成都商墅市场报告2021113课件

1、成都商墅市场专题报告Chapter 1 商墅是什么Chapter 2 成都典型商墅项目分析Chapter 3 城南商墅市场分析Chapter 4 商墅产品价值点CONTENTS-目录商墅产品是什么?2016年左右，以保利“商墅”为代表的产品成为成都市场的新贵，两河森林、两河院子等项目，都曾出现“一墅难求”的狂热；2019年保利天玺、天汇、万科君逸等项目成为市场热点楼盘；WHY?商墅是为什么？为什么会成为市场新贵？商墅是什么？商墅商业别墅商墅：商办类属性的别墅；集办公、商业、居住功能融合一体；成都为什么会产生商墅产品？成都商业库存持续增大，土拍商业占比持续走高；2017年至今成都共计成交179宗

2、商兼住及住兼商土地；城区板块出让时间净用地面积(亩)土地用途分类可开发体量(万)商业占比上限(%)成交楼面地价(元/)天府新区秦皇寺2018-06-2836.5 商业兼容住宅20.8 82 845 龙泉驿区东安新城2020-07-23137.4 商业兼容住宅29.0 80 2660 天府新区科学城2020-08-06455.9 商业兼容住宅94.8 80 2694 新都区新都新城2019-04-24123.8 商业兼容住宅27.4 76 2261 郫都区2019-02-20278.3 商业兼容住宅47.6 76 649 青羊区人民公园2019-08-0628.9 商业兼容住宅4.8 75 84

3、70 高新区中和2019-01-23199.6 商业兼容住宅50.0 73 3334 高新区中和2019-12-2650.8 商业兼容住宅10.6 72 3836 武侯区武侯新城2019-07-11206.5 商业兼容住宅35.9 72 6594 天府新区科学城2018-09-14295.8 商业兼容住宅61.3 71 1550 青羊区非遗2020-12-23210.7 商业兼容住宅39.3 70 6543 天府新区秦皇寺2020-04-01190.8 商业兼容住宅48.0 68 2558 金牛区国宾2020-04-0949.1 商业兼容住宅9.3 66 9860 成华区驷马桥2020-05-

4、198.1 商业兼容住宅1.6 65 8700 天府新区秦皇寺2018-12-14105.3 商业兼容住宅31.6 65 4811 金牛区大丰2019-06-12510.0 商业兼容住宅74.5 62 2507 天府新区科学城2018-09-14281.9 商业兼容住宅36.1 62 2606 天府新区科学城2018-02-08172.0 商业兼容住宅22.9 60 3600 龙泉驿区洪河镇2020-12-23156.4 商业兼容住宅27.7 57 7099 成华区驷马桥2019-04-09108.2 商业兼容住宅21.6 55 9770 天府新区科学城2018-08-21275.8 商业兼容

5、住宅43.3 54 2155 天府新区科学城2018-09-14204.0 商业兼容住宅25.5 54 2653 锦江区成仁路2020-11-20131.5 商业兼容住宅21.2 52 6400 成华区塔子山2019-08-06180.6 商业兼容住宅39.4 51 6897 郫都区犀浦2020-08-2780.3 商业兼容住宅12.9 51 5050 天府新区科学城2018-08-21252.8 商业兼容住宅41.9 51 2153 高新区大源2020-05-1246.7 商业兼容住宅6.2 51 16600 成华区凤凰山2020-11-2615.0 商业兼容住宅2.0 51 7800 成华

6、区驷马桥2018-12-2629.8 商业兼容住宅6.0 51 7040 龙泉驿区十陵2020-09-0148.7 商业兼容住宅8.1 51 4300 新都区大丰2018-09-2881.3 商业兼容住宅13.6 51 4200 龙泉驿区大面2019-11-06152.1 商业兼容住宅20.3 51 3770 新都区北部商贸城2020-12-1565.4 商业兼容住宅8.7 51 3383 金牛区九里堤2019-03-1957.5 商业兼容住宅12.6 50 12300 高新区新川2020-07-1429.5 商业兼容住宅4.9 50 11000 成都随着城市化进程的加快，区域人口实现聚集，但

