京郊墅竞争的环境分析课件

1、市场竞争环境分析金网络置业北京分公司2011.08二、北京典型度假别墅区域 Contents 目录四、腹地竞争别墅项目分析三、京外度假别墅板块分析一、项目核心竞争区域界定五、对标项目分析六、总结一、项目核心竞争区域界定 根据项目主要针对北京度假型客群的基本定位方向，项目的核心竞争板块界定为以下几个区域：北京典型度假别墅区域针对北京客群的京外度假别墅区本案腹地竞争天恒别墅山龙山新新小镇欧郡香水城1.北京典型度假别墅区域怀柔区域，北部距离北京最近的休闲度假区容积率低，以独栋为主，产品及地段优势明显，有从第二居所别墅向第一居所别墅转换的趋势。产品主要集中在350450平米之间，均价多在2万以上，总价

2、临近千万；客户主要以北京北部的客户为主，兼顾部份东部及西部的客户；该区域与本案的竞争关系并不明显。项目名称总建筑面积容积率产品类型价格装修情况主要客户销售阶段龙山新新小镇36万平方米 0.47460-590平米，赠送300-400平米大面积花园；现房六期苏园均价26000元/平方米,总价1100万/栋毛坯北京本地和山西、东北等外地客户各占一半，北京以偏北居多，多为首置别墅目前在售六期中式苏州园林独栋别墅苏园，仅剩20套左右，毛坯交房欧郡香水城13.58万平方米0.45主力户型为独栋400平方米，小独栋 326平方米，别墅 300平方米 18500元/平米（价格为双拼、独栋均价）毛坯尾盘销售，目

3、前仅剩10套别墅在售，户型面积为300-400平方米，均价18500元/平方米，总价555万/栋，现房入住天恒别墅山13万平方米0.36三期半山独栋别墅 260-400平米 二期别墅 350-390平方米 待售别墅均为半山独栋别墅，北美风格，户型面积260-400平米。预计均价35000元/平米，总价约1000万元/栋毛坯北京客户居多，多来自海淀、朝阳及东、西城，多为别墅首置项目二期房源现已售罄，预计2011年8-9月推三期半山世家二、北京典型度假别墅区域项目销售情况龙山新新小镇更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额 2011年5月52507.44226925690万元2011年4月2

4、1045.72198492076万元2011年3月1457.2119185877万元2011年2月1461.6220600951万元 总计94471.99205819594万元欧郡香水城更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2011年3月4295.8316923501万元2011年2月3474.613843657万元2011年1月51184.44155091837万元 总计121954.87154252995万元天恒别墅山更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2011年7月1194.6628768560万元2011年6月2413.48314501300万元 总计3608.143

5、01091860万元观唐云鼎2.北京典型度假别墅区域密云区域，山水资源型度假别墅区产品品质差异大，面对客群有明显差异。占据优势景观资源的项目售价高。典型的休闲度假养老区，区域内交通方便，通达性强，可依托密云县配套。项目名称总建筑面积容积率产品类型价格装修情况观唐云鼎1717070.42一期将推出53栋别墅，二期推出132栋别墅和256套花园观景洋房，一期面积从340平米到606平米不等均价18000-19000元/平米,总价600万/套起毛坯华亚琉森湖庄园400000.38（一期），0.68（二期）二期彼岸香醍由262套托斯卡纳风格的小独栋组成，户型面积为300平米左右，其中地上面积190-2

6、20平方米，地下面积100多平方米(为赠送)均价20000元/平米（总价300万-400万/套)毛坯海阔水岸花墅66977（地上43530，地下23447） 1目前在售洋房花墅和联排，花墅地上4层地下1层，配备电梯，1梯2户，首层为下跃结构,二层为立体结构，三层为平层结构，顶层为上跃结构，户型面积为130平米-250平米;联排户型面积300-320平米花墅总价270万以上，均价16000元/平米左右；联排起价17000元/平米，总价510万/套起精装修（装修标准为2000元/平米)君山高尔夫别墅6000000.42目前在售六期107栋西班牙风格独栋别墅，户型面积有312-360平米小户型独栋，

7、411-643平米景观独栋（报价）均价18000元/平米毛坯华亚琉森湖庄君山高尔夫别墅海阔水岸花墅项目销售情况君山高尔夫别墅更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额2011年7月51971.71196103866万元2011年6月176266.21190871.2亿元2011年5月1668.26265251773万元2011年4月62592.28196815102万元2011年3月1550.59218001200万元2011年2月1470.7917966846万元2011年1月31388.36205472853万元 总计3413908.2205583.1亿元观唐云鼎更新月份成交套数成交面

