目。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案区域竟盘供需分析项目名称环域总占地（亩）总建面（万）总套数（套）容积率物业形态户型面积开盘时间均价（元/）销售率/月均套

23、数叠翠峰二至三环20.86.36042.85小高层40-1502010.049500（2500元装修）56%/58中海翠屏湾二至三环942420463小高层80-1402008.03850079%/85长城半岛城邦三至绕城1605527804.26高层90-2702010.09850045%/84南城都汇三至绕城1980250150002.6高层88-4002007.08700056%/39华敏世家尚品三至绕城208864.82高层90-2702008.091200058%/4时代晶科名苑三至绕城1235322004.9高层104-1442008.11760099%/79城南1号三至绕城173

24、4120492.85高层160-2402008.111300048%/25誉峰三至绕城260703000高层90-3802010.1120000（6000元装修）中海兰庭绕城外1103517664.2高层89-1752008.03680063%/58华府西苑绕城外501912134.5高层88-2402010.08630087%/44华润凤凰城绕城外3567050004.5高层70-1902007.09690076%/43ICON英郡绕城外2838.64913.76高层90-1802008.1580071%/58美年广场美岸绕城外2551006043.9高层80-3652010.0961005

25、1%/48小计3629.8769.9368399077 65.7%/52新鸿基悦城绕城外2457343413.8高层137-3902010.04640067%/74高新南区目前面市住宅楼盘14个，含本项目在明年上市至少5个；已面市项目合计约770万平米，36839套；在售房源销售率约65.7%，每个楼盘月均销售52套；余下房源至少有260万平米，约1.3万套。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案城南代表项目3季度的成交均价主要集中在6000元/平米左右，到9.10月份各项目均价都有较大幅度的增长，增长幅度从8%到2

26、0%不等； 在价格上涨的同时，销量也跟着的上涨，量价齐升的态势在10月份表现的尤为明显。城南楼市2010年大势向好、量价齐升。目前区域在售项目在售存量共4089套，按照近期去化速度计算，剩余已推未售物业去化周期在6月左右。09年12月-10年3月，市场竞争主要来自各项目已推库存的去化压力。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案区域在售项目多为市场一线品牌，下阶段在售项目的整盘存量共9835套，存量较大，根据整盘去化数据计算，剩余去化周期共17.5个月。现期市场较高强度竞争至少将延续至2011年3月。第二部分：市场分析宏观经济宏观政策成都楼市区域市场典型个案板块划分项目名称主力户型结构主力面积区间（m）均价（元/ m)09年月均销售速度(套/月）老城南板块神仙树大院120-160套三120-1607