7、为了更好的去完善区域配套，土拍地块商业指标持续走高，尤其近三年土拍部分住宅兼商业地块商业指标都超过50%；成都为什么会产生商墅产品？“限墅令”颁布，别墅物业成为稀有产品；禁墅令：2003年至今，十次调控；停止别墅类土地的供应；2012年6月，国土资源部、国家发改委联合印发关于发布实施和的通知明确住宅项目容积率不得低于1.0的限定；2016年9月，国土资源部明确，停止审批别墅类供地和办理相关手续。成都为什么会产生商墅产品？住宅政策限购，住宅别墅大面积、高总价；部分改善客户及追求城市配套，同时又追求有墅居的舒适环境2020年成都市别墅面积段与总价段成交套数150-200万200-250万250-3

8、00万300-400万400-500万500-600万600-800万800万及以上 90以下 190000000 90-120 25725200000 120-150 3381427515955500 150-200 478966452783504261590 200-300 9724723719519924718162 300-400 8844431443021 400-800 0013962490 800以上000000052020年成都市别墅主力面积段在200-300之间，总价段在300-600万之间；商墅产品有什么优势？价格低赠送大居住属性强功能强大商墅产品100-200%赠送率；实

9、际单价低于同区域高层产品；商墅产品100-200%赠送率；买一层送一层；一般商墅产品位处区域核心热门区域，生活配套齐全，产品别墅属性强，自住性高；商墅产品集办公、自住、投资、商业于一体；成都典型商墅项目分析成都典型商墅项目保利天玺高层独立商业叠拼合院综合体2019年成都商墅销售最好的项目，保利商墅产品代表，以品牌+区位+产品大赠送为核心卖点产品打造101-163（实得面积186-393，含花园地下室）买一层送一层；总价段200-400万，整体成交均价约22000元/；项目位置成都市金牛区金丰路占地面积57.7亩容积率2.0首开时间2018年9月30日产品面积101-163（实得186-393）

10、赠送情况买一层送一层，下叠赠送地面花园和地下室上叠赠送屋顶花园交付标准清水成交价格中叠200-300万 下叠300-400万优惠政策客户享受认筹优惠2%、促销优惠2%产品情况商墅合院、叠拼3层，层高6米保利天玺商墅产品一字型商叠，一楼设置底商，二层打造143-164三叠产品，合院型商叠101-159三叠；上下叠主力总价段为324-393万,中叠主力总价段190-308，以大赠送和极具诱惑力的价格吸引客户购买；保利天玺商墅户型配比情况类型排布方式面积（）实得面积（）赠送率赠送情况户型占比总价段（万）上叠一字型叠拼143-163363-393143-154%屋顶花园约10017%324-370合院

11、型叠拼101-159286-391146-183%17%250-393中叠一字型叠拼143-163263-29682-84%无34%250-308合院型叠拼101-159186-29183-84%17%190-294下叠合院型叠拼119-155333-375142-180%花园30-70地下室60-9015%350-454户型优势：下叠赠送地下室+花园，上叠赠送屋顶花园，赠送率最高可达183%；横厅设计，餐客一体、面宽达8.3；主卧套房设计，面积可达64（含观景阳台）；户型设计合理，老人房等卧室最小面宽3.8，居住舒适度高；保利天玺成交客户情况由于区域内别墅产品稀缺，导致客户购房目的以改善自主

12、为主，购房客户8成以上无住宅购房资格；成交客户地缘性效应明显，主要关注点为价格、区域及通水电气、商业产权贷款等；保利天玺总结分析：项目成功原因：城北区域内稀缺别墅项目；大面积、高赠送、高优惠超高性价比产品；商墅产品设计合理，居住舒适度高；同住宅统一规划，整体高舒适的居住氛围；成都典型商墅项目万科宸光和悦城南商墅体量最大项目，地处新川板块，万科、保利、龙湖联合打造，区位+品牌+整体去化一般；项目合计204套商墅四叠产品，面积段139-149（实得294-414，含花园地下室），总价段300-400万；宸光和悦住宅高层住宅高层1#地3#地2#地4#地商墅商墅商墅住宅宸光和悦基本信息位置高新区雅和街