8、积()成交均价成交总金额2011年5月1543.27184081000万元2011年4月1543.27184081000万元2011年3月1543.2715000815万元2011年2月1403.9717962726万元合计42033.78174093541万元 怀密区域市场总结： 怀柔、密云别墅市场主要是凭借雁栖湖、密云水库等强势景观资源，以及京承高速公路实现与北京市区的快速连接，形成北京高端度假别墅区的市场印象，其中大体可以分为以下三种类型：一是以君山为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源，拥有山体、白河水穿过小区、高尔夫等资源，户均面积在400平米以上，总价在600万以上；二是

9、以龙山新新小镇为代表的依靠优越地理位置和纯粹产品风格打造，成为中高端别墅，苏园的户均面积在440平米-660平米，当前总价在1000万元以上；三是通过控制面积实现较低总价的经济型别墅，代表项目有欧郡香水城和华亚琉森湖，户均面积在200-300平米左右，整体总价在500万元以内。结论 单价 总价 依托资源 客户群体 消化低北京典型郊区度假型别墅市场总结京外度假别墅板块：京东南依四大城际干道形成五大板块蓟县板块新城板块廊坊板块京津高速带京平高速京沈高速京津塘高速蓟平高速本案京津高速蓟县板块【天津】：距北京五环约70公里，距天津外环约90公里，区域价值在于强势旅游度假资源。香河板块【河北香河】：距北

10、京五环约30公里，距天津外环约60公里，区域价值在于距离北京最近的板块，潮白河自然资源。廊坊板块【河北】：距北京五环约35公里，距天津外环约50公里，区域价值在于廊坊大学城资源及城市成熟配套，有一居所的资源条件。新城板块【天津】：距北京五环约85公里，距天津外环约35公里，区域价值在于距离天津最近板块，强势的温泉资源支撑。典型项目：绿地盘龙谷恒大金碧天下7000-8000元/平米典型项目：万通紫藤堡万科欢庆城9000-10000元/平米典型项目：京津新城9000元/平米左右典型项目：旭辉十九城邦天地凤凰城9000-10000元/平米典型项目：保利海棠湾绿洲湾8号9000-10000元香河板块京

11、津高速带【天津】：项目主要沿京津高速分布，在各个高速口均有涉及，区域价值在于便利的高速交通，本案也分布在此板块。京外度假别墅板块三、京外度假别墅板块1.蓟县板块：依托盘山国家级5A风景区大规模配套项目名称规模开盘时间容积率开发进度报价产品主题定位绿地盘龙谷650万2009.070.64分四期三期星梦工坊在售联排，类独栋别墅均价8800元/平米；多层均价5800元/平米联排别墅面积为220平米，类独栋别墅面积为268平米；多层住宅为4-6层公寓，主推70、90平米1-2室皇家景观东方好莱坞画家村恒大金碧天下317万2008.090.47一期、二期售完叠拼折后均价6000元/；独栋别墅折后均价13

12、000元/平米叠拼面积138-341平米。独栋别墅在售户型面积为281、303平米，地上3层5A级景区万亩别墅城恒大金碧天下绿地盘龙谷潜在供应： 厚朴集团拟建的旅游休闲度假村占地约3000亩； 永泰公司拟建的环秀湖国际会议中心旅游休闲度假村占地约3000亩； 泰达地产蓟县项目占地约2000亩； 天津滨海发展投资控股有限公司占地118万平米。近期销售状况月份套数面积金额（元）均价（元/平米）2011年1月101306.62904436569222011年2月152525.571888471874772011年3月4640.01460960772022011年4月504538.0424400146

13、53772011年5月364649.483544158176232011年6月253243.072277403270222011年7月172614.82188605007213总计15719517.61134014949月均成交222788191449926976绿地盘龙谷恒大金碧天下月份套数面积金额（元）均价（元/平米）2011年1月153007.591664131155332011年2月224850.413348643269042011年3月4841.04443640752752011年4月61513.791339482188492011年5月3875.35849033596992011年

14、6月1185.16138870075002011年7月0000总计5111273.3477838006月均成交7 1610 11119715 6251 项目名称规模开盘时间容积率开发进度报价产品层数主题定位万通紫藤堡一期457062011.80.67二期开盘联排10000联排190-280地上3层以“爱”的名义大运河孔雀城36万2008.051.0一期入住二期售罄三期剩余20套左右；四期即将开盘台地庭院9800，观景叠拼7700252-290平米四庭院台地（含地下），174-245平米叠拼地上3层地下1层低总价产品赠送附加值高五矿万科欢庆城一期30万2011.3.130.8二期待定8000-9

15、000一期产品以联排、双拼别墅为主，210-240平米地上3层生态宜居新城2.香河板块：主打近北京距离低总价潜在供应：万通后期还有5平方公里的土地；五矿万科后期也还有；同时富力也获得土地储备。项目名称建筑面积开盘时间容积率建筑类型户型层数均价开发进度旭辉十九城邦40万平米2009-100.7联排高板260-380联排；390-400双拼；公寓70年产权，精装修，43平方米和小两居56平方米地下一层地上三层别墅均价10000-13000元/平方米；分三期一期、二期售完三期在售天地凤凰城108万平米2010-091.48双拼、联排花园洋房观景洋房120-240平米洋房在售四层半带电梯三期期8500

16、元9500元/；二期已经售罄，三期现已推出3.廊坊板块：拥有大学城和高尔夫优势，内生性需求旺盛，第一居所4.新城板块：依靠强势温泉资源度假休闲项目名称建筑面积开盘时间容积率建筑类型户型层数均价开发进度泰富橄榄树37万09.071.0洋房高层别墅洋房89-140双拼230-2809-17层高层5、6层洋房别墅三层无地下高层6200洋房7600双拼9600分三期一二期在售京津新城500万06.10.0.27独栋独栋300-400独栋地上两层无地下公寓6000别墅9900四期在售怀密区域市场总结：蓟县板块：以绿地盘龙谷为代表的资源占有型高端度假别墅，占有强势景观资源，依托盘山国家级5A风景区，且配备

17、大规模配套；香河板块：以大运河孔雀城为代表的依靠优越地理位置，与北京距离较近，主打地理位置牌，且产品总价较低；廊坊板块：以天地凤凰城为代表引入外界资源，拥有大学城或高尔夫等优势，内生性需求旺盛；新城板块：以京津新城为代表，依靠强势温泉资源，以温泉入户为噱头，适宜度假休闲区域成熟，有支撑，配套先行 单价京外度假别墅板块市场总结四、腹地竞争项目：特色别墅，水景地产项目名称规模开盘时间容积率开发进度报价（元）产品主题定位翠金湖美墅岛100万2011年1月总体 1.0独栋0.46在售9000欧式独栋、双拼水景地产,特色别墅田纳溪湖35万2011年1月0.4在售10000别墅；普通住宅加州风情 水岸独栋

18、保利海棠湾27万2011年3月别墅0.55高层1.809500联排300-370平米地上三层地下一层英式皇家风格绿洲湾8号25万待定0.6待定独栋 叠拼面积未知别墅地上2层，地下一层，叠拼每户2层温泉别墅绿洲湾8号保利海棠湾项目主要面向武清城区，杨村高端置业产品 项目位置：武清雍阳西道与泉达路交口栖仙小区西区西门旁 建筑类型：水景地产,特色别墅,豪华居住区，高层（高层、别墅在一个区域，物业分开管理） 占地面积： 154000平方米 建筑面积： 278000平方米入住时间： 2012年 容积率：高层 1.80；别墅0.55 总户数： 2100 户 主力户型：300400平米别墅开发商：保利（天津

19、）房地产开发有限公司 物业公司：保利广州物业管理有限公司天津分公司销售情况：在售价格： 别墅300450万元/套；高层价格待定主打：水景地产客群：北京看房的多，买的不多，一期5%左右保利海棠湾由联排别墅及板式高层组成，目前在售联排，户型面积220-280平米项目主要面向武清城区，武清本地高端置业产品，销售情况较好保利海棠湾月份套数面积金额均价2010年12月258376.337869109593942011年1月62022.61868172092362011年2月175875.135836863899352011年3月1324.15308873695292011年4月175914.426221

20、582110519合计6622512.6322104601098192010年至今销售情况英式都铎建筑风格，内设坡地水系及以海棠花作为主题植物的园林景观和七重庭院的创新设计，打造城市级高端别墅。 首期开盘60套左右，主要为内部认购和部分高端客户，均价不到10000元；4月在开盘，当月销售17套，均价10050元左右。 项目为凤凰新城一部分，目前未外开盘 项目位置：天津市武清区泗村店 建筑类型：独栋、叠拼别墅 占地面积：373333平方米 建筑面积：250000平方米入住时间：2011年年底 容积率：0.60 总户数：744 主力户型：地上2层，地下一层，叠拼每户2层；200-400平米户型 开