13、（地铁1号线广都站C口）占地93亩建筑面积16.5万容积率2.5总户数高层492户，商墅204户产品形态高层、商墅产品面积高层：99-159，商墅：139-149成交均价高层：1.63-1.9万 商墅：2.1-3.5万精准标准高层3099元/物业公司万科物业赠送率200-270%宸光和悦商墅信息产品形态叠拼（三叠）户数204层高5.9m产品面积139-149成交均价21000-35000元/交付标准有楼板、楼梯、只通水电，不通气万科宸光和悦商墅产品类型面积（）实得面积（）赠送率赠送情况总套数总价段户型占比上叠149414178%赠送120屋顶54470-49033%中叠14929497%无10

14、4310-36021%下叠139392182%赠送70花园+60地下室46440-49030%上中下三叠产品，产品别墅感弱，总价价高，慢速走量，中叠滞销上下叠总价400-490万，中叠310-360万，最大价差180万，但由于中叠无赠送和别墅感弱，客户认可度低；户型优势：上、下叠地下室、花园赠送，赠送率最高可达182%；超8m大开间横厅设计，通风采光极佳；楼梯宽度1.4m，预留合理，尺寸较大，可改造型强；户型劣势：上下叠二楼次卧长进深、空间利用率低；存在狭小空间设计、后期利用率低，改造难度到；墙主题结构较多，影响空间改造；万科宸光和悦客户情况无购房资格投资客户为主，地缘性效应明显，最关注价格；

15、由于产品居住属性弱等先天缺陷，客户购房目的以投资为主，且商业产权未弱化，整体客户转化难度较高；宸光和悦总结分析：项目去化慢原因：商墅产品居住属性较弱、导致客户对商业产权芥蒂较大；中叠产品无赠送、别墅属性弱，客户认可度低；产品单价、总价高，整体性价比较低；商墅产品未通气、产品设计不合理；商墅市场启示：什么样的商墅产品才受市场欢迎？控面积控总价优产品强居住120-150户型能兼顾别墅业态舒适度的同时有效控制总价；总价300-500万左右，高赠送产品折算单价较区域内住宅产品优势明显；商墅客群自住型客群占比较大，产品设计合理，居住属性强的产品更受欢迎；强化商墅项目整体打造居住氛围，会弱化商墅商业产品劣

16、势；城南商墅市场情况城南商墅市场天府新区商墅项目集中天府商务中心板块，存量大 大面积、高总价，品牌大开发商为主；大成都典型商墅项目城北主要以保利天汇、保利天玺为主，城南以万科、保利宸光和悦、保利和光屿湖等；行政区项目名称销售状态产品类型层高（米）交付标准面积段（）花园赠送面积（）单价（万）总价（万）总套数通水/通电通气情况高新区宸光和悦售罄三叠5.9清水139-148屋顶花园130前后花园702.8405204通水电气（商用）天府新区首开龙湖云著在售三叠5.9清水110-1452.8-3.0340-45078通水电气（商用）天府新区保利和光屿湖在售商联6.1清水21764-14061500-1

17、700240通水电气（商用）天府新区保利天空之城尾盘在售上下叠6清水1092.2-2.5240-28010通水电气（商用）天府新区万科公园传奇在售三/四叠5.9清水150-216上下叠赠送花园60-1152.1-3.3300-610356通水电不通气（商用）天府新区北辰南湖香麓在售上下叠6清水116-120801.5-2.0200-24040通水电气（商用）天府新区首创禧瑞锦江在售三叠6清水106-23070左右仅上下叠带花园2.8-4.3350-60090未通气天府新区德商碧云天骄待售上下叠6清水120待定待定待定102待定天府新区佳兆业麓山壹号待售三叠6清水90待定待定待定78待定天府新区