21、发商：天津大通源德置业有限公司 物业公司：待定销售情况：待售；2011.56月开盘价格：待定主打：水岸别墅、温泉入户客群：项目未开盘客源不明确楼体外立面一期规划图绿洲湾8号景观特点：1、精心设计的水系水岸景观与住宅部分自然分割，绝好风光，两岸均享，更使别墅区域有相对独立安静的空间，2、环境清雅，方便管理。项目四面环水，拥有60000平米的水系和130000平米的园林绿地，3、人均绿地面积不少于30平米。 户型特点：1首层一般布置有客厅，厨房，餐厅和老人房。二层以上布置的是主卧，儿童房，书房，家庭间等生活用房。局部三层阁楼布置的是书房和工作室。客厅三面采光，主卧设宽大舒适的专属衣帽间，卧室都有独

22、立洗手间，厨房餐厅与自然亲密接触，坐卧之间畅享园林美景，统一设置半地下私家车库，门前赠送有私家车位，尊贵尽显。2叠拼别墅采用8.6米大面宽设计，客厅均为两层挑空，门前车位，停车即可入户。虽是叠拼，但入户位置一层与二层住户相对独立，充分保护住宅的私密性。 建筑特色：1、围院式别墅2、打造出共有的庭院空间，同时拥有私家花园3、水岸别墅主打绿化环境，合院式别墅水景楼体效果图售楼处效果图绿洲湾8号翠金湖美墅岛项目名称翠金湖美墅岛发展商天津翠金湖房地产开发有限公司物业管理公司天津闰通国都物业服务有限公司地理位置天津市武清区大黄堡生态保护区产品类型欧式,独栋,双拼总占地面积100万总建筑面积93万规划分期

23、两期总户数365容积率总容积率1.0;莲花岛独栋别墅区0.46物业费3.50元/平方米月价格（元/）8900 元/，210万/套主力户型小独栋224-311临湖大独栋363-531主推理念水景地产,特色别墅“墅在湖中，湖在墅中”大黄堡生态保护区项目规划湿地公园月度签约统计汇总表月度套数面积金额均价2011年1月2500.27390699178102011年2月1233.04181642977942011年3月00002011年4月3884.52666464575352011年5月123276.552594919579202011年6月2570.2534157993682011年7月0000总计

24、205464436788398085项目动态情况项目综合解析 项目自5月最新放量之后，7月无新成交，签约量滑落幅度较大，环比减少2套，减幅达100%，纵观项目上半年整体表现，虽然现场环境营造优异、规划设计富有特色、开发品牌较有实力，但是区域位置远离京津高速、相对更为偏远，对于北京市场客户群体的吸引度急剧下降，应该说区域陌生认知度和距离京津高速较远的双重抗性在客观上严重削弱了项目本体的综合特色，因此截止7月底总体销售情况除去5月有一次集中放量销售情况略好外、其余月度销售形势均较为惨淡，始终在3套以下徘徊，其中3月份更是零成交，但鉴于其项目现场、产品规划设计等本体的冲击力较强，所以项目部后期仍将保

25、持高度密切关注。田纳溪湖低总价，小户型，加州风情 水岸独栋项目名称田纳溪湖发展商天津丰联房地产有限公司物业管理公司北京城建物业管理有限公司地理位置武清区大孟庄镇产品类型别墅；普通住宅总占地面积35.59万总建筑面积25.44万规划分期三期总户数1000容积率0.4物业费2.39元/平方米月价格（元/）9800 元/ 主力户型独栋：250主推理念低总价，小户型加州风情 水岸独栋实景项目动态情况月度签约统计汇总表月度套数面积金额均价2011年1月4922.78734107179552011年2月51165.48936712580372011年3月1240.9163434267842011年4月12

26、08.87163000078042011年5月2447.32314848070392011年6月51187.22980338082572011年7月4994.3281322658187总计225166.89410566637723项目综合解析 田纳溪湖约80%左右是北京客户，10%是外地客户，其余为地缘性客户，北京客户主要用于休闲度假兼投资、外地客户用于自住或投资，地缘性客户用于自住。 项目自本年度以来，销售一直不温不火，月均消化速度在3套左右，均价一直在8000元左右徘徊，五、对标项目分析恒大山水城项目名称恒大山水城发展商恒大地产集团 物业管理公司金碧物业地理位置天津市武清龙凤新城大东线北产品类型低层 超高层总占地面积21万总建筑面积25万规划分期多期开发总户数总共 1760 户容积率1.1物业费别墅和商业4元/平米，高层2.5元/平米价格（元/）别墅：8000元/洋房：5000元/主力户型242-336双拼92-170洋房主推理念京津轴心 万亩生态御墅城京津轴心 万亩生态御墅城项目动态情况 项目于2011年7月3日开盘，双拼别墅均价8500-9000（赠送地下室、露台），约200套左右供应量，高层均价5700（精装），约600套左右供