18、万达壹号待售上下叠6清水140-220待定待定待定100待定天府新区建发第五大道在售上下叠6清水80802.7-3.2250-30020通水电气（商用）双流区棠湖华府公园在售上下叠3.3清水216-269顶层全层110端户1801.6350-450115通水电气（商用）德商碧云天骄万科公园传奇首开龙湖云著保利和光屿湖首创禧瑞锦江北辰南湖香麓佳兆业麓山壹号保利天空之城万达1号朗基湖畔时光在售待售蓝光50亩天府新区板块生态资源优质，住宅产品高总价项目集中，商墅存在市场机会天府新区典型商墅项目万科公园传奇（商墅）商墅开发商万科地理位置天府新区麓湖生态城红石公园旁商墅套数356商业比例 50.71%物

19、业管理成都万科物业服务有限公司物业费商墅4.5元/；住宅3.5元/交房时间2023年9月30日产品面积156-176销售价格20000元/精装标准清水物业类型商墅建筑风格现代核心区域资源、四叠产品，均价2万/,总价较低，主打性价比，清水交付，仅下叠赠送花园，商叠赠送屋顶花园。2020年4月取得预售，首推7#、12#、19#总计62套商墅，开盘去化20套；2020年6月20日取得第二批次房源，推出4#、15#、21#总计56套商叠产品，开盘去化28套，去化50%，成交均价约2.0万元/；176：下叠156：中叠156：上叠万科公园传奇（商墅）产品情况建面约156-176，改造后可使用面积约351

20、；6m挑高，约10m观景会客厅，空间尺度大，多元功能打造，可塑造型强，商业产权，交房时间晚2023年交。（下叠花园面积：60-350，上叠花园面积：150）；天府新区典型商墅项目首开龙湖云著（商墅）开发商首开集团、龙湖集团地址天府大道杭州路西段天府七中旁建筑面积290398总户数1455容积率3绿化率30%物业形态住宅、商墅车位配比2#地块1595个 车位配比：2#地块1:2.12物业公司龙湖物业商墅产品形态商业叠拼（三叠，部分上下两叠）户数78户层高6m产品面积110-145成交均价340-450万天府新区中央商务区核心区域，三叠产品，均价2.9万/，月均去化5套左右。所有商叠均搭板交付，商

21、业占比车位有限，不满足别墅客群车位需求。建面110-145，分上中下三叠，上叠建面110-145，赠送130露台；下叠建面121-129，赠送33-110地下室，实得面积约300-380首开龙湖云著（商墅）产品情况项目名物业形态建筑面积（）赠送（实得面积（）成交单价（元/）总价（万元）已推未售首开云著三叠上叠110-145130340-39531000340-45018套中叠113-140夹层赠送23730000340-420下叠120-13033-110308-40533000400-430空间尺度较好，卧室开间均在5M以上，缺点可打造套房空间较少，套房仅1间；客户需求得不到满足，无功能空间

22、打造；启动渠道后主要依托渠道带客成交，约50%客户为天府新区高改置业群体，主城区客户占比20%，仅约5%左右客户为二圈层及省外客户；天府新区典型商墅项目保利和光屿湖（商墅）4号地块游艇商墅、小高层、高层、配建农贸市场18号地块小高层、合院商墅2号地块高层、人才公寓项目经济指标拿地时间2017.9.21地块面积170.46亩容积率2.5楼面地价9600商业占比10%建筑密度25%绿地率30%建筑限高满足区域城市设计要求计容面积28.41万销售面积24.15万移交配建4.26万商业叠拼产品形态上下2叠内部配套自带2.4万方湖泊建面100-148花园赠送面积60-200地下室面积84套均总价实得面积

23、实得单价上叠330-420w240-3931-1.7w下叠380-460w3851-1.2w整体建面单价3.1w整体实得单价1-1.3w月均去化30套目前商叠售罄总价330-460万，月均去化30套，主打区域板块+高赠送高性价比产品+保利3.0产品打造；整体规划：项目总占地170亩，分四个组团打造，规划高层以及住宅、商业别墅（90-148叠拼（两叠）、217商业联排）；推售情况：2019年9月-2020年1月推146套叠墅全部售罄，月均30套，售价31000元/；天府新区即将入市商墅项目佳兆业麓山壹号（商墅）湿地公园体育公园幼儿园项目信息占地68亩建筑面积45635.42 容积率2.0绿地率35%总户数502（424高层，78商墅）车位数1160（含商业车位和额外配建100哥车位）梯户比2T2建筑形态小高层